Vender por cuenta propia o con inmobiliaria: costos y diferencias reales
INGAR · · Venta
Vender por cuenta propia te ahorra la comisión inmobiliaria. Con un honorario de 3 % más IVA, en una venta de US$ 100.000 eso son US$ 3.660.
Lo que no cambia es todo lo demás. El ITP del vendedor, el eventual impuesto a la renta, las deudas del inmueble y las regularizaciones pendientes existen con inmobiliaria y sin ella.
Por eso la comparación honesta no es "comisión contra cero gastos". Es esta:
¿El servicio que recibís justifica el honorario que acordaste?
Vamos a los números, y después a las tareas que alguien va a tener que hacer igual.
La comisión no tiene un porcentaje fijado por ley
La Ley 20.380 reconoce a los operadores inmobiliarios el derecho a cobrar honorarios, pero no fija una tarifa obligatoria.
El 3 % más IVA es una referencia de mercado en compraventas, no un porcentaje impuesto por el Estado. Es negociable y debe quedar documentado en la autorización o contrato de intermediación.
Antes de entregar una propiedad para su venta, dejá por escrito:
- El porcentaje o importe de los honorarios.
- Si el IVA está incluido o se agrega.
- En qué momento se genera el derecho al cobro.
- Si la autorización es exclusiva.
- Cuánto dura.
- Qué pasa si el propietario encuentra directamente al comprador.
- Qué gastos de publicidad están incluidos.
- Cómo y cuándo puede terminarse la autorización.
La propia Ley 20.380 exige que los derechos y obligaciones entre el operador y su cliente se regulen por un medio que sirva como prueba. Es decir: por escrito, no de palabra.
Cuánto representa una comisión de 3 % más IVA
El IVA del 22 % se calcula sobre la comisión, no sobre el precio de la propiedad.
| Precio de venta | Comisión 3 % | IVA sobre la comisión | Total |
|---|---|---|---|
| US$ 80.000 | US$ 2.400 | US$ 528 | US$ 2.928 |
| US$ 100.000 | US$ 3.000 | US$ 660 | US$ 3.660 |
| US$ 120.000 | US$ 3.600 | US$ 792 | US$ 4.392 |
| US$ 180.000 | US$ 5.400 | US$ 1.188 | US$ 6.588 |
| US$ 250.000 | US$ 7.500 | US$ 1.650 | US$ 9.150 |
El ahorro real depende de lo que hayas pactado. Y una advertencia que evita juicios: si hay una autorización de venta vigente, sobre todo con exclusividad, revisá sus condiciones antes de cerrar directamente con un comprador. Haber encontrado vos al interesado no siempre elimina el derecho de la inmobiliaria a cobrar.
Qué paga el vendedor aunque no haya inmobiliaria
ITP del vendedor
En una compraventa pagan los dos:
- 2 % el enajenante (vendedor).
- 2 % el adquirente (comprador).
Pero no se calcula sobre el precio de mercado, sino sobre el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro, actualizado por IPC. Si ese valor actualizado supera el precio del negocio, la base pasa a ser el precio.
Por eso decir "el vendedor paga el 2 % del precio" es impreciso. Para saber el importe hay que pedirle al escribano el valor real actualizado del padrón. En propiedades usadas, el valor de Catastro suele estar bastante por debajo del precio de venta, y eso juega a favor del vendedor.
IRPF, IRNR o el impuesto que corresponda
La venta también puede generar impuesto sobre la renta.
Para una persona física residente, el IRPF por incrementos patrimoniales es 12 % sobre la renta computable — no sobre el precio total.
En líneas generales:
- Para inmuebles urbanos adquiridos antes del 1.º de julio de 2007 puede existir opción entre criterio real y criterio ficto.
- Para los adquiridos después, se aplica el criterio real.
- En el criterio real se consideran el costo fiscal actualizado, el ITP del vendedor y determinadas mejoras documentadas.
- Algunas ventas de vivienda permanente pueden quedar exoneradas si se cumplen todas las condiciones exigidas.
Si el vendedor no es residente, es una sociedad o usa el inmueble en una actividad empresarial, el tratamiento cambia. Antes de aceptar un precio, pedí una liquidación tributaria concreta: es la diferencia entre "vendí en US$ 150.000" y "me quedaron US$ 150.000".
Deudas y regularizaciones
Según el caso, puede haber que resolver:
- Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Primaria.
- Deudas de OSE o saneamiento.
- Gastos comunes pendientes.
- Tributos o tasas municipales.
- Diferencias entre planos y construcciones existentes.
- Obras sin regularizar ante la Intendencia o el BPS.
- Sucesiones, divorcios, sociedades conyugales o condominios.
- Cancelación de hipotecas, embargos u otros gravámenes.
Nada de esto aparece por vender con inmobiliaria, y nada de esto desaparece por vender sin ella.
¿El vendedor paga el escribano de la compraventa?
Como regla general, no.
La venta definitiva requiere escritura pública e inscripción registral. El Código Civil dispone que los gastos de escritura y accesorios son de cargo del comprador, salvo pacto en contrario. En la práctica, el comprador designa y paga al escribano que estudia títulos y autoriza la compraventa.
El vendedor sí puede necesitar escribano propio para revisar una reserva o promesa, controlar las condiciones del negocio, calcular sus impuestos, resolver problemas en los antecedentes, tramitar una sucesión o representarlo en la negociación.
Ese asesoramiento tiene costo, pero no se confunde con el arancel completo de la escritura. Lo explicamos en detalle en qué hace un escribano en una compraventa y cuánto cuesta.
Comparación de costos para el vendedor
| Concepto | Venta por cuenta propia | Venta con inmobiliaria |
|---|---|---|
| Comisión inmobiliaria | No, salvo contrato vigente que diga otra cosa | La pactada, más IVA si corresponde |
| ITP del vendedor | Sí | Sí |
| IRPF, IRNR o impuesto aplicable | Puede corresponder | Puede corresponder |
| Deudas y regularizaciones | A cargo del propietario | A cargo del propietario |
| Escribano propio del vendedor | Opcional o necesario según la operación | Opcional o necesario según la operación |
| Publicidad y producción del aviso | Las paga o las hace el propietario | Según el servicio contratado |
| Atención de consultas | Propietario | Inmobiliaria |
| Coordinación de visitas | Propietario | Inmobiliaria |
| Filtrado de interesados | Propietario | Inmobiliaria |
| Negociación y seguimiento | Propietario | Inmobiliaria |
La comisión es la principal diferencia contractual, pero no siempre la única diferencia económica: quien vende solo puede terminar pagando avisos destacados, fotografía, video, tasación o asesoramiento que en un servicio contratado van incluidos.
Qué tareas asumís si vendés solo
Definir el precio
El precio inicial condiciona la cantidad y la calidad de las consultas. Para fijarlo hay que comparar propiedades realmente similares y distinguir entre precio publicado, precio negociado y precio de cierre —que rara vez coinciden—, además de estado de conservación, piso, orientación, luminosidad, garaje, terraza, gastos comunes y situación documental.
Un precio alto de más alarga la comercialización y obliga a bajar en etapas, lo que desgasta la publicación. Un precio bajo vende rápido, pero regala plata. Para ordenar el criterio: cómo evaluar si el precio de una propiedad es justo y cuánto vale mi propiedad: cómo se hace una tasación.
Preparar y publicar el aviso
Implica producir la ficha, sacar las fotos, verificar los metros, contestar consultas y mantener la información al día.
No hace falta publicar la dirección exacta. Sí conviene informar con claridad barrio, precio, gastos comunes, superficie y características relevantes. Sobre esto: cómo sacar buenas fotos de tu propiedad y cómo prepararla para venderla más rápido.
Filtrar interesados
Antes de coordinar una visita, preguntá si busca para vivir o invertir, cuándo necesita concretar, si compra al contado o con financiación, si ya tiene crédito preaprobado, qué otras propiedades está mirando y quiénes van a ir a la visita.
No es interrogar: es evitar mostrar la casa diez veces a gente cuya búsqueda no tiene nada que ver con lo que estás vendiendo.
Hacer las visitas con criterio de seguridad
Si la propiedad está ocupada —más aún si vive una familia—:
- Confirmá identidad y teléfono del interesado.
- No dejes documentos personales ni objetos de valor a la vista.
- No dejes visitantes solos en los ambientes.
- Llevá registro de las visitas.
- No comentes rutinas, horarios ni períodos de ausencia.
- No publiques la dirección completa si no es necesario.
Negociar y documentar
Una oferta no es solo un precio. También son forma de pago, plazos, condiciones de financiación, fecha de entrega, qué bienes quedan en el inmueble, qué deudas o regularizaciones se resuelven y qué pasa si alguna parte desiste.
Antes de firmar una reserva, promesa, recibo de seña o cualquier papel, hacelo revisar por un escribano. Y no recibas dinero sin que estén escritas las condiciones de entrega y devolución.
Cuándo puede tener sentido vender solo
- Ya tenés un comprador identificado.
- La situación documental es sencilla y está al día.
- Conocés el mercado de la zona con datos, no por intuición.
- Tenés tiempo para responder consultas y mostrar.
- Podés armar una presentación decente.
- Te sentís cómodo negociando precio y condiciones.
- No hay una autorización vigente que genere honorarios igual.
Incluso así, consultá al escribano desde el principio, no el día de la firma.
Cuándo una inmobiliaria justifica su costo
- No hay una referencia clara de precio.
- No tenés tiempo para atender consultas.
- La propiedad está ocupada y hay que controlar el acceso.
- Hay que coordinar varias partes o varios interesados a la vez.
- Se necesita difusión más amplia que un aviso en un portal.
- No querés negociar directamente con el comprador.
- La operación tiene complejidad documental o comercial.
- Hace falta seguimiento para que una oferta llegue efectivamente al cierre.
La comisión se evalúa contra el servicio concreto. Publicar el inmueble y esperar consultas no es lo mismo que tasarlo, presentarlo, difundirlo, filtrar, negociar y acompañar hasta la escritura — y conviene exigir que la diferencia se note.
Si decidís vender solo: lista mínima
- Consultá al escribano antes de publicar.
- Verificá títulos, planos y situación tributaria.
- Pedí más de una referencia de valor.
- Revisá si hay una autorización inmobiliaria vigente.
- Publicá información completa y comprobable.
- Usá fotos claras de todos los ambientes.
- Filtrá interesados antes de coordinar.
- Registrá consultas, visitas y ofertas.
- No firmes ni recibas dinero sin revisar condiciones.
- Calculá el ITP y el eventual impuesto a la renta antes de aceptar un precio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender en Uruguay?
La referencia habitual es 3 % más IVA al vendedor, pero no es un porcentaje fijado por la Ley 20.380. Es negociable y se acuerda por escrito.
¿Cuánto ahorro vendiendo por mi cuenta?
Si la comisión hubiera sido 3 % más IVA, el ahorro equivale al 3,66 % del precio: US$ 3.660 en una venta de US$ 100.000. No incluye publicidad, fotografía, tasación o asesoramiento que contrates por separado.
¿El vendedor paga ITP?
Sí, 2 % sobre el valor real de Catastro actualizado por IPC, con las particularidades previstas en la normativa.
¿El vendedor paga IRPF?
Puede corresponder. Para persona física residente, 12 % sobre la renta computable —no sobre el precio—, según fecha y costo de adquisición, mejoras documentadas y eventuales exoneraciones.
¿El vendedor paga el escribano del comprador?
Como regla general no: los gastos de escritura son del comprador, salvo pacto distinto. El vendedor puede tener gastos notariales propios.
¿Se puede vender un inmueble sin escribano?
Sin inmobiliaria, sí. Sin escribano, no: la compraventa definitiva exige escritura pública e inscripción registral.
Cómo trabajamos en INGAR
Antes de empezar la comercialización dejamos por escrito los honorarios y el alcance del servicio: estrategia de precio, preparación de la ficha, presentación, difusión, atención de consultas, coordinación de visitas, filtrado, recepción de ofertas y seguimiento hasta el cierre.
El propietario tiene que poder evaluar qué trabajo se hizo y qué resultado dio. Una comisión no se justifica por costumbre, se justifica por servicio prestado.
Si preferís tener una referencia de precio antes de decidir cómo vender, la tasación online gratuita usa comparables de tu barrio, y en las propiedades publicadas podés ver a qué valores está saliendo lo parecido a lo tuyo.
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Fuentes
- Ley 20.380 — Regulación de los operadores inmobiliarios
- Código Civil, artículo 1664 — escritura pública
- Código Civil, artículo 1673 — gastos de escritura
- DGI — Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales
- DGI — IRPF por incrementos patrimoniales de inmuebles urbanos
- Texto Ordenado 2023, Título 7 — IRPF
- Texto Ordenado 2023, Título 19 — ITP
Información general revisada el 1.º de agosto de 2026. Los impuestos y costos de cada operación dependen del propietario, del inmueble y de lo acordado. No sustituye asesoramiento notarial ni tributario.