¿El precio es justo? Cómo evaluar propiedades (2026)

INGAR · 2026-02-13 · Compra

La unica pregunta que importa antes de comprar (y como responderla)

"Esta bien de precio?" Es la pregunta que escuchamos mas veces en nuestras oficinas. Y la respuesta honesta, la que pocos dan, es: depende de con que lo compares y como lo compares. Porque en el mercado inmobiliario uruguayo no existe un numero magico que te diga si un precio es justo. Lo que existe es un metodo, datos, y la capacidad de leer entre lineas lo que un aviso en InfoCasas no te dice.

El problema es que la mayoria de los compradores evaluan precios con el instinto: "me parece caro" o "parece una oportunidad". Y el instinto, sin datos, te puede costar USD 20.000 o mas. En un mercado donde hay 60.000 propiedades publicadas en Montevideo y se concretan apenas 1.500 ventas por mes, entender precios no es un lujo: es la diferencia entre una buena compra y un error que vas a arrastrar por años.

En esta guia te explicamos exactamente como evaluar si un precio es justo, con el mismo metodo que usamos internamente, numeros reales del mercado 2026, y las señales de alerta que la experiencia nos enseño a detectar. Nada de formulas abstractas: datos concretos y logica aplicada al mercado uruguayo.

Antes de seguir, asegurate de tener claros dos temas previos:

Checklist: que preguntar antes de comprar una propiedad usada (para saber que mirar en la visita).
Gastos de compra de un inmueble en Uruguay (para calcular el costo total, no solo el precio).

1. El precio que ves no es el precio real: la brecha que nadie te explica

Lo primero que tenes que entender es que todo precio publicado en Uruguay es un precio pedido, no un precio de cierre. InfoCasas, Gallito, MercadoLibre, las vitrinas de las inmobiliarias: todos muestran lo que el vendedor aspira a recibir, no lo que el mercado realmente paga.

La brecha entre precio pedido y precio de cierre en Uruguay se ubica tipicamente entre un 5% y un 12%, dependiendo de la propiedad, la zona y las condiciones de mercado. En propiedades bien puestas de precio en barrios con alta demanda (Pocitos, Punta Carretas, Cordon), la diferencia puede ser del 3-5%. En propiedades sobrevaluadas que llevan meses publicadas, hemos visto negociaciones del 15% o mas.

Esto significa algo concreto: si ves un apartamento publicado a USD 180.000, el precio real de cierre probablemente este entre USD 160.000 y USD 170.000. No siempre, pero es el rango esperable. Y esto cambia completamente tu analisis si estas comparando propiedades.

El dato duro: en Montevideo hay unas 60.000 propiedades publicadas para venta, pero se concretan aproximadamente 1.500 operaciones mensuales. Eso significa que solo 1 de cada 40 propiedades se vende cada mes. El que vende generalmente no esta apurado, y por eso le cuesta publicar a valores cercanos a los de cierre. Pero cuando necesita vender, la negociacion aparece.

Donde estan los precios reales de cierre?

En Uruguay no hay un equivalente al MLS estadounidense donde se publiquen precios de cierre. Los datos mas cercanos a la realidad son:

INE (Instituto Nacional de Estadistica): publica el Indice de Actividad Inmobiliaria (IAI) con datos de compraventa basados en el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP). No da precios individuales, pero permite ver tendencias del mercado real.
Direccion Nacional de Catastro: el valor real catastral es una referencia oficial, pero suele estar por debajo del mercado. Sirve como piso, no como valuacion.
Tu inmobiliaria de confianza: quien opera en la zona maneja datos de cierres recientes que no estan en ningun portal. Esa informacion es oro.

2. El metodo de comparables: la herramienta mas confiable que existe

La tasacion profesional, la bancaria y hasta los modelos automaticos de valuacion usan todos, en el fondo, el mismo principio: comparar la propiedad con otras similares que se vendieron o se ofrecen en condiciones parecidas. Se llama "metodo de comparables" o "metodo de mercado", y es lo que vos tambien podes aplicar para evaluar un precio antes de poner un peso.

La clave esta en la palabra "similar". Y aca es donde la mayoria se equivoca, porque comparan cualquier cosa con cualquier cosa.

Que es un comparable valido

Para que dos propiedades sean comparables, necesitan coincidir en al menos estas cinco variables:

Misma zona o subzona (no alcanza con "mismo barrio" — un departamento sobre la Rambla de Pocitos no es comparable con uno sobre Luis Alberto de Herrera).
Misma tipologia: cantidad de dormitorios y metraje similar (± 15 m²).
Edad comparable: un edificio de 1965 y uno de 2022 no son comparables directos, aunque esten en la misma cuadra.
Estado similar: reciclado vs. a reciclar son categorias distintas.
Amenities y servicios similares: un edificio con piscina, gimnasio y porteria 24 horas compite en otra liga que uno con ascensor y parrillero basico. Los gastos comunes te dan una pista rapida del nivel de servicios.

Cuantos comparables necesitas

Minimo 5. Ideal 15 a 20. Con menos de 5, un outlier te distorsiona todo. Con 20, tenes una vision clara del rango de mercado y podes identificar donde cae la propiedad que estas evaluando.

Si no encontras 20 comparables en la misma subzona, amplia el radio: barrios limitrofes con perfil similar, o la misma zona pero con rango de metraje un poco mas amplio. Siempre es mejor tener 20 comparables "casi iguales" que 5 comparables "perfectos".

Donde buscar comparables

La busqueda es sencilla. Entra a InfoCasas, Gallito y MercadoLibre con los filtros ajustados a tu tipologia y zona. Abri una planilla (Google Sheets, Excel, lo que uses) y anota para cada propiedad:

Dato	Por que importa
Precio pedido (USD)	Es tu punto de partida, recordando que no es precio de cierre
Metros cuadrados (m²)	Pedi siempre los m² propios, no los comunes
Precio por m² (USD/m²)	Es la metrica que te permite comparar manzanas con manzanas
Dormitorios y baños	Define la tipologia
Piso	Afecta luz, ruido, vistas y precio
Orientacion	Norte = mas sol, sur = menos (y mas frio)
Garaje	Agrega valor directo, facil de cuantificar
Estado	Reciclado, a reciclar, original bien cuidado, nuevo
Año de construccion	Impacta en cañerias, electrica, ascensor, fachada
Gastos comunes ($)	Indicador indirecto de servicios y estado del edificio
Dias publicado	Si lleva mas de 6 meses, hay un motivo

3. Precio por m²: la metrica base (con todas sus trampas)

El precio por metro cuadrado es la forma universal de comparar propiedades. Se calcula dividiendo el precio total entre los metros cuadrados propios. Hasta ahi, simple. El problema es que no todos los metros cuadrados valen lo mismo, y usar esta metrica sin ajustes te puede llevar a conclusiones equivocadas.

Rangos reales en Montevideo (2026)

Para que tengas un marco de referencia, estos son los rangos orientativos de precio por m² en apartamentos segun datos de mercado de inicios de 2026:

Barrio / zona	USD/m² orientativo (apartamentos)
Carrasco	USD 3.400 – 4.300
Pocitos (promedio)	USD 3.400 – 4.200
Punta Carretas	USD 3.200 – 3.800
Buceo / Puerto del Buceo	USD 2.800 – 3.600
Cordon	USD 2.200 – 3.000
Tres Cruces	USD 2.200 – 2.800
Brazo Oriental	USD 1.800 – 2.200
Aguada	USD 1.600 – 2.200
Reducto	USD 1.400 – 1.800

Ojo: estos rangos son de precios pedidos, no de cierre. Y dentro de cada barrio hay variaciones enormes segun la subzona, el edificio, el piso y el estado. Un apartamento reciclado con vista al mar en Pocitos Playa puede estar a USD 4.500/m², mientras que uno a reciclar sobre una avenida ruidosa en la misma zona puede estar a USD 2.800/m². Mismo barrio, casi el doble de diferencia.

Por que no todos los m² valen lo mismo

Un metro cuadrado de living con ventanal al norte no vale lo mismo que un metro cuadrado de pasillo oscuro. Un metro cuadrado en planta baja sobre una avenida no vale lo mismo que uno en piso 12 con vista despejada. Cuando calculás el precio por m², estas promediando calidades muy distintas de espacio.

Lo que importa es la superficie util habitable de calidad. Un departamento de 80 m² con una buena distribucion (living amplio, dormitorios funcionales, cocina integrada) puede ser mejor negocio a USD 3.200/m² que uno de 95 m² con un pasillo de 8 metros, un living mal proporcionado y una cocina de 3 m² a USD 2.800/m².

Regla practica: cuando compares por m², ajusta mentalmente. Si la propiedad tiene una distribucion excepcional, podes aceptar un precio por m² un 5-10% arriba de la mediana. Si la distribucion es mala, deberia estar un 5-10% abajo.

4. Los factores que mueven el precio: cuanto vale cada uno

Una vez que tenes tu planilla de comparables y el precio por m² calculado, necesitas entender por que dos propiedades "parecidas" tienen precios distintos. Estos son los factores que realmente mueven el valor, con estimaciones concretas de su impacto en el mercado montevideano.

Ubicacion y microlocation

Es el factor numero uno. No solo el barrio, sino la cuadra. Dentro de Pocitos, la diferencia entre la Rambla y una calle interior puede ser del 20-30%. Dentro de Cordon, la diferencia entre una cuadra tranquila cerca del Parque Rodo y otra sobre 18 de Julio es enorme.

Variables de microlocation que impactan:

Cercanía a Rambla o costa: suma 15-25% respecto al promedio del barrio.
Calle interior tranquila vs. avenida ruidosa: la avenida descuenta 5-15%.
Cercanía a parques (Rodo, Batlle, Villa Biarritz): suma 5-10%.
Cercanía a focos de ruido (bares nocturnos, ferias permanentes, obras): descuenta 5-10%.

Piso y orientacion

En apartamentos, el piso impacta directamente en tres cosas: luz natural, ruido y vistas. La regla general:

Planta baja: descuento del 5-10% respecto a pisos medios. Menos luz, mas ruido, sin vistas. La excepcion son las PB con jardin propio, que pueden valer mas que un piso intermedio.
Pisos 1 a 3: son la referencia base.
Pisos 4 a 8: cada piso suma entre 1% y 2%, dependiendo de si gana vistas o luz.
Ultimos pisos / penthouse: prima del 10-20% si hay terraza o vista despejada.

La orientacion importa mas de lo que la gente cree. Un departamento orientado al norte recibe sol todo el año y es mas luminoso y calido. Uno orientado al sur puede necesitar calefaccion extra en invierno y es mas oscuro. En la practica, la orientacion norte con buena luz puede justificar un 5-8% mas que la misma unidad orientada al sur.

Garaje

El garaje es uno de los factores mas faciles de cuantificar porque se compra y vende por separado. En Montevideo, los precios de garaje varian significativamente por zona:

Zonas de vivienda promovida (Centro, Cordon, Tres Cruces): USD 16.000 – 22.000.
Pocitos, Buceo, Malvin: USD 25.000 – 35.000.
Carrasco, Punta Carretas (premium): hasta USD 40.000.

Esto te da un ajuste directo: si estas comparando dos departamentos identicos y uno tiene garaje y el otro no, la diferencia de precio deberia ser el valor de mercado de un garaje en esa zona. Si la diferencia es mayor, el que tiene garaje esta caro. Si es menor, esta regalando el garaje.

Vista al mar / Rambla

En Montevideo, la vista al Rio de la Plata es un premium medible. En nuestra experiencia, una vista directa y despejada al mar agrega entre 10% y 20% al precio por m². Vista parcial o lateral, entre 5% y 10%. Vista "potencial" que depende de que no construyan enfrente, 0% — no pagues por algo que puede desaparecer.

Estado y necesidad de obra

La diferencia entre un departamento reciclado y uno a reciclar puede ser del 20-35% en precio por m². Pero ojo: el costo real de reciclar suele ser menor que esa diferencia, lo que convierte a las propiedades a reciclar en oportunidades genuinas si tenes tiempo y tolerancia para la obra.

Costos orientativos de reciclaje en 2026:

Pintura completa + arreglos menores: USD 3.000 – 6.000.
Reciclaje de baño completo: USD 4.000 – 8.000.
Reciclaje de cocina completa: USD 5.000 – 10.000.
Reciclaje integral (electrica, sanitaria, pisos, baño, cocina): USD 25.000 – 50.000, dependiendo del metraje y la calidad.

Si un departamento a reciclar cuesta USD 30.000 menos que uno reciclado comparable, y el reciclaje te va a salir USD 20.000, estas ganando USD 10.000 y ademas lo estas haciendo a tu gusto. Eso si: siempre presupuesta un 20% extra por imprevistos, especialmente en edificios anteriores a 1980.

Antiguedad del edificio

Un edificio de los años 60 puede ser espectacular (los hay con una arquitectura que no se repite), pero implica riesgos que un edificio de 2015 no tiene: cañerias de plomo o hierro, instalacion electrica subdimensionada, ascensor viejo, fachada que pierde impermeabilidad. Todo eso se puede arreglar, pero tiene costo. La antiguedad, por si sola, descuenta entre un 10% y un 25% respecto a construccion reciente de calidad similar en la misma zona.

Gastos comunes

Los gastos comunes no son un factor cosmético: impactan directamente en la demanda y, por lo tanto, en el precio y la liquidez de una propiedad. Un departamento con gastos comunes desproporcionadamente altos para su tipologia se vende mas lento y a menor precio. Para entender en detalle que incluyen y como se calculan, lee nuestra guia de gastos comunes.

Tabla resumen de ajustes

Factor	Impacto estimado en precio
Vista directa al mar	+10% a +20%
Piso alto con vista despejada	+5% a +15%
Orientacion norte con buena luz	+5% a +8%
Garaje incluido	+USD 16.000 a 35.000 segun zona
Reciclaje reciente de calidad	+15% a +25%
Planta baja sin jardin	-5% a -10%
Avenida ruidosa / foco de ruido	-5% a -15%
A reciclar (necesita obra)	-15% a -30%
Gastos comunes altos para la zona	-5% a -10% (menor demanda)
Edificio anterior a 1970 sin mejoras	-10% a -25%

5. La regla de oro: donde cae respecto a la mediana

Aca esta el nucleo del metodo. Una vez que tenes tus 15-20 comparables con el precio por m² calculado para cada uno, ordenalos de menor a mayor. La mediana (el valor del medio, no el promedio) es tu referencia de mercado.

Usamos mediana y no promedio porque el promedio se distorsiona con outliers. Si tenes 19 departamentos a USD 3.000/m² y uno de lujo a USD 6.000/m², el promedio sube a USD 3.150/m² y te da una imagen falsa. La mediana se queda en USD 3.000/m², que es el dato real del mercado.

Ahora evalua la propiedad que te interesa:

Si esta en la mediana o por debajo: buen indicio. Verifica que no haya una razon negativa oculta (problemas estructurales, juicio del edificio, vecino problematico, situacion juridica compleja).
Si esta 5-10% arriba de la mediana: necesitas una justificacion clara. Vista, reciclaje reciente, garaje, piso alto, orientacion norte. Si la justificacion existe y la valoras, puede ser un precio justo.
Si esta 10-20% arriba de la mediana: tiene que haber algo excepcional. Un penthouse con terraza y vista panoramica, una casa en Carrasco con piscina y jardin, un departamento completamente reciclado en un edificio iconico. Si no encontras esa razon excepcional, esta caro.
Si esta mas de 20% arriba de la mediana: esta sobrevaluado salvo que sea una propiedad realmente unica. No te enamores; hay mas opciones en el mercado.

Ejemplo concreto: estas evaluando un 2 dormitorios de 65 m² en Pocitos interior, publicado a USD 215.000 (USD 3.308/m²). Tu planilla de 18 comparables (misma zona, misma tipologia) te da una mediana de USD 3.100/m². El departamento esta un 6,7% arriba de la mediana. Pregunta: tiene garaje? Esta reciclado? Tiene vista? Si es un piso 7 con orientacion norte y reciclaje integral, los USD 3.308/m² se justifican. Si es un piso 2 a reciclar sin garaje, esta caro.

6. La tasacion profesional: cuando tiene sentido pagarla

El metodo de comparables que describimos arriba es lo que cualquier comprador puede (y deberia) hacer por su cuenta. Pero hay situaciones donde necesitas un profesional que lo haga con datos mas completos y respaldo tecnico.

Cuanto cuesta una tasacion en Uruguay

El arancel oficial de la ANRTCI (Asociacion Nacional de Rematadores, Tasadores y Corredores Inmobiliarios) establece un honorario del 1% al 1,22% (IVA incluido) sobre el valor tasado, con un minimo de USD 100. En la practica, para una propiedad residencial tipica en Montevideo (USD 100.000 a USD 300.000), la tasacion te va a costar entre USD 200 y USD 500.

Parece plata, pero pensa que estas evaluando una compra de seis cifras en dolares. Si una tasacion te ahorra una mala negociacion de USD 5.000 o te confirma que estas pagando lo justo, se pago sola 10 veces.

Cuando es imprescindible

Si es tu primera compra: no tenes la experiencia para calibrar precios y un error es costoso.
Si hay algo raro en el precio: demasiado barato o demasiado caro respecto a tus comparables, y no encontras la razon.
Si la propiedad necesita obra: un tasador puede estimar el valor post-reciclaje y decirte si la inversion cierra.
Si hay disputa o herencia: necesitas un informe formal con respaldo tecnico.

La tasacion del banco: otro numero, otra logica

Si estas comprando con credito hipotecario, el banco va a hacer su propia tasacion, y aca viene un dato que sorprende a muchos: la tasacion bancaria suele ser mas conservadora que el precio de mercado. Los bancos tasan a "valor de realizacion" (lo que obtendrian si tuvieran que rematar la propiedad), que puede estar 10-20% por debajo del valor de mercado.

Esto importa porque el banco te presta un porcentaje del valor de tasacion, no del precio de compra. Si el banco tasa en USD 150.000 una propiedad que estas comprando a USD 180.000, y te financia el 80%, vas a recibir USD 120.000 (80% de 150.000), no USD 144.000 (80% de 180.000). La diferencia de USD 24.000 la tenes que poner de tu bolsillo. Planeá para este escenario.

El BHU (Banco Hipotecario del Uruguay), que concentra aproximadamente el 70% del mercado hipotecario, ofrece financiamiento de hasta el 80-90% del valor de tasacion. Los bancos privados (Santander, BBVA, Scotiabank, HSBC) suelen financiar entre 70% y 80%. En todos los casos, es el valor de tasacion del banco, no el precio acordado con el vendedor, lo que define cuanto te prestan.

7. Señales de alerta: como detectar un precio inflado

Despues de años en el mercado, hay patrones que se repiten. Estas son las señales que te dicen que un precio probablemente esta inflado, antes de que hagas ningun calculo:

Tiempo en el mercado

El tiempo promedio de venta en Montevideo ronda los 90-100 dias para propiedades bien puestas de precio. Si una propiedad lleva mas de 6 meses publicada, hay una razon. Las tres mas comunes: precio demasiado alto, problemas que se descubren en la visita, o documentacion complicada.

Truco: varios portales muestran la fecha de publicacion. Si no la ves, busca el aviso en Google con el operador site: y fijate cuando fue indexado por primera vez. Tambien podes preguntar directamente a la inmobiliaria hace cuanto esta publicada: es informacion que no pueden negarte y que revela mucho.

Historial de precios

Algunas plataformas muestran si el precio se redujo y cuantas veces. Si una propiedad arranco a USD 250.000, bajo a USD 230.000, y ahora esta a USD 215.000, te esta diciendo tres cosas:

El vendedor (o su inmobiliaria) no supo poner precio desde el principio.
El mercado rechazo ese precio durante meses.
El precio actual probablemente siga siendo alto — si ya bajo dos veces, hay margen para negociar mas.

La "oportunidad" que no es

Desconfia de avisos que usan palabras como "oportunidad", "urgente", "unico" o "por debajo de mercado". Si realmente fuera tan buena oportunidad, ya la habria comprado alguien del sector. Las verdaderas oportunidades en el mercado inmobiliario raramente se publicitan con ese lenguaje; se mueven entre contactos y se cierran rapido, muchas veces antes de salir a los portales.

Dicho esto, si existen oportunidades reales: herencias donde los herederos quieren resolver rapido, divorcios, vendedores que se mudan al exterior con fecha limite, inversores que necesitan liquidez. Pero se detectan con analisis de comparables, no con la palabra "oportunidad" en el titulo del aviso.

Precio por m² fuera de rango sin explicacion

Si hiciste tu trabajo de comparables y la propiedad esta 15% o mas arriba de la mediana de la zona sin una razon evidente (no tiene vista, no tiene garaje, no esta reciclada, no es un piso alto), no busques excusas para justificarlo. El numero te esta diciendo que esta cara. Confiá en tu analisis.

Gastos comunes desproporcionados

Un departamento puede parecer barato en precio de compra pero tener gastos comunes altisimos. Hemos visto unidades de 1 dormitorio en edificios con amenities premium con gastos de $18.000-$25.000 mensuales. Eso son USD 5.000-7.000 por año que no recuperas. Si un edificio tiene gastos comunes muy por encima de otros similares en la zona, es una señal de que algo pasa: exceso de amenities, mala administracion, deuda del consorcio, o baja ocupacion.

Checklist rapido de alerta

Señal	Que probablemente significa
Mas de 6 meses publicado	Precio alto, problema oculto o documentacion trabada
Precio reducido 2+ veces	Arranco sobrevaluado, hay margen para negociar mas
USD/m² mas de 15% arriba de la mediana sin razon	Sobrevaluado
"Oportunidad" o "urgente" en el titulo	Marketing, no dato. Verifica con comparables
Fotos muy editadas o con lente gran angular extremo	La propiedad impresiona menos en persona
No publican m² o gastos comunes	Estan ocultando algo que no favorece la venta
GC muy altos para la tipologia/zona	Problema de administracion, amenities excesivos o baja ocupacion

8. Plantilla para comparar propiedades

Copia esta tabla en tu planilla y completala con cada propiedad que visites o analices online. Con 15-20 filas llenas, vas a tener una vision clara del mercado para tu busqueda especifica.

Propiedad	Precio (USD)	m²	USD/m²	Dormitorios	Piso	Estado	Garaje	GC ($)	Dias publicado	Pros	Contras
A
B
C
D
E

Tip: agrega una fila para la mediana al final. Cuando la tabla tenga 15+ filas, calcula la mediana de la columna USD/m² y comparala con la propiedad que mas te interesa. Si esta arriba de la mediana, necesitas una razon. Si no la hay, es que el precio es alto.

9. La negociacion: como usar todo esto para comprar mejor

Tu planilla de comparables no es solo una herramienta de evaluacion: es tu mejor argumento de negociacion. Cuando un vendedor te dice "el precio es firme", mostrarle 15 comparables donde su propiedad esta arriba de la mediana es mucho mas convincente que decir "me parece caro".

Margen esperable de negociacion

Propiedad bien puesta de precio, menos de 3 meses publicada: margen del 3-5%.
Propiedad en precio de mercado, 3-6 meses publicada: margen del 5-8%.
Propiedad sobrevaluada, mas de 6 meses publicada: margen del 8-15%.
Propiedad con urgencia de venta (herencia, divorcio, mudanza): margen del 10-20%.

Estos rangos son orientativos y dependen de cada caso. Pero la tendencia es clara: cuanto mas tiempo lleva publicada y cuanto mas arriba de la mediana esta, mas margen hay.

Que nunca funciona

Ofertar un 30% por debajo del precio pedido "a ver que pasa" generalmente cierra la puerta de la negociacion. El vendedor se ofende, la inmobiliaria pierde interes en trabajar con vos, y si la propiedad realmente te interesaba, acabas de dificultar la conversacion. Las ofertas agresivas solo tienen sentido si tenes datos que las respalden (comparables concretos, defectos documentados, urgencia del vendedor confirmada).

10. Costo total: el precio es solo una parte de la ecuacion

Dos propiedades al mismo precio pueden costar muy distinto si sumas todos los gastos asociados. Antes de decidir, asegurate de calcular el costo total de adquisicion y mantenimiento:

Gastos de compra: ITP (2% del valor catastral o precio, el mayor), escribano (2-3% + IVA), registro, certificados. Detalle completo en nuestra guia de gastos de compra.
Obra o puesta a punto: si necesita reciclaje, ese gasto es parte del precio real.
Gastos comunes mensuales: multiplica por 12 y por los años que planeas mantener la propiedad. La diferencia entre $6.000/mes y $15.000/mes son USD 3.000 por año, o USD 30.000 en diez años.
Impuestos recurrentes: Contribucion Inmobiliaria, Impuesto de Primaria, y si alquilas, IRPF o IRNR. Te conviene revisar nuestra guia de impuestos sobre la propiedad.

Ejemplo: un departamento a USD 180.000 con gastos comunes de $8.000/mes y sin necesidad de obra puede ser mejor negocio que uno a USD 165.000 con gastos de $18.000/mes y USD 15.000 de reciclaje pendiente. Cuando sumas todo a 10 años, el segundo sale mas caro.

En resumen: el metodo en 5 pasos

Busca 15-20 comparables reales en tu zona y tipologia objetivo. Usa InfoCasas, Gallito, MercadoLibre.
Calcula el precio por m² de cada uno y arma tu planilla con todas las variables relevantes.
Calcula la mediana del precio por m². Ese es tu precio de referencia del mercado.
Compara la propiedad que te interesa con la mediana. Si esta arriba, necesitas una razon clara (vista, garaje, reciclaje, piso alto). Si no la hay, el precio es alto.
Ajusta por costo total: sumá gastos de compra, obra necesaria, gastos comunes e impuestos. El precio es solo el principio de la cuenta.

No es ciencia espacial, pero requiere disciplina y datos. El comprador que hace este trabajo antes de ofertar negocia con fundamento, evita pagar de mas, y compra con la tranquilidad de saber que pago lo justo.

Si necesitas ayuda para evaluar una propiedad puntual o armar tu analisis de comparables, hablá con nosotros. Es parte de lo que hacemos todos los dias.

Fuentes y referencias

Instituto Nacional de Estadistica (INE) — Indice de Actividad Inmobiliaria (IAI): ine.gub.uy
Direccion Nacional de Catastro — Valor Real: gub.uy/catastro
Camara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) — Proceso de tasacion: ciu.org.uy
Banco Central del Uruguay (BCU): bcu.gub.uy
ANRTCI — Aranceles de tasacion: vigentes a 2026.