Parque Rodó: Preços e Aluguéis — Junho 2026
INGAR · · Mercado
Preços de Venda
Parque Rodó mantém uma estrutura de preços muito diferenciada de acordo com o tipo de propriedade. Os monoambientes são os mais caros do mercado local, cotizando em média USD 4.125/m² —uma posição de liderança que reflete a demanda concentrada de perfis jovens e investidores. No entanto, o preço total médio de USD 132.000 mostra que se trata de espaços compactos, principalmente entre 30 e 35 m².
O segmento de 1 dormitório é o mais dinâmico do bairro: com 1.406 anúncios em oferta, constitui quase 47% da amostra total. O preço/m² de USD 3.826/m² reflete uma presença importante de apartamentos entre 45 e 65 m², com preços totais próximos a USD 189.000. Este é o intervalo onde convivem as unidades mais novas com estoque antigo que requer reforma.
Os 2 dormitórios caem para USD 3.329/m², aproximando-se do valor médio do bairro. Com 948 propriedades à venda, representam 31% da oferta e são o ponto de inflexão onde Parque Rodó começa a competir diretamente com bairros como Aguada e Pocitos em preço relativo. O total de USD 274.500 sugere unidades entre 70 e 90 m².
Os 3 e 4 dormitórios são nichos muito reduzidos: apenas 192 e 32 anúncios respectivamente. Os preços caem significativamente (USD 2.790/m² e USD 2.033/m²), o que indica que Parque Rodó não é o destino preferido para famílias grandes. Esses dados refletem a natureza urbana e compacta do bairro.
| Dormitórios | Preço/m² | Preço Total | Amostra |
|---|---|---|---|
| 0 | USD 4.125/m² | USD 132.000 | 444 |
| 1 | USD 3.826/m² | USD 189.000 | 1.406 |
| 2 | USD 3.329/m² | USD 274.500 | 948 |
| 3 | USD 2.790/m² | USD 250.000 | 192 |
| 4 | USD 2.033/m² | USD 265.000 | 32 |
Aluguéis
O mercado de aluguéis em Parque Rodó mostra demanda sustentada e preços por m² muito competitivos. Os monoambientes rondam USD 526 mensais, com uma amostra de 144 anúncios que sinaliza um mercado líquido mas não saturado. Para investidores que buscam rotação rápida e público flutuante (estudantes, profissionais jovens), este segmento oferece previsibilidade.
O intervalo de 1 dormitório é o mais profundo: 442 propriedades em aluguel a USD 675 mensais. Este nível de oferta reflete que muitos investidores replicaram o modelo que funcionou em pisos anteriores, gerando concorrência mas também legitimando o bairro como destino alugueleiro consolidado. A relação entre estoque à venda (1.406) e em aluguel (442) sugere que aproximadamente 31% do mercado oferecido é rental.
Os 2 dormitórios alcançam USD 849 mensais com 405 anúncios em oferta, o que indica que este segmento também tem importância significativa. É o ponto onde emergem casais sem filhos e inquilinos dispostos a pagar prêmio por amplitude em um bairro que valorizam pela localização e amenidades.
Os 3 dormitórios são muito escassos (124 anúncios) a USD 1.053 mensais, confirmando o perfil do bairro: compacto, urbano, e orientado a segmentos de população menores ou com alto poder aquisitivo.
| Dormitórios | Aluguel Mensal | Amostra |
|---|---|---|
| 0 | USD 526 | 144 |
| 1 | USD 675 | 442 |
| 2 | USD 849 | 405 |
| 3 | USD 1.053 | 124 |
Rentabilidade
Os dados de rentabilidade bruta que caracterizam Parque Rodó merecem análise cuidadosa. Um monoambiente de USD 132.000 à venda gerando USD 526 mensais produz um yield bruto de aproximadamente 4,8% anualizado. Para um 1 dormitório (USD 189.000 / USD 675 mensais), o yield bruto ronda 4,3%. Em 2 dormitórios (USD 274.500 / USD 849 mensais), cai para 3,7%.
Esses números são típicos do mercado montevideano de qualidade, mas não excepcionais. O que realmente diferencia Parque Rodó é a previsibilidade da demanda alugueleira e a rotação rápida: o bairro atrai público flutuante permanente (estudantes de pós-graduação, profissionais em trânsito, executivos expatriados), o que reduz vacância e facilita encontrar inquilinos em 15-30 dias.
Para investidores que priorizam fluxo de caixa estável sobre apreciação, Parque Rodó é uma opção viável. A zona não é para especuladores: é para quem busca receitas previsíveis em moeda forte com um bairro que mantém sua atratividade a longo prazo.
Dinâmica do Mercado
Parque Rodó apresenta características de mercado equilibrado com leve inclinação para o vendedor no segmento 0-1 dormitórios, onde a oferta é massiva (1.850 anúncios entre os dois intervalos) mas a demanda absorve rapidamente.
O inventário total ronda 2.976 anúncios à venda, uma cifra que reflete um bairro com liquidez permanente mas sem especulação acelerada. A distribuição é clara: 47% são monoambientes e 1 dormitório, 32% são 2 dormitórios, e apenas 7% são 3+ dormitórios. Este padrão não mudou significativamente nos últimos trimestres, sugerindo estabilidade estrutural do mercado.
A lacuna entre oferta de venda e de aluguel (2.976 vs. 1.115 anúncios) indica que a maioria do estoque se comercializa com intenção de venda definitiva, não investimento alugueleiro. No entanto, a presença de 1.115 anúncios de aluguel mostra que o mercado rental é secundário mas funcional.
Em termos de competição com outros bairros, Parque Rodó se posiciona abaixo de Pocitos e Punta Carretas em preço/m², mas acima de Ciudad Vieja e Cordón. Isto o torna atrativo para compradores com orçamento USD 150.000-300.000.
Conclusão
Parque Rodó em junho de 2026 é um bairro consolidado, sem volatilidade extrema, com demanda sustentada mas sem euforia especulativa. É o destino preferido para primeiros compradores ou investidores jovens que buscam localização cêntrica sem o preço prêmio de Pocitos, e para investidores alugueleiros modestos que priorizam fluxo de caixa sobre apreciação.
Os preços/m² em queda conforme aumenta o tamanho da unidade sugerem que a verdadeira força do bairro está em unidades pequenas. Não é um bairro para famílias grandes nem para compradores que especulem com apreciação acelerada. É, em vez disso, um bairro de longo prazo: útil, urbano, com serviços consolidados e com um modelo de ocupação que provou sua sustentabilidade.
Para quem convém Parque Rodó:
- Investidores alugueleiros: Yields de 3,7%-4,8% com baixa vacância e demanda previsível.
- Primeiros compradores: Acesso a zona cêntrica com preços mais acessíveis que Pocitos.
- Profissionais jovens: Demanda de aluguel de 1-2 dormitórios muito fluida.
- Operadores de curto-médio prazo: Estoque profundo permite entrada e saída rápida sem pressão de preços.
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Atualizado: Junho 2026. Fonte: Análise INGAR baseada na oferta imobiliária vigente em Montevidéu.