Mejores Barrios para Invertir en Montevideo — Julio 2026
INGAR · · Rankings
¿Qué barrio de Montevideo tiene la mayor rentabilidad?
El yield bruto más alto de julio es el de Cerro, con 11,6%, seguido por Belvedere (11,3%), Aires Puros (11,0%), Colón (10,9%) y Cerrito (10,3%). La mediana de la ciudad quedó en 6,0%, así que estos cinco barrios rinden casi el doble que el apartamento típico de Montevideo.
La tabla ordena los barrios por rentabilidad bruta e incluye el neto estimado, el alquiler mediano, el precio total y los años de alquiler necesarios para cubrir el precio de compra.
| Barrio | Yield bruto | Yield neto | Alquiler mediano | Precio total mediano | Años de alquiler | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cerro | 11,6% | 7,5% | USD 449 | USD 68.000 | 12,6 | Baja |
| Belvedere | 11,3% | 7,3% | USD 530 | USD 82.500 | 13,0 | Baja |
| Aires Puros | 11,0% | 7,1% | USD 544 | USD 79.900 | 12,2 | Baja |
| Colón | 10,9% | 7,0% | USD 438 | USD 50.000 | 9,5 | Baja |
| Cerrito | 10,3% | 6,7% | USD 479 | USD 70.000 | 12,2 | Baja |
| Maroñas | 9,3% | 6,0% | USD 429 | USD 68.000 | 13,2 | Baja |
| Atahualpa | 9,2% | 6,0% | USD 616 | USD 130.000 | 17,6 | Media |
| Malvín Norte | 8,9% | 5,8% | USD 516 | USD 75.000 | 12,1 | Media |
| Paso Molino | 8,0% | 5,2% | USD 581 | USD 117.780 | 16,9 | Baja |
| Villa Dolores | 7,9% | 5,2% | USD 585 | USD 150.000 | 21,4 | Baja |
| La Teja | 7,7% | 5,0% | USD 469 | USD 57.000 | 10,1 | Baja |
| Reducto | 7,3% | 4,7% | USD 652 | USD 99.000 | 12,7 | Media |
| Ciudad Vieja | 6,9% | 4,5% | USD 653 | USD 129.000 | 16,5 | Media |
| Unión | 6,9% | 4,5% | USD 588 | USD 110.000 | 15,6 | Media |
| La Comercial | 6,7% | 4,3% | USD 650 | USD 118.000 | 15,1 | Media |
| Villa Española | 6,6% | 4,3% | USD 516 | USD 89.000 | 14,4 | Media |
| Tres Cruces | 6,6% | 4,3% | USD 714 | USD 150.300 | 17,5 | Alta |
| Goes | 6,5% | 4,2% | USD 596 | USD 99.300 | 13,9 | Baja |
| Sayago | 6,5% | 4,2% | USD 460 | USD 77.000 | 13,9 | Baja |
| Arroyo Seco | 6,5% | 4,2% | USD 574 | USD 116.500 | 16,9 | Baja |
| Brazo Oriental | 6,4% | 4,1% | USD 656 | USD 115.000 | 14,6 | Media |
| Punta Gorda | 6,4% | 4,1% | USD 1.776 | USD 226.000 | 10,6 | Media |
| Villa Muñoz | 6,3% | 4,1% | USD 763 | USD 115.000 | 12,6 | Baja |
| La Blanqueada | 6,1% | 3,9% | USD 714 | USD 141.500 | 16,5 | Alta |
| Barrio Sur | 6,0% | 3,9% | USD 747 | USD 155.081 | 17,3 | Alta |
| Parque Batlle | 5,9% | 3,9% | USD 742 | USD 164.640 | 18,5 | Alta |
| Carrasco | 5,9% | 3,9% | USD 1.952 | USD 420.000 | 17,9 | Alta |
| Cordón | 5,9% | 3,8% | USD 712 | USD 143.000 | 16,7 | Alta |
| Jacinto Vera | 5,8% | 3,8% | USD 668 | USD 139.000 | 17,3 | Media |
| Centro | 5,8% | 3,8% | USD 677 | USD 155.000 | 19,1 | Alta |
| Prado | 5,7% | 3,7% | USD 663 | USD 159.000 | 20,0 | Alta |
| Golf | 5,7% | 3,7% | USD 2.894 | USD 670.000 | 19,3 | Media |
| Aguada | 5,7% | 3,7% | USD 648 | USD 150.000 | 19,3 | Alta |
| Carrasco Norte | 5,7% | 3,7% | USD 2.244 | USD 385.800 | 14,3 | Media |
| Mercado Modelo | 5,6% | 3,6% | USD 586 | USD 108.000 | 15,4 | Baja |
| Buceo | 5,6% | 3,6% | USD 761 | USD 170.100 | 18,6 | Alta |
| Ituzaingó | 5,6% | 3,6% | USD 532 | USD 75.000 | 11,7 | Baja |
| Puerto Buceo | 5,5% | 3,5% | USD 1.626 | USD 350.000 | 17,9 | Media |
| Bella Vista | 5,5% | 3,5% | USD 649 | USD 150.000 | 19,3 | Media |
| Punta Carretas | 5,4% | 3,5% | USD 1.117 | USD 266.700 | 19,9 | Alta |
| Capurro - Bella Vista | 5,3% | 3,5% | USD 616 | USD 141.750 | 19,2 | Baja |
| Malvín | 5,3% | 3,4% | USD 840 | USD 200.956 | 19,9 | Alta |
| Palermo | 5,3% | 3,4% | USD 734 | USD 153.550 | 17,4 | Alta |
| Capurro | 5,2% | 3,4% | USD 548 | USD 171.834 | 26,1 | Media |
| Pocitos Nuevo | 5,1% | 3,3% | USD 813 | USD 187.900 | 19,3 | Alta |
| Pocitos | 5,1% | 3,3% | USD 883 | USD 240.000 | 22,7 | Alta |
| Parque Rodó | 4,9% | 3,2% | USD 744 | USD 195.500 | 21,9 | Alta |
| Villa Biarritz | 4,9% | 3,2% | USD 1.154 | USD 430.000 | 31,1 | Media |
| Larrañaga | 4,4% | 2,9% | USD 853 | USD 142.000 | 13,9 | Baja |
¿Por qué los barrios más baratos rinden más?
Porque el alquiler no baja en la misma proporción que el precio de venta. Un apartamento en Cerro cuesta USD 68.000 y se alquila en USD 449 al mes; uno en Pocitos cuesta USD 240.000 y se alquila en USD 883. El precio se multiplica por 3,5 entre uno y otro, pero el alquiler apenas por 2, y esa diferencia es toda la brecha de rentabilidad.
La explicación es que el precio de venta incorpora expectativas de revalorización, prestigio de la zona y liquidez de reventa, mientras que el alquiler responde sobre todo a lo que el inquilino de esa zona puede pagar. En los barrios de mayor ingreso hay un componente de precio que el alquiler nunca cobra.
Esto no convierte al yield alto en una recomendación automática. Un rendimiento de dos dígitos suele venir acompañado de vacancia más frecuente, mayor rotación de inquilinos, morosidad más difícil de gestionar y una reventa que puede tardar bastante más. El yield mide la renta sobre el precio; no mide el riesgo de cobrarla ni el de salir.
¿Qué diferencia hay entre el yield bruto y el neto?
El neto descuenta del bruto los costos reales de tener la propiedad alquilada: impuesto a la renta del arrendamiento, vacancia estimada, administración y comisión de colocación, mantenimiento y los impuestos del propietario. En el cierre de julio ese descuento es de aproximadamente un tercio del bruto, así que un barrio con 6,0% bruto termina rindiendo alrededor de 3,9% neto.
Es la cifra que conviene usar para comparar contra alternativas financieras, porque es la que efectivamente queda. Los barrios de yield alto mantienen su ventaja después del descuento: Cerro pasa de 11,6% a 7,6% neto, y sigue muy por encima del 3,3% neto de Pocitos.
¿Cuántos años de alquiler cubren el precio de compra?
Entre 9,5 y 31,1 años según el barrio. El extremo eficiente es Colón, donde el alquiler acumulado cubre el precio en 9,5 años, seguido por La Teja (10,1) y Punta Gorda (10,6). En el otro extremo está Villa Biarritz, que necesita 31,1 años, más del triple.
Villa Biarritz es el caso más ilustrativo del ranking: tercero en precio por metro (USD 3.895/m²) y último en rentabilidad medida por años de alquiler. Quien compra ahí no está comprando renta, está comprando una ubicación escasa y la expectativa de que se revalorice. Es una decisión legítima, pero es otra decisión.
¿Dónde conviene invertir según el objetivo?
Si el objetivo es renta corriente, la parte alta de la tabla es el lugar donde mirar, con la advertencia de gestión que ya mencionamos: Cerro, Belvedere, Aires Puros, Colón y Cerrito rinden entre 10,3% y 11,6% bruto, con tickets de entrada de USD 50.000 a USD 82.500.
Si el objetivo es equilibrio entre renta y liquidez, el tramo intermedio es más interesante: Tres Cruces (6,6%), Ciudad Vieja (6,9%), La Blanqueada (6,1%) y Barrio Sur (6,0%) están por encima de la mediana de la ciudad y a la vez en zonas de demanda estable y reventa razonablemente ágil.
Si el objetivo es preservar capital, la parte baja de la tabla no es un error sino el precio de la seguridad: Larrañaga (4,4%), Villa Biarritz (4,9%) y Parque Rodó (4,9%) rinden poco justamente porque hay muchos compradores dispuestos a pagar por estar ahí.
Conclusión
La rentabilidad en Montevideo se mueve casi en espejo con el precio: los barrios más baratos rinden el doble que los más caros, y esa relación es tan sistemática que conviene tratarla como un dato estructural del mercado y no como una oportunidad pasajera. La pregunta útil no es cuál barrio rinde más, sino cuánta gestión y cuánta iliquidez estás dispuesto a asumir a cambio de esos puntos extra.
Para seguir: ranking de precios por barrio y comparativa de precio y rentabilidad.
Preguntas frecuentes
¿Con qué frecuencia se actualizan estos datos?
Se recalculan una vez por mes, con el cierre del mes anterior, y se publican junto con el Índice INGAR.
¿De dónde salen estos precios?
De un relevamiento propio de la oferta pública de Montevideo: son precios pedidos, no de cierre. En Uruguay las operaciones suelen cerrarse por debajo del valor publicado.
¿Querés decidir con datos y no con intuición? Mirá cómo invertir en Uruguay, tasá una propiedad online o escribinos por WhatsApp.
Estos datos forman parte del Índice INGAR, el índice mensual del mercado inmobiliario de Montevideo, con ficha de datos por barrio y metodología pública.
Actualizado: Julio 2026. Fuente: Índice INGAR, el índice mensual del mercado inmobiliario de Montevideo.
Datos del Índice INGAR — julio de 2026.