Propriedade horizontal no Uruguai (2026): direitos e checklist de PH

INGAR · 2026-02-13 · Jurídico

O que ninguém lhe explica antes de comprar em um edifício

Quando você compra um apartamento em um edifício, não está comprando apenas a sua unidade. Está entrando em um regime legal — a propriedade horizontal — em que compartilha a propriedade de tudo que não é o seu apartamento: a estrutura, o terraço, as escadas, o elevador, os corredores, os encanamentos mestres, o terreno. Tudo isso é de todos os coproprietários, na proporção do valor de cada unidade.

Isso significa que as decisões sobre o edifício são tomadas entre todos (em assembleia), os gastos são divididos entre todos (condomínio) e, se um coproprietário não paga, o problema é de todos. Soa razoável em teoria. Na prática, é onde se geram a maior parte dos conflitos na vida de um proprietário.

Na INGAR vemos operações de compra e venda em que a unidade está perfeita, mas o edifício tem problemas graves que o comprador não investigou. Este guia explica o que você realmente precisa saber antes de comprar um PH no Uruguai.

O que diz a lei (o importante, sem enrolação)

A propriedade horizontal no Uruguai é regida pela Lei 10.751 de 1946, uma das primeiras da América Latina a regulamentar o tema. Foi modificada várias vezes (Decreto-Lei 14.560 de 1976, Lei 19.604 de 2018, Lei 20.058 de 2022). O essencial:

Você é dono exclusivo de sua unidade (o apartamento, com seus limites definidos no regulamento).
Você é coproprietário dos bens comuns: terreno, alicerces, paredes mestras, terraço, escadas, elevador, instalações gerais (água, eletricidade, saneamento), corredores, portaria. Esses bens nunca podem deixar de ser comuns — diz a lei textualmente.
Sua proporção é medida pelo "coeficiente" de sua unidade. É uma porcentagem fixa estabelecida quando o edifício entra em PH e que determina quanto você paga de condomínio e quanto pesa nas votações.

O coeficiente: o número que define sua vida no edifício

Cada unidade tem um coeficiente expresso como porcentagem do valor total do edifício. Por exemplo: em um edifício de 20 unidades, um 3 quartos no 8.º andar pode ter coeficiente de 7,2% enquanto um studio no térreo tem 2,1%.

Esse número determina duas coisas fundamentais:

Quanto você paga de condomínio. Se os gastos totais do edifício são $ 200.000 por mês e seu coeficiente é 5%, você paga $ 10.000.
Quanto pesa seu voto na assembleia. Seu poder de voto é proporcional ao seu coeficiente, não é "um voto por unidade".

Quem define o coeficiente? Geralmente é estabelecido pelo construtor ou incorporador quando o edifício entra em PH, baseando-se na área útil, localização dentro do edifício e características de cada unidade. Uma vez fixado na convenção de condomínio, é praticamente permanente — alterá-lo exige consenso de todos os coproprietários, algo que na prática quase nunca acontece.

Dado importante: se você sente que seu coeficiente é injusto (e isso acontece mais do que se imagina), a lei diz que, em caso de desacordo, utiliza-se a avaliação da Dirección Nacional de Catastro como referência. Porém, reclamar é um processo longo e caro.

O condomínio: o custo que nunca termina

O condomínio é seu aporte mensal para a manutenção do edifício. Divide-se em:

Ordinários: o que se gasta todos os meses — portaria, limpeza, luz de áreas comuns, água (se for centralizada), manutenção de elevador, seguro do edifício, administração. São recorrentes e previsíveis.
Extraordinários: obras ou reparos pontuais — reforma de terraço, pintura de fachada, troca de elevador. São aprovados em assembleia e cobrados como cota extra ou financiados pelo fundo de reserva.
Fundo de reserva: uma poupança mensal para cobrir imprevistos e obras futuras. A assembleia decide o valor. Em edifícios antigos deveria ser alto; em muitos não existe ou é irrisório.

Isenção legal: os proprietários de térreo estão isentos de contribuir para escadas e elevador. Isso vem direto do Artigo 5 da Lei 10.751.

O que você precisa saber como comprador: peça as últimas 6 planilhas de condomínio, não 1 ou 2. Uma única planilha não diz nada. Você precisa ver a tendência e se há gastos extraordinários aprovados ou a aprovar. Mais detalhes em condomínio: o que inclui e como é calculado.

O que acontece se um vizinho não paga?

Esta é provavelmente a preocupação mais real de viver em PH e a que menos se fala antes de comprar.

Quando um coproprietário deixa de pagar o condomínio, falta dinheiro para manter o edifício. Se forem vários os que não pagam, o edifício se deteriora rápido: reparos são adiados, manutenções preventivas deixam de ser feitas e os que pagam acabam cobrindo a diferença (ou o edifício desmorona).

A lei oferece ferramentas ao edifício para cobrar:

Hipoteca recíproca: cada unidade tem uma hipoteca legal em favor de todos os demais coproprietários como garantia de pagamento. Isso significa que, em última instância, seu apartamento pode ser leiloado por dívida de condomínio. Não é teórico — acontece.
Título executivo: a planilha de condomínio aprovada pela assembleia funciona como título executivo. O administrador pode ir direto à justiça para cobrar, sem processo ordinário prévio.
Juros: desde a Lei 19.604 de 2018, os juros por mora estão limitados a 12% ao ano não capitalizáveis. Antes dessa lei, as dívidas se multiplicavam tanto que se tornavam impagáveis.
Prescrição: a dívida de condomínio prescreve em 4 anos.

O que isso significa para você como comprador: antes de comprar, peça um certificado de que a unidade está em dia com o condomínio. E verifique qual é o nível de inadimplência geral do edifício. Se 30% das unidades devem condomínio, o edifício tem um problema sério que vai afetar sua qualidade de vida e o valor de sua propriedade.

A assembleia: como as decisões são tomadas

Em um edifício em PH, as decisões importantes são tomadas em assembleia de coproprietários. Na prática, a assembleia é onde se aprova o orçamento, elegem-se administradores, autorizam-se obras e resolvem-se conflitos.

Como funciona o quórum

Convocatória	Quórum necessário	Maioria para decidir
Primeira	Maioria que represente pelo menos 3/4 do valor do edifício	Maioria simples dos presentes
Segunda (1 hora depois)	Sem mínimo — os que estiverem	Maioria simples dos presentes

Isso significa que, em segunda convocatória, 3 pessoas podem tomar decisões que afetam todo o edifício. E isso acontece constantemente. A participação em assembleias no Uruguai é historicamente baixa — em muitos edifícios não chega a 10% dos coproprietários. Se você não vai, outros decidem por você. Inclusive quanto você vai pagar de gastos extraordinários.

Decisões que exigem maiorias especiais

Nem tudo se resolve com maioria simples. Para certas decisões, a lei exige 2/3 dos coproprietários representando pelo menos 3/4 do valor do edifício:

Inovações para melhorar o uso de bens comuns.
Modificações que alterem a aparência arquitetônica do edifício.
Mudanças na destinação ou área de espaços comuns.

Essas maiorias são de ordem pública — não podem ser reduzidas nem por acordo entre coproprietários. É a lei.

Assembleias virtuais (desde 2022)

Desde a Lei 20.058 de 2022, as assembleias podem ser presenciais, virtuais ou mistas. Têm que ser com áudio e vídeo em tempo real. Isso ajudou a melhorar a participação, sobretudo em edifícios grandes em que muitos proprietários não moram na unidade (investidores, aluguéis).

A convenção de condomínio: leia-a antes de comprar

A convenção é o "contrato social" do edifício. Define as regras do jogo e é obrigatória para todos os coproprietários e seus sucessores (ou seja, para você se comprar).

Antes de fechar a compra, seu tabelião deveria revisá-la. Mas leia-a você também, prestando atenção a:

Destinação das unidades: podem ser usadas como escritório? É permitido aluguel por temporada (Airbnb)? Há edifícios que o proíbem expressamente.
Animais de estimação: cada edifício tem suas regras. Alguns os proíbem, outros impõem condições. Verifique antes, não depois.
Obras internas: o que você pode modificar em sua unidade e o que precisa da aprovação da assembleia.
Horários de ruído e convivência: variam bastante de um edifício para outro.
Estacionamento e depósitos: como são atribuídos, se são privativos ou de uso comum.

Um caso real que vemos com frequência: alguém compra um apartamento pensando em alugá-lo pelo Airbnb e depois descobre que a convenção proíbe. Ou compra com animais de estimação e a convenção não os permite. Ler a convenção antes evita esses problemas.

Obras: o que você pode fazer e o que não

Dentro do seu apartamento você tem bastante liberdade. Pintar, trocar pisos, reformar cozinha ou banheiro, mudar aberturas internas — tudo isso pode ser feito sem pedir permissão a ninguém (desde que não afete a estrutura).

Você precisa de autorização da assembleia para:

Qualquer obra que envolva bens comuns (encanamentos mestres, fachada, terraço).
Modificações que alterem a aparência do edifício (fechar uma varanda, por exemplo).
Unir duas unidades vizinhas (implica abrir paredes ou lajes divisórias).
Construir para cima (sobrelevação) — precisa de autorização de todos os coproprietários.

Para qualquer obra que possa afetar a estrutura, a lei exige um laudo técnico prévio que certifique que não se compromete a solidez, estabilidade, segurança nem salubridade do edifício. Fazer obra sem isso é ilegal e pode trazer consequências sérias.

O administrador: quem cuida do dinheiro do edifício

O administrador é quem executa as decisões da assembleia, cobra o condomínio, paga os serviços, contrata e demite pessoal (porteiro, limpeza) e representa o edifício legalmente.

Pode ser um coproprietário que atua de forma honorária ou uma empresa profissional. Em qualquer caso:

Tem que estar registrado no Ministério do Trabalho (MTSS).
É designado pela assembleia, geralmente por um ano renovável.
Deve prestar contas — se não apresenta números claros, é um sinal de alerta.
Tem responsabilidade civil (e potencialmente penal) por má gestão.

Antes de comprar, pergunte quem administra o edifício e há quanto tempo. Um edifício com bom administrador se nota: gastos claros, manutenção em dia, fundos de reserva constituídos. Um edifício com mau administrador também se nota: gastos que sobem sem explicação, reparos adiados, assembleias que não são convocadas.

Checklist de PH antes de comprar

Isto é o que recomendamos pedir e verificar antes de fechar a compra de qualquer unidade em propriedade horizontal:

Convenção de condomínio: ler na íntegra. Verificar destinação permitida, animais, obras, aluguel por temporada.
Últimas 6 planilhas de condomínio: ver valores, tendência e se há extraordinários.
Certificado de débito da unidade: que esteja em dia com o condomínio.
Nível de inadimplência do edifício: perguntar ao administrador que porcentagem de unidades está em atraso.
Fundo de reserva: quanto tem e para que se prevê usá-lo.
Atas das últimas 2 assembleias: ver que obras foram aprovadas, que conflitos existem, como é a participação.
Estado do elevador: última inspeção, idade, plano de substituição.
Estado do terraço e fachada: se há obras previstas ou pendentes.
Administrador: quem é, há quanto tempo administra, se está registrado.
Seu coeficiente: qual é e como se compara a unidades semelhantes no edifício.

Fontes

Lei 10.751 (1946) — Regime de propriedade horizontal.
Decreto-Lei 14.560 (1976) — Hipoteca recíproca e quórum de assembleias.
Lei 19.604 (2018) — Reforma da dívida por condomínio.
Lei 20.058 (2022) — Assembleias virtuais.
Lei 20.446 (2025) — Quórum para complexos de 100+ unidades.
Dirección Nacional de Catastro — Certificados de PH e valores cadastrais.