Qué preguntar al comprar propiedad usada en Uruguay 2026

INGAR · 2026-02-13 · Compra

Resumen

Comprar una propiedad usada en Uruguay puede ser un excelente negocio, pero tambien un dolor de cabeza si no sabés dónde mirar. En nuestra experiencia, las sorpresas mas costosas no aparecen en la visita del sábado a las 11: aparecen despues, cuando descubrís que las cañerías son de hierro galvanizado, que la humedad "arreglada" fue solo una mano de pintura, o que el edificio tiene aprobado un gasto extraordinario de USD 800 por unidad para cambiar el ascensor.

Este artículo no es una checklist genérica. Es lo que nosotros verificamos cuando asesoramos a un comprador, con los costos reales que vemos en Montevideo en 2026 y las señales de alerta que solo aparecen cuando llevás años recorriendo propiedades.

Complementá esta guía con qué hace un escribano en una compraventa, armá tu presupuesto con qué gastos tiene la compra de un inmueble y aprendé a comparar precios con cómo evaluar si el precio es justo.

Antes de la visita: investigá el edificio

El edificio importa tanto como el apartamento. Vemos compradores que se enamoran de una unidad reciclada con porcelanato y grifería nueva, sin darse cuenta de que el edificio tiene las bajadas de desagüe originales de 1965 y la azotea pierde agua. Tu apartamento puede estar impecable, pero si la columna de cañerías se rompe o la fachada necesita reparación, vas a pagar tu porcentaje igual.

Qué averiguar antes de pisar el edificio

Año de construcción: Los edificios de Montevideo de los años 50-60 (muchos en Pocitos, Centro y Cordón) suelen tener cañerías de hierro fundido y galvanizado. Esas cañerías tienen una vida útil de 40-50 años, es decir que hoy ya la superaron. Cuando se corroen por dentro, reducen la presión de agua y contaminan con óxido.
Administración: Buscá opiniones de vecinos. Un edificio con buena administración y asambleas regulares es un indicador de salud. Uno donde nadie se junta hace años y el administrador "maneja todo" es una señal de alarma.
Google Maps y Street View: Mirá la fachada desde la calle antes de ir. Si ves descascaramientos, manchas de humedad visibles, o grietas, ya sabés que hay obras pendientes.

La visita: qué mirar y qué preguntar

Hay un truco que repetimos siempre: visitá un día de semana a las 18 horas, no un sábado a la mañana. El sábado temprano es el momento más silencioso de la semana. A las 18 de un miércoles escuchás el ruido real: vecinos llegando, televisores, perros, tránsito de hora pico. Si la propiedad da a una avenida, esa visita te va a contar más que diez fotos.

Humedad: el problema número uno

La humedad es el problema más frecuente que vemos en propiedades usadas en Montevideo, y el más disfrazado. Uruguay tiene un clima húmedo (promedio anual de 70-75% de humedad relativa), y eso castiga a cualquier edificio con aislación deficiente.

Tipos de humedad y qué buscar:

Filtración por azotea: Manchas en el cielorraso del último piso, especialmente en las esquinas. Preguntá cuándo se hizo la última membrana. Una membrana de azotea dura 10-15 años si está bien hecha; pasados los 15, empezá a presupuestar.
Humedad por capilaridad: Manchas en la parte baja de las paredes, típica en planta baja y primer piso. El agua sube desde los cimientos por muros porosos. Es la más difícil y cara de resolver.
Condensación: Aparece en paredes frías y mal ventiladas, típico en dormitorios que dan al sur y en baños sin extractor. Moho negro en las esquinas del cielorraso es la firma.
Filtración por medianera: Manchas que aparecen en paredes laterales. A veces el problema no es tuyo sino del edificio vecino, lo que complica la solución.

La señal de alerta clásica: una sola pared recién pintada en un departamento que no fue reciclado. Si ves una pared con pintura fresca y las demás tienen años, alguien tapó humedad. Pedí que te muestren detrás de los muebles también: la humedad se esconde donde no mirás.

Costos reales de reparación de humedad

Problema	Solución	Costo estimado (2026)
Membrana de azotea (100 m²)	Membrana asfáltica o líquida	USD 2.000 – 4.000 (depende del sistema)
Filtración en pared puntual	Reparación localizada + impermeabilización	USD 300 – 800
Humedad por capilaridad (toda la planta baja)	Inyección de resinas o barrera química	USD 2.000 – 5.000
Tratamiento de moho + pintura antihumedad	Fungicida + pintura especial	USD 200 – 500 por habitación

Instalación eléctrica: lo que no ves puede ser peligroso

En edificios anteriores a los años 80, es común encontrar instalaciones con cables de tela (sí, todavía existen), tableros con fusibles cerámicos en lugar de llaves termomagnéticas, y ausencia de llave diferencial. Esto no es solo una incomodidad: es un riesgo real de incendio y electrocución.

Qué verificar:

Tablero eléctrico: Abrí la tapa (pedí permiso, claro). Si ves fusibles cerámicos tipo "tapón", la instalación es vieja. Debería tener llaves termomagnéticas individuales por circuito y una llave diferencial de 30 mA.
Cantidad de circuitos: Un apartamento de 2 dormitorios debería tener mínimo 3-4 circuitos separados (iluminación, tomacorrientes, cocina/horno, aire acondicionado). Si todo cuelga de un solo circuito, hay que recablear.
Cable a tierra: Verificá que los tomacorrientes tengan el tercer pin de tierra conectado. En muchos edificios viejos el cable a tierra no existe o no está conectado.
Certificado de UTE: Si se hicieron reformas eléctricas, debería existir un Certificado de Conformidad emitido por UTE. Pedilo.

Costo de recablear un apartamento de 2 dormitorios: entre USD 1.500 y 3.500, dependiendo de si hay que picar paredes o se puede canalizar. Es un gasto que muchos compradores no presupuestan y despues tienen que afrontar por seguridad.

Cañerías: hierro galvanizado, el enemigo silencioso

Si el edificio es de los años 50 a 70 y nunca se cambiaron las cañerías de agua, son casi seguro de hierro galvanizado. Ese material tiene una vida útil de 40-50 años. Hoy esas cañerías tienen 55-75 años. Lo que pasa es que se corroen por dentro: perdés presión, el agua sale con color rojizo, y eventualmente se pinchan.

Cómo detectarlo sin ser plomero:

Abrí la canilla de agua caliente y la de agua fría al mismo tiempo en el baño. Si la presión baja notablemente, hay obstrucción interna en las cañerías.
Dejá correr el agua unos segundos. Si sale con un tono amarillento o rojizo, es óxido de las cañerías.
Preguntá directamente: "¿Las cañerías son las originales o se cambiaron?" Si nadie sabe, asumí que son originales.

Cambiar cañerías de un apartamento de 2 dormitorios (agua fría + caliente, a PPR termofusión): USD 3.000 – 6.000. Si hay que cambiar también las bajadas de desagüe (hierro fundido a PVC), sumá USD 2.000 – 4.000 más, y eso requiere coordinación con el edificio porque las columnas son bienes comunes.

Orientación: el sol importa más de lo que pensás

Montevideo está en latitud 34° sur. Eso significa que el sol viene del norte, no del sur. Un apartamento con orientación norte recibe sol todo el año: en invierno el sol entra bajo y profundo (cuando más lo necesitás), y en verano entra alto y menos directo.

Guía rápida de orientación en Montevideo:

Norte / Noroeste: La mejor orientación. Sol todo el año, cálido en invierno, manejable en verano con cortinas o toldo.
Este: Sol de mañana, fresco a la tarde. Buena opción para dormitorios.
Oeste: Sol fuerte de tarde, puede ser agobiante en verano. Necesitás buenas aberturas o cortinas blackout.
Sur: Poco sol directo en invierno. Más luminoso en verano (sol alto). Apto si priorizás frescura, pero en invierno vas a sentir la diferencia en calefacción y sensación.

Un consejo que damos siempre: un contrafrente orientado al norte puede ser mejor que un frente orientado al sur. No te dejes llevar solo por "frente o contrafrente"; lo que importa es hacia dónde mira la ventana principal del living.

Ruido: no confíes en la visita del sábado

Visitá entre semana a las 18:00. Los vecinos están en casa, el tránsito es intenso, los perros ladran.
Preguntá si hay locales comerciales en planta baja (bares, restaurantes, gimnasios). Un bar con música los viernes a las 2 AM cambia tu calidad de vida.
Golpeá suavemente las paredes medianeras. Si suenan huecas, la aislación acústica va a ser pobre.
Prestá atención al ascensor: si el motor está cerca de tu piso (último o primero), el ruido puede ser un problema nocturno.

El edificio: preguntas que la mayoría no hace

Acá es donde vemos los errores más caros. El apartamento puede estar perfecto, pero si el edificio necesita obras importantes, la cuenta llega igual a todos los copropietarios, proporcionalmente a sus milésimas.

Gastos comunes: pedí la película, no la foto

Nunca te quedes con el dato de "los gastos comunes son $X". Pedí las últimas 6 liquidaciones de gastos comunes (como mínimo 3). Esto te muestra:

La tendencia: Si los gastos pasaron de $12.000 a $18.000 en seis meses, algo cambió (suba de sueldo de portero, aumento de OSE, obra nueva).
Gastos extraordinarios: Aparecen como rubros separados en la liquidación. Si ves "extraordinario: membrana", "extraordinario: ascensor", ya sabés que hay obras en curso.
Morosidad: Algunas liquidaciones detallan el porcentaje de morosidad del edificio. Si es mayor al 15-20%, el edificio tiene un problema: los que pagan terminan subsidiando a los que no, y eventualmente se deteriora el mantenimiento.

Fondo de reserva

La ley de propiedad horizontal (Ley 10.751) establece que los edificios deben tener un fondo de reserva para conservación y reparación de bienes comunes. Preguntá cuánto hay acumulado. Un edificio de 20 unidades con un fondo de reserva de $50.000 no tiene nada. Uno con USD 15.000-20.000 está mínimamente preparado para un imprevisto.

Obras aprobadas o en discusión

Esta es la pregunta clave: "¿Hay gastos extraordinarios aprobados en asamblea que todavía no se cobraron, o hay obras grandes en discusión?"

Esto es importante porque si la asamblea ya aprobó (por ejemplo) cambiar el ascensor, ese gasto se va a derramar aunque vos no hayas votado. Lo heredás con la compra. Pedí acceso a las actas de las últimas 2-3 asambleas para verificar.

Costos de obras comunes que impactan tu bolsillo

Obra	Costo total estimado	Tu parte (edificio de 20 unidades)
Membrana de azotea completa	USD 5.000 – 12.000	USD 250 – 600
Reemplazo de ascensor	USD 30.000 – 55.000	USD 1.500 – 2.750
Pintura y reparación de fachada	USD 8.000 – 25.000	USD 400 – 1.250
Cambio de columna de desagüe	USD 4.000 – 10.000	USD 200 – 500
Reparación de tanque de agua	USD 2.000 – 6.000	USD 100 – 300

Estos montos se prorratean por milésimas, no necesariamente partes iguales. Un penthouse paga más que un monoambiente. Pero en cualquier caso, un ascensor nuevo con un derrame de USD 2.000 por unidad es una sorpresa que nadie quiere recibir al mes de comprar.

La administración

¿Quién administra? Verificá que el administrador del edificio sea un profesional serio y con experiencia. Si bien no existe actualmente una ley que establezca un registro obligatorio nacional de administradores, es recomendable verificar sus antecedentes y referencias.
¿Hay comisión fiscal? Si no hay vecinos que controlen las cuentas, la administración tiene carta blanca.
¿Se hacen asambleas anuales? Si la última asamblea fue hace 3 años, el edificio tiene un problema de gobernanza.

El reglamento de copropiedad

No lo leas después de comprar. Leelo antes. Algunas cosas que hemos visto causar problemas:

Prohibición de alquiler temporario: Si pensás hacer Airbnb, verificá que el reglamento lo permita. Muchos edificios lo prohíben expresamente.
Restricciones de mascotas: Algunos reglamentos antiguos prohíben mascotas o ponen límites de tamaño.
Limitaciones para reformas: Hay reglamentos que exigen aprobación unánime para cualquier modificación de fachada, incluso cerrar un balcón.
Uso de espacios comunes: Quién puede usar la azotea, si hay parrillero y cómo se agenda, reglas de estacionamiento.

Documentación: lo que tu escribano va a pedir (y lo que podés adelantar)

El estudio de títulos es trabajo del escribano, pero hay cosas que podés preguntar al vendedor o a la inmobiliaria antes de gastar en eso:

Preguntas que filtran rápido

"¿Quién es el titular y cuántos titulares hay?" Si son varios (herencia, divorcio), la operación se complica y demora. No es un impedimento, pero tenés que saberlo.
"¿Hay hipoteca vigente?" Si la hay, se cancela con el producido de la venta, pero el escribano tiene que gestionar la cancelación. Esto agrega tiempo y trámites.
"¿Está al día con contribución inmobiliaria y tributos municipales?" Las deudas tributarias quedan asociadas al padrón, no a la persona. Si comprás con deuda de contribución, el problema pasa a ser tuyo.
"¿Se hicieron reformas? ¿Están regularizadas?" Toda obra de cierta envergadura debe estar inscripta en BPS (registro de obra) y en la Intendencia (permiso de construcción). Si se cerró un balcón sin permiso, puede haber una irregularidad que despues te impida vender o complique tu escritura.

El certificado especial de BPS

Cuando se escritura, el escribano pide un certificado especial de BPS que acredita que el vendedor no tiene adeudos con el organismo. Tiene vigencia de 180 días. Si el vendedor hizo obras y no las declaró ante BPS, puede haber un problema al momento de escriturar. Preguntá directamente: "¿Hiciste obras y están regularizadas con BPS?"

Verificación de reformas

Si el apartamento fue reciclado, preguntá:

¿Quién hizo la obra? ¿Hay empresa responsable?
¿Se inscribió la obra en BPS? (obligatorio para obras con personal dependiente)
¿Se sacó permiso de construcción en la Intendencia?
¿Hay garantía de los trabajos?

Una reforma hecha "en negro" sin inscripción en BPS puede traerte un problema a la hora de escriturar si el escribano detecta que las mejoras no coinciden con lo registrado.

Red flags: si ves esto, pará y pensá

Estas son las señales que en nuestra experiencia indican que hay que profundizar antes de avanzar:

Una pared recién pintada entre paredes viejas: Alguien tapó humedad. Pedí que te expliquen qué se hizo y por qué.
Olor a humedad al entrar: Sobre todo en planta baja o último piso. Si ventilaron justo antes de tu visita y tiene sahumerio o desodorante de ambiente fuerte, sospechá.
Tablero eléctrico con fusibles cerámicos: La instalación tiene más de 40 años. Presupuestá USD 1.500-3.500 para recablear.
Agua con color o baja presión: Cañerías corroídas. Presupuestá USD 3.000-6.000 para cambiar.
Gastos comunes que "justo este mes son más bajos": Pedí las liquidaciones anteriores. Si no te las quieren dar, hay algo que no quieren que veas.
No hay asamblea hace años: El edificio se administra sin control. Puede haber gastos mal manejados o mantenimiento diferido.
Respuestas vagas sobre papeles: "Eso después lo ve el escribano" puede significar que hay un problema que prefieren no mencionar hasta que estés emocionalmente comprometido con la compra.
Reformas sin poder mostrar permisos: Obra en negro que puede complicar tu escritura o generarte un gasto de regularización.
Mucho maquillaje, poco mantenimiento: Porcelanato nuevo sobre paredes que pierden agua, grifería italiana con cañerías de hierro galvanizado debajo. Lo cosmético no resuelve lo estructural.

Lo que vas a necesitar presupuestar (y casi nadie te dice)

Cuando hacés los números de comprar una propiedad usada, todo el mundo habla del precio, el ITP, los honorarios del escribano. Pero hay un segundo presupuesto que tenés que armar: el costo de poner la propiedad en condiciones reales de habitabilidad.

Concepto	Rango estimado (USD)	Cuándo es necesario
Recableado eléctrico completo (2 dorm.)	1.500 – 3.500	Edificios pre-1980 sin actualización
Cambio de cañerías de agua (2 dorm.)	3.000 – 6.000	Cañerías de hierro galvanizado originales
Reparación de humedad localizada	300 – 1.500	Filtración puntual en pared o cielorraso
Tratamiento integral de humedad	2.000 – 5.000	Problema estructural (capilaridad, azotea)
Cambio de aberturas (4-5 ventanas)	2.500 – 5.000	Aberturas de hierro sin doble vidrio
Pintura completa (apto 2 dorm.)	800 – 1.500	Siempre, en la práctica

En un edificio de los años 60-70 sin actualización, entre cañerías, eléctrica y aberturas podés estar sumando USD 8.000-15.000 arriba del precio de compra. Eso no invalida la operación, pero tiene que estar en la negociación del precio.

Checklist para la visita

Llevá esta lista en el celular y completala durante la recorrida:

La unidad

☐ Humedad visible en paredes, cielorraso, zócalos
☐ Paredes recién pintadas (¿cuáles y por qué?)
☐ Tablero eléctrico: ¿termomagnéticas o fusibles? ¿Hay diferencial?
☐ Presión de agua: abrir canillas caliente y fría simultáneamente
☐ Color del agua: ¿sale clara o con tono rojizo?
☐ Orientación real (usá la brújula del celular)
☐ Ventilación cruzada: ¿hay aberturas en dos fachadas?
☐ Ruido: ¿qué se escucha desde adentro?
☐ Aberturas: tipo (hierro, aluminio, PVC), estado, doble vidrio
☐ Baño y cocina: estado de azulejos, juntas, canillas con goteo

El edificio

☐ Estado de fachada, hall de entrada, escaleras
☐ Ascensor: antigüedad, estado, último mantenimiento
☐ Azotea: estado de la membrana (si podés subir)
☐ Tanque de agua: tipo y estado
☐ 6 liquidaciones de gastos comunes
☐ Monto del fondo de reserva
☐ Obras extraordinarias aprobadas o en discusión
☐ Porcentaje de morosidad
☐ Reglamento de copropiedad (pedir copia)
☐ Datos del administrador (registrado, contacto)

Documentación

☐ Titular(es) de la propiedad
☐ Hipoteca vigente: sí/no
☐ Deudas de contribución inmobiliaria o tributos
☐ Deudas de gastos comunes de la unidad
☐ Reformas realizadas: ¿regularizadas ante BPS e Intendencia?
☐ Certificado de conformidad de UTE (si hubo reforma eléctrica)

Un consejo final

En nuestra experiencia, la mejor inversión antes de comprar una propiedad usada no es el escribano (que es obligatorio), sino una inspección técnica informal. Pedile a un arquitecto o ingeniero de confianza que te acompañe a la segunda visita. Por un costo de USD 100-200, te puede señalar cosas que vos no ves: problemas estructurales, humedad oculta, instalaciones fuera de norma. Eso te da poder de negociación o, en el peor caso, te salva de una mala compra.

Comprar usado es una excelente opción en Uruguay: los precios son más accesibles, las ubicaciones suelen ser mejores (barrios consolidados, cerca de servicios), y con la inversión correcta podés tener una propiedad que vale mucho más de lo que pagaste. Pero tenés que saber dónde mirar.

Fuentes

Ley 10.751 de Propiedad Horizontal (Uruguay): IMPO
Ley 20.058 – Asambleas virtuales de copropietarios de propiedad horizontal: IMPO
Regularización de obra privada – BPS: BPS
Certificados especiales – BPS: BPS
Inspección técnica por problemas de humedades – Intendencia de Montevideo: IM
Rehabilitación de fachada – Intendencia de Montevideo: IM
Asociación Nacional de Administradores de Propiedad Horizontal (ANHEC): ANHEC
Sociedad de Arquitectos del Uruguay – Valores de la construcción: SAU