Comparativa de bancos 2026: Tasas y condiciones para tu hipoteca
INGAR · · Financiamiento
El crédito hipotecario en Uruguay: un mercado con más opciones que nunca
Si estás pensando en comprar tu primera vivienda o invertir en un inmueble, 2026 te recibe con un mercado hipotecario más competitivo que en los últimos años. Las tasas en Unidades Indexadas (UI) se mantienen en niveles históricamente bajos, los bancos privados pelean codo a codo con el BHU por captar clientes, y programas como el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH) siguen facilitando el acceso a quienes tienen menos ahorro previo.
En nuestra guía completa sobre crédito hipotecario cubrimos los conceptos fundamentales: cómo funciona un préstamo hipotecario, qué es la UI, qué documentación necesitás y cómo se estructura el proceso de solicitud. Este artículo es diferente: acá vas a encontrar una comparativa banco por banco, con tablas detalladas, tasas reales, requisitos específicos y un ejemplo práctico con números. El objetivo es que puedas sentarte frente a tu planilla y tomar una decisión informada.
Toda la información fue relevada de las cartillas oficiales y tarifarios vigentes a marzo de 2026. Las tasas y condiciones pueden cambiar; verificá siempre con el banco antes de tomar una decisión.
¿Qué bancos dan crédito hipotecario en Uruguay?
En Uruguay, el crédito hipotecario lo ofrecen el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) —que concentra aproximadamente el 70% de los créditos del país— y cinco bancos privados: Santander, BBVA, Itaú, Scotiabank y HSBC (entidad que, según el registro de bancos del BCU, está en proceso de cambio de denominación a Banco BTG Pactual Uruguay S.A.; sus condiciones deben reconfirmarse con el nuevo emisor). El BHU financia hasta el 80% del valor del inmueble con las tasas más bajas —90% con ahorro previo, 95% con el FGCH y 100% con el Préstamo Soñado—; los privados financian entre el 80% y el 90% para primera vivienda, con excepciones que llegan al 95%, pero con procesos más ágiles.
Antes de entrar en la comparativa, conviene entender la estructura del mercado. El Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) concentra aproximadamente el 70% de los créditos hipotecarios del país. Es un banco estatal, especializado en vivienda, con respaldo del gobierno uruguayo. Su ventaja principal: financia hasta el 80% del valor del inmueble, 90% con ahorro previo, 95% con el FGCH y 100% con el Préstamo Soñado, y ofrece las tasas más bajas del mercado.
Los bancos privados —Santander, BBVA, Itaú, Scotiabank y HSBC (entidad que, según el registro de bancos del BCU, está en proceso de cambio de denominación a Banco BTG Pactual Uruguay S.A.; sus condiciones deben reconfirmarse con el nuevo emisor)— han ganado terreno en los últimos años apostando a procesos más ágiles, menos burocracia y aprobaciones más rápidas. Generalmente financian entre el 80% y el 90% del valor de la propiedad para primera vivienda, con excepciones que llegan al 95% (el 70% corresponde a sus líneas de segunda vivienda), con tasas comparables a las del BHU y tiempos de respuesta significativamente menores.
Monedas disponibles
En Uruguay, los créditos hipotecarios se otorgan principalmente en dos monedas:
- Unidades Indexadas (UI): Es la opción más popular y la que ofrece las mejores tasas. La UI se ajusta por inflación (IPC), por lo que la cuota en pesos varía mes a mes. Sin embargo, en términos reales, tu cuota se mantiene estable. Es la opción recomendada para la mayoría de los compradores.
- Dólares estadounidenses (USD): Tasas más altas (entre 6% y 7,5%), plazos más cortos (10 a 25 años según el banco) y se aplica IVA sobre los intereses. Es una opción viable si tenés ingresos dolarizados o querés evitar la exposición a la inflación local, pero el costo total es sensiblemente mayor.
El BHU también ofrece créditos en pesos uruguayos, aunque la mayoría de sus productos se estructuran en UI.
¿Qué banco tiene la mejor tasa hipotecaria en Uruguay? (TEA en UI, abril 2026)
El piso del mercado en UI es 3,75% TEA y lo comparten el BHU, Santander (vivienda principal), BBVA (préstamos mayores a USD 100.000) e Itaú (con paquete Personal Bank o Full).
La TEA (Tasa Efectiva Anual) es el indicador clave para comparar. A diferencia de la tasa nominal, la TEA incluye el efecto de la capitalización de intereses. Cuanto más baja, menos pagás en total. Estas son las tasas vigentes para préstamos hipotecarios en Unidades Indexadas:
| Banco | TEA hasta 10 años | TEA 10-15 años | TEA 15-20 años | TEA 20-25 años | TEA 25-30 años | Condición preferencial |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BHU | Desde 3,75% ("Podés Comprar" y construcción) | Desde 3,75% | Desde 3,75% | Desde 3,75%; el 4,50% es el piso del "Préstamo Soñado" | — | TEA Ahorrista (cuenta Yo Ahorro con 2.000+ puntos) |
| Santander | 3,75% | 3,75% | 3,75% | 3,75% | 3,75% | Vivienda principal, cartilla 02/06/2026; Nómina, Select, Prof. Univ., Empleados Públicos para el plazo de 30 años |
| BBVA | 3,75% (préstamos > USD 100.000) / 4,00% | 4,00% | 4,10% | 4,50% | — | Cobrar sueldo/jubilación en BBVA (promo hasta 30/09/2026) |
| Itaú | 3,75% | 3,75% | 4,00% | — | — | 3,75% con paquete Personal Bank o Full; 4,00% general |
| Scotiabank | 3,80% | 3,80% | 3,80% | 3,80% | — | Préstamo Hogar UI, primera vivienda; no exige cuenta previa |
| HSBC | 4,75% | 4,75% | 4,75% | 4,75% | — | Clientes Premier |
Actualización (julio 2026): el producto estándar del BHU ("Podés Comprar") publica tasas desde 3,75% TEA también para compra de vivienda; el 4,50% corresponde a los plazos más largos y al "Préstamo Soñado" (hasta 100% de financiación con refuerzo de garantía). Santander, por su parte, publica financiación de hasta el 95% del valor de compraventa. Verificado en bhu.com.uy y santander.com.uy.
Nota: Las tasas del BHU varían según el porcentaje financiado, el plazo, el perfil de ingreso del solicitante y si aplica beneficio de ahorrista. Las tasas de los bancos privados corresponden a sus condiciones preferenciales (generalmente requieren domiciliar el sueldo). Sin esa condición, esperá entre 0,5% y 1% más.
Tasas sin condición preferencial
Si no domiciliás tu sueldo ni cumplís las condiciones preferenciales, las tasas suben. Por ejemplo, BBVA pasa de 4,00% a 5,00% en el tramo hasta 10 años, y de 4,50% a 5,50% en 20-25 años. Santander, por su parte, reserva el plazo de 30 años exclusivamente para perfiles Nómina o Select; para el público general, el plazo máximo en UI es de 20 años.
¿Cuánto financia cada banco y a qué plazo? Condiciones generales
El BHU financia hasta el 80% de la primera vivienda —90% con ahorro previo y 95% con el FGCH— y 100% con el Préstamo Soñado; Santander llega al 95% para colectivos específicos, Scotiabank y HSBC/BTG al 90%, y BBVA e Itaú al 80% (BBVA 90% si la propiedad supera USD 150.000). El plazo máximo en UI va de 25 años (BHU, BBVA, Scotiabank y HSBC/BTG) a 30 años (Itaú en general, y Santander solo para perfiles preferenciales — Nómina, Select, Profesionales Universitarios o Empleados Públicos).
| Característica | BHU | Santander | BBVA | Itaú | Scotiabank | HSBC |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Plazo máximo (UI) | 25 años | 30 años* | 25 años | 30 años | 25 años | 25 años |
| Plazo máximo (USD) | — | 20 años | 25 años | 10 años | 15 años | BTG Pactual (ex HSBC) — a reconfirmar |
| Financiamiento máx. 1ra vivienda | Hasta 80% (90% ahorrista, 95% FGCH, 100% Soñado) | Hasta 95% (colectivos); 85% Nómina/Select; 80% público general | Hasta 80% | Hasta 80% | Hasta 90% | Hasta 90% |
| Financiamiento máx. 2da vivienda | — | Hasta 60% | Hasta 70% | Hasta 70% | Hasta 75% | Hasta 60% |
| Monto máximo (UI) | 2.800.000 UI | Sin tope publicado | Sin tope publicado | Sin tope publicado | Sin tope publicado | Sin tope publicado |
| Moneda | UI / $ / USD | UI / USD | UI / USD | UI / USD | UI / USD | UI / USD |
| Relación cuota/ingreso (UI) | Hasta 35% según perfil | 35% | 30% | 35% | No publica | 35% (cartilla marzo 2026; 30% otros destinos) |
| Relación cuota/ingreso (USD) | — | 20% | 15% | 20% | No publica | 20% (cartilla marzo 2026) |
| Tasa tipo | Fija | Fija en UI / Variable en USD | Fija en UI / Variable en USD | Fija en UI / Variable en USD | Fija en UI / Variable en USD | Fija en UI / Variable en USD |
* Santander ofrece 30 años exclusivamente para clientes Nómina, Select, Profesionales Universitarios o Empleados Públicos. El público general accede hasta 20 años.
¿Qué requisitos piden los bancos para dar un crédito hipotecario en Uruguay?
Los bancos privados exigen entre 12 y 24 meses de antigüedad laboral y que la cuota no supere entre el 30% y el 35% del ingreso líquido; el BHU admite hasta el 35% del ingreso según el perfil del cliente, el mismo tope que Santander, Itaú y HSBC/BTG, mientras que BBVA es el más restrictivo con el 30%. Todos permiten sumar los ingresos del cónyuge para calificar.
| Requisito | BHU | Santander | BBVA | Itaú | Scotiabank | HSBC |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingreso mínimo | No publica mínimo fijo; depende del monto | No publica mínimo fijo | $ 30.000 (general) o $ 140.000 (propiedades de más de USD 150.000) | USD 2.000 equiv. (núcleo familiar) | $ 50.000 (UI) / $ 100.000 (USD) | $ 60.000/mes (núcleo) |
| Antigüedad laboral | Variable según perfil | 2 años (dependientes); 3 años (independientes) | 12 meses | 24 meses | 24 meses | 24 meses mercado laboral + 12 meses mismo empleo |
| Edad | Edad del 1er titular + plazo ≤ 70 años (2º solicitante ≤ 80) | 20 a 69 al solicitar; máx. 75 al final | Hasta 77 al inicio; 84 al final (tope de monto: USD 40.000 desde los 65 y USD 20.000 desde los 71) | 18 a 75 años | 18 a 71 años (al final del crédito) | BTG Pactual (ex HSBC) — a reconfirmar |
| Se pueden sumar ingresos | Sí (cónyuge/pareja) | Sí (cónyuge y modalidad Padre+Hijo) | Sí (cónyuge) | Sí (núcleo familiar) | Sí (cónyuge) | Sí (titular + cónyuge) |
| Independientes | Sí, con documentación contable | Sí, con 3 años de actividad | Sí, con 12 meses | Sí, con 24 meses | Sí, evaluación caso a caso | Sí, con documentación |
Punto clave: el BHU llega hasta el 35% según el perfil del cliente —el mismo tope máximo que Santander, Itaú y HSBC/BTG—, pero lo calcula sobre el ingreso disponible (descontando gastos fijos, préstamos, retenciones y alquileres) y no sobre el líquido, lo que puede reducir el monto aprobable aunque el porcentaje nominal sea igual. BBVA es el más restrictivo del mercado, con 30% en UI y 15% en dólares.
¿Qué costos tiene un crédito hipotecario además de la tasa?
Sumá aproximadamente un 1% del monto en gastos administrativos, alrededor de 0,45% + IVA en gastos notariales (0,8% en HSBC) y los seguros obligatorios de incendio y de vida. A eso se agrega la tasa de control regulatorio del BCU sobre el saldo.
La TEA es solo una parte del costo total. Hay gastos que se suman al momento de la firma y durante la vida del crédito. Acá te detallo los principales:
| Costo | BHU | Santander | BBVA | Itaú | Scotiabank | HSBC |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gastos administrativos | Variable | 1% del monto | 1% del monto | 1,5% (mín. USD 150, máx. USD 500) | 1% del monto | 1% del monto |
| Tasación | A cargo del BHU | Sin costo | Bonificada, tope $10.000 (se abona si el préstamo no se constituye) | Sin costo | Sin costo (se reintegra si el crédito se otorga) | BTG Pactual (ex HSBC) — a reconfirmar |
| Gastos notariales | Variable | ~0,45% + IVA | ~0,45% + IVA | 0,45% + IVA (mín. USD 500 + IVA) | ~0,45% + IVA | 0,8% + IVA (mín. 12 UR + IVA) |
| Seguro de incendio | Obligatorio (BSE) | Obligatorio | Obligatorio | Obligatorio | Obligatorio | Obligatorio |
| Seguro de vida | Obligatorio | Obligatorio | Obligatorio | Obligatorio | Obligatorio | Obligatorio |
| Tasa de control regulatorio (0,1%; Itaú 0,095%) y prestación complementaria (0,345%), ambas anuales s/saldo | Sí | 0,1% + 0,345% anual s/saldo | 0,1% + 0,345% anual s/saldo | 0,095% + 0,345% anual s/saldo | 0,1% + 0,345% anual s/saldo | BTG Pactual (ex HSBC) — a reconfirmar |
Ojo: la tasa de prestación complementaria de 0,345% anual sobre el saldo la cobran todos los bancos privados (Santander e Itaú la publican con esa misma alícuota); junto con la tasa de control regulatorio suman 0,445% anual. No es un diferencial de ningún banco en particular.
¿Se puede cancelar una hipoteca anticipadamente en Uruguay?
Sí: la Ley 18.574 permite cancelar total o parcialmente en cualquier momento, y pasados al menos 5 años del otorgamiento los costos administrativos quedan topeados en el 1% del saldo. Antes de los 5 años aplican las penalidades contractuales del banco, que varían: BBVA 2% del saldo, HSBC/BTG 1% del saldo o USD 500, Itaú un costo pactado contractualmente y sólo desde la cuota 37, el BHU la tiene suspendida y Santander no publica comisión.
La Ley 18.574 regula la cancelación anticipada de préstamos hipotecarios para vivienda en Uruguay. Los puntos clave:
- Podés cancelar total o parcialmente en cualquier momento.
- Si han transcurrido al menos 5 años desde el otorgamiento, la ley acota el costo: debés pagar los intereses devengados hasta ese día, los costos administrativos (máximo 1% del saldo) y los costos financieros de pérdida por reinversión del acreedor.
- Antes de 5 años, se aplican las penalidades contractuales del banco (que suelen ser más onerosas).
- Los costos financieros por reinversión se calculan según las tasas medias publicadas por el BCU para el período correspondiente.
En la práctica la política varía por banco: BBVA cobra 2% del saldo antes de los 5 años y 1% después; HSBC/BTG cobraba 1% del saldo de capital o USD 500 (el mayor) con un mínimo de 24 cuotas pagadas; Itaú acepta cancelaciones parciales o totales sólo a partir del 3.º año (cuota 37) y con un costo de precancelación que se establece contractualmente; el BHU tiene el cobro de la comisión suspendido por resolución de Directorio; Santander no publica comisión, pero exige que cada adelanto sea posterior a las primeras 12 cuotas, uno por año y de al menos el 20% del capital adeudado.
Análisis detallado banco por banco
BHU — Banco Hipotecario del Uruguay
El BHU es el jugador dominante y la primera opción que la mayoría de los uruguayos evalúa. Su gran ventaja es la combinación de tasas bajas + alto porcentaje de financiamiento. Con el Préstamo Soñado, si tenés una cuenta de ahorro previo Yo Ahorro con suficientes puntos, podés acceder a financiamiento de hasta el 100% del valor de la vivienda, incluyendo el costo del seguro de vida.
Ventajas:
- Tasas desde 3,75% TEA en UI, tanto en construcción como en compra de vivienda (producto "Podés Comprar") — las más bajas del mercado.
- Financiamiento hasta el 80% (90% con ahorro previo, 95% con el FGCH, 100% con el Préstamo Soñado).
- Capitales de 100.000 a 2.800.000 UI (unos USD 461.000 al 5 de agosto de 2026: UI $ 6,6332 y dólar BCU $ 40,256).
- Plazo hasta 25 años.
- Programa Yo Ahorro: tasa preferencial y financiamiento adicional para ahorristas.
- Compatible con FGCH (financiamiento hasta 90-95%).
Desventajas:
- Proceso más lento que los bancos privados (puede llevar 50-70 días).
- Burocracia más pesada: más documentación, más pasos.
- No ofrece plazos superiores a 25 años.
Santander
Santander se ha posicionado como el principal competidor privado del BHU. En junio de 2026 actualizó su cartilla con condiciones muy agresivas: 3,75% TEA en UI para vivienda principal (cartilla del 2 de junio de 2026), lo que lo empata con el piso del BHU. Y con un plazo máximo de 30 años para perfiles preferenciales, iguala a Itaú (que también llega a 30 años, sin restricción de perfil) como los dos bancos privados que más se acercan y superan al BHU en extensión del crédito.
Ventajas:
- Tasa 3,75% TEA en UI para vivienda principal en todos los plazos publicados — empata con el piso del BHU.
- Plazo hasta 30 años (Nómina, Select, Prof. Universitarios, Empleados Públicos).
- Financiamiento hasta 95% para colectivos específicos (25-45 años, profesionales universitarios, vivienda hasta USD 200.000) y hasta 85% para perfiles Nómina/Select (80% público general).
- Modalidad Padre + Hijo: permite sumar ingresos de padres e hijos para calificar.
- Préstamo Hipotecario Sustentable con beneficios para viviendas eficientes.
- Tasación gratuita.
- Proceso más ágil que el BHU (30-45 días).
Desventajas:
- Para público general sin nómina, el plazo máximo baja a 20 años y las tasas suben.
- Ya no hay salto de tasa a partir de los 16 años: la cartilla vigente aplica 3,75% TEA en UI a todo el tramo de vivienda principal, incluido el plazo de 16 a 30 años.
- El financiamiento máximo (hasta 95% para colectivos específicos) ya no queda por debajo del techo estándar del BHU.
BBVA
BBVA apuesta fuerte a la promoción por domiciliación de sueldo, con tasas preferenciales vigentes hasta el 30 de septiembre de 2026. Su punto fuerte es la integración con el FGCH a través de un producto específico que facilita el acceso a quienes tienen menos ahorro previo.
Ventajas:
- Tasa desde 3,75% TEA con sueldo domiciliado para préstamos mayores a USD 100.000; desde 4,00% para montos menores.
- Producto específico con Fondo de Garantía (FGCH) de la ANV: la financiación puede llegar al 95% según el producto y el programa.
- Para propiedades mayores a USD 150.000 — hasta 90% de financiamiento (1ra vivienda).
- Préstamo Hipotecario para Vivienda Eficiente con beneficios adicionales.
- Tasación gratis (tope $ 10.000).
- Antigüedad laboral mínima de solo 12 meses.
Desventajas:
- Ingreso mínimo de $ 30.000 (general) o $ 140.000 (para propiedades de más de USD 150.000).
- Sin condición preferencial, las tasas suben hasta 5,50% a 25 años.
- Relación cuota/ingreso en dólares muy restrictiva (15%).
- Restricciones por edad: monto máximo de USD 40.000 a partir de los 65 años.
Itaú
Itaú ofrece un producto sólido con tasas competitivas para sus clientes de paquetes bancarios. Su plazo máximo es hoy de 30 años, en línea con los demás bancos, por lo que ya no es una limitación frente a la competencia.
Ventajas:
- Tasa desde 3,75% TEA para clientes con paquete contratado (Personal Bank o Full); 4,00% TEA general.
- Tasación sin costo.
- Cancelación anticipada permitida.
- Gastos administrativos con tope de USD 500.
Desventajas:
- Ya no tiene el plazo más corto entre los privados: su plazo máximo pasó a 30 años en UI (con tope de capital de 2.500.000 UI si supera los 20 años).
- Antigüedad laboral mínima de 24 meses — de las más exigentes.
- Ingreso mínimo equivalente a USD 2.000 para el núcleo familiar.
- Financiamiento máximo del 80% — necesitás más ahorro previo.
Scotiabank
Scotiabank tiene una propuesta interesante: no exige que seas cliente previo. Te abren la cuenta al solicitar el préstamo. Además, ofrece financiamiento de hasta el 90% para primera vivienda sin exigir ahorro previo, un nivel que el BHU recién alcanza con ahorro previo (su base es 80%).
Ventajas:
- Financiamiento hasta 90% del valor del inmueble en UI (primera vivienda); 80% en dólares.
- No requiere ser cliente previo.
- Tasación sin costo.
- Ingreso mínimo accesible: $ 50.000 para créditos en UI.
Desventajas:
- Tasa desde 3,80% TEA en UI para primera vivienda.
- Plazo máximo de 25 años en UI.
- Antigüedad laboral de 24 meses.
- Menor presencia de sucursales en el interior del país.
HSBC
HSBC se orienta a un perfil de cliente de mayor poder adquisitivo, particularmente a través de su segmento Premier. Tiene una propuesta específica para no residentes, lo que lo hace atractivo para inversores extranjeros.
Ventajas:
- Financiamiento hasta 90% (primera vivienda, clientes residentes).
- Producto específico para no residentes (Premier No Residente): hasta 60% de financiamiento.
- Plazo hasta 25 años en UI.
- Ingreso mínimo relativamente bajo: $ 60.000/mes.
Desventajas:
- TEA de 4,75% — la más alta del mercado en UI.
- Tasa de prestación complementaria de 0,345% anual: la cobran todos los bancos privados, no es exclusiva de este banco.
- Tasación a cargo del cliente.
- Penalidad por cancelación anticipada: 1% del saldo o USD 500 (mínimo 24 cuotas).
- Gastos notariales más caros: 0,8% + IVA vs. 0,45% del resto.
¿Conviene un crédito hipotecario en dólares en Uruguay?
En general no: las tasas en dólares van del 6% al 7,5% + IVA, frente al 3,75%-4,50% en UI, con plazos máximos de 10 a 25 años según el banco. Solo tiene sentido si tenés ingresos estables en dólares y un horizonte de cancelación corto.
Los préstamos en dólares pueden parecer atractivos si ganás en esa moneda o si te preocupa la inflación. Pero los números hablan claro: las tasas oscilan entre el 6% y el 7,5% + IVA, los plazos máximos van de 10 a 25 años según el banco, y la relación cuota/ingreso permitida es más restrictiva (15-20% vs. 30% en UI).
| Banco | TEA en USD | Plazo máximo (USD) | Tipo de tasa | Observación |
|---|---|---|---|---|
| Santander | 6,75% | 20 años | Fija (valor único publicado) | Cuota/ingreso 20% |
| BBVA | 6,00%-7,00% | 25 años | Fija | Cuota/ingreso 15% |
| Itaú | 7,5% + IVA | 10 años | Fija | IVA sobre intereses |
| Scotiabank | 7,5% + IVA | 15 años | Fija | Financia hasta 80% |
| BTG Pactual (ex HSBC) | — | — | — | Condiciones a reconfirmar con el nuevo emisor |
Nuestra recomendación: salvo que tengas ingresos estables en dólares y un horizonte de cancelación corto, la opción en UI es casi siempre mejor. La diferencia de tasa (3,75-4,50% en UI vs. 6-7,5% en USD) es demasiado grande, y el riesgo cambiario juega en contra si ganás en pesos.
¿Cómo acceder a una hipoteca con poco ahorro? FGCH y Yo Ahorro
El FGCH de la ANV permite financiar hasta el 95% del valor de la vivienda, tanto para vivienda usada como para vivienda nueva promovida (Ley 18.795, incluido el Programa Entre Todos), si el ingreso líquido del núcleo familiar no supera las 100 UR; el máximo efectivo lo fija cada banco adherido. El programa Yo Ahorro del BHU, por su parte, da tasa preferencial y hasta un 10% más de financiamiento a quienes ahorran previamente.
Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH)
El FGCH es un programa administrado por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) que busca facilitar el acceso al crédito hipotecario para sectores con menor capacidad de ahorro. Es compatible con el BHU y con varios bancos privados (BBVA tiene un producto específico).
Condiciones principales:
- Financiamiento de hasta el 95% del valor de la vivienda, tanto para vivienda usada como para vivienda nueva promovida (Ley 18.795, incluido el Programa Entre Todos); el máximo efectivo lo fija cada banco adherido.
- El ingreso líquido del núcleo familiar no puede superar las 100 UR (aproximadamente $ 192.000 a agosto de 2026).
- La cuota no puede superar el 35% de los ingresos del núcleo familiar.
- Ahorro previo mínimo del 5% del valor de la vivienda (hasta el 25% según el programa).
- Plazo máximo de 25 años.
- La vivienda debe ser única y de uso permanente.
Si tus ingresos están por debajo del tope y tenés al menos un 10% de ahorro previo, el FGCH es probablemente tu mejor camino. Consultá en la web de la ANV si calificás.
Programa Yo Ahorro (BHU)
Si estás planificando la compra de tu vivienda a mediano plazo, el programa Yo Ahorro del BHU es una herramienta poderosa. Se trata de una cuenta de ahorro previo en UI que, al cumplir ciertos requisitos, te da acceso a:
- Tasa preferencial (TEA Ahorrista): una rebaja sobre la tasa estándar del BHU.
- Financiamiento adicional: hasta un 10% más sobre tu perfil crediticio estándar.
- Depósito inicial mínimo: 1.000 UI (aproximadamente USD 145). Depósitos posteriores: mínimo 500 UI.
- Necesitás acumular al menos 2.000 puntos al momento de solicitar el préstamo.
- Los puntos se calculan en función del saldo, la periodicidad de los depósitos y la antigüedad de la cuenta.
Dato clave: los depósitos que llevan menos de 181 días no pueden retirarse. Y cualquier retiro hace perder el beneficio hipotecario, salvo que demuestres que los fondos se destinaron a la vivienda a adquirir.
También existe Yo Ahorro Alquilando, una modalidad para quienes actualmente alquilan y quieren transicionar a vivienda propia, con depósito inicial mínimo de 500 UI.
¿Cuánto cuesta y cuánto demora la tasación bancaria de una propiedad?
En la mayoría de los bancos la tasación no tiene costo (Santander, BBVA con tope de $ 10.000 —se abona sólo si el préstamo no se constituye—, Itaú y Scotiabank —que la reintegra si el crédito se otorga—) y demora entre 5 y 15 días hábiles; BTG Pactual (ex HSBC) —a reconfirmar— y el BHU la realiza internamente.
La tasación es un paso obligatorio en todo crédito hipotecario. El banco envía un tasador (perito) que evalúa el valor de mercado del inmueble. Sobre ese valor —no sobre el precio de compraventa— se calcula el porcentaje de financiamiento.
Puntos a tener en cuenta:
- La mayoría de los bancos privados ofrecen tasación sin costo (Santander, BBVA con tope —se abona sólo si el préstamo no se constituye—, Itaú, Scotiabank —que la reintegra si el crédito se otorga—). BTG Pactual (ex HSBC): a reconfirmar.
- El BHU realiza la tasación internamente a través de su cuerpo de tasadores.
- Si la tasación resulta inferior al precio de compraventa, necesitás cubrir la diferencia con fondos propios.
- El proceso demora entre 5 y 15 días hábiles según el banco y la ubicación del inmueble.
- Para propiedades en obra o terrenos, el proceso es diferente y generalmente más largo.
Si querés tener una estimación previa del valor de tu propiedad antes de iniciar el trámite bancario, podés usar nuestra herramienta de tasación online, que te da un valor de referencia basado en datos reales del mercado uruguayo.
¿Cuánto demora la aprobación de una hipoteca en Uruguay?
En los bancos privados, entre 30 y 45 días de principio a fin (35-50 en HSBC); en el BHU, entre 50 y 70 días. La pre-aprobación en un banco privado puede estar en 3 a 5 días. El BHU publica además un compromiso de gestión: «Tu préstamo en un máximo de 70 días o te reintegramos el monto de la primera cuota» (ES.CRE.03, versión 31, numeral 2.1.3, consultado el 5/8/2026); el documento no especifica desde qué hito corre ese plazo.
Uno de los factores que más pesa en la decisión —y que pocas comparativas mencionan— es cuánto demora cada banco en aprobar y desembolsar el crédito. Estos son los tiempos aproximados de principio a fin:
| Banco | Pre-aprobación | Tasación | Aprobación final | Firma y desembolso | Total estimado |
|---|---|---|---|---|---|
| BHU | 10-15 días | 10-15 días | 15-20 días | 15-20 días | 50-70 días |
| Santander | 3-5 días | 5-10 días | 10-15 días | 10-15 días | 30-45 días |
| BBVA | 3-5 días | 5-10 días | 10-15 días | 10-15 días | 30-45 días |
| Itaú | 3-5 días | 5-10 días | 10-15 días | 10-15 días | 30-45 días |
| Scotiabank | 3-5 días | 5-10 días | 10-15 días | 10-15 días | 30-45 días |
| HSBC | 5-7 días | 7-10 días | 10-15 días | 10-15 días | 35-50 días |
El BHU es notoriamente más lento. Si tenés un boleto de reserva con plazo ajustado, un banco privado puede ser la mejor opción aunque la tasa sea algo mayor.
¿Cuánto se paga de cuota por una propiedad de USD 150.000? Ejemplo práctico
Financiando el 80% (USD 120.000) a 25 años en UI con una TEA de 4,50%, la cuota ronda las 4.050 UI mensuales, unos $ 27.945 al valor de la UI de abril 2026. Con la TEA de 4,75% de HSBC, la cuota sube a 4.160 UI ($ 28.700 aprox.).
Veamos un caso concreto. Supongamos que querés comprar un apartamento de USD 150.000 en Montevideo, financiando el 80% (USD 120.000) a 25 años en UI. Convertimos a UI usando la UI del INE al 5 de agosto de 2026 ($ 6,6332) y el tipo de cambio del BCU al 4 de agosto de 2026 ($ 40,256):
USD 120.000 × 40,256 = $ 4.830.720 ÷ 6,6332 = ~728.000 UI
Usando la fórmula de cuota fija en UI (sistema francés), estas serían las cuotas mensuales estimadas:
| Banco | TEA aplicable | Cuota mensual (UI) | Cuota mensual ($ aprox.) | Total pagado en 25 años (UI) | Intereses totales (UI) |
|---|---|---|---|---|---|
| BHU | 4,50% | 4.050 | $ 27.945 | 1.215.000 | 485.000 |
| Santander | 4,50% | 4.050 | $ 27.945 | 1.215.000 | 485.000 |
| BBVA | 4,50% | 4.050 | $ 27.945 | 1.215.000 | 485.000 |
| Scotiabank | 4,50% | 4.050 | $ 27.945 | 1.215.000 | 485.000 |
| HSBC | 4,75% | 4.160 | $ 28.700 | 1.248.000 | 518.000 |
Nota: los valores en pesos son referenciales al valor de UI de abril 2026. Como la UI se ajusta por inflación, la cuota en pesos sube mes a mes en proporción al IPC. En términos reales (poder adquisitivo), la cuota se mantiene constante.
Impacto de la tasa: la diferencia a largo plazo
Para ilustrar cuánto importa cada punto porcentual, veamos el mismo crédito de 730.000 UI a 25 años con diferentes TEA:
| TEA | Cuota mensual (UI) | Total pagado (UI) | Intereses totales (UI) | Diferencia vs. 3,75% (construcción) |
|---|---|---|---|---|
| 3,75% (BHU construcción) | 3.780 | 1.134.000 | 404.000 | — |
| 4,00% | 3.870 | 1.161.000 | 431.000 | +27.000 UI |
| 4,25% | 3.960 | 1.188.000 | 458.000 | +54.000 UI |
| 4,50% | 4.050 | 1.215.000 | 485.000 | +81.000 UI |
| 4,75% | 4.160 | 1.248.000 | 518.000 | +114.000 UI |
| 5,25% | 4.380 | 1.314.000 | 584.000 | +180.000 UI |
La diferencia entre la tasa más baja (BHU 3,75% en construcción) y la más alta (HSBC 4,75%) es de 114.000 UI en intereses adicionales a lo largo del crédito. Al valor actual de la UI, eso equivale a aproximadamente USD 23.500. No es un dato menor.
¿Cuánto tengo que ganar?
Con una cuota de 4.050 UI ($ 27.945 aprox.) y una relación cuota/ingreso del 30%, necesitás un ingreso líquido mensual de al menos $ 93.150 (aproximadamente USD 2.220). Si vas por el BHU, que admite hasta el 35% del ingreso disponible según el perfil del cliente —el mismo tope que Santander, Itaú y HSBC/BTG—, el ingreso mínimo puede bajar a $ 79.843 (aproximadamente USD 1.980).
¿Qué banco conviene para un crédito hipotecario en Uruguay?
No hay un ganador único: el BHU conviene si necesitás financiar más del 80% del valor y podés esperar 50-70 días; Santander si buscás el plazo más largo (hasta 30 años) y cobrás el sueldo ahí; Scotiabank si no sos cliente de ningún banco y necesitás financiamiento alto en un privado.
No hay una respuesta única. Depende de tu perfil. Acá va una guía rápida:
Elegí el BHU si:
- Necesitás financiar más del 80% del valor del inmueble.
- Tenés (o podés abrir) una cuenta Yo Ahorro para acceder a tasas preferenciales.
- No te urge el tiempo — podés esperar 50-70 días.
- Buscás la tasa más baja del mercado y calificás para el beneficio de ahorrista.
Elegí Santander si:
- Necesitás un plazo largo (hasta 30 años) para bajar la cuota.
- Ya cobrás tu sueldo en Santander o estás dispuesto a domiciliarlo.
- Querés un proceso más rápido que el BHU.
- Te interesa la modalidad Padre + Hijo.
Elegí BBVA si:
- Calificás para el FGCH y querés la integración directa.
- Tenés solo 12 meses de antigüedad laboral (el mínimo más bajo entre privados).
- Cobrás sueldo en BBVA y podés aprovechar la promo vigente hasta junio 2026.
Elegí Itaú si:
- Ya sos cliente Personal Bank y podés acceder a la tasa del 4,00%.
- No necesitás más de 20 años de plazo.
- Valorás un proceso ágil y una relación cercana con tu ejecutivo de cuenta.
Elegí Scotiabank si:
- No sos cliente de ningún banco y no querés comprometerte a domiciliar tu sueldo.
- Necesitás financiamiento alto (hasta 90%) en un banco privado.
- Tus ingresos son modestos (mínimo $ 50.000 para UI).
Elegí HSBC si:
- Sos cliente Premier o no residente que busca invertir en Uruguay.
- Necesitás un producto específico para extranjeros.
- Para residentes con otras opciones disponibles, HSBC rara vez es la mejor elección en términos de costo.
Pasos siguientes
Si ya tenés una idea de qué banco se ajusta a tu perfil, estos son los pasos concretos:
- Estimá el valor de la propiedad que querés comprar. Usá nuestra herramienta de tasación para tener un número de referencia.
- Calculá tu capacidad de endeudamiento. Tomá tu ingreso líquido, multiplicalo por 0,30 (o hasta 0,35 si vas al BHU, Santander, Itaú o HSBC/BTG; 0,30 en BBVA), y ese es el máximo de cuota que podés pagar.
- Pedí pre-aprobación en 2-3 bancos. No te cases con el primero. La pre-aprobación no tiene costo ni compromiso en la mayoría de los bancos.
- Compará el costo total, no solo la tasa. Incluí gastos administrativos, notariales, seguros y la tasa de control regulatorio.
- Negociá. Si tenés una pre-aprobación de un banco, usala como herramienta de negociación con otro. Los bancos tienen margen para mejorar condiciones.
Para profundizar en el proceso completo de obtener un crédito hipotecario —desde la documentación hasta la firma—, te recomendamos leer nuestra guía completa sobre crédito hipotecario en Uruguay.
Última actualización: abril 2026. Las tasas, condiciones y requisitos son referenciales y fueron relevados de las cartillas y tarifarios oficiales de cada banco. Verificá siempre las condiciones vigentes directamente con la institución financiera antes de tomar una decisión. INGAR no es intermediario financiero ni ofrece asesoramiento crediticio.
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