Comparativa de bancos 2026: Tasas y condiciones para tu hipoteca

El crédito hipotecario en Uruguay: un mercado con más opciones que nunca

Si estás pensando en comprar tu primera vivienda o invertir en un inmueble, 2026 te recibe con un mercado hipotecario más competitivo que en los últimos años. Las tasas en Unidades Indexadas (UI) se mantienen en niveles históricamente bajos, los bancos privados pelean codo a codo con el BHU por captar clientes, y programas como el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH) siguen facilitando el acceso a quienes tienen menos ahorro previo.

En nuestra guía completa sobre crédito hipotecario cubrimos los conceptos fundamentales: cómo funciona un préstamo hipotecario, qué es la UI, qué documentación necesitás y cómo se estructura el proceso de solicitud. Este artículo es diferente: acá vas a encontrar una comparativa banco por banco, con tablas detalladas, tasas reales, requisitos específicos y un ejemplo práctico con números. El objetivo es que puedas sentarte frente a tu planilla y tomar una decisión informada.

Toda la información fue relevada de las cartillas oficiales y tarifarios de cada banco. Los datos de los bancos privados se actualizaron el 18 de octubre de 2026; los del BHU vienen de revisiones anteriores, la última en agosto de 2026. Las tasas y condiciones pueden cambiar; verificá siempre con el banco antes de tomar una decisión.

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¿Qué bancos dan crédito hipotecario en Uruguay?

En Uruguay, el crédito hipotecario lo ofrecen el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) —que concentra aproximadamente el 70% de los créditos del país— y cinco bancos privados: Santander, BBVA, Itaú, Scotiabank y BTG Pactual (ex HSBC). El BHU financia hasta el 80% del valor del inmueble con las tasas más bajas —90% con ahorro previo, 95% con el FGCH y 100% con el Préstamo Soñado—; los privados financian entre el 80% y el 90% para primera vivienda, con excepciones que llegan al 95%, pero con procesos más ágiles.

Antes de entrar en la comparativa, conviene entender la estructura del mercado. El Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) concentra aproximadamente el 70% de los créditos hipotecarios del país. Es un banco estatal, especializado en vivienda, con respaldo del gobierno uruguayo. Su ventaja principal: financia hasta el 80% del valor del inmueble, 90% con ahorro previo, 95% con el FGCH y 100% con el Préstamo Soñado, y ofrece las tasas más bajas del mercado.

Los bancos privados —Santander, BBVA, Itaú, Scotiabank y BTG Pactual (ex HSBC)— han ganado terreno en los últimos años apostando a procesos más ágiles, menos burocracia y aprobaciones más rápidas. Generalmente financian entre el 80% y el 90% del valor de la propiedad para primera vivienda, con excepciones que llegan al 95% (el 70% corresponde a sus líneas de segunda vivienda), con tasas comparables a las del BHU y tiempos de respuesta significativamente menores.

Monedas disponibles

En Uruguay, los créditos hipotecarios se otorgan principalmente en dos monedas:

• Unidades Indexadas (UI): Es la opción más popular y la que ofrece las mejores tasas. La UI se ajusta por inflación (IPC), por lo que la cuota en pesos varía mes a mes. Sin embargo, en términos reales, tu cuota se mantiene estable. Es la opción recomendada para la mayoría de los compradores.
• Dólares estadounidenses (USD): Tasas más altas (entre 6,75% y 7,5%), plazos más cortos (10 a 25 años según el banco) y se aplica IVA sobre los intereses. Es una opción viable si tenés ingresos dolarizados o querés evitar la exposición a la inflación local, pero el costo total es sensiblemente mayor.

El BHU también ofrece créditos en pesos uruguayos, aunque la mayoría de sus productos se estructuran en UI.

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¿Qué banco tiene la mejor tasa hipotecaria en Uruguay? (TEA en UI, 2026)

El piso del mercado en UI es 3,75% TEA y lo comparten el BHU, Santander (vivienda principal, préstamos desde USD 100.000), BBVA (préstamos mayores a USD 100.000, cobrando el sueldo ahí), Itaú (con paquete Personal Bank o Full) y BTG Pactual (préstamos desde USD 99.999).

La TEA (Tasa Efectiva Anual) es el indicador clave para comparar. A diferencia de la tasa nominal, la TEA incluye el efecto de la capitalización de intereses. Cuanto más baja, menos pagás en total. Estas son las tasas vigentes para préstamos hipotecarios en Unidades Indexadas:

Actualización (julio 2026): el producto estándar del BHU ("Podés Comprar") publica tasas desde 3,75% TEA también para compra de vivienda; el 4,50% corresponde a los plazos más largos y al "Préstamo Soñado" (hasta 100% de financiación con refuerzo de garantía). Santander, por su parte, publica financiación de hasta el 95% del valor de compraventa. Verificado en bhu.com.uy y santander.com.uy.

Nota: Las tasas del BHU varían según el porcentaje financiado, el plazo, el perfil de ingreso del solicitante y si aplica beneficio de ahorrista. En Itaú, BBVA y Scotiabank, la tabla muestra la tasa para clientes con paquete o que cobran el sueldo en el banco; Santander y BTG Pactual fijan la tasa según el monto del préstamo.

Tasas sin condición preferencial

Si no cobrás el sueldo en el banco ni cumplís las condiciones preferenciales, las tasas suben: Itaú pasa de 3,75% a 4,00% y Scotiabank, de 3,80-4,00% a 4,40-4,60%. BBVA no publica la tasa sin su promoción. Santander, por su parte, reserva el plazo de 30 años para clientes Nómina, Select, profesionales universitarios o empleados públicos; para el público general, el plazo máximo en UI es de 20 años.

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¿Cuánto financia cada banco y a qué plazo? Condiciones generales

El BHU financia hasta el 80% de la primera vivienda —90% con ahorro previo y 95% con el FGCH— y 100% con el Préstamo Soñado; Santander llega al 95% para colectivos específicos, Scotiabank y BTG Pactual al 90%, y BBVA e Itaú al 80% (BBVA 90% si la propiedad supera USD 150.000). El plazo máximo en UI va de 25 años (BHU, BBVA, Scotiabank y BTG Pactual) a 30 años (Itaú en general, y Santander solo para perfiles preferenciales — Nómina, Select, Profesionales Universitarios o Empleados Públicos).

* Santander ofrece 30 años exclusivamente para clientes Nómina, Select, Profesionales Universitarios o Empleados Públicos. El público general accede hasta 20 años.

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¿Qué requisitos piden los bancos para dar un crédito hipotecario en Uruguay?

Los bancos privados exigen entre 12 y 24 meses de antigüedad laboral. En préstamos en UI, Santander, Itaú y BTG Pactual (ex HSBC) publican un tope de cuota del 35% del ingreso y BBVA uno del 30% del ingreso líquido; Scotiabank no publica el suyo. El BHU calcula sobre el ingreso disponible, que además descuenta alquileres y cuotas de otros préstamos, con un porcentaje que depende del perfil. Todos permiten sumar los ingresos del cónyuge para calificar.

Punto clave: el BHU calcula el porcentaje sobre el ingreso disponible (descontando gastos fijos, préstamos, retenciones y alquileres), que es menor que el líquido, y eso puede reducir el monto aprobable. Entre los privados que publican su tope, el de BBVA es el más bajo: 30% en UI y 15% en dólares.

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¿Qué costos tiene un crédito hipotecario además de la tasa?

Sumá los gastos de otorgamiento o administración (1,5% en Santander, con tope de USD 1.500; 1,5% + IVA en Itaú, con tope de USD 500; 2% + IVA en Scotiabank), el control notarial de la hipoteca (entre 0,45% y 0,72% + IVA en los bancos que lo publican aparte) y los seguros obligatorios de incendio y de vida. A eso se agrega la tasa de control regulatorio del BCU sobre el saldo.

La TEA es solo una parte del costo total. Hay gastos que se suman al momento de la firma y durante la vida del crédito. Acá te detallo los principales:

Ojo: la tasa de prestación complementaria de 0,345% anual sobre el saldo la cobran todos los bancos privados (Santander e Itaú la publican con esa misma alícuota); junto con la tasa de control regulatorio suman 0,445% anual. No es un diferencial de ningún banco en particular.

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¿Se puede cancelar una hipoteca anticipadamente en Uruguay?

Sí: la Ley 18.574 permite cancelar total o parcialmente en cualquier momento, y pasados al menos 5 años del otorgamiento los costos administrativos quedan topeados en el 1% del saldo. Antes de los 5 años aplican las penalidades contractuales del banco, que varían: BBVA 2% del saldo, BTG Pactual 1% del saldo o USD 500, Itaú un costo pactado contractualmente y sólo desde la cuota 37, el BHU la tiene suspendida y Santander no publica comisión.

La Ley 18.574 regula la cancelación anticipada de préstamos hipotecarios para vivienda en Uruguay. Los puntos clave:

• Podés cancelar total o parcialmente en cualquier momento.
• Si han transcurrido al menos 5 años desde el otorgamiento, la ley acota el costo: debés pagar los intereses devengados hasta ese día, los costos administrativos (máximo 1% del saldo) y los costos financieros de pérdida por reinversión del acreedor.
• Antes de 5 años, se aplican las penalidades contractuales del banco (que suelen ser más onerosas).
• Los costos financieros por reinversión se calculan según las tasas medias publicadas por el BCU para el período correspondiente.

En la práctica la política varía por banco: BBVA cobra 2% del saldo antes de los 5 años y 1% después; BTG Pactual cobra 1% del saldo de capital o USD 500 (el mayor) con un mínimo de 24 cuotas pagadas; Itaú acepta cancelaciones parciales o totales sólo a partir del 3.º año (cuota 37) y con un costo de precancelación que se establece contractualmente; el BHU tiene el cobro de la comisión suspendido por resolución de Directorio; Santander no publica comisión y acepta adelantos de capital de al menos el 20% del saldo adeudado, para achicar la cuota o el plazo.

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Análisis detallado banco por banco

BHU — Banco Hipotecario del Uruguay

El BHU es el jugador dominante y la primera opción que la mayoría de los uruguayos evalúa. Su gran ventaja es la combinación de tasas bajas + alto porcentaje de financiamiento. Con el Préstamo Soñado, si tenés una cuenta de ahorro previo Yo Ahorro con suficientes puntos, podés acceder a financiamiento de hasta el 100% del valor de la vivienda, incluyendo el costo del seguro de vida.

Ventajas:

• Tasas desde 3,75% TEA en UI, tanto en construcción como en compra de vivienda (producto "Podés Comprar") — las más bajas del mercado.
• Financiamiento hasta el 80% (90% con ahorro previo, 95% con el FGCH, 100% con el Préstamo Soñado).
• Capitales de 100.000 a 2.800.000 UI (unos USD 461.000 al 5 de agosto de 2026: UI $ 6,6332 y dólar BCU $ 40,256).
• Plazo hasta 25 años.
• Programa Yo Ahorro: tasa preferencial y financiamiento adicional para ahorristas.
• Compatible con FGCH (financiamiento hasta 90-95%).

Desventajas:

• Proceso más lento que los bancos privados (puede llevar 50-70 días).
• Burocracia más pesada: más documentación, más pasos.
• No ofrece plazos superiores a 25 años.

Santander

Santander se ha posicionado como el principal competidor privado del BHU. Su cartilla del 18 de septiembre de 2026 publica 3,75% TEA en UI para vivienda principal con préstamos desde USD 100.000 (4,75% por debajo), lo que lo empata con el piso del BHU. Y con un plazo máximo de 30 años para perfiles preferenciales, iguala a Itaú (que también llega a 30 años, sin restricción de perfil) como los dos bancos privados que más se acercan y superan al BHU en extensión del crédito.

Ventajas:

• Tasa 3,75% TEA en UI para vivienda principal con préstamos desde USD 100.000, en todos los plazos publicados — empata con el piso del BHU.
• Plazo hasta 30 años (Nómina, Select, Prof. Universitarios, Empleados Públicos).
• Financiamiento hasta 95% para un perfil acotado (25 a 45 años, profesional universitario y vivienda de hasta USD 200.000) y hasta 85% del valor de compraventa en general (75% si la garantía es prenda de la promesa de compraventa).
• Modalidad Padre + Hijo: permite sumar ingresos de padres e hijos para calificar.
• La cuota incluye la tasación, los gastos de otorgamiento y los seguros de vida e incendio.
• Proceso más ágil que el BHU (30-45 días).

Desventajas:

• Para el público general, el plazo máximo baja a 20 años.
• Con préstamos de menos de USD 100.000, la tasa en UI sube a 4,75%.
• Gastos de otorgamiento de 1,5% del capital (tope USD 1.500), o 2,5% si el préstamo es menor a USD 30.000.

BBVA

BBVA apuesta fuerte a la promoción para quienes cobran el sueldo o la jubilación en el banco, con tasas preferenciales vigentes hasta el 31 de diciembre de 2026. Su punto fuerte es la integración con el FGCH a través de un producto específico que facilita el acceso a quienes tienen menos ahorro previo.

Ventajas:

• Tasa desde 3,75% TEA con sueldo domiciliado para préstamos mayores a USD 100.000; desde 4,00% para montos menores.
• Producto específico con Fondo de Garantía (FGCH) de la ANV: la financiación puede llegar al 95% según el producto y el programa.
• Para propiedades mayores a USD 150.000 — hasta 90% de financiamiento (1ra vivienda).
• Préstamo Hipotecario para Vivienda Eficiente con beneficios adicionales.
• Tasación gratis cobrando el sueldo en BBVA (tope $ 11.000).
• Antigüedad laboral mínima de solo 12 meses.

Desventajas:

• Ingreso mínimo de $ 30.000 (general) o $ 140.000 (para propiedades de más de USD 150.000).
• Las tasas publicadas son las de la promoción por cobrar el sueldo en BBVA; sin esa condición, el banco no publica la tasa.
• Relación cuota/ingreso en dólares muy restrictiva (15%).
• Restricciones por edad: monto máximo de USD 40.000 a partir de los 65 años.

Itaú

Itaú ofrece un producto sólido con tasas competitivas para sus clientes de paquetes bancarios. Su plazo máximo es hoy de 30 años, en línea con los demás bancos, por lo que ya no es una limitación frente a la competencia.

Ventajas:

• Tasa desde 3,75% TEA para clientes con paquete contratado (Personal Bank o Full); 4,00% TEA general.
• Tasación sin costo.
• Cancelación anticipada permitida.
• Gastos administrativos con tope de USD 500.

Desventajas:

• Ya no tiene el plazo más corto entre los privados: su plazo máximo pasó a 30 años en UI (con tope de capital de 2.500.000 UI si supera los 20 años).
• Antigüedad laboral mínima de 24 meses — de las más exigentes.
• Ingreso mínimo equivalente a UI 10.000 para el núcleo familiar.
• Financiamiento máximo del 80% — necesitás más ahorro previo.

Scotiabank

Scotiabank tiene una propuesta interesante: no exige que seas cliente previo. Te abren la cuenta al solicitar el préstamo. Además, ofrece financiamiento de hasta el 90% para primera vivienda sin exigir ahorro previo, un nivel que el BHU recién alcanza con ahorro previo (su base es 80%).

Ventajas:

• Financiamiento hasta 90% del valor del inmueble en UI (primera vivienda); 80% en dólares.
• No requiere ser cliente previo.
• Tasación reintegrada si el crédito se otorga.
• Ingreso mínimo accesible: $ 50.000 para créditos en UI.

Desventajas:

• La tasa de 3,80% TEA en UI es para quien cobra el sueldo en Scotiabank y plazos de hasta 10 años; a 25 años es 4,00% y, sin ese beneficio, desde 4,40%.
• Plazo máximo de 25 años en UI.
• Antigüedad laboral de 24 meses.
• Menor presencia de sucursales en el interior del país.

BTG Pactual (ex HSBC)

HSBC Uruguay pasó a ser Banco BTG Pactual Uruguay S.A. Además del préstamo para residentes, tiene una línea específica para no residentes dirigida a clientes de su segmento Excellence, lo que lo vuelve una opción para inversores extranjeros.

Ventajas:

• Tasa de 3,75% TEA en UI para préstamos de USD 99.999 a 500.000.
• Financiamiento hasta 90% en UI para primera vivienda (80% para montos de más de USD 150.000).
• Producto específico para no residentes (clientes Excellence Extranjero): hasta 60% de financiamiento.
• Plazo hasta 25 años en UI.
• Retasación cada dos años sin costo.

Desventajas:

• TEA de 4,75% en UI para préstamos de menos de USD 99.999.
• Tasa de prestación complementaria de 0,345% anual: la cobran todos los bancos privados, no es exclusiva de este banco.
• Tasación a cargo del cliente: USD 150 + IVA.
• Penalidad por cancelación anticipada: 1% del saldo o USD 500 (mínimo 24 cuotas).
• Gastos notariales más caros: 0,72% + IVA vs. 0,45% a 0,5% en Itaú, BBVA y Scotiabank.
• La cuenta donde se debita la cuota tiene costo mensual, y el inmueble hipotecado no puede estar alquilado ni alquilarse mientras dure el préstamo.

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¿Conviene un crédito hipotecario en dólares en Uruguay?

En general no: las tasas en dólares van del 6,75% al 7,5% + IVA, frente al 3,75%-4,75% en UI, con plazos máximos de 10 a 25 años según el banco. Solo tiene sentido si tenés ingresos estables en dólares y un horizonte de cancelación corto.

Los préstamos en dólares pueden parecer atractivos si ganás en esa moneda o si te preocupa la inflación. Pero los números hablan claro: las tasas oscilan entre el 6,75% y el 7,5% + IVA, los plazos máximos van de 10 a 25 años según el banco, y la relación cuota/ingreso permitida es más restrictiva (15-20% vs. 30-35% en UI).

Nuestra recomendación: salvo que tengas ingresos estables en dólares y un horizonte de cancelación corto, la opción en UI es casi siempre mejor. La diferencia de tasa (3,75-4,75% en UI vs. 6,75-7,5% en USD) es demasiado grande, y el riesgo cambiario juega en contra si ganás en pesos.

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¿Cómo acceder a una hipoteca con poco ahorro? FGCH y Yo Ahorro

El FGCH de la ANV permite financiar hasta el 95% del valor de la vivienda, tanto para vivienda usada como para vivienda nueva promovida (Ley 18.795, incluido el Programa Entre Todos), si el ingreso líquido del núcleo familiar no supera las 100 UR; el máximo efectivo lo fija cada banco adherido. El programa Yo Ahorro del BHU, por su parte, da tasa preferencial y hasta un 10% más de financiamiento a quienes ahorran previamente.

Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH)

El FGCH es un programa administrado por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) que busca facilitar el acceso al crédito hipotecario para sectores con menor capacidad de ahorro. Es compatible con el BHU y con varios bancos privados (BBVA tiene un producto específico).

Condiciones principales:

• Financiamiento de hasta el 95% del valor de la vivienda, tanto para vivienda usada como para vivienda nueva promovida (Ley 18.795, incluido el Programa Entre Todos); el máximo efectivo lo fija cada banco adherido.
• El ingreso líquido del núcleo familiar no puede superar las 100 UR (aproximadamente $ 192.000 a agosto de 2026).
• La cuota debe ser inferior al 35% de los ingresos del núcleo familiar.
• Ahorro previo mínimo del 5% del valor de la vivienda (hasta el 25% según el programa).
• Plazo máximo de 25 años.
• La vivienda debe ser única y de uso permanente.

Si tus ingresos están por debajo del tope y tenés al menos un 10% de ahorro previo, el FGCH es probablemente tu mejor camino. Consultá en la web de la ANV si calificás.

Programa Yo Ahorro (BHU)

Si estás planificando la compra de tu vivienda a mediano plazo, el programa Yo Ahorro del BHU es una herramienta poderosa. Se trata de una cuenta de ahorro previo en UI que, al cumplir ciertos requisitos, te da acceso a:

• Tasa preferencial (TEA Ahorrista): una rebaja sobre la tasa estándar del BHU.
• Financiamiento adicional: hasta un 10% más sobre tu perfil crediticio estándar.
• Depósito inicial mínimo: 1.000 UI (USD 164,78 con UI 6,6332 y TC 40,256 de referencia). Depósitos posteriores: mínimo 500 UI.
• Necesitás acumular al menos 2.000 puntos al momento de solicitar el préstamo.
• Los puntos se calculan en función del saldo, la periodicidad de los depósitos y la antigüedad de la cuenta.

Dato clave: los depósitos que llevan menos de 181 días no pueden retirarse. Y cualquier retiro hace perder el beneficio hipotecario, salvo que demuestres que los fondos se destinaron a la vivienda a adquirir.

También existe Yo Ahorro Alquilando, una modalidad para quienes actualmente alquilan y quieren transicionar a vivienda propia, con depósito inicial mínimo de 500 UI.

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¿Cuánto cuesta y cuánto demora la tasación bancaria de una propiedad?

En varios bancos la tasación no se paga aparte: Itaú no la cobra, Santander la incluye en la cuota, BBVA la bonifica hasta $ 11.000 a quien cobra el sueldo ahí (se abona si el préstamo no se constituye) y Scotiabank la reintegra si el crédito se otorga. Demora entre 5 y 15 días hábiles. BTG Pactual la cobra (USD 150 + IVA) y el BHU la realiza internamente.

La tasación es un paso obligatorio en todo crédito hipotecario. El banco envía un tasador (perito) que evalúa el valor de mercado del inmueble. Sobre ese valor —no sobre el precio de compraventa— se calcula el porcentaje de financiamiento.

Puntos a tener en cuenta:

• Varios bancos privados no cobran la tasación aparte: Itaú no la cobra, Santander la incluye en la cuota, BBVA la bonifica hasta $ 11.000 a quien cobra el sueldo ahí y Scotiabank la reintegra si el crédito se otorga. BTG Pactual la cobra: USD 150 + IVA, con retasación cada dos años sin costo.
• El BHU realiza la tasación internamente a través de su cuerpo de tasadores.
• Si la tasación resulta inferior al precio de compraventa, necesitás cubrir la diferencia con fondos propios.
• El proceso demora entre 5 y 15 días hábiles según el banco y la ubicación del inmueble.
• Para propiedades en obra o terrenos, el proceso es diferente y generalmente más largo.

Si querés tener una estimación previa del valor de tu propiedad antes de iniciar el trámite bancario, podés usar nuestra herramienta de tasación online, que te da un valor de referencia basado en datos reales del mercado uruguayo.

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¿Cuánto demora la aprobación de una hipoteca en Uruguay?

En los bancos privados, entre 30 y 45 días de principio a fin (35-50 en BTG Pactual); en el BHU, entre 50 y 70 días. La pre-aprobación en un banco privado puede estar en 3 a 5 días. El BHU publica además un compromiso de gestión: «Tu préstamo en un máximo de 70 días o te reintegramos el monto de la primera cuota» (ES.CRE.03, versión 31, numeral 2.1.3, consultado el 5/8/2026); el documento no especifica desde qué hito corre ese plazo.

Uno de los factores que más pesa en la decisión —y que pocas comparativas mencionan— es cuánto demora cada banco en aprobar y desembolsar el crédito. Estos son los tiempos aproximados de principio a fin:

El BHU es notoriamente más lento. Si tenés un boleto de reserva con plazo ajustado, un banco privado puede ser la mejor opción aunque la tasa sea algo mayor.

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¿Cuánto se paga de cuota por una propiedad de USD 150.000? Ejemplo práctico

Financiando el 80% (USD 120.000) a 25 años, el escenario de 4,50% TEA da una cuota pura de 4.009,27 UI ($26.594,27 a la UI de referencia del 05/08/2026). A 3,75% TEA, la tasa que publican Santander, BBVA (cobrando el sueldo ahí) y BTG Pactual para este monto, da 3.717,98 UI ($24.662,09). Son cálculos de capital e intereses, sin seguros ni cargos.

Veamos un caso concreto. Supongamos que querés comprar un apartamento de USD 150.000 en Montevideo, financiando el 80% (USD 120.000) a 25 años en UI. Convertimos a UI usando la UI del INE al 5 de agosto de 2026 ($ 6,6332) y el tipo de cambio del BCU al 4 de agosto de 2026 ($ 40,256):

USD 120.000 × 40,256 = $ 4.830.720 ÷ 6,6332 = ~728.000 UI

Usando la fórmula de cuota fija en UI (sistema francés), con tasa mensual efectiva r=(1+TEA)^(1/12)−1, estas serían las cuotas mensuales estimadas:

Nota: los valores en pesos son referencias calculadas con la UI de $6,6332 del 05/08/2026 y TC $40,256 del 04/08/2026; no pronostican las cuotas futuras en pesos. Como la UI se ajusta por inflación, la cuota en pesos sube mes a mes en proporción al IPC. En términos reales (poder adquisitivo), la cuota se mantiene constante.

Impacto de la tasa: la diferencia a largo plazo

Para ilustrar cuánto importa cada punto porcentual, veamos el mismo crédito de 730.000 UI a 25 años con diferentes TEA:

En el escenario separado de 730.000 UI a 25 años, pasar de 3,75% a 4,75% TEA agrega aproximadamente 117.488,80 UI de intereses, equivalentes a USD 19.359,27 con UI 6,6332 y TC 40,256. No es un dato menor.

¿Cuánto tengo que ganar?

Con una cuota pura de 4.009,27 UI, equivalente a $26.594,27 a la UI de referencia, y un límite cuota/ingreso del 30%, el ingreso del escenario es aproximadamente $88.647,57 (USD 2.202,10 al TC 40,256). Con un límite del 35%, el resultado es $75.983,63 (USD 1.887,51). Son cuentas de capital e intereses antes de seguros y cargos; la base de ingresos y la aprobación dependen del banco y del perfil.

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¿Qué banco conviene para un crédito hipotecario en Uruguay?

No hay un ganador único: el BHU conviene si necesitás financiar más del 80% del valor y podés esperar 50-70 días; Santander si buscás el plazo más largo (hasta 30 años) y cobrás el sueldo ahí; Scotiabank si no sos cliente de ningún banco y necesitás financiamiento alto en un privado.

No hay una respuesta única. Depende de tu perfil. Acá va una guía rápida:

Elegí el BHU si:

• Necesitás financiar más del 80% del valor del inmueble.
• Tenés (o podés abrir) una cuenta Yo Ahorro para acceder a tasas preferenciales.
• No te urge el tiempo — podés esperar 50-70 días.
• Buscás la tasa más baja del mercado y calificás para el beneficio de ahorrista.

Elegí Santander si:

• Necesitás un plazo largo (hasta 30 años) para bajar la cuota.
• Ya cobrás tu sueldo en Santander o estás dispuesto a domiciliarlo.
• Querés un proceso más rápido que el BHU.
• Te interesa la modalidad Padre + Hijo.

Elegí BBVA si:

• Calificás para el FGCH y querés la integración directa.
• Tenés solo 12 meses de antigüedad laboral (el mínimo más bajo entre privados).
• Cobrás el sueldo en BBVA: la promoción, consultada el 18/10/2026, vence el 31/12/2026.

Elegí Itaú si:

• Podés acceder a una tasa desde 3,75% TEA en UI con paquete Personal Bank o Full; la tasa general publicada es 4,00% TEA.
• El producto amortizable en UI admite hasta 30 años; para solicitudes de más de 20 años, el capital está limitado a 2.500.000 UI.
• Valorás un proceso ágil y una relación cercana con tu ejecutivo de cuenta.

Elegí Scotiabank si:

• No sos cliente de ningún banco: Scotiabank no pide cuenta previa y la abre con la solicitud (la tasa más baja es para quien cobra el sueldo ahí).
• Necesitás financiamiento alto (hasta 90%) en un banco privado.
• Tus ingresos son modestos (mínimo $ 50.000 para UI).

Elegí BTG Pactual si:

• Sos no residente y buscás una línea específica para extranjeros (Argentina y Brasil; otros países, a consultar).
• Tu préstamo en UI va de USD 99.999 a 500.000: en ese tramo publica 3,75% TEA.
• Tené en cuenta que cobra la tasación (USD 150 + IVA) y que la cuenta donde se debita la cuota tiene costo mensual.

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Pasos siguientes

Si ya tenés una idea de qué banco se ajusta a tu perfil, estos son los pasos concretos:

1. Estimá el valor de la propiedad que querés comprar. Usá nuestra herramienta de tasación para tener un número de referencia.
2. Calculá tu capacidad de endeudamiento. Tomá tu ingreso líquido, multiplicalo por 0,30 (o hasta 0,35 si vas a Santander, Itaú o BTG Pactual; 0,30 en BBVA; en el BHU el porcentaje depende de tu perfil y se aplica sobre el ingreso disponible), y ese es el máximo de cuota que podés pagar.
3. Pedí pre-aprobación en 2-3 bancos. No te cases con el primero. La pre-aprobación no tiene costo ni compromiso en la mayoría de los bancos.
4. Compará el costo total, no solo la tasa. Incluí gastos administrativos, notariales, seguros y la tasa de control regulatorio.
5. Negociá. Si tenés una pre-aprobación de un banco, usala como herramienta de negociación con otro. Los bancos tienen margen para mejorar condiciones.

Para profundizar en el proceso completo de obtener un crédito hipotecario —desde la documentación hasta la firma—, te recomendamos leer nuestra guía completa sobre crédito hipotecario en Uruguay.

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Última actualización: 18 de octubre de 2026 (bancos privados). Las tasas, condiciones y requisitos son referenciales y fueron relevados de las cartillas y tarifarios oficiales de cada banco. Verificá siempre las condiciones vigentes directamente con la institución financiera antes de tomar una decisión. INGAR no es intermediario financiero ni ofrece asesoramiento crediticio.

¿Estás pensando en un préstamo hipotecario? Calculá tu cuota y el ingreso mínimo en los principales bancos con la calculadora de crédito hipotecario, o escribinos por WhatsApp.