Cuánto puedo pedir prestado segun mi salario?

INGAR · 2026-02-25 · Financiamiento

Resumen

Antes de mirar propiedades, necesitás saber un número: cuánto te va a prestar el banco. Ese número depende de tu ingreso neto, del porcentaje que el banco permite destinar a la cuota (entre 20% y 35% según la institución), de la tasa de interés y del plazo. Parece simple, pero hay varias trampas que pueden dejarte comprando una propiedad que no podés sostener.

En esta guía hacemos las cuentas completas: regla cuota/ingreso según cada banco, ejemplos reales con cuatro niveles de salario (de $60.000 a $150.000 pesos mensuales), el efecto de agregar un co-titular, el impacto de la inflación en las cuotas UI, y los gastos de cierre que mucha gente se olvida de presupuestar.

Si todavía no conocés el proceso general de financiamiento, empezá por la guía completa de préstamos hipotecarios. Si querés comparar condiciones entre bancos, mirá la comparativa de bancos 2026.

1) La regla cuota/ingreso: qué porcentaje de tu sueldo puede ir a la cuota

Todos los bancos en Uruguay aplican un tope: la cuota mensual del préstamo hipotecario no puede superar un porcentaje de tu ingreso neto (líquido, lo que te queda después de aportes e impuestos). Ese tope varía:

BHU (Banco Hipotecario del Uruguay): generalmente acepta que la cuota represente hasta el 25-30% del ingreso líquido del núcleo familiar. En algunos programas específicos llega al 30%.
Bancos privados (Santander, BBVA, Itaú, Scotiabank): aplican en general un tope del 30% del ingreso líquido en UI (15%-20% para préstamos en dólares). Algunos aceptan hasta 30% si el ingreso total es alto o el perfil crediticio es muy bueno.
BROU (Banco República): trabaja con un rango del 25-30% según el producto y el perfil del solicitante.

Este porcentaje aplica sobre el ingreso neto, no el nominal. Si ganás $100.000 nominales y tu líquido es $78.000, el cálculo se hace sobre los $78.000.

Dato clave: si tenés otras deudas (tarjeta de crédito, préstamo de consumo, cuota de auto), el banco resta esas cuotas de tu capacidad. Si ya destinás $8.000 por mes a una tarjeta y el banco te permite hasta 25% de $78.000 ($19.500), tu cuota hipotecaria máxima baja a $11.500. Cancelá deudas de consumo antes de pedir la hipoteca.

2) Cómo se calcula: de tu sueldo al monto máximo del préstamo

El cálculo tiene tres pasos:

Cuota máxima mensual: ingreso neto x porcentaje máximo que acepta el banco.
Monto máximo del préstamo: con esa cuota máxima, la tasa de interés y el plazo, se calcula cuánto capital podés pedir (esto es una fórmula financiera estándar de anualidad).
Valor máximo de la propiedad: si el banco financia hasta el 80% del valor de tasación, el monto del préstamo dividido 0,80 te da el valor máximo de la propiedad a la que podés acceder (y necesitás tener el 20% restante como ahorro).

La fórmula de anualidad para calcular el monto máximo es:

Monto = Cuota mensual x [(1 - (1 + r)^-n) / r]

Donde r es la tasa de interés mensual (tasa anual dividida 12) y n es la cantidad total de cuotas (plazo en años x 12).

No hace falta que hagas la cuenta a mano. Lo importante es entender la lógica: a mayor tasa, menor monto máximo. A mayor plazo, mayor monto máximo (pero pagás mucho más en intereses totales).

3) Ejemplos prácticos: cuánto podés pedir según tu salario

Vamos con números concretos. Para estos ejemplos usamos los siguientes supuestos:

Tasa de referencia: 4,75% anual en UI (promedio representativo de bancos privados en 2026).
Plazo: 25 años (300 cuotas).
Financiamiento: 80% del valor de tasación.
Sin otras deudas (si tenés, restá esas cuotas del máximo).
Porcentaje cuota/ingreso: usamos dos escenarios, 25% (conservador, bancos privados) y 30% (BHU/BROU).

Para convertir valores UI a pesos, usamos una UI de referencia de $6,50 (valor aproximado a mayo 2026; verificá el valor actual en ine.gub.uy).

Ingreso líquido mensual	Cuota máx. (25%)	Cuota máx. (30%)	Préstamo máx. (25%)*	Préstamo máx. (30%)*	Propiedad máx. (25%)**	Propiedad máx. (30%)**
$60.000	$15.000	$18.000	~USD 36.000	~USD 43.000	~USD 45.000	~USD 54.000
$80.000	$20.000	$24.000	~USD 48.000	~USD 58.000	~USD 60.000	~USD 72.000
$100.000	$25.000	$30.000	~USD 60.000	~USD 72.000	~USD 75.000	~USD 90.000
$150.000	$37.500	$45.000	~USD 90.000	~USD 108.000	~USD 112.000	~USD 135.000

* Préstamo máximo calculado a 25 años, tasa 6,5% anual en UI, convertido a USD al tipo de cambio ~$42. Los montos son orientativos.
** Valor máximo de propiedad asumiendo financiamiento del 80% (necesitás el 20% como ahorro previo).

Lo primero que salta a la vista: con un salario líquido de $60.000 (un sueldo medio-bajo en Uruguay), el acceso a la vivienda propia mediante hipoteca es muy limitado. Con $80.000 empezás a tener opciones en algunas zonas, pero no en los barrios más caros de Montevideo. A partir de $100.000 líquidos el panorama se abre, y con $150.000 ya hay opciones reales en casi todas las zonas.

4) Sumar un co-titular: cómo cambia la ecuación

La forma más directa de aumentar tu capacidad de endeudamiento es agregar un co-titular, típicamente tu cónyuge o pareja, pero también puede ser un familiar directo (padre, madre, hermano/a) según las condiciones del banco.

El banco suma los ingresos netos de ambos titulares y aplica el porcentaje sobre el total. Ejemplo concreto:

Titular 1: ingreso líquido $80.000.
Titular 2 (cónyuge): ingreso líquido $65.000.
Ingreso combinado: $145.000.
Cuota máxima al 25%: $36.250 (vs. $20.000 solo).
Préstamo máximo aproximado: ~USD 87.000 (vs. ~USD 48.000 solo).
Propiedad máxima: ~USD 109.000 (vs. ~USD 60.000 solo).

Casi se duplica la capacidad. Pero ojo: ambos titulares quedan obligados solidariamente. Si uno pierde el empleo, el otro tiene que cubrir la cuota completa. Evaluá si el ingreso de cada uno por separado puede sostener la cuota en un escenario de emergencia.

Requisitos del co-titular: el banco le va a pedir la misma documentación que al titular principal (recibos de sueldo, historial crediticio limpio, antigüedad laboral). Si el co-titular tiene deudas previas, esas deudas también se restan de la capacidad combinada.

5) Cuotas en UI y el efecto de la inflación

La mayoría de los préstamos hipotecarios en Uruguay están denominados en Unidades Indexadas (UI), una unidad que se ajusta diariamente por la inflación. Esto significa que tu cuota en pesos sube todos los meses, acompañando la inflación acumulada.

Esto es crítico y mucha gente lo subestima. Un ejemplo:

Cuota inicial: $25.000 pesos mensuales (equivalente a ~4.032 UI a $6,20).
Con inflación del 6% anual: esa cuota pasa a ~$26.500 al cabo de un año, ~$33.500 en 5 años, ~$44.750 en 10 años.
Con inflación del 9% anual (escenario pesimista): la cuota sube a ~$27.250 al año, ~$38.450 en 5 años, ~$59.150 en 10 años.

Si tu salario acompaña la inflación (porque se ajusta por convenio o IPC), la proporción cuota/ingreso se mantiene estable. Pero si tus ingresos no se ajustan al mismo ritmo, cada año la cuota te pesa más.

Regla práctica: cuando hagas tus números, calculá cuánto sería la cuota si la inflación fuera 2-3 puntos mayor que la actual durante los primeros 5 años. Si ese escenario te deja justo, estás tomando más riesgo del que creés.

Para entender mejor cómo funciona el mecanismo de tasas, podés leer tasa fija vs variable: cuál elegir.

6) Lo que el banco aprueba vs. lo que podés pagar cómodo

Que el banco te apruebe un préstamo con cuota de $30.000 no significa que sea buena idea tomarlo. La aprobación bancaria es un techo técnico, no una recomendación.

La regla que usamos en INGAR con nuestros clientes es simple:

Cómodo: la cuota no supera el 20% de tu ingreso líquido. Podés ahorrar, tener imprevistos, vivir sin estrés financiero.
Tolerable: la cuota está en general el 30% en UI (15%-20% para dólares). Ajustado pero viable si tenés ingresos estables y no tenés otras deudas grandes.
Riesgoso: la cuota supera el 25%. Cualquier imprevisto (reparación del auto, gasto médico, pérdida temporal de ingresos) te puede poner en aprietos.

Además, tené en cuenta que ser propietario tiene gastos recurrentes que como inquilino no tenías (o tenías de otra forma):

Contribución inmobiliaria (anual, dividida en cuotas).
Seguros (incendio obligatorio si hay hipoteca, más seguro de vida en muchos bancos).
Gastos comunes (si es apartamento).
Mantenimiento (pintura, plomería, electrodomésticos).

Sumá entre $5.000 y $15.000 mensuales adicionales a la cuota pura, dependiendo del tipo de propiedad, para tener una foto más realista de lo que implica el gasto total de vivienda.

7) No te olvides de los gastos de cierre (5-8% del valor)

Este es el error más común que vemos: alguien calcula que puede comprar una propiedad de USD 90.000 con un préstamo de USD 72.000 y un ahorro de USD 18.000, y se da cuenta el día de la firma de que le faltan USD 5.000 a 7.000 para los gastos.

Los gastos de cierre en una compra con hipoteca incluyen:

Concepto	Costo aproximado
Honorarios de escribanía (escritura + hipoteca)	3-4% del valor de la operación
Tasación bancaria	$8.000 - $15.000 (pesos)
Inscripción de hipoteca en registro	~0,5% del monto del préstamo
Seguros (primer pago, incendio + vida)	Variable, ~$3.000-8.000/mes
Comisión inmobiliaria (si aplica, 3% + IVA)	3,63% del precio de venta
ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales)	2% del valor catastral (lo pagan tanto comprador como vendedor, 2% cada uno)

En total, calculá entre un 5% y un 8% del valor de la propiedad en gastos de cierre. Si la propiedad vale USD 90.000, eso son USD 4.500 a 7.200 adicionales a tu ahorro inicial del 20%.

Presupuesto correcto para una propiedad de USD 90.000:

Ahorro para el 20% no financiado: USD 18.000.
Gastos de cierre (estimados al 7%): USD 6.300.
Total que necesitás tener ahorrado: USD 24.300.

Para un desglose completo de cada gasto, leé gastos ocultos al comprar con préstamo y qué gastos tiene la compra de un inmueble.

8) Pre-aprobación: qué es, cómo se pide y por qué importa

La pre-aprobación (o precalificación) es un trámite que hacés con el banco antes de tener una propiedad elegida. El banco evalúa tu perfil (ingresos, deudas, historial crediticio) y te da un monto orientativo de préstamo al que podrías acceder.

Por qué es importante:

Sabés tu presupuesto real antes de buscar. No perdés tiempo mirando propiedades que no podés pagar.
Negociás mejor. Un vendedor o inmobiliaria sabe que tenés financiamiento encaminado. Tu oferta tiene más peso que la de alguien que todavía no habló con ningún banco.
Acelerás el proceso. Cuando encontrás la propiedad, la aprobación definitiva es más rápida porque gran parte del análisis crediticio ya está hecho.
Detectás problemas a tiempo. Si tenés algo en el clearing, un ingreso que el banco no acepta, o documentación faltante, lo descubrís antes de comprometerte con una seña.

Cómo se pide:

Elegí el banco (o consultá más de uno para comparar). No estás obligado a quedarte con el primero.
Presentá la documentación básica: cédula, últimos 3-6 recibos de sueldo (dependientes) o estados contables e IRPF (independientes), certificado de clearing/Equifax, y constancia de otros créditos vigentes.
El banco evalúa y te da una respuesta en 5 a 15 días hábiles según la institución.
Recibís un certificado o carta indicando el monto pre-aprobado, la tasa estimada y el plazo. Este documento suele tener validez de 60 a 90 días.

La pre-aprobación no es vinculante: ni vos estás obligado a tomar el préstamo ni el banco está obligado a mantener las condiciones si tu situación cambia. Pero es la mejor herramienta que tenés para pasar de "quiero comprar" a "puedo comprar".

Para conocer todos los requisitos documentales, mirá requisitos para acceder a un préstamo hipotecario.

9) Dependientes vs. independientes: cómo cambia el cálculo

Si sos trabajador dependiente (relación de dependencia, recibo de sueldo), la cosa es relativamente simple: el banco toma tu ingreso líquido promedio de los últimos 3-6 meses y aplica el porcentaje.

Si sos trabajador independiente, la situación se complica:

El banco va a promediar tus ingresos de los últimos 12 a 24 meses (según la institución). Meses buenos y meses malos se promedian.
Necesitás demostrar estabilidad. Un freelancer que facturó mucho un año y poco al siguiente genera desconfianza. Buscá al menos 2 años de ingresos consistentes.
La documentación es más pesada: estados contables, declaración de IRPF, últimas declaraciones de IVA, certificado de BPS, y a veces extractos bancarios que muestren los depósitos.
Algunos bancos aplican un descuento. Toman solo el 70-80% de tu ingreso declarado promedio como base de cálculo, como margen de seguridad por la variabilidad.

Si sos monotributista o unipersonal, el acceso es más limitado pero no imposible. El BHU y BROU suelen tener más flexibilidad que los bancos privados para estos perfiles.

10) Cómo mejorar tu capacidad de endeudamiento antes de pedir

Si hiciste las cuentas y el número no te alcanza, hay cosas concretas que podés hacer en los 6-12 meses previos a solicitar:

Cancelá deudas de consumo. Cada cuota que eliminás libera capacidad para la hipoteca. Prioridad: tarjetas de crédito (las cuotas mínimas cuentan como deuda) y préstamos personales.
Limpiá tu clearing. Si tenés registros negativos, regularizalos. Algunos bancos aceptan clearing "limpio desde hace 6 meses", otros piden 12 meses.
Aumentá tus ingresos formales. Si tenés ingresos en negro, formalizalos. El banco solo cuenta lo que puede verificar documentalmente.
Sumá un co-titular. Ya lo vimos: duplica o casi duplica la capacidad.
Ahorrá más para el enganche. Si en vez del 20% mínimo podés aportar el 30% o 40%, el monto del préstamo baja, la cuota baja, y el banco te ve con mejor perfil de riesgo.
Extendé el plazo. Pasar de 20 a 25 años reduce la cuota mensual (aunque pagás más intereses en total). Puede ser la diferencia entre calificar y no calificar.

Si estás explorando opciones de apoyo estatal, revisá subsidios y beneficios para primera vivienda.

Tabla resumen: tu ingreso, tu préstamo, tu propiedad

Para tener todo en un solo lugar, esta tabla resume los escenarios más comunes. Usá los supuestos del punto 3 (tasa 6,5% UI, 25 años, 80% financiamiento):

Ingreso líquido mensual	Cuota/ingreso	Cuota máxima	Préstamo máximo (aprox.)	Ahorro necesario (20% + gastos)	Propiedad máxima (aprox.)
$60.000	25%	$15.000	~USD 36.000	~USD 12.000	~USD 45.000
$60.000	30%	$18.000	~USD 43.000	~USD 14.500	~USD 54.000
$80.000	25%	$20.000	~USD 48.000	~USD 16.000	~USD 60.000
$80.000	30%	$24.000	~USD 58.000	~USD 19.500	~USD 72.000
$100.000	25%	$25.000	~USD 60.000	~USD 20.000	~USD 75.000
$100.000	30%	$30.000	~USD 72.000	~USD 24.000	~USD 90.000
$150.000	25%	$37.500	~USD 90.000	~USD 30.000	~USD 112.000
$150.000	30%	$45.000	~USD 108.000	~USD 36.000	~USD 135.000
$100.000 + $65.000 (pareja)	25%	$41.250	~USD 99.000	~USD 33.000	~USD 124.000
$100.000 + $65.000 (pareja)	30%	$49.500	~USD 119.000	~USD 40.000	~USD 149.000

Montos en USD aproximados al tipo de cambio ~$42. La columna "Ahorro necesario" incluye el 20% del valor de la propiedad más ~7% de gastos de cierre estimados. Estos valores son orientativos y varían según el banco, tu perfil crediticio y las condiciones vigentes al momento de solicitar.

Checklist antes de pedir tu préstamo

Antes de ir al banco, asegurate de tener resueltos estos puntos:

Calculaste tu ingreso líquido real (no el nominal, el que te queda en la mano).
Listaste todas tus deudas vigentes y sus cuotas mensuales.
Definiste tu presupuesto cómodo (no el máximo que el banco aprueba, sino el que podés sostener sin estrés).
Tenés el ahorro suficiente para el enganche (20% mínimo) más los gastos de cierre (5-8%).
Hiciste el cálculo con inflación pesimista (sumale 3 puntos a la inflación actual y fijate si seguís cómodo).
Consultaste al menos 2 bancos para comparar condiciones.
Tu clearing está limpio o sabés cuánto falta para que lo esté.
Tenés la documentación lista (recibos de sueldo, constancias, certificados).

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Si querés saber exactamente cuánto podés pedir con tu ingreso y tu perfil, contactanos. Hacemos la precalificación con vos y te decimos qué opciones reales tenés.