Ley de alquileres en Uruguay 2026: derechos y contrato
En Uruguay no todos los contratos de alquiler se rigen por las mismas reglas. El régimen aplicable determina cuestiones importantes como el plazo, el reajuste, la moneda, la garantía y los tiempos de desalojo.
En las viviendas, el dato fundamental es la fecha de inicio del trámite de autorización del permiso de construcción. Como regla general, las que lo iniciaron antes del 2 de junio de 1968 quedan comprendidas en el Decreto-Ley 14.219; las posteriores están bajo un régimen de libre contratación, aunque algunas disposiciones de la 14.219 continúan siendo aplicables conforme a su artículo 102. En el resto de la guía lo abreviamos como "permiso de construcción".
Además existe el régimen especial de alquiler sin garantía creado por la Ley de Urgente Consideración (LUC).
Desde el 1.º de enero de 2026 hubo otro cambio importante: los arrendamientos para industria, comercio y demás destinos que no sean casa-habitación pasaron a libre contratación sin importar la fecha del permiso de construcción.
INGAR es una inmobiliaria y no brinda asesoramiento jurídico ni asistencia en conflictos entre propietarios e inquilinos. Para situaciones particulares, consultá con un abogado, escribano o los organismos indicados en esta guía.
Si estás preparando la documentación para alquilar, también podés consultar nuestros requisitos para alquilar en Montevideo y la comparación de garantías de alquiler en Uruguay.
¿Qué régimen se aplica a cada alquiler?
Las principales normas que conviven actualmente son:
| Régimen | Aplicación principal |
|---|---|
| Decreto-Ley 14.219 | Especialmente viviendas con permiso de construcción anterior al 02/06/1968, además de determinadas disposiciones que continúan aplicándose conforme al art. 102 |
| Libre contratación | Viviendas con permiso posterior al 02/06/1968 y, desde el 01/01/2026, industria, comercio y demás destinos no habitacionales |
| LUC, Ley 19.889 | Régimen especial para determinados alquileres de casa-habitación sin garantía |
| Código Civil | Reglas generales que se aplican directa o supletoriamente según el contrato |
Esto importa porque una cláusula perfectamente válida en libre contratación puede no serlo bajo la 14.219.
Cuando corresponde aplicar el Decreto-Ley 14.219, sus disposiciones imperativas son de orden público: una cláusula contractual no puede reducir los derechos que la ley concede al inquilino.
Plazo mínimo y prórroga
Vivienda bajo el Decreto-Ley 14.219
Para casa-habitación, el plazo mínimo legal es de 2 años.
Hay situaciones excluidas de ese régimen protector. El artículo 28 contempla, entre otras, determinados alquileres de temporada turística de hasta 120 días, contratos cuyo precio inicial supera las 70 UR y casos en los que el núcleo habitacional del inquilino supera determinados ingresos.
El Código Civil establece además un máximo general de 30 años para los arrendamientos.
Al finalizar el contrato, el arrendatario de casa-habitación comprendido en la 14.219 tiene una prórroga legal de un año, siempre que corresponda el beneficio de buen pagador. No es necesario celebrar un nuevo contrato para que opere.
Durante esa prórroga continúan las condiciones del contrato y el propietario no puede solicitar el desalojo simplemente por vencimiento del plazo. Una vez terminada, puede hacerlo y el plazo legal para la desocupación del buen pagador es de 1 año.
Por eso, en este régimen un contrato inicialmente celebrado por dos años puede permitir una permanencia bastante mayor.
Vivienda en libre contratación
Si el permiso de construcción de la vivienda es posterior al 2 de junio de 1968, como regla general el contrato queda en libre contratación.
No corresponde trasladarle automáticamente el plazo mínimo de dos años, la prórroga anual ni el sistema de reajuste de la 14.219.
El plazo y las condiciones pactadas en el contrato tienen, por lo tanto, especial importancia.
Vencido el contrato, el Ministerio de Economía y Finanzas distingue dos situaciones: si el arrendador inicia el desalojo dentro de los 30 días siguientes al vencimiento, el plazo para desalojar es de 6 meses; si lo promueve después de esos 30 días, el plazo es de 1 año.
Industria, comercio y otros destinos
Desde el 1.º de enero de 2026, los arrendamientos destinados a industria, comercio u otros usos distintos de casa-habitación son de libre contratación cualquiera sea la fecha del permiso de construcción, según la Ley 20.446.
Por eso ya no corresponde presentar como regla general vigente el antiguo plazo mínimo de cinco años para locales comerciales.
Cómo se ajusta el alquiler
El mecanismo depende del régimen.
Bajo el Decreto-Ley 14.219
Cuando corresponde aplicar el reajuste legal, se comparan:
- la variación del IPC de los doce meses correspondientes;
- la variación de la URA en ese período.
Se utiliza la menor de las dos.
La URA se calcula a partir de la Unidad Reajustable (UR), y el Poder Ejecutivo publica periódicamente el coeficiente de reajuste.
Por ejemplo, para los contratos que ajustaron en enero de 2026 se publicó un coeficiente de 1,0365, equivalente a un aumento total de 3,65 %. En las viviendas comprendidas en este régimen ese aumento no se aplica de golpe, sino en forma gradual por cuatrimestres: un tercio durante el primero, dos tercios durante el segundo y el 100 % durante el tercero (Ley 15.799, art. 16). Sobre un alquiler de $ 25.000, eso da aproximadamente $ 25.304 durante el primer cuatrimestre, $ 25.608 durante el segundo y $ 25.913 durante el tercero.
Los valores actualizados pueden consultarse en IMPO – Valores de UR, URA y CRA, y el cálculo paso a paso está en nuestra guía sobre el aumento de alquiler en Uruguay.
La 14.219 también permite pactar incrementos escalonados para períodos de doce meses. Si uno de esos incrementos supera el coeficiente legal, el artículo 3 establece un mecanismo por el cual el arrendatario puede optar por pasar al sistema legal de reajuste.
Esa opción se ejerce una sola vez durante el período contractual y debe comunicarse mediante telegrama colacionado dentro de los 15 días corridos desde la publicación del coeficiente correspondiente.
En los demás regímenes
En libre contratación, el mecanismo depende fundamentalmente de lo acordado en el contrato.
En el régimen sin garantía de la LUC, las partes también pueden pactarlo libremente. Si no existe una cláusula expresa y el alquiler está fijado en moneda nacional, la ley prevé un ajuste anual por IPC.
Garantías de alquiler
Para las sumas o depósitos en garantía comprendidos en el artículo 38 del Decreto-Ley 14.219, el tope es:
| Destino | Garantía |
|---|---|
| Casa-habitación | Hasta 5 meses de alquiler |
| Comercio, industria y otros destinos | Hasta 10 meses de alquiler, sin perjuicio de las nuevas modalidades admitidas desde 2026 |
Para los arrendamientos no habitacionales, la Ley 20.446 habilitó además garantías como fianza o aval bancario y determinadas pólizas de seguro, incluso por valores fijados en moneda nacional o extranjera.
Entre las garantías utilizadas en Uruguay están ANDA, CGN, depósito, garantía personal y seguros de alquiler. Podés compararlas por costo y requisitos con la calculadora de garantías de alquiler, y si estás llegando al país sin historial local, en cómo alquilar siendo extranjero sin antigüedad.
Cuando se utiliza un depósito comprendido en el artículo 38, debe constituirse dentro de los 15 días posteriores a la firma. Actualmente esos depósitos se expresan en Unidades Indexadas (UI), y sobre quién puede custodiarlos escribimos en quién puede custodiar tu depósito en garantía.
El artículo 40 permite además, en determinadas condiciones, sustituir una fianza personal por un depósito en garantía.
Para comparar requisitos, costos y funcionamiento de cada sistema podés consultar nuestra guía de garantías de alquiler en Uruguay. Y si contrataste un seguro de alquiler, mirá hasta cuándo se paga si te mudás.
¿Qué conviene dejar establecido en el contrato?
El contrato escrito es requisito para acogerse al régimen sin garantía de la LUC. El Decreto-Ley 14.219 también dispone, en su artículo 109, que los arrendamientos urbanos comprendidos en ese régimen deben celebrarse por escrito. En libre contratación, documentarlo por escrito sigue siendo especialmente importante para acreditar el plazo y las demás condiciones acordadas.
Como mínimo conviene que quede claro:
| Tema | Qué debería especificarse |
|---|---|
| Partes | Datos del propietario y del inquilino |
| Inmueble | Dirección, unidad, padrón y anexos como garaje o box |
| Destino | Vivienda, comercio, oficina u otro uso |
| Precio | Monto, moneda y fecha de pago. Para ubicarte, mirá los alquileres medianos por barrio del Índice INGAR |
| Ajuste | Índice o mecanismo utilizado y frecuencia |
| Plazo | Inicio, vencimiento y eventual renovación |
| Garantía | Tipo, monto y condiciones |
| Gastos | Qué paga cada parte |
| Inventario | Estado del inmueble, preferentemente acompañado de fotos |
| Rescisión anticipada | Preaviso y eventuales penalidades |
| Reparaciones | Responsabilidades del propietario y del inquilino |
En propiedad horizontal también conviene conocer el reglamento de copropiedad. Podés ampliar ese tema en nuestra guía sobre propiedad horizontal en Uruguay.
Cláusulas que requieren especial atención
Que una cláusula esté firmada no significa que pueda contradecir una disposición imperativa del régimen aplicable.
| Cláusula | Qué revisar |
|---|---|
| "El contrato dura 12 meses" | Bajo la 14.219 puede entrar en conflicto con el mínimo legal de 24 meses para casa-habitación. En libre contratación o LUC puede ser válido |
| "El reajuste será el mayor entre IPC y URA" | Bajo el sistema legal de la 14.219 corresponde el menor, sin perjuicio del régimen de incrementos escalonados previsto por la propia ley |
| "El ajuste será semestral" | Bajo la 14.219 el reajuste legal y los incrementos escalonados admitidos operan por períodos de 12 meses |
| "El inquilino renuncia a la prórroga" | No puede eliminarse por anticipado una protección imperativa de la 14.219 |
| "El alquiler se pagará en dólares" | Bajo la 14.219 rigen las restricciones del art. 76; otros regímenes permiten mayor libertad |
| "Ante la mora el propietario puede desalojar directamente" | El desalojo requiere actuación judicial |
| "El propietario puede entrar en cualquier momento" | Una facultad razonable de inspección no equivale a autorizar ingresos indiscriminados |
La primera pregunta ante cualquier cláusula discutible es siempre la misma: qué régimen se aplica al contrato.
Alquileres en dólares
Bajo el Decreto-Ley 14.219, como regla general el precio debe expresarse y pagarse en moneda nacional.
Si se utiliza una referencia en moneda extranjera, el artículo 76 establece su conversión a pesos tomando la cotización vendedora del día anterior a la celebración del contrato, con las excepciones previstas por la propia norma.
Es importante no confundirlo con el tipo de cambio del día en que se paga cada mensualidad.
En el régimen sin garantía de la LUC, en cambio, las partes pueden fijar el precio en pesos, moneda extranjera, UR o UI.
Reparaciones, mantenimiento y gastos comunes
El Código Civil distribuye las responsabilidades entre propietario e inquilino según el origen y el tipo de deterioro.
| Tipo | En general corresponde a | Ejemplos |
|---|---|---|
| Reparaciones necesarias | Propietario | Filtraciones estructurales, cañerías, instalaciones generales |
| Reparaciones locativas o daños imputables al uso | Inquilino | Daños causados por el inquilino o sus dependientes |
| Mejoras | Según acuerdo | Aire acondicionado, reformas, equipamiento adicional |
El inquilino no responde por el deterioro producido por el paso del tiempo, el uso legítimo, fuerza mayor o defectos propios del inmueble.
El artículo 77 del Decreto-Ley 14.219 pone a cargo del arrendatario el pago de los consumos, gastos comunes y demás servicios accesorios a la locación, y exceptúa expresamente los gastos provenientes de reparaciones o mejoras realizadas en el inmueble.
En la práctica eso se traduce en que los gastos comunes ordinarios corresponden en general al inquilino, y los extraordinarios —obras o reparaciones importantes del edificio— al propietario. De todos modos, conviene mirar el concepto concreto que se está cobrando y qué dicen el régimen aplicable y el contrato, más que la etiqueta del recibo.
Podés ver el detalle en nuestra guía sobre gastos comunes en Uruguay.
Si el propietario incumple obligaciones importantes de mantenimiento o servicios, no es recomendable que el inquilino decida unilateralmente dejar de pagar el alquiler.
Bajo la 14.219 existen mecanismos judiciales para comprobar el incumplimiento, intimar su corrección y, en los casos previstos, obtener una reducción judicial del alquiler. Para utilizarlos el arrendatario debe estar al día con sus propias obligaciones.
Ante problemas relevantes conviene documentar el estado del inmueble, realizar la intimación por un medio comprobable y obtener asesoramiento jurídico.
Privacidad, inspecciones y uso del inmueble
Una vez entregada la tenencia, el propietario debe respetar el uso del inmueble por parte del inquilino.
Las inspecciones o visitas conviene regularlas expresamente en el contrato, estableciendo un mecanismo razonable de coordinación y aviso previo.
En el régimen sin garantía de la LUC, la ley permite pactar expresamente la facultad del propietario de inspeccionar el inmueble según las condiciones acordadas.
El inquilino, por su parte, debe utilizar la propiedad para el destino establecido, conservarla adecuadamente y no realizar modificaciones estructurales sin autorización.
Rescisión anticipada
Ni el Decreto-Ley 14.219 ni la LUC conceden, como regla general, un derecho automático del inquilino a terminar unilateralmente el contrato antes de su vencimiento simplemente porque quiera mudarse.
Por eso es importante que el contrato establezca qué ocurre si el inquilino necesita retirarse antes: cuánto preaviso debe dar y si existe alguna penalidad.
En el mercado es frecuente encontrar cláusulas con preavisos de 60 o 90 días y, en algunos casos, penalidades durante el período inicial del contrato. Lo que efectivamente rige es lo que se haya pactado dentro de los límites del régimen aplicable.
Si el contrato no regula la salida anticipada, la situación puede ser bastante más compleja. Lo desarrollamos en rescisión anticipada del alquiler: cómo irte antes y ceder el contrato.
Desalojo: cómo funciona
El propietario no puede recuperar el inmueble por mano propia cambiando cerraduras o forzando al inquilino a salir. El desalojo es judicial.
El procedimiento y el plazo dependen del régimen y de la causal.
Bajo el Decreto-Ley 14.219
Entre las causales contempladas por la normativa están el vencimiento del plazo, la falta de pago, determinadas situaciones de necesidad del propietario, demolición o reconstrucción, finca ruinosa, uso diferente al acordado y situaciones vinculadas al subarrendamiento o deterioro del inmueble.
Algunos plazos previstos por la ley son:
| Situación | Plazo legal para desocupar |
|---|---|
| Buen pagador, luego de la prórroga | 1 año |
| Necesidad del propietario | 1 año |
| Demolición o reconstrucción | 1 año |
| Mal pagador | 20 días |
| Ocupante precario | 15 días |
| Temporada turística comprendida por la norma | 15 días |
| Abandono | 60 días |
| Finca ruinosa en el supuesto del art. 26.5 | Hasta 180 días, según determine el juez |
Estos son plazos legales de desocupación, no la duración completa de un expediente.
Notificaciones, defensas, prueba, recursos y carga del juzgado pueden hacer que el proceso real dure más.
Mal pagador
Para iniciar el desalojo por falta de pago debe existir la intimación correspondiente.
Bajo la 14.219, el artículo 51 permite que el juicio quede clausurado si, dentro del plazo para oponer excepciones, el inquilino consigna lo adeudado más un 40 % destinado a intereses, tributos y costos.
Ese beneficio puede utilizarse una sola vez.
Régimen de alquiler sin garantía de la LUC
La Ley 19.889 creó en 2020 un régimen alternativo para arrendamientos destinados a casa-habitación.
Para que corresponda no basta con que el propietario no pida garantía. El artículo 421 exige conjuntamente que:
- el inmueble tenga el destino previsto por la norma;
- no exista garantía a favor del arrendador;
- el contrato sea escrito;
- indique expresamente plazo y precio;
- las partes manifiesten expresamente su voluntad de someterse a ese régimen.
Sus principales diferencias con la 14.219 son:
| Tema | Decreto-Ley 14.219 | LUC sin garantía |
|---|---|---|
| Garantía | Hasta 5 meses para vivienda | No puede existir |
| Plazo mínimo | 2 años para casa-habitación | No hay mínimo legal |
| Precio | Régimen legal específico | Puede pactarse en pesos, moneda extranjera, UR o UI |
| Ajuste | CRA cuando corresponde | Lo pactado; en ciertos casos, IPC si no se acordó otro mecanismo |
| Prórroga | 1 año para buen pagador | Se renueva por un período igual al pactado salvo notificación previa en contrario |
| Desalojo del buen pagador | 1 año luego de la prórroga | 30 días |
La flexibilidad del régimen LUC viene acompañada de plazos de recuperación del inmueble considerablemente más cortos. Lo vemos en detalle en alquiler sin garantía en Uruguay: cómo funciona el régimen de la LUC.
¿Qué pasa si se vende la propiedad alquilada?
La venta del inmueble no permite afirmar automáticamente que el nuevo propietario deba respetar siempre el plazo original.
El artículo 1792 del Código Civil establece que el comprador debe cumplir el arrendamiento por el plazo convenido cuando el contrato consta por escritura pública o privada debidamente registrada, con las excepciones previstas legalmente.
En el régimen sin garantía de la LUC, el contrato también es oponible al adquirente a partir de su inscripción registral.
Por eso, ante una venta hay que revisar tanto el régimen como la inscripción del contrato.
¿Se puede subalquilar?
También depende del régimen.
Bajo el Decreto-Ley 14.219, la facultad de subarrendar total o parcialmente debe constar por escrito.
Cuando rige directamente la regla general del Código Civil, el artículo 1791 permite subarrendar para el mismo uso y dentro del plazo siempre que el contrato no lo haya prohibido expresamente.
En el régimen sin garantía de la LUC, la facultad de subarrendar también tiene que estar expresamente establecida por escrito.
¿Qué pasa con la garantía al terminar el contrato?
Cuando termina el alquiler y el inmueble se devuelve en las condiciones correspondientes, descontando el desgaste normal, la garantía debe liberarse o devolverse según la modalidad utilizada.
Cuando existe un depósito constituido bajo el régimen legal correspondiente, no genera intereses; su valor se mantiene mediante la indexación en UI.
Si existen daños o deudas y las partes no están de acuerdo, el propietario no puede simplemente apropiarse unilateralmente del depósito. Su liberación puede requerir la conformidad de ambas partes o una resolución judicial.
Un inventario firmado y acompañado de fotografías es especialmente útil para determinar el estado en que se recibió y devolvió el inmueble. Sobre qué se puede descontar y qué no, escribimos en qué pueden descontarte del depósito de alquiler.
Honorarios de la inmobiliaria
En Uruguay no existe una tarifa estatal general que determine cuánto debe cobrar una inmobiliaria por intermediar en un alquiler.
La Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) publica un arancel gremial utilizado como referencia profesional.
Para arrendamientos de libre contratación con determinados plazos, la referencia habitual del arancel es:
| Parte | Honorario de referencia |
|---|---|
| Inquilino | 1 mes de alquiler + IVA |
| Propietario | 1 mes de alquiler + IVA |
El arancel contempla la posibilidad de determinadas bonificaciones y reglas diferentes según la duración del contrato.
Para alquileres temporarios de hasta cinco meses, la referencia de CIU es 8 % del monto del contrato + IVA a cada parte.
El arancel de la CIU también prevé honorarios para las renovaciones. Al tratarse de una referencia gremial y no de una tarifa estatal, el cobro frente al cliente debe analizarse según la intervención de la inmobiliaria, la autorización y lo acordado e informado. La Ley 20.380 reconoce el derecho del operador inmobiliario a cobrar honorarios y, a la vez, le prohíbe reclamarlos cuando no está habilitado o no cuenta con la autorización del cliente.
Esto tampoco debe confundirse con la comisión por administración a cargo del inquilino regulada por el artículo 108 del Decreto-Ley 14.219, que tiene sus propias reglas y limitaciones. El desglose completo está en comisión inmobiliaria de alquiler en Uruguay.
Antes de firmar
Más importante que memorizar una ley es identificar correctamente el contrato que se está firmando.
Revisá especialmente el régimen aplicable, plazo, reajuste, garantía, moneda, gastos, inventario, mantenimiento y condiciones para una eventual rescisión anticipada.
Si el contrato pertenece al régimen de la LUC, debe indicarlo expresamente.
También conviene conservar comprobantes de pago, comunicaciones relevantes y fotografías del estado del inmueble. Ante un conflicto, esa documentación puede ser tan importante como el propio contrato.
Antes de llegar a la firma, dos lecturas que evitan disgustos: cómo detectar un aviso inmobiliario engañoso y me piden una seña antes de ver el alquiler: ¿es una estafa?. Y una vez que estés alquilando, revisá si te corresponde el crédito fiscal por alquiler en el IRPF.
¿Dónde consultar ante un conflicto?
En Montevideo existen servicios de orientación jurídica en materia habitacional vinculados a la Intendencia y la Facultad de Derecho de la Universidad de la República.
La Defensoría Pública puede brindar asistencia a quienes cumplen sus condiciones de acceso, y el Sistema de Garantía de Alquileres de la Contaduría General de la Nación atiende cuestiones relacionadas con contratos garantizados por ese sistema.
Los conflictos arrendaticios se tramitan ante los juzgados competentes.
La materia de arrendamientos está exceptuada de la conciliación previa obligatoria prevista con carácter general por el artículo 294 del Código General del Proceso. Esto no impide que las partes negocien o recurran voluntariamente a mediación.
Fuentes
- IMPO — Decreto-Ley 14.219, versión actualizada
- IMPO — Ley 20.446, artículo 689
- IMPO — Ley 15.799, artículo 16 (aplicación cuatrimestral del reajuste en casa-habitación)
- IMPO — Ley 19.889, artículos 421 y siguientes
- IMPO — Ley 20.380 (operadores inmobiliarios y honorarios)
- IMPO — Código General del Proceso, artículo 294
- IMPO — Código Civil, artículo 1792
- IMPO — Valores de UR, URA y Coeficiente de Ajuste de Alquileres
- Ministerio de Economía y Finanzas — Derechos y obligaciones del inquilino
- Ministerio de Economía y Finanzas — Plazos para entregar la vivienda al vencer el contrato
- Ministerio de Economía y Finanzas — Cómo se reajusta la carpeta (ejemplo oficial del cálculo por cuatrimestres)
- Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Proceso de arrendamiento
Esta guía es orientativa y no constituye asesoramiento legal. Para situaciones concretas, consultá con un abogado o escribano especializado en arrendamientos.
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