Ley de alquileres en Uruguay 2026: derechos y contrato
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De qué va esta guía
En Uruguay el Decreto-Ley 14.219 de 1974 alcanza plenamente a las fincas cuyo permiso de construcción se tramitó antes del 2 de junio de 1968. De las posteriores, su artículo 102 solo conserva el Capítulo VII (garantías) y la Sección I del Capítulo VIII: el resto se rige por lo que pacten las partes y el Código Civil. Lo primero que hay que averiguar, entonces, es en qué régimen está tu contrato. Cuando la ley aplica, no importa lo que diga el contrato: si una cláusula contradice esta norma de orden público, es nula. El contrato sigue, la cláusula no.
El problema es que la mayoría de los inquilinos (y muchos propietarios) firman sin conocer la norma. Después vienen las sorpresas: un aumento que no correspondía, un desalojo que no pueden pedir, un depósito que no devuelven, una comisión que no debían cobrar.
Esta guía es un recorrido completo por la ley de alquileres vigente en Uruguay. No es asesoramiento legal — para tu caso concreto, consultá con un abogado o escribano. Pero si vas a firmar un contrato, renovarlo o resolver un conflicto, acá vas a encontrar la base legal que necesitás.
Antes de seguir, si todavía estás armando la carpeta, revisá requisitos para alquilar en Montevideo. Y si tenés dudas sobre qué garantía te conviene, leé garantías de alquiler en Uruguay.
El marco legal: qué normas rigen los alquileres en Uruguay
No existe una sola ley de alquileres. Son varias normas que conviven, y la que aplica depende del caso. Las principales:
| Norma | Qué regula | Aplica a |
|---|---|---|
| Decreto-Ley 14.219 (1974) | Arrendamientos urbanos y suburbanos | Fincas con permiso de construcción anterior al 02/06/1968. De las posteriores, solo el Capítulo VII (garantías) y la Sección I del Capítulo VIII (art. 102) |
| Ley 13.659 (1968) | Régimen de libre contratación | Inmuebles con permiso de construcción posterior al 02/06/1968 (salvo que las partes opten por la 14.219) |
| Ley 19.889 (LUC), arts. 421-459 (2020) | Arrendamientos sin garantía para casa-habitación | Contratos donde el inquilino no constituye garantía |
| Código Civil, arts. 1776-1844 | Normas generales de arrendamiento | Supletorio para todo lo que la ley especial no regule |
Conviene no mezclar dos ejes distintos. Por un lado, qué régimen protector aplica depende de la fecha del permiso de construcción del inmueble: si es anterior al 2 de junio de 1968, rige el Decreto-Ley 14.219; si es posterior, rige el régimen de libre contratación de la Ley 13.659 (salvo que las partes opten por la 14.219). Por otro lado, y de forma independiente, desde 2020 la LUC (Ley 19.889) habilitó un régimen especial para contratos sin garantía. Esta guía desglosa el Decreto-Ley 14.219 porque es el régimen más protector y el que fija los pisos que no se pueden pactar en contra. Pero antes de aplicar cualquiera de sus reglas al contrato propio hay que confirmar la fecha del permiso de construcción: si es posterior al 2 de junio de 1968, del decreto-ley solo rigen el Capítulo VII (garantías) y la Sección I del Capítulo VIII, y el resto se rige por lo pactado y el Código Civil.
Plazo mínimo: 2 años para vivienda en el régimen del Decreto-Ley 14.219
El artículo 3 del Decreto-Ley 14.219 establece plazos mínimos legales que no se pueden reducir por contrato:
- Vivienda (casa-habitación): mínimo 2 años.
- Industria y comercio: mínimo 5 años.
- Otros destinos: mínimo 2 años.
Si el contrato está amparado por el Decreto-Ley 14.219, un plazo de 1 año es nulo en lo que perjudica al inquilino y el contrato se extiende a 2 años. No aplica si el inmueble está en régimen de libre contratación (art. 2), si el contrato queda excluido por el art. 28 (temporada, precio inicial superior a 70 UR, ingresos superiores a 200 UR, etc.) o si se pactó el régimen sin garantía de la Ley 19.889, que no fija plazo mínimo (art. 422). Es decir, dentro del régimen del Decreto-Ley 14.219: el propietario no puede echarte antes de los 2 años, pero vos sí podés irte al año si el contrato lo permite.
Dato importante: no existe un plazo máximo legal explícito en la 14.219, pero el Código Civil fija un máximo general de 30 años (artículo 1782) para arrendamientos.
La prórroga del buen pagador
Esta es una de las protecciones más fuertes que tiene el inquilino en Uruguay y que poca gente conoce bien.
Al vencimiento del plazo contractual (ya sea el mínimo legal o uno mayor pactado), si el inquilino cumplió con sus obligaciones — pagó en fecha, mantuvo el inmueble, no causó daños — tiene derecho a una prórroga de 1 año adicional.
No necesitás pedirla. Opera automáticamente por el solo hecho de no entregar el inmueble en la fecha de vencimiento. El propietario no puede impedirla si fuiste buen pagador.
Durante esa prórroga:
- El alquiler se ajusta según las reglas del artículo 15 (la menor variación entre URA e IPC, que explicamos abajo).
- Rigen todas las condiciones originales del contrato.
- El propietario no puede pedir el desalojo durante la prórroga. Recién vencida la prórroga puede solicitarlo, y en ese caso con plazo de 1 año para la efectiva desocupación (artículo 5 del Decreto-Ley 14.219). Las causales especiales de desalojo, como la falta de pago, se rigen por sus propias reglas.
En total, un contrato de 2 años con prórroga de buen pagador te da un mínimo de 3 años de ocupación. Si el desalojo se inicia al final de la prórroga y se otorga el plazo de 1 año, pueden pasar 4 años desde que firmaste.
Ajuste anual del alquiler: la regla del "menor entre URA e IPC"
El artículo 15 del Decreto-Ley 14.219 establece cómo se ajusta el precio del alquiler. No es optativo: es la regla legal, y cualquier cláusula que establezca un mecanismo de ajuste más gravoso para el inquilino es nula.
El mecanismo funciona así:
- Se calcula la variación del IPC (Índice de Precios al Consumo, publicado por el INE) en los 12 meses anteriores al mes del ajuste.
- Se calcula la variación de la URA (Unidad Reajustable de Alquileres) en los mismos 12 meses. La URA es un promedio de los últimos 3 meses de la Unidad Reajustable (UR).
- El coeficiente de ajuste es el menor de los dos.
Esto protege al inquilino: si la inflación (IPC) sube 8% pero la URA subió 6%, tu ajuste es 6%. Y viceversa.
Ejemplo con valores reales
Para contratos que ajustaron en enero de 2026, el coeficiente publicado fue 1,0365 (es decir, un aumento del 3,65%). Si pagabas $ 25.000 de alquiler, pasaste a pagar $ 25.913.
El Poder Ejecutivo publica mensualmente los valores de UR, URA y el coeficiente de ajuste de alquileres por decreto. Los encontrás actualizados en IMPO - Valores de UR, URA y CRA.
Si el contrato dice otra cosa
Algunos contratos establecen ajuste por UR (no URA), por IPC directo, o por "el índice que resulte mayor". Si el mecanismo pactado resulta en un aumento mayor que el coeficiente legal, el inquilino puede reclamar la aplicación del artículo 15. En la práctica, muchos contratos modernos ya dicen "según el coeficiente de ajuste de alquileres publicado por el Poder Ejecutivo", que es exactamente el mecanismo legal.
Y un punto que genera muchas confusiones: el ajuste es anual. No se puede ajustar cada 6 meses salvo que las partes acuerden un escalonamiento de precio (que es distinto del ajuste por índice).
La garantía: topes legales y tipos
El Decreto-Ley 14.219 (artículo 38) fija topes máximos para la garantía que puede exigir el propietario:
| Destino del inmueble | Garantía máxima |
|---|---|
| Vivienda (casa-habitación) | 5 meses de alquiler |
| Comercio, industria, otros | 10 meses de alquiler |
Ese tope aplica al valor de la garantía, no a la forma. Las modalidades más comunes en Uruguay son:
- Garantía de ANDA: aval institucional (fianza solidaria). Inquilino y propietario pagan cada uno un 3 % mensual del alquiler (IVA incluido), según las preguntas frecuentes publicadas por ANDA, más la cuota de socio que corresponda al vínculo. ANDA garantiza al propietario.
- Garantía del BHU: depósito en el Banco Hipotecario. El inquilino inmoviliza fondos que se devuelven al final.
- Depósito en efectivo: el artículo 38 manda constituirlo dentro de los 15 días de firmado el contrato. Desde el artículo 25 de la Ley 18.795 (2011) el depósito se constituye en Unidades Indexadas —no ya en Obligaciones Hipotecarias Reajustables— y pueden recibirlo bancos y cooperativas de intermediación financiera, no solo el BHU.
- Garantía personal (fiador): un tercero se obliga solidariamente.
- Seguro de caución privado: aseguradoras como Porto, Sura, etc.
Un detalle que pocos saben: según el artículo 40 del Decreto-Ley 14.219, el inquilino (o el fiador) puede sustituir la fianza personal por el depósito en garantía, y el propietario no puede oponerse, salvo que ya haya acción judicial iniciada. Hoy ese depósito se constituye en Unidades Indexadas (Ley 18.795, art. 25).
Para un análisis comparativo de costos, plazos y requisitos de cada garantía: garantías de alquiler en Uruguay.
Qué debe contener el contrato de alquiler
El contrato de arrendamiento en Uruguay es obligatoriamente escrito. Aunque un acuerdo verbal puede probarse judicialmente, en la práctica sin contrato escrito estás en una posición muy débil. Un contrato completo tiene que incluir:
- Identificación de las partes: nombre completo, cédula de identidad, domicilio del arrendador (propietario) y del arrendatario (inquilino). Si actúa una inmobiliaria en representación, también sus datos.
- Descripción del inmueble: dirección exacta, número de padrón, planta, unidad, metraje. Si tiene garaje, box o depósito incluido, debe decirlo explícitamente.
- Destino: casa-habitación, comercio, profesional. Importa porque los plazos mínimos y las garantías máximas cambian según el destino.
- Precio y moneda: monto del alquiler mensual, moneda (pesos o equivalente en moneda extranjera convertido a pesos), y fecha límite de pago. Para chequear que el monto esté alineado con el mercado, podés compararlo con los alquileres medianos por barrio del Índice INGAR.
- Mecanismo de ajuste: índice, frecuencia y fecha del primer ajuste. Lo correcto es "según el coeficiente de ajuste de alquileres publicado por el Poder Ejecutivo".
- Plazo: fecha de inicio, fecha de vencimiento, y condiciones de renovación si las hay.
- Garantía: tipo, monto, forma de constitución y condiciones de devolución.
- Gastos: qué paga cada parte. Alquiler, gastos comunes ordinarios, contribución inmobiliaria, consumos (agua, luz, gas), impuesto de Primaria.
- Inventario: el estado del inmueble y todo lo que contiene. Es parte del contrato. Debe firmarse por ambas partes, idealmente con fotos.
- Condiciones de rescisión anticipada: preaviso, penalidades si las hay.
- Mantenimiento y reparaciones: quién se hace cargo de qué.
Si el inmueble está en propiedad horizontal, sumá la lectura del reglamento de copropiedad: propiedad horizontal en Uruguay.
Cláusulas ilegales: lo que no puede decir un contrato
El Decreto-Ley 14.219 es de orden público. Esto significa que protege al inquilino por encima de lo que las partes pacten. Cualquier cláusula que contradiga la ley es nula de pleno derecho. Las más comunes que vemos en INGAR:
| Cláusula | Por qué es nula |
|---|---|
| "El plazo es de 12 meses" | Sólo es nula bajo el Decreto-Ley 14.219: ahí el mínimo es 24 meses y el contrato se extiende automáticamente. En libre contratación o bajo el régimen sin garantía de la LUC, 12 meses es válido. |
| "El ajuste se hará por el índice que resulte mayor entre IPC y URA" | La ley dice el menor. Lo contrario perjudica al inquilino. |
| "El ajuste será semestral" | El ajuste legal es cada 12 meses. Frecuencias menores no están permitidas para el ajuste por índice. |
| "El inquilino renuncia al derecho de prórroga por buen pagador" | No se puede renunciar anticipadamente a derechos que la ley otorga. |
| "El alquiler se pagará en dólares" | Bajo la 14.219, el precio se fija en moneda nacional. Se puede referenciar en moneda extranjera, pero el pago es en pesos al tipo de cambio del día anterior. |
| "En caso de mora, el inquilino queda automáticamente en desalojo" | La mora no opera automáticamente. Debe ser intimada judicialmente. El inquilino tiene derecho a pagar y purgar la mora. |
| "La garantía no se devuelve si el inquilino rescinde antes del plazo" | La garantía cubre obligaciones incumplidas, no es una penalidad por rescisión. |
| "El propietario puede ingresar al inmueble en cualquier momento" | El inquilino tiene derecho a la privacidad y al goce pacífico del inmueble. Las visitas requieren acuerdo previo. |
Que una cláusula esté impresa en el contrato no significa que valga. Si la ley la invalida, es como si no existiera. Pero ojo: para hacerla valer judicialmente necesitás reclamarla. No alcanza con saberlo.
Derechos del inquilino
El Decreto-Ley 14.219 y el Código Civil le dan al inquilino un conjunto de derechos que no dependen de lo que diga el contrato:
1. Habitabilidad
El inmueble tiene que estar en condiciones habitables. Esto incluye instalaciones sanitarias funcionando, provisión de agua, techo sin filtraciones, instalación eléctrica en condiciones, y estructura segura. Si el inmueble tiene vicios que lo hacen inhabitable y el propietario fue notificado y no los repara, el inquilino puede pedir la resolución del contrato o la reducción del alquiler.
2. Servicios esenciales
El propietario no puede cortar servicios (agua, luz, gas) como mecanismo de presión. Si lo hace, el inquilino puede recurrir a la justicia. Cortar servicios para forzar una desocupación es un delito (coacción) y además invalida cualquier pretensión de desalojo.
3. Privacidad y goce pacífico
Una vez entregada la tenencia, el inmueble es el domicilio del inquilino. El propietario no puede ingresar sin consentimiento previo, ni puede hacer visitas sin coordinar. En la práctica, lo razonable es pactar en el contrato un mecanismo de aviso previo (48 horas, por ejemplo) para inspecciones o visitas de potenciales inquilinos hacia el final del contrato.
4. Devolución de la garantía
Cuando termina el contrato y el inquilino devuelve el inmueble en las condiciones pactadas (descontando el desgaste natural por uso), el propietario debe devolver la garantía. Si la garantía fue un depósito en el BHU, se retira sin intereses: la ley dispone que estos depósitos no los generan (Ley 18.795, art. 25) y el BHU publica el producto con tasa 0 %. Lo que conserva el valor es la indexación en UI. Si hubo daños o deudas, la retención no la decide el propietario por su cuenta: el retiro requiere la autorización expresa de la contraparte y, si no hay acuerdo, orden judicial. Cualquier retención tiene que estar justificada y documentada.
5. Ajuste legal del precio
Ya lo vimos: tenés derecho a que el alquiler se ajuste por el coeficiente legal (menor entre URA e IPC), no por lo que diga una cláusula abusiva.
6. Permanencia mínima
No te pueden desalojar antes de los 2 años (vivienda) salvo causales graves (mal pagador, daño al inmueble, uso diferente al pactado). Y después del plazo, la prórroga de buen pagador te da 1 año más.
Derechos del propietario
La ley protege al inquilino, pero el propietario también tiene derechos claros:
1. Cobrar el alquiler en fecha
El inquilino tiene que pagar dentro del plazo pactado (generalmente los primeros 5 o 10 días del mes). Si no paga, el propietario puede intimar judicialmente y, persistiendo el incumplimiento, iniciar desalojo por mal pagador.
2. Exigir buen uso del inmueble
El inquilino debe usar el inmueble conforme al destino pactado (vivienda, comercio, etc.) y mantenerlo con la diligencia de un "buen padre de familia" según el Código Civil. Esto incluye no hacer modificaciones estructurales sin autorización, no causar daños, y no cambiar el destino.
3. Inspeccionar con aviso previo
El propietario tiene derecho a verificar el estado del inmueble, pero con aviso previo y en horarios razonables. El inquilino no puede negarse sistemáticamente a las inspecciones coordinadas.
4. Recuperar el inmueble al vencer el plazo
Cumplidos los plazos legales (contrato + prórroga de buen pagador, si aplica), el propietario puede pedir el desalojo. También puede pedir la desocupación si necesita el inmueble para vivienda propia o de familiares directos (causal de necesidad).
5. Ejecutar la garantía ante incumplimiento
Si el inquilino deja deudas de alquiler, daños al inmueble o deudas de gastos comunes, el propietario puede ejecutar la garantía para cubrirlas. Pero tiene que acreditar el daño o la deuda.
Defensa del inquilino en Uruguay: a dónde recurrir si hay un problema
Si tenés un conflicto con el propietario —reparaciones que no hace, una cláusula abusiva, una intención de desalojo que no corresponde— no tenés que resolverlo de palabra ni quedarte con la duda. Hay vías concretas:
- Asesoramiento gratuito sobre derechos habitacionales: la Intendencia de Montevideo, junto con la Facultad de Derecho de la Udelar, ofrece orientación legal gratuita para inquilinos.
- Defensoría Pública: si necesitás patrocinio legal y no podés pagar un abogado particular, la Defensoría Pública te asiste según tu domicilio.
- Sistema de Garantía de Alquileres (CGN): si tu garantía es de la Contaduría General de la Nación, ese sistema canaliza consultas y reclamos vinculados al contrato.
- Mediación previa: desde 2020, antes de iniciar un juicio hay que pasar por una instancia de conciliación o mediación. Muchas veces el conflicto se resuelve ahí, sin llegar a la Justicia.
- Juzgados de Paz: los conflictos de arrendamiento se tramitan ante el Juzgado de Paz del lugar donde está el inmueble.
El punto clave: documentá todo. Guardá el contrato, los recibos, los mensajes con el propietario y fotos de cualquier problema. Sin prueba, tu reclamo pierde fuerza; con prueba, la ley te ampara.
Mantenimiento y reparaciones: quién paga qué
Este es uno de los temas que más conflictos genera. La regla general viene del artículo 1798 del Código Civil, que reparte las reparaciones entre arrendador y arrendatario; los artículos 1818-1820 detallan las locativas a cargo del arrendatario. La complementa la 14.219. Antes de asignar el costo hay que determinar qué produjo el deterioro; el art. 1820 pide devolver las partes interiores "medianamente aseadas", no recién pintadas.
| Tipo de reparación | A cargo de | Ejemplos |
|---|---|---|
| Reparaciones necesarias (estructura, instalaciones mayores) | Propietario | Filtraciones de techo, cañerías rotas, problemas eléctricos de la instalación general, humedades estructurales |
| Reparaciones locativas (deterioros producidos por culpa del inquilino o de sus dependientes, art. 1818) | Inquilino | Cristales quebrados, puertas/ventanas/cerraduras fuera de servicio, revoques y baldosas dañados, limpieza de desagües. No incluye el desgaste por el tiempo y el uso legítimo (art. 1819), ni los deterioros por fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad del inmueble, que son del propietario (art. 1798) |
| Mejoras (agregar valor al inmueble) | Quien las propone, con acuerdo previo | Aire acondicionado, closets, remodelación de cocina |
Si el propietario no hace las reparaciones necesarias después de ser notificado, el inquilino puede invocar la excepción de contrato no cumplido: no estás obligado a cumplir tu parte (pagar el alquiler íntegro) si la otra parte no cumple la suya (mantener el inmueble habitable). Pero cuidado: esto requiere intimación previa y es recomendable tener asesoramiento legal antes de retener pagos.
Los gastos comunes ordinarios son responsabilidad del inquilino. Los gastos comunes extraordinarios (reparaciones del edificio, mejoras de áreas comunes) corresponden al propietario. Más detalle en gastos comunes: qué incluyen y cómo se calculan.
Rescisión anticipada por el inquilino
Acá hay que distinguir dos situaciones:
Contratos bajo Decreto-Ley 14.219
La ley no contempla expresamente un derecho unilateral de rescisión anticipada por el inquilino. Lo que sí permite es pactar condiciones de rescisión en el contrato. En la práctica, la mayoría de los contratos incluyen una cláusula de salida anticipada que típicamente establece:
- Preaviso de 60 a 90 días (lo más común en el mercado).
- Penalidad: algunos contratos fijan una multa equivalente a 1 o 2 meses de alquiler si la rescisión se produce antes de cierto plazo (generalmente el primer año).
- Sin penalidad después del primer año en muchos contratos, siempre que se respete el preaviso.
Si el contrato no dice nada sobre rescisión anticipada, la situación es más complicada. El inquilino estaría obligado en principio a cumplir todo el plazo, y el propietario podría reclamar los alquileres restantes. En la práctica, la jurisprudencia uruguaya tiende a ser más flexible, pero es un escenario que querés evitar.
Consejo de INGAR: si vas a firmar un contrato, asegurate de que tenga una cláusula de rescisión anticipada con condiciones claras. Es más barato negociarla antes de firmar que litigarla después.
Contratos bajo LUC (sin garantía)
La LUC no crea un derecho a rescindir anticipadamente. Durante el plazo del contrato rige lo pactado, y el artículo 426 solo admite el desalojo por mal pagador, expropiación o finca ruinosa. Los 30 días de la LUC son otra cosa: si dentro de los 30 días anteriores al vencimiento ninguna de las partes notifica lo contrario, el contrato se prorroga por un plazo igual al pactado (art. 422 A). Y una vez vencido el plazo, el desalojo del buen pagador se decreta con 30 días para desocupar (art. 430), en vez del año del Decreto-Ley 14.219.
El proceso de desalojo: cómo funciona y cuánto lleva
El desalojo en Uruguay es un proceso judicial. No existe el "desalojo extrajudicial" — si el propietario cambia la cerradura o corta servicios para forzar la salida, está cometiendo un delito. Todo pasa por un juez.
Causales de desalojo bajo la 14.219
Las principales causales están en los artículos 24 y 26:
- Vencimiento del plazo contractual (incluyendo la prórroga de buen pagador).
- Falta de pago (mal pagador): cuando el inquilino no paga y es intimado judicialmente.
- Necesidad del propietario: para vivienda propia o de familiares directos (padres, hijos, cónyuge).
- Demolición o reconstrucción: cuando el propietario va a demoler para reconstruir o hacer obra nueva.
- Uso diferente al pactado: si el inquilino cambia el destino del inmueble (por ejemplo, abre un comercio en una vivienda).
- Subarriendo no autorizado: si el inquilino subalquila sin permiso.
- Daño al inmueble: deterioro grave causado por el inquilino.
- Ocupante precario: persona que ocupa sin título (no es propiamente un "inquilino").
Plazos de desalojo según la causal
| Causal | Plazo para desocupar |
|---|---|
| Vencimiento de plazo (buen pagador) | 1 año |
| Necesidad del propietario | 1 año |
| Demolición / reconstrucción | 1 año |
| Falta de pago (mal pagador) | 20 días |
| Ocupante precario | 15 días |
| Arrendamiento por temporada turística (hasta 120 días) | 15 días |
| Abandono de la finca | 60 días |
| Otros (uso indebido, subarriendo, daño) | Hasta 180 días (a criterio del juez) |
El procedimiento paso a paso
- Demanda: el propietario presenta la demanda de desalojo ante el Juzgado de Paz (para montos menores) o Juzgado Letrado.
- Decreto de desalojo: el juez decreta el desalojo con el plazo correspondiente a la causal.
- Notificación y excepciones: se notifica al inquilino, que tiene 10 días para oponer excepciones (defensas).
- Traslado y audiencia: si hay excepciones, se da traslado al propietario por 6 días y se convoca a audiencia para producir prueba.
- Sentencia: el juez dicta sentencia en un plazo de 30 días tras completar la prueba.
- Ejecución: si la sentencia confirma el desalojo y el inquilino no desocupa, se ejecuta con auxilio de la fuerza pública.
En la práctica: un desalojo por vencimiento de plazo de un buen pagador puede demorar entre 14 y 18 meses desde la presentación de la demanda hasta la desocupación efectiva. Un desalojo por falta de pago, entre 2 y 4 meses si el inquilino no opone excepciones. Estos tiempos son estimaciones de la duración real del trámite judicial, no plazos fijados por la ley (los plazos legales son los de la tabla anterior).
Desalojo por mal pagador: la intimación previa
Para iniciar un desalojo por falta de pago, el propietario tiene que intimar judicialmente al inquilino al pago. El inquilino puede purgar la mora pagando lo adeudado (con intereses y costas) antes de la sentencia. Si paga, el desalojo se cae. Pero ojo: la ley limita la cantidad de veces que el inquilino puede purgar la mora. Si reincide, pierde el derecho.
La comisión inmobiliaria
En Uruguay, ninguna ley fija la comisión inmobiliaria de alquiler. La Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) publica un Arancel Oficial que es una referencia gremial —se define a sí mismo como "arancel mínimo" y su incumplimiento lo sanciona la Comisión de Ética de la propia Cámara—, no una tarifa estatal. Tomado como referencia de mercado:
| Concepto | Monto | A cargo de |
|---|---|---|
| Comisión por gestión del alquiler | 1 mes de alquiler + IVA (22%) | Inquilino |
| Comisión al propietario | 1 mes de alquiler + IVA (22%) | Propietario |
Es decir, la inmobiliaria cobra a ambas partes. La comisión incluye la gestión del contrato, coordinación de la firma, inventario y tramitación de la garantía.
El arancel de la CIU prevé como referencia un mes a cada parte en los arrendamientos de libre contratación con plazos mínimos de un año, pudiéndose bonificar al arrendador hasta un 50 %; en contratos por plazos menores, la comisión se cobra a prorrata. En la práctica, es el estándar de mercado para los alquileres de vivienda.
Si el contrato se renueva puede haber un nuevo honorario, pero no es automático. El art. 7 del arancel de la CIU remite al art. 6 y admite una bonificación de hasta un 50 % a cada parte; y por ser un arancel gremial no crea por sí solo una deuda: el cobro depende de qué se pactó, qué servicio nuevo se prestó y cómo fue informado antes de la firma. Pedí por escrito si habrá cobro al renovar.
Para alquileres temporarios (hasta 5 meses), la referencia del arancel de la CIU es distinta: 8 % sobre el monto del contrato + IVA a cada parte, e incluye los honorarios por la redacción del contrato.
Contratos por LUC (sin garantía): el régimen alternativo
Desde 2020, la Ley de Urgente Consideración (Ley 19.889, artículos 421 a 459) creó un régimen especial para arrendamientos de vivienda sin garantía. Fue pensado para facilitar el acceso a la vivienda de personas que no pueden constituir garantía (ANDA, BHU, depósito o fiador).
Las diferencias principales con el régimen de la 14.219:
| Aspecto | Decreto-Ley 14.219 | LUC (sin garantía) |
|---|---|---|
| Garantía | Hasta 5 meses | No puede existir (requisito del art. 421) |
| Plazo mínimo | 2 años | Sin mínimo legal |
| Plazo máximo | 30 años | 30 años |
| Ajuste de precio | Menor entre URA e IPC | Libre (pactan las partes) |
| Moneda | Pesos uruguayos | Libre (pesos, dólares, UI, UR) |
| Prórroga | 1 año (buen pagador) | Automática por plazo igual al pactado, salvo preaviso de 30 días |
| Desalojo buen pagador | 1 año | 30 días |
El régimen LUC es más flexible pero menos protector para el inquilino. El plazo de desalojo de 30 días (contra 1 año de la 14.219) es la diferencia más significativa. Es un trade-off: accedés sin garantía, pero tu posición ante un desalojo es mucho más débil.
Asambleas virtuales en propiedad horizontal
Desde julio de 2022, la Ley 20.058 habilitó las asambleas de copropietarios en formato virtual o mixto. Si alquilás en un edificio de propiedad horizontal, esto te afecta indirectamente: las decisiones de asamblea (gastos extraordinarios, obras, cambios de reglamento) impactan en tus gastos comunes.
Puntos clave de la Ley 20.058:
- Las asambleas ordinarias y extraordinarias pueden ser presenciales, virtuales o mixtas.
- La convocatoria debe enviarse con la misma antelación que exige la ley o el reglamento.
- La documentación a considerar (presupuestos, informes) debe enviarse a los copropietarios con al menos 48 horas de antelación.
- La plataforma utilizada debe permitir comunicación multidireccional simultánea de audio y video.
Como inquilino, no votás en la asamblea (eso le corresponde al propietario), pero tenés derecho a que tu propietario te informe sobre decisiones que afecten tu situación (obras que impliquen molestias, aumentos de gastos comunes extraordinarios, etc.).
Tabla rápida: todo lo esencial en un vistazo
| Tema | Regla legal | Referencia |
|---|---|---|
| Plazo mínimo vivienda | 2 años | DL 14.219, art. 3 |
| Plazo mínimo comercio | 5 años | DL 14.219, art. 3 |
| Prórroga buen pagador | 1 año automático | DL 14.219 |
| Ajuste de precio | Anual, menor entre URA e IPC | DL 14.219, art. 15 |
| Garantía máxima vivienda | 5 meses de alquiler | DL 14.219, art. 38 |
| Garantía máxima comercio | 10 meses de alquiler | DL 14.219, art. 38 |
| Desalojo buen pagador | Plazo de 1 año | DL 14.219, art. 5 |
| Desalojo mal pagador | Plazo de 20 días | DL 14.219, art. 48 |
| Comisión inmobiliaria | 1 mes + IVA a cada parte | Arancel CIU |
| Moneda del contrato | Pesos (ref. moneda extranjera permitida) | DL 14.219 |
Checklist antes de firmar
Antes de firmar un contrato de alquiler, verificá estos puntos y pedí que queden por escrito si falta alguno:
- Plazo y renovación: fecha de inicio, fecha de vencimiento, condiciones de prórroga.
- Ajuste: índice ("coeficiente de ajuste de alquileres"), frecuencia anual, fecha del primer ajuste.
- Garantía: tipo, monto, cómo se constituye, condiciones de devolución al finalizar.
- Gastos: qué paga el inquilino (alquiler, gastos comunes ordinarios, consumos) y qué paga el propietario (contribución inmobiliaria, gastos comunes extraordinarios, reparaciones mayores).
- Mantenimiento: qué se considera reparación locativa (inquilino) y qué reparación necesaria (propietario).
- Inventario: firmado por ambas partes, con fotos, incluyendo estado de pisos, paredes, aberturas, electrodomésticos y artefactos.
- Rescisión anticipada: preaviso requerido, penalidades si las hay, desde cuándo se puede rescindir.
- Mascotas y restricciones de uso: si se permiten, reglas del edificio.
- Comisión inmobiliaria: monto exacto, a quién se le cobra, qué incluye.
Un punto que muchos pasan por alto: leé el inventario con la misma atención que el contrato. Es el documento que define en qué estado recibiste el inmueble, y es la referencia cuando te vayas. Si no firmás inventario, después no podés probar cómo estaba cuando entraste.
Errores que vemos todos los meses
- Firmar sin leer el mecanismo de ajuste. Después viene el primer ajuste y es más alto de lo que esperaban. Revisá que diga "coeficiente de ajuste de alquileres" y no un índice diferente.
- No hacer inventario. Al final del contrato, el propietario reclama daños que ya estaban cuando entraste. Sin inventario firmado, no tenés cómo defenderte.
- No aclarar qué incluye el alquiler. Garaje, box, equipamiento de cocina: si no está escrito, no está incluido.
- Pagar en efectivo sin recibo. Si no tenés comprobante de pago, no tenés prueba. Siempre transferencia bancaria o recibo firmado.
- No conocer la diferencia entre gastos comunes ordinarios y extraordinarios. Los ordinarios los pagás vos. Los extraordinarios (reparaciones del edificio, ascensor nuevo, impermeabilización) le corresponden al propietario. Si te los pasan, reclamá.
- No negociar la cláusula de rescisión anticipada. Si después te tenés que ir antes del plazo y no tenés cláusula, vas a tener un problema serio.
- Creer que el contrato está por encima de la ley. Si una cláusula contradice el Decreto-Ley 14.219, es nula aunque la hayas firmado. Pero necesitás reclamarla para que se aplique la ley.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar en dólares?
Bajo la 14.219, no. El precio se fija en pesos. Podés referenciar un equivalente en moneda extranjera, pero el pago se hace en pesos al tipo de cambio del día anterior al pago. Bajo el régimen LUC (sin garantía), sí se puede pactar en dólares, UI o UR.
¿Qué pasa si el propietario vende el inmueble?
Tu contrato sigue vigente. El nuevo propietario se subroga en la posición del anterior: tiene que respetar el plazo, las condiciones y la garantía. No te pueden echar porque "cambió el dueño".
¿Puedo subalquilar?
Depende del régimen. Bajo la regla general del Código Civil (artículo 1791) podés subarrendar para el mismo uso y dentro de tu plazo si el contrato no lo prohibió expresamente. En el régimen sin garantía de la LUC es al revés: la facultad debe constar por escrito. Si subalquilás cuando estaba prohibido, o sin la autorización que exige tu régimen, el propietario puede pedir el desalojo.
¿Qué hago si el propietario no devuelve la garantía?
Primero, intimalo por escrito (carta documento o similar). Si no responde o se niega, podés reclamar judicialmente. Si la garantía fue un depósito en el BHU, el retiro requiere la conformidad del propietario o una resolución judicial.
¿Y si el propietario aumenta más de lo que corresponde?
Pagá lo que corresponde según el coeficiente legal e informale por escrito que el aumento excede el máximo legal. Si insiste, la vía es judicial. Pero no dejes de pagar: la falta de pago, aunque sea parcial, puede dar pie a un reclamo de desalojo por mal pagador.
¿Puedo hacer mejoras en el inmueble?
Solo con autorización escrita del propietario. Si hacés mejoras sin autorización, no podés reclamar el reembolso. Si las hacés con autorización y el contrato no dice nada sobre quién las paga, la regla general es que quedan incorporadas al inmueble sin compensación. Por eso siempre hay que dejarlo escrito.
¿Cuánto dura un desalojo en la práctica?
Depende de la causal. Un desalojo por mal pagador sin excepciones: 2 a 4 meses. Un desalojo por vencimiento de plazo con prórroga: 14 a 18 meses o más si hay excepciones y apelaciones. El sistema judicial uruguayo es lento, y eso beneficia al inquilino en la práctica. Ojo: estas son duraciones estimadas del proceso real, no plazos legales; los plazos que fija la ley (1 año, 20 días, 15 días, 180 días) son los de la tabla de desalojo.
¿A dónde puede recurrir un inquilino con problemas en Uruguay?
A la asesoría gratuita en derechos habitacionales de la Intendencia de Montevideo (con la Facultad de Derecho de la Udelar), a la Defensoría Pública si necesitás abogado y no podés pagarlo, y a los Juzgados de Paz para los conflictos de arrendamiento. Desde 2020, antes del juicio hay una instancia obligatoria de mediación o conciliación.
¿Qué es la nueva ley de alquileres (LUC) y en qué se diferencia?
La Ley de Urgente Consideración (LUC, Ley 19.889 de 2020) creó un régimen alternativo de arrendamiento sin garantía, con un proceso de desalojo más ágil ante el incumplimiento. No derogó el régimen tradicional del Decreto-Ley 14.219: hoy conviven los dos, y al firmar elegís bajo cuál contratás. Lo vemos en detalle en la sección de contratos por LUC más arriba.
Fuentes
- IMPO — Decreto-Ley 14.219 (arrendamientos urbanos y suburbanos):
https://www.impo.com.uy/bases/decretos-ley/14219-1974 - IMPO — Ley 19.889 (LUC), artículos 421-459:
https://www.impo.com.uy/bases/leyes/19889-2020/422 - IMPO — Ley 20.058 (asambleas virtuales en PH):
https://www.impo.com.uy/bases/leyes/20058-2022 - IMPO — Valores de UR, URA y Coeficiente de Ajuste de Alquileres:
https://www.impo.com.uy/valores - CIU — Cámara Inmobiliaria Uruguaya, proceso de arrendamiento:
https://ciu.org.uy/comercial/proceso-de-arrendamiento/ - INE — Índice de Precios al Consumo:
https://www5.ine.gub.uy - Ministerio de Economía y Finanzas — Derechos y obligaciones del inquilino:
https://www.gub.uy/ministerio-economia-finanzas/garantia-de-alquileres/derechos-obligaciones-del-inquilino - Asociación de Escribanos del Uruguay:
https://www.aeu.org.uy/
Esta guía es orientativa y no constituye asesoramiento legal. Para situaciones concretas, consultá con un abogado o escribano especializado en arrendamientos.
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