Requisitos para alquilar en Montevideo 2026: carpeta y garantías

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Requisitos para alquilar en Montevideo 2026: carpeta y garantías

Lo que realmente necesitás para alquilar en Montevideo

Alquilar en Montevideo no es difícil, pero sí tiene un proceso con pasos concretos que conviene conocer antes de salir a buscar. La mayoría de las demoras no vienen por falta de propiedades: vienen por carpetas incompletas, garantías sin confirmar o desconocer los costos reales de entrada.

En esta guía te explicamos todo lo que necesitás saber para armar tu carpeta, elegir la garantía que te convenga y firmar sin sorpresas.

La carpeta: qué es y qué lleva adentro

"La carpeta" es simplemente el conjunto de documentos que presentás a la inmobiliaria o al propietario para demostrar que podés asumir el alquiler. No hay un formato oficial: cada inmobiliaria tiene su checklist, pero el contenido es siempre el mismo.

Documentos base que te van a pedir

  • Cédula de identidad vigente (tuya y de cualquier cotitular o co-solicitante).
  • Comprobante de ingresos:
    • Si sos dependiente: últimos 3 recibos de sueldo (6 si tenés sueldo variable).
    • Si sos independiente o monotributista: certificado de ingresos emitido por escribano o contador público, más últimos 3 recibos de BPS y DGI.
    • Si sos jubilado o pensionista: recibo de pasividad.
  • Certificado o constancia de la garantía que vayas a usar (ANDA, CGN, póliza, etc.).
  • Referencias laborales o personales (no siempre las piden, pero tenerlas suma).

Tip: armá un PDF único

Escaneá todo y armá un solo archivo PDF con carátula. Cuando hay varias personas interesadas en el mismo inmueble, la carpeta que llega prolija y completa es la que avanza primero. Incluí un párrafo breve con: cuántas personas van a vivir, fecha estimada de ingreso, si tenés mascotas y si necesitás garaje.

El requisito de ingresos: la regla del 30-40%

Antes de enamorarte de un apartamento, hacé esta cuenta. La mayoría de las garantías y propietarios exigen que el alquiler no supere un porcentaje de tus ingresos líquidos:

  • ANDA: el alquiler puede ser hasta el 40% de tu ingreso nominal.
  • Aseguradoras (Porto Seguro, MAPFRE, Sancor, BSE, SBI): generalmente el alquiler no puede superar el 30% de los ingresos líquidos (Porto Seguro y MAPFRE permiten componer ingresos con hasta 5 solicitantes en total, sin exigir vínculo familiar).
  • ANV (FGA): el alquiler no puede superar el 40% de los ingresos, y los ingresos deben estar entre 15 y 100 UR.

Si tu ingreso líquido es de $60.000, por ejemplo, con una aseguradora podés aspirar a un alquiler de hasta $18.000 aproximadamente. Con ANDA, el techo sería más alto. Y siempre podés sumar co-solicitantes (pareja, familiar) para alcanzar el monto necesario. Como referencia de mercado, el alquiler mediano de un apartamento ronda los USD 677 por mes en Centro y USD 883 en Pocitos, según el Índice INGAR (julio 2026).

Garantías de alquiler: comparación real

La garantía es el respaldo que le das al propietario de que va a cobrar aunque vos no pagues. Es el paso que más tiempo lleva y el que más confusión genera. Estas son las opciones disponibles en Uruguay:

ANDA

ANDA actúa como aval ante el propietario.

  • Costo: 3 % mensual del alquiler (IVA incluido) a cada parte —inquilino y propietario—, más la cuota de socio de ANDA que corresponda a tu vínculo (a la fecha, del orden de UI 50 por mes, aproximadamente $350-400; confirmala con ANDA).
  • Requisitos: ser socio de ANDA, antigüedad laboral de 4 meses (privados) o presupuestado (públicos). Independientes deben presentar certificado de ingresos y recibos de BPS/DGI.
  • Tope de alquiler: hasta el 40% del ingreso nominal.
  • Demora: 3 a 7 días hábiles una vez presentada la documentación completa.
  • Ventaja: muy aceptada por propietarios e inmobiliarias. Podés sumar familiares o amigos para completar el ingreso.
  • Desventaja: el 3 % mensual se paga durante todo el contrato. En un alquiler de $25.000 son $750 por mes para el inquilino y otros $750 para el propietario, más la cuota social.

CGN (Contaduría General de la Nación)

La garantía estatal, gestionada por la CGN en convenio con el MVOT y la ANV.

  • Costo: 3% mensual del alquiler, que pagan ambas partes (inquilino y propietario). Sin cuota de afiliación, sin costo de firma.
  • Requisitos: funcionarios públicos con 6 meses de antigüedad, empleados de empresas privadas inscriptas en el SGA con 6 meses de antigüedad, jubilados, pensionistas, o beneficiarios de convenios MVOT/BPS.
  • Demora: variable, puede llevar 1 a 3 semanas.
  • Ventaja: respaldo del Estado, sin cuota social ni costo de ingreso. El descuento se hace directo del sueldo.
  • Desventaja: no todos los propietarios la aceptan con entusiasmo, y tu empresa privada tiene que estar inscripta en el registro del SGA. El trámite puede ser más lento.

BHU (Depósito en garantía)

No es una garantía de aval, sino un depósito que queda inmovilizado en el BHU.

  • Costo: depósito de hasta 5 meses de alquiler (para vivienda). El BHU cobra un arancel del 5% del monto depositado por única vez. No hay cuota mensual.
  • Mínimo: 500 UI (alrededor de $3.500).
  • Requisitos: tener el capital disponible. No hay análisis crediticio.
  • Demora: inmediato una vez hecho el depósito.
  • Ventaja: el depósito está en UI (mantiene valor), no pagás cuota mensual, y al terminar el contrato recuperás tu dinero. Si tenés cuenta MI BROU o Tarjeta Joven, la comisión de apertura es $0. Suma puntos si después querés un préstamo hipotecario del BHU.
  • Desventaja: necesitás tener ese capital disponible de entrada. Para un alquiler de $25.000, hablamos de hasta $125.000 inmovilizados.

Aseguradoras (Porto Seguro, MAPFRE, Sancor, BSE, SURA, SBI)

Funcionan como una póliza de seguro de caución.

  • Costo: varía según la aseguradora. Referencia: entre el 50% y 80% de un mes de alquiler por año. Permiten pagar en cuotas (hasta 12 sin interés).
  • Requisitos: antigüedad laboral según el tipo de ingreso —3 meses para empleados dependientes, 6 meses a 2 años para profesionales, unipersonales, empresas y perceptores de rentas, según la compañía—, análisis de crédito favorable y no estar en seguro de paro. Alquiler no mayor al 30% de los ingresos (Porto Seguro y MAPFRE permiten sumar hasta 5 solicitantes en total).
  • Demora: aprobación en 24 horas en la mayoría de los casos.
  • Ventaja: trámite rápido, sin garante, sin inmovilizar capital. Cobertura amplia (alquiler impago hasta 36 meses, gastos comunes, servicios, daños al inmueble).
  • Desventaja: si el contrato llega a término, la prima no se recupera (sólo hay devolución parcial si se cancela antes y en forma). Requieren buen historial crediticio.

ANV – Fondo de Garantía de Alquileres (FGA)

Programa del MVOT a través de la Agencia Nacional de Vivienda, orientado a hogares de ingresos medios y bajos.

  • Costo: depósito único del 24% del monto total de la garantía (recuperable en parte al terminar el contrato), más una cuota mensual del 3% del alquiler que se paga a la CGN y que aportan las dos partes.
  • Requisitos: ingreso líquido formal del núcleo entre 15 y 100 UR. Mayor de 18 años con al menos 3 meses de antigüedad laboral continua.
  • Tope de alquiler: 18 UR (o 21 UR en vivienda promovida). Para el programa FGA Joven: hasta 22,5 UR, y el alquiler no puede superar el 40% de los ingresos.
  • Ventaja: respaldo estatal, pensado para quien no accede fácil a otras garantías.
  • Desventaja: los topes en UR limitan las propiedades a las que podés acceder, y el trámite puede demorar más.

Sobre la UR: la Unidad Reajustable se actualiza todos los meses según el Índice Medio de Salarios. Mirá el valor vigente en la página del INE antes de hacer cuentas.

Tabla comparativa de garantías

Garantía Costo Requisito clave Demora aprox. Recuperás algo?
ANDA 3% mensual (ambas partes) + cuota social 4 meses antigüedad laboral 1-3 semanas No
CGN (estatal) 3% mensual (ambas partes) 6 meses antigüedad, empresa inscripta en SGA 1-3 semanas No
BHU (depósito) 5% del depósito (única vez) Tener el capital (hasta 5 meses) 1-3 semanas Sí, al finalizar contrato
Aseguradoras 50-80% de 1 mes/año Antigüedad según tipo de ingreso (3 meses dependientes; 6 meses a 2 años el resto). Análisis de crédito 24 horas No
ANV (FGA) 24% del monto de la garantía + 3% mensual (ambas partes) Ingresos entre 15-100 UR Variable Parcialmente

Lo que hay que poner sobre la mesa: el desglose completo

Mucha gente mira sólo el alquiler mensual y después se sorprende con lo que hay que juntar antes de mudarse. Hagamos la cuenta con un ejemplo concreto, para un alquiler de $25.000 por mes:

Concepto Monto estimado Quién lo paga
Primer mes de alquiler (adelantado) $25.000 Inquilino
Comisión inmobiliaria (1 mes + IVA) $30.500 Según lo acordado; el arancel de la CIU prevé un mes a cada parte*
Garantía (por ejemplo, aseguradora, ~70% anual) $17.500 Inquilino
Gastos comunes del primer mes $3.000–8.000 Inquilino
Mudanza $5.000–15.000 Inquilino

*Según el arancel de la CIU (Cámara Inmobiliaria Uruguaya) —que es una referencia gremial, no una ley—, en contratos de libre contratación de un año o más se cobra el equivalente a un mes de alquiler + IVA a cada parte, pudiéndose bonificar al arrendador hasta un 50 %. En la práctica el reparto de ese costo puede variar según lo que se acuerde: preguntá antes de firmar quién paga qué.

Con una garantía de tipo aseguradora, el desembolso inicial del inquilino ronda los $50.000–65.000 sin contar la mudanza. Si elegís el depósito del BHU, sumá los 5 meses inmovilizados.

El contrato: lo que dice la ley y lo que tenés que mirar

El Decreto-Ley 14.219 regula los arrendamientos urbanos en Uruguay desde 1974 y sigue vigente. Los puntos clave que te afectan como inquilino:

  • Plazo mínimo: 2 años para vivienda en caso de estar amparado por la ley 14.219. En caso de libre contratación el contrato se puede hacer por 1 año.
  • Prórroga de buen pagador: al cumplir los 2 años, tenés derecho a 1 año más de permanencia si estás al día (la prórroga cubre el año 3). Recién al vencer esa prórroga —desde el año 4— el propietario puede pedir el desalojo, con un plazo adicional de 1 año para desocupar.
  • Ajuste anual: el alquiler se ajusta cada 12 meses. El coeficiente de ajuste se calcula tomando el menor entre la variación de la URA (Unidad Reajustable de Alquileres) y el IPC (Índice de Precios al Consumo) de los 12 meses anteriores.
  • Depósito máximo legal: el propietario no puede exigir más de 5 meses de alquiler como depósito para vivienda (10 para comercio).
  • Inventario: debe firmarse al entrar y al salir. Detallá bien el estado de todo. Si algo está roto o manchado, que quede escrito.

Antes de firmar, revisá esto

  • Que el plazo sea el acordado.
  • Cómo se calcula el ajuste anual y desde qué fecha.
  • Si los gastos comunes están incluidos o son aparte.
  • Si incluye garaje, box o equipamiento.
  • Las condiciones de rescisión anticipada.
  • Quién se hace cargo de reparaciones.

Cómo es el proceso paso a paso

  1. Antes de buscar: definí tu presupuesto real (alquiler + gastos comunes), verificá que tu ingreso cumple el requisito del 30-40%, y empezá a tramitar la garantía. La garantía la podés pre-aprobar en algunos casos, como aseguradoras, antes de tener la propiedad elegida.
  2. Búsqueda y visitas: recorré inmobiliarias y portales. Cuando visites, preguntá por gastos comunes reales, estado del edificio y si hay deudas de impuestos, etc.
  3. Presentación de carpeta: una vez que elegiste la propiedad, presentá tu carpeta completa. Si la tenés armada, esto lleva 1-3 días.
  4. Aprobación de garantía: depende del tipo (24 horas con aseguradora, hasta 3 semanas con CGN). Si ya tenés la pre-aprobación, este paso se acelera.
  5. Firma de contrato e inventario: se coordina entre las partes. Llevá la cédula, leé el contrato entero. Se firma y se hace la entrega de llaves.

Errores que vemos seguido

  • Reservar sin confirmar la garantía. La seña no te sirve de nada si después no te aprueban la garantía. Confirmá primero.
  • No preguntar los gastos comunes reales. Un apartamento de $20.000 con $8.000 de gastos comunes es un apartamento de $28.000.
  • Calcular el presupuesto solo con el alquiler. Sumá gastos comunes, garantía mensual (si aplica), servicios (UTE, OSE, internet) y fondo para imprevistos.
  • Apurarse con el inventario. Si después encontrás algo roto que no estaba registrado, el costo de reparación puede ser tuyo al irte.

Preguntas frecuentes

Puedo alquilar si estoy en el Clearing?

Sí, con matices. ANDA y las aseguradoras hacen análisis crediticio y ninguna publica un rechazo automático por Clearing: evalúan caso a caso y pueden pedir garante, depósito o solicitantes adicionales. El depósito del BHU no requiere análisis crediticio, así que es la opción segura si tenés el capital, y la CGN funciona por descuento de haberes. El FGA admite hasta 4 incumplimientos si presentás su refinanciación.

Y si soy extranjero?

Depende de la garantía. La mayoría pide documento de identidad uruguayo e ingresos formales en Uruguay —el Fondo de Garantía de Alquiler del MVOT exige cédula de identidad de todo el núcleo— pero el documento uruguayo se puede obtener con el certificado de residencia en trámite de la Dirección Nacional de Migración, no hace falta la residencia definitiva. Además existen el depósito en el BHU (sin análisis crediticio) y el régimen sin garantía del artículo 421 de la Ley 19.889, si el propietario lo acepta expresamente.

Puedo sumar ingresos con otra persona?

Sí. ANDA permite adicionar familiares o amigos. Porto Seguro y MAPFRE permiten componer ingresos con hasta 5 solicitantes en total, contando al inquilino. El tope varía por compañía. Es la solución más común para jóvenes o quienes recién empiezan laboralmente.

Cuánto tiempo antes debería empezar el trámite?

Al menos 3 semanas antes de la fecha en que querés mudarte.

Fuentes

  • ANDA - Garantía de alquiler: anda.com.uy
  • BHU - Garantía de alquiler: bhu.com.uy
  • Contaduría General de la Nación - Servicio de Garantía de Alquileres: gub.uy
  • ANV - Fondo de Garantía de Alquileres: anv.gub.uy
  • MVOT - Garantía de alquiler: gub.uy
  • Porto Seguro - Garantía de alquiler: portoseguro.com.uy
  • Decreto-Ley 14.219 (arrendamientos urbanos): impo.com.uy
  • CIU - Proceso de arrendamiento: ciu.org.uy
  • INE - Unidad Reajustable: gub.uy

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