Aumento de alquiler en Uruguay (2026): cómo calcularlo según tu contrato
INGAR · · Alquiler
Primero el régimen, después el porcentaje
Para saber si un aumento de alquiler está bien calculado, no alcanza con mirar el porcentaje. Primero hay que identificar el régimen del contrato. Recién después se puede saber qué índice corresponde, cuándo se aplica y si el incremento debe cobrarse entero o por partes.
En Uruguay conviven reglas distintas:
- En los contratos alcanzados por el Decreto-Ley 14.219, el reajuste se calcula con un coeficiente oficial. No es, simplemente, la variación de la UR.
- En el régimen de arrendamiento sin garantía de la LUC, rige el mecanismo pactado. Si el precio está en moneda nacional y el contrato no prevé un método, se aplica el IPC cada doce meses.
- En los contratos de libre contratación, el ajuste depende de lo acordado por las partes. No corresponde trasladarles automáticamente las reglas del Decreto-Ley 14.219.
La cuenta suele ser fácil. Lo que exige atención es elegir la regla correcta. Si querés el panorama completo del marco legal, está en la ley de alquileres en Uruguay; y el régimen sin garantía lo explicamos aparte en alquiler sin garantía y la LUC.
Antes de calcular: identificá el régimen
Buscá en el contrato las cláusulas sobre precio, reajuste y ley aplicable. Las palabras que suelen aparecer son "actualización", "reajuste", "índice", "escalonamiento", "IPC", "UI", "UR" o "Decreto-Ley 14.219".
Contratos regulados por el Decreto-Ley 14.219
El régimen del Decreto-Ley 14.219 conserva especial importancia para determinadas viviendas cuyo permiso de construcción es anterior al 2 de junio de 1968. La fecha importa porque el artículo 102 excluyó a las construcciones autorizadas después de ese día de buena parte de las disposiciones del decreto-ley.
La fecha del permiso, sin embargo, no debería usarse como único diagnóstico a ciegas. Si el contrato no es claro o la historia del inmueble es dudosa, conviene revisar la documentación antes de aceptar o rechazar un aumento.
Contratos bajo la LUC
Los artículos 421 y siguientes de la Ley 19.889 crearon un régimen opcional para arrendamientos sin garantía. El contrato debe declarar expresamente que las partes se someten a él.
En materia de reajuste, el artículo 422 permite acordar moneda, unidades e índices. Cuando el precio está expresado en moneda nacional y no se pactó un método de actualización, la propia ley agrega una regla: reajuste anual por IPC.
Libre contratación
Fuera de los regímenes anteriores, manda la cláusula de reajuste válidamente acordada. El contrato puede prever IPC, UI, un porcentaje, una escala de precios u otro mecanismo admisible.
Que el contrato no tenga una cláusula de ajuste no autoriza al propietario a inventar una después. Tampoco significa, por sí solo, que el contrato sea inválido. Puede significar que el precio quedó fijo en la moneda pactada durante el plazo, pero la conclusión depende del texto completo y del régimen aplicable.
UR, URA, IPC y UI: cuatro cosas distintas
Gran parte de los errores nace de usar estas siglas como si fueran intercambiables.
- UR (Unidad Reajustable). Fue creada por el artículo 38 de la Ley 13.728. Su valor se vincula con el índice medio de salarios. Puede usarse como unidad de cuenta: si el alquiler se pactó en una cantidad fija de UR, el importe en pesos depende del valor de la unidad.
- URA (Unidad Reajustable de Alquileres). No es otro nombre para la UR. El artículo 14 del Decreto-Ley 14.219 dispone que la URA de un mes es el promedio aritmético de la UR de ese mes y de los dos meses inmediatamente anteriores. Ese promedio se asigna al último de los tres meses.
- IPC (Índice de Precios del Consumo). Mide la variación de precios de una canasta de bienes y servicios. Lo calcula el Instituto Nacional de Estadística.
- UI (Unidad Indexada). Tiene valor diario y evoluciona a partir del IPC conforme a su metodología. Decir que "sigue al IPC" sirve como explicación general, pero no significa que la variación de la UI entre dos fechas cualesquiera vaya a coincidir exactamente con el último porcentaje anual de inflación publicado.
Cómo funciona el coeficiente del Decreto-Ley 14.219
Si el contrato está realmente alcanzado por este régimen y no tiene aumentos anuales escalonados, el artículo 15 establece un reajuste cada doce meses.
El cálculo compara dos variaciones:
- La del IPC del mes anterior al reajuste respecto del mismo mes del año anterior.
- La de la URA entre esos mismos meses.
Se aplica la menor. En forma abreviada:
coeficiente = menor entre la variación anual del IPC y la variación anual de la URA
Por eso no corresponde tomar la variación de la UR y aplicarla directamente al alquiler. La ley compara IPC con URA, que ya incorpora un promedio de tres valores de UR.
El Poder Ejecutivo publica mensualmente en el Diario Oficial los valores y el coeficiente correspondiente. Para revisar un aumento, es más seguro usar ese coeficiente oficial que reconstruirlo con datos sueltos.
El nuevo precio rige desde el primer día del mes siguiente al que corresponde el reajuste y se mantiene durante doce meses, sin perjuicio del fraccionamiento aplicable a ciertas viviendas.
El aumento en cuatrimestres: qué dice realmente la ley
En los arrendamientos de casa-habitación alcanzados por los artículos 14 y 15 del Decreto-Ley 14.219, el artículo 16 de la Ley 15.799 dispone que el incremento anual se incorpore en tres etapas:
- un tercio durante el primer cuatrimestre;
- dos tercios durante el segundo;
- el aumento completo durante el tercero.
Esta es la fuente legal del fraccionamiento. No es solo una práctica administrativa del Ministerio de Economía y Finanzas.
La regla no debe trasladarse automáticamente a cualquier alquiler. La propia Ley 15.799 excluye situaciones de libre contratación contempladas por el Decreto-Ley 14.219. En la práctica, la fecha del permiso de construcción —anterior o posterior al 2 de junio de 1968— es una señal central para distinguir los casos. El MEF usa ese criterio en sus explicaciones para contratos administrados por el Servicio de Garantía de Alquileres.
Ejemplo sin problemas de redondeo
Supongamos un alquiler de $10.000 y un coeficiente oficial de 1,09:
| Cálculo | Importe |
|---|---|
| Alquiler plenamente actualizado | $10.000 × 1,09 = $10.900 |
| Aumento total | $10.900 − $10.000 = $900 |
| Un tercio del aumento | $300 |
| Primer cuatrimestre | $10.300 |
| Segundo cuatrimestre | $10.600 |
| Tercer cuatrimestre | $10.900 |
No se vuelve a aplicar el coeficiente en cada cuatrimestre. Primero se calcula el aumento anual completo; después se incorporan uno, dos y tres tercios de esa diferencia.
Cuando el resultado no se divide en tres de manera exacta, puede haber centésimos de diferencia por redondeo. Lo importante es que al tercer cuatrimestre se llegue al alquiler plenamente actualizado, no a un importe mayor.
Qué pasa si todavía no se publicó el coeficiente definitivo
El artículo 15 también contempla este problema. Si al llegar el reajuste todavía no se publicó la URA o el IPC necesario, se usa provisoriamente:
- un coeficiente elaborado por la Contaduría General de la Nación; o
- si ese coeficiente tampoco está disponible, el reajuste del mes anterior.
Cuando se publica el dato definitivo, se regulariza la diferencia. Por ejemplo, sobre un alquiler de $30.000:
| Aplicación | Cuenta | Resultado |
|---|---|---|
| Coeficiente provisorio 1,085 | $30.000 × 1,085 | $32.550 |
| Coeficiente definitivo 1,082 | $30.000 × 1,082 | $32.460 |
| Diferencia a regularizar | $32.550 − $32.460 | $90 |
En ese caso se cobraron $90 de más y corresponde ajustar esa diferencia. Si el coeficiente definitivo fuera superior al provisorio, la regularización operaría en sentido contrario.
Esto no es lo mismo que reclamar años después un aumento que nunca se liquidó. Es una corrección prevista expresamente por la ley para reemplazar un dato provisional por el definitivo.
Incrementos escalonados: la opción del artículo 3
El Decreto-Ley 14.219 permite que el contrato establezca precios crecientes para períodos sucesivos de doce meses. Si uno de esos aumentos supera el que resultaría del coeficiente legal, el inquilino puede optar por pasar al sistema de reajuste de los artículos 14 y 15.
No es una opción informal ni abierta indefinidamente. El artículo 3 exige:
- ejercerla una sola vez durante el contrato;
- hacerlo dentro de los quince días corridos desde la publicación del coeficiente en el Diario Oficial;
- comunicarla al propietario o administrador por telegrama colacionado.
Una vez ejercida, el alquiler continúa actualizándose por el mecanismo legal hasta la entrega del inmueble.
Esta salida corresponde a los contratos comprendidos en el Decreto-Ley 14.219. No es una facultad general para reemplazar cualquier aumento pactado en un contrato de libre contratación.
Cómo se ajusta un alquiler bajo la LUC
En el régimen de arrendamiento sin garantía, primero rige lo que dice el contrato. El artículo 422 admite que el precio se pacte en moneda nacional o extranjera, UR o UI, y deja a las partes acordar el método de actualización.
Si el contrato fija un alquiler en pesos y no establece método, la ley dispone un reajuste por IPC cada doce meses. Por ejemplo, con un alquiler de $30.000 e IPC anual aplicable de 7%:
$30.000 × 1,07 = $32.100
¿Y si el alquiler está en dólares?
La regla supletoria del IPC está escrita únicamente para precios en moneda nacional. Si el alquiler se fijó en dólares u otra moneda extranjera y no se acordó un método de reajuste, el artículo 422 no agrega un índice por defecto.
Eso no convierte automáticamente al contrato en inválido ni habilita a sumar IPC por decisión unilateral. Si se pactaron USD 800 fijos, el precio contractual sigue siendo USD 800, aunque su equivalente en pesos cambie con el tipo de cambio.
Si existe una cláusula ambigua que pretende combinar moneda extranjera con otro reajuste, conviene revisarla antes de que llegue la fecha de aplicación.
Contratos en UI o UR
También hay que distinguir entre un precio expresado en unidades y un precio en pesos reajustable por la variación de una unidad.
- Si el contrato dice "5.000 UI mensuales", la obligación permanece en 5.000 UI y su equivalente en pesos cambia con la cotización de cada fecha de pago.
- Si dice "$30.000, reajustables anualmente por la variación de la UI", el precio permanece en pesos y se modifica en la fecha y con la fórmula pactadas.
Lo mismo vale conceptualmente para la UR. El nombre del índice no alcanza: hay que leer cómo se incorporó al precio.
¿Te llegó un aumento que no te cierra? Pedí la liquidación por escrito y comparala con tu contrato. Si querés que la miremos juntos antes de pagar o de reclamar, escribinos por WhatsApp. Ante una controversia jurídica, consultá con un profesional.
¿Pueden cobrar un aumento retroactivo?
No hay una respuesta universal.
Puede existir una diferencia exigible si el reajuste operaba de pleno derecho en determinada fecha y se liquidó más tarde. Pero que alguien facture una diferencia no demuestra por sí solo que todo el retroactivo sea correcto.
Hay que revisar, entre otras cosas:
- el régimen del contrato;
- la cláusula de reajuste;
- la fecha desde la cual debía regir;
- los recibos emitidos;
- los pagos aceptados sin reserva;
- la conducta posterior de las partes;
- los plazos de prescripción.
Tampoco debe confundirse un retroactivo discutido con la regularización de un coeficiente provisional del artículo 15. Son situaciones diferentes.
Ante un reclamo importante, pedí la liquidación por escrito antes de pagar: alquiler base, coeficiente o índice, período usado, fecha de vigencia y cálculo mes por mes.
Cómo revisar la cuenta
Seguí este orden:
- Ubicá el régimen. Revisá la ley declarada en el contrato y, cuando corresponda, la fecha del permiso de construcción.
- Leé la cláusula de precio. Determiná si el importe está en pesos, dólares, UI o UR y si existe una fórmula de reajuste.
- Identificá la fecha. No uses el último dato disponible por costumbre: necesitás el período que corresponde al aniversario o al momento previsto.
- Buscá el valor oficial. Para el régimen del Decreto-Ley 14.219, usá el coeficiente publicado en el Diario Oficial. Para IPC y UI, consultá al INE.
- Aplicá el mecanismo completo. Incluí el fraccionamiento solo si corresponde y separá cualquier regularización provisional.
- Compará con lo cobrado. Si no coincide, pedí una liquidación detallada.
Con el contrato, la fecha y el dato oficial a la vista, la mayoría de las cuentas se puede controlar en pocos minutos.
Errores frecuentes
"El propietario elige el porcentaje"
No puede modificar el precio unilateralmente porque le parezca razonable. Bajo el Decreto-Ley 14.219 se aplica el mecanismo legal. Bajo la LUC o la libre contratación, rige el método acordado y, cuando corresponda, la regla supletoria de la ley.
"El reajuste legal es la variación de la UR"
No. En el sistema de los artículos 14 y 15 se comparan las variaciones del IPC y de la URA, y se toma la menor.
"Todos los alquileres se reajustan una vez al año"
No como regla universal. El Decreto-Ley 14.219 prevé períodos de doce meses y la LUC aplica IPC anual cuando se activa su regla supletoria. Pero un precio fijado en una cantidad de UI cambia de equivalente en pesos con el valor de la unidad, y un contrato de libre contratación depende de la fórmula acordada.
"Todo edificio anterior a 1968 se reajusta igual"
La fecha del permiso es decisiva para el encuadre, pero no reemplaza la revisión del contrato y de los antecedentes. No conviene clasificar un caso únicamente por la edad aparente del edificio.
"El artículo 16 limita cualquier alquiler a un porcentaje del ingreso"
El artículo 16 del Decreto-Ley 14.219 contiene una regla histórica vinculada con el ingreso del núcleo ocupante, pero su último inciso excluye a los contratos celebrados después de la entrada en vigencia de la norma. No funciona como un tope general para contratos actuales.
No hay que confundirlo con el artículo 16 de la Ley 15.799, que sí es la norma del fraccionamiento del aumento en cuatrimestres.
"La UI sube exactamente lo mismo que el IPC"
La UI se construye a partir del IPC, pero tiene valor diario y una metodología propia de actualización. Comparar períodos o fechas diferentes puede arrojar variaciones distintas. Para calcular un contrato, usá la fórmula y las fechas pactadas.
Preguntas frecuentes
¿Dónde encuentro el coeficiente del Decreto-Ley 14.219?
El Poder Ejecutivo lo publica mensualmente en el Diario Oficial junto con los datos previstos por el artículo 15. Usá el correspondiente al mes de tu reajuste.
¿El coeficiente compara la UR con el IPC?
No. Compara la variación de la URA con la del IPC y aplica la menor. La URA es un promedio de tres valores mensuales de la UR.
¿El aumento en cuatrimestres es una decisión del MEF?
No solamente. Para las casas-habitación alcanzadas por los artículos 14 y 15 del Decreto-Ley 14.219, surge del artículo 16 de la Ley 15.799. Las explicaciones del MEF muestran cómo se aplica en el Servicio de Garantía de Alquileres.
¿Desde cuándo rige el nuevo precio bajo el Decreto-Ley 14.219?
El artículo 15 establece que la modificación rige desde el primer día del mes siguiente y permanece vigente durante doce meses, con el fraccionamiento que corresponda.
¿Por qué después corrigieron mi aumento?
Puede deberse a que se aplicó un coeficiente provisional mientras faltaba un dato oficial. Cuando aparece el definitivo, la ley ordena regularizar la diferencia.
¿En la LUC siempre se aplica IPC anual?
No. Primero rige el método pactado. El IPC anual funciona como regla supletoria cuando no hay método expreso y el precio está en moneda nacional.
¿Qué índice se aplica a un contrato LUC en dólares si no dice nada?
El artículo 422 no establece un índice supletorio para moneda extranjera. No corresponde agregar IPC automáticamente.
¿Puedo cambiar un escalonado por el coeficiente legal?
Solo si tu caso está comprendido en el artículo 3 del Decreto-Ley 14.219 y cumplís su forma y plazo: una vez durante el contrato, dentro de quince días corridos desde la publicación y por telegrama colacionado.
En resumen
No controles un aumento mirando únicamente el porcentaje. Mirá, en este orden, el régimen, la moneda, la cláusula, la fecha y el dato oficial.
En los contratos regulados por el Decreto-Ley 14.219, el coeficiente compara IPC y URA y toma la menor variación. Para determinadas casas-habitación, el aumento se incorpora por tercios durante tres cuatrimestres. En la LUC, rige lo pactado y, si el precio está en moneda nacional sin método expreso, se aplica IPC anual. En la libre contratación, manda el acuerdo: no se importa automáticamente el coeficiente del régimen regulado.
Si la liquidación no muestra de dónde sale el número, pedila por escrito. Una cuenta verificable debe permitir identificar la base, el índice o coeficiente, el período y la fecha de vigencia.
Este artículo brinda información general y no sustituye el asesoramiento jurídico sobre un contrato concreto.
Fuentes
- Decreto-Ley 14.219 — artículos 3, 14, 15, 16 y 102 (IMPO)
- Ley 15.799 — artículos 16 y 22 (IMPO)
- Ley 13.728 — artículo 38, Unidad Reajustable (IMPO)
- Ley 19.889 — artículo 422, precio y reajuste sin garantía (IMPO)
- MEF — Servicio de Garantía de Alquileres, "¿Cómo reajusta mi carpeta?"
- INE — metodología de cálculo de la Unidad Indexada
Fuentes consultadas el 27 de julio de 2026.