Comisión inmobiliaria de alquiler en Uruguay: qué pagás, quién la fija y cuándo se cobra
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La comisión de alquiler no la fija ninguna ley
Es la corrección más importante de esta guía: la comisión inmobiliaria de un alquiler no está fijada por una ley nacional. La Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) publica un arancel para sus operadores, pero ese documento es una referencia gremial. El derecho a cobrarle a una persona concreta depende del servicio prestado, de lo informado y de lo acordado con ella.
De ahí se desprende casi todo lo demás. Cuando el honorario se presenta como "lo que se cobra siempre" sin explicar qué trabajo compra cada parte, cuándo se genera y qué pasa si el contrato se renueva, el número deja de estar conectado con el servicio. Y ahí es donde aparecen las discusiones.
Pedí esto por escrito antes de reservar — también a nosotros. El honorario con IVA, qué servicio incluye, en qué momento se genera y si habrá un nuevo cobro al renovar. Es información que cualquier inmobiliaria debería poder darte en un correo de cinco líneas; si te la dan recién al firmar, ya es tarde para comparar. Mirá las propiedades o consultanos por WhatsApp.
Lo comprobable y lo que es análisis
Para no mezclar una opinión sobre el mercado con una regla jurídica, conviene separar los hechos. Todo lo de esta tabla está verificado contra el arancel de la CIU y contra los textos legales en IMPO.
| Afirmación | Qué está verificado |
|---|---|
| La CIU usa como referencia un mes de alquiler más IVA | Sí. Su arancel establece un mes a cada parte en arrendamientos de libre contratación con plazo mínimo de un año, y su artículo 12 agrega el IVA vigente. |
| Todas las inmobiliarias están obligadas por esa tarifa | No. El propio documento dice que las faltas "serán sancionadas por la Comisión de Ética de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya". Es una regla interna del gremio, no una ley de precios. |
| Propietario e inquilino pagan siempre exactamente lo mismo | No. El arancel permite bonificar al arrendador hasta un 50 %, y las partes pueden acordar otras condiciones. |
| La renovación habilita automáticamente otra mensualidad | No. El arancel contempla honorarios por renovación, pero el cobro frente a cada cliente depende de qué se pactó, qué servicio se prestó y cómo fue informado. |
| El inquilino nunca es cliente de la inmobiliaria | No. Puede contratar o aceptar un servicio de búsqueda, visita, negociación o gestión. La cuestión es si ese servicio y su precio fueron informados y aceptados. |
| La Ley 20.380 creó un registro público de operadores | Sí, pero al momento de escribir esta guía la reglamentación y la herramienta pública de consulta seguían en elaboración en el MEC. |
Qué dice exactamente el arancel de la CIU
El documento se llama Arancel Oficial, está fechado en septiembre de 2007 y sigue publicado en el sitio de la Cámara. Para arrendamientos, su artículo 6 establece:
"Los arrendamientos exceptuados de la ley Nº 14.219 (libre contratación), con plazos mínimos de un año, se cobrará el equivalente de un mes de alquiler a cada parte, pudiéndose bonificar al arrendador hasta en un 50%. En plazos menores se cobrará a prorrata."
Para temporada, el mismo artículo fija "el 8% (ocho por ciento) sobre el monto del contrato a cada parte, (incluye honorarios por la redacción del contrato)" en alquileres de hasta cinco meses. El artículo 12 aclara que el IVA se adiciona por encima del honorario.
Y esto es lo que más se pasa por alto. El propio arancel se define como "arancel mínimo", dice que entra en vigencia "una vez aprobado por la Asamblea de la CIU" y establece que "las faltas por el no cumplimiento del presente arancel, serán sancionadas por la Comisión de Ética de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya".
O sea: la palabra "oficial" del título significa oficial para la Cámara. Su cumplimiento se controla dentro del gremio y su incumplimiento se sanciona ahí. No es un impuesto ni un precio impuesto por el Estado.
Una inmobiliaria puede usar esa referencia, aplicar otro honorario o acordar una bonificación. Lo que no debería hacer es presentarla como si fuera obligatoria por ley. En compraventas rige el mismo criterio: el 3 % más IVA que figura en los gastos de compra también es una referencia gremial, no una tarifa estatal.
Entonces, ¿quién paga la comisión de un alquiler?
Puede pagarla el propietario, el inquilino o ambos, según los servicios contratados y las condiciones informadas y aceptadas.
En la práctica uruguaya es frecuente que la inmobiliaria cobre a las dos partes. Eso no significa que les haya prestado el mismo servicio.
Al propietario puede ofrecerle tasación y definición del precio, inspección y preparación de la ficha, fotografías y publicación, atención y filtrado de consultas, coordinación de visitas, análisis de candidatos y garantías, negociación, contrato, inventario y entrega, y administración posterior si se contrata aparte.
Al futuro inquilino puede prestarle información y visita de la propiedad, presentación de su propuesta, asistencia con la garantía, negociación de condiciones, coordinación y documentación de la firma, e inventario y acta de entrega.
Que esos trabajos existan no justifica cualquier cobro. Sirve para hacer la pregunta correcta: ¿qué servicio concreto me están ofreciendo a mí y cuánto cuesta?
Hay una asimetría real: el propietario suele elegir a la inmobiliaria que publica, mientras que el inquilino llega porque quiere una propiedad determinada y tiene menos margen para elegir al intermediario. Pero de ahí no se sigue que el inquilino nunca haya contratado nada: puede aceptar expresamente las condiciones, solicitar servicios o firmar una reserva que identifique el honorario.
La protección está en que esa aceptación sea informada, no descubierta al final.
Por qué dos servicios muy distintos pueden costar lo mismo
Esto ya no es una regla jurídica: es una lectura de cómo funcionan los incentivos del negocio, y explica dónde conviene mirar.
El precio no mide la calidad
Si el honorario se calcula sobre una mensualidad o sobre el valor del inmueble, la cifra depende del precio, no de los entregables.
Una ficha puede requerir inspección, medición, fotografías, revisión de gastos comunes y varias horas de coordinación. Otra puede publicarse con información incompleta. Si ambas cierran al mismo precio y bajo el mismo honorario, el sistema no premia por sí solo a la que trabajó mejor.
La solución no es cobrar por cantidad de fotos. Es definir un estándar mínimo y poder medirlo: información completa, tiempos de respuesta, trazabilidad de visitas y propuestas, documentación, acompañamiento y resolución de problemas.
La calidad es difícil de evaluar antes de contratar
La mayoría de los clientes la descubre cuando ya está adentro: después de entregar la propiedad, de encontrar el apartamento o de empezar a discutir una cláusula.
Las reseñas ayudan, igual que la antigüedad, la pertenencia gremial y las referencias comprobables. Pero ninguna reemplaza un acuerdo donde se indique qué hará la inmobiliaria y en qué plazo.
Puede haber dos clientes en la misma operación
Cuando la inmobiliaria cobra a propietario e inquilino, tiene que poder explicar qué hace para cada uno y cómo maneja los intereses que no coinciden.
El propietario quiere seleccionar un buen inquilino y proteger el inmueble. El inquilino quiere información completa, condiciones claras y que no le trasladen obligaciones que no corresponden. El intermediario puede facilitar el acuerdo, pero no debería presentarse simultáneamente como defensor exclusivo de ambos.
La transparencia exige nombrar el rol: mediador, representante del propietario, buscador contratado por el inquilino, o una combinación de servicios claramente delimitados. Cómo se distinguen esos roles está desarrollado en autorización, mediación y mandato.
Qué exige la Ley 20.380 y qué no permite afirmar
La Ley 20.380 es importante, pero hay que leer sus artículos juntos.
El artículo 5 reconoce a los operadores matriculados el derecho a obtener de sus clientes una autorización fehaciente —sin imponer una solemnidad específica— y a cobrar honorarios. El artículo 6 exige regular los derechos y obligaciones con el comitente en un contrato de mediación probable "mediante documento, correo electrónico o cualquier otra forma de comunicación idónea", y su literal F obliga a "proporcionar información veraz a los potenciales interesados en los productos ofrecidos, en especial el precio, la forma y los medios de pago admitidos".
El artículo 7 prohíbe, en su literal D, "ejercer actos inherentes a la actividad inmobiliaria y reclamar honorarios cuando el operador no esté habilitado o autorizado por el cliente", con la excepción prevista para personas vinculadas a un operador por un contrato asociativo. Y en su literal A prohíbe la publicidad "que pueda inducir a engaño respecto de las características del inmueble […] o de las condiciones de la oferta o de los términos de su contratación".
De ahí no se desprende que toda comisión cobrada al inquilino sea ilegal. Tampoco que contactar por un aviso baste, por sí solo, para aceptar cualquier tarifa. Lo que se necesita es poder demostrar qué servicio se ofreció, quién lo solicitó o aceptó, qué honorario se informó, cuándo se genera y qué impuestos y gastos se agregan.
La palabra "cliente" no queda reservada al propietario: si el inquilino contrata o acepta un servicio profesional, puede ser cliente respecto de ese servicio.
La Ley de Relaciones de Consumo agrega otra capa
Cuando una persona recibe el servicio inmobiliario como destinataria final frente a un proveedor profesional, pueden aplicar las reglas de la Ley 17.250. Cuatro son especialmente útiles.
El artículo 14 dispone que la información publicitaria obliga a quien la difunde o utiliza e integra el contrato celebrado con el consumidor. El artículo 15 exige informar previamente el precio con impuestos y los gastos extras adicionales.
El artículo 22 literal D es el más contundente para el caso de una comisión que aparece de golpe. Considera práctica abusiva:
"Enviar o entregar al consumidor, cualquier producto o proveer cualquier servicio, que no haya sido previamente solicitado. Los servicios prestados o los productos remitidos o entregados al consumidor, en esta hipótesis, no conllevan obligación de pago ni de devolución, equiparándose por lo tanto a las muestras gratis."
Y en contratos de adhesión, el artículo 31 considera abusivas dos cláusulas muy pertinentes: las que establecen "que el silencio del consumidor se tendrá por aceptación de cualquier modificación, restricción o ampliación de lo pactado" (literal H) y las que fijan plazos límite previos a la renovación automática para que el consumidor manifieste que no quiere renovar (literal I).
Estas reglas no vuelven innecesario leer la reserva, el recibo o el contrato. Al contrario: muestran por qué la comisión debe aparecer antes de la firma, con su IVA y su causa. Un correo, un mensaje, una reserva o un documento firmado pueden probar lo acordado; la inmobiliaria no tiene que figurar dentro del contrato de arrendamiento para que exista una relación de servicios separada.
¿Te pueden cobrar otra comisión al renovar?
El artículo 7 del arancel de la CIU dice que "por las renovaciones de contrato, cualquiera sea su régimen o destino, se cobrará de acuerdo al artículo 6º, según el caso, pudiéndose aplicar una bonificación de hasta un 50% a cada parte".
Eso describe el criterio gremial. No crea por sí solo una deuda automática para cualquier propietario o inquilino.
Para evaluar un cobro de renovación hay que revisar si la comisión fue pactada en el acuerdo inicial; si se informó que alcanzaba futuras renovaciones; quién solicitó la intervención; qué trabajo nuevo realiza la inmobiliaria; cuál es el monto con impuestos; y cuándo se considera cumplido el servicio.
Una renovación puede requerir negociar plazo y precio, revisar garantías, redactar documentos, actualizar el inventario o coordinar firmas. Si ese trabajo fue solicitado, informado y aceptado, puede existir un honorario. Si simplemente aparece una factura que nunca se anunció, el arancel de una asociación no reemplaza el consentimiento del cliente.
Ejemplo con un alquiler de $ 30.000
Si las condiciones aceptadas establecen una mensualidad más IVA y se aplica la tasa general del 22 %:
| Concepto | Cálculo | Total |
|---|---|---|
| Honorario | Una mensualidad | $ 30.000 |
| IVA | 22 % de $ 30.000 | $ 6.600 |
| Total por esa parte | $ 36.600 |
Si se cobrara lo mismo al propietario y al inquilino, el costo conjunto sería $ 73.200. Pero ese número solo corresponde si las condiciones aplicables a cada parte prevén la mensualidad completa: el arancel admite bonificar al arrendador hasta un 50 %, y las partes pueden haber acordado otra cosa.
El ejemplo sirve para dimensionar el costo, no para afirmar que toda renovación deba cobrarse así.
Qué debería incluir una comisión bien explicada
| Pregunta | Qué tiene que quedar claro |
|---|---|
| ¿Quién me está cobrando? | Razón social, RUT y datos de contacto |
| ¿Qué servicio me presta? | Tareas incluidas y rol de la inmobiliaria |
| ¿Cuánto cuesta? | Monto o porcentaje, IVA y otros gastos |
| ¿Cuándo se genera? | Reserva, aceptación, firma, entrega u otro hito |
| ¿Qué pasa si no se firma? | Si se devuelve, se retiene o no llega a cobrarse |
| ¿Hay honorario por renovar? | Monto, servicio y parte obligada |
| ¿Quién factura? | La misma persona o empresa que presta y cobra el servicio |
Pedir RUT y factura identifica al proveedor y documenta el pago. No demuestra por sí solo que el servicio haya sido bueno ni que estuviera autorizado, pero evita que el cobro quede reducido a una transferencia sin concepto.
Según su participación, la inmobiliaria también debería poder explicarte el precio del alquiler y su forma de ajuste, los gastos comunes y qué incluyen, las garantías aceptadas, el estado general del inmueble, el procedimiento de reserva, quién prepara el inventario, cómo se entregan y devuelven las llaves y quién atiende problemas antes y después de la firma.
El termofón y las llaves de paso: cuándo corresponde preguntar
Saber dónde están el termofón, las llaves de agua, el tablero eléctrico y los medidores es útil. Pero no es una prueba definitiva de la calidad del agente.
En una primera visita, quien muestra puede no conocer todavía cada instalación, sobre todo si el inmueble está ocupado o si algunos elementos son comunes al edificio. Lo importante es que no invente la respuesta y pueda conseguirla.
Antes de la entrega, esa información sí debería estar resuelta. Sumala al inventario o al acta: ubicación y estado del termofón, llave de paso de agua, tablero y llaves eléctricas, medidores, manuales, controles y llaves entregadas, y contacto para emergencias.
El test razonable no es "si no lo sabe en la visita, no conoce la propiedad". Es: si no lo sabe, ¿lo verifica y te responde?
Cómo evaluar una inmobiliaria sin confiar en slogans
- La ficha identifica el precio, los gastos y las condiciones esenciales.
- Quien muestra inspeccionó el inmueble o reconoce qué información debe confirmar.
- Los honorarios aparecen antes de la reserva, con IVA y causa.
- La empresa explica para quién actúa y qué servicio presta a cada parte.
- Las propuestas y acuerdos quedan por escrito.
- El inventario describe el estado real, no una lista genérica.
- Los pagos se facturan y tienen un concepto identificable.
- La inmobiliaria responde también cuando aparece un problema, no solo hasta cobrar.
Ningún punto aislado garantiza una buena experiencia. Juntos permiten comparar algo más útil que el tamaño de la marca o la cantidad de publicaciones.
Si la comisión aparece al final
No discutas solamente el porcentaje. Pedí la base del cobro:
"Indicame por escrito qué servicio me están cobrando, dónde fue informado y aceptado el honorario, cuál es el monto final con IVA y qué ocurre si la operación no se firma."
Después: revisá el aviso, la reserva, los correos, mensajes y recibos; separá la comisión inicial de cualquier cargo por renovación o administración; pedí factura y condiciones completas; si no coincide con lo informado, reclamá primero al proveedor por escrito; si existe una relación de consumo y no se resuelve, evaluá un reclamo ante el Área de Defensa del Consumidor; y si ya hay dinero retenido o una controversia relevante, buscá asesoramiento jurídico sobre el caso concreto.
No pagar sin analizar puede generar otro conflicto si la comisión sí había sido acordada. Pagar sin pedir explicación tampoco corrige una condición que nunca se informó. Primero reconstruí la prueba.
Preguntas frecuentes
¿La comisión de alquiler está fijada por ley en Uruguay?
No. La CIU publica un arancel gremial que sirve como referencia para sus operadores y refleja una práctica de mercado, pero no es una tarifa estatal obligatoria para toda inmobiliaria y todo cliente. El propio documento prevé que su incumplimiento lo sancione la Comisión de Ética de la Cámara.
¿Cuánto recomienda cobrar la CIU por un alquiler?
Para arrendamientos de libre contratación con plazo mínimo de un año, su arancel indica una mensualidad a cada parte más IVA, con posibilidad de bonificar al arrendador hasta un 50 %. En plazos menores se cobra a prorrata, y en alquileres de temporada de hasta cinco meses el 8 % del monto del contrato a cada parte.
¿Propietario e inquilino siempre pagan una mensualidad más IVA?
No necesariamente. Es una práctica frecuente y una referencia de la CIU, pero el honorario aplicable depende de lo que cada parte haya acordado y del servicio correspondiente.
¿Es ilegal cobrarle comisión al inquilino?
No por el solo hecho de ser inquilino. La inmobiliaria debe poder justificar el servicio, informar previamente el precio y demostrar que fue solicitado o aceptado.
¿Contactar por un aviso significa que acepté cualquier comisión?
No. Consultar no equivale a aceptar un precio que nunca se informó. Según el artículo 22 literal D de la Ley 17.250, un servicio no solicitado previamente no genera obligación de pago. La comisión y sus impuestos deberían aparecer antes de reservar.
¿Pueden volver a cobrar al renovar el contrato?
Puede existir un honorario de renovación si fue pactado y hay una intervención o servicio solicitado y aceptado. El arancel de la CIU lo contempla en su artículo 7, pero no crea automáticamente la deuda frente a cualquier persona.
¿Qué hago si nunca me informaron el honorario de renovación?
Pedí la cláusula o comunicación en la que supuestamente lo aceptaste, el detalle del servicio y la factura. No aceptes como única respuesta "el arancel lo permite": el arancel de la CIU no sustituye el acuerdo con el cliente.
¿Puedo verificar la matrícula del operador inmobiliario?
La Ley 20.380 creó el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios, pero al momento de escribir esta guía su reglamentación y la herramienta pública de consulta seguían en elaboración en el MEC. Consultá el estado actual antes de basarte en un número de matrícula.
En resumen
El problema no es que exista una comisión. Una buena intermediación ahorra tiempo, reduce errores, ordena la negociación y deja documentación útil.
El problema aparece cuando se cobra una cifra "porque siempre fue así" sin explicar el servicio, la autorización ni el resultado esperado. Una comisión no se justifica porque figure en un arancel gremial: se justifica porque fue informada, aceptada y corresponde a un trabajo identificable.
Información general verificada el 27 de julio de 2026. No sustituye el asesoramiento jurídico sobre un contrato o cobro concreto.
Fuentes
- Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Arancel Oficial, septiembre de 2007 (artículos 1, 6, 7, 9, 10 y 12)
- Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Proceso de arrendamiento
- Ley 20.380 — artículo 5, derechos de los operadores inmobiliarios (IMPO)
- Ley 20.380 — artículo 6, obligaciones (IMPO)
- Ley 20.380 — artículo 7, prohibiciones (IMPO)
- Ley 17.250 — artículo 22, prácticas abusivas y servicios no solicitados (IMPO)
- Ley 17.250 — artículo 31, cláusulas abusivas en contratos de adhesión (IMPO)
- Ley 17.250 — artículos 14 y 15, oferta e información del precio (IMPO)