Gastos al comprar un inmueble en Uruguay (2026): ITP y más
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La cuenta real: cuánto cuesta comprar además del precio
Si estás mirando un apartamento de USD 150.000, necesitás tener entre USD 163.000 y USD 166.000. Si estás mirando uno de USD 200.000, contá con al menos USD 218.000. La diferencia son los gastos de compra: impuestos, escribano, comisión inmobiliaria, registros y trámites.
Muchos compradores se enteran de estos costos cuando ya firmaron la reserva. A esa altura es tarde para renegociar y terminan pidiendo prestado o ajustando a las apuradas. Mejor saberlo desde el principio.
Esta guía detalla cada gasto con montos concretos. Si querés ver el proceso completo de compra, mirá nuestra guía paso a paso para comprar un apartamento en Uruguay.
Resumen rápido: cuánto sumar al precio
| Tipo de compra | Gastos adicionales estimados |
|---|---|
| Al contado, sin inmobiliaria | 5% a 6% del precio |
| Al contado, con inmobiliaria | 8% a 10% del precio |
| Con crédito hipotecario, con inmobiliaria | 10% a 13% del precio |
Ahora veamos cada costo en detalle.
1. ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales)
El ITP es el impuesto que cobra el Estado por la transferencia de un inmueble. Es el gasto "obligatorio" que siempre está.
¿Cuánto es?
La tasa total es del 4%, dividida en partes iguales:
- 2% paga el comprador
- 2% paga el vendedor
¿Sobre qué monto se calcula?
Acá viene lo que casi nadie sabe y que te conviene entender: el ITP no se calcula sobre el precio de venta. Se calcula sobre el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro, actualizado mensualmente por el IPC (Índice de Precios al Consumo).
En la gran mayoría de los casos, el valor catastral es significativamente menor que el precio de mercado. Eso quiere decir que el ITP efectivo que pagás como comprador suele ser bastante menos que el 2% del precio real.
Ejemplo concreto
Comprás un apartamento a USD 150.000. El valor real catastral actualizado equivale a unos USD 90.000 (un ejemplo frecuente en Montevideo). Tu ITP como comprador:
- 2% de USD 90.000 = USD 1.800 (no USD 3.000 como hubieras calculado sobre el precio de venta)
Para saber el monto exacto antes de ofertar, pedile a tu escribano que consulte el valor real actualizado del inmueble. Es un dato que se obtiene rápido.
Exenciones
- Vivienda promovida (Ley 18.795): la primera venta de unidades en proyectos de vivienda promovida está exonerada de ITP. Si estás comprando obra nueva en un proyecto promovido, este gasto desaparece.
¿Quién lo paga en la práctica?
La ley dice 2% cada uno. Pero en la negociación, a veces el comprador termina absorbiendo una parte mayor o el vendedor acepta hacerse cargo de ambas partes para cerrar la operación. Es negociable — lo que no es negociable es el monto total del impuesto.
2. Honorarios de escribano
El escribano es probablemente el profesional más importante de la operación. Hace el estudio de títulos, pide los certificados, redacta la escritura y la inscribe. Sin escribano no hay compraventa.
¿Cuánto cobra?
El honorario estándar es 3% del precio de la operación + IVA (22%) + aporte a Caja Notarial (~15% del honorario base). Tasa efectiva: ~4,2%.
Para un apartamento de USD 150.000:
- Honorario base: 3% = USD 4.500
- + IVA (22%) = USD 990
- + Caja Notarial (~15% de USD 4.500) = USD 675
- Total: ~USD 6.165
Nota: el aporte a la Caja Notarial (~15% del honorario base) es un componente que muchos presupuestos omiten. Incluye la contribución obligatoria del escribano al sistema de seguridad social notarial, que se traslada al cliente. El costo efectivo total del escribano ronda el 4,1% a 4,2% del precio, no el 3,66% que se suele mencionar.
¿Qué incluye?
- Estudio de títulos (revisión de la cadena de propiedad de los últimos 30 años).
- Solicitud y análisis de entre 8 y 12 certificados (DGI, BPS, Registro de la Propiedad, etc.).
- Redacción de la escritura de compraventa.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Retención y pago del ITP ante DGI.
Si antes de la escritura se firma una promesa de compraventa, generalmente el escribano cobra 1,5% por la promesa y el 1,5% restante al momento de la escritura definitiva. El total sigue siendo 3%.
Un punto importante
No hay tarifa fija regulada por ley para los escribanos. El 3% es la práctica habitual y la referencia del mercado, pero se puede negociar. Algunos escribanos cobran un honorario fijo para operaciones de monto bajo. Siempre conviene pedir un presupuesto por escrito antes de empezar.
Más sobre el rol del escribano en qué hace un escribano en una compraventa y cuánto cuesta.
3. Comisión inmobiliaria
Si comprás a través de una inmobiliaria, hay comisión. La tasa estándar en Uruguay (establecida por la Cámara Inmobiliaria Uruguaya como referencia, no como obligación legal) es:
- 3% + IVA (22%) = 3,66% del precio de venta
- Se cobra a cada parte: el comprador paga 3,66% y el vendedor paga 3,66%.
Para un apartamento de USD 150.000:
- Tu comisión como comprador: USD 5.490
En la práctica, la comisión es negociable. Hay inmobiliarias que cobran menos, otras que cobran más por servicios adicionales. Lo importante es acordarlo por escrito antes de avanzar con la oferta.
¿Se puede comprar sin inmobiliaria?
Sí. Si comprás directamente al propietario (operación "entre particulares"), no hay comisión. Pero perdés la intermediación, la filtración de opciones y en algunos casos el acceso a propiedades que solo se publican a través de inmobiliarias. Es una decisión de costo-beneficio.
4. Registros, timbres e inscripciones
Además del honorario del escribano, hay gastos registrales y de timbres que se pagan aparte:
- Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble
- Timbres notariales (timbres fiscales obligatorios en documentos legales)
- Certificados registrales (información registral para verificar la situación del inmueble)
Estos costos son menores comparados con los otros, pero suman. Estimá entre USD 300 y USD 800 según la complejidad de la operación. Tu escribano te los va a detallar en el presupuesto.
5. Gastos bancarios (si comprás con crédito)
Cuando hay banco de por medio, se agregan costos específicos del préstamo:
| Concepto | Monto estimado |
|---|---|
| Tasación del inmueble | USD 200 - 500 |
| Gastos de otorgamiento del préstamo | 1% a 2% del monto del crédito |
| Seguro de vida (obligatorio) | Cuota mensual incluida en el préstamo |
| Seguro de incendio (obligatorio) | Cuota mensual incluida en el préstamo |
| Escribanía del banco (trámite notarial bancario) | Variable — consultá al banco |
El costo total adicional por financiar con crédito puede ser de 2% a 4% del monto del préstamo, sumado a los seguros mensuales que pasan a ser parte de tu cuota.
Guía completa sobre créditos en crédito hipotecario en Uruguay.
6. Gastos que la gente olvida
Estos no son "gastos de compra" en sentido estricto, pero son costos que aparecen en las semanas posteriores a la escritura y que conviene tener presupuestados:
- Cambio de titularidad de servicios: UTE, OSE, gas. Cada uno tiene su trámite y a veces piden depósitos.
- Mudanza: dependiendo de la distancia y el volumen, entre USD 200 y USD 800.
- Acondicionamiento básico: pintura, limpieza profunda, arreglos menores. Si es una propiedad usada, es raro que no haya algo para hacer.
- Primer mes de gastos comunes: si es propiedad horizontal, empezás a pagar desde el día de la escritura.
- Certificado de BPS de obra: si hubo reformas o ampliaciones no declaradas, puede haber un costo de regularización. Más en BPS de obra: qué es y cómo verificarlo.
Ejemplo completo: apartamento de USD 150.000 al contado con inmobiliaria
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio del apartamento | USD 150.000 |
| ITP (2% del valor catastral, estimado) | USD 1.800 |
| Escribano (3% + IVA + Caja Notarial) | USD 6.300 |
| Comisión inmobiliaria (3% + IVA) | USD 5.490 |
| Registros, timbres y gastos | USD 600 |
| Total | USD 164.190 |
| Gastos como % del precio | 9,5% |
Ejemplo completo: apartamento de USD 200.000 con crédito e inmobiliaria
Suponiendo un crédito por el 80% del valor (USD 160.000):
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio del apartamento | USD 200.000 |
| Capital propio (20%) | USD 40.000 |
| ITP (2% del valor catastral, estimado) | USD 2.500 |
| Escribano (3% + IVA + Caja Notarial) | USD 8.400 |
| Comisión inmobiliaria (3% + IVA) | USD 7.320 |
| Registros, timbres y gastos | USD 700 |
| Tasación bancaria | USD 400 |
| Gastos de otorgamiento (1,5% del crédito) | USD 2.400 |
| Total desembolso inicial | USD 61.720 |
| Gastos como % del precio | 10,9% |
En este caso, además del 20% de capital propio necesitás tener otros USD 21.720 disponibles para cubrir los gastos. Muchos compradores que piden crédito por el máximo posible (80%) se quedan cortos acá.
¿Quién paga qué? Resumen
| Gasto | Lo paga el comprador | Lo paga el vendedor |
|---|---|---|
| ITP | 2% (su parte) | 2% (su parte) |
| Escribano del comprador | Sí (3% + IVA + Caja Notarial) | No |
| Escribano del vendedor (si tiene) | No | Sí |
| Comisión inmobiliaria | 3% + IVA | 3% + IVA |
| Registros e inscripciones | Generalmente sí | — |
| Gastos bancarios | Sí (si hay crédito) | — |
| IRPF por ganancia en la venta | — | Sí (12% sobre ganancia) |
Tres cosas que te pueden ahorrar plata
- Vivienda promovida: si comprás la primera venta de un proyecto con Ley 18.795, no pagás ITP. En un apartamento de USD 150.000, eso te ahorra USD 1.800 o más.
- Compra directa (sin inmobiliaria): te ahorrás 3,66% del precio. En USD 150.000, son USD 5.490. Pero evaluá si realmente no necesitás la intermediación.
- Negociar los honorarios del escribano: el 3% es la referencia, no un mínimo legal. En operaciones de monto alto, muchos escribanos aceptan un porcentaje menor o un honorario fijo. No está mal preguntar.
El error más caro
Hacer una oferta al límite de tu presupuesto sin contemplar los gastos. Ejemplo: tenés USD 150.000 ahorrados, ofertás por un apartamento de USD 150.000, y cuando llegás a la escritura te faltan USD 13.000 para cubrir escribano, ITP y comisión. A esa altura no podés dar marcha atrás sin perder la seña.
Regla simple: al precio del apartamento que podés pagar, restale un 10%. Ese es tu precio real de búsqueda. Si tenés USD 150.000, buscá hasta USD 135.000. Si tenés USD 200.000, buscá hasta USD 180.000. Así llegás a la escritura tranquilo.
Fuentes
- DGI — Texto Ordenado, Título 19: ITP, base imponible (Art. 5)
- DGI — Texto Ordenado, Título 19: ITP, tasas (Art. 7)
- Asociación de Escribanos del Uruguay — Referencia de honorarios.
- Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Referencia de comisiones.