Gastos al comprar un inmueble en Uruguay (2026)
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¿Cuáles son los gastos de cierre al comprar una propiedad en Uruguay?
En una compra al contado con inmobiliaria, un presupuesto prudente suele separar alrededor de 8%–10% además del precio, pero no es una tasa legal única. Incluye ITP del comprador sobre valor catastral, honorarios y cargas notariales, comisión si corresponde, certificados, timbres e inscripción. Sin comisión o con crédito, el total cambia.
Base oficial: DGI — ITP.
La cuenta real: cuánto cuesta comprar además del precio
El precio publicado no es el desembolso total. En una compra aparecen el ITP, los honorarios notariales, la comisión inmobiliaria si hubo intermediación, la inscripción y otros documentos; si hay crédito, se agregan los costos propios del banco.
Como orden de magnitud, una propiedad de USD 150.000 puede terminar cerca de USD 163.000–166.000 en una compra al contado con inmobiliaria. Una de USD 200.000, bajo supuestos comparables, puede acercarse a USD 218.000–220.000. Son escenarios ilustrativos, no una regla: el resultado cambia con el valor real de Catastro, el honorario pactado, la intervención inmobiliaria, la complejidad documental y la forma en que cada banco cobra sus gastos.
Muchos compradores descubren estos costos después de reservar. Para evitarlo, pedí presupuestos por escrito antes de transferir la seña. Si querés ver el proceso completo, consultá nuestra guía paso a paso para comprar un apartamento en Uruguay.
Resumen rápido: cómo armar el presupuesto
| Tipo de compra | Orientación para presupuestar |
|---|---|
| Al contado, sin intermediación inmobiliaria | Al precio sumale ITP, escribano, inscripción, certificados, timbres y demás gastos del caso. Un 5%–6% puede servir como primera aproximación, no como garantía. |
| Al contado, con inmobiliaria | Un 8%–10% puede ser una orientación razonable si se usa la referencia de comisión de 3% + IVA y el arancel notarial usual. |
| Con crédito hipotecario | Partí de los gastos de compraventa y agregá la liquidación concreta del banco. No existe un 2%–4% bancario aplicable a todo el mercado. |
Estos porcentajes son herramientas de planificación. La cifra final sale de identificar cada rubro y su base de cálculo.
1. ITP: Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales
El ITP es uno de los gastos habituales de la compraventa, salvo que corresponda una exoneración o una hipótesis no gravada. No es correcto afirmar que “siempre está”.
¿Cuánto paga cada parte?
En una compraventa onerosa de inmueble, la tasa es:
- 2% para el adquirente o comprador.
- 2% para el enajenante o vendedor.
Las partes pueden acordar quién soporta económicamente determinados importes, pero ese pacto no cambia quién es el contribuyente legal frente a la DGI. El escribano interviniente actúa como agente de retención y percepción.
¿Sobre qué monto se calcula?
Para la compraventa de un inmueble, la DGI establece como monto imponible el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro, vigente y actualizado por IPC. El criterio oficial del ITP no sustituye esa base por el precio cuando uno supera al otro.
No hay que confundir este cálculo con el IRPF del vendedor o con determinadas reglas del arancel notarial, donde sí aparecen comparaciones entre precio y valor real.
Ejemplo hipotético
Supongamos una compra de USD 150.000 y un valor real de Catastro actualizado equivalente a USD 90.000. Ese valor se utiliza solo para mostrar la cuenta; no implica que Catastro represente normalmente el 60% del precio.
- ITP del comprador: 2% de USD 90.000 = USD 1.800 equivalentes.
Pedile a tu escribano el valor real actualizado y la liquidación antes de ofertar.
Vivienda promovida
La primera transmisión de una unidad incluida en un proyecto declarado promovido puede estar exonerada de ITP. La Ley 18.795, artículo 4 literal E, faculta a otorgar el beneficio a la parte vendedora, a la compradora o a ambas.
Por eso no alcanza con que la unidad sea nueva o se anuncie como “vivienda promovida”. Tu escribano debe comprobar la declaratoria, los beneficios efectivamente otorgados al proyecto y que la operación concreta esté comprendida.
2. Honorarios de escribano
La venta de un inmueble requiere escritura pública. El artículo 1664 del Código Civil establece que la compraventa inmobiliaria no se considera perfecta ante la ley mientras no se otorgue esa escritura.
La referencia del 3% y el cálculo del 4,23%
Para una compraventa ordinaria, el arancel notarial toma como referencia 3% sobre la base que corresponda. La AEU contempla reglas de comparación entre precio y valor real actualizado, además de mínimos, topes y reducciones. Por eso “3% del precio” funciona en muchos casos, pero no es una fórmula universal.
Cuando la base es el precio, se aplica el honorario íntegro y el aporte notarial se traslada en el presupuesto, la estimación habitual es:
- Honorario: 3%.
- IVA sobre el honorario: 22%, equivalente a 0,66% de la base.
- Aporte a Caja Notarial: 19% del honorario, equivalente a 0,57% de la base.
- Total aritmético: aproximadamente 4,23% de la base.
Para una base de USD 150.000: USD 4.500 de honorario + USD 990 de IVA + USD 855 de aporte = USD 6.345.
Qué pasa si negociás el honorario
El importe efectivamente cobrado por el profesional puede acordarse. Sin embargo, la Ley 17.437, artículo 29, dispone que la materia gravada para las contribuciones se determina sobre los honorarios íntegros del Arancel Oficial, con prescindencia de la renuncia o reducción que pueda hacer el escribano.
En términos prácticos: negociar el honorario puede ahorrar dinero, pero no necesariamente reduce en la misma proporción el aporte a Caja. Pedí un presupuesto que separe honorario, IVA, aporte y gastos.
Qué trabajo y documentos puede incluir
- Estudio de títulos y antecedentes dominiales; el análisis de los últimos 30 años es un criterio utilizado en la práctica y también aparece en instructivos del Poder Judicial.
- Solicitud y análisis de los certificados registrales, fiscales y administrativos que correspondan al inmueble, sus titulares y la operación.
- Control de deudas, gravámenes, afectaciones y situación constructiva.
- Redacción y autorización de la escritura pública.
- Liquidación y retención de tributos cuando corresponda.
- Presentación para inscripción registral.
No existe un número universal de “8 a 12 certificados”: el conjunto depende del padrón, los titulares, los antecedentes y el negocio.
Promesa y escritura definitiva
La AEU publica un honorario de 1,5% del precio para la promesa de compraventa en documento privado. Cuando la compraventa se otorga en cumplimiento de la promesa dentro del año, el arancel prevé calcular el 3% sobre la base correspondiente y descontar el 1,5% de la promesa, con las reglas y mínimos aplicables.
Por tanto, “1,5% ahora y 1,5% después” puede describir un caso habitual, pero no es automático para cualquier promesa, plazo o estructura. Confirmalo en el presupuesto notarial.
3. Comisión inmobiliaria
La referencia difundida por la Cámara Inmobiliaria Uruguaya para una intermediación de venta es:
- 3% + IVA = 3,66% del precio de venta.
- Habitualmente se pacta con cada parte: comprador y vendedor.
Para USD 150.000, el 3% + IVA equivale a USD 5.490 para la parte que asumió esa comisión.
No es una tasa impuesta por ley. La Ley 20.380 regula la actividad inmobiliaria en un marco de libre competencia, exige autorización del cliente y reconoce el derecho del operador habilitado a cobrar sus honorarios. El importe, alcance y momento de pago deben quedar claros por escrito.
¿Comprar directamente significa comisión cero?
En una operación realmente directa, sin intermediación ni compromiso previo, no hay comisión inmobiliaria. Pero no lo des por supuesto si una inmobiliaria presentó el inmueble o al comprador, o si existe autorización, exclusividad o contrato de mediación. Revisá esos documentos antes de cerrar por fuera de la inmobiliaria.
4. Inscripción, certificados y timbres
Conviene separar la tarifa registral de los demás conceptos. La Dirección General de Registros publica $ 2.530 uruguayos como costo del ingreso de una compraventa, promesa o hipoteca al Registro de la Propiedad Inmueble.
Esa tarifa no es toda la factura documental. Según el caso pueden agregarse:
- reserva de prioridad;
- certificados registrales y administrativos;
- timbres y papel notarial;
- copias, testimonios y gestiones;
- otros trámites específicos del inmueble.
No existe una tarifa oficial global de USD 300–800. Si se usa un monto así para planificar, debe identificarse como un supuesto que agrupa conceptos y no como el precio de la inscripción.
5. Gastos bancarios si comprás con crédito
Los bancos estructuran los gastos de forma muy distinta. Un concepto puede pagarse al inicio, descontarse del desembolso, sumarse al capital financiado o debitarse durante el préstamo. Tampoco existe un porcentaje máximo de financiación universal: según el producto y las garantías, hay ofertas que pueden llegar hasta 95%.
| Institución | Ejemplos de costos publicados |
|---|---|
| BHU | No cobra comisión de otorgamiento, pero publica 3.700 UI por control de documentación al ingresar la solicitud. La tasación previa opcional cuesta 2.500 UI y puede descontarse del arancel si se solicita el préstamo sobre ese inmueble dentro de 90 días. |
| Santander | Publica 1,5% del capital para préstamos desde USD 30.000, con tope de USD 1.500; para montos menores, 2,5%. En vivienda principal determinados gastos pueden incorporarse al préstamo. |
| Itaú | Publica tasación gratuita, administración de 1,5% + IVA con mínimo y máximo, y honorarios de sus escribanos con otra fórmula. |
| BBVA | Usa una empresa tasadora externa designada por el banco; la cartilla deja el porcentaje de otorgamiento para la cotización individual y publica contralor notarial con mínimos y máximos en UI. |
| Scotiabank | El cliente paga la tasación y recibe reintegro si se otorga el crédito. La cartilla inmobiliaria publicada contempla administración de 2% + IVA agregada al capital y contralor notarial separado. |
| HSBC/BTG | La cartilla disponible publica tasación de USD 150 + IVA y revisión de hipoteca de 0,8% + IVA, con mínimo. |
Los seguros de vida e incendio —o mecanismos equivalentes, como el Fondo de Protección del Inmueble del BHU— son condiciones habituales del producto hipotecario, no una obligación legal idéntica para toda compra. La prima y forma de pago cambian: mensual, anticipada por todo el plazo o financiada.
También pueden existir cargos recurrentes, como Tasa de Control Regulatorio y prestación complementaria, además del mantenimiento de cuenta. Por eso no uses “1%–2% de otorgamiento” ni “2%–4% del préstamo” como reglas del mercado. Pedí al banco una simulación fechada que separe:
- capital aprobado, capital entregado y capital total adeudado;
- tasación, otorgamiento y contralor notarial;
- seguros y forma de pago;
- tasas o prestaciones recurrentes;
- costos de amortización o cancelación anticipada.
La comparación completa está en gastos al comprar con préstamo: costos por banco.
6. Gastos posteriores que conviene presupuestar
No todos son gastos jurídicos de la compraventa, pero pueden aparecer alrededor de la entrega:
- Servicios: cambios de titularidad, eventuales depósitos y adecuaciones de UTE, OSE, gas o telecomunicaciones.
- Mudanza: pedí cotizaciones según localidad, distancia, volumen, ascensor y permisos. Cualquier rango en dólares es solamente orientativo.
- Acondicionamiento: pintura, limpieza, cerraduras, electrodomésticos o reparaciones.
- Gastos comunes: verificá desde qué fecha corresponden según la adquisición, la entrega o posesión, lo pactado y la liquidación de la copropiedad.
- Regularizaciones: construcciones o reformas no declaradas pueden requerir trámites municipales, catastrales o de BPS. Más información en BPS de obra: qué es y cómo verificarlo.
Ejemplo ilustrativo: USD 150.000 al contado con inmobiliaria
Supuestos: valor real de Catastro actualizado equivalente a USD 90.000; arancel notarial calculado sobre USD 150.000; comisión de 3% + IVA; y USD 600 como bolsa editorial para inscripción, certificados, timbres y gestiones. Este último importe no es una tarifa oficial.
| Concepto | Monto del ejemplo |
|---|---|
| Precio | USD 150.000 |
| ITP comprador: 2% de USD 90.000 | USD 1.800 |
| Escribano: 3% + IVA + aporte de 19% | USD 6.345 |
| Comisión inmobiliaria: 3% + IVA | USD 5.490 |
| Inscripción, certificados, timbres y otros: supuesto | USD 600 |
| Total ilustrativo | USD 164.235 |
| Gastos adicionales como porcentaje del precio | 9,49% |
La suma es correcta bajo esos supuestos. No demuestra que todas las compras de USD 150.000 cuesten lo mismo.
Ejemplo ilustrativo: USD 200.000 con crédito e inmobiliaria
Supongamos, solo para ordenar la cuenta, que un producto financia 80% y entrega USD 160.000. Ese 80% no es un máximo universal. También supongamos un valor real equivalente a USD 125.000, comisión de referencia y USD 700 de gastos documentales agrupados.
| Concepto | Monto del ejemplo |
|---|---|
| Precio | USD 200.000 |
| Parte del precio no financiada | USD 40.000 |
| ITP comprador: 2% de USD 125.000 | USD 2.500 |
| Escribano: 3% + IVA + aporte de 19% | USD 8.460 |
| Comisión inmobiliaria: 3% + IVA | USD 7.320 |
| Inscripción, certificados, timbres y otros: supuesto | USD 700 |
| Costos propios del banco | Agregar cotización individual |
| Desembolso inicial antes de costos bancarios | USD 58.980 |
| Gastos adicionales antes de costos bancarios | USD 18.980 = 9,49% del precio |
El desembolso inicial del ejemplo representa 29,49% del precio: 20% es capital propio aplicado al precio y 9,49% son gastos adicionales. Después hay que incorporar exclusivamente los cargos del banco elegido, considerando cuáles se pagan, descuentan o financian.
¿Quién paga qué?
| Concepto | Comprador | Vendedor |
|---|---|---|
| ITP | Contribuyente legal por 2% | Contribuyente legal por 2% |
| Escribano de la compraventa | Habitualmente paga los honorarios de su escribano | Puede tener asesoramiento y gastos propios |
| Comisión inmobiliaria | Si fue pactada con el operador | Si fue pactada con el operador |
| Inscripción y documentos | Según presupuesto y operación | Puede asumir certificados o regularizaciones que le correspondan |
| Gastos bancarios | Según el crédito y la forma de cobro | — |
| IRPF por la transmisión | — | Eventual: 12% sobre la renta computable, no simplemente sobre la “ganancia” |
La DGI explica que la renta computable del IRPF depende de la fecha de adquisición y del criterio aplicable. Para inmuebles urbanos adquiridos antes del 1/7/2007 puede existir opción entre criterio real y ficto; además hay exoneraciones, incluida la de vivienda permanente cuando se cumplen conjuntamente sus condiciones.
Cuatro formas de evitar sorpresas
- Verificá la vivienda promovida: pedí la declaratoria y que tu escribano confirme si la exoneración de ITP beneficia al comprador en esa operación.
- Documentá la intermediación: si la compra es directa, confirmá que no exista autorización, exclusividad o intervención previa que pueda generar honorarios.
- Pedí presupuesto notarial desglosado: negociar el honorario puede ahorrar dinero, pero el aporte a Caja puede calcularse sobre el arancel íntegro.
- Si hay crédito, compará liquidaciones completas: no solo tasa y cuota; incluí desembolso neto, seguros, cargos iniciales y débitos recurrentes.
La seña no te da automáticamente derecho a arrepentirte
El error más caro sigue siendo ofertar al límite sin contemplar los gastos. Con los supuestos del ejemplo de USD 150.000, alguien que solo tiene el precio necesitaría unos USD 14.235 adicionales.
Pero tampoco es correcto afirmar que siempre podés retirarte simplemente perdiendo la seña. El Artículo 1665 del Código Civil establece que la señal o arras se entiende dada a cuenta del precio y como ratificación, sin derecho automático de retractación. Para poder arrepentirse mediante pérdida o devolución de las arras debe existir una cláusula especial expresa.
Las consecuencias concretas dependen de la reserva, boleto o promesa. Antes de entregar dinero, pedile a tu escribano que revise plazos, condiciones de financiación y tasación, estudio de títulos, incumplimientos y devolución de la seña.
¿Sirve la regla de restar 10% al presupuesto?
Puede servir como orientación conservadora para una compra al contado con inmobiliaria. No es una regla financiera universal: puede sobrar en una compra directa o con exoneraciones, y puede faltar si hay crédito, regularizaciones o una operación compleja.
La forma segura es trabajar hacia atrás: ahorro disponible menos gastos presupuestados y reserva de contingencia igual al precio máximo que podés ofrecer.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los gastos de cierre al comprar una propiedad en Uruguay?
No hay una tasa única. En una compra al contado con inmobiliaria, un presupuesto prudente suele reservar 8%–10% además del precio. El ITP del comprador es 2% del valor real catastral actualizado según la DGI; también pueden corresponder honorarios y cargas notariales, comisión, certificados, timbres e inscripción.
Fuentes oficiales y profesionales
- DGI — ITP: sujetos, monto imponible y tasas; Consulta Tributaria 6600 sobre la base del ITP.
- Ley 18.795, artículo 4 — beneficios de vivienda promovida.
- AEU — aplicación del Arancel Notarial en inmuebles; Ley 17.437, artículo 29 — materia gravada notarial.
- Caja Notarial — aporte y valores vigentes en 2026.
- Código Civil, artículo 1664 — escritura pública; artículo 1665 — señal o arras.
- DGR — ingreso al Registro de la Propiedad Inmueble.
- CIU — referencia de comisión inmobiliaria; Ley 20.380 — actividad de operadores inmobiliarios.
- DGI — IRPF por incrementos patrimoniales de inmuebles urbanos.
Esta guía brinda información general. Los valores comerciales, aranceles, promociones bancarias y la situación tributaria pueden variar. Antes de reservar, solicitá presupuestos fechados y revisá el caso concreto con tu escribano.
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