Garantias de aluguel no Uruguai 2026: ANDA, BHU ou seguro

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Garantias de aluguel no Uruguai 2026: ANDA, BHU ou seguro

A garantia de aluguel define quanto você vai pagar de verdade

No Uruguai há pelo menos cinco formas de garantir um aluguel. Todas cumprem a mesma função: dar respaldo ao proprietário de que ele vai receber. Porém, o custo real de cada uma varia de forma brutal dependendo do seu perfil, do valor do aluguel e da duração do contrato.

Este guia não é um resumo de requisitos (isso já cobrimos em requisitos para alugar em Montevideo). Aqui vamos ao que interessa: quanto custa cada garantia, o que acontece com seu dinheiro ao final do contrato, qual os proprietários preferem e qual lhe convém conforme sua situação real.

Marco legal: o que diz o Decreto-Lei 14.219

Antes de comparar opções, é preciso entender o marco. O Decreto-Lei 14.219 (vigente desde 1974) estabelece as regras das locações urbanas no Uruguai. No que tange a garantias:

  • Depósito máximo: para moradia, o proprietário não pode exigir depósito superior a 5 meses de aluguel. Para comércio sobe a 10 meses.
  • Prazo mínimo: o contrato de moradia é de 2 anos no mínimo, o que implica que qualquer garantia que você escolher tem que cobrir esse período.
  • Reajuste anual: o aluguel se reajusta a cada 12 meses. Isso afeta diretamente as garantias com custo mensal proporcional: se o aluguel sobe, seu gasto com garantia também sobe.

O que a lei não diz é que tipo de garantia você tem que usar. Isso fica a livre negociação entre as partes. Porém, na prática, a maioria das imobiliárias e proprietários aceita as mesmas opções. Vejamos cada uma em detalhe.

As cinco opções de garantia no Uruguai

1. ANDA

A Asociación Nacional de Afiliados é a garantia mais conhecida do mercado uruguaio. A ANDA atua como aval: se você não paga, eles pagam ao proprietário e depois cobram de você.

Como funciona o custo:

  • 3% mensal do aluguel (IVA incluído), descontado da sua conta ou pago por débito.
  • Mensalidade de UI 50 por mês, que equivale a aproximadamente $350-400 conforme o valor da UI vigente. Essa mensalidade você paga sendo ou não inquilino ativo: é o custo de ser sócio da ANDA.
  • Sem custo de ingresso nem comissão imobiliária de assinatura.

Requisitos principais:

  • Ser sócio da ANDA (você pode se filiar no momento).
  • Antiguidade laboral mínima de 4 meses no setor privado, ou ser funcionário público orçamentado.
  • Autônomos: certificado de rendimentos emitido por contador ou tabelião, mais recibos de BPS e DGI dos últimos 3 meses.
  • O aluguel não pode superar 40% da sua renda nominal.
  • Você pode somar cogarantes: familiares, parceiro(a) ou até amigos que se filiem à ANDA.

Prazo: 3 a 7 dias úteis com documentação completa.

Consulta ao Clearing: sim. A ANDA verifica seu histórico de crédito. Se você está no Clearing de Informes, não te aprovam.

2. CGN (Contaduría General de la Nación)

É a garantia estatal administrada pela CGN. Funciona por meio de um sistema de desconto direto do salário, o que dá ao proprietário a tranquilidade de que o recebimento é automático.

Como funciona o custo:

  • 3% mensal do aluguel, pagos por ambas as partes: 3% o inquilino e 3% o proprietário. O desconto do inquilino é feito diretamente da folha.
  • Sem mensalidade de afiliação, sem custo de ingresso, sem comissão imobiliária de assinatura.

Requisitos principais:

  • Funcionários públicos com pelo menos 6 meses de antiguidade.
  • Empregados de empresas privadas inscritas no SGA (Sistema de Gestão de Arrendamentos) com 6 meses de antiguidade.
  • Aposentados e pensionistas.
  • Beneficiários de convênios MVOT/BPS.

Prazo: 1 a 3 semanas. É a mais lenta das opções habituais.

Consulta ao Clearing: não. A CGN não verifica Clearing (o desconto direto do salário torna desnecessária a consulta de crédito). Isso a converte em uma opção viável se você está no Clearing e é funcionário público ou trabalha em empresa inscrita no SGA.

3. BHU (Depósito em garantia)

Não é um aval nem um seguro. É simplesmente um depósito de dinheiro que fica imobilizado em uma conta do Banco Hipotecario del Uruguay até que termine o contrato.

Como funciona o custo:

  • Depósito de até 5 meses de aluguel (o valor exato é negociado pelo proprietário, dentro do máximo legal).
  • Taxa do BHU: 5% do valor depositado, pagamento único.
  • O depósito fica em UI (Unidades Indexadas), o que significa que mantém seu valor frente à inflação.
  • Ao finalizar o contrato, você recupera o depósito completo (ajustado em UI), descontando eventuais dívidas ou danos.
  • Não há mensalidade de qualquer tipo.

Requisitos principais:

  • Ter o capital disponível. Ponto.
  • Não há análise de crédito. Não consultam Clearing, não pedem contracheques, não verificam antiguidade laboral.
  • Mínimo: 500 UI (cerca de $3.500).
  • Se você tem conta MI BROU ou Tarjeta Joven, a taxa de abertura é $0.

Prazo: imediato, uma vez feito o depósito.

Consulta ao Clearing: não. Esta é a opção por excelência para quem tem antecedentes de crédito negativos, mas dispõe de capital.

4. Seguradoras (Porto Seguro, MAPFRE, Sancor, BSE, SBI)

Funcionam como uma apólice de seguro fiança. A seguradora garante ao proprietário o recebimento do aluguel, condomínio, serviços e inclusive danos ao imóvel, até um teto definido na apólice.

Como funciona o custo:

  • Prêmio anual que varia segundo a companhia. Referência por empresa:
    • Porto Seguro: cerca de 80% de um mês de aluguel por ano.
    • Sancor Seguros: cerca de 65% de um mês por ano.
    • SBI: cerca de 50% de um mês por ano.
    • MAPFRE: entre 60-75% de um mês por ano.
    • BSE: similar a MAPFRE.
  • O prêmio não é recuperável: é o preço do serviço.
  • Algumas seguradoras permitem pagar parcelado (até 6 sem juros no cartão).
  • Cobertura típica: inadimplência de aluguel até 36 meses, condomínio, serviços públicos e danos ao imóvel.

Requisitos principais:

  • Antiguidade laboral mínima de 3 meses.
  • Não estar no Clearing de Informes.
  • Não estar em seguro-desemprego.
  • O aluguel não pode superar 30% dos rendimentos líquidos (podem-se somar até 3 cossolicitantes do núcleo familiar).
  • Algumas seguradoras têm teto de aluguel: Porto Seguro, por exemplo, cobre até aproximadamente $35.000 mensais.

Prazo: aprovação em 24 horas na maioria dos casos. É a opção mais rápida do mercado.

Consulta ao Clearing: sim. Todas as seguradoras verificam histórico de crédito.

5. ANV - Fundo de Garantia de Aluguéis (FGA)

Programa do MVOT canalizado pela Agencia Nacional de Vivienda. Está orientado a famílias de rendimentos médios e baixos que não acessam facilmente as outras opções.

Como funciona o custo:

  • Depósito de 24% do valor total da garantia.
  • O valor da garantia equivale ao total do aluguel do período coberto. Se a garantia cobre 12 meses de aluguel e o aluguel é de $25.000, o depósito é: 0,24 x (12 x $25.000) = $72.000.
  • O depósito é parcialmente recuperável ao finalizar o contrato (descontam-se dívidas, se houver).

Requisitos principais:

  • Renda líquida formal do núcleo entre 15 e 100 UR.
  • Maiores de 18 anos com ao menos 3 meses de continuidade laboral.
  • Teto de aluguel: 18 UR (ou 21 UR para moradia promovida).
  • Para o FGA Jovem: teto de 22,5 UR e o aluguel não pode superar 40% dos rendimentos.

Prazo: variável, geralmente mais lento que as outras opções.

Nota sobre a UR: a Unidade Reajustável se atualiza mensalmente conforme o Índice Médio de Salários. Consulte o valor vigente no site do INE.

Análise de custo real: contrato de 2 anos para aluguel de $25.000/mês

As comparações genéricas não servem. O que importa é quanto você vai pagar do próprio bolso durante toda a vida do contrato. Vamos aos números com um caso concreto: um aluguel de $25.000 mensais, contrato padrão de 2 anos, sem reajuste (para simplificar a comparação).

ANDA: custo total em 2 anos

Conceito Cálculo Valor
Mensalidade (3%) $25.000 x 3% x 24 meses $18.000
Mensalidade ANDA (UI 50/mês) ~$375 x 24 meses $9.000
Total pago $27.000
Você recupera no final $0
Custo líquido $27.000

Equivale a $1.125 por mês a título de garantia, ou 4,5% do aluguel mensal. É a opção mais cara em termos de custo total para este nível de aluguel.

CGN: custo total em 2 anos

Conceito Cálculo Valor
Mensalidade (3% inquilino) $25.000 x 3% x 24 meses $18.000
Total pago pelo inquilino $18.000
Você recupera no final $0
Custo líquido $18.000

O proprietário também paga 3%, mas isso não sai do seu bolso. Seu custo real é $750 por mês, ou 3% do aluguel. É mais barata que a ANDA porque não tem mensalidade, porém o desconto direto do salário pode ser um tema se você precisar de flexibilidade.

BHU: custo total em 2 anos

Conceito Cálculo Valor
Depósito (5 meses) $25.000 x 5 $125.000
Taxa BHU (5%) $125.000 x 5% $6.250
Total desembolsado $131.250
Você recupera no final (depósito em UI) ~$125.000*
Custo líquido $6.250

*O depósito em UI mantém seu valor real, portanto o que você recupera tem o mesmo poder de compra do que depositou (ou inclusive mais, dependendo da evolução da UI vs. os preços). O único gasto irrecuperável é a taxa de $6.250.

Equivale a $260 por mês de custo líquido, ou 1% do aluguel. É, de longe, a opção mais barata se você tem o capital disponível.

Mas há um "porém" grande: você precisa ter $131.250 disponíveis de entrada. Esses $125.000 ficam imobilizados durante 2 anos. Se esse dinheiro estivesse investido (por exemplo, em Letras de Regulação Monetária, que em abril de 2026 rendem cerca de 9-10% ao ano em pesos), você estaria abrindo mão de um rendimento estimado de $22.000-25.000 em 2 anos. Somando o custo de oportunidade, o custo real se aproxima de $28.000-31.000: comparável à ANDA, porém com a vantagem de que você recupera o capital.

Seguradora (referência: prêmio de 70% de um mês/ano)

Conceito Cálculo Valor
Prêmio ano 1 $25.000 x 70% $17.500
Prêmio ano 2 $25.000 x 70%* $17.500
Total pago $35.000
Você recupera no final $0
Custo líquido $35.000

*O prêmio do segundo ano é calculado sobre o aluguel reajustado. Para simplificar, usamos o mesmo valor.

A 70%, o custo total é $35.000 em 2 anos. Porém isso varia muito segundo a seguradora:

  • SBI (50%): $12.500/ano = $25.000 total.
  • Sancor (65%): $16.250/ano = $32.500 total.
  • Porto Seguro (80%): $20.000/ano = $40.000 total.

Com SBI você sai quase igual à ANDA. Com Porto Seguro, sai bem pior. A velocidade de aprovação (24 horas) e a ausência de mensalidade são as vantagens reais.

ANV/FGA: custo total em 2 anos

Conceito Cálculo Valor
Depósito (24% da garantia) 0,24 x (12 x $25.000) $72.000
Total desembolsado $72.000
Você recupera no final (parcial) Variável
Custo líquido estimado $0-72.000

O depósito do FGA é parcialmente recuperável. Se você cumprir todas as obrigações do contrato, recupera a maior parte. O custo efetivo depende das condições de devolução, que vale a pena consultar diretamente com a ANV.

Tabela resumo de custo comparativo (aluguel $25.000, contrato 2 anos)

Garantia Desembolso inicial Custo mensal Total pago (2 anos) Você recupera Custo líquido
BHU $131.250 $0 $131.250 ~$125.000 $6.250
CGN $0 $750 $18.000 $0 $18.000
SBI (seguro) $12.500 $0* $25.000 $0 $25.000
ANDA $0 $1.125 $27.000 $0 $27.000
Sancor (seguro) $16.250 $0* $32.500 $0 $32.500
Porto Seguro $20.000 $0* $40.000 $0 $40.000

*As seguradoras cobram prêmio anual, não mensal. O "custo mensal" equivalente seria o prêmio dividido por 12.

A diferença entre a opção mais barata (BHU, $6.250 líquido) e a mais cara (Porto Seguro, $40.000) é de $33.750. Isso é mais de um mês de aluguel de diferença em dois anos. Vale a pena fazer a conta antes de escolher.

O que o proprietário prefere (e por que importa)

Você pode ter a garantia mais barata do mundo, mas se o proprietário não a aceitar, de nada adianta. Estas são as preferências reais do mercado:

As que praticamente todos aceitam

  • ANDA: é a garantia "padrão" no Uruguai. Quase nenhum proprietário a rejeita. Anos de mercado, marca conhecida, processo claro de cobrança em caso de inadimplência.
  • Depósito BHU: o proprietário adora porque o dinheiro já está depositado. Não há trâmite de cobrança nem dependência de terceiros. Se o inquilino não paga, o proprietário pode executar o depósito diretamente.

As que aceitam com ressalvas

  • Seguradoras: a aceitação cresceu muito nos últimos anos, especialmente Porto Seguro e MAPFRE. A cobertura ampla (aluguel, condomínio, serviços, danos) é atrativa para o proprietário. Alguns proprietários de maior idade ou mais conservadores ainda as veem com desconfiança porque não as conhecem.
  • CGN: bem vista por proprietários que já a conhecem, especialmente em aluguéis a funcionários públicos. Porém, o fato de o proprietário também pagar 3% gera resistência. Alguns proprietários a rejeitam diretamente por isso.

As que geram mais resistência

  • ANV/FGA: como está orientada a segmentos de rendimentos médios e baixos, alguns proprietários a associam (erroneamente ou não) a maior risco de inadimplência. Também há desconhecimento sobre como funciona o processo de execução. Na prática, tem respaldo estatal, mas a percepção do mercado nem sempre coincide com a realidade.

Dado da realidade: se você está buscando no segmento de aluguéis de $20.000 a $40.000, ANDA e seguradoras vão abrir mais portas. Se o aluguel é mais baixo e você está na faixa do FGA, essa opção pode ser a única viável. Se você tem poupança, o depósito BHU é o que fecha a negociação mais rápido.

O problema do Clearing: o que acontece se você tem dívidas

Este é um dos pontos que mais consultas gera e sobre o qual menos se fala com clareza. Se você está registrado no Clearing de Informes (a base de dados de devedores do Uruguai), suas opções se reduzem drasticamente:

Garantia Consulta Clearing? Se você está no Clearing...
ANDA Sim Recusa
CGN Não Você pode acessar se cumprir os demais requisitos
BHU Não Você pode acessar se tiver o capital
Seguradoras Sim Recusa
ANV/FGA Variável Consultar diretamente

Na prática, se você está no Clearing e não é funcionário público (CGN) nem tem $125.000 para depositar (BHU), alugar formalmente fica muito difícil. As alternativas reais são:

  1. Depósito BHU: se você tem o capital, não importa seu histórico de crédito.
  2. CGN: se você é funcionário público ou trabalha em empresa inscrita no SGA.
  3. Cogarante com bom histórico: em alguns casos, você pode somar um cogarante (familiar, parceiro(a)) que não esteja no Clearing. A ANDA permite isso; as seguradoras também, com restrições.
  4. Regularizar a dívida: limpar seu histórico no Clearing leva 5 anos desde a quitação da dívida (ou imediato se o credor der a "baixa voluntária"). Alguns credores negociam a baixa em troca da quitação total.

Cogarantes e cossolicitantes: como somar rendimentos

Se seus rendimentos sozinhos não bastam para cumprir o requisito de 30-40%, você pode somar outra pessoa. Isso é especialmente comum em casais jovens, famílias que se mudam juntas ou amigos que dividem aluguel.

Garantia Permite cogarantes? Condições
ANDA Sim Familiares, parceiro(a), amigos. Todos devem ser sócios da ANDA e cumprir requisitos individuais.
CGN Limitado Geralmente se aplica ao titular do desconto. Consultar por opções de cotitularidade.
BHU Não se aplica É um depósito: não importa quem o faça.
Seguradoras Sim Até 3 cossolicitantes do núcleo familiar. Cada um deve passar pela análise de crédito.
ANV/FGA Sim Somam-se os rendimentos do núcleo familiar para o cálculo de elegibilidade.

Exemplo completo: três perfis, três decisões diferentes

Para que a comparação seja prática, vejamos três perfis reais e qual seria a melhor opção para cada um.

Perfil A: Casal jovem, ambos CLT, sem grande poupança

  • Rendimentos: $45.000 + $35.000 = $80.000 entre os dois.
  • Aluguel buscado: $25.000 (31% da renda combinada).
  • Poupança disponível: $50.000.
  • Clearing: limpos.

Análise:

  • BHU fica descartado: precisariam de $131.250 e só têm $50.000.
  • ANDA custa $27.000 em 2 anos.
  • SBI (seguro) custa $25.000 em 2 anos, com a vantagem de que a aprovação é em 24 horas e não pagam mensalidade.
  • CGN: só se algum deles for funcionário público ou trabalhar em empresa inscrita.

Recomendação: cotar com SBI ou Sancor primeiro. Se o prêmio for competitivo, a seguradora ganha por velocidade e simplicidade. Se o prêmio for alto (mais de 75%), a ANDA pode ser mais conveniente. A chave é cotar antes de decidir.

Perfil B: Profissional autônomo com poupança

  • Rendimentos: $120.000 (autônomo, certificado por contador).
  • Aluguel buscado: $35.000 (29% da renda).
  • Poupança disponível: $300.000.
  • Clearing: limpo.

Análise:

  • BHU: depósito de $175.000 + taxa $8.750. Custo líquido em 2 anos: $8.750. Tem o capital de sobra.
  • ANDA: 3% x $35.000 x 24 = $25.200, mais mensalidade ~$9.000 = $34.200 total.
  • Seguradora (70%): $24.500/ano x 2 = $49.000 total.

Recomendação: BHU sem dúvida. O custo líquido é de $8.750 contra $34.200 da ANDA ou $49.000 da seguradora. A diferença paga quase dois meses de aluguel. Além disso, o depósito em UI mantém valor. O único "custo" é ter esses $175.000 imobilizados, mas com uma poupança de $300.000 tem margem suficiente.

Perfil C: Pessoa no Clearing, emprego público

  • Rendimentos: $55.000 (funcionário público, orçamentado).
  • Aluguel buscado: $18.000 (33% da renda).
  • Poupança disponível: $20.000.
  • Clearing: registrado (dívida antiga sem quitar).

Análise:

  • ANDA: recusa por Clearing.
  • Seguradoras: recusa por Clearing.
  • BHU: precisaria de até $90.000 + $4.500 de taxa. Não tem o capital.
  • CGN: cumpre todos os requisitos. Funcionário público, orçamentado, mais de 6 meses. Não consultam Clearing. Custo: 3% x $18.000 x 24 = $10.368.
  • ANV/FGA: poderia qualificar-se pelos rendimentos, porém os prazos são mais longos.

Recomendação: CGN é praticamente a única opção viável e acaba sendo uma boa opção. $10.368 em 2 anos é um custo razoável. O complicado é a demora (1-3 semanas) e que o proprietário aceite que também lhe descontem 3%. Vale a pena explicar isso de entrada para evitar perder tempo.

Árvore de decisão: que garantia escolher

Siga esta ordem de perguntas para chegar à sua melhor opção:

1. Você está no Clearing?

  • Sim e é funcionário público ou sua empresa está no SGA: CGN.
  • Sim e tem capital para 5 meses de depósito + 5% de taxa: BHU.
  • Sim e não cumpre nenhuma das anteriores: precisa de um cogarante limpo ou regularizar sua situação de crédito.

2. Você não está no Clearing. Tem poupança disponível equivalente a 5 meses de aluguel + 5%?

  • Sim e não precisa desse dinheiro nos próximos 2 anos: BHU (opção mais econômica).
  • Sim, porém prefere não imobilizar capital: siga ao ponto 3.
  • Não: siga ao ponto 3.

3. Precisa de aprovação rápida (24-48 horas)?

  • Sim: seguradora. Cote com pelo menos 2 ou 3 para comparar prêmios.
  • Não, pode esperar 1-2 semanas: siga ao ponto 4.

4. O aluguel é menor que $20.000 e quer minimizar o custo mensal?

  • Sim e se qualifica: ANDA (os 3% sobre um aluguel baixo é um valor mensal pequeno). Ou cote seguradoras com prêmio baixo (SBI).
  • Não: cote ANDA e seguradoras. Compare o custo total em 2 anos e escolha a mais barata.

5. Seus rendimentos estão entre 15 e 100 UR e o aluguel não supera 18 UR?

  • Sim e nenhuma outra opção fecha: ANV/FGA.

O fator tempo: quando começar cada trâmite

Um dos erros mais caros é escolher garantia na última hora. Se você já encontrou o imóvel e não tem a garantia resolvida, vai perdê-lo para outro interessado que chegou com a pasta completa.

Garantia Quanto antes começar É possível pré-aprovar?
ANDA 2 semanas antes de precisar Sim, você pode se filiar e apresentar documentação antes de ter o imóvel
CGN 3-4 semanas antes Parcialmente, a verificação de elegibilidade pode ser feita antecipadamente
BHU Imediato Não precisa de pré-aprovação: você deposita e pronto
Seguradoras 1-2 dias antes Sim, muitas permitem pré-qualificação online
ANV/FGA 4-6 semanas antes Sim, o trâmite pode ser iniciado sem ter o imóvel definido

Estratégia recomendada: se ainda estiver buscando imóvel, comece o trâmite de garantia em paralelo. ANDA e as seguradoras permitem pré-aprovação sem ter o endereço definido. Quando você encontrar o imóvel, só resta confirmar o valor e assinar. Isso pode economizar 1-3 semanas de espera.

O que acontece se você usar o terceiro ano de prorrogação

O Decreto-Lei 14.219 te dá direito a um terceiro ano de permanência se você estiver em dia com o aluguel (a chamada "prorrogação de bom pagador"). Isso tem impacto direto na sua garantia:

  • ANDA e CGN: a mensalidade continua correndo. São 12 meses a mais de 3%. Se você usou ANDA durante os 2 anos originais ($27.000) e soma o terceiro ano, chega a ~$40.500 de custo total.
  • Seguradoras: você tem que renovar a apólice por mais um ano. Isso pode ser complicado se a seguradora mudou condições ou se suas circunstâncias mudaram (por exemplo, se você passou a estar no Clearing).
  • BHU: o depósito continua imobilizado, porém você não paga nada adicional. Seu custo líquido continua sendo $6.250 (a taxa do início). Nesse cenário, o BHU é ainda mais vantajoso.

Cinco erros que vemos com frequência

  1. Escolher por marca sem fazer a conta. A ANDA é a mais conhecida, mas nem sempre a mais barata. Para aluguéis de $25.000 ou mais, a diferença de custo total entre opções pode superar um mês de aluguel em 2 anos.
  2. Não cotar com várias seguradoras. A diferença entre SBI (50%) e Porto Seguro (80%) é de $15.000 em 2 anos para um aluguel de $25.000. Peça cotação a pelo menos três.
  3. Descartar o BHU por "caro". O desembolso inicial é alto, porém o custo líquido é o mais baixo de todos. Se você tem o capital e não precisa dele a curto prazo, é a opção mais inteligente financeiramente.
  4. Não mencionar o Clearing no início. Se você está no Clearing, saber disso desde o dia um economiza semanas de trâmites que vão terminar em recusa. Comece pelas opções que não consultam (BHU, CGN) e trabalhe a partir daí.
  5. Reservar o imóvel sem ter a garantia confirmada. O sinal ou reserva não te serve se depois não te aprovarem. Confirme a pré-aprovação antes de se comprometer com um imóvel.

Fontes

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