Investimento por Dormitórios: O Que Rende Mais em Montevidéu? — Junho 2026

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Mais pequeno = mais rentável?

A pergunta que todo investidor em Montevidéu se faz é direta: vale a pena entrar em propriedades pequenas que rendem mais, ou apostamos em algo maior ainda que seja menos rentável em porcentagem? Os dados de junho de 2026 são claros.

Resumo da oferta vigente por quantidade de dormitórios em Montevidéu:

• Monoambientes: Preço médio USD 110.000 a USD 180.000. Yield médio: 6,8%.
• 1 dormitório: Preço médio USD 130.000 a USD 220.000. Yield médio: 6,2%.
• 2 dormitórios: Preço médio USD 200.000 a USD 350.000. Yield médio: 4,9%.
• 3+ dormitórios: Preço médio USD 350.000 a USD 600.000+. Yield médio: 3,8%.

A tendência é clara: quanto mais dormitórios, menor yield bruto. Os monoambientes e apartamentos de 1 dormitório são as opções mais rentáveis em porcentagem. Mas há um detalhe importante: isso não significa que sejam melhor investimento em valor absoluto. Um monoambiente que rende 6,8% ao ano gera menos dinheiro mensal do que um 3 dormitórios que rende 3,8% mas custa três vezes mais.

Monoambientes e 1 dormitório

Os apartamentos pequenos são o talismã dos investidores com pouco capital. Aqui você tem a oferta vigente ordenada por rentabilidade:

Bairro	Preço Venda	Aluguel	Yield
Cordón	USD 145.000	USD 950	7,9%
Palermo	USD 155.000	USD 1.100	8,5%
Villa Biarritz	USD 165.000	USD 1.050	7,6%
Centro	USD 120.000	USD 800	8,0%
Tres Cruces	USD 138.000	USD 900	7,8%

Vantagens: Esses apartamentos têm o maior yield do mercado. A rotação de inquilinos é mais rápida (pessoas jovens, mudanças frequentes de emprego ou relacionamento), o que permite ajustar preços rapidamente em ciclos de alta. A vacância é baixa porque sempre há demanda. Se você comprar em Palermo ou Cordón, pode vender rápido.

Desvantagens: O valor absoluto da renda é baixo. Um monoambiente em Palermo que custa USD 155.000 gera USD 1.100 mensais; descontando despesas (USD 150-200), impostos e manutenção, você fica com USD 800 líquidos. A apreciação é mais lenta do que em propriedades maiores. Além disso, se o inquilino sai, dois meses sem renda dói mais proporcionalmente.

2 dormitórios: o ponto médio

Esta é a categoria mais demandada em Montevidéu. Famílias jovens, casais com intenção de estabilidade, profissionais que precisam de escritório. Aqui está a oferta atual:

Bairro	Preço Venda	Aluguel	Yield
Pocitos	USD 280.000	USD 1.450	6,2%
Punta Carretas	USD 310.000	USD 1.550	6,0%
Malvín	USD 265.000	USD 1.400	6,3%
Parque Rodó	USD 290.000	USD 1.480	6,1%
Villa Biarritz	USD 300.000	USD 1.500	6,0%

O yield de 6,0% a 6,3% é sólido. Isso não é coincidência: um apartamento de 2 dormitórios demora mais para ser alugado do que um de 1, mas uma vez que você encontra um inquilino, ele fica mais tempo. Menos rotação, menos vacância média.

Rentabilidade mensal: Em Malvín, comprar por USD 265.000 e alugar por USD 1.400 mensais é mais sustentável. Depois de despesas (USD 200-250), pagamentos locais, impostos e contingências, você fica com USD 950-1.050 mensais líquidos. São números que se multiplicam se você tiver um portfólio.

Liquidez: Um 2 dormitórios em Pocitos ou Punta Carretas é vendido sem problema. Não é como um monoambiente (que se vende em semanas), mas também não é como um 3 dormitórios (que às vezes demora meses). Você tem equilíbrio entre liquidez e estabilidade de aluguel.

3+ dormitórios: vale a pena?

Aqui entra o dinheiro de verdade. Veja que oferta existe:

Bairro	Preço Venda	Aluguel	Yield
Punta Gorda	USD 480.000	USD 2.100	5,3%
Carrasco	USD 520.000	USD 2.200	5,1%
Pocitos	USD 450.000	USD 1.900	5,1%
Parque Rodó	USD 470.000	USD 2.000	5,1%
Punta Carretas	USD 500.000	USD 2.150	5,2%

O yield cai para 5,1%-5,3%, quase 2 pontos a menos do que os monoambientes. Vale a pena? Depende da sua estratégia.

Argumentos a favor: Um 3 dormitórios em Carrasco a USD 520.000 gera USD 2.200 mensais. Esse é dinheiro de verdade. Embora o porcentagem seja menor, o volume absoluto é maior. Além disso, esses inquilinos são famílias estáveis, não jovens nômades. A vacância é mínima, o inquilino fica 3-4 anos. Em ciclos de apreciação (como os que vimos 2020-2024), uma propriedade em Carrasco que sobe USD 50.000 de valor é mais significativo do que uma em Cordón que sobe USD 10.000.

Argumentos contra: O risco é maior. Se por alguma razão você não conseguir um inquilino rápido (crise, mudança no bairro), as despesas mensais o prejudicam bastante. Um 3 dormitórios com despesas de USD 350-400 sem renda é um prejuízo. Além disso, se você precisar de liquidez rápida, vender demora mais tempo.

Onde colocar USD 100.000?

Vamos simular três cenários práticos baseados em preços reais de junho de 2026:

Opção 1: Monoambiente em Cordón (USD 145.000)
Você não alcança com os USD 100.000 (precisaria um pouco mais ou uma compra com preço menor). Mas se você conseguir um a USD 110.000 em Cordón, estaria pagando USD 110K por algo que aluga USD 950 mensais. Yield: 10,4% ao ano. Com o preço de venda, o yield cai para 8,6%, mas você continua com dinheiro para despesas. Aluguel anual bruto: USD 11.400. Depois de impostos e despesas, você fica com USD 8.500-9.000.

Opção 2: 1 dormitório em Centro (USD 120.000)
Cabe dentro do seu orçamento. Aluguel: USD 800 mensais, yield 8,0%. Dinheiro anual bruto: USD 9.600. Líquido, USD 7.000-7.500 depois de despesas, impostos e contingências. É uma opção sólida se você quer máximo yield com mínimo capital.

Opção 3: Metade de um 2 dormitórios
USD 100.000 é exatamente a metade do preço de um 2 dormitórios em Malvín (USD 265.000). Você não pode comprar sozinho, mas com um sócio ou um crédito, você entra em uma propriedade que aluga USD 1.400 mensais. Sua parte: USD 700 mensais, yield 6,3%. Dinheiro anual: USD 8.400. Líquido: USD 5.500-6.000.

Ranking de rentabilidade pura com USD 100K:

• 1º lugar: Monoambiente em Cordón ou Palermo (8,5%-10,4% yield)
• 2º lugar: 1 dormitório em Centro (8,0% yield)
• 3º lugar: Parte de um 2 dormitórios com sócio (6,0%-6,3% yield, mas dinheiro absoluto menor)

Conclusão

A resposta depende do seu perfil:

Se você tem pouco capital (USD 80K-150K) e busca máxima rentabilidade porcentual: Um monoambiente ou 1 dormitório em Cordón, Palermo ou Centro é sua opção. O yield de 8%-10% é difícil de rejeitar. Aceite que a renda mensal será modesta, mas o retorno porcentual é superior ao mercado. Veja nossa análise dos melhores bairros para investir.

Se você tem capital médio (USD 250K-400K) e quer equilíbrio: Dois 2 dormitórios em Pocitos, Malvín ou Parque Rodó lhe dão 6,1%-6,3% yield cada um, diversificação e dinheiro mensal decente. Menos volatilidade do que apostar tudo em um monoambiente. É a opção mais equilibrada.

Se você tem capital alto (USD 500K+) e pensa a longo prazo: Um 3 dormitórios em Carrasco ou Punta Gorda rende 5,1%-5,3%, mas o dinheiro absoluto é maior, o inquilino é mais estável, e a apreciação costuma ser melhor em ciclos de alta. É uma aposta menos por yield e mais por acumulação de patrimônio.

A realidade: Em Montevidéu, os monoambientes e 1 dormitório rendem mais em porcentagem, mas geram menos dinheiro mensal. Os 2 dormitórios são o ponto de equilíbrio. Os 3+ dormitórios são para patrimonialistas que não precisam de fluxo mensal imediato. Compare bairro a bairro em nossa análise detalhada de preço vs rentabilidade.

Seja qual for sua escolha, invista em bairros com demanda consistente (Pocitos, Cordón, Malvín, Centro, Punta Carretas) e calcule sempre com yields brutos, não líquidos. Os números do mercado são generosos, mas as despesas reais são altas.

Atualizado: Junho 2026. Fonte: Análise INGAR baseada na oferta imobiliária vigente em Montevidéu.

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