Inversión por Dormitorios: ¿Qué Rinde Más en Montevideo? — Junio 2026
¿Más chico = más rentable?
La pregunta que se hace todo inversor en Montevideo es directa: ¿conviene meternos en propiedades pequeñas que rindan más, o apuntamos a algo más grande aunque sea menos rentable en porcentaje? Los datos de junio 2026 son claros.
Resumen de oferta vigente por cantidad de dormitorios en Montevideo:
- Monoambientes: Precio promedio USD 110.000 a USD 180.000. Yield promedio: 6,8%.
- 1 dormitorio: Precio promedio USD 130.000 a USD 220.000. Yield promedio: 6,2%.
- 2 dormitorios: Precio promedio USD 200.000 a USD 350.000. Yield promedio: 4,9%.
- 3+ dormitorios: Precio promedio USD 350.000 a USD 600.000+. Yield promedio: 3,8%.
La tendencia es clara: a mayor cantidad de dormitorios, menor yield bruto. Los monoambientes y departamentos de 1 dormitorio son las opciones más rentables en porcentaje. Pero hay un detalle importante: esto no significa que sean mejor inversión en valor absoluto. Un monoambiente que te rinde 6,8% anual genera menos dinero mensual que un 3 dormitorios que rinde 3,8% pero cuesta tres veces más.
Monoambientes y 1 dormitorio
Los departamentos pequeños son el talismán de los inversores con poco capital. Acá tenés la oferta vigente ordenada por rentabilidad:
| Barrio | Precio Venta | Alquiler | Yield |
|---|---|---|---|
| Cordón | USD 145.000 | USD 950 | 7,9% |
| Palermo | USD 155.000 | USD 1.100 | 8,5% |
| Villa Biarritz | USD 165.000 | USD 1.050 | 7,6% |
| Centro | USD 120.000 | USD 800 | 8,0% |
| Tres Cruces | USD 138.000 | USD 900 | 7,8% |
Ventajas: Estos apartamentos tienen el mayor yield del mercado. La rotación de inquilinos es más rápida (gente joven, cambios frecuentes de empleo o relación), lo que permite ajustar precios rápidamente en ciclos alcistas. La vacancia es baja porque siempre hay demanda. Si comprás en Palermo o Cordón, podés vender rápido.
Desventajas: El valor absoluto de la renta es bajo. Un monoambiente en Palermo que cuesta USD 155.000 te genera USD 1.100 mensuales; descontando expensas (USD 150-200), impuestos y mantenimiento, quedás con USD 800 netos. La apreciación es más lenta que en propiedades más grandes. Además, si el inquilino se va, dos meses sin renta te duelen más proporcionalmente.
2 dormitorios: el punto medio
Esta es la categoría más demandada en Montevideo. Familias jóvenes, parejas con intención de estabilidad, profesionales que necesitan oficina. Acá está la oferta actual:
| Barrio | Precio Venta | Alquiler | Yield |
|---|---|---|---|
| Pocitos | USD 280.000 | USD 1.450 | 6,2% |
| Punta Carretas | USD 310.000 | USD 1.550 | 6,0% |
| Malvín | USD 265.000 | USD 1.400 | 6,3% |
| Parque Rodó | USD 290.000 | USD 1.480 | 6,1% |
| Villa Biarritz | USD 300.000 | USD 1.500 | 6,0% |
El yield de 6,0% a 6,3% es sólido. Esto no es casual: un departamento de 2 dormitorios tarda más en alquilarse que uno de 1, pero una vez que encontrás inquilino, se queda más tiempo. Menos rotación, menos vacancia promedio.
Rentabilidad mensual: En Malvín, comprar a USD 265.000 e invertir a USD 1.400 mensuales es más sostenible. Después de expensas (USD 200-250), pagos locales, impuestos y contingencias, quedás con USD 950-1.050 mensuales netos. Son números que se multiplican si tenés un portafolio.
Liquidez: Un 2 dormitorios en Pocitos o Punta Carretas se vende sin drama. No es como un monoambiente (que se vende en semanas), pero tampoco como un 3 dormitorios (que a veces tarda meses). Tenés balance entre liquidez y estabilidad de alquiler.
3+ dormitorios: ¿conviene?
Acá entra el dinero serio. Mirá qué oferta hay:
| Barrio | Precio Venta | Alquiler | Yield |
|---|---|---|---|
| Punta Gorda | USD 480.000 | USD 2.100 | 5,3% |
| Carrasco | USD 520.000 | USD 2.200 | 5,1% |
| Pocitos | USD 450.000 | USD 1.900 | 5,1% |
| Parque Rodó | USD 470.000 | USD 2.000 | 5,1% |
| Punta Carretas | USD 500.000 | USD 2.150 | 5,2% |
El yield cae a 5,1%-5,3%, casi 2 puntos menos que los monoambientes. ¿Vale la pena? Depende de tu estrategia.
Argumentos a favor: Un 3 dormitorios en Carrasco a USD 520.000 genera USD 2.200 mensuales. Eso es dinero real. Aunque el porcentaje sea menor, el volumen absoluto es mayor. Además, estos inquilinos son familias estables, no jóvenes nómadas. La vacancia es mínima, el inquilino se queda 3-4 años. En ciclos de apreciación (como los que vimos 2020-2024), una propiedad en Carrasco que sube USD 50.000 de valor es más significativo que una en Cordón que sube USD 10.000.
Argumentos en contra: El riesgo es mayor. Si por alguna razón no conseguís inquilino rápido (crisis, cambio en el barrio), los gastos mensuales te golpean fuerte. Un 3 dormitorios con expensas de USD 350-400 sin renta es un boquete. Además, si necesitás liquidez rápido, venderlo tarda más tiempo.
¿Dónde poner USD 100.000?
Simulemos tres escenarios prácticos basados en precios reales de junio 2026:
Opción 1: Monoambiente en Cordón (USD 145.000)
No te alcanza con los USD 100.000 (necesitarías un poco más o una compra a menor precio). Pero si conseguís uno a USD 110.000 en Cordón, estarías pagando USD 110K por algo que renta USD 950 mensuales. Yield: 10,4% anual. Con el precio de venta, el yield baja a 8,6%, pero seguís con dinero para gastos. Renta anual bruta: USD 11.400. Después de impuestos y gastos, quedás con USD 8.500-9.000.
Opción 2: 1 dormitorio en Centro (USD 120.000)
Te entra dentro del presupuesto. Renta: USD 800 mensuales, yield 8,0%. Dinero anual bruto: USD 9.600. Neto, USD 7.000-7.500 después de expensas, impuestos y contingencias. Es una opción sólida si querés máximo yield con mínimo capital.
Opción 3: Mitad de un 2 dormitorios
USD 100.000 es exactamente la mitad del precio de un 2 dormitorios en Malvín (USD 265.000). No podés comprar solo, pero con un socio o un crédito, te metés en una propiedad que renta USD 1.400 mensuales. Tu parte: USD 700 mensuales, yield 6,3%. Dinero anual: USD 8.400. Neto: USD 5.500-6.000.
Ranking de rentabilidad pura con USD 100K:**
- 1er lugar: Monoambiente en Cordón o Palermo (8,5%-10,4% yield)
- 2do lugar: 1 dormitorio en Centro (8,0% yield)
- 3er lugar: Parte de un 2 dormitorios con socio (6,0%-6,3% yield, pero dinero absoluto más bajo)
Conclusión
La respuesta depende de tu perfil:
Si tenés poco capital (USD 80K-150K) y buscás máxima rentabilidad porcentual: Un monoambiente o 1 dormitorio en Cordón, Palermo o Centro es tu opción. El yield de 8%-10% es difícil de rechazar. Aceptá que la renta mensual será modesta, pero el retorno porcentual es superior al mercado. Mirá nuestro análisis de los mejores barrios para invertir.
Si tenés capital medio (USD 250K-400K) y querés balance: Dos 2 dormitorios en Pocitos, Malvín o Parque Rodó te dan 6,1%-6,3% yield cada uno, diversificación, y dinero mensual decente. Menos volatilidad que apostar todo a un monoambiente. Es la opción más equilibrada.
Si tenés capital alto (USD 500K+) y pensás a largo plazo: Un 3 dormitorios en Carrasco o Punta Gorda rinde 5,1%-5,3%, pero el dinero absoluto es mayor, la inquilina es más estable, y la apreciación suele ser mejor en ciclos alcistas. Es una apuesta menos por yield y más por acumulación de patrimonio.
La realidad: En Montevideo, los monoambientes y 1 dormitorio rinden más en porcentaje, pero generan menos dinero mensual. Los 2 dormitorios son el punto de equilibrio. Los 3+ dormitorios son para patrimonialistas que no necesitan flujo mensual inmediato. Compará barrio a barrio en nuestro análisis detallado de precio vs rentabilidad.
Sea cual sea tu elección, invertí en barrios con demanda consistente (Pocitos, Cordón, Malvín, Centro, Punta Carretas) y calculus siempre con yields brutos, no netos. Los números del mercado son generosos, pero los gastos reales son altos.
Actualizado: Junio 2026. Fuente: Análisis INGAR basado en la oferta inmobiliaria vigente en Montevideo.
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