Comparativa de Barrios: Precio vs Rentabilidad en Montevideo — Abril 2026
INGAR · · Análisis
El mapa de precio vs rentabilidad
El mercado inmobiliario montevideano se puede visualizar como un mapa de cuatro cuadrantes, donde el eje horizontal representa el precio por metro cuadrado y el vertical el yield bruto de alquiler. Con una mediana de USD 2.332/m² y 6,3% de rentabilidad bruta para toda la ciudad, los 72 barrios analizados se distribuyen de manera reveladora.
El cuadrante más codiciado —alto precio y alto yield— concentra apenas 3 barrios, mientras que el más poblado es el de alto precio pero bajo yield, con 27 barrios incluyendo los más prestigiosos de la capital. Los barrios de bajo precio y alto yield suman 29, representando las mejores oportunidades para inversores orientados a rentabilidad. Solo 4 barrios caen en la zona menos atractiva: bajo precio y bajo yield.
Alto precio, alto yield: lo mejor de ambos mundos
Este selecto grupo de barrios logra la combinación ideal: precios superiores a la mediana pero con yields que superan el 6,3% promedio. Son las joyas del mercado inmobiliario montevideano.
| Barrio | USD/m² | Yield Bruto | Yield Neto | Price-to-Rent | Renta Mensual | DOM | Muestra |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tres Cruces | USD 2.792/m² | 6.5% | 4.8% | 16 | USD 727 | 60 | 4.568 |
| La Blanqueada | USD 3.043/m² | 6.3% | 4.7% | 16 | USD 745 | 60 | 8.509 |
| La Figurita | USD 3.052/m² | 6.7% | 5.0% | 15 | USD 547 | 74 | 8.547 |
La Figurita lidera este cuadrante con el yield más alto (6,7%) y precios accesibles (USD 3.052/m²), mientras que Tres Cruces ofrece la mejor conectividad urbana con yields del 6,5%. La Blanqueada completa el grupo con un sólido 6,3%.
Estos barrios representan menos del 5% de las opciones del mercado, pero concentran propiedades con alta demanda de alquiler y potencial de revalorización.
Bajo precio, alto yield: las oportunidades ocultas
Con 29 barrios, este cuadrante representa el paraíso de los inversores orientados a rentabilidad. Precios por debajo de USD 2.332/m² combinados con yields superiores al 6,3% generan oportunidades excepcionales.
| Barrio | USD/m² | Yield Bruto | Yield Neto | Price-to-Rent | Renta Mensual | DOM | Muestra |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Atahualpa | USD 1.910/m² | 6.3% | 4.7% | 16 | USD 586 | 45 | 210 |
| La Teja | USD 1.303/m² | 8.3% | 6.2% | 12 | USD 419 | 60 | 97 |
| Ciudad Vieja | USD 2.106/m² | 6.3% | 4.7% | 16 | USD 692 | 60 | 794 |
| Unión | USD 1.725/m² | 7.0% | 5.2% | 14 | USD 576 | 60 | 1.333 |
| Malvín Norte | USD 1.311/m² | 8.2% | 6.2% | 12 | USD 512 | 60 | 664 |
| Reducto | USD 1.857/m² | 7.8% | 5.8% | 13 | USD 607 | 53 | 360 |
| Villa Española | USD 1.580/m² | 9.1% | 6.8% | 11 | USD 488 | 60 | 377 |
| Belvedere | USD 1.020/m² | 10.6% | 7.9% | 9 | USD 488 | 39 | 150 |
| Paso de la Arena | USD 1.007/m² | 9.5% | 7.2% | 10 | USD 455 | 56 | 204 |
| Piedras Blancas | USD 959/m² | 10.0% | 7.5% | 10 | USD 423 | 60 | 45 |
| La Comercial | USD 2.091/m² | 6.9% | 5.2% | 15 | USD 696 | 60 | 817 |
| Cerrito | USD 1.027/m² | 10.5% | 7.9% | 10 | USD 431 | 33 | 103 |
| Maroñas | USD 1.157/m² | 9.3% | 7.0% | 11 | USD 424 | 60 | 139 |
| Brazo Oriental | USD 2.124/m² | 6.8% | 5.1% | 15 | USD 596 | 51 | 692 |
| Cerro | USD 1.017/m² | 10.6% | 8.0% | 9 | USD 423 | 60 | 78 |
| Paso Molino | USD 1.796/m² | 8.0% | 6.0% | 12 | USD 659 | 60 | 131 |
| Aires Puros | USD 1.790/m² | 6.7% | 5.0% | 15 | USD 511 | 40 | 174 |
| Colón | USD 968/m² | 9.9% | 7.4% | 10 | USD 433 | 60 | 284 |
| Sayago | USD 1.779/m² | 6.8% | 5.1% | 15 | USD 537 | 60 | 163 |
| Bella Italia | USD 1.042/m² | 9.2% | 6.9% | 11 | USD 409 | N/D | 226 |
| Las Canteras | USD 1.052/m² | 10.3% | 7.7% | 10 | USD 405 | N/D | 233 |
| Arroyo Seco | USD 2.010/m² | 8.4% | 6.3% | 12 | USD 646 | 53 | 167 |
| Bolívar | USD 1.496/m² | 8.0% | 6.0% | 12 | USD 528 | N/D | 1.736 |
| Nuevo París | USD 922/m² | 10.4% | 7.8% | 10 | USD 431 | 60 | 123 |
| Santiago Vázquez | USD 1.030/m² | 10.5% | 7.9% | 10 | USD 400 | N/D | 178 |
| Peñarol | USD 985/m² | 11.0% | 8.2% | 9 | USD 419 | N/D | 296 |
| Bañados de Carrasco | USD 1.606/m² | 6.7% | 5.0% | 15 | USD 502 | 90 | 95 |
| Casavalle | USD 1.500/m² | 8.8% | 6.6% | 11 | USD 471 | N/D | 876 |
| Tres Ombúes | USD 1.044/m² | 9.2% | 6.9% | 11 | USD 464 | N/D | 171 |
| Conciliación | USD 1.228/m² | 10.8% | 8.1% | 9 | USD 470 | N/D | 479 |
| Marconi | USD 1.405/m² | 8.5% | 6.4% | 12 | USD 528 | N/D | 1.350 |
Los rendimientos excepcionales llaman la atención: Peñarol alcanza un 11,0% de yield bruto, mientras que Conciliación (10,8%), Belvedere y Cerro (ambos 10,6%) superan ampliamente los promedios del mercado. Estos barrios periféricos ofrecen excelentes ratios precio-renta, con recuperación de la inversión en 9-12 años.
Barrios como Ciudad Vieja y La Comercial representan oportunidades en zonas más céntricas, con yields del 6,3% y 6,9% respectivamente, combinando ubicación estratégica con rentabilidad sólida. Para más información sobre estas oportunidades, consultá nuestro análisis de los mejores barrios para invertir.
Alto precio, bajo yield: comprás caro, rendís poco
Este cuadrante concentra 27 barrios, incluyendo los más codiciados de Montevideo. Son zonas de alta valorización pero con yields por debajo del promedio, orientadas más a revalorización que a renta inmediata.
| Barrio | USD/m² | Yield Bruto | Yield Neto | Price-to-Rent | Renta Mensual | DOM | Muestra |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pocitos | USD 3.570/m² | 5.4% | 4.0% | 19 | USD 922 | 60 | 20.830 |
| Parque Batlle | USD 3.019/m² | 5.6% | 4.2% | 18 | USD 738 | 60 | 3.296 |
| Aguada | USD 2.424/m² | 5.9% | 4.5% | 17 | USD 647 | 53 | 1.358 |
| Pocitos Nuevo | USD 3.825/m² | 5.3% | 4.0% | 19 | USD 829 | 60 | 2.380 |
| Centro | USD 2.647/m² | 5.9% | 4.4% | 17 | USD 685 | 60 | 7.078 |
| Bella Vista | USD 2.441/m² | 5.9% | 4.4% | 17 | USD 686 | 49 | 507 |
| Cordón | USD 2.877/m² | 5.8% | 4.4% | 17 | USD 705 | 60 | 11.321 |
| Barrio Sur | USD 2.802/m² | 5.1% | 3.9% | 19 | USD 1.072 | 60 | 1.101 |
| Buceo | USD 3.312/m² | 5.4% | 4.1% | 18 | USD 792 | 60 | 4.342 |
| Villa Dolores | USD 3.048/m² | 5.1% | 3.8% | 20 | USD 635 | 53 | 56 |
| Malvín | USD 3.433/m² | 5.2% | 3.9% | 19 | USD 842 | 60 | 5.300 |
| Palermo | USD 3.188/m² | 5.7% | 4.2% | 18 | USD 745 | 60 | 2.418 |
| Punta Carretas | USD 3.908/m² | 4.9% | 3.7% | 20 | USD 1.085 | 60 | 11.090 |
| Punta Gorda | USD 3.203/m² | 4.9% | 3.7% | 20 | USD 1.998 | 60 | 412 |
| Parque Rodó | USD 3.755/m² | 4.5% | 3.4% | 22 | USD 721 | 59 | 2.138 |
| Carrasco | USD 4.151/m² | 5.5% | 4.1% | 18 | USD 2.232 | 60 | 3.572 |
| Prado | USD 2.851/m² | 5.5% | 4.1% | 18 | USD 675 | 59 | 2.912 |
| Villa Biarritz | USD 3.938/m² | 4.3% | 3.2% | 23 | USD 1.694 | 60 | 548 |
| Jacinto Vera | USD 2.450/m² | 5.9% | 4.4% | 17 | USD 703 | 60 | 366 |
| Puerto Buceo | USD 3.948/m² | 5.8% | 4.3% | 17 | USD 1.761 | 60 | 772 |
| Capurro | USD 2.332/m² | 5.7% | 4.3% | 18 | USD 662 | 60 | 402 |
| Carrasco Norte | USD 3.925/m² | 5.8% | 4.4% | 17 | USD 2.445 | 60 | 1.143 |
| Golf | USD 4.060/m² | 5.6% | 4.2% | 18 | USD 3.245 | 60 | 308 |
| Mercado Modelo | USD 2.598/m² | 5.1% | 3.8% | 20 | USD 759 | 149 | 154 |
| Larrañaga | USD 3.116/m² | 5.8% | 4.3% | 17 | USD 670 | 145 | 1.555 |
| Villa Muñoz | USD 3.007/m² | 4.4% | 3.3% | 23 | USD 810 | 60 | 1.686 |
| Jardines de Carrasco | USD 4.146/m² | 5.2% | 3.9% | 19 | USD 1.800 | N/D | 2.095 |
| Nuevo Centro | USD 2.918/m² | 5.3% | 4.0% | 19 | USD 806 | N/D | 15.437 |
Los precios premium de Carrasco (USD 4.151/m²) y Jardines de Carrasco (USD 4.146/m²) contrastan con yields del 5,5% y 5,2% respectivamente. Estos barrios priorizan la valorización a largo plazo sobre la renta inmediata.
Pocitos, con 20.830 avisos en oferta, representa el mayor volumen del mercado premium pero con yields del 5,4%. Villa Biarritz y Parque Rodó muestran los rendimientos más bajos (4,3% y 4,5%), reflejando su estatus de barrios premium orientados a propietarios más que a inversores.
Bajo precio, bajo yield: cautela
Solo 4 barrios caen en esta categoría menos favorable, combinando precios accesibles con yields por debajo de la mediana. Representan oportunidades limitadas para inversores.
| Barrio | USD/m² | Yield Bruto | Yield Neto | Price-to-Rent | Renta Mensual | DOM | Muestra |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Goes | USD 2.255/m² | 5.8% | 4.4% | 17 | USD 578 | 51 | 327 |
| Capurro - Bella Vista | USD 2.223/m² | 5.9% | 4.5% | 17 | USD 787 | 248 | 775 |
| Jardines del Hipódromo | USD 1.802/m² | 5.3% | 4.0% | 19 | USD 420 | N/D | 444 |
| Prado Norte | USD 2.279/m² | 5.8% | 4.3% | 17 | USD 625 | N/D | 1.476 |
Estos barrios requieren análisis cuidadoso. Goes y Prado Norte están muy cerca de la mediana de precio pero con yields levemente por debajo del promedio. Jardines del Hipódromo ofrece el precio más accesible (USD 1.802/m²) pero con yield de solo 5,3%.
El tiempo de permanencia en mercado de Capurro - Bella Vista (248 días) sugiere menor demanda, lo que podría impactar tanto en la velocidad de venta como en la facilidad de alquiler.
Conclusión
El mapa precio-rentabilidad de Montevideo ofrece opciones claras para cada perfil inversor:
Inversores orientados a rentabilidad deben concentrarse en el cuadrante de bajo precio y alto yield, donde barrios como Peñarol, Belvedere o Cerro ofrecen yields superiores al 10%. Estos generan flujo de caja positivo desde el primer mes.
Inversores de valorización encontrarán en barrios premium como Punta Carretas, Carrasco o Pocitos una apuesta a la revalorización a largo plazo, aunque sacrificando rentabilidad inmediata.
Inversores balanceados deberían considerar el exclusivo cuadrante alto precio-alto yield, donde Tres Cruces, La Blanqueada y La Figurita combinan valorización con rentabilidad sólida.
Para análisis más detallados por zona, consultá nuestro ranking de precios completo por barrio.
Actualizado: Abril 2026. Fuente: Análisis INGAR basado en la oferta inmobiliaria vigente en Montevideo.