Comparativa de Barrios: Precio vs Rentabilidad en Montevideo — Julio 2026
INGAR · · Análisis
¿Se puede comprar barato y rendir bien en Montevideo?
En julio, 20 de los 49 barrios combinan precio por debajo de la mediana de la ciudad (USD 2.486/m²) con rentabilidad por encima de la mediana (6,0%). Es el grupo más numeroso junto con su opuesto, y muestra que el mercado de Montevideo está fuertemente polarizado: comprar barato y rendir bien es lo habitual, no la excepción.
El cruce se arma con dos ejes. El eje de precio es la mediana de USD por metro cuadrado del barrio; el de rentabilidad, el yield bruto. Cortando ambos por la mediana de la ciudad quedan cuatro cuadrantes, y la forma en que se reparten los barrios dice más sobre el mercado que cualquier promedio.
El reparto de julio: 20 barrios baratos y rentables, 20 caros y poco rentables, 5 caros y rentables, y apenas 4 baratos y poco rentables. Cuatro de cada cinco barrios están en la diagonal que va de barato-rentable a caro-poco rentable, que es la relación inversa clásica entre precio y renta.
¿Qué barrios combinan precio bajo y alta rentabilidad?
El primero del grupo es Cerro, con USD 967/m² y 11,6% de yield bruto, seguido por Belvedere (USD 1.449/m², 11,3%) y Aires Puros (USD 1.308/m², 11,0%). Son 20 barrios en total, casi todos del norte y el oeste de la ciudad.
| Barrio | USD/m² | Yield bruto | Alquiler mediano | Años de alquiler | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|
| Cerro | USD 967/m² | 11,6% | USD 449 | 12,6 | Baja |
| Belvedere | USD 1.449/m² | 11,3% | USD 530 | 13,0 | Baja |
| Aires Puros | USD 1.308/m² | 11,0% | USD 544 | 12,2 | Baja |
| Colón | USD 998/m² | 10,9% | USD 438 | 9,5 | Baja |
| Cerrito | USD 1.171/m² | 10,3% | USD 479 | 12,2 | Baja |
| Maroñas | USD 1.259/m² | 9,3% | USD 429 | 13,2 | Baja |
| Atahualpa | USD 1.920/m² | 9,2% | USD 616 | 17,6 | Media |
| Malvín Norte | USD 1.177/m² | 8,9% | USD 516 | 12,1 | Media |
| Paso Molino | USD 1.667/m² | 8,0% | USD 581 | 16,9 | Baja |
| La Teja | USD 1.222/m² | 7,7% | USD 469 | 10,1 | Baja |
| Reducto | USD 1.865/m² | 7,3% | USD 652 | 12,7 | Media |
| Ciudad Vieja | USD 2.152/m² | 6,9% | USD 653 | 16,5 | Media |
| Unión | USD 1.956/m² | 6,9% | USD 588 | 15,6 | Media |
| La Comercial | USD 2.267/m² | 6,7% | USD 650 | 15,1 | Media |
| Villa Española | USD 1.437/m² | 6,6% | USD 516 | 14,4 | Media |
| Goes | USD 2.115/m² | 6,5% | USD 596 | 13,9 | Baja |
| Sayago | USD 1.369/m² | 6,5% | USD 460 | 13,9 | Baja |
| Arroyo Seco | USD 2.048/m² | 6,5% | USD 574 | 16,9 | Baja |
| Brazo Oriental | USD 2.095/m² | 6,4% | USD 656 | 14,6 | Media |
| Villa Muñoz | USD 1.922/m² | 6,3% | USD 763 | 12,6 | Baja |
Este cuadrante es el que ofrece más renta por peso invertido, y también el que exige más trabajo: son zonas donde la gestión del alquiler pesa más, la vacancia es menos predecible y la reventa depende de encontrar un comprador que muchas veces también es inversor. El yield alto es la compensación por eso, no un descuento que el mercado dejó pasar.
¿Qué barrios son caros y de baja rentabilidad?
Son 20, e incluyen a casi toda la franja costera premium: Golf (USD 4.070/m², 5,7%), Puerto Buceo (USD 3.932/m², 5,5%), Villa Biarritz (USD 3.895/m², 4,9%), Punta Carretas (USD 3.802/m², 5,4%) y Pocitos (USD 3.548/m², 5,1%).
| Barrio | USD/m² | Yield bruto | Alquiler mediano | Años de alquiler | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|
| Parque Batlle | USD 2.993/m² | 5,9% | USD 742 | 18,5 | Alta |
| Carrasco | USD 3.794/m² | 5,9% | USD 1.952 | 17,9 | Alta |
| Cordón | USD 2.855/m² | 5,9% | USD 712 | 16,7 | Alta |
| Centro | USD 2.734/m² | 5,8% | USD 677 | 19,1 | Alta |
| Prado | USD 2.756/m² | 5,7% | USD 663 | 20,0 | Alta |
| Golf | USD 4.070/m² | 5,7% | USD 2.894 | 19,3 | Media |
| Aguada | USD 2.536/m² | 5,7% | USD 648 | 19,3 | Alta |
| Carrasco Norte | USD 3.819/m² | 5,7% | USD 2.244 | 14,3 | Media |
| Buceo | USD 3.172/m² | 5,6% | USD 761 | 18,6 | Alta |
| Puerto Buceo | USD 3.932/m² | 5,5% | USD 1.626 | 17,9 | Media |
| Bella Vista | USD 2.486/m² | 5,5% | USD 649 | 19,3 | Media |
| Punta Carretas | USD 3.802/m² | 5,4% | USD 1.117 | 19,9 | Alta |
| Malvín | USD 3.369/m² | 5,3% | USD 840 | 19,9 | Alta |
| Palermo | USD 3.155/m² | 5,3% | USD 734 | 17,4 | Alta |
| Capurro | USD 2.770/m² | 5,2% | USD 548 | 26,1 | Media |
| Pocitos Nuevo | USD 3.669/m² | 5,1% | USD 813 | 19,3 | Alta |
| Pocitos | USD 3.548/m² | 5,1% | USD 883 | 22,7 | Alta |
| Parque Rodó | USD 3.715/m² | 4,9% | USD 744 | 21,9 | Alta |
| Villa Biarritz | USD 3.895/m² | 4,9% | USD 1.154 | 31,1 | Media |
| Larrañaga | USD 2.870/m² | 4,4% | USD 853 | 13,9 | Baja |
Que estén en este cuadrante no los hace malas inversiones: los rendimientos bajos conviven con la reventa más líquida de la ciudad y con la demanda más estable de inquilinos. Es el cuadrante de quien prioriza preservar capital y poder salir cuando quiera, y acepta cobrar menos renta por eso.
¿Hay barrios que combinen precio alto y buena rentabilidad?
Sí, pero son apenas 5: Villa Dolores (USD 3.130/m², 7,9%), Tres Cruces (USD 2.778/m², 6,6%), Punta Gorda (USD 3.077/m², 6,4%), La Blanqueada (USD 2.932/m², 6,1%) y Barrio Sur (USD 3.020/m², 6,0%).
| Barrio | USD/m² | Yield bruto | Alquiler mediano | Años de alquiler | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|
| Villa Dolores | USD 3.130/m² | 7,9% | USD 585 | 21,4 | Baja |
| Tres Cruces | USD 2.778/m² | 6,6% | USD 714 | 17,5 | Alta |
| Punta Gorda | USD 3.077/m² | 6,4% | USD 1.776 | 10,6 | Media |
| La Blanqueada | USD 2.932/m² | 6,1% | USD 714 | 16,5 | Alta |
| Barrio Sur | USD 3.020/m² | 6,0% | USD 747 | 17,3 | Alta |
Es el cuadrante más interesante y el más chico, y conviene mirarlo con atención antes de entusiasmarse. Villa Dolores y Punta Gorda combinan precio alto con alquileres altos porque la oferta que llega al mercado es de unidades grandes: en Punta Gorda el alquiler mediano es de USD 1.776 sobre 76 metros cuadrados. Tres Cruces y La Blanqueada son otro caso: zonas céntricas bien conectadas donde la demanda de alquiler es sostenida por estudiantes y trabajadores, con precios de venta que todavía no acompañaron.
¿Y el cuadrante de precio bajo y baja rentabilidad?
Tiene solo 4 barrios: Jacinto Vera (USD 2.365/m², 5,8%), Mercado Modelo (USD 1.976/m², 5,6%), Ituzaingó (USD 1.141/m², 5,6%) y Capurro - Bella Vista (USD 2.476/m², 5,3%).
| Barrio | USD/m² | Yield bruto | Alquiler mediano | Años de alquiler | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|
| Jacinto Vera | USD 2.365/m² | 5,8% | USD 668 | 17,3 | Media |
| Mercado Modelo | USD 1.976/m² | 5,6% | USD 586 | 15,4 | Baja |
| Ituzaingó | USD 1.141/m² | 5,6% | USD 532 | 11,7 | Baja |
| Capurro - Bella Vista | USD 2.476/m² | 5,3% | USD 616 | 19,2 | Baja |
Es el cuadrante más difícil de justificar en términos puramente financieros, y por eso es el más chico: si un barrio es barato pero rinde poco, o el alquiler está deprimido por algún motivo local, o el precio ya incorporó una expectativa de mejora que todavía no se ve en la renta. Vale mirar cada caso en su serie mensual antes de sacar conclusiones de un solo mes.
Conclusión
El mapa de julio confirma que en Montevideo el precio y la rentabilidad se mueven en direcciones opuestas de manera casi sistemática, con solo 5 barrios escapando a la regla por el lado bueno. La consecuencia práctica es que no existe el barrio óptimo en abstracto: existe el cuadrante que corresponde a tu objetivo. Definí primero si buscás renta, liquidez o preservación de capital, y el cruce te dice dónde mirar.
Para seguir: mejores barrios para invertir y ranking de precios.
Preguntas frecuentes
¿Con qué frecuencia se actualizan estos datos?
Se recalculan una vez por mes, con el cierre del mes anterior, y se publican junto con el Índice INGAR.
¿De dónde salen estos precios?
De un relevamiento propio de la oferta pública de Montevideo: son precios pedidos, no de cierre. En Uruguay las operaciones suelen cerrarse por debajo del valor publicado.
¿Querés decidir con datos y no con intuición? Mirá cómo invertir en Uruguay, tasá una propiedad online o escribinos por WhatsApp.
Estos datos forman parte del Índice INGAR, el índice mensual del mercado inmobiliario de Montevideo, con ficha de datos por barrio y metodología pública.
Actualizado: Julio 2026. Fuente: Índice INGAR, el índice mensual del mercado inmobiliario de Montevideo.
Datos del Índice INGAR — julio de 2026.