Lei de aluguéis no Uruguai 2026: direitos e contrato
INGAR · · Aluguel
Sobre o que trata este guia
No Uruguai, todo contrato de aluguel de moradia está sujeito ao Decreto-Lei 14.219, de 1974. Não importa o que o contrato diga: se uma cláusula contradiz essa lei, é nula. O contrato segue, a cláusula não.
O problema é que a maioria dos inquilinos (e muitos proprietários) assina sem conhecer a norma. Depois vêm as surpresas: um aumento que não cabia, um despejo que não pode ser pedido, um depósito que não é devolvido, uma comissão imobiliária que não deveria ter sido cobrada.
Este guia é um percurso completo pela lei de aluguéis vigente no Uruguai. Não é assessoria jurídica — para o seu caso concreto, consulte um advogado ou tabelião. Porém, se você vai assinar um contrato, renová-lo ou resolver um conflito, aqui vai encontrar a base legal de que precisa.
Antes de prosseguir, se você ainda está montando a pasta, revise os requisitos para alugar em Montevideo. E se tem dúvidas sobre qual garantia lhe convém, leia garantias de aluguel no Uruguai.
O marco legal: quais normas regem os aluguéis no Uruguai
Não existe uma única lei de aluguéis. São várias normas que convivem, e a que se aplica depende do caso. As principais:
| Norma | O que regula | Aplica-se a |
|---|---|---|
| Decreto-Lei 14.219 (1974) | Arrendamentos urbanos e suburbanos | A maioria dos aluguéis de moradia no Uruguai |
| Lei 13.659 (1968) | Regime de livre contratação | Imóveis construídos após junho de 1968 (salvo se as partes optarem pela 14.219) |
| Lei 19.889 (LUC), arts. 421-459 (2020) | Arrendamentos sem garantia para moradia | Contratos em que o inquilino não constitui garantia |
| Código Civil, arts. 1776-1844 | Normas gerais de arrendamento | Supletivo para tudo o que a lei especial não regular |
Na prática, a imensa maioria dos contratos de moradia com garantia se enquadra no Decreto-Lei 14.219. É a norma que vamos destrinchar neste guia.
Prazo mínimo: 2 anos para moradia, sem exceção
O artigo 1º do Decreto-Lei 14.219 estabelece prazos mínimos legais que não podem ser reduzidos por contrato:
- Moradia (casa-habitação): mínimo de 2 anos.
- Indústria e comércio: mínimo de 5 anos.
- Outros destinos: mínimo de 2 anos.
Se você assinar um contrato de 1 ano, o prazo é nulo naquilo que o prejudica. O contrato se estende automaticamente para 2 anos, e a diferença beneficia exclusivamente o inquilino. Ou seja: o proprietário não pode expulsá-lo antes dos 2 anos, mas você pode sair no primeiro ano se o contrato permitir.
Dado importante: não há prazo máximo legal explícito na 14.219, mas o Código Civil fixa um máximo geral de 30 anos (artigo 1782) para arrendamentos.
A prorrogação do bom pagador
Esta é uma das proteções mais fortes que o inquilino tem no Uruguai e que pouca gente conhece bem.
Ao vencimento do prazo contratual (seja o mínimo legal ou um maior pactuado), se o inquilino cumpriu suas obrigações — pagou em dia, manteve o imóvel, não causou danos — tem direito a uma prorrogação de 1 ano adicional.
Você não precisa pedi-la. Ela opera automaticamente pelo simples fato de não entregar o imóvel na data de vencimento. O proprietário não pode impedi-la se você foi bom pagador.
Durante essa prorrogação:
- O aluguel é reajustado segundo as regras do artigo 15 (a menor variação entre URA e IPC, que explicamos abaixo).
- Valem todas as condições originais do contrato.
- O proprietário pode iniciar despejo, mas com prazo de 1 ano para a efetiva desocupação.
No total, um contrato de 2 anos com prorrogação de bom pagador lhe dá um mínimo de 3 anos de ocupação. Se o despejo for iniciado ao final da prorrogação e for concedido o prazo de 1 ano, podem passar 4 anos desde que você assinou.
Reajuste anual do aluguel: a regra do "menor entre URA e IPC"
O artigo 15 do Decreto-Lei 14.219 estabelece como o preço do aluguel é reajustado. Não é opcional: é a regra legal, e qualquer cláusula que estabeleça um mecanismo de reajuste mais gravoso para o inquilino é nula.
O mecanismo funciona assim:
- Calcula-se a variação do IPC (Índice de Preços ao Consumidor, publicado pelo INE) nos 12 meses anteriores ao mês do reajuste.
- Calcula-se a variação da URA (Unidade Reajustável de Aluguéis) nos mesmos 12 meses. A URA é a média dos últimos 3 meses da Unidade Reajustável (UR).
- O coeficiente de reajuste é o menor dos dois.
Isso protege o inquilino: se a inflação (IPC) sobe 8%, mas a URA sobe 6%, seu reajuste é de 6%. E vice-versa.
Exemplo com valores reais
Para contratos que foram reajustados em janeiro de 2026, o coeficiente publicado foi 1,0365 (ou seja, um aumento de 3,65%). Se você pagava $ 25.000 de aluguel, passou a pagar $ 25.913.
O Poder Executivo publica mensalmente os valores de UR, URA e o coeficiente de reajuste de aluguéis por decreto. Você os encontra atualizados em IMPO - Valores de UR, URA e CRA.
Se o contrato disser outra coisa
Alguns contratos estabelecem reajuste por UR (não URA), por IPC direto ou pelo "índice que for maior". Se o mecanismo pactuado resultar em um aumento maior que o coeficiente legal, o inquilino pode reclamar a aplicação do artigo 15. Na prática, muitos contratos modernos já dizem "segundo o coeficiente de reajuste de aluguéis publicado pelo Poder Executivo", que é exatamente o mecanismo legal.
E um ponto que gera muitas confusões: o reajuste é anual. Não se pode reajustar a cada 6 meses, salvo se as partes acordarem um escalonamento de preço (que é diferente do reajuste por índice).
A garantia: tetos legais e tipos
O Decreto-Lei 14.219 fixa tetos máximos para a garantia que o proprietário pode exigir:
| Destino do imóvel | Garantia máxima |
|---|---|
| Moradia (casa-habitação) | 5 meses de aluguel |
| Comércio, indústria, outros | 10 meses de aluguel |
Esse teto aplica-se ao valor da garantia, não à forma. As modalidades mais comuns no Uruguai são:
- Garantia da ANDA: aval institucional (fiança solidária). O inquilino paga 3% mensais do aluguel (IVA incluído) mais uma mensalidade social, e a ANDA garante ao proprietário.
- Garantia do BHU: depósito no Banco Hipotecario. O inquilino imobiliza fundos que são devolvidos ao final.
- Depósito em dinheiro: é depositado em Obligaciones Hipotecarias Reajustables no BHU dentro de 15 dias após a assinatura do contrato.
- Garantia pessoal (fiador): um terceiro se obriga solidariamente.
- Seguro fiança privado: seguradoras como Porto, Sura, etc.
Um detalhe que poucos sabem: segundo a lei, o inquilino sempre pode substituir uma garantia pessoal por um depósito em Obligaciones Hipotecarias Reajustables, e o proprietário não pode se opor (salvo se já houver processo judicial em andamento).
Para uma análise comparativa de custos, prazos e requisitos de cada garantia: garantias de aluguel no Uruguai.
O que o contrato de aluguel deve conter
O contrato de arrendamento no Uruguai é obrigatoriamente escrito. Embora um acordo verbal possa ser provado judicialmente, na prática, sem contrato escrito, você está em uma posição muito frágil. Um contrato completo deve incluir:
- Identificação das partes: nome completo, cédula de identidade, domicílio do locador (proprietário) e do locatário (inquilino). Se uma imobiliária atuar em representação, também seus dados.
- Descrição do imóvel: endereço exato, número de matrícula, andar, unidade, metragem. Se tiver garagem, box ou depósito incluído, deve constar explicitamente.
- Destino: moradia, comércio, profissional. Importa porque os prazos mínimos e as garantias máximas mudam conforme o destino.
- Preço e moeda: valor do aluguel mensal, moeda (pesos ou equivalente em moeda estrangeira convertido a pesos) e data limite de pagamento.
- Mecanismo de reajuste: índice, frequência e data do primeiro reajuste. O correto é "segundo o coeficiente de reajuste de aluguéis publicado pelo Poder Executivo".
- Prazo: data de início, data de vencimento e condições de renovação, se houver.
- Garantia: tipo, valor, forma de constituição e condições de devolução.
- Despesas: o que cada parte paga. Aluguel, condomínio ordinário, Contribución Inmobiliaria, consumos (água, luz, gás), imposto de Primaria.
- Inventário: o estado do imóvel e tudo o que ele contém. É parte do contrato. Deve ser assinado por ambas as partes, idealmente com fotos.
- Condições de rescisão antecipada: aviso prévio, penalidades, se houver.
- Manutenção e reparos: quem se responsabiliza pelo quê.
Se o imóvel estiver em propriedade horizontal, some a leitura do regulamento de copropriedade: propriedade horizontal no Uruguai.
Cláusulas ilegais: o que um contrato não pode dizer
O Decreto-Lei 14.219 é de ordem pública. Isso significa que protege o inquilino acima do que as partes pactuem. Qualquer cláusula que contradiga a lei é nula de pleno direito. As mais comuns que vemos na INGAR:
| Cláusula | Por que é nula |
|---|---|
| "O prazo é de 12 meses" | O mínimo legal é 24 meses. O contrato se estende automaticamente. |
| "O reajuste será feito pelo índice que for maior entre IPC e URA" | A lei diz o menor. O contrário prejudica o inquilino. |
| "O reajuste será semestral" | O reajuste legal é a cada 12 meses. Frequências menores não são permitidas para o reajuste por índice. |
| "O inquilino renuncia ao direito de prorrogação por bom pagador" | Não se pode renunciar antecipadamente a direitos que a lei outorga. |
| "O aluguel será pago em dólares" | Sob a 14.219, o preço é fixado em moeda nacional. Pode-se referenciar em moeda estrangeira, mas o pagamento é em pesos à taxa de câmbio do dia anterior. |
| "Em caso de mora, o inquilino fica automaticamente em despejo" | A mora não opera automaticamente. Deve ser intimada judicialmente. O inquilino tem direito a pagar e purgar a mora. |
| "A garantia não é devolvida se o inquilino rescindir antes do prazo" | A garantia cobre obrigações não cumpridas; não é uma penalidade por rescisão. |
| "O proprietário pode entrar no imóvel a qualquer momento" | O inquilino tem direito à privacidade e ao gozo pacífico do imóvel. As visitas exigem acordo prévio. |
Que uma cláusula esteja impressa no contrato não significa que valha. Se a lei a invalida, é como se não existisse. Mas atenção: para fazê-la valer judicialmente, você precisa reclamá-la. Saber não basta.
Direitos do inquilino
O Decreto-Lei 14.219 e o Código Civil dão ao inquilino um conjunto de direitos que não dependem do que o contrato diga:
1. Habitabilidade
O imóvel deve estar em condições habitáveis. Isso inclui instalações sanitárias funcionando, fornecimento de água, telhado sem infiltrações, instalação elétrica em condições e estrutura segura. Se o imóvel tem vícios que o tornam inabitável e o proprietário foi notificado e não os repara, o inquilino pode pedir a resolução do contrato ou a redução do aluguel.
2. Serviços essenciais
O proprietário não pode cortar serviços (água, luz, gás) como mecanismo de pressão. Se o fizer, o inquilino pode recorrer à justiça. Cortar serviços para forçar uma desocupação é crime (coação) e, além disso, invalida qualquer pretensão de despejo.
3. Privacidade e gozo pacífico
Uma vez entregue a posse, o imóvel é o domicílio do inquilino. O proprietário não pode entrar sem consentimento prévio, nem pode fazer visitas sem combinar. Na prática, o razoável é pactuar no contrato um mecanismo de aviso prévio (48 horas, por exemplo) para inspeções ou visitas de potenciais inquilinos no final do contrato.
4. Devolução da garantia
Quando o contrato termina e o inquilino devolve o imóvel nas condições pactuadas (descontado o desgaste natural pelo uso), o proprietário deve devolver a garantia. Se a garantia foi um depósito no BHU, é retirada com os juros gerados. Se houve danos ou dívidas, o proprietário pode reter a parte correspondente, mas não pode ficar com toda a garantia "por via das dúvidas". Qualquer retenção tem que ser justificada e documentada.
5. Reajuste legal do preço
Já vimos: você tem direito a que o aluguel seja reajustado pelo coeficiente legal (menor entre URA e IPC), não pelo que disser uma cláusula abusiva.
6. Permanência mínima
Não podem lhe despejar antes dos 2 anos (moradia), salvo causas graves (mau pagador, dano ao imóvel, uso diferente do pactuado). E depois do prazo, a prorrogação de bom pagador lhe dá mais 1 ano.
Direitos do proprietário
A lei protege o inquilino, mas o proprietário também tem direitos claros:
1. Receber o aluguel em dia
O inquilino tem que pagar dentro do prazo pactuado (geralmente os primeiros 5 ou 10 dias do mês). Se não paga, o proprietário pode intimar judicialmente e, persistindo o inadimplemento, iniciar despejo por mau pagador.
2. Exigir bom uso do imóvel
O inquilino deve usar o imóvel conforme o destino pactuado (moradia, comércio etc.) e mantê-lo com a diligência de um "bom pai de família" segundo o Código Civil. Isso inclui não fazer modificações estruturais sem autorização, não causar danos e não mudar o destino.
3. Inspecionar com aviso prévio
O proprietário tem direito a verificar o estado do imóvel, mas com aviso prévio e em horários razoáveis. O inquilino não pode recusar sistematicamente as inspeções combinadas.
4. Recuperar o imóvel ao vencer o prazo
Cumpridos os prazos legais (contrato + prorrogação de bom pagador, se aplicável), o proprietário pode pedir o despejo. Também pode pedir a desocupação se precisar do imóvel para moradia própria ou de familiares diretos (causa de necessidade).
5. Executar a garantia diante de inadimplemento
Se o inquilino deixa dívidas de aluguel, danos ao imóvel ou dívidas de condomínio, o proprietário pode executar a garantia para cobri-las. Porém, tem que comprovar o dano ou a dívida.
Manutenção e reparos: quem paga o quê
Este é um dos temas que mais geram conflitos. A regra geral vem do Código Civil (artigos 1798-1799) e a 14.219 a complementa:
| Tipo de reparo | A cargo de | Exemplos |
|---|---|---|
| Reparos necessários (estrutura, instalações maiores) | Proprietário | Infiltrações de telhado, canos rompidos, problemas elétricos da instalação geral, umidade estrutural |
| Reparos locativos (desgaste por uso normal) | Inquilino | Pintura interna, torneiras que pingam, fechaduras emperradas, vidros quebrados, limpeza de ralos |
| Melhorias (agregar valor ao imóvel) | Quem as propõe, com acordo prévio | Ar-condicionado, closets, reforma de cozinha |
Se o proprietário não fizer os reparos necessários depois de ser notificado, o inquilino pode invocar a exceção de contrato não cumprido: você não está obrigado a cumprir sua parte (pagar o aluguel integralmente) se a outra parte não cumpre a dela (manter o imóvel habitável). Porém, cuidado: isso exige intimação prévia e é recomendável ter assessoria jurídica antes de reter pagamentos.
O condomínio ordinário é responsabilidade do inquilino. O condomínio extraordinário (reparos do edifício, melhorias de áreas comuns) cabe ao proprietário. Mais detalhes em condomínio: o que inclui e como é calculado.
Rescisão antecipada pelo inquilino
Aqui há que distinguir duas situações:
Contratos sob o Decreto-Lei 14.219
A lei não contempla expressamente um direito unilateral de rescisão antecipada pelo inquilino. O que permite é pactuar condições de rescisão no contrato. Na prática, a maioria dos contratos inclui uma cláusula de saída antecipada que tipicamente estabelece:
- Aviso prévio de 60 a 90 dias (o mais comum no mercado).
- Penalidade: alguns contratos fixam uma multa equivalente a 1 ou 2 meses de aluguel se a rescisão ocorrer antes de certo prazo (geralmente o primeiro ano).
- Sem penalidade depois do primeiro ano em muitos contratos, desde que se respeite o aviso prévio.
Se o contrato não disser nada sobre rescisão antecipada, a situação é mais complicada. O inquilino estaria obrigado, em princípio, a cumprir todo o prazo, e o proprietário poderia reclamar os aluguéis restantes. Na prática, a jurisprudência uruguaia tende a ser mais flexível, mas é um cenário que você quer evitar.
Conselho da INGAR: se você vai assinar um contrato, certifique-se de que ele tenha uma cláusula de rescisão antecipada com condições claras. É mais barato negociá-la antes de assinar do que litigá-la depois.
Contratos sob a LUC (sem garantia)
No regime da Lei 19.889 (LUC), qualquer uma das partes pode encerrar o contrato com aviso prévio de 30 dias. E se não se avisa, o contrato é prorrogado automaticamente por períodos iguais ao pactuado. É um regime muito mais flexível, mas com menos proteção geral (o despejo do bom pagador é reduzido a 30 dias em vez de 1 ano).
O processo de despejo: como funciona e quanto demora
O despejo no Uruguai é um processo judicial. Não existe o "despejo extrajudicial" — se o proprietário trocar a fechadura ou cortar serviços para forçar a saída, está cometendo um crime. Tudo passa por um juiz.
Causas de despejo sob a 14.219
As principais causas estão nos artigos 24 e 26:
- Vencimento do prazo contratual (incluindo a prorrogação de bom pagador).
- Falta de pagamento (mau pagador): quando o inquilino não paga e é intimado judicialmente.
- Necessidade do proprietário: para moradia própria ou de familiares diretos (pais, filhos, cônjuge).
- Demolição ou reconstrução: quando o proprietário vai demolir para reconstruir ou fazer obra nova.
- Uso diferente do pactuado: se o inquilino muda o destino do imóvel (por exemplo, abre um comércio em uma moradia).
- Sublocação não autorizada: se o inquilino subloca sem permissão.
- Dano ao imóvel: deterioração grave causada pelo inquilino.
- Ocupante precário: pessoa que ocupa sem título (não é propriamente um "inquilino").
Prazos de despejo segundo a causa
| Causa | Prazo para desocupar |
|---|---|
| Vencimento de prazo (bom pagador) | 1 ano |
| Necessidade do proprietário | 1 ano |
| Demolição / reconstrução | 1 ano |
| Falta de pagamento (mau pagador) | 20 dias |
| Ocupante precário | 15 dias |
| Outros (uso indevido, sublocação, dano) | Até 180 dias (a critério do juiz) |
O procedimento passo a passo
- Demanda: o proprietário apresenta a demanda de despejo no Juzgado de Paz (para valores menores) ou Juzgado Letrado.
- Decreto de despejo: o juiz decreta o despejo com o prazo correspondente à causa.
- Notificação e exceções: o inquilino é notificado e tem 10 dias para opor exceções (defesas).
- Traslado e audiência: se houver exceções, concede-se vista ao proprietário por 6 dias e convoca-se audiência para produzir prova.
- Sentença: o juiz profere sentença em prazo de 30 dias após concluída a prova.
- Execução: se a sentença confirmar o despejo e o inquilino não desocupar, executa-se com auxílio da força pública.
Na prática: um despejo por vencimento de prazo de um bom pagador pode demorar entre 14 e 18 meses desde a apresentação da demanda até a desocupação efetiva. Um despejo por falta de pagamento, entre 2 e 4 meses se o inquilino não opuser exceções.
Despejo por mau pagador: a intimação prévia
Para iniciar um despejo por falta de pagamento, o proprietário tem que intimar judicialmente o inquilino ao pagamento. O inquilino pode purgar a mora pagando o devido (com juros e custas) antes da sentença. Se pagar, o despejo cai. Porém, atenção: a lei limita a quantidade de vezes que o inquilino pode purgar a mora. Se reincidir, perde o direito.
A comissão imobiliária
No Uruguai, a comissão imobiliária para aluguéis é regulada pelos honorários da Câmara Imobiliária Uruguaia (CIU). O padrão do mercado é:
| Conceito | Valor | A cargo de |
|---|---|---|
| Comissão pela gestão do aluguel | 1 mês de aluguel + IVA (22%) | Inquilino |
| Comissão ao proprietário | 1 mês de aluguel + IVA (22%) | Proprietário |
Ou seja, a imobiliária cobra de ambas as partes. A comissão inclui a gestão do contrato, coordenação da assinatura, inventário e tramitação da garantia.
Se o contrato for renovado, a imobiliária tem direito a cobrar novamente sua comissão como se fosse um contrato novo (assim estabelece o arancel da CIU). Isso é algo que muitos inquilinos não esperam.
Para aluguéis temporários (até 5 meses), a comissão é diferente: 8% do valor total do contrato + IVA.
Contratos pela LUC (sem garantia): o regime alternativo
Desde 2020, a Lei de Urgente Consideração (Lei 19.889, artigos 421 a 459) criou um regime especial para arrendamentos de moradia sem garantia. Foi pensado para facilitar o acesso à moradia de pessoas que não podem constituir garantia (ANDA, BHU, depósito ou fiador).
As principais diferenças em relação ao regime da 14.219:
| Aspecto | Decreto-Lei 14.219 | LUC (sem garantia) |
|---|---|---|
| Garantia | Até 5 meses | Não é exigida |
| Prazo mínimo | 2 anos | Sem mínimo legal |
| Prazo máximo | 30 anos | 30 anos |
| Reajuste de preço | Menor entre URA e IPC | Livre (pactuam as partes) |
| Moeda | Pesos uruguaios | Livre (pesos, dólares, UI, UR) |
| Prorrogação | 1 ano (bom pagador) | Automática por prazo igual ao pactuado, salvo aviso prévio de 30 dias |
| Despejo bom pagador | 1 ano | 30 dias |
| Rescisão | Segundo contrato | 30 dias de aviso prévio |
O regime LUC é mais flexível, porém menos protetor para o inquilino. O prazo de despejo de 30 dias (contra 1 ano da 14.219) é a diferença mais significativa. É um trade-off: você acessa sem garantia, mas sua posição diante de um despejo é muito mais frágil.
Assembleias virtuais em propriedade horizontal
Desde julho de 2022, a Lei 20.058 permitiu as assembleias de copropietários em formato virtual ou misto. Se você aluga em um edifício de propriedade horizontal, isso lhe afeta indiretamente: as decisões de assembleia (despesas extraordinárias, obras, mudanças de regulamento) impactam no seu condomínio.
Pontos-chave da Lei 20.058:
- As assembleias ordinárias e extraordinárias podem ser presenciais, virtuais ou mistas.
- A convocação deve ser enviada com a mesma antecedência que a lei ou o regulamento exigem.
- A documentação a ser considerada (orçamentos, relatórios) deve ser enviada aos copropietários com pelo menos 48 horas de antecedência.
- A plataforma utilizada deve permitir comunicação multidirecional simultânea de áudio e vídeo.
Como inquilino, você não vota na assembleia (isso cabe ao proprietário), mas tem direito a que seu proprietário o informe sobre decisões que afetem sua situação (obras que impliquem incômodos, aumentos de condomínio extraordinário etc.).
Tabela rápida: tudo o essencial de relance
| Tema | Regra legal | Referência |
|---|---|---|
| Prazo mínimo moradia | 2 anos | DL 14.219, art. 1 |
| Prazo mínimo comércio | 5 anos | DL 14.219, art. 1 |
| Prorrogação bom pagador | 1 ano automático | DL 14.219 |
| Reajuste de preço | Anual, menor entre URA e IPC | DL 14.219, art. 15 |
| Garantia máxima moradia | 5 meses de aluguel | DL 14.219 |
| Garantia máxima comércio | 10 meses de aluguel | DL 14.219 |
| Despejo bom pagador | Prazo de 1 ano | DL 14.219, art. 36 |
| Despejo mau pagador | Prazo de 20 dias | DL 14.219, art. 48 |
| Comissão imobiliária | 1 mês + IVA a cada parte | Arancel CIU |
| Moeda do contrato | Pesos (ref. moeda estrangeira permitida) | DL 14.219 |
Checklist antes de assinar
Antes de assinar um contrato de aluguel, verifique estes pontos e peça que fiquem por escrito se faltar algum:
- Prazo e renovação: data de início, data de vencimento, condições de prorrogação.
- Reajuste: índice ("coeficiente de reajuste de aluguéis"), frequência anual, data do primeiro reajuste.
- Garantia: tipo, valor, como é constituída, condições de devolução ao finalizar.
- Despesas: o que o inquilino paga (aluguel, condomínio ordinário, consumos) e o que o proprietário paga (Contribución Inmobiliaria, condomínio extraordinário, reparos maiores).
- Manutenção: o que se considera reparo locativo (inquilino) e o que é reparo necessário (proprietário).
- Inventário: assinado por ambas as partes, com fotos, incluindo estado de pisos, paredes, aberturas, eletrodomésticos e artefatos.
- Rescisão antecipada: aviso prévio exigido, penalidades se houver, a partir de quando se pode rescindir.
- Pets e restrições de uso: se são permitidos, regras do edifício.
- Comissão imobiliária: valor exato, de quem é cobrada, o que inclui.
Um ponto que muitos deixam passar: leia o inventário com a mesma atenção que o contrato. É o documento que define em que estado você recebeu o imóvel, e é a referência quando você for embora. Se não assinar inventário, depois não terá como provar como estava quando entrou.
Erros que vemos todos os meses
- Assinar sem ler o mecanismo de reajuste. Depois vem o primeiro reajuste e é mais alto do que esperavam. Revise que diga "coeficiente de reajuste de aluguéis" e não um índice diferente.
- Não fazer inventário. Ao final do contrato, o proprietário reclama danos que já existiam quando você entrou. Sem inventário assinado, você não tem como se defender.
- Não esclarecer o que o aluguel inclui. Garagem, box, equipamento de cozinha: se não estiver escrito, não está incluído.
- Pagar em dinheiro sem recibo. Se você não tem comprovante de pagamento, não tem prova. Sempre transferência bancária ou recibo assinado.
- Não conhecer a diferença entre condomínio ordinário e extraordinário. Os ordinários você paga. Os extraordinários (reparos do edifício, elevador novo, impermeabilização) cabem ao proprietário. Se os repassarem a você, reclame.
- Não negociar a cláusula de rescisão antecipada. Se depois você tiver que sair antes do prazo e não tiver cláusula, vai ter um problema sério.
- Achar que o contrato está acima da lei. Se uma cláusula contradiz o Decreto-Lei 14.219, é nula mesmo que você a tenha assinado. Porém, é preciso reclamá-la para que a lei se aplique.
Perguntas frequentes
Posso alugar em dólares?
Sob a 14.219, não. O preço é fixado em pesos. Pode-se referenciar um equivalente em moeda estrangeira, mas o pagamento é feito em pesos à taxa de câmbio do dia anterior ao pagamento. Sob o regime LUC (sem garantia), sim, pode-se pactuar em dólares, UI ou UR.
O que acontece se o proprietário vender o imóvel?
Seu contrato segue vigente. O novo proprietário se sub-roga na posição do anterior: tem que respeitar o prazo, as condições e a garantia. Não podem lhe despejar porque "mudou o dono".
Posso sublocar?
Somente se o contrato autorizar expressamente. Se você sublocar sem permissão, o proprietário pode pedir o despejo.
O que faço se o proprietário não devolver a garantia?
Primeiro, intime-o por escrito (carta com aviso de recebimento ou similar). Se ele não responder ou se recusar, você pode reclamar judicialmente. Se a garantia foi um depósito no BHU, o saque exige a concordância do proprietário ou uma resolução judicial.
E se o proprietário aumentar mais do que é devido?
Pague o que é devido segundo o coeficiente legal e informe-o por escrito que o aumento excede o máximo legal. Se ele insistir, a via é judicial. Porém, não deixe de pagar: a falta de pagamento, ainda que parcial, pode dar margem a uma reclamação de despejo por mau pagador.
Posso fazer melhorias no imóvel?
Somente com autorização escrita do proprietário. Se você fizer melhorias sem autorização, não pode reclamar o reembolso. Se as fizer com autorização e o contrato não disser nada sobre quem as paga, a regra geral é que ficam incorporadas ao imóvel sem compensação. Por isso, sempre tem que deixar por escrito.
Quanto dura um despejo na prática?
Depende da causa. Um despejo por mau pagador sem exceções: 2 a 4 meses. Um despejo por vencimento de prazo com prorrogação: 14 a 18 meses ou mais, se houver exceções e recursos. O sistema judicial uruguaio é lento, e isso beneficia o inquilino na prática.
Fontes
- IMPO — Decreto-Lei 14.219 (arrendamentos urbanos e suburbanos):
https://www.impo.com.uy/bases/decretos-ley/14219-1974 - IMPO — Lei 19.889 (LUC), artigos 421-459:
https://www.impo.com.uy/bases/leyes/19889-2020/422 - IMPO — Lei 20.058 (assembleias virtuais em PH):
https://www.impo.com.uy/bases/leyes/20058-2022 - IMPO — Valores de UR, URA e Coeficiente de Reajuste de Aluguéis:
https://www.impo.com.uy/valores - CIU — Câmara Imobiliária Uruguaia, processo de arrendamento:
https://ciu.org.uy/comercial/proceso-de-arrendamiento/ - INE — Índice de Preços ao Consumidor:
https://www5.ine.gub.uy - Ministério de Economia e Finanças — Direitos e obrigações do inquilino:
https://www.gub.uy/ministerio-economia-finanzas/garantia-de-alquileres/derechos-obligaciones-del-inquilino - AEU — Asociación de Escribanos del Uruguay:
https://www.aeu.org.uy/
Este guia é orientativo e não constitui assessoria jurídica. Para situações concretas, consulte um advogado ou tabelião especializado em arrendamentos.