Tabelião em compra e venda no Uruguai 2026: função e custos

INGAR · 2026-02-13 · Jurídico

O que o seu tabelião realmente faz (e por que não é um gasto, e sim um investimento)

Na nossa experiência acompanhando compras e vendas em Montevideo e no interior, vemos que muitos compradores chegam pensando que o tabelião é apenas mais um trâmite: alguém que assina papéis e cobra uma porcentagem. A realidade é outra. O tabelião é a única pessoa em toda a operação cuja responsabilidade legal é proteger para que o que você está comprando seja realmente seu, livre de problemas, e que ninguém possa reivindicá-lo depois.

Em outras palavras: a imobiliária ajuda você a encontrar o imóvel, o banco financia, mas é o tabelião quem verifica se todo o negócio é legítimo. Se houver algo errado nos títulos, nas dívidas ou na situação jurídica do imóvel, é o tabelião quem detecta (ou quem responde caso não tenha detectado).

Se você está começando a procurar, recomendamos ler primeiro nosso guia passo a passo para comprar um apartamento no Uruguai e depois voltar aqui para entender em detalhes o que o tabelião faz em cada etapa.

Regra de ouro: o comprador escolhe o tabelião

Essa é a primeira coisa que você precisa saber e a que menos se comenta. O artigo 35 do Regulamento Notarial estabelece que a escolha do tabelião cabe ao comprador. Não ao vendedor, não à imobiliária: a você.

É lógico: o comprador é quem paga os honorários do tabelião (artigo 1673 do Código Civil), portanto é quem tem o direito de escolher quem o representa.

Na prática, vemos que muitas vezes a imobiliária ou o vendedor sugerem "o seu" tabelião. Isso nem sempre é mal-intencionado (às vezes simplesmente querem agilizar), porém, se alguém pressiona você para usar um tabelião específico e não deixa você escolher o seu, é um sinal de alerta. Um tabelião que atende aos interesses do vendedor não necessariamente vai defender os seus com a mesma intensidade.

Nosso conselho: procure um tabelião de sua confiança, peça orçamento, e que seja essa pessoa quem estude os títulos e represente você em toda a operação.

O estudo de títulos: o mais importante e o que mais demanda tempo

O estudo de títulos é o trabalho mais substancial do tabelião e onde se joga grande parte da segurança da sua compra. Consiste em revisar a cadeia de transmissões do imóvel durante ao menos os últimos 30 anos (ou 45 anos se a terra for de origem municipal). Isso implica ler escritura por escritura, verificar se cada transmissão foi válida, se as pessoas tinham capacidade para vender, se não houve fraudes nem omissões.

O tabelião monta o que se chama de "cadeia titular": a sequência completa de donos, de três décadas atrás até hoje. Se em algum ponto dessa cadeia há um elo quebrado (uma herança que não foi tramitada, uma venda feita por alguém que não podia vender, um erro na descrição do cadastro), o tabelião detecta e avisa antes que você assine qualquer coisa.

Problemas comuns que aparecem no estudo de títulos

Depois de anos vendo operações, estes são os problemas que aparecem com mais frequência:

Inventários não tramitados (heranças não declaradas): É o problema mais comum no Uruguai. Alguém faleceu há anos, os herdeiros nunca fizeram o inventário, e agora querem vender um imóvel que legalmente continua em nome do falecido. Sem a declaração de herdeiros inscrita no Registro, não é possível escriturar. O inventário demora entre 6 e 8 meses, portanto, se isso aparece, a operação é paralisada.
Penhoras e inibições: O vendedor tem uma dívida (comercial, judicial, fiscal) e há uma penhora anotada sobre o imóvel. A certidão de gravames do Registro mostra.
Hipotecas não canceladas: O vendedor terminou de pagar o empréstimo hipotecário anos atrás, mas nunca fez a escritura de cancelamento. A hipoteca continua figurando como vigente no Registro.
Construções não declaradas: O imóvel tem ampliações ou melhorias que nunca foram regularizadas junto à Prefeitura. Isso gera diferenças entre o que diz a planta e o que existe na realidade.
Problemas de divisas ou limites: Divergências entre o que indica o título e a realidade física do terreno, especialmente em casas e terrenos.
Condomínios não resolvidos: Vários herdeiros são coproprietários e nem todos querem vender, ou nem todos podem ser localizados.

Qualquer um desses problemas pode ser resolvido, mas leva tempo e às vezes dinheiro. O importante é detectá-los antes de assinar o contrato de compra e venda, não depois.

As certidões: o que o tabelião solicita e para quê

Além de estudar os títulos, o tabelião solicita uma série de certidões e informes a diferentes órgãos do Estado. São entre 8 e 12 documentos, dependendo do caso, e cada um verifica um aspecto diferente da situação do imóvel e do vendedor.

Certidão	Órgão	O que verifica
Certidão do Registro de Propriedade (Seção Imobiliária)	DGR (Direção Geral de Registros)	Titularidade do imóvel, gravames, penhoras, hipotecas
Certidão do Registro de Interdições	DGR	Que o vendedor não esteja inibido para vender
Certidão do Registro de Atos Pessoais	DGR	Estado civil do vendedor, regime patrimonial do casamento
Certidão Especial do BPS	BPS (Banco de Previsão Social)	Que o vendedor não tenha dívidas de seguridade social nem por obras de construção
Certidão Única Departamental (CUD)	Prefeitura	Dívidas de contribuição imobiliária e tributos municipais
Certidão da DGI	DGI (Direção Geral Impositiva)	Situação fiscal do vendedor (se é contribuinte)
Cédula Cadastral vigente	Direção Nacional de Cadastro	Descrição e valor cadastral atualizado do imóvel
Certidão notarial de firmas ou procurações	Registro de Procurações (DGR)	Validade de procurações se alguém atua em representação

Em alguns casos são necessárias certidões adicionais: se o imóvel está em propriedade horizontal, o tabelião pede certidões de dívida de condomínio à administração do edifício. Se o vendedor é uma sociedade, soma-se a Certidão Única Especial da DGI. Se há menores envolvidos, pode ser necessária autorização judicial.

A Certidão Especial do BPS: a que mais surpreende

Muitos vendedores não sabem que precisam dessa certidão até que o tabelião a solicite. O BPS exige que quem vende um imóvel comprove estar em dia com suas contribuições de seguridade social. Além disso, se foram feitas obras no imóvel, é preciso apresentar uma certidão de arquiteto (Certificado de Arquiteto ou CA) que comprove quais obras foram realizadas, ou uma declaração juramentada de que não foi feita nenhuma construção desde a aquisição.

A certidão deve estar vigente no momento da assinatura da escritura. Se vencer antes da assinatura, é preciso tramitá-la novamente.

Prazos reais: quanto tempo tudo isso demora

As pessoas sempre perguntam "quanto demora?", e a resposta honesta é: depende da limpeza do título. Mas, para dar uma referência concreta:

Etapa	Prazo típico	O que pode atrasar
Estudo de títulos	1 a 2 semanas	Títulos antigos, falta de documentos, muitas transmissões
Solicitação e obtenção de certidões	1 a 2 semanas	Órgãos com atrasos, certidões com observações
Redação e assinatura do contrato de compra e venda	3 a 5 dias	Negociação de cláusulas entre as partes
Do contrato de compra e venda até a escritura definitiva	30 a 90 dias (o usual é 60)	Financiamento bancário, regularizações pendentes
Inscrição no Registro	5 a 10 dias úteis	Observações do registrador (prazo de 150 dias para sanar)

Em uma operação limpa (títulos claros, sem dívidas, sem inventários pendentes), você pode estar assinando a escritura em 3 a 5 semanas desde que entrega os títulos ao tabelião. Porém, se aparecem problemas, pode se estender por vários meses. Os inventários não tramitados, por exemplo, adicionam de 6 a 8 meses ao processo.

Um ponto que sempre destacamos: o estudo de títulos não pode ser apressado. É o que protege o seu investimento. Se um tabelião disser a você que o fez em dois dias, pergunte o que ele revisou exatamente.

Honorários do tabelião: quanto custa e como se calcula

Os honorários notariais no Uruguai são regulados pelo Tarifário Notarial Oficial da AEU (Asociación de Escribanos del Uruguay). Não é um número inventado nem arbitrário: há uma tabela que estabelece as porcentagens segundo o tipo de ato.

Compra e venda definitiva (escritura)

O honorário é de 3% sobre o maior valor entre o preço pactuado e o valor real atualizado (o valor cadastral ajustado pelo IPC). O mínimo é de 12 UR (aproximadamente USD 650 em abril de 2026).

Detalhe importante: se a operação inclui IVA (por exemplo, em imóveis novos de empresas construtoras), o IVA é descontado do preço-base antes de calcular os honorários. Em imóveis, o IVA é de 10%.

Contrato de compra e venda

Se o contrato de compra e venda for assinado em documento privado (o mais habitual), o honorário é de 1,5% do preço. Não se compara com o valor cadastral nem se aplica o mínimo de 12 UR.

Se o contrato for feito em escritura pública, o honorário é de 1,5% sobre o maior entre o preço e o valor real, com mínimo de 12 UR.

A conta total: contrato de compra e venda + escritura

O que muitos não sabem é que o 1,5% pago no contrato de compra e venda é descontado dos 3% da escritura. Ou seja, no momento da escritura definitiva você paga apenas os 1,5% restantes (se os valores não mudaram). O resultado final não pode ser inferior à metade do honorário total da compra e venda.

Vejamos um exemplo concreto com um apartamento de USD 150.000:

Conceito	Cálculo	Valor
Honorário do contrato de compra e venda	1,5% de USD 150.000	USD 2.250
Honorário da escritura (saldo)	3% - 1,5% já pago	USD 2.250
Total honorários tabelião		USD 4.500
IVA (22%) sobre honorários	22% de USD 4.500	USD 990
Total honorários + IVA		USD 5.490
Certidões e gastos registrais	Estimativa	USD 200 - 500
Total cartório		USD 5.690 - 5.990

A isso se soma o ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, que é um imposto à parte e não um honorário do tabelião), mas é o tabelião quem o retém e paga à DGI em seu nome. Mais detalhes sobre todos os custos no nosso guia de gastos de compra de um imóvel no Uruguai.

É possível negociar os honorários?

Sim. O tarifário da AEU é uma referência, não um preço obrigatório fixado por lei. Na prática, em operações de valores altos (acima de USD 300.000 - 400.000) é habitual que os tabeliães apliquem uma porcentagem menor. Já vimos honorários de 2% e até menos em propriedades de alto valor. O que não deveria acontecer é um tabelião cobrar significativamente mais que o tarifário sem justificativa.

O que recomendamos é que você não escolha o tabelião apenas pelo preço. Um estudo de títulos barato e superficial pode sair caríssimo se depois aparecer um problema que não foi detectado.

Redução de 50% para habitação própria

Se o preço da compra e venda não supera 2.200 UR (aproximadamente USD 120.000 em valores atuais) e o valor da hipoteca não supera 1.700 UR, o tarifário é reduzido pela metade. Essa redução se aplica apenas quando o preço é integrado com empréstimo e/ou subsídio do MVOTMA (normalmente canalizado através do BHU); uma hipoteca de banco privado não se qualifica.

O tabelião como agente de retenção do ITP

Algo que as pessoas geralmente não sabem é que o tabelião não apenas redige a escritura: ele também é agente de retenção e arrecadação do Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) por lei. Isso significa que, no momento da assinatura, o tabelião retém o valor correspondente ao ITP e o deposita junto à DGI, apresentando a declaração juramentada correspondente.

As alíquotas do ITP são:

Comprador: 2% sobre o valor cadastral atualizado
Vendedor: 2% sobre o valor cadastral atualizado

O ITP é calculado sobre o valor real fixado pela Direção Nacional de Cadastro, ajustado pelo IPC. Na maioria dos casos, o valor cadastral é inferior ao preço de compra e venda, o que resulta em um ITP menor do que as pessoas esperam. Porém, isso depende de cada imóvel.

A inscrição da escritura no Registro de Propriedade (Seção Imobiliária da DGR) também é gerenciada pelo tabelião. Essa inscrição é o que dá "oponibilidade" à sua compra frente a terceiros: sem a inscrição, a compra existe entre você e o vendedor, porém não é plenamente efetiva diante do resto do mundo.

Etapa por etapa: o que o tabelião faz em cada momento

Documento de reserva ou sinal: O tabelião do comprador redige um documento onde são fixadas as condições básicas do negócio (preço, forma de pagamento, prazos). O comprador deposita um sinal (geralmente 10% do preço) nas mãos do tabelião, e o vendedor entrega os títulos de propriedade.
Estudo de títulos: O tabelião revisa a cadeia titular dos últimos 30+ anos e solicita todas as certidões registrais, cadastrais e municipais.
Informe ao comprador: Com o estudo e as certidões em mãos, o tabelião informa ao comprador se o título está em ordem ou se há observações a resolver. Isso é essencial: se há problemas, é o momento de decidir se seguir adiante, renegociar ou cancelar.
Contrato de compra e venda: Se tudo está em ordem, assina-se o contrato de compra e venda. Esse contrato tem valor legal próprio e é inscrito no Registro (Lei 8.733). Geralmente é pago 30% do preço nessa etapa.
Escritura definitiva: Assina-se diante do tabelião, paga-se o saldo do preço, o tabelião retém e paga o ITP, e é outorgada a posse do imóvel.
Inscrição registral: O tabelião apresenta a escritura no Registro de Propriedade para sua inscrição. O prazo de qualificação é de 5 dias úteis, e a entrega do documento inscrito é de aproximadamente 10 dias.

Checklist: perguntas que você precisa fazer ao seu tabelião

Antes de contratar, peça que ele responda a estas perguntas (um bom tabelião as responde sem problema):

Quais são seus honorários exatos para esta operação? (Peça por escrito, detalhado: honorários, IVA, gastos de certidões, inscrição.)
Quanto tempo você estima para o estudo de títulos e a obtenção de certidões?
O que acontece se o estudo de títulos revelar um problema? Quem paga a regularização?
Quantas certidões você vai pedir e a quais órgãos?
Você tem experiência com propriedades em propriedade horizontal? (se aplicável)
Você vai gerenciar a inscrição no Registro e o pagamento do ITP?
Qual é a sua responsabilidade se, depois da escritura, aparecer um vício no título que você deveria ter detectado?

A última pergunta é importante. O tabelião tem responsabilidade profissional pelo seu estudo de títulos. Se ele omitiu revisar algo que deveria ter revisado e isso gera um prejuízo, responde com seu patrimônio e seu seguro profissional.

Situações especiais que adicionam complexidade (e custo)

Nem todas as compras e vendas são iguais. Estas situações adicionam passos e podem aumentar os honorários do tabelião:

Imóvel recebido por herança recente: Se o inventário está em trâmite, é preciso esperar a declaração de herdeiros. Se não foi iniciado, alguém precisa iniciá-lo (6-8 meses).
Imóvel com hipoteca vigente: O tabelião coordena com o banco credor o cancelamento da hipoteca no momento da venda. Isso adiciona escrituras adicionais.
Vendedor no exterior: É necessária uma procuração especial outorgada diante de tabelião (ou cônsul) no país onde reside o vendedor, com as correspondentes legalizações ou apostilas.
Imóvel de sociedade anônima ou SAS: O tabelião deve verificar a existência e vigência da sociedade, as procurações de quem assina, e que a venda tenha sido autorizada pelo órgão social correspondente.
Regularização de construções: Se há ampliações não declaradas, é preciso regularizar junto à Prefeitura antes ou como condição da escritura.

O que não vão te dizer em outros lugares

Depois de trabalhar com centenas de operações, há coisas que sabemos que não são ditas abertamente:

Os inventários não tramitados são uma epidemia silenciosa no Uruguai. Há milhares de imóveis que não podem ser vendidos porque os herdeiros nunca fizeram o trâmite. Se você está olhando uma propriedade que "é vendida por inventário", pergunte se o inventário já terminou e está inscrito, ou se ainda está em trâmite.
O valor cadastral não tem relação com o valor de mercado. Por isso o ITP costuma ser bem menor do que as pessoas esperam. O 2% do valor cadastral pode ser uma fração do 2% do preço real.
Um tabelião lento não é necessariamente ruim. Às vezes o atraso se deve a ele estar sendo rigoroso com o estudo de títulos. Melhor um tabelião que leva seu tempo e protege você, do que um que apressa você para cobrar rápido.
As certidões têm vencimento. Se a operação demora demais, é preciso pedir certidões novas (e pagá-las de novo). Isso é especialmente importante com a Certidão Especial do BPS, que deve estar vigente no dia da assinatura.

Resumo de custos para o comprador

Para que você tenha tudo junto, estes são os custos típicos que o comprador paga em uma compra e venda padrão (sem hipoteca, sem complicações):

Conceito	Quem paga	Referência
Honorários do tabelião	Comprador	3% do valor + IVA 22%
Certidões e gastos registrais	Comprador	USD 200 - 500
ITP (parte comprador)	Comprador	2% do valor cadastral
Inscrição no Registro	Comprador	Incluído em gastos registrais
Comissão imobiliária	Comprador	3% + IVA (se aplicável)

Como referência rápida: em uma propriedade de USD 150.000, o comprador pode estimar entre USD 8.000 e USD 10.000 em gastos totais (tabelião + ITP + comissão imobiliária). Calcule sempre esses custos antes de se comprometer, não depois. Temos um guia detalhado em gastos de compra de um imóvel no Uruguai.

Fontes e referências

Asociación de Escribanos del Uruguay (AEU) - Tarifário Notarial Oficial
Direção Geral de Registros (DGR) - Portal do Registro de Propriedade
BPS - Certidões Especiais
DGI - Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Regulamento Notarial - Art. 35 (escolha do tabelião pelo comprador)
Código Civil uruguaio - Art. 1673 (gastos da compra e venda a cargo do comprador)
Lei 8.733 - Promessas de alienação de imóveis a prazo