Cómo comprar un apartamento en Uruguay: guía paso a paso 2026

INGAR · 2026-02-13 · Compra

De qué va esta guía (y por qué la escribimos)

En INGAR vemos todos los meses gente que empieza a buscar apartamento pensando que es cuestión de elegir uno, hacer una oferta y firmar. Después se enteran de que hay impuestos que no habían calculado, que el estudio de títulos lleva un mes, o que el banco les presta menos de lo que imaginaban. Y ahí es cuando se complica.

Esta guía es lo que le diríamos a un amigo que nos pregunta "quiero comprar un apartamento, ¿por dónde empiezo?". Sin vueltas, con números reales y con las cosas que generalmente no aparecen en los avisos.

Primer paso: el presupuesto real (no el del aviso)

El precio publicado de un apartamento no es lo que vas a terminar pagando. Hay un paquete de costos adicionales que sumados representan entre un 8% y un 10% del precio de compra. Si estás mirando un apartamento de USD 150.000, necesitás tener entre USD 162.000 y USD 165.000 disponibles.

Desglosemos con números concretos para ese apartamento de USD 150.000:

Concepto	Tasa	Monto estimado
ITP (tu parte como comprador)	2% del valor catastral	USD 1.500 - 2.500*
Honorarios de escribano	3% + IVA (22%)	USD 5.490
Comisión inmobiliaria	3% + IVA (22%)	USD 5.490
Timbres, registros y gastos menores	Variable	USD 500 - 800
Total adicional		USD 12.980 - 14.280

*El ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales) se calcula sobre el valor catastral fijado por la Dirección Nacional de Catastro, no sobre el precio de venta. Y acá hay algo que poca gente sabe: el valor catastral es casi siempre bastante más bajo que el precio de mercado. En la práctica, esto hace que el ITP efectivo sea menor al 2% del precio real. Es una de las pocas noticias buenas en la lista de costos.

Si la propiedad es vivienda promovida (Ley 18.795), la primera venta está exonerada de ITP. Dato a tener en cuenta si estás mirando obra nueva.

Más detalle sobre cada costo en gastos al comprar un inmueble en Uruguay.

Si comprás con crédito, sumá estos costos

Además de lo anterior:

Tasación del banco: entre USD 200 y USD 500, la pagás vos.
Gastos de otorgamiento del préstamo: varían por banco, pueden ser 1% a 2% del monto del crédito.
Seguros obligatorios: el banco te exige seguro de vida e incendio. Son montos mensuales que se suman a la cuota.

Regla práctica: con crédito hipotecario el costo total de la operación sube al 10-12% del precio.

Cuánto cuestan los apartamentos hoy en Montevideo

Para que tengas una referencia antes de salir a buscar, estos son los rangos de precios actuales en Montevideo según tipología:

Tipología	Precio promedio de oferta
Monoambiente	USD 90.000 - 120.000
1 dormitorio	USD 120.000 - 160.000
2 dormitorios	USD 170.000 - 250.000
3 dormitorios	USD 300.000 - 450.000

Pero los precios varían enormemente según la zona. El metro cuadrado en Carrasco o Puerto del Buceo puede estar arriba de USD 4.000/m², mientras que en Cordón ronda los USD 2.700/m² y en zonas como Aguada o Centro baja a USD 2.000-2.400/m². La diferencia entre un 2 dormitorios en Pocitos y uno en La Blanqueada puede ser de USD 50.000 o más para metrajes similares.

Un dato que muchos no consideran: el 54% de los compradores en Uruguay busca propiedades por debajo de USD 150.000. Si tu presupuesto está en ese rango, no estás limitado — estás en el segmento más activo del mercado.

Definir qué buscás (sin esto, perdés semanas)

La mayoría de la gente empieza a mirar propiedades sin definir bien qué necesita. Resultado: tres semanas recorriendo apartamentos que no van, agotamiento, y al final una decisión apresurada.

Lo que funciona es acotá antes de salir:

Zona: elegí 2 o 3 barrios, no 8. Si no tenés claro, nuestras guías por barrio te ayudan a entender qué ofrece cada zona en concreto.
Tipología: monoambiente, 1 dormitorio, 2 dormitorios — esto solo ya filtra el 80% de las opciones.
No negociables: son las 2 o 3 cosas que si no las tiene, descartás. Ejemplo: ascensor (si es piso alto), garage, orientación norte. No pongas más de 3, si no nunca encontrás nada que cumpla todo.
Tope de gastos comunes: acá hay una trampa que los compradores primerizos no ven. Un apartamento de USD 150.000 con gastos comunes de $ 12.000 por mes te cuesta USD 3.600 por año solo en gastos. En 10 años son USD 36.000 — una cuarta parte del precio del apartamento. Preguntá siempre los gastos antes de visitar.
Antigüedad: un edificio de los años 60-70 y uno de 2020 son mundos distintos. El viejo probablemente tiene mejor ubicación y metros más grandes, pero puede venir con problemas de cañerías, ascensor y aislación. El nuevo tiene materiales modernos pero probablemente menos metros y distribuciones más ajustadas. Definí qué tolerás.

Las visitas: qué mirar cuando vas a ver un apartamento

Una visita no es un paseo. Son 30 minutos donde tenés que detectar cosas que después cuestan miles de dólares arreglar. Lo que vemos que la gente se pierde:

Dentro del apartamento

Humedad: paredes a la altura del zócalo, esquinas del techo y detrás de los muebles si podés. Las manchas pintadas encima se notan por el relieve desparejo de la pared. Si ves pintura nueva solo en un sector, preguntá por qué. La humedad en un edificio viejo no se resuelve pintando.
Cañerías: en Montevideo hay una cantidad enorme de edificios de los años 60 y 70 con cañerías de hierro fundido o galvanizado que ya cumplieron su vida útil. Abrí todas las canillas y mirá el color del agua. Si sale amarronada al principio, las cañerías están oxidadas por dentro. Un cambio completo de cañerías en un apartamento puede costar entre USD 3.000 y USD 8.000 según el metraje.
Electricidad: abrí el tablero. Si ves fusibles de cerámica en vez de llaves termomagnéticas, la instalación es anterior a cualquier norma actual. Rehacer la electricidad de un 2 dormitorios cuesta entre USD 1.500 y USD 3.500.
Orientación: en Montevideo un apartamento al sur recibe muy poca luz directa en invierno. Al norte es lo ideal, al este tenés sol de mañana, al oeste sol de tarde (y calor en verano). No es un defecto, pero sí hay que saberlo antes — no después.
Ruido: visitá en día de semana a las 18 horas, no un sábado de mañana. Los ruidos de la calle, los vecinos y el ascensor suenan completamente distinto.

El edificio (más importante que el apartamento)

Podés tener un apartamento perfecto dentro de un edificio con problemas serios. Y los problemas del edificio los pagás entre todos los copropietarios, quieras o no:

Azotea: si podés subir, mirá la membrana. Una filtración en azotea no solo afecta al último piso — puede deteriorar la estructura. Reparar la membrana de un edificio de 10 pisos puede costar USD 20.000-40.000, dividido entre todos.
Ascensor: preguntá cuándo se hizo la última inspección y si hay plan de recambio. Cambiar un ascensor puede costar USD 30.000-50.000 dividido entre las unidades.
Fachada: si hay desprendimiento de revoque o azulejos, mirá para otro lado. Un arreglo de fachada es de las obras más caras que puede encarar un edificio.

Consejo concreto: pedí las últimas 3 liquidaciones de gastos comunes y las actas de las últimas 2 asambleas. Ahí vas a ver si hay gastos extraordinarios aprobados o pendientes, si hay juicios, y cómo es la administración. Más sobre esto en gastos comunes: qué incluyen y qué preguntar.

La oferta y la negociación

En Uruguay la negociación no tiene reglas fijas, pero hay usos y costumbres que conviene conocer:

Margen real de negociación: en propiedades usadas en Montevideo, un descuento de entre 5% y 10% sobre el precio publicado es habitual. Muchos avisos se publican con un margen de negociación "incluido". En obra nueva el margen es casi nulo, salvo que negocies condiciones de pago.
La oferta se hace por escrito. Una oferta verbal no compromete a nadie legalmente. Lo que vale es una nota con precio, forma de pago, plazos y condiciones.
Dos condiciones que siempre tenés que poner:

"Sujeto a estudio de títulos satisfactorio" — te da la salida si el escribano encuentra problemas.
"Sujeto a aprobación de crédito hipotecario" (si comprás con banco) — te permite salir si el banco no aprueba.

Sin estas condiciones, si algo sale mal podés perder la seña.

La seña: cuánto, cuándo y qué pasa si te arrepentís

Una vez que hay acuerdo, se firma una reserva con seña. Lo que tenés que saber:

El monto habitual es entre el 5% y el 10% del precio.
Si vos (comprador) te arrepentís, perdés la seña.
Si el vendedor se arrepiente, te devuelve el doble.
Pero ojo: esto es lo que dice la costumbre. Lo que realmente vale es lo que esté escrito en el documento. Hay vendedores que ponen cláusulas que limitan la devolución al simple (no al doble). Que tu escribano lo lea antes de que firmes.

No firmes nada sin que tu escribano lo revise primero. Ni una reserva, ni una promesa, ni un "acuerdo informal". Si te apuran para que firmes sin darle tiempo a tu escribano, es una mala señal.

El escribano: el profesional más importante de la operación

En Uruguay el escribano no es "el que firma la escritura al final". Es el profesional que te protege de comprar algo con problemas. Su trabajo es verificar que lo que te están vendiendo es realmente del vendedor, que no tiene deudas ni embargos, y que se puede transferir sin obstáculos.

Qué hace concretamente

Estudio de títulos: revisa la cadena de propiedad de los últimos 30 años. Busca que no haya herencias sin tramitar, embargos, hipotecas vigentes, usufructos o afectaciones que impidan la venta.
Certificados: pide entre 8 y 12 certificados a distintos organismos (DGI, BPS, Registro de la Propiedad, etc.) para verificar que todo esté limpio.
Escritura: redacta el documento legal que transfiere la propiedad y lo inscribe en el Registro.

Cuánto cuesta

El honorario estándar del escribano es 3% del precio de la operación más IVA (22%). En un apartamento de USD 150.000, eso son USD 5.490. Incluye todo: estudio de títulos, certificados, redacción de escritura e inscripción.

Si previamente se firmó una promesa de compraventa (que también la redacta un escribano), generalmente se cobra 1,5% por la promesa y el resto al momento de la escritura definitiva. El total no cambia.

Un punto crucial que casi nadie sabe

En Uruguay, el comprador tiene derecho a elegir al escribano. Es tu escribano, pagás vos y trabaja para vos. Si la inmobiliaria o el vendedor te dicen "nosotros tenemos un escribano que se encarga de todo", tenés derecho a decir que no. Y si insisten mucho, es una señal de que algo puede no estar del todo claro.

Cuánto demora

Un estudio de títulos limpio lleva entre 3 y 5 semanas. Si aparece un problema (una sucesión no tramitada, un certificado vencido, un error registral), puede llevar meses. Es el paso que más se demora y el que menos se puede apurar. Aceptalo y planificá en base a eso.

Detalle completo: qué hace un escribano en una compraventa y cuánto cuesta.

Si comprás con crédito hipotecario

En Uruguay hay varias opciones de crédito hipotecario, pero la realidad es que las más usadas son el BHU y algunos bancos privados. Hoy las tasas están así:

Institución	Tasa (TEA)	Plazo máximo	Financiación máxima
BHU	Desde 3,75%	25 años	Hasta 90% del valor
Santander	Desde 4,0%	30 años	Hasta 80%
BBVA	Desde 4,25%	25 años	Hasta 80%
Itaú	Desde 4,15%	20 años	Hasta 80%

Algo fundamental que hay que entender: estos créditos están en Unidades Indexadas (UI), una unidad que se ajusta diariamente por inflación. Eso quiere decir que tu cuota en pesos sube todos los meses con la inflación. No es un préstamo a cuota fija. Cuando te dicen "cuota estimada de $25.000", ese es el valor de hoy — dentro de un año puede ser $27.000 o más, dependiendo de la inflación.

Esto no es necesariamente malo (tu sueldo también debería subir con la inflación), pero tenés que entenderlo antes de comprometerte.

Donde se tranca la operación (y cómo prevenirlo)

Las compras con crédito son más lentas y se complican por tres razones previsibles:

La tasación del banco da por debajo del precio. Ejemplo real: acordás USD 150.000, el banco tasa en USD 135.000 y te financia el 80% de eso (USD 108.000). De repente necesitás poner USD 42.000 de tu bolsillo en vez de los USD 30.000 que habías calculado. Opciones: renegociar el precio, poner más capital, o buscar otra propiedad.
Los tiempos del banco. Desde que presentás la solicitud hasta la aprobación formal pueden pasar 30 a 60 días. Después viene el trámite notarial del banco, que agrega 2 a 4 semanas más.
Documentación incompleta. Si falta un papel, el banco frena todo hasta que lo presentes. Tené todo armado desde el principio.

Consejo: preaprobá el crédito antes de salir a buscar. Así sabés exactamente cuánto te prestan, le demostrás seriedad al vendedor y no perdés un mes en el medio de la operación.

Guía detallada: crédito hipotecario en Uruguay.

La escritura y el cierre

La escritura es el acto final. Se firma en la escribanía con comprador, vendedor y escribano presentes. Ese día:

Se paga el saldo del precio (transferencia bancaria o cheque de gerencia, según lo pactado).
Se pagan el ITP y los honorarios del escribano.
Se firman los documentos y el escribano los inscribe en el Registro de la Propiedad.
Se entregan las llaves (o se pacta una fecha de entrega posterior).

No hay mucho misterio en esta etapa si todo el trabajo previo se hizo bien. El 90% de los problemas que vemos en escrituras se originaron semanas antes, en etapas que se apuraron o se saltearon.

Después de la compra

Ya firmaste. Antes de mudarte, hacé estos trámites (los podés hacer en paralelo):

Cambio de titularidad de servicios: UTE (electricidad), OSE (agua), y gas si aplica. Cada uno se hace por separado, presencialmente o en algunos casos online.
Notificá a la administración del edificio que sos el nuevo propietario. Necesitan tus datos para la liquidación de gastos comunes.
Contribución inmobiliaria: verificá que esté al día y que la Intendencia registre el cambio de titular.
Seguro: si compraste con crédito, el banco te exige seguro. Pero aunque compres al contado, un seguro de incendio y responsabilidad civil para un apartamento es barato (unos pocos dólares por mes) y vale la pena tenerlo.

Tiempos reales: cuánto demora una compra

Etapa	Compra al contado	Compra con crédito
Oferta y negociación	3 a 7 días	3 a 7 días
Seña / reserva	Al cerrar acuerdo	Al cerrar acuerdo
Estudio de títulos y certificados	3 a 5 semanas	3 a 5 semanas
Solicitud y aprobación del banco	—	4 a 8 semanas
Tasación bancaria	—	1 a 3 semanas
Trámite notarial del banco	—	2 a 4 semanas
Escritura y entrega	1 a 2 semanas	1 a 2 semanas
Total estimado	30 a 50 días	75 a 130 días

Estos son rangos orientativos. Hemos acompañado operaciones al contado que cerraron en 3 semanas y otras con crédito que se estiraron 5 meses por un problema registral inesperado. La variable más impredecible es siempre la documentación — si aparece algo en el estudio de títulos, los tiempos se van.

Los errores que más plata cuestan

Después de años acompañando compraventas, estos son los errores que más vemos repetirse:

No condicionar la oferta a estudio de títulos. Si tu escribano encuentra un problema y no habías puesto esa condición en la reserva, podés perder la seña. Es la protección más básica y mucha gente no la pone por desconocimiento o porque no quiere "parecer desconfiado".
Enfocarse solo en el apartamento e ignorar el edificio. El edificio determina tus gastos comunes, tu calidad de vida y el valor futuro de tu propiedad. Un apartamento impecable en un edificio con problemas estructurales es una mala inversión.
Presupuestar solo el precio del aviso. Si llegás a la escritura con la plata justa, no te alcanza. Siempre aparece un gasto que no habías previsto.
Comprar apurado. "Si no cerrás hoy me lo lleva otro" es una técnica de presión, no información objetiva. Un apartamento publicado en Montevideo se vende en promedio en unos 3 meses. Hay tiempo para pensar. Si te presionan para cerrar en 24 horas, desconfiá.
No considerar el costo de los gastos comunes a largo plazo. Los gastos comunes son un costo fijo mensual que nunca se termina de pagar. USD 100 por mes son USD 12.000 en 10 años. Sumalo al precio de la propiedad cuando compares opciones.
Aceptar un escribano impuesto. Si el vendedor, la inmobiliaria o el constructor insisten en que uses "su" escribano, pensá por qué. El escribano trabaja para quien le paga, y ese sos vos.

Dato final: el mercado hoy

Para que tengas contexto de cómo está el mercado: en Uruguay se cierran unas 1.500 compraventas por mes, con un volumen anual que supera los USD 2.700 millones. Hay más de 60.000 propiedades publicadas a la venta en todo el país, pero solo 1 de cada 40 se vende cada mes. Eso quiere decir que hay mucha oferta y como comprador tenés margen para negociar y tomarte tu tiempo para elegir bien.

El segmento más activo es el de apartamentos de 1 y 2 dormitorios por debajo de USD 200.000 en Montevideo. Si estás buscando en ese rango, vas a encontrar opciones. La clave es no apurarse, hacer los números bien y rodearte de los profesionales correctos.

Fuentes

DGI — Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales.
BHU — Tasas y condiciones de crédito hipotecario.
Asociación de Escribanos del Uruguay — Honorarios y trámites notariales.
INE — Índice de Actividad Inmobiliaria.