O que perguntar ao comprar imóvel usado no Uruguai 2026

INGAR · 2026-02-13 · Compra

Resumo

Comprar um imóvel usado no Uruguai pode ser um excelente negócio, mas também uma dor de cabeça se você não souber onde olhar. Em nossa experiência, as surpresas mais caras não aparecem na visita de sábado às 11h: aparecem depois, quando você descobre que as tubulações são de ferro galvanizado, que a umidade "resolvida" foi apenas uma demão de tinta, ou que o edifício tem aprovado um gasto extraordinário de USD 800 por unidade para trocar o elevador.

Este artigo não é um checklist genérico. É o que nós verificamos quando assessoramos um comprador, com os custos reais que vemos em Montevideo em 2026 e os sinais de alerta que só aparecem quando você tem anos de experiência percorrendo imóveis.

Complemente este guia com o que faz um tabelião em uma compra e venda, monte seu orçamento com quais gastos tem a compra de um imóvel e aprenda a comparar preços com como avaliar se o preço é justo.

Antes da visita: investigue o edifício

O edifício importa tanto quanto o apartamento. Vemos compradores que se apaixonam por uma unidade reciclada com porcelanato e metais novos, sem perceber que o edifício tem as descidas de esgoto originais de 1965 e que o terraço tem vazamento. Seu apartamento pode estar impecável, mas se a coluna de tubulações se rompe ou a fachada precisa de reparo, você vai pagar sua parte igual.

O que verificar antes de pisar no edifício

Ano de construção: Os edifícios de Montevideo dos anos 50-60 (muitos em Pocitos, Centro e Cordón) costumam ter tubulações de ferro fundido e galvanizado. Essas tubulações têm vida útil de 40-50 anos, ou seja, hoje já ultrapassaram. Quando corroem por dentro, reduzem a pressão de água e contaminam com óxido.
Administração: Busque opiniões de vizinhos. Um edifício com boa administração e assembleias regulares é um indicador de saúde. Um em que ninguém se reúne há anos e o administrador "cuida de tudo" é um sinal de alarme.
Google Maps e Street View: Veja a fachada da rua antes de ir. Se você vê descascamentos, manchas de umidade visíveis ou rachaduras, já sabe que há obras pendentes.

A visita: o que olhar e o que perguntar

Há um truque que sempre repetimos: visite num dia de semana às 18h, não sábado pela manhã. Sábado cedo é o momento mais silencioso da semana. Às 18h de uma quarta-feira você escuta o ruído real: vizinhos chegando, televisores, cachorros, trânsito em horário de pico. Se o imóvel dá para uma avenida, essa visita vai te contar mais do que dez fotos.

Umidade: o problema número um

A umidade é o problema mais frequente que vemos em imóveis usados em Montevideo, e o mais disfarçado. O Uruguai tem um clima úmido (média anual de 70-75% de umidade relativa), e isso castiga qualquer edifício com isolamento deficiente.

Tipos de umidade e o que buscar:

Infiltração pelo terraço: Manchas no teto do último andar, especialmente nos cantos. Pergunte quando foi feita a última manta. Uma manta de terraço dura 10-15 anos se bem feita; passados os 15, comece a orçar.
Umidade por capilaridade: Manchas na parte baixa das paredes, típica em térreo e primeiro andar. A água sobe das fundações por muros porosos. É a mais difícil e cara de resolver.
Condensação: Aparece em paredes frias e mal ventiladas, típico em quartos voltados para o sul e em banheiros sem exaustor. Mofo preto nos cantos do teto é a assinatura.
Infiltração pela parede-meia: Manchas que aparecem em paredes laterais. Às vezes o problema não é seu, mas do edifício vizinho, o que complica a solução.

O sinal de alerta clássico: uma única parede recém-pintada em um apartamento que não foi reciclado. Se você vê uma parede com pintura fresca e as outras têm anos, alguém tapou umidade. Peça para mostrarem atrás dos móveis também: a umidade se esconde onde você não olha.

Custos reais de reparo de umidade

Problema	Solução	Custo estimado (2026)
Manta de terraço (100 m²)	Manta asfáltica ou líquida	USD 2.000 – 4.000 (depende do sistema)
Infiltração em parede pontual	Reparo localizado + impermeabilização	USD 300 – 800
Umidade por capilaridade (todo o térreo)	Injeção de resinas ou barreira química	USD 2.000 – 5.000
Tratamento de mofo + tinta antiumidade	Fungicida + tinta especial	USD 200 – 500 por cômodo

Instalação elétrica: o que você não vê pode ser perigoso

Em edifícios anteriores aos anos 80, é comum encontrar instalações com fios de pano (sim, ainda existem), quadros com fusíveis cerâmicos no lugar de disjuntores termomagnéticos, e ausência de disjuntor diferencial (DR). Isso não é só um incômodo: é um risco real de incêndio e eletrocussão.

O que verificar:

Quadro elétrico: Abra a tampa (peça permissão, claro). Se você vê fusíveis cerâmicos tipo "rolha", a instalação é velha. Deveria ter disjuntores termomagnéticos individuais por circuito e um diferencial (DR) de 30 mA.
Quantidade de circuitos: Um apartamento de 2 quartos deveria ter no mínimo 3-4 circuitos separados (iluminação, tomadas, cozinha/forno, ar-condicionado). Se tudo depende de um único circuito, precisa recablear.
Cabo terra: Verifique se as tomadas têm o terceiro pino de terra conectado. Em muitos edifícios antigos o cabo terra não existe ou não está conectado.
Certificado da UTE: Se foram feitas reformas elétricas, deveria existir um Certificado de Conformidade emitido pela UTE. Peça.

Custo para recablear um apartamento de 2 quartos: entre USD 1.500 e USD 3.500, dependendo de se há necessidade de quebrar paredes ou se dá para canalizar. É um gasto que muitos compradores não orçam e depois precisam enfrentar por segurança.

Tubulações: ferro galvanizado, o inimigo silencioso

Se o edifício é dos anos 50 a 70 e nunca trocaram as tubulações de água, são quase certamente de ferro galvanizado. Esse material tem uma vida útil de 40-50 anos. Hoje essas tubulações têm 55-75 anos. O que acontece é que corroem por dentro: você perde pressão, a água sai com cor avermelhada e eventualmente furam.

Como detectar sem ser encanador:

Abra a torneira de água quente e a de água fria ao mesmo tempo no banheiro. Se a pressão cai notavelmente, há obstrução interna nas tubulações.
Deixe a água correr alguns segundos. Se sai com tom amarelado ou avermelhado, é óxido das tubulações.
Pergunte diretamente: "As tubulações são as originais ou foram trocadas?" Se ninguém sabe, assuma que são originais.

Trocar tubulações de um apartamento de 2 quartos (água fria + quente, para PPR por termofusão): USD 3.000 – 6.000. Se também for preciso trocar as descidas de esgoto (ferro fundido para PVC), some USD 2.000 – 4.000 a mais, e isso exige coordenação com o edifício porque as colunas são bens comuns.

Orientação: o sol importa mais do que você pensa

Montevideo está na latitude 34° sul. Isso significa que o sol vem do norte, não do sul. Um apartamento com orientação norte recebe sol o ano todo: no inverno o sol entra baixo e profundo (quando mais você precisa), e no verão entra alto e menos direto.

Guia rápido de orientação em Montevideo:

Norte / Noroeste: A melhor orientação. Sol o ano todo, quente no inverno, administrável no verão com cortinas ou toldo.
Leste: Sol pela manhã, fresco à tarde. Boa opção para quartos.
Oeste: Sol forte à tarde, pode ser sufocante no verão. Você precisa de boas aberturas ou cortinas blackout.
Sul: Pouco sol direto no inverno. Mais luminoso no verão (sol alto). Indicado se você prioriza frescor, mas no inverno você vai sentir a diferença em aquecimento e sensação térmica.

Um conselho que sempre damos: um fundo com orientação norte pode ser melhor que uma frente orientada para o sul. Não se deixe levar apenas pela ideia de "frente ou fundo"; o que importa é para onde dá a janela principal da sala.

Ruído: não confie na visita de sábado

Visite durante a semana às 18h. Os vizinhos estão em casa, o trânsito é intenso, os cachorros latem.
Pergunte se há lojas comerciais no térreo (bares, restaurantes, academias). Um bar com música nas sextas às 2h da manhã muda sua qualidade de vida.
Bata suavemente nas paredes que dividem com o vizinho. Se soam ocas, o isolamento acústico será ruim.
Preste atenção ao elevador: se o motor está perto do seu andar (último ou primeiro), o ruído pode ser um problema à noite.

O edifício: perguntas que a maioria não faz

Aqui é onde vemos os erros mais caros. O apartamento pode estar perfeito, mas se o edifício precisa de obras importantes, a conta chega igual para todos os coproprietários, proporcionalmente às suas frações ideais.

Condomínio: peça o filme, não a foto

Nunca fique com o dado de "o condomínio é de $X". Peça as últimas 6 prestações de contas do condomínio (no mínimo 3). Isso mostra:

A tendência: Se os gastos passaram de $12.000 a $18.000 em seis meses, algo mudou (aumento salarial do porteiro, aumento de OSE, obra nova).
Gastos extraordinários: Aparecem como rubricas separadas na prestação de contas. Se você vê "extraordinário: manta", "extraordinário: elevador", já sabe que há obras em andamento.
Inadimplência: Algumas prestações de contas detalham o percentual de inadimplência do edifício. Se é superior a 15-20%, o edifício tem um problema: quem paga acaba subsidiando quem não paga, e eventualmente a manutenção se deteriora.

Fundo de reserva

A lei de propriedade horizontal (Lei 10.751) não exige um fundo de reserva: ela só obriga a contribuir com as despesas de administração, conservação e reparo dos bens comuns. Se o edifício tem fundo de reserva, ele decorre do regulamento de copropriedade ou de decisão de assembleia. Pergunte se existe e quanto está acumulado. Um edifício de 20 unidades com um fundo de reserva de $50.000 não tem nada. Um com USD 15.000-20.000 está minimamente preparado para um imprevisto.

Obras aprovadas ou em discussão

Esta é a pergunta-chave: "Há gastos extraordinários aprovados em assembleia que ainda não foram cobrados, ou há obras grandes em discussão?"

Isso é importante porque se a assembleia já aprovou (por exemplo) trocar o elevador, esse gasto vai ser rateado mesmo que você não tenha votado. Você herda com a compra. Peça acesso às atas das últimas 2-3 assembleias para verificar.

Custos de obras comuns que impactam seu bolso

Obra	Custo total estimado	Sua parte (edifício de 20 unidades)
Manta de terraço completa	USD 5.000 – 12.000	USD 250 – 600
Substituição de elevador	USD 30.000 – 55.000	USD 1.500 – 2.750
Pintura e reparo de fachada	USD 8.000 – 25.000	USD 400 – 1.250
Troca de coluna de esgoto	USD 4.000 – 10.000	USD 200 – 500
Reparo de caixa d'água	USD 2.000 – 6.000	USD 100 – 300

Esses valores são rateados por frações ideais, não necessariamente em partes iguais. Uma cobertura paga mais do que um studio. Porém, em qualquer caso, um elevador novo com um rateio de USD 2.000 por unidade é uma surpresa que ninguém quer receber um mês após comprar.

A administração

Quem administra? Desde a Lei 16.575 (1994), os administradores de edifícios de propriedade horizontal devem estar registrados no Registro de Administradores de Edifícios do Ministério do Trabalho. Verifique que seja um administrador profissional registrado.
Há comissão fiscal? Se não há vizinhos controlando as contas, a administração tem carta branca.
As assembleias anuais acontecem? Se a última assembleia foi há 3 anos, o edifício tem um problema de governança.

A convenção de condomínio

Não leia depois de comprar. Leia antes. Algumas coisas que vimos causar problemas:

Proibição de aluguel temporário: Se você pensa em fazer Airbnb, verifique se a convenção permite. Muitos edifícios proíbem expressamente.
Restrições a animais de estimação: Algumas convenções antigas proíbem pets ou impõem limites de porte.
Limitações para reformas: Há convenções que exigem aprovação unânime para qualquer modificação de fachada, inclusive fechar uma varanda.
Uso de espaços comuns: Quem pode usar o terraço, se há churrasqueira e como se agenda, regras de estacionamento.

Documentação: o que seu tabelião vai pedir (e o que você pode adiantar)

O estudo de títulos é trabalho do tabelião, mas há coisas que você pode perguntar ao vendedor ou à imobiliária antes de gastar com isso:

Perguntas que filtram rápido

"Quem é o titular e quantos titulares há?" Se são vários (herança, divórcio), a operação fica mais complicada e demorada. Não é um impedimento, mas você precisa saber.
"Há hipoteca vigente?" Se sim, é quitada com o produto da venda, mas o tabelião precisa gerenciar o cancelamento. Isso acrescenta tempo e trâmites.
"Está em dia com a contribuição imobiliária e tributos municipais?" As dívidas tributárias ficam associadas ao imóvel, não à pessoa. Se você compra com dívida de contribuição, o problema passa a ser seu.
"Foram feitas reformas? Estão regularizadas?" Toda obra de certa envergadura deve estar inscrita no BPS (registro de obra) e na Intendência (alvará de construção). Se uma varanda foi fechada sem alvará, pode haver uma irregularidade que depois te impeça de vender ou complique sua escritura.

A certidão especial do BPS

No momento da escritura, o tabelião pede uma certidão especial do BPS que comprova que o vendedor não tem débitos com o órgão. Tem validade de 180 dias. Se o vendedor fez obras e não as declarou ao BPS, pode haver um problema na hora da escritura. Pergunte diretamente: "Você fez obras e estão regularizadas no BPS?"

Verificação de reformas

Se o apartamento foi reciclado, pergunte:

Quem fez a obra? Há empresa responsável?
A obra foi inscrita no BPS? (obrigatório para obras com pessoal contratado)
Foi tirado alvará de construção na Intendência?
Há garantia dos trabalhos?

Uma reforma feita "por fora" sem inscrição no BPS pode trazer um problema na hora da escritura se o tabelião detectar que as melhorias não coincidem com o registrado.

Red flags: se você vê isto, pare e pense

Estes são os sinais que em nossa experiência indicam que é preciso aprofundar antes de avançar:

Uma parede recém-pintada entre paredes antigas: Alguém tapou umidade. Peça para te explicarem o que foi feito e por quê.
Cheiro de umidade ao entrar: Sobretudo em térreo ou último andar. Se ventilaram logo antes da sua visita e há incenso ou desodorante de ambiente forte, desconfie.
Quadro elétrico com fusíveis cerâmicos: A instalação tem mais de 40 anos. Orce USD 1.500-3.500 para recablear.
Água com cor ou baixa pressão: Tubulações corroídas. Orce USD 3.000-6.000 para trocar.
Condomínio que "justo este mês está mais baixo": Peça as prestações de contas anteriores. Se não quiserem te dar, há algo que não querem que você veja.
Não há assembleia há anos: O edifício é administrado sem controle. Pode haver gastos mal geridos ou manutenção postergada.
Respostas vagas sobre documentação: "Isso depois o tabelião vê" pode significar que há um problema que preferem não mencionar até que você esteja emocionalmente comprometido com a compra.
Reformas sem poder apresentar alvarás: Obra por fora que pode complicar sua escritura ou gerar um gasto de regularização.
Muita maquiagem, pouca manutenção: Porcelanato novo sobre paredes que vazam, metais italianos com tubulações de ferro galvanizado por baixo. O cosmético não resolve o estrutural.

O que você vai precisar orçar (e quase ninguém te diz)

Quando você faz as contas de comprar um imóvel usado, todo mundo fala do preço, do ITP, dos honorários do tabelião. Mas há um segundo orçamento que você precisa montar: o custo de colocar o imóvel em condições reais de habitabilidade.

Conceito	Faixa estimada (USD)	Quando é necessário
Recabeamento elétrico completo (2 quartos)	1.500 – 3.500	Edifícios pré-1980 sem atualização
Troca de tubulações de água (2 quartos)	3.000 – 6.000	Tubulações de ferro galvanizado originais
Reparo de umidade localizada	300 – 1.500	Infiltração pontual em parede ou teto
Tratamento integral de umidade	2.000 – 5.000	Problema estrutural (capilaridade, terraço)
Troca de esquadrias (4-5 janelas)	2.500 – 5.000	Esquadrias de ferro sem vidro duplo
Pintura completa (apto 2 quartos)	800 – 1.500	Sempre, na prática

Em um edifício dos anos 60-70 sem atualização, entre tubulações, elétrica e esquadrias você pode estar somando USD 8.000-15.000 além do preço de compra. Isso não invalida a operação, mas precisa estar na negociação do preço.

Checklist para a visita

Leve esta lista no celular e complete durante a vistoria:

A unidade

☐ Umidade visível em paredes, teto, rodapés
☐ Paredes recém-pintadas (quais e por quê?)
☐ Quadro elétrico: termomagnéticos ou fusíveis? Há diferencial?
☐ Pressão de água: abrir torneiras quente e fria simultaneamente
☐ Cor da água: sai clara ou com tom avermelhado?
☐ Orientação real (use a bússola do celular)
☐ Ventilação cruzada: há aberturas em duas fachadas?
☐ Ruído: o que se escuta de dentro?
☐ Esquadrias: tipo (ferro, alumínio, PVC), estado, vidro duplo
☐ Banheiro e cozinha: estado de azulejos, rejuntes, torneiras com vazamento

O edifício

☐ Estado de fachada, hall de entrada, escadas
☐ Elevador: idade, estado, última manutenção
☐ Terraço: estado da manta (se puder subir)
☐ Caixa d'água: tipo e estado
☐ 6 prestações de contas do condomínio
☐ Valor do fundo de reserva
☐ Obras extraordinárias aprovadas ou em discussão
☐ Percentual de inadimplência
☐ Convenção de condomínio (pedir cópia)
☐ Dados do administrador (registrado, contato)

Documentação

☐ Titular(es) do imóvel
☐ Hipoteca vigente: sim/não
☐ Dívidas de contribuição imobiliária ou tributos
☐ Dívidas de condomínio da unidade
☐ Reformas realizadas: regularizadas no BPS e na Intendência?
☐ Certificado de conformidade da UTE (se houve reforma elétrica)

Um conselho final

Em nossa experiência, o melhor investimento antes de comprar um imóvel usado não é o tabelião (que é obrigatório), e sim uma inspeção técnica informal. Peça a um arquiteto ou engenheiro de confiança para te acompanhar na segunda visita. Por um custo de USD 100-200, ele pode apontar coisas que você não vê: problemas estruturais, umidade oculta, instalações fora da norma. Isso te dá poder de negociação ou, no pior caso, te salva de uma má compra.

Comprar usado é uma excelente opção no Uruguai: os preços são mais acessíveis, as localizações costumam ser melhores (bairros consolidados, próximos de serviços) e, com o investimento certo, você pode ter um imóvel que vale muito mais do que pagou. Porém, você precisa saber onde olhar.

Fontes

Lei 10.751 de Propriedade Horizontal (Uruguai): IMPO
Lei 16.575 – Registro de administradores de edifícios de propriedade horizontal: IMPO
Regularização de obra privada – BPS: BPS
Certidões especiais – BPS: BPS
Inspeção técnica por problemas de umidade – Intendência de Montevideo: IM
Reabilitação de fachada – Intendência de Montevideo: IM
Associação Nacional de Administradores de Propriedade Horizontal (ANHEC): ANHEC
Sociedade de Arquitetos do Uruguai – Valores da construção: SAU