Requisitos para alugar em Montevideo 2026: pasta e garantias

INGAR · 2026-02-13 · Aluguel

O que você realmente precisa para alugar em Montevideo

Alugar em Montevideo não é difícil, mas tem um processo com passos concretos que vale a pena conhecer antes de sair à procura. A maioria dos atrasos não acontece por falta de propriedades: acontece por pastas incompletas, garantias sem confirmar ou desconhecimento dos custos reais de entrada.

Neste guia explicamos tudo o que você precisa saber para montar a sua pasta, escolher a garantia que mais convém e assinar sem surpresas.

A pasta: o que é e o que tem dentro

"A pasta" é simplesmente o conjunto de documentos que você apresenta à imobiliária ou ao proprietário para comprovar que pode assumir o aluguel. Não há um formato oficial: cada imobiliária tem o seu checklist, mas o conteúdo é sempre o mesmo.

Documentos base que vão ser solicitados

Carteira de identidade vigente (sua e de qualquer cotitular ou cossolicitante).
Comprovante de renda:
- Se você é empregado CLT: últimos 3 contracheques (6 se tiver salário variável).
- Se é autônomo ou monotributista: certificado de rendimentos emitido por tabelião ou contador, mais os últimos 3 comprovantes de BPS e DGI.
- Se é aposentado ou pensionista: comprovante de benefício.
Certificado ou atestado da garantia que você vai utilizar (ANDA, CGN, apólice etc.).
Comprovante de residência atual (fatura de UTE, OSE ou similar).
Referências profissionais ou pessoais (nem sempre são solicitadas, mas tê-las soma).

Dica: monte um PDF único

Digitalize tudo e monte um único arquivo PDF com capa. Quando há várias pessoas interessadas no mesmo imóvel, a pasta que chega organizada e completa é a que avança primeiro. Inclua um parágrafo breve com: quantas pessoas vão morar, data estimada de entrada, se tem animais de estimação e se precisa de garagem.

O requisito de renda: a regra dos 30-40%

Antes de se apaixonar por um apartamento, faça esta conta. A maioria das garantias e proprietários exige que o aluguel não ultrapasse um percentual da sua renda líquida:

ANDA: o aluguel pode ser de até 40% da sua renda nominal.
Seguradoras (Porto Seguro, MAPFRE, Sancor, BSE, SBI): geralmente o aluguel não pode superar 30% da renda líquida (somando até 3 integrantes do núcleo familiar).
ANV (FGA): o aluguel não pode superar 40% da renda, e a renda deve estar entre 15 e 100 UR.

Se a sua renda líquida é de $60.000, por exemplo, com uma seguradora você pode aspirar a um aluguel de até $18.000 aproximadamente. Com a ANDA, o teto seria mais alto. E você sempre pode somar cossolicitantes (cônjuge, familiar) para alcançar o montante necessário.

Garantias de aluguel: comparação real

A garantia é o respaldo que você dá ao proprietário de que ele vai receber mesmo que você não pague. É o passo que leva mais tempo e gera mais confusão. Estas são as opções disponíveis no Uruguai:

ANDA

A mais conhecida. A ANDA atua como avalista perante o proprietário.

Custo: 3% mensal do aluguel (IVA incluído) + cota social de UI 50 por mês (aproximadamente $350-400).
Requisitos: ser sócio da ANDA, antiguidade profissional de 4 meses (setor privado) ou efetivo (setor público). Autônomos devem apresentar certificado de rendimentos e comprovantes de BPS/DGI.
Teto de aluguel: até 40% da renda nominal.
Prazo: 3 a 7 dias úteis uma vez apresentada a documentação completa.
Vantagem: muito aceita por proprietários e imobiliárias. Você pode somar familiares ou amigos para completar a renda.
Desvantagem: os 3% mensais são pagos durante todo o contrato. Em um aluguel de $25.000, são $750 por mês mais a cota social.

CGN (Contadoria Geral da Nação)

A garantia estatal, gerida pela CGN em convênio com o MVOT e a ANV.

Custo: 3% mensal do aluguel, pago por ambas as partes (inquilino e proprietário). Sem taxa de filiação, sem custo de assinatura.
Requisitos: funcionários públicos com 6 meses de antiguidade, empregados de empresas privadas inscritas no SGA com 6 meses de antiguidade, aposentados, pensionistas ou beneficiários de convênios MVOT/BPS.
Prazo: variável, pode levar de 1 a 3 semanas.
Vantagem: respaldo do Estado, sem cota social nem custo de ingresso. O desconto é feito direto do salário.
Desvantagem: nem todos os proprietários a aceitam com entusiasmo, e a sua empresa privada precisa estar inscrita no registro do SGA. O trâmite pode ser mais lento.

BHU (Depósito em garantia)

Não é uma garantia de aval, mas sim um depósito que fica imobilizado no BHU.

Custo: depósito de até 5 meses de aluguel (para residencial). O BHU cobra uma taxa de 5% do montante depositado, uma única vez. Não há cota mensal.
Mínimo: 500 UI (cerca de $3.500).
Requisitos: ter o capital disponível. Não há análise de crédito.
Prazo: imediato, uma vez feito o depósito.
Vantagem: o depósito está em UI (mantém o valor), você não paga cota mensal e ao terminar o contrato recupera o seu dinheiro. Se você tem conta MI BROU ou Cartão Jovem, a comissão de abertura é $0. Soma pontos caso depois queira um financiamento bancário do BHU.
Desvantagem: você precisa ter esse capital disponível de entrada. Para um aluguel de $25.000, estamos falando de até $125.000 imobilizados.

Seguradoras (Porto Seguro, MAPFRE, Sancor, BSE, SURA, SBI)

Funcionam como uma apólice de seguro-fiança.

Custo: varia de acordo com a seguradora. Referência: entre 50% e 90% de um mês de aluguel por ano. A Porto Seguro gira em torno de 80% ao ano; a SBI, 50%; a Sancor, 65%. Algumas permitem parcelar (até 6 vezes sem juros).
Requisitos: antiguidade profissional mínima de 3 meses, não estar no Clearing nem em seguro-desemprego. Aluguel não superior a 30% da renda (somando até 3 integrantes).
Prazo: aprovação em 24 horas na maioria dos casos.
Vantagem: trâmite rápido, sem fiador, sem imobilizar capital. Cobertura ampla (aluguel não pago até 36 meses, condomínio, serviços, danos ao imóvel).
Desvantagem: o prêmio não é recuperado. Algumas têm teto de aluguel (Porto Seguro: até $35.000 mensais aproximadamente). Exigem bom histórico de crédito.

ANV - Fundo de Garantia de Aluguéis (FGA)

Programa do MVOT através da Agência Nacional de Habitação, voltado a famílias de renda média e baixa.

Custo: depósito único de 24% do montante total da garantia (parcialmente recuperável ao final do contrato), mais uma comissão mensal de 3% do aluguel paga à CGN tanto pelo inquilino quanto pelo proprietário.
Requisitos: renda líquida formal do núcleo entre 15 e 100 UR. Maiores de 18 anos com, pelo menos, 3 meses de continuidade profissional.
Teto de aluguel: 18 UR (ou 21 UR para habitação promovida). Para o FGA Jovem: até 22,5 UR, e o aluguel não pode superar 40% da renda.
Vantagem: respaldo estatal, voltado a quem não acessa facilmente outras garantias.
Desvantagem: os tetos em UR limitam as propriedades às quais você pode ter acesso. O trâmite pode levar mais tempo.

Nota sobre a UR: a Unidad Reajustable é atualizada mensalmente de acordo com o Índice Médio de Salários. Consulte o valor vigente no site do INE antes de fazer cálculos.

Tabela comparativa de garantias

Garantia	Custo	Requisito-chave	Prazo aprox.	Recupera algo?
ANDA	3% mensal + cota social	4 meses de antiguidade profissional	3-7 dias úteis	Não
CGN (estatal)	3% mensal (ambas as partes)	6 meses de antiguidade, empresa inscrita no SGA	1-3 semanas	Não
BHU (depósito)	5% do depósito (única vez)	Ter o capital (até 5 meses)	Imediato	Sim, ao finalizar o contrato
Seguradoras	50-90% de 1 mês/ano	3 meses de antiguidade, sem Clearing	24 horas	Não
ANV (FGA)	24% do montante da garantia	Rendas entre 15-100 UR	Variável	Parcialmente

Custos reais de entrada: a conta completa

Muitos inquilinos focam apenas no aluguel mensal e depois se surpreendem com o que precisa ser colocado em cima da mesa antes de entrar. Vamos fazer a conta com um exemplo concreto para um aluguel de $25.000/mês:

Conceito	Montante estimado	Quem paga
Primeiro mês de aluguel (antecipado)	$25.000	Inquilino
Comissão imobiliária (1 mês + IVA)	$30.500	Proprietário*
Garantia (ex: seguradora, ~70% ao ano)	$17.500	Inquilino
Condomínio do primeiro mês	$3.000-8.000	Inquilino
Mudança	$5.000-15.000	Inquilino

*De acordo com a CIU (Câmara Imobiliária Uruguaia), a comissão imobiliária para contratos de um ano ou mais é de 1 mês de aluguel + IVA (22%), paga pelo proprietário. Na prática, a distribuição desse custo pode variar conforme o que for pactuado. Consulte sempre antes de assinar quem assume o quê.

Com garantia tipo seguradora, o desembolso inicial para o inquilino gira em torno de $50.000-65.000 (sem contar a mudança). Se você escolher depósito BHU, some os 5 meses imobilizados.

O contrato: o que diz a lei e o que você precisa olhar

O Decreto-Lei 14.219 regula os arrendamentos urbanos no Uruguai desde 1974 e continua em vigor. Os pontos-chave que afetam você como inquilino:

Prazo mínimo: 2 anos para residencial. Se o contrato disser menos, a lei protege você igualmente por 2 anos.
Prorrogação de bom pagador: ao completar 2 anos, você tem direito a mais 1 ano de permanência se estiver em dia (a prorrogação cobre o ano 3). Só ao vencer essa prorrogação — a partir do ano 4 — o proprietário pode pedir o despejo, com prazo adicional de 1 ano para desocupar.
Ajuste anual: o aluguel é ajustado a cada 12 meses. O coeficiente de ajuste é calculado pegando o menor entre a variação da URA (Unidade Reajustável de Aluguéis) e o IPC (Índice de Preços ao Consumidor) dos 12 meses anteriores.
Depósito máximo legal: o proprietário não pode exigir mais de 5 meses de aluguel como depósito para residencial (10 para comercial).
Inventário: deve ser assinado na entrada e na saída. Detalhe bem o estado de tudo. Se algo está quebrado ou manchado, que fique registrado.

Antes de assinar, revise isto

Que o prazo seja de 2 anos no mínimo.
Como é calculado o ajuste anual e a partir de que data.
Se o condomínio está incluído ou é à parte (e quanto é realmente, não o que dizem "mais ou menos").
Se inclui garagem, box ou equipamento.
As condições de rescisão antecipada.
Quem se responsabiliza por reparos menores e maiores.

Como é o processo passo a passo

Antes de buscar: defina o seu orçamento real (aluguel + condomínio), verifique se a sua renda cumpre o requisito dos 30-40% e comece a tramitar a garantia. A garantia pode ser pré-aprovada antes de ter a propriedade escolhida.
Busca e visitas: percorra imobiliárias e portais. Ao visitar, pergunte sobre o condomínio real, estado do edifício e se há dívidas de condomínio em atraso.
Apresentação da pasta: uma vez que você escolheu a propriedade, apresente a sua pasta completa. Se você a tem montada, isso leva de 1 a 3 dias.
Aprovação da garantia: depende do tipo (24 horas com seguradora, até 3 semanas com CGN). Se você já tem a pré-aprovação, este passo se acelera.
Assinatura de contrato e inventário: é coordenado entre as partes. Leve a carteira de identidade, leia o contrato inteiro e não assine o inventário sem percorrer o imóvel com atenção.
Entrada: você paga o primeiro mês, entrega a garantia e as chaves são suas.

Tempo total realista: se você tem a pasta montada e a garantia pré-aprovada, desde a escolha da propriedade até a entrada podem passar 1 a 2 semanas. Sem preparação prévia, pode se estender a 3-4 semanas facilmente.

Erros que vemos com frequência

Reservar sem confirmar a garantia. O sinal não serve de nada se depois você não tiver a garantia aprovada. Confirme primeiro.
Não perguntar o valor real do condomínio. Um apartamento de $20.000 com $8.000 de condomínio é um apartamento de $28.000.
Calcular o orçamento só com o aluguel. Some condomínio, garantia mensal (se aplicável), serviços (UTE, OSE, internet) e um fundo para imprevistos.
Não comparar garantias. A ANDA é a mais conhecida, mas nem sempre a mais barata. Para aluguéis baixos, uma seguradora com prêmio anual pode sair mais barata que os 3% mensais da ANDA.
Apressar-se com o inventário. Se depois você encontrar algo quebrado que não estava registrado, o custo do reparo pode ficar por sua conta ao sair.

Perguntas frequentes

Posso alugar se estou no Clearing?

Com seguradoras e ANDA, não. O depósito BHU não exige análise de crédito, portanto é a opção viável se você tem o capital. A CGN também não consulta o Clearing se você é funcionário público.

E se eu for estrangeiro?

Você precisa da carteira de identidade uruguaia (ou seja, com residência legal tramitada) e renda formal no Uruguai. As garantias exigem documentação local. Alguns proprietários aceitam depósito direto como alternativa, mas não é o habitual.

Posso somar rendas com outra pessoa?

Sim. A ANDA permite somar familiares ou amigos. As seguradoras permitem até 3 cossolicitantes. É a solução mais comum para jovens ou para quem está começando a carreira.

Com quanto tempo de antecedência deveria começar o trâmite?

Ao menos 2 a 3 semanas antes da data em que você quer se mudar. Se puder, comece a pré-aprovação da garantia antes de escolher a propriedade. Assim, quando encontrar o que procura, só falta apresentar a pasta.

Fontes

ANDA - Garantia de aluguel: anda.com.uy
BHU - Garantia de aluguel: bhu.com.uy
Contadoria Geral da Nação - Serviço de Garantia de Aluguéis: gub.uy
ANV - Fundo de Garantia de Aluguéis: anv.gub.uy
MVOT - Garantia de aluguel: gub.uy
Porto Seguro - Garantia de aluguel: portoseguro.com.uy
Decreto-Lei 14.219 (arrendamentos urbanos): impo.com.uy
CIU - Processo de arrendamento: ciu.org.uy
INE - Unidad Reajustable: gub.uy