Vender sozinho ou com imobiliária no Uruguai: custos e diferenças reais

Vender por conta própria economiza a comissão da imobiliária. Com um honorário de 3 % mais IVA (o imposto uruguaio sobre valor agregado), numa venda de US$ 100.000 isso representa US$ 3.660.

O que não muda é todo o resto. O ITP (imposto uruguaio sobre transmissões patrimoniais) devido pelo vendedor, o eventual imposto de renda, as dívidas do imóvel e as regularizações pendentes existem com imobiliária e sem ela.

Por isso a comparação honesta não é "comissão contra zero despesas". É esta:

O serviço que você recebe justifica o honorário que combinou?

Vamos aos números e, depois, às tarefas que alguém vai ter que fazer de qualquer maneira.

A comissão não tem percentual fixado por lei

A Ley 20.380 reconhece aos operadores imobiliários o direito de cobrar honorários, mas não estabelece uma tarifa obrigatória.

Os 3 % mais IVA são uma referência de mercado nas compras e vendas, não um percentual imposto pelo Estado. É negociável e precisa ficar documentado na autorização ou no contrato de intermediação.

Antes de entregar um imóvel para venda, deixe por escrito:

• O percentual ou o valor dos honorários.
• Se o IVA está incluído ou é somado à parte.
• Em que momento nasce o direito à cobrança.
• Se a autorização é exclusiva.
• Qual é o prazo de duração.
• O que acontece se o proprietário encontrar o comprador por conta própria.
• Quais despesas de publicidade estão incluídas.
• Como e quando a autorização pode ser encerrada.

A própria Ley 20.380 exige que os direitos e as obrigações entre o operador e seu cliente sejam regulados por um meio que sirva como prova. Ou seja: por escrito, não no boca a boca.

Quanto representa uma comissão de 3 % mais IVA

O IVA de 22 % incide sobre a comissão, não sobre o preço do imóvel.

Preço de venda	Comissão de 3 %	IVA sobre a comissão	Total
US$ 80.000	US$ 2.400	US$ 528	US$ 2.928
US$ 100.000	US$ 3.000	US$ 660	US$ 3.660
US$ 120.000	US$ 3.600	US$ 792	US$ 4.392
US$ 180.000	US$ 5.400	US$ 1.188	US$ 6.588
US$ 250.000	US$ 7.500	US$ 1.650	US$ 9.150

A economia real depende do que foi combinado. E um alerta que evita brigas judiciais: se existe uma autorização de venda em vigor, ainda mais se for exclusiva, revise as condições antes de fechar negócio direto com um comprador. Ter sido você a encontrar o interessado nem sempre elimina o direito da imobiliária de receber.

O que o vendedor paga mesmo sem imobiliária

ITP do vendedor

Numa compra e venda, os dois lados pagam:

• 2 % o alienante (vendedor).
• 2 % o adquirente (comprador).

Mas o cálculo não parte do preço de mercado, e sim do valor real fixado pela Dirección Nacional de Catastro (o cadastro imobiliário nacional do Uruguai), corrigido pelo IPC (índice oficial de inflação ao consumidor). Se esse valor corrigido superar o preço do negócio, a base passa a ser o preço.

Por isso dizer "o vendedor paga 2 % do preço" é impreciso. Para saber o valor exato, é preciso pedir ao escribano (o tabelião uruguaio, responsável pela escritura) o valor real atualizado do padrón — o número de registro do imóvel. Em imóveis usados, o valor de Catastro costuma ficar bem abaixo do preço de venda, e isso joga a favor do vendedor.

IRPF, IRNR ou o imposto que couber

A venda também pode gerar imposto sobre a renda.

Para pessoa física residente, o IRPF (imposto de renda das pessoas físicas no Uruguai) sobre incrementos patrimoniais é de 12 % sobre a renda computável — não sobre o preço total.

Em linhas gerais:

• Para imóveis urbanos adquiridos antes de 1.º de julho de 2007 pode existir opção entre critério real e critério ficto.
• Para os adquiridos depois dessa data, aplica-se o critério real.
• No critério real entram o custo fiscal atualizado, o ITP pago pelo vendedor e determinadas benfeitorias documentadas.
• Algumas vendas de moradia permanente podem ficar isentas se todas as condições exigidas forem cumpridas.

Se o vendedor não é residente, é uma empresa ou usa o imóvel em atividade empresarial, o tratamento muda — nesse caso pode incidir o IRNR (imposto de renda dos não residentes). Antes de aceitar um preço, peça um cálculo tributário concreto: é a diferença entre "vendi por US$ 150.000" e "sobraram US$ 150.000 para mim".

Dívidas e regularizações

Dependendo do caso, pode ser necessário resolver:

• Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Primaria (o imposto predial uruguaio e a taxa destinada ao ensino primário).
• Dívidas de OSE (a estatal de água e saneamento) ou de esgoto.
• Despesas de condomínio em aberto.
• Tributos ou taxas municipais.
• Divergências entre a planta aprovada e o que foi efetivamente construído.
• Obras não regularizadas perante a Intendencia (a prefeitura departamental) ou o BPS (o órgão de seguridade social do Uruguai).
• Inventários, divórcios, comunhão de bens ou condomínios.
• Baixa de hipotecas, penhoras ou outros gravames.

Nada disso aparece por vender com imobiliária, e nada disso desaparece por vender sem ela.

O vendedor paga o escribano da compra e venda?

Como regra geral, não.

A venda definitiva exige escritura pública e registro. O Código Civil determina que as despesas de escritura e acessórios cabem ao comprador, salvo acordo em sentido contrário. Na prática, é o comprador quem indica e paga o escribano que estuda os títulos e lavra a escritura.

O vendedor, sim, pode precisar de escribano próprio para revisar uma reserva ou promessa de compra e venda, conferir as condições do negócio, calcular seus impostos, resolver pendências na cadeia dominial, cuidar de um inventário ou representá-lo na negociação.

Essa assessoria tem custo, mas não se confunde com o valor integral da escritura. Explicamos isso em detalhe em o que faz um escribano numa compra e venda e quanto custa.

Comparação de custos para o vendedor

Item	Venda por conta própria	Venda com imobiliária
Comissão da imobiliária	Não, salvo contrato vigente que diga o contrário	A combinada, mais IVA quando couber
ITP do vendedor	Sim	Sim
IRPF, IRNR ou imposto aplicável	Pode incidir	Pode incidir
Dívidas e regularizações	Por conta do proprietário	Por conta do proprietário
Escribano próprio do vendedor	Opcional ou necessário conforme a operação	Opcional ou necessário conforme a operação
Publicidade e produção do anúncio	O proprietário paga ou faz	Conforme o serviço contratado
Atendimento de consultas	Proprietário	Imobiliária
Agendamento de visitas	Proprietário	Imobiliária
Triagem de interessados	Proprietário	Imobiliária
Negociação e acompanhamento	Proprietário	Imobiliária

A comissão é a principal diferença contratual, mas nem sempre é a única diferença econômica: quem vende sozinho pode acabar pagando anúncios em destaque, fotografia, vídeo, avaliação ou assessoria que num serviço contratado já vêm incluídos.

Que tarefas ficam com você se vender sozinho

Definir o preço

O preço inicial determina a quantidade e a qualidade dos contatos. Para defini-lo, é preciso comparar imóveis realmente parecidos e distinguir entre preço anunciado, preço negociado e preço de fechamento — que raramente coincidem —, além de levar em conta estado de conservação, andar, orientação, luminosidade, garagem, terraço, despesas de condomínio e situação documental.

Preço alto demais alonga a comercialização e obriga a baixar em etapas, o que desgasta o anúncio. Preço baixo vende rápido, mas é dinheiro jogado fora. Para organizar o raciocínio: como avaliar se o preço de um imóvel é justo e quanto vale meu imóvel: como se faz uma avaliação.

Preparar e publicar o anúncio

Isso significa montar a ficha, tirar as fotos, conferir a metragem, responder às consultas e manter as informações em dia.

Não é preciso divulgar o endereço exato. Vale, sim, informar com clareza bairro, preço, despesas de condomínio, área e características relevantes. Sobre o tema: como tirar boas fotos do seu imóvel e como prepará-lo para vender mais rápido.

Filtrar interessados

Antes de marcar uma visita, pergunte se a busca é para morar ou investir, em quanto tempo a pessoa precisa fechar, se compra à vista ou com financiamento, se já tem crédito pré-aprovado, que outros imóveis está olhando e quem vai comparecer à visita.

Não é interrogatório: é evitar mostrar a casa dez vezes para gente cuja busca não tem nada a ver com o que você está vendendo.

Fazer as visitas com critério de segurança

Se o imóvel está ocupado — mais ainda se mora uma família ali:

• Confirme identidade e telefone do interessado.
• Não deixe documentos pessoais nem objetos de valor à vista.
• Não deixe visitantes sozinhos nos cômodos.
• Mantenha um registro das visitas.
• Não comente rotinas, horários nem períodos de ausência.
• Não publique o endereço completo se não for necessário.

Negociar e documentar

Uma proposta não é só preço. É também forma de pagamento, prazos, condições de financiamento, data de entrega, que bens ficam no imóvel, que dívidas ou regularizações serão resolvidas e o que acontece se alguma das partes desistir.

Antes de assinar uma reserva, promessa, recibo de sinal ou qualquer papel, mande revisar por um escribano. E não receba dinheiro sem que as condições de entrega e devolução estejam por escrito.

Quando pode fazer sentido vender sozinho

• Você já tem um comprador identificado.
• A situação documental é simples e está em dia.
• Você conhece o mercado da região com dados, não por intuição.
• Você tem tempo para responder consultas e mostrar o imóvel.
• Você consegue montar uma apresentação decente.
• Você se sente à vontade negociando preço e condições.
• Não há autorização vigente que gere honorários de qualquer forma.

Mesmo assim, consulte o escribano desde o início, e não no dia da assinatura.

Quando uma imobiliária justifica seu custo

• Não há uma referência clara de preço.
• Você não tem tempo para atender consultas.
• O imóvel está ocupado e é preciso controlar o acesso.
• É necessário coordenar várias partes ou vários interessados ao mesmo tempo.
• Você precisa de uma divulgação mais ampla do que um anúncio num portal.
• Você não quer negociar diretamente com o comprador.
• A operação tem complexidade documental ou comercial.
• É preciso acompanhamento para que uma proposta chegue de fato ao fechamento.

A comissão se avalia diante do serviço concreto. Publicar o imóvel e esperar contatos não é a mesma coisa que avaliar, apresentar, divulgar, filtrar, negociar e acompanhar até a escritura — e vale exigir que a diferença apareça.

Se você decidir vender sozinho: lista mínima

1. Consulte o escribano antes de publicar.
2. Verifique títulos, plantas e situação tributária.
3. Peça mais de uma referência de valor.
4. Cheque se existe autorização imobiliária em vigor.
5. Publique informação completa e verificável.
6. Use fotos nítidas de todos os cômodos.
7. Filtre interessados antes de agendar.
8. Registre consultas, visitas e propostas.
9. Não assine nem receba dinheiro sem revisar as condições.
10. Calcule o ITP e o eventual imposto de renda antes de aceitar um preço.

Perguntas frequentes

Quanto uma imobiliária cobra para vender no Uruguai?

A referência habitual é 3 % mais IVA a cargo do vendedor, mas não é um percentual fixado pela Ley 20.380. É negociável e se acerta por escrito.

Quanto economizo vendendo por conta própria?

Se a comissão fosse de 3 % mais IVA, a economia equivale a 3,66 % do preço: US$ 3.660 numa venda de US$ 100.000. Não estão incluídos publicidade, fotografia, avaliação ou assessoria que você contrate à parte.

O vendedor paga ITP?

Sim, 2 % sobre o valor real de Catastro corrigido pelo IPC, com as particularidades previstas na legislação.

O vendedor paga IRPF?

Pode incidir. Para pessoa física residente, 12 % sobre a renda computável — não sobre o preço —, conforme a data e o custo de aquisição, as benfeitorias documentadas e eventuais isenções.

O vendedor paga o escribano do comprador?

Como regra geral, não: as despesas de escritura são do comprador, salvo acordo diferente. O vendedor pode ter despesas notariais próprias.

Dá para vender um imóvel sem escribano?

Sem imobiliária, dá. Sem escribano, não: a compra e venda definitiva exige escritura pública e registro.

Como trabalhamos na INGAR

Antes de começar a comercialização, deixamos por escrito os honorários e o alcance do serviço: estratégia de preço, preparação da ficha, apresentação, divulgação, atendimento de consultas, agendamento de visitas, triagem, recebimento de propostas e acompanhamento até o fechamento.

O proprietário precisa poder avaliar que trabalho foi feito e que resultado ele deu. Uma comissão não se justifica por costume, e sim pelo serviço prestado.

Se você prefere ter uma referência de preço antes de decidir como vender, a avaliação online gratuita usa comparáveis do seu bairro, e nas propriedades publicadas dá para ver a que valores está saindo o que se parece com o seu.

Continue lendo

• Para que serve uma imobiliária no Uruguai
• Erros comuns ao colocar um imóvel à venda
• Como preparar seu imóvel para vender mais rápido
• Quanto vale meu imóvel: como se faz uma avaliação
• Um proprietário que anuncia direto pode cobrar comissão?
• O que faz um escribano numa compra e venda e quanto custa

Fontes

• Ley 20.380 — Regulamentação dos operadores imobiliários
• Código Civil, artigo 1664 — escritura pública
• Código Civil, artigo 1673 — despesas de escritura
• DGI — Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales
• DGI — IRPF sobre incrementos patrimoniais de imóveis urbanos
• Texto Ordenado 2023, Título 7 — IRPF
• Texto Ordenado 2023, Título 19 — ITP

Informação geral revisada em 1.º de agosto de 2026. Os impostos e custos de cada operação dependem do proprietário, do imóvel e do que foi acordado. Não substitui assessoria notarial nem tributária.