Cómo comprar a distancia en Punta del Este sin caer en una estafa

Comprar en Punta del Este sin viajar es perfectamente posible. El riesgo no está en la distancia: está en transferir dinero antes de haber identificado a las partes y documentado las condiciones.

Si te llevás una sola frase de esta nota, que sea esta:

No transfieras basándote en un aviso, una videollamada y unos PDF por WhatsApp. Antes de pagar, que tu escribano revise el documento y valide al destinatario del dinero.

Cada uno tiene su papel. La videollamada sirve para conocer la propiedad. La inmobiliaria verifica la oferta y coordina la operación. Pero el estudio jurídico, documental y registral lo hace el escribano que vos designás — no el que te sugieren del otro lado.

Los tres riesgos reales de comprar sin estar presente

1. Un aviso copiado de una propiedad que existe

Alguien reutiliza fotos, descripción y hasta la dirección de una propiedad publicada por otra inmobiliaria. La vivienda existe. Lo que no existe es la autorización de quien te está pidiendo la reserva.

Antes de avanzar, pedí:

• nombre o razón social de la inmobiliaria;
• RUT y datos de facturación;
• domicilio y teléfono verificables;
• identificación de la persona con la que estás tratando;
• confirmación de que existe autorización para ofrecer esa propiedad;
• documentación suficiente para que tu escribano verifique la titularidad.

La Ley 20.380 exige autorización fehaciente del cliente y prohíbe actuar o reclamar honorarios sin estar habilitado o autorizado. Eso no te da derecho a recibir toda la documentación interna, pero sí a exigir que la legitimidad de la oferta se acredite ante tu escribano. Sobre esta modalidad escribimos en ofertas ocultas y avisos clonados.

2. Documentos auténticos usados fuera de contexto

Una escritura o un poder escaneado puede ser auténtico y aun así inservible para esa operación: puede corresponder a otro inmueble, haber sido sustituido, tener facultades insuficientes o no identificar correctamente a quien pretende vender.

Esto no se resuelve comparando firmas ni leyendo un PDF con atención. El escribano tiene que comprobar:

• quién es hoy el titular;
• cómo adquirió el inmueble;
• si hay promesas, hipotecas, embargos u otras inscripciones;
• si padrón y unidad coinciden con lo ofrecido;
• si quien firma por otro tiene facultades suficientes y vigentes;
• qué certificados fiscales, municipales, previsionales o de construcción corresponden.

La consulta al Registro es imprescindible, pero es una pieza dentro de un estudio más amplio. Un certificado registral no es un estudio de títulos.

3. Una instrucción de pago falsa

Este es el caso más incómodo, porque acá la propiedad y la inmobiliaria son reales: lo que se intercepta es el correo o se suplanta el WhatsApp, y llegan "nuevos datos bancarios".

Cualquier instrucción de pago tiene que incluir:

• nombre completo o razón social del beneficiario;
• identificación o RUT;
• banco y número de cuenta;
• concepto exacto del pago;
• documento que determina cuándo puede cobrarse o entregarse el dinero;
• condiciones de devolución, si es una reserva.

Y la regla de oro: si la cuenta cambia sobre la hora, no transferís. Confirmás por teléfono con un contacto que ya conocías de antes y con tu escribano. Más sobre esto en cómo transferir dinero para comprar una propiedad en Uruguay.

Paso 1: designá a tu escribano antes de reservar

No esperes a encontrar la propiedad ideal para recién ahí buscar escribano. Si comprás desde el exterior, que intervenga desde la primera oferta.

Su tarea no es solo mirar el Registro: también te asesora sobre cómo estructurar la operación, revisa lo que vas a firmar y define qué controles necesita ese inmueble en concreto.

Si no vas a viajar para la firma, preguntale desde el arranque cómo se va a otorgar el poder. Según el país y el documento puede requerir apostilla o legalización, traducción y protocolización en Uruguay. Dejarlo para el final es una de las causas más frecuentes de operaciones que se caen por plazos.

Anticipá también la documentación de origen de fondos que van a pedir el escribano, el banco o la inmobiliaria por las normas contra el lavado de activos. Es un trámite normal, pero lleva tiempo.

Paso 2: hacé una videollamada dirigida por vos

En vivo es mucho mejor que fotos o video editado. Pero seamos claros: una videollamada no prueba la titularidad ni garantiza que te estén mostrando exactamente la unidad publicada.

Durante la llamada pedí:

• empezar en la calle y mostrar el acceso al edificio o la casa;
• ver el número de puerta, la esquina y el entorno;
• recorrer todos los ambientes sin cortes;
• comprobar vistas, orientación aproximada y ruido;
• abrir placares y mirar debajo de las piletas;
• prender luces, abrir canillas, accionar cisternas;
• mostrar tablero eléctrico, calefacción y equipos incluidos;
• recorrer garaje, box, patios y espacios comunes mencionados en el aviso.

Con aviso y consentimiento de la otra parte, grabá la llamada: sirve después para contrastar con el inventario y la documentación.

La videollamada no reemplaza una inspección

Si el monto lo justifica, contratá a un arquitecto, ingeniero o técnico independiente.

Una cámara no muestra humedad ni filtraciones, fisuras, instalaciones defectuosas, ampliaciones sin regularizar, problemas de fachada o azotea, diferencias entre planos y realidad, ni reparaciones extraordinarias que el edificio tenga por delante.

Son tres roles distintos y conviene no mezclarlos: la inmobiliaria comercializa, el escribano estudia lo jurídico, el técnico evalúa lo físico.

Paso 3: si reservás, que sea con condiciones escritas

No hace falta esperar a que termine todo el estudio de títulos para ofertar o reservar. Lo que no puede pasar es entregar dinero con un acuerdo improvisado.

Antes de pagar, tu escribano debería revisar un documento que establezca como mínimo:

• identificación de comprador, vendedor e intermediario;
• padrón, unidad y dirección;
• precio y forma de pago;
• importe entregado;
• quién conserva el dinero;
• hasta cuándo queda vigente la oferta;
• plazo para estudiar la documentación;
• condición de que la titulación resulte aceptable;
• situación de la financiación, si corresponde;
• causas y procedimiento de devolución;
• consecuencias del incumplimiento de cada parte;
• bienes, muebles o equipamiento incluidos.

El punto decisivo es si el dinero queda en custodia o puede entregarse de inmediato al vendedor. Esa diferencia importa mucho más que el nombre que le pongan al documento —reserva, seña o depósito—.

Paso 4: completá el estudio jurídico y documental

Los controles dependen del inmueble y de las partes. Como orientación:

Control	Qué permite comprobar
Titularidad y tracto	Quién puede vender y cómo adquirió
Información registral	Hipotecas, embargos, promesas y otras afectaciones
Títulos antecedentes	Defectos en transmisiones anteriores
Padrón, planos y Catastro	Que lo jurídico y lo físico coincidan
Poderes y representación	Facultades y vigencia de quien firma
Contribución y tributos	Situación departamental y fiscal
BPS y construcciones	Controles exigibles según vendedor y obras
Propiedad horizontal	Reglamento, seguro y documentación del edificio
Gastos comunes	Deudas, derramas y obras extraordinarias
Ocupación	Entrega libre, o inquilinos y ocupantes

El estudio de títulos abarca un período amplio y puede exigir retroceder hasta un título causalmente adecuado. No se reduce a bajar un certificado del Registro.

Paso 5: definí si conviene una promesa inscripta

Una promesa o compromiso de compraventa inscripto puede dar al comprador una protección importante frente a enajenaciones, gravámenes y determinadas afectaciones posteriores.

El régimen surge principalmente de la Ley 8.733 y del artículo 521 de la Ley 13.892. Aclaración que evita un error habitual: el Decreto-Ley 14.433 no aplica a inmuebles — ese regula la enajenación de establecimientos comerciales.

La promesa no exige necesariamente escritura pública: puede instrumentarse en documento privado con las formalidades notariales requeridas. Lo que importa es que esté bien redactada, sea apta para inscribirse y efectivamente se presente al Registro.

Tampoco es obligatoria siempre. Tu escribano evalúa si conviene según el plazo hasta la escritura, la forma de pago, la entrega de posesión y los riesgos concretos.

Paso 6: verificá al operador y al destinatario del pago

Acá hay un dato que conviene saber antes de buscar tranquilidad donde todavía no la hay: el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios creado por la Ley 20.380 aún no está operativo, porque la ley no fue reglamentada. Hoy no se puede comprobar una matrícula nacional, y desconfiá de quien exhiba un número de matrícula que no puedas verificar en una fuente oficial.

Mientras tanto, sí podés pedir y controlar:

• razón social o nombre completo;
• RUT;
• certificado tributario vigente;
• certificado común de BPS, cuando corresponda;
• domicilio y medios de contacto;
• factura o recibo por los servicios;
• constancia de inscripción ante SENACLAFT;
• documentación que respalde su intervención en esa propiedad.

BPS permite consultar públicamente la vigencia de ciertos certificados ingresando el RUT. Con SENACLAFT, el operador puede darte su constancia, pero no hay hoy un buscador público equivalente para verificar por nombre a todos los sujetos obligados no financieros.

Si se trata de alquiler turístico, existe además un registro específico de prestadores inmobiliarios ante el Ministerio de Turismo: es otro registro, distinto del de la Ley 20.380. Complementa esto con cómo verificar que una inmobiliaria es formal y confiable.

¿A qué cuenta se puede transferir?

No sirve la regla simplista de "cuenta empresarial sí, cuenta personal no". Un propietario puede ser persona física, y una inmobiliaria puede operar como unipersonal a nombre de su titular.

Transferí solo cuando:

• conozcas la identidad del titular de la cuenta;
• el destinatario coincida con el documento firmado;
• el concepto del pago esté establecido;
• tu escribano haya revisado la instrucción;
• recibas comprobante detallado;
• sepas qué pasa con el dinero si la operación no sigue.

Nunca a un tercero que no figure en la documentación, y nunca aceptando un cambio de cuenta comunicado solo por mensaje.

Costos legítimos de la operación

No hay un porcentaje único. El costo final puede incluir honorarios notariales y aportes, comisión inmobiliaria si hubo intermediación, ITP, inscripciones y certificados, gastos bancarios, tasación e hipoteca si hay financiación, y traducciones, poderes o apostillas si comprás desde el exterior.

Sobre el ITP: en una compraventa onerosa es 2 % del comprador y 2 % del vendedor, calculado sobre el valor real fijado por Catastro y actualizado por IPC. Si ese valor actualizado supera el precio del negocio, la base pasa a ser el precio.

Antes de reservar, pedí una estimación escrita y desglosada. El detalle completo, en qué gastos tiene la compra de un inmueble.

Checklist antes de transferir

• [ ] Designé un escribano antes de firmar o pagar.
• [ ] Identifiqué a la inmobiliaria y a la persona que me atiende.
• [ ] Mi escribano confirmó quién es el titular del inmueble.
• [ ] Verifiqué que existe respaldo para ofrecer esa propiedad.
• [ ] Hice una videollamada en vivo y comprobé ubicación y acceso.
• [ ] Alguien independiente inspeccionó físicamente la propiedad.
• [ ] Mi escribano revisó el documento de reserva.
• [ ] Sé quién conserva el dinero y cuándo puede entregarlo.
• [ ] Están documentadas las condiciones de devolución.
• [ ] Padrón y unidad coinciden con lo ofrecido.
• [ ] Se revisaron títulos, información registral y poderes.
• [ ] Se controlaron planos, tributos y demás certificados.
• [ ] Si es propiedad horizontal, revisé gastos comunes y derramas.
• [ ] El titular de la cuenta coincide con el destinatario documentado.
• [ ] Confirmé por otro canal cualquier cambio de datos bancarios.
• [ ] Tengo factura o recibo de cada pago.

Preguntas frecuentes

¿Se puede comprar en Punta del Este sin viajar?

Sí, mediante un representante con poder suficiente, otorgado con las formalidades que determine tu escribano.

¿Una videollamada prueba que la propiedad está en venta?

No. Prueba que alguien tiene acceso a una propiedad. Titularidad y autorización se verifican por separado.

¿Puedo pagar una reserva antes de que termine el estudio de títulos?

Sí, si tu escribano revisó antes el documento y quedan claras la custodia, las condiciones de devolución y que la operación queda sujeta a un resultado notarial aceptable.

¿La promesa tiene que ser por escritura pública?

No necesariamente. Puede ir en documento privado con las formalidades notariales necesarias. Tu escribano define la forma y gestiona la inscripción.

¿Puedo verificar la matrícula de una inmobiliaria?

A la fecha de esta nota, no: el Registro de la Ley 20.380 no está operativo por falta de reglamentación.

¿Una cuenta personal es señal de estafa?

Por sí sola, no. Lo decisivo es que el titular esté identificado, coincida con la documentación y que tu escribano haya validado la instrucción de pago.

Cómo trabajamos en INGAR

En compras a distancia podemos coordinar una videollamada dirigida por el interesado, poner la documentación a disposición del escribano que designe el comprador y dejar por escrito destinatario, concepto y condiciones de cada pago.

Si hay reserva, las condiciones se documentan antes de transferir. Las decisiones sobre títulos, certificados, poderes, forma de contratación e inscripción son del escribano del comprador, y así tiene que ser.

Comprar a distancia funciona cuando el origen del aviso se puede verificar. Las propiedades publicadas por INGAR se confirman por nuestros canales oficiales, y si estás evaluando la operación como inversión, el detalle está en las oportunidades de inversión.

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Fuentes

• Ley 20.380 — Regulación de operadores inmobiliarios
• Ley 8.733 — Promesas de enajenación de inmuebles a plazos
• Ley 13.892, artículo 521 — Compromisos simples de compraventa
• Manual de Calificación del Registro de la Propiedad, edición 2025
• DGI — Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales
• Texto Ordenado 2023, Título 19 — ITP
• MEC — Estado de la reglamentación de la Ley de Operador Inmobiliario
• BPS — Consulta y verificación de certificados

Información general revisada el 1.º de agosto de 2026. No sustituye el asesoramiento notarial ni técnico aplicable a una operación concreta.