Inversión por Rango de Precio: ¿Qué Rinde Más en Montevideo? — Julio 2026
INGAR · · Guías
¿Rinde más invertir poco o invertir mucho en Montevideo?
Rinde más invertir poco: los apartamentos de hasta USD 115.000 tienen un yield bruto mediano de 7,5%, mientras que los de más de USD 155.000 rinden 5,6%. La diferencia es de casi dos puntos porcentuales, y se sostiene barrio por barrio.
Para verlo ordenamos los barrios en tres grupos según el precio total mediano del apartamento: ticket accesible (hasta USD 115.000), ticket medio (USD 115.000 a USD 153.550) y ticket alto (más de USD 155.000). Cada grupo tiene 16 o 17 barrios.
El patrón es consistente con lo que ya se ve en el ranking de rentabilidad: el alquiler sube mucho menos que el precio de compra a medida que se sube de categoría. Lo interesante es cuánto exactamente, y qué se recibe a cambio de resignar esos puntos.
¿Qué rinde un ticket de hasta USD 115.000?
El barrio más rentable de este grupo es Cerro, con 11,6% de yield bruto sobre un precio mediano de USD 68.000, seguido por Belvedere (11,3%) y Aires Puros (11,0%). El grupo entero tiene una mediana de 7,5%.
| Barrio | Precio total mediano | Superficie mediana | Alquiler mediano | Yield bruto | Yield neto |
|---|---|---|---|---|---|
| Cerro | USD 68.000 | 70 m² | USD 449 | 11,6% | 7,5% |
| Belvedere | USD 82.500 | 63 m² | USD 530 | 11,3% | 7,3% |
| Aires Puros | USD 79.900 | 65 m² | USD 544 | 11,0% | 7,1% |
| Colón | USD 50.000 | 50 m² | USD 438 | 10,9% | 7,0% |
| Cerrito | USD 70.000 | 62 m² | USD 479 | 10,3% | 6,7% |
| Maroñas | USD 68.000 | 48 m² | USD 429 | 9,3% | 6,0% |
| Malvín Norte | USD 75.000 | 62 m² | USD 516 | 8,9% | 5,8% |
| La Teja | USD 57.000 | 55 m² | USD 469 | 7,7% | 5,0% |
| Reducto | USD 99.000 | 56 m² | USD 652 | 7,3% | 4,7% |
| Unión | USD 110.000 | 55 m² | USD 588 | 6,9% | 4,5% |
| Villa Española | USD 89.000 | 58 m² | USD 516 | 6,6% | 4,3% |
| Goes | USD 99.300 | 50 m² | USD 596 | 6,5% | 4,2% |
| Sayago | USD 77.000 | 57 m² | USD 460 | 6,5% | 4,2% |
| Brazo Oriental | USD 115.000 | 55 m² | USD 656 | 6,4% | 4,1% |
| Mercado Modelo | USD 108.000 | 60 m² | USD 586 | 5,6% | 3,6% |
| Ituzaingó | USD 75.000 | 65 m² | USD 532 | 5,6% | 3,6% |
Es el rango donde entra la mayor parte de los inversores particulares, y también donde el rendimiento sobre el papel se aleja más del rendimiento real. Con alquileres de USD 430 a USD 550, un mes de vacancia al año se lleva más de ocho puntos porcentuales del ingreso anual, y un arreglo de USD 1.500 equivale a tres meses de renta. La gestión pesa mucho más cuando el ticket es chico.
Dentro del grupo hay diferencias de liquidez que conviene mirar: Colón y La Teja rotan en 1,2 y 1,1 meses, mientras Belvedere y Cerrito acumulan 2,0. Con rendimientos parecidos, la salida no es igual de fácil.
¿Qué rinde un ticket medio, de USD 115.000 a USD 155.000?
El más rentable del tramo es Atahualpa, con 9,2%, seguido por Paso Molino (8,0%) y Villa Dolores (7,9%). La mediana del grupo es 6,2%, apenas por encima de la mediana de la ciudad.
| Barrio | Precio total mediano | Superficie mediana | Alquiler mediano | Yield bruto | Yield neto |
|---|---|---|---|---|---|
| Atahualpa | USD 130.000 | 65 m² | USD 616 | 9,2% | 6,0% |
| Paso Molino | USD 117.780 | 66 m² | USD 581 | 8,0% | 5,2% |
| Villa Dolores | USD 150.000 | 47 m² | USD 585 | 7,9% | 5,2% |
| Ciudad Vieja | USD 129.000 | 60 m² | USD 653 | 6,9% | 4,5% |
| La Comercial | USD 118.000 | 52 m² | USD 650 | 6,7% | 4,3% |
| Tres Cruces | USD 150.300 | 55 m² | USD 714 | 6,6% | 4,3% |
| Arroyo Seco | USD 116.500 | 66 m² | USD 574 | 6,5% | 4,2% |
| Villa Muñoz | USD 115.000 | 58 m² | USD 763 | 6,3% | 4,1% |
| La Blanqueada | USD 141.500 | 50 m² | USD 714 | 6,1% | 3,9% |
| Cordón | USD 143.000 | 50 m² | USD 712 | 5,9% | 3,8% |
| Jacinto Vera | USD 139.000 | 59 m² | USD 668 | 5,8% | 3,8% |
| Aguada | USD 150.000 | 58 m² | USD 648 | 5,7% | 3,7% |
| Bella Vista | USD 150.000 | 57 m² | USD 649 | 5,5% | 3,5% |
| Capurro - Bella Vista | USD 141.750 | 56 m² | USD 616 | 5,3% | 3,5% |
| Palermo | USD 153.550 | 48 m² | USD 734 | 5,3% | 3,4% |
| Larrañaga | USD 142.000 | 50 m² | USD 853 | 4,4% | 2,9% |
Este es el tramo del corredor central: Cordón, Centro, Tres Cruces, La Blanqueada, Ciudad Vieja, Aguada. Rinde alrededor de un punto menos que el tramo accesible, pero a cambio ofrece la demanda de alquiler más estable de la ciudad, que es la que sostiene la ocupación durante todo el año. Para un inversor que no quiere dedicarle tiempo a la gestión, suele ser el mejor equilibrio.
¿Conviene un ticket alto, de más de USD 155.000?
El más rentable de este grupo es Punta Gorda con 6,4%, seguido de Barrio Sur (6,0%) y Parque Batlle (5,9%). La mediana del tramo es 5,6%, casi dos puntos por debajo del tramo accesible.
| Barrio | Precio total mediano | Superficie mediana | Alquiler mediano | Yield bruto | Yield neto |
|---|---|---|---|---|---|
| Punta Gorda | USD 226.000 | 76 m² | USD 1.776 | 6,4% | 4,1% |
| Barrio Sur | USD 155.081 | 53 m² | USD 747 | 6,0% | 3,9% |
| Parque Batlle | USD 164.640 | 57 m² | USD 742 | 5,9% | 3,9% |
| Carrasco | USD 420.000 | 111 m² | USD 1.952 | 5,9% | 3,9% |
| Centro | USD 155.000 | 58 m² | USD 677 | 5,8% | 3,8% |
| Prado | USD 159.000 | 60 m² | USD 663 | 5,7% | 3,7% |
| Golf | USD 670.000 | 170 m² | USD 2.894 | 5,7% | 3,7% |
| Carrasco Norte | USD 385.800 | 102 m² | USD 2.244 | 5,7% | 3,7% |
| Buceo | USD 170.100 | 55 m² | USD 761 | 5,6% | 3,6% |
| Puerto Buceo | USD 350.000 | 90 m² | USD 1.626 | 5,5% | 3,5% |
| Punta Carretas | USD 266.700 | 71 m² | USD 1.117 | 5,4% | 3,5% |
| Malvín | USD 200.956 | 61 m² | USD 840 | 5,3% | 3,4% |
| Capurro | USD 171.834 | 60 m² | USD 548 | 5,2% | 3,4% |
| Pocitos Nuevo | USD 187.900 | 54 m² | USD 813 | 5,1% | 3,3% |
| Pocitos | USD 240.000 | 67 m² | USD 883 | 5,1% | 3,3% |
| Parque Rodó | USD 195.500 | 53 m² | USD 744 | 4,9% | 3,2% |
| Villa Biarritz | USD 430.000 | 120 m² | USD 1.154 | 4,9% | 3,2% |
Acá el rendimiento corriente deja de ser el argumento principal. Lo que se compra es liquidez de reventa, demanda de inquilinos de mayor poder adquisitivo y una serie de precios mucho menos volátil. Villa Biarritz es el ejemplo extremo: 4,9% de yield y 31 años de alquiler para cubrir el precio, en uno de los barrios más buscados de la ciudad.
Una advertencia sobre el tamaño de la muestra conceptual: en este tramo la mediana del barrio esconde mucha dispersión, porque conviven unidades muy distintas. El dato del barrio sirve como referencia de zona, no como estimación de lo que va a rendir una propiedad concreta.
¿Apartamento o casa para invertir?
La casa rinde más en 37 de los 44 barrios donde el índice publica ambas tipologías. Las diferencias más grandes están en La Teja (13,7% en casas contra 7,7% en apartamentos), Villa Española (12,5% contra 6,6%) y Bella Vista (9,7% contra 5,5%).
| Barrio | Yield casas | Yield apartamentos | Diferencia |
|---|---|---|---|
| La Teja | 13,7% | 7,7% | +6,0 pp |
| Villa Española | 12,5% | 6,6% | +5,8 pp |
| Capurro | 9,6% | 5,2% | +4,4 pp |
| Bella Vista | 9,7% | 5,5% | +4,3 pp |
| Goes | 10,6% | 6,5% | +4,1 pp |
| Ituzaingó | 9,6% | 5,6% | +4,1 pp |
| Palermo | 9,2% | 5,3% | +3,9 pp |
| Ciudad Vieja | 10,7% | 6,9% | +3,8 pp |
| Unión | 10,6% | 6,9% | +3,7 pp |
| Sayago | 9,9% | 6,5% | +3,4 pp |
| Brazo Oriental | 9,3% | 6,4% | +2,9 pp |
| Larrañaga | 7,3% | 4,4% | +2,9 pp |
| Villa Muñoz | 8,9% | 6,3% | +2,6 pp |
| Barrio Sur | 8,4% | 6,0% | +2,4 pp |
| Cordón | 8,2% | 5,9% | +2,3 pp |
| Parque Rodó | 7,2% | 4,9% | +2,3 pp |
| Pocitos Nuevo | 7,4% | 5,1% | +2,3 pp |
| Aguada | 7,9% | 5,7% | +2,2 pp |
| Buceo | 7,6% | 5,6% | +2,0 pp |
| La Blanqueada | 7,9% | 6,1% | +1,8 pp |
| Tres Cruces | 8,4% | 6,6% | +1,8 pp |
| Jacinto Vera | 7,5% | 5,8% | +1,7 pp |
| Puerto Buceo | 7,0% | 5,5% | +1,6 pp |
| Centro | 7,2% | 5,8% | +1,4 pp |
| La Comercial | 8,0% | 6,7% | +1,3 pp |
| Reducto | 8,5% | 7,3% | +1,2 pp |
| Parque Batlle | 7,2% | 5,9% | +1,2 pp |
| Pocitos | 6,2% | 5,1% | +1,1 pp |
| Punta Carretas | 6,4% | 5,4% | +1,1 pp |
| Malvín | 6,1% | 5,3% | +0,8 pp |
| Punta Gorda | 7,1% | 6,4% | +0,7 pp |
| Malvín Norte | 9,6% | 8,9% | +0,7 pp |
| Maroñas | 9,8% | 9,3% | +0,4 pp |
| Cerrito | 10,6% | 10,3% | +0,4 pp |
| Paso Molino | 8,3% | 8,0% | +0,3 pp |
| Cerro | 11,8% | 11,6% | +0,2 pp |
| Prado | 5,8% | 5,7% | +0,0 pp |
| Carrasco | 5,9% | 5,9% | -0,0 pp |
| Carrasco Norte | 5,5% | 5,7% | -0,2 pp |
| Atahualpa | 8,5% | 9,2% | -0,7 pp |
| Villa Dolores | 6,9% | 7,9% | -1,0 pp |
| Colón | 9,3% | 10,9% | -1,6 pp |
| Aires Puros | 8,1% | 11,0% | -2,9 pp |
| Belvedere | 8,3% | 11,3% | -3,0 pp |
Los pocos barrios donde el apartamento gana son los del norte accesible: Colón, Aires Puros y Belvedere. Son zonas donde el apartamento es escaso y el alquiler de departamento tiene una demanda cautiva que la casa no tiene.
El descuento a aplicar mentalmente a la ventaja de la casa es el mantenimiento propio: techo, humedad, instalación y exterior corren por cuenta del propietario y no se reparten en gastos comunes.
Conclusión
Si el objetivo es maximizar renta, el ticket accesible en barrios líquidos (Colón, Cerro, La Teja) es el mejor punto de entrada, con la condición de asumir gestión activa. Si el objetivo es renta estable con poco trabajo, el tramo medio del corredor central rinde un punto menos y lo compensa en ocupación. Y si el objetivo es preservar capital, el ticket alto rinde 5,6% mediano y paga en liquidez lo que no paga en renta.
Para seguir: mejores barrios para invertir y comparativa de precio y rentabilidad.
Preguntas frecuentes
¿Con qué frecuencia se actualizan estos datos?
Se recalculan una vez por mes, con el cierre del mes anterior, y se publican junto con el Índice INGAR.
¿De dónde salen estos precios?
De un relevamiento propio de la oferta pública de Montevideo: son precios pedidos, no de cierre. En Uruguay las operaciones suelen cerrarse por debajo del valor publicado.
¿Querés decidir con datos y no con intuición? Mirá cómo invertir en Uruguay, tasá una propiedad online o escribinos por WhatsApp.
Estos datos forman parte del Índice INGAR, el índice mensual del mercado inmobiliario de Montevideo, con ficha de datos por barrio y metodología pública.
Actualizado: Julio 2026. Fuente: Índice INGAR, el índice mensual del mercado inmobiliario de Montevideo.
Datos del Índice INGAR — julio de 2026.