Requisitos para acceder a un préstamo hipotecario en Uruguay
Resumen
Antes de sentarte con un banco a pedir un préstamo hipotecario, tenés que saber exactamente qué te van a pedir y si estás en condiciones de cumplirlo. Este artículo es tu checklist de preparación: documentos, ingresos, historial, situación laboral y requisitos del inmueble.
Si ya tenés todo claro y querés entender el proceso de principio a fin (tiempos, etapas, qué pasa después de presentar), leé:
1) Requisitos del solicitante: el perfil que miran los bancos
Antes de mirar papeles, el banco evalúa tu perfil general. Si no cumplís estos puntos, no tiene sentido juntar documentación todavía.
Edad
- Mínima: 18 años (mayor de edad, capacidad jurídica plena).
- Máxima al finalizar el préstamo: varía mucho según el banco. En el BHU, la edad del primer titular más el plazo no puede superar los 70 años (80 si hay un segundo solicitante); Scotiabank llega a 71 al finalizar, Santander a 75 y BBVA a 84, aunque BBVA aplica un tope de préstamo de USD 40.000 desde los 65 años y de USD 20.000 desde los 71.
Nacionalidad y residencia
- Ciudadano uruguayo natural o legal, o residente con cédula uruguaya vigente.
- Algunos bancos aceptan extranjeros con residencia legal y actividad económica demostrable en Uruguay.
- Si sos extranjero sin residencia, las opciones se reducen significativamente (muy pocos bancos operan así).
Historial crediticio (clearing)
Esto es eliminatorio. Los bancos consultan:
- Central de riesgos del BCU: muestra tus deudas con el sistema financiero y su estado.
- Informes comerciales (Equifax, ClearGest): deudas comerciales, protestos, embargos.
Si aparecés con morosidad, protestos o deudas en ejecución, la solicitud se rechaza en la primera etapa. No hay negociación en este punto.
Qué hacer si tenés problemas de clearing:
- Obtené tu informe (BCU es gratuito una vez al año).
- Identificá deudas pendientes y negociá con los acreedores.
- Una vez pago, el estado en el informe se actualiza a "cancelada con atraso" en pocos días hábiles, pero el antecedente negativo no desaparece: puede seguir visible hasta 3 años (la ley permite hasta 5).
- Tené en cuenta que los bancos van a ver ese historial mientras dure, y pueden rechazar o condicionar el préstamo aunque la deuda esté cancelada.
2) Requisitos de ingresos: cuánto tenés que ganar
No hay un ingreso mínimo común a todos los bancos: cada uno fija el suyo. Lo que miran los bancos es qué parte de tu ingreso se lleva la cuota. A octubre de 2026, en préstamos en UI para vivienda, Santander, Itaú y BTG Pactual (ex HSBC) publican un máximo del 35% y BBVA uno del 30% del ingreso líquido (lo que te queda después de impuestos y aportes). En dólares el tope baja: 20% en Santander e Itaú, 15% en BBVA. El BHU calcula sobre el ingreso disponible, que además descuenta alquileres y cuotas de otros préstamos, con un porcentaje que depende de tu perfil. Scotiabank no publica el suyo.
Esos topes no salen de una ley. El BCU no prohíbe superarlos, pero un crédito para vivienda en pesos o UI cuya cuota, al otorgarse, pase del 35% de los ingresos del núcleo familiar (20% si es en dólares) no puede clasificarse mejor que «deudor con capacidad de pago comprometida».
Cómo se calcula
| Ingreso líquido mensual | Cuota al 25% | Cuota al 30% | Cuota al 35% | Monto aprox. del préstamo (25 años, 5% TEA en UI) |
|---|---|---|---|---|
| $60.000 | $15.000 | $18.000 | $21.000 | ~USD 63.000-88.000 |
| $80.000 | $20.000 | $24.000 | $28.000 | ~USD 84.000-117.000 |
| $120.000 | $30.000 | $36.000 | $42.000 | ~USD 125.000-175.000 |
| $180.000 | $45.000 | $54.000 | $63.000 | ~USD 188.000-263.000 |
Estos montos son orientativos: cuota pura (capital e intereses) en 300 cuotas, sin seguros ni otros cargos, con el dólar a $41,40 (BROU, venta, 17/10/2026). Dependen de la tasa, el plazo, la moneda y si tenés otras deudas activas (que restan capacidad). En el BHU el porcentaje se aplica sobre el ingreso disponible, que suele ser menor que el líquido.
Ingresos que suman
- Sueldo básico + partidas fijas: cuentan al 100%.
- Horas extra, comisiones variables: algunos bancos promedian los últimos 6-12 meses y toman un porcentaje.
- Segundo empleo: cuenta si podés demostrar continuidad (6+ meses).
- Ingreso del cónyuge: se suma si los dos son cotitulares del préstamo. Esto puede duplicar tu capacidad.
- Alquileres u otros ingresos pasivos: algunos bancos los aceptan con documentación respaldatoria.
Ingresos que no suman (o suman poco)
- Ingresos informales sin respaldo fiscal: no cuentan.
- Aguinaldo y salario vacacional: generalmente no se incluyen en el cálculo mensual.
- Ingresos muy recientes (menos de 3 meses): el banco necesita ver continuidad.
Para profundizar en capacidad de endeudamiento con ejemplos detallados:
3) Requisitos de estabilidad laboral
El banco quiere saber que tus ingresos son estables y van a seguir llegando mientras pagás el préstamo. Los criterios varían según tu situación:
Trabajadores dependientes
| Requisito | Qué buscan | Detalle |
|---|---|---|
| Antigüedad mínima | Estabilidad | 1 a 2 años en el empleo actual (varía por banco) |
| Tipo de contrato | Seguridad | Efectivo es ideal. A plazo fijo es más difícil |
| Sector | Riesgo | Sector público y grandes empresas pesan más que emprendimientos nuevos |
| Continuidad | Historial | Si cambiaste de trabajo reciente, algunos bancos piden 6 meses en el puesto nuevo |
Trabajadores independientes
| Requisito | Qué buscan | Detalle |
|---|---|---|
| Antigüedad de la actividad | Estabilidad del negocio | 1 a 3 años de actividad demostrable ante DGI |
| Facturación constante | Ingreso sostenido | Se promedian los últimos 12-24 meses |
| Al día con BPS y DGI | Cumplimiento fiscal | Cualquier deuda con estos organismos es red flag |
| Estados contables | Profesionalismo | Algunos bancos los exigen firmados por contador |
Si sos independiente y estás empezando, la realidad es que vas a necesitar al menos 1 año de historial fiscal antes de poder aplicar. Planificá con tiempo.
Situaciones especiales
- Jubilados: pueden acceder con comprobante de jubilación. El plazo máximo del préstamo queda limitado por la edad.
- Profesionales liberales (médicos, abogados, contadores): algunos bancos tienen líneas específicas con requisitos de antigüedad más flexibles.
- Mixto (dependiente + independiente): se pueden sumar ambos ingresos si los dos están documentados.
4) Documentación completa: checklist por perfil
Acá está todo lo que te van a pedir. Tené estas carpetas armadas antes de ir al banco.
Documentos personales (todos)
- Cédula de identidad vigente (original y copia). Si estás casado, la del cónyuge también.
- Constancia de domicilio (factura de servicio a tu nombre o certificado policial).
- Constancia de estado civil (si aplica: libreta de matrimonio, sentencia de divorcio).
- Declaración jurada de bienes y deudas (formulario del banco, firma ante escribano).
Documentos de ingresos: dependientes
- Últimos 6 recibos de sueldo (algunos bancos piden 3, pero llevá 6 por las dudas).
- Certificado laboral: emitido por la empresa, con cargo, fecha de ingreso, tipo de contrato e ingreso mensual. Que sea reciente (menos de 30 días).
- Historia laboral de BPS: la podés sacar online en bps.gub.uy. Muestra tu historial de aportes.
- Constancia de DGI (certificado único): confirma tu situación fiscal. Gratuito en dgi.gub.uy.
Documentos de ingresos: independientes
- Constancia de inscripción en DGI (RUT activo).
- Certificado único de DGI (al día).
- Últimas 2-3 declaraciones juradas de IRPF o IRAE.
- Estados contables firmados por contador público (últimos 1-2 ejercicios).
- Constancia de estar al día con BPS (aportes patronales).
- Extracto bancario de los últimos 6-12 meses (si el banco lo pide para verificar flujo de fondos).
Documentos del inmueble
Estos los suele gestionar el escribano, pero conviene que sepas qué son:
- Título de propiedad del vendedor (escritura pública).
- Certificado notarial de estudio de títulos (dominio de 20-30 años).
- Certificados de DGI, BPS y Catastro del inmueble.
- Plano registrado en la Dirección Nacional de Catastro.
- Información catastral y padrón.
- Certificado de estar libre de gravámenes, embargos e hipotecas.
- Permiso de construcción y habilitación municipal (si el banco lo requiere).
Tabla resumen: qué necesitás según tu perfil
| Documento | Dependiente | Independiente | Jubilado |
|---|---|---|---|
| Cédula vigente | Sí | Sí | Sí |
| Constancia de domicilio | Sí | Sí | Sí |
| Recibos de sueldo (6) | Sí | - | - |
| Certificado laboral | Sí | - | - |
| Historia laboral BPS | Sí | - | Sí |
| Constancia DGI | Sí | Sí | Sí |
| Declaraciones juradas IRPF/IRAE | - | Sí (2-3) | - |
| Estados contables | - | Sí | - |
| Comprobante de jubilación | - | - | Sí |
| Constancia BPS al día | - | Sí | - |
| Declaración jurada bienes/deudas | Sí | Sí | Sí |
5) Requisitos del inmueble: qué puede hipotecarse
No cualquier propiedad es apta para hipoteca bancaria. El banco protege su garantía, así que mira la propiedad tanto como te mira a vos.
Condiciones básicas
- Padrón individual: no se hipotecan partes de padrones indivisos, fracciones sin subdividir o propiedades con problemas de delimitación.
- Títulos limpios: sin juicios pendientes, embargos, hipotecas previas sin cancelar, inhibiciones del propietario.
- Permisos de construcción en regla: habilitación municipal, final de obra (si corresponde), permiso de habitabilidad.
- Estado habitable: el tasador del banco verifica que la propiedad esté en condiciones. Un inmueble con problemas estructurales graves puede ser rechazado.
- Ubicación: algunos bancos restringen zonas (áreas rurales, zonas inundables, padrones en zonas especiales). Verificá antes de avanzar.
Tipos de inmueble que financian los bancos
| Tipo | Financiable | Observación |
|---|---|---|
| Apartamento con título | Sí | El más común, sin problemas |
| Casa con padrón individual | Sí | Verificar subdivisiones y límites |
| PH (propiedad horizontal) | Sí | Debe tener reglamento de copropiedad inscripto |
| Terreno | Limitado | Algunos bancos financian solo si es para construir (línea construcción) |
| Propiedad en construcción | Depende | Generalmente el desembolso es al final de obra; varía por banco |
| Propiedad rural | Limitado | Pocos bancos, condiciones especiales |
| Padrón indiviso | No | No hipotecable en la práctica |
Si estás comprando en un edificio en construcción, los requisitos cambian:
6) Porcentaje de financiamiento y ahorro previo
Los bancos no financian el 100% del valor. Necesitás capital propio.
| Institución | Financiamiento máximo | Capital propio mínimo | Condición |
|---|---|---|---|
| BHU | Hasta 90% (95% con FGCH) | 10% (5% con FGCH) | Con ahorro previo en BHU (plan de ahorro); hasta 95% con el FGCH si el ingreso líquido del núcleo no supera 100 UR |
| BHU (sin ahorro previo) | Hasta 80% | 20% | Según producto y perfil |
| Bancos privados | 80-90% (1a vivienda; hasta 95% en Santander para colectivos específicos) | 5-20% | Sobre valor de tasación, no de venta |
Punto clave: el porcentaje se calcula sobre el valor de tasación del banco, no sobre el precio de venta. Si el banco tasa por debajo del precio, la diferencia sale de tu bolsillo. Antes de hacer una oferta, conviene comparar el precio pedido con los valores de mercado por barrio del Índice INGAR.
Además del capital propio para la compra, necesitás reservar entre un 10% y un 13% adicional para gastos de cierre (escribanía, ITP, comisión inmobiliaria, seguros, tasación). Detalle completo:
7) Seguros obligatorios
Para obtener el préstamo, el banco te exige contratar y mantener activos durante toda la vida del crédito:
- Seguro de incendio: cubre el inmueble hipotecado contra incendio y riesgos asociados. Es la garantía del banco.
- Seguro de vida deudor: si fallecés, el seguro cancela el saldo del préstamo. Protege a tu familia de heredar la deuda.
Algunos bancos permiten contratarlos con la aseguradora que prefieras; otros te obligan a usar su propia aseguradora. Preguntá antes de firmar, porque los costos varían.
El costo de estos seguros se suma a la cuota mensual (o se cobra por separado). Incluilo en tu presupuesto: puede representar entre un 0,5% y un 1,5% anual sobre el saldo del préstamo.
8) Qué hacer si no cumplís algún requisito
No cumplir hoy no significa no cumplir nunca. Tabla de soluciones:
| Problema | Solución | Tiempo estimado |
|---|---|---|
| Clearing sucio | Negociar deudas, pagar y esperar la actualización del informe (el antecedente sigue visible hasta 3 años) | Meses a 3 años |
| Poca antigüedad laboral | Esperar a cumplir 1-2 años en el puesto | Meses a 1 año |
| Ingresos insuficientes | Sumar cónyuge como cotitular, o esperar aumento | Variable |
| Sin ahorro previo | Iniciar plan de ahorro BHU o ahorrar 5-20% del precio | 1-3 años |
| Independiente reciente | Acumular 1-3 años de historial fiscal ante DGI | 1-3 años |
| Propiedad con problemas de título | Resolver con escribano antes de avanzar (o buscar otro inmueble) | Variable |
| Edad límite | Reducir plazo del préstamo (cuota más alta pero aceptable para el banco) | Inmediato |
9) Diferencias entre BHU y bancos privados en requisitos
| Criterio | BHU | Bancos privados |
|---|---|---|
| Ahorro previo | Tiene plan propio, permite mayor financiamiento | No suelen tener plan de ahorro |
| Porcentaje máx. | Hasta 80% (90% con ahorro, 95% con FGCH, 100% Soñado) | 80-90% según banco (hasta 95% en Santander) |
| Tasa referencia | Desde 3,75% TEA en UI (Podés Comprar, compra y construcción) / 4,50% TEA (Préstamo Soñado) | Variable, generalmente más alta |
| Flexibilidad de ingresos | Más rígido en requisitos documentales | Algunos son más flexibles con independientes |
| Velocidad de aprobación | Suele ser más lento | Puede ser más ágil |
| Cuenta sueldo | No siempre exige | Muchos la exigen |
| Tipo de inmueble | Amplio, incluyendo primera vivienda | Varía, algunos restringen zonas |
Para ver la comparativa completa de tasas, plazos y condiciones:
10) Checklist final antes de ir al banco
Antes de pedir turno o entrar a una sucursal, verificá todo esto:
- [ ] Clearing limpio (sin deudas morosas ni protestos activos).
- [ ] Cédula vigente (y del cónyuge si aplica).
- [ ] 6 recibos de sueldo o 2-3 declaraciones juradas DGI (según tu caso).
- [ ] Certificado laboral actualizado (menos de 30 días).
- [ ] Constancia de DGI (certificado único).
- [ ] Historia laboral BPS (descargala online).
- [ ] Calculaste tu cuota máxima con el porcentaje y el ingreso que toma tu banco.
- [ ] Tenés al menos 5-20% del valor del inmueble ahorrado (según banco).
- [ ] Reservaste un 10-13% adicional para gastos de cierre.
- [ ] Si sos independiente: estados contables firmados y BPS al día.
- [ ] Si compraste propiedad: pediste estudio de títulos al escribano.
Si todos los casilleros están, estás listo para arrancar. El proceso paso a paso está acá:
Fuentes
- BHU - Banco Hipotecario del Uruguay (requisitos y productos): https://www.bhu.com.uy/
- BCU - Banco Central del Uruguay (central de riesgos crediticios): https://www.bcu.gub.uy/
- DGI - Dirección General Impositiva (certificado único, consultas fiscales): https://www.dgi.gub.uy/
- BPS - Banco de Previsión Social (historia laboral, aportes): https://www.bps.gub.uy/
- Asociación de Escribanos del Uruguay: https://www.aeu.org.uy/
¿Estás pensando en un préstamo hipotecario? Calculá tu cuota y el ingreso mínimo en los principales bancos con la calculadora de crédito hipotecario, o escribinos por WhatsApp.
Artículos relacionados
- Guía completa: cómo obtener un préstamo hipotecario en Uruguay
- Comparativa de bancos 2026: tasas y condiciones para tu hipoteca
- ¿Cuánto puedo pedir prestado según mi salario?
- Gastos ocultos al comprar con préstamo: escribanía, tasación y seguros
- Subsidios y beneficios para primera vivienda en Uruguay
