Comprar en construcción en Uruguay (2026): checklist y contrato

INGAR · 2026-02-14 · Obra nueva

Resumen

Comprar un apartamento en construcción en Uruguay puede ser una de las mejores decisiones financieras que tomes — o una de las peores. La diferencia no está en el proyecto: está en cómo firmás, qué documentos exigís y cuánto entendés del contrato antes de poner un peso.

Este artículo no es un listado genérico. Es una guía práctica, con base legal uruguaya, para que puedas evaluar un proyecto en obra, entender qué te protege y qué no, y negociar desde una posición informada. Hablamos de la Ley 8.733, de fideicomisos, de la memoria descriptiva, de la responsabilidad decenal y de qué hacer si el desarrollador se atrasa — o desaparece.

La regla central: no compres por renders. Comprá con promesa inscrita, memoria firmada y asesoramiento profesional.

Si todavía estás decidiendo entre comprar en pozo, en obra o terminado, empezá por acá:

En pozo, en construcción y terminado: no es lo mismo

Antes de meternos en el checklist, aclaremos tres conceptos que muchas veces se usan como sinónimos pero implican riesgos muy distintos:

En pozo (pre-construcción): el proyecto existe en planos, tiene permiso de construcción y se está vendiendo, pero la obra todavía no arrancó o está en etapa de excavación. Comprás más barato (típicamente un 15-30% menos que el precio final), pero asumís más riesgo: la obra podría retrasarse, modificarse o incluso no ejecutarse.
En construcción: la obra ya está en marcha. Podés ver avance real, estructura levantada, y el desarrollador ya demostró capacidad de ejecución. El precio suele estar entre un 5-15% por debajo del valor terminado. Es el punto medio entre descuento y certeza.
Terminado: la unidad existe, podés recorrerla, verificar terminaciones y escriturar de inmediato. No hay riesgo de atraso ni de cambios, pero pagás el precio completo.

Este artículo se enfoca en las compras durante la construcción, donde ya hay obra en ejecución pero la unidad todavía no está terminada. Es el escenario donde más documentos necesitás revisar y donde el contrato juega un papel determinante.

Fideicomiso vs. promesa directa: dos mundos legales distintos

En Uruguay, cuando comprás en construcción, la operación se estructura de una de dos formas principales. Entender la diferencia es crítico, porque afecta directamente tu nivel de protección.

Fideicomiso (Ley 17.703)

Un fideicomiso inmobiliario separa los fondos del proyecto en un patrimonio independiente, administrado por un fiduciario profesional (generalmente una institución financiera). Los bienes fideicomitidos no forman parte del patrimonio personal del desarrollador ni del fiduciario.

Esto significa que:

Si el desarrollador quiebra, los fondos aportados al fideicomiso no pueden ser ejecutados por sus acreedores. El artículo 6 de la Ley 17.703 establece que los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio de afectación, separado e independiente.
Si el fiduciario quiebra, tampoco se ven afectados los bienes del fideicomiso. Están blindados legalmente.
Tenés acceso a información sobre el avance de obra y el uso de los fondos. El fideicomiso al costo, específicamente, te da visibilidad completa sobre a dónde va cada peso.

Los fideicomisos al costo suelen resultar entre un 15 y 20% más económicos que comprar una unidad terminada al desarrollador, justamente porque no hay margen de ganancia del promotor incorporado en el precio: pagás el costo real de construcción más los gastos de estructura.

Promesa de compraventa directa con el desarrollador

Acá comprás directamente a una empresa (sea SA, SRL o persona física) que es la titular del terreno y construye. No hay patrimonio separado: tus pagos van al patrimonio general de la empresa.

La protección depende de un instrumento clave: la inscripción de la promesa de compraventa bajo la Ley 8.733.

La Ley 8.733: tu escudo legal (si la usás bien)

La Ley 8.733 de Promesas de Enajenación de Inmuebles a Plazos, vigente desde 1931, es probablemente la norma más importante para quien compra en construcción fuera de un fideicomiso. Y la más subestimada.

Qué hace la inscripción

Cuando la promesa de compraventa se inscribe en el Registro de la Propiedad (Sección de Promesas), se produce un efecto jurídico transformador: el comprador adquiere un derecho real sobre el inmueble. Esto significa que:

Prevalecés sobre ventas posteriores. Si el desarrollador vende la misma unidad a otra persona después de tu inscripción, tu derecho es preferente. La segunda venta no puede perjudicarte.
Prevalecés sobre embargos posteriores. Si un acreedor del desarrollador embarga el inmueble después de tu inscripción, tu promesa inscrita tiene prioridad.
En caso de concurso o quiebra del desarrollador, no sos un acreedor quirografario más. Tenés un derecho real sobre esa unidad específica. Podés reclamar la entrega del inmueble (o tu participación sobre él) con preferencia sobre los acreedores comunes.
Si el desarrollador se resiste a escriturar, podés solicitar la ejecución forzada específica: un juez ordena la transferencia de dominio en nombre del vendedor.

Sin inscripción: acreedor común

Si tu promesa no está inscrita, tenés un contrato válido entre las partes, pero sin oponibilidad frente a terceros. Si el desarrollador quiebra, entrás en la masa de acreedores quirografarios — es decir, cobrás al final, si sobra algo. Y en la práctica, en un concurso de acreedores de una constructora, rara vez sobra.

Este es el riesgo más grande y más evitable de toda la operación. La inscripción tiene un costo mínimo (derechos registrales y honorarios del escribano) y una protección enorme. No hay excusa para no hacerla.

Requisitos para inscribir

Para que la promesa sea inscribible, debe cumplir con los requisitos de la Ley 8.733:

Otorgarse por escritura pública o documento privado con firmas certificadas por escribano público.
Contener la individualización del inmueble (padrón, ubicación, superficie, unidad).
Definir el precio y la forma de pago (cuotas, plazos, moneda).
Incluir las condiciones del contrato (plazos de entrega, obligaciones de las partes).

Pregunta clave al desarrollador: "¿La promesa se inscribe en el Registro?" Si la respuesta es evasiva, es una red flag seria.

Investigar al desarrollador: no confíes solo en el marketing

Antes de firmar cualquier cosa, hacé tu propia investigación. Un brochure bonito y un showroom impecable no garantizan que la obra se termine. Esto es lo que tenés que verificar:

Track record

Obras entregadas anteriores. Pedí dirección y nombre de proyectos anteriores. Idealmente, visitá alguno. Hablá con compradores de proyectos anteriores si podés — la información más valiosa viene de quienes ya pasaron por la experiencia.
Plazos reales vs. plazos prometidos. ¿Sus proyectos anteriores se entregaron en fecha? ¿Con cuánto atraso? Un atraso de 3-6 meses es bastante común en construcción; un atraso de 18 meses es una señal de problemas.
Calidad de terminaciones. Visitá un edificio entregado hace 2-3 años. Ahí se ven las decisiones de calidad: cómo envejecieron los materiales, si hay filtraciones, si los espacios comunes están bien mantenidos.

Salud financiera

Consultá el Registro de Actos Personales para verificar si el desarrollador tiene embargos o inhibiciones.
Certificado de BPS y DGI al día. Si el desarrollador tiene deudas con BPS o DGI, es una señal de estrés financiero.
Estructura societaria. ¿Es una SA con trayectoria o una sociedad creada específicamente para este proyecto? Esto último no es necesariamente malo (es práctica habitual), pero conviene saber quiénes están detrás.

Situación legal del terreno

Titularidad. ¿Quién es el titular registral del terreno? ¿Es el desarrollador, un fideicomiso, una sociedad relacionada?
Gravámenes. ¿Hay hipotecas sobre el terreno? Muchos proyectos se financian con crédito bancario garantizado con hipoteca sobre el terreno, lo cual es normal — pero necesitás saber que esa hipoteca se levanta o se parcela antes de que te escrituren.
Permisos. Permiso de construcción otorgado por la intendencia, aprobación de planos, habilitación ambiental si corresponde.

La memoria descriptiva: el documento más subestimado

La memoria descriptiva (o memoria constructiva) es el documento técnico que define exactamente qué se va a construir y con qué materiales. No es el folleto comercial. No es "pisos de primera calidad" ni "terminaciones premium". Es un documento técnico con especificaciones concretas.

Qué debe contener una memoria descriptiva seria

Estructura: tipo de cimentación, estructura portante (hormigón armado, steel framing, etc.), losas, muros.
Cerramientos exteriores: tipo de mampostería, aislación térmica e hidrófuga, revoque exterior.
Aberturas: material (aluminio, PVC, madera), tipo de vidrio (simple, DVH), herrajes, color/terminación. Si dice "DVH", que especifique espesor (4+9+4 no es lo mismo que 6+12+6).
Pisos: material por ambiente (porcelanato, cerámico, vinílico, etc.), formato, marca o línea de referencia.
Revestimientos: azulejos en baños y cocina (altura, material, formato), pintura (tipo y cantidad de manos).
Instalación eléctrica: cantidad de puntos por ambiente, tipo de cableado, tablero, llaves térmicas, disyuntor diferencial. Puntos de datos y TV si se incluyen.
Instalación sanitaria: tipo de cañería (PPR, PVC), griferías (marca/línea), artefactos sanitarios (marca/línea), calefón o termotanque (capacidad, marca).
Climatización: ¿incluye equipos de aire acondicionado o solo preinstalación? Si es preinstalación, ¿de qué tipo (cañería de cobre, desagüe, alimentación eléctrica)? Esto importa porque la preinstalación puede costar USD 200 por punto, pero el equipo USD 800-1.200 adicionales.
Ascensores: marca, cantidad, capacidad, velocidad.
Espacios comunes: terminaciones de hall, pasillos, azotea, garaje. Equipamiento incluido (cámaras, portero eléctrico/video, generador de emergencia, bombas).

Red flags en la memoria

"O similar" sin especificar el estándar de calidad. "Porcelanato marca X o similar" debería incluir al menos la gama (primera calidad, formato, PEI).
Sin versión ni fecha. La memoria debe estar firmada por el profesional responsable y tener número de versión. Si cambia, tenés que recibir la nueva versión y aprobar los cambios.
Ambigüedad en la climatización. "Se prevé climatización" puede significar cualquier cosa desde un split instalado hasta una perforación en la pared.
Sin especificación de artefactos sanitarios. La diferencia entre un inodoro de USD 80 y uno de USD 300 se siente todos los días.

Plan de pagos: estructuras típicas y qué negociar

En Uruguay, los planes de pago para compras en construcción siguen patrones bastante estandarizados, aunque hay variaciones según el desarrollador y el estado de avance de la obra.

Estructuras habituales

Estructura	Descripción	Cuándo se usa
30/70	30% durante la construcción (en cuotas mensuales o contra hitos), 70% contra entrega	La más común. El 70% final generalmente requiere financiación bancaria o capital propio
50/50	50% en cuotas durante la obra, 50% contra entrega	Proyectos más avanzados o desarrolladores que necesitan mayor cash flow durante obra
Cuotas mensuales	El 100% se paga en cuotas durante la obra (24-36 meses), sin pago final grande	Más frecuente en fideicomisos al costo
Señal + hitos	Anticipo del 20-40%, luego pagos contra avance (estructura, techado, terminaciones, entrega)	Proyectos donde el comprador quiere vincular sus pagos al avance real

Puntos a verificar en el plan de pagos

Moneda. ¿Se paga en dólares o en pesos? Si es en UI (Unidades Indexadas), entendé cómo funciona el ajuste y hacé las proyecciones.
Ajuste de precio. ¿El precio es fijo en dólares o se ajusta por algún índice? Algunos contratos incluyen ajuste por ICC (Índice de Costo de la Construcción, publicado mensualmente por el INE). Si hay ajuste, exigí que el contrato defina: índice exacto, fórmula de cálculo, frecuencia y tope máximo.
Mora. ¿Qué pasa si te atrasás en una cuota? ¿Hay interés moratorio? ¿Cuánto? ¿Hay rescisión automática por mora o te dan un plazo de gracia?
Rescisión por el comprador. ¿Podés salir del contrato? ¿Con qué penalidad? Algunos contratos prevén la retención del 10-20% de lo pagado como cláusula penal.

Cláusulas clave del contrato: dónde mirar y qué exigir

Esto no reemplaza el asesoramiento de tu escribano. Pero sí te dice dónde poner el foco cuando revises el contrato (o cuando le pidas al escribano que lo revise).

Plazo de entrega y tolerancias

Fecha de entrega. Debe ser una fecha concreta (o un plazo desde un hito definido), no "aproximadamente" ni "estimativamente". "Diciembre 2027" es aceptable; "segundo semestre de 2027" es más vago; "cuando se termine la obra" no es un plazo.
Tolerancia. Es habitual que el contrato contemple una tolerancia de 90-180 días. Esto es razonable si está acotada. Una tolerancia de 365 días ya es excesiva.
Qué significa "entrega". ¿Es la entrega de llaves? ¿O es la habilitación municipal para habitar (habilitación de la Intendencia)? ¿Incluye el alta de servicios (UTE, OSE, Antel)? Definilo por escrito.

Penalidades por atraso

¿Hay penalidad para el desarrollador si se atrasa? Debería haberla. Una cláusula razonable establece un monto (porcentaje del precio o valor fijo mensual) por cada mes de atraso más allá de la tolerancia.
Simetría. Si vos pagás interés moratorio por atrasarte en una cuota, el desarrollador debería pagar una compensación equivalente por atrasarse en la entrega. Muchos contratos son asimétricos: penalizan al comprador y no al desarrollador. Esto es negociable.
Rescisión por atraso excesivo. Si el atraso supera un límite (por ejemplo, 12 meses), deberías tener derecho a rescindir con devolución total de lo pagado más una compensación. Verificá que el contrato lo contemple.

Cambios durante la construcción

Cambios que el desarrollador puede hacer sin tu consentimiento. Es razonable que pueda hacer ajustes menores (por ejemplo, cambiar una marca de cerámica por otra de calidad equivalente si hay problemas de stock). Pero debe estar definido qué es "menor" y qué es "equivalente".
Cambios que requieren tu aprobación. Cualquier cambio en metraje, layout, calidad de terminaciones o especificaciones de la memoria debería requerir consentimiento escrito del comprador.
Cambios en superficies. Es habitual una tolerancia del 2-3% en superficie. Si la variación es mayor, debería ajustarse el precio proporcionalmente — tanto si es más grande como si es más chica.

Qué incluye el precio (y qué no)

Esto genera muchos conflictos post-entrega. Verificá expresamente:

¿El garaje está incluido o se paga aparte? ¿Y el box de guardado?
¿Los equipos de aire acondicionado están incluidos o solo la preinstalación?
¿Cortinas o blackouts incluidos?
¿El IVA está incluido en el precio o se suma?
¿Los gastos de escrituración corren por cuenta del comprador?
¿Hay que pagar conexión a UTE, OSE, fibra óptica por separado?
¿Los gastos comunes se empiezan a pagar desde la entrega o desde la escrituración?

Vivienda promovida: beneficios concretos en obra nueva

Si el proyecto tiene declaratoria de vivienda promovida bajo la Ley 18.795, accedés a beneficios fiscales significativos. Desde 2011, este régimen impulsó más de 60.000 viviendas en Uruguay, y sigue vigente en 2026.

Beneficios principales para el comprador

Beneficio	Detalle	Plazo
Exoneración de ITP	100% del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales en la primera venta. Te ahorrás el 2% del valor real	Primera venta dentro de los 10 años de finalizada la obra
Exoneración de IRPF/IRAE sobre alquileres	100% del impuesto a la renta sobre alquileres generados por la unidad	10 años desde la finalización de la obra
Exoneración de Impuesto al Patrimonio	100% del impuesto al patrimonio sobre la unidad	10 años desde la finalización de la obra
Exoneración de IRPF/IRAE en primera enajenación	100% del impuesto a la renta por la ganancia en la primera venta de la unidad	10 años desde la finalización de la obra

Ojo: estos beneficios aplican solo si el proyecto tiene la declaratoria de vivienda promovida otorgada por la ANV (Agencia Nacional de Vivienda). No alcanza con que el desarrollador diga "va a ser vivienda promovida" — la declaratoria tiene que estar emitida. Pedí el número de resolución.

Si estás evaluando comprar para invertir, estos beneficios cambian completamente la ecuación de rentabilidad. Profundizamos en:

El certificado de BPS de obra: no es opcional

Toda obra de construcción en Uruguay debe estar inscrita ante BPS (Banco de Previsión Social). El desarrollador tiene que registrar la obra dentro de los 10 días previos al inicio o hasta 48 horas hábiles después del comienzo.

¿Por qué te importa como comprador?

Sin certificado de BPS al día, no se puede escriturar. Si el desarrollador tiene deuda con BPS por la obra, la escritura queda trabada. Esto es uno de los motivos más frecuentes de demora entre "entrega de llaves" y "escrituración".
El certificado acredita que no hay deudas pendientes ni irregularidades vinculadas a la obra. Es condición necesaria para vender, hipotecar o transferir la propiedad.
El Aporte Unificado de la Construcción (AUC) incluye contribuciones patronales, personales, Seguro Nacional de Salud y BSE, con una alícuota del 71,4% sobre la nómina. Si el desarrollador no pagó esto, el problema se transfiere al inmueble.

Pregunta al desarrollador: "¿La obra está inscrita en BPS? ¿Me podés mostrar el último certificado?" Es un indicador indirecto de la seriedad y solvencia del desarrollador.

Si el desarrollador quiebra: escenarios reales

No es un escenario improbable. En los últimos años ha habido casos de empresas constructoras uruguayas que entraron en concurso de acreedores con obras en ejecución. Lo que pasa con tu inversión depende directamente de la estructura legal que hayas elegido.

Escenario 1: Fideicomiso (Ley 17.703)

Mejor escenario posible. Los bienes del fideicomiso son un patrimonio separado. Si el desarrollador (fideicomitente) quiebra, sus acreedores personales no pueden tocar los fondos del fideicomiso. La obra puede continuar con otro constructor si el fiduciario así lo decide, o los activos se distribuyen entre los beneficiarios. Tu dinero nunca estuvo "mezclado" con el patrimonio del desarrollador.

Escenario 2: Promesa inscrita (Ley 8.733)

Escenario protegido, pero más complejo. Tu derecho real sobre la unidad prevalece sobre los acreedores quirografarios. En caso de concurso, podés reclamar la entrega del inmueble (si la obra se terminó o puede terminarse) o al menos tenés una posición preferente. El juez del concurso puede ordenar la escrituración a tu favor. No es automático ni rápido, pero tu posición es sustancialmente mejor que la del acreedor común.

Escenario 3: Promesa no inscrita o contrato informal

Peor escenario. Entrás en la masa de acreedores quirografarios, con el mismo rango que un proveedor que le vendió ladrillos a crédito. En un concurso de una constructora, los acreedores con garantía real (bancos con hipoteca) cobran primero, después BPS y DGI, y lo que queda — si queda — se reparte entre los quirografarios a prorrata. Las posibilidades de recuperar el 100% de lo pagado son muy bajas.

Conclusión práctica: si comprás fuera de un fideicomiso, la inscripción de la promesa bajo la Ley 8.733 no es un "nice to have" — es la diferencia entre perder todo y tener una salida legal viable.

Garantías y vicios ocultos: tus derechos según la ley uruguaya

Uruguay reformó sustancialmente el régimen de garantías en construcción con la Ley 19.726, que modificó el artículo 1844 del Código Civil. El viejo régimen tenía un único plazo de 10 años; el nuevo establece tres plazos escalonados según la gravedad del defecto.

Plazos de responsabilidad (desde la recepción de la obra)

Tipo de defecto	Plazo	Ejemplos
Ruina estructural o funcional	10 años	Fallas en cimientos, estructura portante, filtraciones graves que comprometan habitabilidad, defectos que hagan la unidad impropia para su uso
Defectos importantes no estructurales	5 años	Problemas en instalaciones sanitarias o eléctricas, impermeabilización deficiente, aislación térmica insuficiente
Terminaciones y acabados	2 años	Pintura que se descascara, cerámicos fisurados, herrajes defectuosos, carpinterías que no ajustan

Prescripción de la acción

Una vez que el defecto se manifiesta (dentro de los plazos anteriores), tenés 4 años para iniciar la acción judicial. Es decir, si a los 9 años aparece una fisura estructural, tenés hasta el año 13 para reclamar.

¿Quién responde?

La responsabilidad recae sobre el constructor y el profesional director de obra (arquitecto o ingeniero). En la práctica, si compraste al desarrollador, tu reclamo contractual es contra él, y él después podrá repetir contra el constructor o el profesional según corresponda.

Vicios ocultos en la compraventa (Código Civil)

Más allá de la responsabilidad decenal, las normas generales del Código Civil sobre vicios ocultos también aplican. El vendedor responde por los vicios que hacen la cosa impropia para su uso o que disminuyen su valor de forma significativa, siempre que el comprador no los hubiera conocido al momento de la compra.

Importante: documentá todo desde el día de la entrega. Fotos con fecha, mails al desarrollador, notas en el acta de entrega. La prueba es fundamental si algún día necesitás reclamar.

Checklist por etapa: qué pedir, qué validar y qué evitar

Etapa	Qué pedir	Qué validar	Red flags
Antes de reservar	Memoria descriptiva con versión y firma, planos de la unidad con medidas, plan de pagos detallado, antecedentes del desarrollador	Que el precio incluya lo que decís que incluye. Que el terreno esté libre de gravámenes o con hipoteca que se levante. Permiso de construcción otorgado	"Después te pasamos la memoria". No quieren darte la lista de obras anteriores. Presión para reservar ya
Reserva / seña	Condiciones por escrito, plazo de vigencia, condición de que es sujeto a revisión profesional	Que la seña sea reembolsable si no se llega a acuerdo en el contrato. Que el monto sea razonable (2-5% del precio)	Seña no reembolsable por montos altos. Plazos de 48 horas para decidir. No permiten que tu escribano revise
Contrato / promesa	Promesa con todas las cláusulas (atraso, cambios, rescisión, entrega, garantías). Inscripción bajo Ley 8.733	Que tu escribano la revise antes de firmar. Simetría en penalidades. Tolerancia razonable. Memoria anexada y firmada	Penalidades solo para el comprador. Tolerancia de más de 6 meses. No quieren inscribir la promesa. Cláusulas de ajuste sin tope
Durante la obra	Reportes de avance (fotos, porcentaje completado), cronograma actualizado, comprobantes de pagos al día	Que los pagos se correlacionen con avance real. Que no haya cambios no comunicados	Meses sin información. Pedidos de pagos adelantados sin justificación. Cambio de contratista sin aviso
Pre-entrega	Checklist de terminaciones para recorrer la unidad, certificado de BPS de obra, habilitación municipal	Que todas las instalaciones funcionen. Que las terminaciones coincidan con la memoria	Apuro por firmar acta sin recorrer. "Los detalles se arreglan después". No te dejan entrar hasta firmar
Entrega	Acta de entrega detallada con lista de pendientes, plazo de corrección, manuales de equipos, garantías de proveedores	Que la unidad sea habitable. Que las llaves funcionen. Que servicios estén dados de alta	"Aceptalo así y después vemos". No quieren firmar lista de pendientes. Te cobran gastos comunes desde antes de que puedas mudarte

La inspección final: qué revisar antes de aceptar la entrega

El día de la entrega no es una formalidad. Es tu última oportunidad de documentar problemas antes de que la responsabilidad se vuelva más difusa. Idealmente, hacé dos recorridos: uno con luz natural y otro con las luces de la unidad.

Checklist de inspección

Estructura y muros:

Verificá que no haya fisuras en paredes, especialmente en esquinas de aberturas y encuentros de muros.
Chequeá que las paredes estén aplomadas (podés usar el nivel del celular como referencia básica).
Revisá si hay manchas de humedad, particularmente en techos, debajo de ventanas y en paredes que dan al exterior.

Aberturas:

Abrí y cerrá todas las ventanas y puertas. Deben deslizar sin trabarse y cerrar herméticamente.
Verificá cerraduras (que funcione la llave) y manijas.
En ventanas corredizas, revisá que los burletes estén colocados y que no entre agua (si llovió recientemente, mejor).

Pisos:

Caminá toda la superficie. Los cerámicos o porcelanatos no deben sonar "huecos" al golpearlos (indica que están despegados del contrapiso).
Verificá que las juntas estén completas y que no haya piezas fisuradas o con bordes saltados.
Chequeá el nivel general: una pelota de tenis no debería rodar sola hacia un lado.

Instalación sanitaria:

Abrí todas las canillas y dejá correr el agua. Verificá presión y temperatura (si hay agua caliente instalada).
Activá todas las descargas (inodoro, bidet). Verificá que no haya pérdidas en las conexiones.
Revisá debajo de la bacha de cocina y del lavatorio del baño: ¿hay humedad? ¿Las conexiones están firmes?
Verificá que los desagües de piso funcionen (volcá agua y observá que drene correctamente).

Instalación eléctrica:

Probá todos los interruptores y enchufes (llevá un cargador de celular como tester básico).
Verificá que el tablero eléctrico esté correctamente identificado (qué llave corresponde a qué circuito).
Probá el disyuntor diferencial: debería cortar al presionar el botón de test.

Terminaciones:

Revisá la pintura con luz rasante (una linterna lateral muestra imperfecciones que la luz cenital oculta).
Verificá que los zócalos estén rectos y bien adheridos.
Chequeá mesadas de cocina y baño: ¿están niveladas? ¿Los bordes están pulidos? ¿El sellado contra la pared es continuo?

Todo lo que encuentres, anotalo en el acta. Si hay pendientes, que queden por escrito con fecha de resolución comprometida. No firmes un acta de conformidad si hay temas sin resolver — firmá un acta de entrega con observaciones.

12 preguntas que hacerle al desarrollador antes de firmar

¿Cuál es la modalidad legal: fideicomiso, promesa directa, boleto? ¿Quién es el titular del terreno?
¿La promesa se inscribe en el Registro bajo la Ley 8.733?
¿Cuál es la fecha de entrega comprometida y qué tolerancia tiene el contrato?
¿Qué penalidad hay para el desarrollador en caso de atraso más allá de la tolerancia?
¿Qué incluye exactamente el precio? (garaje, box, equipos AA, conexiones, IVA)
¿Puedo ver la memoria descriptiva firmada y versionada?
¿Qué pasa si se cambian materiales o especificaciones durante la obra?
¿Cuáles son las obras entregadas anteriores y puedo visitarlas?
¿La obra está inscrita en BPS y al día?
¿El proyecto tiene declaratoria de vivienda promovida (Ley 18.795)?
¿Quién será el administrador del edificio y cuáles son los gastos comunes estimados?
¿En qué casos puedo rescindir y con qué costo?

Si alguna respuesta es evasiva, imprecisa o te dicen "eso se ve después", es información en sí misma.

Resumen práctico: las 5 cosas que no podés negociar

Hay aspectos del proceso donde conviene ser flexible (el color de la cerámica, la marca del calefón) y otros donde no. Estos cinco no son negociables:

Inscripción de la promesa en el Registro (si comprás fuera de fideicomiso). Sin inscripción, tu inversión depende de la buena voluntad del desarrollador.
Revisión del contrato por tu escribano antes de firmar. No el escribano del desarrollador — el tuyo.
Memoria descriptiva firmada y versionada como anexo del contrato. Lo que no está escrito no existe.
Cláusula de atraso con penalidad para el desarrollador. Si vos pagás mora, ellos también.
Acta de entrega con lista de pendientes. No aceptes la unidad sin documentar los defectos.

Comprar en construcción en Uruguay puede ser una excelente operación: accedés a precios más bajos, elegís la unidad que querés, y si es vivienda promovida, los beneficios fiscales mejoran la ecuación. Pero la diferencia entre una buena compra y un dolor de cabeza está en los documentos, el contrato y la inscripción. Invertí en asesoramiento profesional antes de firmar — es el gasto más rentable de toda la operación.

Fuentes

Ley 8.733 — Promesas de Enajenación de Inmuebles a Plazos: IMPO
Ley 17.703 — Fideicomiso: IMPO
Ley 18.795 — Vivienda de Interés Social (Vivienda Promovida): IMPO
Ley 19.726 — Responsabilidad Decenal (reforma art. 1844 Código Civil): Guyer & Regules
Ley 18.387 — Concursos (Declaración Judicial de Concurso y Reorganización Empresarial): IMPO
BPS — Régimen Construcción y registro de obras: BPS
Agencia Nacional de Vivienda — Ley de Viviendas Promovidas: ANV
INE — Índice de Costo de la Construcción (ICC): INE
Asociación de Escribanos del Uruguay: AEU
Código Civil N° 16.603 — Art. 1844 (responsabilidad decenal): IMPO