Studio vs 2 quartos para investir (Uruguai 2026)

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Studio vs 2 quartos para investir (Uruguai 2026)

Resumo executivo

Studio ou 2 quartos: essa é a pergunta que mais nos fazem os investidores que chegam à INGAR com capital para um primeiro (ou segundo) imóvel em Montevideo. A resposta curta é que depende do seu perfil. A resposta longa —com números, vacância real, condomínio e cenários comparados— ocupa as próximas 2.500 palavras.

O que você vai encontrar aqui:

  1. Preços de entrada reais para cada tipologia em 2026.
  2. Rentabilidade bruta vs. líquida: por que a diferença importa mais do que você pensa.
  3. Vacância, rotatividade e perfil de inquilino: o custo oculto do studio.
  4. O argumento de "2 studios vs. 1 de dois quartos" com o mesmo capital.
  5. A variável demográfica: domicílios cada vez menores, mas haverá mais demanda por studios?
  6. O risco de revenda em um mercado saturado.
  7. Conclusão: quando cada tipologia vence de acordo com o seu perfil de investidor.

Antes de entrarmos na comparação, tenha clareza sobre:

1. Preços de entrada: quanto capital você precisa

Vamos falar de dinheiro. As faixas de preço de compra em Montevideo no início de 2026, para unidades usadas em bom estado ou vivienda promovida recente, são as seguintes:

Tipologia Faixa de preço (USD) Média orientativa (USD) Área típica
Studio 70.000 – 130.000 ~95.000 25 – 38 m²
2 quartos 150.000 – 260.000 ~195.000 55 – 80 m²

Segundo dados da Agencia Nacional de Vivienda (ANV), o preço médio dos studios em vivienda promovida ficou em USD 92.208 no ano móvel encerrado em agosto de 2025, com um preço por metro quadrado construído de USD 2.349. No segmento não promovido e em zonas premium como Pocitos ou Punta Carretas, os studios sobem com folga para USD 110.000–130.000.

Para os 2 quartos, a faixa é mais ampla. Em Cordón ou Parque Rodó, você encontra unidades entre USD 150.000–170.000; em Pocitos Nuevo ou Buceo, USD 200.000–250.000; em Carrasco ou Punta Gorda, acima de USD 260.000.

Dado-chave: um 2 quartos custa, em média, o dobro de um studio. Esse é o ponto de partida de toda a análise que vem a seguir.

2. Rentabilidade bruta: o studio vence no papel

Se você pega uma calculadora e divide o aluguel anual pelo preço de compra, o studio ganha quase sempre. Os números típicos em 2026:

Variável Studio 2 quartos
Preço de compra USD 95.000 USD 195.000
Aluguel mensal $ 23.000 (~USD 495) $ 39.000 (~USD 840)
Aluguel anual USD 5.940 USD 10.080
Rentabilidade bruta 6,3% 5,2%

O studio rende entre 6,0% e 7,5% bruto dependendo do bairro e da qualidade da unidade. O 2 quartos costuma ficar entre 4,8% e 5,8%. Isso é consistente com os dados publicados pela InfoCasas em seus relatórios semestrais e com o estudo do IEEM (Centro de Investigaciones Grant Thornton) que analisou a rentabilidade por tipologia e bairro com base em dados do Mercado Libre.

Até aqui, o studio parece a opção óbvia. Porém, a rentabilidade bruta é apenas o ponto de partida —não o destino.

3. Vacância e rotatividade: onde o studio perde terreno

A rentabilidade bruta pressupõe 12 meses de aluguel recebido por ano. Na realidade, isso não acontece. Você tem vacância entre inquilinos e tem custos de troca (pintura, limpeza, pequenos reparos, comissão imobiliária).

Perfil de inquilino e duração do contrato

Fator Studio 2 quartos
Perfil típico Estudantes universitários, jovens profissionais, solteiros Casais, famílias pequenas, profissionais com home office
Duração média do contrato 12 – 18 meses 24 – 36 meses
Vacância estimada por ano 1,5 – 2 meses 0,5 – 1 mês
Rotatividade em 5 anos 3 – 4 inquilinos 1 – 2 inquilinos
Sensibilidade a preço Alta (compete com outros studios e com quartos compartilhados) Média (compete com menos alternativas)

Por que a vacância do studio é maior? Porque o inquilino de studio está, em muitos casos, em uma etapa de transição: estuda, começa o primeiro emprego, se junta com alguém e vai para algo maior. É um perfil que se movimenta. Já o inquilino de 2 quartos se instala: monta seu lar, tem um cachorro, guarda móveis —mudar é mais caro para ele e, por isso, renova contrato com mais frequência.

Cada troca de inquilino tem um custo real: entre meio mês e um mês de aluguel em comissão imobiliária, mais pintura e limpeza (facilmente $15.000–$25.000 em um studio). Se você gira 3 vezes em 5 anos em vez de 1, a diferença acumulada é significativa.

4. Condomínio: o imposto invisível do studio

Aqui está uma das armadilhas que muitos investidores iniciantes não enxergam. O condomínio não é proporcional ao tamanho da unidade —é proporcional aos serviços do edifício e é rateado por coeficiente (que até considera a área, mas não linearmente).

Conceito Studio (30 m²) 2 quartos (65 m²)
Condomínio mensal $ 3.500 – $ 5.000 $ 5.500 – $ 8.000
Condomínio como % do aluguel 15% – 22% 14% – 20%
Condomínio por m² $ 117 – $ 167/m² $ 85 – $ 123/m²

Nos edifícios modernos de vivienda promovida —que concentram a maior parte dos studios em Montevideo— o condomínio inclui portaria, limpeza, manutenção de elevadores, cowork, churrasqueira e áreas comuns generosas. Tudo isso se paga. Um studio em um edifício com 80 unidades e amenities pode ter condomínio de $4.000–$5.000 mensais, o que representa 17%–22% do aluguel mensal.

O 2 quartos paga mais em valor absoluto, porém menos em proporção ao aluguel e muito menos por metro quadrado. Isso corrói a vantagem bruta do studio.

E atenção: se o proprietário paga o condomínio durante a vacância (o que é habitual), no studio você acaba pagando proporcionalmente mais por um período mais longo. Castigo duplo.

5. Rentabilidade líquida: o número que importa

Vamos montar um cenário realista com todos os custos incluídos. Mesmo bairro (Cordón, por exemplo), valores de mercado de 2026:

Variável Studio 2 quartos
Preço de compra USD 95.000 USD 190.000
Aluguel mensal $ 23.000 $ 39.000
Meses recebidos (12 menos vacância) 10,5 11,3
Receita anual de aluguel $ 241.500 $ 440.700
Condomínio (12 meses, inclui vacância) -$ 51.000 -$ 78.000
Contribuição imobiliária + primária -$ 12.000 -$ 22.000
Seguro do edifício (parcela anual) -$ 4.000 -$ 7.000
Manutenção e troca (rateado) -$ 15.000 -$ 10.000
IRPF (10,5% sobre renda líquida estimada) -$ 16.700 -$ 34.000
Receita líquida anual $ 142.800 $ 289.700
Receita líquida anual (USD aprox.) USD 3.070 USD 6.230
Rentabilidade líquida 3,2% 3,3%

Surpresa: quando você inclui vacância real, condomínio, manutenção e tributos, a diferença de 1,1 ponto no bruto praticamente desaparece. Em muitos cenários, o 2 quartos acaba rendendo igual ou mais no líquido.

Por quê? Porque a vacância maior do studio (1,5 mês vs. 0,7 mês) e o condomínio proporcionalmente mais alto consomem a vantagem bruta. Some a isso o maior custo de troca pela rotatividade mais alta, e a diferença se esvai.

Para aprofundar no cálculo completo: rentabilidade de aluguéis por zona em Montevideo.

6. O argumento de "2 studios vs. 1 de dois quartos"

Essa é a pergunta que muitos investidores ativos fazem: se eu tenho USD 190.000, compro um bom 2 quartos ou dois studios de USD 95.000?

Vantagens teóricas de 2 studios

  • Diversificação: se um inquilino sai, você continua recebendo do outro.
  • Maior receita bruta total: $ 23.000 x 2 = $ 46.000 vs. $ 39.000.
  • Flexibilidade de saída: você pode vender um e ficar com o outro.

Desvantagens reais de 2 studios

  • Gestão dobrada: dois contratos, duas trocas, dois edifícios, duas administrações. Se você trabalha com imobiliária, são duas comissões.
  • Condomínio dobrado: $ 4.250 x 2 = $ 8.500/mês vs. $ 6.500 do 2 quartos. Você paga $ 2.000 a mais por mês em condomínio, que são $ 24.000 por ano —dinheiro que sai do seu bolso durante a vacância.
  • Manutenção de troca dobrada: você pinta duas vezes, limpa duas vezes, conserta duas vezes.
  • Maior exposição a vacância simultânea: se os dois contratos vencem em datas próximas (e isso acontece mais do que você imagina), você pode ter semanas com receita zero.

Comparação em 5 anos

Cenário (5 anos) 2 studios 1 de dois quartos
Capital investido USD 190.000 USD 190.000
Receita líquida anual estimada USD 6.140 USD 6.230
Receita líquida total (5 anos) USD 30.700 USD 31.150
Trocas de inquilino estimadas 6 – 8 1 – 2
Horas de gestão por ano Alta Baixa

Os números se emparelham no líquido, mas a intensidade de gestão é radicalmente diferente. Se o seu tempo tem valor (e tem), o 2 quartos ganha de goleada em rendimento ajustado pelo esforço.

Dito isso: se você é um investidor ativo que curte a gestão, tem uma imobiliária de confiança e consegue otimizar a vacância (por exemplo, com renovações rápidas e marketing agressivo), dois studios bem localizados podem gerar um pouco mais de receita bruta. Porém, esse "pouco mais" exige o dobro de trabalho.

7. O elefante na sala: a oferta excessiva de studios

Isso é algo que você não pode ignorar em 2026. Os números são contundentes:

  • Entre 2020 e 2024, os studios e unidades de 1 quarto passaram de 1% da produção de vivienda promovida para 61%.
  • Mais de 2.200 studios foram promovidos sob o regime de Vivienda Promovida nos últimos anos.
  • O debate legislativo já está na mesa: o senador Gustavo González propôs eliminar os studios do regime, argumentando que eles priorizam a rentabilidade do incorporador em detrimento do direito à moradia digna.
  • O próprio setor privado reconheceu a saturação e ajustou a produção para baixo espontaneamente.

O que isso significa para você como investidor?

Risco de concorrência no aluguel: quando há muitos studios disponíveis na mesma zona, o inquilino tem poder de negociação. Se o seu studio não se destaca (por localização, acabamentos ou preço), a vacância se alonga. Isso já está acontecendo em algumas áreas de Cordón e Tres Cruces, onde a concentração de vivienda promovida é alta.

Risco de revenda: se em 5–7 anos você quiser sair do investimento, vai competir com centenas de studios parecidos no mercado secundário. Um 2 quartos bem localizado tem um universo de compradores mais amplo: investidores, usuários finais, casais jovens, famílias. O studio compete quase exclusivamente por investidores —e se todo mundo quiser vender ao mesmo tempo, os preços se comprimem.

Risco regulatório: se for aprovada alguma limitação aos studios em vivienda promovida (já há em discussão um teto de 20% por projeto), a produção nova cairia, o que no longo prazo poderia favorecer os studios existentes. Porém, no curto prazo, o sinal de que o Estado quer limitar essa tipologia não é bom para a percepção de valor.

8. A variável demográfica: haverá mais demanda por studios no futuro?

Os dados do Censo 2023 são reveladores:

  • O tamanho médio dos domicílios uruguaios caiu de 2,8 pessoas em 2011 para 2,5 em 2023.
  • Os domicílios unipessoais representam 29% do total (vs. 11% em 1963).
  • Os domicílios de duas pessoas somam outros 29,4%.

Isso sugere uma demanda estrutural crescente por unidades pequenas. Mais gente morando sozinha ou em casal = mais demanda por studios e 1 quarto. Esse é o argumento a favor.

Porém, há um contra-argumento que muitos deixam passar: o trabalho remoto mudou as necessidades de espaço. Desde 2020, uma proporção crescente de profissionais jovens (exatamente o target do studio) precisa de uma mesa, uma cadeira, uma porta que feche. O studio de 28 m² não resolve isso. A pessoa que em 2019 se contentava com um studio hoje busca um 1 quarto com sala separada ou diretamente um 2 quartos onde possa montar um espaço de trabalho.

A tendência demográfica é real, mas não se traduz automaticamente em demanda por studios. Traduz-se em demanda por unidades acessíveis para domicílios pequenos, e isso inclui tanto 1 e 2 quartos quanto studios.

9. Manutenção por m²: outro custo subestimado

O custo de manter uma unidade não escala linearmente com a área. Algumas coisas custam o mesmo independentemente do tamanho:

  • Uma demão de pintura interna: um studio de 30 m² pode custar $ 15.000–$20.000; um 2 quartos de 65 m² entre $ 25.000–$35.000. Não é o dobro pelo dobro de área.
  • Reparo de aquecedor, registro, torneira: mesmo custo.
  • Eletrodomésticos incluídos (se você aluga mobiliado): o studio leva os mesmos que o 2 quartos, porém a renda mensal para absorver o desgaste é menor.

O resultado: a manutenção por m² é significativamente maior em um studio. E como a rotatividade é mais alta, você incorre nesses custos com mais frequência.

10. O bairro importa mais que a tipologia

Um dado do estudo do IEEM que vale a pena destacar: a rentabilidade varia mais entre bairros do que entre tipologias. Em Pocitos, um 1 quarto rende ~4% bruto —uma das rentabilidades mais baixas de Montevideo— apesar de ser a zona mais demandada. Em La Aguada, a mesma tipologia rende 4,1%, e em bairros periféricos como Manga ou Casabó, os retornos brutos sobem para 10%–13% (com outros riscos).

A lição: não escolha a tipologia primeiro e o bairro depois. Faça o inverso. Defina em qual zona quer investir de acordo com seu perfil de risco, seu conhecimento do mercado local e a demanda real de inquilinos naquela região. Depois, avalie qual tipologia funciona melhor ali.

Em zonas universitárias (Cordón, Parque Rodó, Aguada), os studios têm demanda genuína, porém competem com uma oferta excessiva crescente. Em zonas familiares ou de profissionais (Pocitos, Buceo, Malvín), o 2 quartos costuma ter menos concorrência e maior estabilidade.

11. Erros frequentes ao escolher a tipologia

  1. Olhar só para o bruto. Já vimos: a diferença de 1–1,5 ponto percentual no bruto evapora quando você inclui vacância, condomínio e rotatividade. Sempre calcule no líquido.
  2. Ignorar o condomínio em edifícios com amenities. Aquele cowork e aquela cobertura com churrasqueira são bonitos no folheto de venda, mas são pagos todo mês. Em um studio, representam uma porcentagem alta do aluguel.
  3. Comprar pelo preço de entrada sem avaliar a saída. O studio é atraente porque a barreira de entrada é baixa. Porém pergunte-se: quanto vai me custar sair em 7 anos? Se o mercado de revenda está saturado, a liquidez é baixa e você pode acabar vendendo com prejuízo ou com um retorno muito inferior ao esperado.
  4. Não validar a demanda local. Antes de comprar, percorra as plataformas e conte quantas unidades parecidas estão alugadas na mesma zona. Se há 40 studios disponíveis em 5 quadras, seu poder de fixação de preço é baixo.
  5. Subestimar o custo do seu tempo. Gerenciar 2 studios não é "o dobro" de trabalho que um só; às vezes é mais, porque os problemas se sobrepõem. Se você não tem um administrador ou imobiliária que cuide de tudo, o desgaste é real.

Para avaliar se o preço da sua unidade-alvo é razoável: como avaliar se o preço de um imóvel é justo.

12. Conclusão: studio ou 2 quartos?

Não há uma resposta universal. Há uma resposta para cada perfil de investidor:

Seu perfil Melhor opção Por quê
Investidor passivo que quer receber e não se preocupar 2 quartos bem localizado Menor vacância, menor rotatividade, inquilinos estáveis com contratos longos. A rentabilidade líquida é similar e a gestão é mínima.
Investidor ativo que acompanha de perto ou tem imobiliária 2 studios (com o mesmo capital) Maior receita bruta total, diversificação de risco. Porém exige o dobro de gestão e tolerância à rotatividade.
Primeiro investidor com capital limitado (USD 80.000–100.000) Studio em zona com demanda comprovada É a porta de entrada para o mercado. Mas escolha bem o bairro e não pague a mais.
Investidor com horizonte longo (+10 anos, pensando em valorização) 2 quartos Melhor liquidez de revenda, menor risco de saturação, maior universo de compradores futuros.
Investidor que busca máxima rentabilidade bruta Studio em bairro periférico Retornos brutos de 8%–13% são possíveis. Porém, a vacância, o risco de inadimplência e a liquidez de revenda são proporcionalmente maiores.

Nossa recomendação da INGAR: para a maioria dos investidores que buscam renda passiva e valorização de capital no longo prazo, um 2 quartos bem localizado em uma zona com demanda mista (estudantes + profissionais + famílias) costuma ser a melhor relação risco-retorno. O studio pode funcionar —e funciona bem em muitos casos— porém exige mais trabalho, mais tolerância à troca e mais cuidado na seleção da unidade.

Se você está avaliando comprar na planta em alguma dessas tipologias, leve em conta esta variável: vantagens e riscos de comprar na planta no Uruguai.

Fontes

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