Rentabilidad de alquileres en Montevideo 2026: bruto vs neto
INGAR · · Inversion
Respuesta directa: no existe una rentabilidad de alquiler oficial única para Montevideo o Uruguay. Para un inmueble concreto, la rentabilidad bruta es alquiler anual dividido por precio; la neta descuenta vacancia, administración, mantenimiento, tributos y demás costos, y divide por todo el capital invertido.
Para comparar esa renta con alternativas que dependen de empresas, monedas o tecnología, desarrollamos aparte qué puede aportar un inmueble en la era de la IA.
La cifra útil no sale de un ranking genérico: sale del precio y del alquiler documentado de la unidad, con supuestos visibles. Por eso retiramos las medias y el ranking propios mientras la base está en auditoría.
Las dos fórmulas
Rentabilidad bruta
(Alquiler mensual × 12) / precio de compra × 100. Sirve para filtrar, pero omite gastos de compra y operación.
Rentabilidad neta
(Alquiler efectivamente cobrado − todos los costos del propietario) / capital total invertido × 100.
Capital total invertido incluye precio, gastos de adquisición y dinero inicial para poner la propiedad en condiciones. Los costos anuales pueden incluir vacancia, administración, mantenimiento, seguro, Contribución, Primaria, gastos comunes a cargo del propietario y la tributación de la renta.
Ejemplo hipotético y reproducible
Este ejemplo enseña la cuenta; no describe el promedio de Montevideo ni una propiedad real.
| Supuesto | Importe |
|---|---|
| Precio | USD 120.000 |
| Gastos de compra asumidos | USD 10.000 |
| Capital total | USD 130.000 |
| Alquiler mensual supuesto | USD 700 |
| Alquiler anual contractual | USD 8.400 |
La rentabilidad bruta sobre precio sería 8.400 / 120.000 = 7,0%. Para llegar al neto, supongamos un mes sin cobrar (USD 700), administración (USD 840), mantenimiento y costos del padrón (USD 1.000) y tributación del ejemplo (USD 882). El flujo neto sería USD 4.978 y la rentabilidad neta sobre USD 130.000 sería 3,83%.
Cambiá cada supuesto por el dato real. La tributación de USD 882 equivale, solo para mostrar la cuenta, a 10,5% del alquiler bruto: la DGI publica esa retención/anticipo para determinadas rentas de no residentes, pero la liquidación definitiva y las opciones dependen del contribuyente. No la copies sin revisión fiscal.
Qué alquiler usar
Preferí, en este orden: contrato vigente de la unidad; recibos recientes; contratos comparables del mismo edificio; y comparables realmente equivalentes en tipo, estado y ubicación. Un aviso publicado es una expectativa, no ingreso cobrado.
El INE publica promedios de contratos cubiertos por fuentes administrativas. Son contexto con fecha y cobertura; no sustituyen el alquiler de una unidad ni forman por sí solos un yield, porque no contienen el precio de compra comparable de ese mismo activo.
Qué costos no olvidar
- Vacancia y mora.
- Administración y costo de conseguir inquilino.
- Mantenimiento ordinario y reposiciones.
- Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Primaria.
- Seguro y costos bancarios.
- Gastos comunes que el contrato deje al propietario.
- IRPF o IRNR según la situación fiscal.
- Gastos de compra en el capital invertido.
Cómo comparar dos propiedades
Usá el mismo período, moneda y criterio de costos. No compares alquiler temporal bruto con contrato anual neto, ni precio publicado con precio cerrado. Hacé sensibilidad con al menos tres alquileres, dos niveles de vacancia y una reserva de mantenimiento.
| Control | Propiedad A | Propiedad B |
|---|---|---|
| Capital total | Precio + cierre + puesta a punto | Precio + cierre + puesta a punto |
| Ingreso | Mismo tipo de contrato | Mismo tipo de contrato |
| Vacancia | Mismo supuesto | Mismo supuesto |
| Costos | Mismo criterio | Mismo criterio |
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la rentabilidad de alquiler en Montevideo?
No hay una cifra oficial única. Calculala para el inmueble con precio total y alquiler documentado; una media sin igualar tipo de activo, ubicación, contrato, período y costos puede inducir a error.
¿Cuál es la rentabilidad de alquiler en Uruguay?
Tampoco existe un promedio oficial nacional comparable. Los mercados, tipos de vivienda y contratos difieren; el resultado debe calcularse por activo y después compararse con supuestos homogéneos.
¿Conviene usar rentabilidad bruta o neta?
La bruta sirve para un primer filtro. Para decidir, usá la neta sobre capital total, con vacancia, administración, mantenimiento, tributos y gastos.
Fuentes oficiales
- INE — mercado de alquileres, junio de 2026
- DGI — IRPF por arrendamientos
- DGI — IRNR y retención en arrendamientos
- DGI — Impuesto de Primaria 2026
- DGI — ITP
El ejemplo es hipotético y no es asesoramiento fiscal ni una proyección de retorno.