Rentabilidad de alquileres en Montevideo 2026: bruto vs neto

INGAR · 2026-02-13 · Inversion

El número que importa no es el que te muestran

Cuando buscás propiedades para invertir en Montevideo, vas a ver "rentabilidad" por todos lados: en los portales, en las fichas de las inmobiliarias, en las notas de prensa. Casi siempre es la rentabilidad bruta. Y casi siempre está inflada.

No porque sea mentira, sino porque el bruto no incluye vacancia, no incluye impuestos, no incluye mantenimiento, no incluye administración. Es como mirar tu sueldo nominal sin descontar IRPF ni aportes: no es lo que te queda en el bolsillo.

En este artículo hacemos el ejercicio completo. Con un ejemplo de números reales, línea por línea, para que veas cuánto rinde de verdad un apartamento en alquiler en Montevideo en 2026. Y sobre todo, para que puedas replicar el cálculo con cualquier propiedad que estés evaluando.

Bruto vs neto: las dos fórmulas

Rentabilidad bruta (para filtrar rápido)

Es el cálculo rápido, útil para comparar propiedades entre sí y descartar las que no dan los números ni en el mejor escenario:

Rentabilidad bruta = (Alquiler mensual × 12) / Precio de compra

Si comprás un apartamento a USD 120.000 y lo alquilás a USD 650/mes:

Bruto = (650 × 12) / 120.000 = 6,5%

Eso es lo que ves publicado. Ahora veamos lo que realmente te queda.

Rentabilidad neta (para decidir)

Rentabilidad neta = (Ingreso real anual − Todos los costos) / Inversión total

Acá entran todos los gastos que un propietario efectivamente paga. Y la inversión total incluye no solo el precio del inmueble, sino también los gastos de compra (escritura, honorarios notariales, impuestos de transferencia). Pero vamos por partes.

El ejemplo completo: apartamento de USD 120.000

Tomemos un caso concreto que representa bien el mercado actual: un apartamento de 2 dormitorios en Cordón o Tres Cruces, comprado a USD 120.000, alquilado a USD 650/mes (unos $28.000 pesos a tipo de cambio actual).

Ingreso bruto anual

Concepto	Monto anual (USD)
Alquiler mensual × 12	7.800

Costos anuales del propietario

Costo	Monto anual (USD)	Nota
Vacancia (1 mes/año)	−650	27 días promedio de colocación (dato InfoCasas 2025), más recambio
Administración inmobiliaria	−536	8% del alquiler cobrado + IVA (22%); rango mercado: 5-10% + IVA
Contribución inmobiliaria	−350	Varía según valor catastral; tasas del 0,18% al 1,80% (IMM)
Impuesto de Primaria	−120	Exonerado si valor catastral < $282.612; en este caso aplica
IRPF sobre alquileres	−720	12% sobre renta neta anual (después de deducir tributos y comisiones)
Mantenimiento/reparaciones	−540	Reserva prudente: ~1 mes de alquiler/año (electrodomésticos, pintura, etc.)
Seguro de incendio (PH)	−80	Obligatorio en propiedad horizontal (Ley 10.751)
Total costos anuales	−2.996

Resultado neto

Métrica	Valor
Ingreso bruto anual	USD 7.800
Costos totales	−USD 2.996
Ingreso neto anual	USD 4.804
Rentabilidad bruta	6,5%
Rentabilidad neta	4,0%

De 6,5% bruto a 4,0% neto. Se fueron 2,5 puntos porcentuales en costos. Y este es un escenario razonable, no pesimista. Si la vacancia se extiende a dos meses, o si hay una reparación importante (caldera, humedad, cañerías), el neto baja a 3% o menos.

Desglose del IRPF: cómo funciona realmente

El IRPF sobre rentas de capital inmobiliario tiene sus particularidades en Uruguay y conviene entenderlas bien:

Tasa anual: 12% sobre la renta neta (después de deducciones permitidas)
Anticipos mensuales: 10,5% del alquiler bruto mensual, retenido a mes vencido (la tasa anual de IRPF es 12%)
Deducciones permitidas: contribución inmobiliaria, impuesto de Primaria, comisiones de inmobiliaria + IVA, incobrables (después de 3 meses impagos)
No residentes (IRNR): pagan 12% sobre el ingreso bruto, sin deducciones (con anticipos mensuales del 10,5%)
Exoneración: si tus rentas totales por alquileres son menores a 40 BPC anuales ($274.560 en 2026), podés quedar exonerado, siempre que levantes el secreto bancario ante DGI y no generes otras rentas de capital mayores a 3 BPC

En nuestro ejemplo, USD 650/mes (~$28.000) da una renta anual de ~$336.000, que supera las 40 BPC, así que aplica IRPF. A fin de año se hace la liquidación: se suman los alquileres cobrados, se restan las deducciones, se aplica el 12%, y se netea contra los anticipos del 10,5% ya pagados mensualmente.

Para entender el cuadro tributario completo: impuestos sobre la propiedad en Uruguay.

Rentabilidad por zona: qué dicen los datos

Según el último informe de InfoCasas (1er semestre 2025, citado por Ámbito), las rentabilidades brutas en Montevideo varían enormemente entre barrios:

Zona	Perfil	Rent. bruta	Rent. neta estimada*
Manga	Periférica	~13%	8-10%
Casabó	Periférica	~12%	7-9%
Las Acacias	Periférica	~11,5%	7-9%
Colón Sureste	Periférica	~10,5%	6-8%
Aguada / Goes	Emergente	~7-8%	4-5%
Cordón / Tres Cruces	Consolidada	~6-7%	3,5-4,5%
La Blanqueada	Consolidada	~5-6%	3-4%
Pocitos / Punta Carretas	Premium	~5%	2,5-3,5%
Parque Rodó	Premium	~5%	2,5-3,5%
Carrasco / Punta Gorda	Premium	~4,5-5%	2-3%

*La rentabilidad neta estimada asume vacancia de 1 mes, administración, tributos y mantenimiento. En zonas periféricas, la vacancia y rotación real suelen ser mayores, lo que puede reducir estos números significativamente.

Cómo leer esta tabla sin engañarte

Bruto alto no significa neto alto. Los barrios periféricos con 10-13% bruto tienen mayor rotación de inquilinos, más riesgo de impago, mayores costos de gestión y vacancia real que puede ser de 2-3 meses/año.
Bruto bajo no significa mala inversión. Pocitos a 5% bruto puede dar menos flujo, pero con inquilinos más estables, menor vacancia y mayor potencial de valorización del inmueble.
La zona media es donde suele estar el equilibrio. Cordón, Tres Cruces, La Blanqueada y Aguada combinan demanda sostenida con precios de compra más accesibles.

Las cinco trampas del cálculo de rentabilidad

1. Ignorar la vacancia

Según InfoCasas, una propiedad en alquiler tarda en promedio 27 días en colocarse en Montevideo. Pero eso es el promedio de publicación. Sumale los días de desocupación, limpieza, reparaciones entre inquilinos, y fácilmente llegás a 1-1,5 meses por año. En un monoambiente con rotación alta, pueden ser 2 meses.

Un mes de vacancia en nuestro ejemplo representa un 8,3% del ingreso bruto. Dos meses, 16,6%. Es el costo oculto más grande.

2. Olvidar la administración

Si no administrás el alquiler vos mismo (cobro, reclamos, reparaciones, relación con el inquilino), una inmobiliaria te cobra entre el 5% y el 10% del alquiler mensual, más IVA. En el mercado uruguayo, el 8% + IVA es lo más habitual. Sobre USD 650/mes, son ~USD 63 por mes que no ves.

Y ojo: la comisión de la inmobiliaria al inicio del contrato (1 mes de alquiler + IVA para el propietario) es un costo adicional que se diluye en los años del contrato pero existe.

3. Subestimar los tributos

Contribución inmobiliaria + Impuesto de Primaria + IRPF. Los tres son obligación del propietario y no son trasladables al inquilino. En conjunto, pueden representar entre el 15% y el 20% del ingreso bruto por alquiler, dependiendo del valor catastral del inmueble y la renta.

4. No presupuestar mantenimiento

Calefón, aire acondicionado, pintura, arreglos de humedad, cerraduras, electrodomésticos si el apartamento se alquila amoblado. Una regla práctica: reservá el equivalente a un mes de alquiler por año para mantenimiento. Algunos años no lo vas a usar. Otros vas a necesitar el doble.

5. Calcular sobre precio de compra sin gastos

El precio de escritura no es tu inversión total. A eso sumale honorarios notariales (~3%), ITP (2% si aplica), y gastos varios. En un apartamento de USD 120.000, estás invirtiendo más bien USD 126.000-128.000. Calcular el rendimiento sobre 120.000 en vez de 128.000 infla tu rentabilidad medio punto.

Monoambiente vs 2 dormitorios: el trade-off

Es una pregunta que nos hacen constantemente. Los números puros dicen una cosa, la realidad operativa dice otra.

Factor	Monoambiente	2 dormitorios
Precio de compra típico	USD 70.000-100.000	USD 110.000-160.000
Alquiler típico	USD 400-550/mes	USD 600-800/mes
Rentabilidad bruta	6,5-7,5%	5,5-6,5%
Rotación de inquilinos	Alta (contratos más cortos)	Media-baja (familias, parejas)
Vacancia real	1,5-2 meses/año	0,5-1 mes/año
Desgaste del inmueble	Mayor por m2	Menor por m2
Perfil de inquilino	Estudiantes, jóvenes solos	Parejas, familias chicas
Gestión requerida	Más intensiva	Menos intensiva

En bruto, el monoambiente gana. Pero cuando ajustás por vacancia real (más rotación = más meses vacíos), mayor desgaste, y más tiempo de gestión, la diferencia se achica mucho. En muchos casos, un 2 dormitorios bien ubicado rinde más neto con menos dolores de cabeza.

Análisis completo con escenarios: monoambiente vs 2 dormitorios para invertir.

El ratio precio/alquiler: otra forma de mirar

Además de la rentabilidad porcentual, existe una métrica complementaria: el ratio precio/alquiler (price-to-rent ratio). Se calcula así:

Ratio P/A = Precio de compra / (Alquiler mensual × 12)

En nuestro ejemplo: 120.000 / (650 × 12) = 15,4 años. Eso significa que necesitarías 15,4 años de alquileres brutos para recuperar la inversión.

Según datos de Numbeo (enero 2026), el ratio promedio en el centro de Montevideo es de 26 años, lo que refleja que muchas propiedades premium tienen rendimientos bajos por alquiler (su valor está más en la apreciación).

Como regla general:

Menos de 15 años: buena oportunidad de flujo por alquiler
15-20 años: rango razonable, equilibrio entre flujo y valorización
Más de 20 años: la inversión se justifica más por valorización que por renta

Tres escenarios para tu inversión

Siempre conviene proyectar en tres escenarios. Tomando nuestro ejemplo base (compra USD 120.000, alquiler USD 650/mes):

Variable	Optimista	Base	Conservador
Vacancia anual	0,5 meses	1 mes	2 meses
Administración	0% (gestión propia)	8% + IVA	10% + IVA
Mantenimiento anual	USD 300	USD 540	USD 900
Ingreso neto anual	USD 5.860	USD 4.804	USD 3.420
Rentabilidad neta	4,9%	4,0%	2,9%

La diferencia entre el mejor y el peor escenario es de 2 puntos porcentuales. Tomá decisiones basándote en el escenario base, no en el optimista. Si los números no cierran en el base, no es buena inversión.

Gastos comunes: el costo que no controlás

En propiedad horizontal, los gastos comunes los paga el inquilino. Pero afectan tu inversión indirectamente: un edificio con gastos comunes altos reduce el pool de inquilinos dispuestos a alquilar tu unidad, lo que puede aumentar la vacancia o forzarte a bajar el alquiler.

Rangos orientativos en Montevideo (2026):

Edificio sin amenities, sin portería 24h: $3.000-$6.000/mes
Edificio con portería, ascensor: $6.000-$10.000/mes
Edificio con amenities (piscina, gym, etc.): $10.000-$18.000/mes o más

Un monoambiente con gastos comunes de $12.000 y alquiler de $18.000 resulta poco atractivo para el inquilino (paga casi el mismo monto en gastos que en alquiler). Antes de comprar, pedí las últimas 6-12 liquidaciones de gastos comunes del edificio.

Más detalle sobre qué incluyen y cómo se calculan: gastos comunes en Uruguay.

Checklist: antes de calcular rentabilidad

Definí tu objetivo: ¿buscás flujo mensual (renta) o valorización a largo plazo? Cambia completamente qué propiedades te convienen.
Conseguí datos reales del edificio: gastos comunes de los últimos 12 meses, estado de la cañería y techos, antigüedad de instalaciones eléctricas.
Estimá el alquiler realista: buscá propiedades comparables en la misma zona en InfoCasas o MercadoLibre. No uses el número que te dice el vendedor.
Calculá el neto, no el bruto: usá la tabla de costos de este artículo como base y ajustá a tu caso.
Usá 3 escenarios: optimista, base y conservador. Si el conservador te da menos de 2,5% neto, pensalo dos veces.
Considerá el costo de oportunidad: ese capital en un plazo fijo en UI o letras de regulación monetaria rinde ~4-5% con cero gestión. El inmueble tiene que compensar el trabajo y el riesgo.
Revisá el marco legal: ley de alquileres y impuestos sobre la propiedad.

Plantilla de cálculo

Usá esta estructura para evaluar cualquier propiedad. Completá con tus números y calculá bruto y neto:

Campo	Tu número	Referencia
Precio de compra	USD ______	Precio escritura + gastos de cierre (~3-5%)
Alquiler mensual esperado	USD ______	Buscar comparables reales en portales
Vacancia (meses/año)	______	Mínimo 1 mes; 1,5 si es monoambiente
Administración inmobiliaria	______%	5-10% + IVA; 0% si gestionás vos
Contribución inmobiliaria	USD ______/año	Consultar en IMM con la cédula catastral
Impuesto de Primaria	USD ______/año	Consultar en DGI; exonerado si val. catastral < $282.612
IRPF (12% sobre neto)	USD ______/año	Alquiler anual − deducciones, × 12%
Mantenimiento	USD ______/año	~1 mes de alquiler como reserva anual
Seguro incendio	USD ______/año	Obligatorio en PH; ~USD 60-100/año
Ingreso neto anual	USD ______	(Alquiler × meses cobrados) − todos los costos
Rentabilidad neta	______%	Ingreso neto / Inversión total × 100

En resumen

La rentabilidad bruta promedio en Montevideo ronda el 6% anual. Pero después de vacancia, administración, impuestos y mantenimiento, el neto real se ubica entre el 3,5% y el 4,5% para zonas consolidadas. No es malo, pero está lejos del 6% que ves en las publicaciones.

Las tres reglas que te van a ahorrar malas decisiones:

Calculá siempre en neto. El bruto sirve para filtrar, nada más.
La vacancia es el costo oculto más grande. Un mes vacío se come el equivalente al IRPF de todo el año.
Mayor rendimiento = mayor gestión. Si no tenés tiempo o ganas de administrar un alquiler problemático, zonas consolidadas con menor rotación suelen ser mejor negocio real.

Si estás evaluando una propiedad concreta y querés que te ayudemos con los números, hablá con nosotros. Hacemos este cálculo todos los días.

Fuentes

InfoCasas — Radiografía 2025 del mercado inmobiliario (tiempo promedio de colocación: 27 días)
Ámbito (Uruguay) — Rentabilidad récord en alquileres por barrios, 1S 2025
DGI — IRPF rendimientos de capital inmobiliario
IMM — Contribución inmobiliaria: tasas y vencimientos
DGI — Impuesto de Primaria
Numbeo — Price-to-rent ratio Montevideo (enero 2026)
INE — Indicadores de Actividad Inmobiliaria - Alquileres