Impuestos sobre inmuebles en Uruguay (2026): guía completa

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Impuestos sobre inmuebles en Uruguay (2026): guía completa

Resumen

Uruguay no tiene un solo impuesto a la propiedad: tiene varios, y se acumulan. Contribucion inmobiliaria, Primaria, Patrimonio, IRPF sobre alquileres, ITP en la compraventa, y ganancia de capital al vender. Ninguno es brutal por separado, pero sumados definen tu costo real de tener un inmueble.

Esta guia te ordena cada tributo: quienes lo pagan, cuanto se paga, cuando vence, y que exoneraciones existen (incluyendo vivienda promovida y el nuevo Tax Holiday 2.0). Si lo que buscas es el costo total de una compra, arranca por que gastos tiene la compra de un inmueble. Si vas a alquilar, revisa ley de alquileres en Uruguay.

Aviso importante

Esto es orientativo y no sustituye asesoramiento profesional. Los impuestos que aplican dependen de tu situacion (persona fisica o juridica, residente o no residente), del departamento, del tipo de inmueble y de la operacion concreta. Consulta siempre con un contador o escribano antes de tomar decisiones.

1) Panorama general: que tributos hay y cuando aparecen

Antes de entrar en detalle, un mapa rapido. La siguiente tabla resume los ocho tributos principales vinculados a inmuebles en Uruguay:

Impuesto / tributo Cuando aparece Quien lo paga Donde se paga
Contribucion Inmobiliaria por tener el inmueble (anual) propietario Intendencia departamental
Impuesto de Primaria por tener el inmueble (anual) propietario / usufructuario DGI
Impuesto al Patrimonio si tu patrimonio neto supera el minimo persona fisica / nucleo familiar DGI
IRPF sobre alquileres si cobras renta de alquiler (residente) propietario residente fiscal DGI
IRNR sobre alquileres si cobras renta de alquiler (no residente) propietario no residente DGI
IRPF por ganancia de capital al vender con ganancia vendedor residente DGI
ITP (Transmisiones Patrimoniales) al transferir el inmueble comprador (2%) + vendedor (2%) DGI
IVA sobre construccion obra nueva (no reventa) comprador / promotor DGI

Complementa con: gastos de compra de un inmueble y que hace un escribano en una compraventa.

2) Contribucion Inmobiliaria (Intendencia)

Es el tributo departamental que pagas por ser propietario de un inmueble. Lo fija y cobra cada Intendencia, asi que las tasas varian segun el departamento. Nos enfocamos en Montevideo por ser el mercado mas relevante.

Como funciona en Montevideo (2026)

Montevideo aplica un sistema progresivo por franjas sobre el valor real (catastral) del inmueble. Las alicuotas van del 0,18% al 1,80%, y se aplican de forma marginal: cada tasa solo aplica sobre el tramo correspondiente, no sobre el total del inmueble.

Franja de valor real Alicuota (inmuebles de menor valor*) Alicuota (inmuebles de mayor valor)
Hasta ~$793.000 0,18% 0,25%
De ~$793.000 a ~$1.983.000 0,75% 0,75%
De ~$1.983.000 a ~$7.930.000 -- 1,35%
Mas de ~$7.930.000 -- 1,80%

* Inmuebles con valor real igual o menor a ~$1.983.000 acceden a las tasas reducidas (columna izquierda). Desde 2024, aproximadamente el 70% de los inmuebles de Montevideo entran en esta categoria. Los montos se ajustan por IPC.

Vencimientos y descuentos

  • Se paga en 3 cuotas cuatrimestrales: marzo, julio y noviembre.
  • Desde 2026, todas vencen el dia 15 de cada mes par.
  • Si pagas la cuota anual completa antes del primer vencimiento, accedes a un descuento.

Exoneraciones

  • Jubilados y pensionistas: pueden acceder a exoneracion del 50% o 100% segun el valor imponible del inmueble. Los topes se actualizan anualmente por decreto.
  • Vivienda promovida (Ley 18.795): exonerada de contribucion durante el periodo de promocion.

Dato practico: para un apartamento tipico en Montevideo con valor catastral de $1.500.000, la contribucion anual ronda los $3.000-$4.000. Es un monto menor comparado con el property tax de otros paises, pero sumado a Primaria y Patrimonio, se nota.

3) Impuesto de Primaria (DGI)

Es un impuesto nacional que financia la educacion primaria publica. Lo pagan todos los propietarios de inmuebles urbanos, suburbanos y rurales. Lo administra la DGI, no la Intendencia.

Exoneracion por valor catastral

Si el valor catastral de tu inmueble es menor a $282.612 (2026), estas exonerado. Esto cubre una porcion significativa de las viviendas mas modestas del pais.

Tasas progresivas

Para inmuebles que superan el minimo exonerado, se aplican 4 franjas con alicuotas progresivas que van del 0,15% al 0,30% sobre el valor catastral. La tasa es marginal: cada tramo aplica solo sobre el excedente de esa franja.

Vencimientos

  • Se paga en 3 cuotas a lo largo del ano (consulta los vencimientos en la web de DGI).
  • Para inmuebles rurales, los plazos y condiciones difieren; hay exoneraciones especiales para pequenos productores (padrones menores a 300 hectareas CONEAT 100).

Dato practico: un apartamento con valor catastral de $1.500.000 paga entre $2.000 y $3.500 anuales de Primaria. Sumado a la contribucion, ya vas en $5.000-$8.000 al ano solo en tributos por "tener" el inmueble.

4) Impuesto al Patrimonio (DGI)

Grava el patrimonio neto fiscal al 31 de diciembre de cada ano. No es solo sobre inmuebles: incluye todos tus activos (efectivo, inversiones, vehiculos, etc.) menos pasivos deducibles. Pero tu inmueble es parte de esa base.

Minimo no imponible 2026

Situacion Minimo no imponible (2026)
Persona fisica / sucesion indivisa $6.653.000
Nucleo familiar (ambos conyuges) $13.306.000

Si tu patrimonio neto fiscal no supera esos montos, no pagas Patrimonio.

Tasas para residentes

Tramo Tasa
Excedente hasta 2x el MNI 0,10%
Excedente por encima de 2x el MNI 0,30%

Tasas para no residentes

Son bastante mas altas: entre el 0,70% y el 1,50% escalonado segun el valor de los activos en Uruguay. Esto aplica especialmente a inversores extranjeros que mantienen inmuebles en el pais sin ser residentes fiscales.

Ejemplo concreto

Si sos persona fisica residente con un patrimonio neto de $10.000.000 (un apartamento y algo de ahorro), pagas 0,10% sobre el excedente de $6.653.000, o sea sobre $3.347.000. Eso da ~$3.350 al ano. No es mucho, pero se suma.

5) IRPF sobre alquileres (residentes)

Si sos residente fiscal en Uruguay y cobras renta por alquiler, pagas IRPF Categoria I - Rendimientos de Capital Inmobiliario con una tasa del 12% sobre la renta neta.

Como se calcula

  1. Tomas el ingreso bruto por alquiler del periodo.
  2. Restas las deducciones admitidas:
    • Contribucion inmobiliaria pagada.
    • Impuesto de Primaria pagado.
    • Comision de administradora (si corresponde).
    • Honorarios por suscripcion o renovacion de contrato.
    • IVA de las comisiones y honorarios.
    • Creditos incobrables (alquileres no cobrados luego de 3 meses).
  3. Aplicas el 12% sobre la renta neta resultante.

Anticipos mensuales

DGI exige anticipos mensuales del 10,5% sobre el monto bruto del alquiler. Al cierre del ejercicio se liquida la diferencia: si pagaste de mas, queda como credito fiscal.

Exoneracion para rentas bajas

Si el total de tus rentas por alquileres es menor a 40 BPC anuales (~$274.560 en 2026, con BPC = $6.864), y levantas el secreto bancario ante DGI, y no generas otros rendimientos de capital mayores a 3 BPC anuales, estas exonerado.

Para ordenar todo el proceso de alquiler: ley de alquileres en Uruguay y garantias de alquiler.

6) IRNR sobre alquileres (no residentes)

Si no sos residente fiscal en Uruguay y tenes una propiedad alquilada, en vez de IRPF pagas IRNR (Impuesto a la Renta de No Residentes) con una tasa del 10,5% sobre el monto bruto del alquiler.

Diferencia clave con IRPF

Concepto IRPF (residente) IRNR (no residente)
Tasa 12% sobre neto 10,5% sobre bruto
Deducciones contribucion, primaria, comisiones no hay deducciones
Carga efectiva ~6-8% del bruto (segun deducciones) 10,5% del bruto
Exoneracion por renta baja si (hasta 40 BPC) no

Para inversores extranjeros, el 10,5% fijo sobre bruto es un dato critico a la hora de calcular rentabilidad neta. Si estas evaluando invertir, revisa rentabilidad de alquileres por zona.

7) IRPF por ganancia de capital (venta de inmueble)

Cuando vendes un inmueble con ganancia, pagas IRPF Categoria II - Incremento Patrimonial. La tasa es del 12% sobre la ganancia real.

Metodo real vs metodo ficto

Metodo Como se calcula Cuando aplica
Real 12% sobre (precio de venta - costo actualizado) inmuebles adquiridos despues del 01/07/2007 (obligatorio)
Ficto 12% sobre el 15% del precio de venta = 1,8% del precio de venta inmuebles adquiridos antes del 01/07/2007 (opcional)

Ejemplo

Compraste un apartamento en 2010 por USD 100.000 y lo vendes en 2026 por USD 160.000:

  • Metodo real: ganancia = USD 60.000 (simplificado). IRPF = 12% x 60.000 = USD 7.200.
  • Si lo hubieras comprado en 2005 y optaras por el metodo ficto: IRPF = 1,8% x 160.000 = USD 2.880.

El metodo ficto puede ser mas conveniente si la ganancia real es alta en terminos porcentuales. Tu escribano o contador te ayuda a decidir. Para mas sobre costos de venta: gastos de compra y venta de un inmueble.

8) ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales)

Se paga al transferir un inmueble. La tasa total es del 4% sobre el valor real (catastral) del inmueble:

  • 2% a cargo del vendedor
  • 2% a cargo del comprador

Base de calculo

Se calcula sobre el valor real fijado por la Direccion Nacional de Catastro, no sobre el precio de la operacion. El valor catastral suele estar bastante por debajo del valor de mercado, lo que hace que en la practica el impacto efectivo sobre el precio real sea menor al 4%.

Ejemplo

Si el valor catastral es $5.000.000 y el precio de venta real es $15.000.000:

  • ITP total: 4% x $5.000.000 = $200.000.
  • Comprador paga $100.000, vendedor paga $100.000.
  • Sobre el precio real, el costo efectivo es ~1,3% (no 4%).

Para todo el detalle de gastos de cierre: que gastos tiene la compra de un inmueble y que hace un escribano.

9) IVA sobre construccion

El IVA aplica sobre obra nueva. Si compras un inmueble a estrenar directamente del promotor/constructor, parte del precio lleva IVA (tasa reducida del 10%). En la reventa entre particulares de un inmueble ya existente, no se aplica IVA.

En la practica, el IVA esta "metido" en el precio final que te cotiza el desarrollador. Lo que importa saber: en proyectos de vivienda promovida, las exoneraciones fiscales compensan parte de este costo.

10) Vivienda promovida (Ley 18.795): las exoneraciones fiscales

La Ley 18.795 fue disenada para impulsar la construccion de viviendas de interes social, y ofrece beneficios fiscales significativos tanto para promotores como para compradores e inversores. Aplica a proyectos aprobados por la ANV (Agencia Nacional de Vivienda).

Que exonera

Impuesto exonerado Beneficio Duracion tipica
ITP exonerado en la primera venta primera transaccion
IRPF / IRAE sobre alquileres exoneracion total o parcial hasta 10 anos
Impuesto al Patrimonio exonerado el inmueble promovido hasta 10 anos
Contribucion Inmobiliaria exonerada segun departamento hasta 10 anos

Para quien conviene

  • Inversor que va a alquilar: los primeros 10 anos sin IRPF sobre la renta son un diferencial enorme en rentabilidad neta.
  • Comprador para vivir: el ahorro en ITP en la primera compra y la exoneracion de Patrimonio suman.

Si estas evaluando un proyecto en pozo con beneficio de vivienda promovida: guia completa de vivienda promovida y comprar en pozo vs terminado.

11) Tax Holiday 2.0 (nuevos residentes fiscales, 2026)

Uruguay mantiene un regimen de atraccion de residentes fiscales de alto patrimonio. Desde el 1 de enero de 2026, las reglas cambiaron con la Ley de Presupuesto 20.446:

Vias de acceso a la residencia fiscal

Via Requisito
Presencia fisica mas de 183 dias al ano (sin inversion)
Inversion inmobiliaria 12,5 millones de UI (~USD 2.000.000) en inmuebles
Fondo Nacional de Innovacion USD 100.000/ano durante 11 anos consecutivos

Beneficio del Tax Holiday

  • Exencion total de rentas del exterior de capital durante el ano de adquisicion de residencia + 10 anos calendario = 11 anos total.
  • Transicion: 5 anos adicionales tributando al 6% (mitad de la tasa IRPF del 12%).
  • Requisito: no haber sido residente fiscal uruguayo en los 2 anos previos, ni haber usado el beneficio antes.

El umbral de inversion inmobiliaria paso de ~USD 590.000 a ~USD 2.000.000. Esto cambia el perfil del inversor extranjero que accede al beneficio por esta via.

12) Tabla por escenario: que pagas segun tu situacion

Esta tabla consolida que tributos te tocan segun lo que estas haciendo con el inmueble:

Tu situacion Contribucion Primaria Patrimonio IRPF/IRNR alquiler ITP IRPF venta
Propietario que vive ahi si si* si** -- -- --
Propietario que alquila (residente) si si* si** IRPF 12% neto -- --
Propietario que alquila (no residente) si si* si (0,7-1,5%) IRNR 10,5% bruto -- --
Comprando un inmueble desde la compra desde la compra si** -- 2% comprador --
Vendiendo un inmueble hasta la venta hasta la venta -- -- 2% vendedor 12% ganancia
Vivienda promovida (inversor) exonerada -- exonerado exonerado exonerado (1a venta) --

* Exonerado si valor catastral < $282.612.
** Solo si tu patrimonio neto supera el MNI ($6.653.000 individual / $13.306.000 nucleo familiar).

13) Ejemplo completo: cuanto paga un propietario que alquila

Supone que tenes un apartamento en Montevideo con valor catastral de $3.000.000, valor de mercado ~USD 120.000, y lo alquilas a $35.000/mes:

Concepto Monto anual estimado
Contribucion Inmobiliaria ~$8.000
Impuesto de Primaria ~$5.500
Impuesto al Patrimonio $0 (patrimonio bajo MNI)
IRPF sobre alquileres (12% s/neto) ~$42.000
Total tributos anuales ~$55.500
Renta bruta anual $420.000
Carga tributaria sobre renta bruta ~13%

Ese ~13% es la carga tributaria real. No es un numero que aparece en una sola boleta, sino la suma de varios tributos que muchas veces el propietario no ve juntos. Esa acumulacion es el dato que importa.

14) Checklist tributaria por operacion

Si estas comprando

  • Pedile al vendedor certificado de estar al dia con contribucion inmobiliaria y Primaria.
  • Calcula el ITP (2% sobre valor catastral, a tu cargo).
  • Si es PH, pedi los gastos comunes: gastos comunes.
  • Ordena con el escribano los certificados y base de calculo: que hace un escribano.
  • Si es vivienda promovida, verifica que los beneficios fiscales esten vigentes.

Si tenes un inmueble y lo alquilas

  • Inscribite en DGI si aun no lo hiciste.
  • Paga los anticipos mensuales de IRPF (10,5% del bruto).
  • Guarda comprobantes de contribucion, Primaria y comisiones (son deducibles).
  • Evalua si entras en la exoneracion de 40 BPC.
  • Contrato claro: ley de alquileres.

Si estas vendiendo

  • Calcula el IRPF por ganancia de capital (metodo real o ficto segun fecha de compra).
  • Presupuesta el ITP (2% a tu cargo sobre valor catastral).
  • Obtene los certificados de estar al dia con todos los tributos (requisito para escriturar).

Si heredaste

  • Verifica la situacion de tributos del inmueble (puede haber deuda acumulada).
  • Revisa si hay Patrimonio pendiente del causante.
  • Guia completa: sucesiones: que pasa con un inmueble.

15) Errores comunes

  • Mirar solo un tributo: el costo real es la suma. Contribucion + Primaria + Patrimonio + IRPF sobre renta. Hay que verlos juntos.
  • No presupuestar el IRPF al alquilar: muchos propietarios cobran alquiler y se olvidan de los anticipos hasta que DGI manda la notificacion.
  • Confundir valor catastral con valor de mercado: el ITP se calcula sobre el catastral (mucho menor). Pero el IRPF por ganancia de capital se calcula sobre el precio real de la operacion.
  • No evaluar vivienda promovida: si estas comprando para invertir, las exoneraciones de la Ley 18.795 pueden hacer una diferencia enorme en la rentabilidad neta de los primeros 10 anos.
  • Ignorar el Patrimonio: si tenes mas de un inmueble, o el inmueble es de alto valor, el Patrimonio empieza a pesar, sobre todo para no residentes (tasas de 0,7-1,5%).

Conclusion: la carga tributaria real

Comparada con la region, la carga tributaria sobre inmuebles en Uruguay es relativamente liviana. No hay impuesto de sucesiones, el ITP es sobre valor catastral (no mercado), y las tasas de contribucion son bajas para la mayoria de las propiedades.

Pero el costo real no esta en ningun tributo individual: esta en la acumulacion. Contribucion + Primaria + Patrimonio + IRPF sobre alquileres + ganancia de capital al vender. Si no los presupuestas juntos, tu numero de rentabilidad esta incompleto.

Antes de decidir, arma tu escenario completo: compra (gastos de compra), tenencia (contribucion + primaria + patrimonio), renta (rentabilidad por zona), y salida (ITP + IRPF ganancia). Asi tomas la decision con los numeros reales.

Fuentes

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