Impuestos sobre inmuebles en Uruguay (2026): guía completa

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Impuestos sobre inmuebles en Uruguay (2026): guía completa

Resumen

Uruguay no tiene un solo impuesto a la propiedad: tiene varios, y se acumulan. Contribucion inmobiliaria, Primaria, Patrimonio, IRPF sobre alquileres, ITP en la compraventa, y ganancia de capital al vender. Ninguno es brutal por separado, pero sumados definen tu costo real de tener un inmueble.

Esta guia te ordena cada tributo: quienes lo pagan, cuanto se paga, cuando vence, y que exoneraciones existen (incluyendo vivienda promovida y el nuevo Tax Holiday 2.0). Si lo que buscas es el costo total de una compra, arranca por que gastos tiene la compra de un inmueble. Si vas a alquilar, revisa ley de alquileres en Uruguay.

Aviso importante

Esto es orientativo y no sustituye asesoramiento profesional. Los impuestos que aplican dependen de tu situacion (persona fisica o juridica, residente o no residente), del departamento, del tipo de inmueble y de la operacion concreta. Consulta siempre con un contador o escribano antes de tomar decisiones.

1) Panorama general: que tributos hay y cuando aparecen

Antes de entrar en detalle, un mapa rapido. La siguiente tabla resume los ocho tributos principales vinculados a inmuebles en Uruguay:

Impuesto / tributo Cuando aparece Quien lo paga Donde se paga
Contribucion Inmobiliaria por tener el inmueble (anual) propietario Intendencia departamental
Impuesto de Primaria por tener el inmueble (anual) propietario / usufructuario DGI
Impuesto al Patrimonio si tu patrimonio neto supera el minimo persona fisica / nucleo familiar DGI
IRPF sobre alquileres si cobras renta de alquiler (residente) propietario residente fiscal DGI
IRNR sobre alquileres si cobras renta de alquiler (no residente) propietario no residente DGI
IRPF por ganancia de capital al vender con ganancia vendedor residente DGI
ITP (Transmisiones Patrimoniales) al transferir el inmueble comprador (2%) + vendedor (2%) DGI
IVA sobre construccion obra nueva (no reventa) comprador / promotor DGI

Complementa con: gastos de compra de un inmueble y que hace un escribano en una compraventa.

2) ¿Cuánto se paga de Contribución Inmobiliaria en Montevideo?

En Montevideo la Contribucion Inmobiliaria va del 0,18% al 1,80% anual sobre el valor real (catastral) del inmueble, en franjas progresivas. Es el tributo departamental que pagas por ser propietario de un inmueble: lo fija y cobra cada Intendencia, asi que las tasas varian segun el departamento. Nos enfocamos en Montevideo por ser el mercado mas relevante.

Como funciona en Montevideo (2026)

Montevideo aplica un sistema progresivo por franjas sobre el valor real (catastral) del inmueble. Las alicuotas van del 0,18% al 1,80%, y se aplican de forma marginal: cada tasa solo aplica sobre el tramo correspondiente, no sobre el total del inmueble.

Franja de valor imponible 2026 Alicuota (tasa especial: valor imponible 2026 menor a $2.481.577) Alicuota (escala general)
$1 a $992.630 0,18% 0,25%
$992.631 a $2.481.576 0,75% 0,75%
$2.481.577 a $4.963.144 -- 1,00%
$4.963.145 a $8.551.753 -- 1,20%
$8.551.754 a $17.103.509 -- 1,65%
$17.103.510 en adelante -- 1,80%

** La alicuota especial del 0,18% para la primera franja rige para los inmuebles con valor imponible 2026 menor a $2.481.577 (disposicion vigente desde el 01/01/2024, Decreto departamental n° 38.156). La Intendencia republica cada ano la escala con los tramos ya actualizados: verifica la del ejercicio en curso antes de hacer cuentas.

Vencimientos y descuentos

  • Se paga en 3 cuotas cuatrimestrales: marzo, julio y noviembre.
  • Desde 2026, todas vencen el dia 15 de cada mes par.
  • Si pagas la cuota anual completa antes del primer vencimiento, accedes a un descuento.

Exoneraciones

  • Jubilados y pensionistas: pueden acceder a exoneracion del 50% o 100% segun el valor imponible del inmueble. Los topes se actualizan anualmente por decreto.
  • Vivienda promovida (Ley 18.795): exonerada de contribucion durante el periodo de promocion.

Dato practico: para un apartamento tipico en Montevideo con valor imponible 2026 de $1.500.000, la contribucion anual es de ~$5.600 (tasa efectiva ~0,37%). Es un monto menor comparado con el property tax de otros paises, pero sumado a Primaria y Patrimonio, se nota.

3) ¿Cuánto se paga de Impuesto de Primaria?

El Impuesto de Primaria va del 0,15% al 0,30% anual sobre el valor catastral, y los inmuebles con valor catastral menor a $282.612 (2026) estan exonerados. Es un impuesto nacional que financia la educacion primaria publica: lo pagan todos los propietarios de inmuebles urbanos, suburbanos y rurales, y lo administra la DGI, no la Intendencia.

Exoneracion por valor catastral

Si el valor catastral de tu inmueble es menor a $282.612 (2026), estas exonerado. Esto cubre una porcion significativa de las viviendas mas modestas del pais.

Tasas progresivas

Para inmuebles que superan el minimo exonerado, se aplican 4 franjas con alicuotas progresivas que van del 0,15% al 0,30% sobre el valor catastral. La tasa es marginal: cada tramo aplica solo sobre el excedente de esa franja.

Vencimientos

  • Se paga en 3 cuotas a lo largo del ano (consulta los vencimientos en la web de DGI).
  • Para inmuebles rurales, los plazos y condiciones difieren; hay exoneraciones especiales para pequenos productores (padrones menores a 300 hectareas CONEAT 100).

Dato practico: un apartamento con valor catastral de $1.500.000 paga entre $2.000 y $3.500 anuales de Primaria. Sumado a la contribucion, ya vas en $5.000-$8.000 al ano solo en tributos por "tener" el inmueble.

4) ¿Quién paga Impuesto al Patrimonio por un inmueble en Uruguay?

Paga Impuesto al Patrimonio quien al 31 de diciembre tiene un patrimonio neto fiscal que supera el minimo no imponible: $6.653.000 para persona fisica y $13.306.000 para nucleo familiar (ultimos valores publicados por DGI, ejercicio 2025; vigentes al 5 de agosto de 2026), con tasa del 0,10% sobre el excedente para residentes. No es solo sobre inmuebles: incluye todos tus activos (efectivo, inversiones, vehiculos, etc.) menos pasivos deducibles. Pero tu inmueble es parte de esa base.

Minimo no imponible (ultimo publicado: ejercicio 2025)

Situacion Minimo no imponible (ejercicio 2025)
Persona fisica / sucesion indivisa $6.653.000
Nucleo familiar (ambos conyuges) $13.306.000

Si tu patrimonio neto fiscal no supera esos montos, no pagas Patrimonio.

Tasas para residentes

Tramo Tasa
Excedente sobre el MNI (tramo unico) 0,10%

Tasas para no residentes

La escala del 0,70% al 1,50% (0,70% / 1,10% / 1,40% / 1,50%, desde el primer peso imponible) alcanza sólo a los no residentes que no son contribuyentes de IRNR. El extranjero que alquila su inmueble en Uruguay sí tributa IRNR y por lo tanto aplica la tasa general del 0,10% sobre el excedente del mínimo no imponible.

Ejemplo concreto

Si sos persona fisica residente con un patrimonio neto de $10.000.000 (un apartamento y algo de ahorro), pagas 0,10% sobre el excedente de $6.653.000, o sea sobre $3.347.000. Eso da ~$3.350 al ano. No es mucho, pero se suma.

5) ¿Cuánto IRPF se paga por alquilar una propiedad?

Por alquilar una propiedad se paga un 12% de IRPF sobre la renta neta, como IRPF Categoria I - Rendimientos de Capital Inmobiliario, si sos residente fiscal en Uruguay.

Como se calcula

  1. Tomas el ingreso bruto por alquiler del periodo.
  2. Restas las deducciones admitidas:
    • Contribucion inmobiliaria pagada.
    • Impuesto de Primaria pagado.
    • Comision de administradora (si corresponde).
    • Honorarios por suscripcion o renovacion de contrato.
    • IVA de las comisiones y honorarios.
    • Creditos incobrables (alquileres no cobrados luego de 3 meses).
  3. Aplicas el 12% sobre la renta neta resultante.

Anticipos mensuales

DGI exige anticipos mensuales del 10,5% sobre el monto bruto del alquiler. Al cierre del ejercicio se liquida la diferencia: si pagaste de mas, queda como credito fiscal. Alternativa: podes optar por darle caracter definitivo a esa retencion del 10,5% sobre el bruto y no hacer la liquidacion anual (Decreto 148/007); conviene solo si tus deducciones son menores al 12,5% del bruto.

Exoneracion para rentas bajas

Si el total de tus rentas por alquileres es menor a 40 BPC anuales (~$274.560 en 2026, con BPC = $6.864), y levantas el secreto bancario ante DGI, y no generas otros rendimientos de capital mayores a 3 BPC anuales, estas exonerado.

Para ordenar todo el proceso de alquiler: ley de alquileres en Uruguay y garantias de alquiler.

6) ¿Qué impuesto paga un no residente que alquila su propiedad?

Un no residente que alquila su propiedad en Uruguay paga IRNR (Impuesto a la Renta de No Residentes): 12% sobre la renta neta, en vez de IRPF. Para arrendamientos de inmuebles hay dos regimenes (Decreto 149/007, articulos 24 y 33 literal a): el regimen general del 12% sobre la renta neta — el ingreso bruto menos los gastos admitidos: comision de administradora, honorarios por suscripcion o renovacion de contrato (con su IVA), Contribucion Inmobiliaria e Impuesto de Primaria — o la opcion de darle caracter definitivo a la retencion del 10,5% sobre el bruto devengado, sin liquidacion anual. Cual conviene depende de tus deducciones: el punto de indiferencia son deducciones por el 12,5% del bruto. Mantenimiento, reparaciones y seguros no son deducibles. Los restantes rendimientos de capital inmobiliario de no residentes tributan al 12%.

Diferencia clave con IRPF

Concepto IRPF (residente) IRNR (no residente)
Tasa 12% sobre neto (opcion: 10,5% definitivo sobre bruto) 12% sobre neto (opcion: 10,5% definitivo sobre bruto)
Deducciones contribucion, primaria, comisiones y honorarios (+IVA), incobrables comision de administradora, honorarios de contrato (+IVA), Contribucion y Primaria
Carga efectiva ~9-10,5% del bruto (segun deducciones) ~9-10,5% del bruto (segun deducciones)
Exoneracion por renta baja si (hasta 40 BPC) no

Para inversores extranjeros, este impuesto (12% sobre el neto, o la opcion del 10,5% definitivo sobre el bruto) es un dato critico a la hora de calcular la rentabilidad neta a partir de los alquileres medianos por barrio que publica el Índice INGAR. Si estas evaluando invertir, revisa rentabilidad de alquileres por zona.

7) ¿Cuánto IRPF se paga al vender un inmueble?

Al vender un inmueble con ganancia se paga un 12% sobre la ganancia real, como IRPF Categoria II - Incremento Patrimonial; para inmuebles adquiridos antes del 01/07/2007 existe la opcion del metodo ficto, que equivale al 1,8% del precio de venta.

Metodo real vs metodo ficto

Metodo Como se calcula Cuando aplica
Real 12% sobre (precio de venta - costo actualizado) inmuebles adquiridos despues del 01/07/2007 (obligatorio)
Ficto 12% sobre el 15% del precio de venta = 1,8% del precio de venta inmuebles adquiridos antes del 01/07/2007 (opcional)

Ejemplo

Compraste un apartamento en 2010 por USD 100.000 y lo vendes en 2026 por USD 160.000:

  • Metodo real: ganancia = USD 60.000 (simplificado). IRPF = 12% x 60.000 = USD 7.200.
  • Si lo hubieras comprado en 2005 y optaras por el metodo ficto: IRPF = 1,8% x 160.000 = USD 2.880.

El metodo ficto puede ser mas conveniente si la ganancia real es alta en terminos porcentuales. Tu escribano o contador te ayuda a decidir. Para mas sobre costos de venta: gastos de compra y venta de un inmueble.

8) ¿Cuánto ITP se paga en una compraventa?

En una compraventa se paga en total un 4% de ITP sobre el valor real (catastral) del inmueble, repartido en partes iguales:

  • 2% a cargo del vendedor
  • 2% a cargo del comprador

Base de calculo

Se calcula sobre el valor real fijado por la Direccion Nacional de Catastro, no sobre el precio de la operacion. El valor catastral suele estar bastante por debajo del valor de mercado, lo que hace que en la practica el impacto efectivo sobre el precio real sea menor al 4%.

Ejemplo

Si el valor catastral es $5.000.000 y el precio de venta real es $15.000.000:

  • ITP total: 4% x $5.000.000 = $200.000.
  • Comprador paga $100.000, vendedor paga $100.000.
  • Sobre el precio real, el costo efectivo es ~1,3% (no 4%).

Para todo el detalle de gastos de cierre: que gastos tiene la compra de un inmueble y que hace un escribano.

9) IVA sobre construccion

El IVA aplica sobre obra nueva. La enajenacion del inmueble en si no lleva IVA: el IVA grava la CONSTRUCCION, y por eso una parte del precio que te cotiza el promotor lo tiene incorporado. En la reventa entre particulares de un inmueble ya existente, no se aplica IVA. Si estas comprando a estrenar, la primera enajenacion realizada por la empresa esta gravada a la tasa minima del IVA, 10% (Titulo 10 del T.O. 2023, art. 36 lit. I). En vivienda promovida esa primera venta esta exonerada (Ley 18.795, art. 4 lit. D). Los insumos y servicios de obra, en cambio, tributan a la tasa basica del 22%. Pedile igual al desarrollador el desglose del precio.

En la practica, el IVA esta "metido" en el precio final que te cotiza el desarrollador. Lo que importa saber: en proyectos de vivienda promovida, las exoneraciones fiscales compensan parte de este costo.

10) Vivienda promovida (Ley 18.795): las exoneraciones fiscales

La Ley 18.795 fue disenada para impulsar la construccion de viviendas de interes social, y ofrece beneficios fiscales significativos tanto para promotores como para compradores e inversores. Aplica a proyectos aprobados por la ANV (Agencia Nacional de Vivienda).

Que exonera

Impuesto exonerado Beneficio Duracion tipica
ITP exonerado en la primera venta primera transaccion
IRPF / IRAE / IRNR sobre alquileres 60% (100% en zona MVOTMA o con FGA) ejercicio de fin de obra + 9 siguientes
Impuesto al Patrimonio exonerado el inmueble promovido hasta 10 anos
Contribucion Inmobiliaria exonerada segun departamento hasta 10 anos

Para quien conviene

  • Inversor que va a alquilar: durante el ejercicio en que finaliza la obra y los nueve siguientes, la renta de alquiler esta exonerada al 60% en la generalidad de los casos, y al 100% solo en las zonas determinadas por el MVOTMA o si el alquiler se instrumenta con el FGA (Decreto 355/011, art. 12).
  • Comprador para vivir: el ahorro en ITP en la primera compra y la exoneracion de Patrimonio suman.

Si estas evaluando un proyecto en pozo con beneficio de vivienda promovida: guia completa de vivienda promovida y comprar en pozo vs terminado.

11) ¿Qué es el Tax Holiday uruguayo y quién puede acceder en 2026?

El Tax Holiday es el regimen que permite a los nuevos residentes fiscales optar por tributar IRNR durante 11 anos, exclusivamente respecto de determinadas rentas de capital e incrementos patrimoniales del exterior (arts. 24 y 24-Bis del Titulo 7; el 24-Bis rige para quienes adquieran la residencia fiscal desde el 1/1/2026, con requisitos de inversion propios y opciones de extension posteriores). Las rentas de trabajo no quedan comprendidas. Desde el 1 de enero de 2026, con la Ley de Presupuesto 20.446, se accede por presencia fisica de mas de 183 dias en el ano civil, por una inversion inmobiliaria de mas de 12.500.000 UI (~USD 2.066.000) o por aportes de al menos 625.000 UI por ano a fondos de inversion productiva o innovacion.

Ojo: Tax Holiday y residencia fiscal no son lo mismo

La Ley 20.446 no modifico las causales de residencia fiscal: modifico los requisitos del beneficio fiscal sobre rentas del exterior. Las causales de residencia fiscal siguen siendo las mismas (art. 5 BIS del Decreto 148/007 y Decreto 163/020; pagina de DGI "Causales de Residencia Fiscal"):

  • Permanencia de mas de 183 dias en el ano civil (las ausencias esporadicas de hasta 30 dias computan como presencia).
  • Inversion en inmuebles superior a 3.500.000 UI (~USD 578.000) + 60 dias de presencia fisica en el ano civil (inversiones desde el 1/7/2020).
  • Inversion en inmuebles superior a 15.000.000 UI (~USD 2.479.000), sin requisito de dias.
  • Inversion empresarial superior a 15.000.000 UI con 15 empleos, o superior a 45.000.000 UI en proyectos de interes nacional.
  • Nucleo principal de actividades o centro de intereses vitales (conyuge e hijos) en Uruguay.

Traduccion practica: un extranjero con ~USD 578.000 en inmuebles + 60 dias al ano sigue pudiendo obtener la residencia fiscal uruguaya. Lo que se encarecio desde 2026 es el Tax Holiday, no la residencia.

Vias de acceso al Tax Holiday (desde el 1/1/2026, art. 648 de la Ley 20.446)

Via Requisito
Presencia fisica mas de 183 dias en el ano civil (sin inversion)
Inversion inmobiliaria mas de 12.500.000 UI (~USD 2.066.000) en inmuebles
Fondos de inversion productiva / innovacion aportes de al menos 625.000 UI por ano (~USD 103.000)

Beneficio del Tax Holiday

  • Opcion por IRNR: no se tributa IRPF sobre las rentas de capital del exterior comprendidas en el numeral 2 del art. 6º del Titulo 7, durante el ano del cambio de residencia + 10 ejercicios siguientes = 11 anos total.
  • Despues de los 11 anos: (A) tributar IRPF al 50% de la tasa por 5 anos mas, manteniendo una inversion de 6.250.000 UI en inmuebles o 625.000 UI/ano en fondos; o (B) un pago fijo anual de 1.875.000 UI (1.250.000 UI si ademas pasas mas de 183 dias) hasta por 20 ejercicios.
  • Requisito: no haber sido residente fiscal uruguayo en los 2 ejercicios anteriores.
  • Salvaguarda: quienes ejercieron la opcion hasta el 31/12/2025 mantienen su regimen anterior por el plazo original.

Lo que subio no es el costo de ser residente fiscal (la causal de 3.500.000 UI + 60 dias sigue vigente), sino el del Tax Holiday por inversion inmobiliaria: de la inversion que alcanzaba via residencia (~USD 578.000) a mas de 12.500.000 UI (~USD 2.066.000). Cambia el perfil del inversor que accede al beneficio, no el de quien busca la residencia.

Ultima verificacion: 12 de julio de 2026. El tratamiento de IRPF/IRNR sobre alquileres (regimen general del 12% sobre neto y opcion del 10,5% definitivo sobre bruto) fue verificado contra fuentes oficiales (DGI, IMPO, BPS, IMM). Equivalencias en USD calculadas con cotizaciones de UI y dolar de DGI de julio 2026 (aproximadas). La reglamentacion de la Ley 20.446 esta pendiente y los detalles operativos pueden ajustarse por decreto. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento tributario.

12) Tabla por escenario: que pagas segun tu situacion

Esta tabla consolida que tributos te tocan segun lo que estas haciendo con el inmueble:

Tu situacion Contribucion Primaria Patrimonio IRPF/IRNR alquiler ITP IRPF venta
Propietario que vive ahi si si* si** -- -- --
Propietario que alquila (residente) si si* si** IRPF 12% neto -- --
Propietario que alquila (no residente) si si* si (0,10% s/excedente del MNI, por ser contribuyente de IRNR) IRNR 12% s/neto (opcion 10,5% definitivo s/bruto) -- --
Comprando un inmueble desde la compra desde la compra si** -- 2% comprador --
Vendiendo un inmueble hasta la venta hasta la venta -- -- 2% vendedor 12% ganancia
Vivienda promovida (inversor) exonerada -- exonerado (si arrendada ≥ 6 meses/ejercicio) exonerado 60% (100% en zona MVOTMA o con FGA) exonerado (1a venta) --

* Exonerado si valor catastral < $282.612.
** Solo si tu patrimonio neto supera el MNI ($6.653.000 individual / $13.306.000 nucleo familiar).

13) Ejemplo completo: cuanto paga un propietario que alquila

Supone que tenes un apartamento en Montevideo con valor imponible 2026 de $3.000.000, valor de mercado ~USD 120.000, y lo alquilas a $35.000/mes:

Concepto Monto anual estimado
Contribucion Inmobiliaria ~$18.800
Impuesto de Primaria ~$5.500
Impuesto al Patrimonio $0 (patrimonio bajo MNI)
IRPF sobre alquileres (12% s/neto) ~$40.700
Total tributos anuales ~$65.000
Renta bruta anual $420.000
Carga tributaria sobre renta bruta ~15,5%

Ese ~15,5% es la carga tributaria real. No es un numero que aparece en una sola boleta, sino la suma de varios tributos que muchas veces el propietario no ve juntos. Esa acumulacion es el dato que importa.

14) Checklist tributaria por operacion

Si estas comprando

  • Pedile al vendedor certificado de estar al dia con contribucion inmobiliaria y Primaria.
  • Calcula el ITP (2% sobre valor catastral, a tu cargo).
  • Si es PH, pedi los gastos comunes: gastos comunes.
  • Ordena con el escribano los certificados y base de calculo: que hace un escribano.
  • Si es vivienda promovida, verifica que los beneficios fiscales esten vigentes.

Si tenes un inmueble y lo alquilas

  • Inscribite en DGI si aun no lo hiciste.
  • Paga los anticipos mensuales de IRPF (10,5% del bruto).
  • Guarda comprobantes de contribucion, Primaria y comisiones (son deducibles).
  • Evalua si entras en la exoneracion de 40 BPC.
  • Contrato claro: ley de alquileres.

Si estas vendiendo

  • Calcula el IRPF por ganancia de capital (metodo real o ficto segun fecha de compra).
  • Presupuesta el ITP (2% a tu cargo sobre valor catastral).
  • Obtene los certificados de estar al dia con todos los tributos (requisito para escriturar).

Si heredaste

  • Verifica la situacion de tributos del inmueble (puede haber deuda acumulada).
  • Revisa si hay Patrimonio pendiente del causante.
  • Guia completa: sucesiones: que pasa con un inmueble.

15) Errores comunes

  • Mirar solo un tributo: el costo real es la suma. Contribucion + Primaria + Patrimonio + IRPF sobre renta. Hay que verlos juntos.
  • No presupuestar el IRPF al alquilar: muchos propietarios cobran alquiler y se olvidan de los anticipos hasta que DGI manda la notificacion.
  • Confundir valor catastral con valor de mercado: el ITP se calcula sobre el catastral (mucho menor). Pero el IRPF por ganancia de capital se calcula sobre el precio real de la operacion.
  • No evaluar vivienda promovida: si estas comprando para invertir, las exoneraciones de la Ley 18.795 pueden hacer una diferencia enorme en la rentabilidad neta de los primeros 10 anos.
  • Ignorar el Patrimonio: si tenes mas de un inmueble, o el inmueble es de alto valor, el Patrimonio empieza a pesar, sobre todo para no residentes (tasas de 0,7-1,5%).

Conclusion: la carga tributaria real

Comparada con la region, la carga tributaria sobre inmuebles en Uruguay es relativamente liviana. No hay impuesto de sucesiones, el ITP es sobre valor catastral (no mercado), y las tasas de contribucion son bajas para la mayoria de las propiedades.

Pero el costo real no esta en ningun tributo individual: esta en la acumulacion. Contribucion + Primaria + Patrimonio + IRPF sobre alquileres + ganancia de capital al vender. Si no los presupuestas juntos, tu numero de rentabilidad esta incompleto.

Si estas evaluando invertir en Uruguay, arma tu escenario completo antes de decidir: compra (gastos de compra), tenencia (contribucion + primaria + patrimonio), renta (rentabilidad por zona), y salida (ITP + IRPF ganancia). Asi tomas la decision con los numeros reales.

Fuentes

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