Impuestos sobre inmuebles en Uruguay (2026): guía completa

¿Qué impuestos paga un extranjero por una propiedad en Uruguay?

La nacionalidad no crea un impuesto inmobiliario distinto. Al comprar, el adquirente paga ITP del 2% sobre el valor real catastral actualizado. Durante la tenencia pueden corresponder Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Primaria; si alquila o vende, el tratamiento depende de su residencia fiscal y de la operación.

Base oficial: DGI — ITP.

Resumen

Uruguay no tiene un solo impuesto a la propiedad: tiene varios, y se acumulan. Contribución inmobiliaria, Primaria, Patrimonio, IRPF sobre alquileres, ITP en la compraventa, y ganancia de capital al vender. Ninguno es brutal por separado, pero sumados definen tu costo real de tener un inmueble.

Esta guía te ordena cada tributo: quiénes lo pagan, cuánto se paga, cuándo vence, y qué exoneraciones existen (incluyendo vivienda promovida y el nuevo Tax Holiday 2.0). Si lo que buscás es el costo total de una compra, arrancá por qué gastos tiene la compra de un inmueble. Si vas a alquilar, revisá ley de alquileres en Uruguay.

Aviso importante

Esto es orientativo y no sustituye asesoramiento profesional. Los impuestos que aplican dependen de tu situación (persona física o jurídica, residente o no residente), del departamento, del tipo de inmueble y de la operación concreta. Consultá siempre con un contador o escribano antes de tomar decisiones.

1) Panorama general: qué tributos hay y cuándo aparecen

Antes de entrar en detalle, un mapa rápido. La siguiente tabla resume los ocho tributos principales vinculados a inmuebles en Uruguay:

Complementá con: gastos de compra de un inmueble y qué hace un escribano en una compraventa.

2) ¿Cuánto se paga de Contribución Inmobiliaria en Montevideo?

En Montevideo la Contribución Inmobiliaria va del 0,18% al 1,80% anual sobre el valor real (catastral) del inmueble, en franjas progresivas. Es el tributo departamental que pagás por ser propietario de un inmueble: lo fija y cobra cada Intendencia, así que las tasas varían según el departamento. Nos enfocamos en Montevideo por ser el mercado más relevante.

Cómo funciona en Montevideo (2026)

Montevideo aplica un sistema progresivo por franjas sobre el valor real (catastral) del inmueble. Las alícuotas van del 0,18% al 1,80%, y se aplican de forma marginal: cada tasa solo aplica sobre el tramo correspondiente, no sobre el total del inmueble.

** La alícuota especial del 0,18% para la primera franja rige para los inmuebles con valor imponible 2026 menor a $2.481.577 (disposición vigente desde el 01/01/2024, Decreto departamental n° 38.156). La Intendencia republica cada año la escala con los tramos ya actualizados: verificá la del ejercicio en curso antes de hacer cuentas.

Vencimientos y descuentos

• Se paga en 3 cuotas cuatrimestrales: marzo, julio y noviembre.
• El pago anual vence en marzo; las tres cuotas vencen en marzo, julio y noviembre. Consultá los vencimientos concretos del padrón en la Intendencia de Montevideo.
• Si pagás la cuota anual completa antes del primer vencimiento, accedés a un descuento.

Exoneraciones

• Jubilados y pensionistas: pueden acceder a exoneración del 50% o 100% según el valor imponible del inmueble. Los topes se actualizan anualmente por decreto.
• Vivienda promovida (Ley 18.795): exonerada de contribución durante el periodo de promoción.

Dato práctico: para un apartamento típico en Montevideo con valor imponible 2026 de $1.500.000, la contribución anual es de ~$5.600 (tasa efectiva ~0,37%). Es un monto menor comparado con el property tax de otros países, pero sumado a Primaria y Patrimonio, se nota.

3) ¿Cuánto se paga de Impuesto de Primaria?

El Impuesto de Primaria va del 0,15% al 0,30% anual sobre el valor catastral, y los inmuebles con valor catastral menor a $282.612 (2026) están exonerados. Es un impuesto nacional que financia la educación primaria pública: lo pagan todos los propietarios de inmuebles urbanos, suburbanos y rurales, y lo administra la DGI, no la Intendencia.

Exoneración por valor catastral

Si el valor catastral de tu inmueble es menor a $282.612 (2026), estás exonerado. Esto cubre una porción significativa de las viviendas más modestas del país.

Tasas progresivas

Para inmuebles que superan el mínimo exonerado, se aplican 4 franjas con alícuotas progresivas que van del 0,15% al 0,30% sobre el valor catastral. La tasa es marginal: cada tramo aplica solo sobre el excedente de esa franja.

Vencimientos

• Se paga en 3 cuotas a lo largo del año (consultá los vencimientos en la web de DGI).
• Para inmuebles rurales, los plazos y condiciones difieren; hay exoneraciones especiales para pequeños productores (padrones menores a 300 hectáreas CONEAT 100).

Dato práctico: un apartamento con valor catastral de $1.500.000 paga entre $2.000 y $3.500 anuales de Primaria. Sumado a la contribución, ya vas en $5.000-$8.000 al año solo en tributos por "tener" el inmueble.

4) ¿Quién paga Impuesto al Patrimonio por un inmueble en Uruguay?

Paga Impuesto al Patrimonio quien al 31 de diciembre tiene un patrimonio neto fiscal que supera el mínimo no imponible: $6.653.000 para persona física y $13.306.000 para núcleo familiar (últimos valores publicados por DGI, ejercicio 2025; vigentes al 5 de agosto de 2026), con tasa del 0,10% sobre el excedente para residentes. No es solo sobre inmuebles: incluye todos tus activos (efectivo, inversiones, vehículos, etc.) menos pasivos deducibles. Pero tu inmueble es parte de esa base.

Mínimo no imponible (último publicado: ejercicio 2025)

Si tu patrimonio neto fiscal no supera esos montos, no pagás Patrimonio.

Tasas para residentes

Tasas para no residentes

La escala del 0,70% al 1,50% (0,70% / 1,10% / 1,40% / 1,50%, aplicados por tramos sobre el excedente del mínimo no imponible) alcanza sólo a los no residentes que no son contribuyentes de IRNR. El extranjero que alquila su inmueble en Uruguay sí tributa IRNR y por lo tanto aplica la tasa general del 0,10% sobre el excedente del mínimo no imponible. El mínimo no imponible es UYU 6.653.000 para personas físicas y sucesiones indivisas en el ejercicio 2025. Cada tasa se aplica únicamente a la parte comprendida en su tramo, por encima de ese mínimo. Los núcleos familiares tienen un mínimo y tramos distintos, publicados en la misma tabla de DGI. Tramo de patrimonio imponible (UYU): 0,70%: más de UYU 6.653.000 hasta 13.306.000; 1,10%: más de UYU 13.306.000 hasta 19.959.000; 1,40%: más de UYU 19.959.000 hasta 33.265.000; 1,50%: más de UYU 33.265.000. Fuente: DGI — tasas de 2025.

Ejemplo concreto

Si sos persona física residente con un patrimonio neto de $10.000.000 (un apartamento y algo de ahorro), pagás 0,10% sobre el excedente de $6.653.000, o sea sobre $3.347.000. Eso da ~$3.350 al año. No es mucho, pero se suma.

5) ¿Cuánto IRPF se paga por alquilar una propiedad?

Por alquilar una propiedad se paga un 12% de IRPF sobre la renta neta, como IRPF Categoría I - Rendimientos de Capital Inmobiliario, si sos residente fiscal en Uruguay.

Cómo se calcula

1. Tomás el ingreso bruto por alquiler del periodo.
2. Restás las deducciones admitidas:
   • Contribución inmobiliaria pagada.
   • Impuesto de Primaria pagado.
   • Comisión de administradora (si corresponde).
   • Honorarios por suscripción o renovación de contrato.
   • IVA de las comisiones y honorarios.
   • Créditos incobrables (alquileres no cobrados luego de 3 meses).
3. Aplicás el 12% sobre la renta neta resultante.

Anticipos mensuales

DGI exige anticipos mensuales del 10,5% sobre el monto bruto del alquiler. Al cierre del ejercicio se liquida la diferencia: si pagaste de más, queda como crédito fiscal. Alternativa: podés optar por darle carácter definitivo a esa retención del 10,5% sobre el bruto y no hacer la liquidación anual (Decreto 148/007); conviene solo si tus deducciones son menores al 12,5% del bruto.

Exoneración para rentas bajas

Si el total de tus rentas por alquileres es menor a 40 BPC anuales (~$274.560 en 2026, con BPC = $6.864), y levantás el secreto bancario ante DGI, y no generás otros rendimientos de capital mayores a 3 BPC anuales, estás exonerado.

Para ordenar todo el proceso de alquiler: ley de alquileres en Uruguay y garantías de alquiler.

6) ¿Qué impuesto paga un no residente que alquila su propiedad?

Un no residente que alquila su propiedad en Uruguay paga IRNR (Impuesto a la Renta de No Residentes): 12% sobre la renta neta, en vez de IRPF. Para arrendamientos de inmuebles hay dos regímenes (Decreto 149/007, artículos 24 y 33 literal a): el régimen general del 12% sobre la renta neta — el ingreso bruto menos los gastos admitidos: comisión de administradora, honorarios por suscripción o renovación de contrato (con su IVA), Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Primaria — o la opción de darle carácter definitivo a la retención del 10,5% sobre el bruto devengado, sin liquidación anual. Cuál conviene depende de tus deducciones: el punto de indiferencia son deducciones por el 12,5% del bruto. Mantenimiento, reparaciones y seguros no son deducibles. Los restantes rendimientos de capital inmobiliario de no residentes tributan al 12%.

Diferencia clave con IRPF

Para calcular una rentabilidad neta, usá el alquiler documentado del inmueble y separá el régimen fiscal aplicable, vacancia, administración y demás gastos.

7) ¿Cuánto IRPF se paga al vender un inmueble?

Al vender un inmueble con ganancia se paga un 12% sobre la ganancia real, como IRPF Categoría II - Incremento Patrimonial; para inmuebles adquiridos antes del 01/07/2007 existe la opción del método ficto, que equivale al 1,8% del precio de venta.

Método real vs método ficto

Ejemplo

Compraste un apartamento en 2010 por USD 100.000 y lo vendés en 2026 por USD 160.000:

• Método real: ganancia = USD 60.000 (simplificado). IRPF = 12% x 60.000 = USD 7.200.
• Si lo hubieras comprado en 2005 y optaras por el método ficto: IRPF = 1,8% x 160.000 = USD 2.880.

El método ficto puede ser más conveniente si la ganancia real es alta en términos porcentuales. Tu escribano o contador te ayuda a decidir. Para más sobre costos de venta: gastos de compra y venta de un inmueble.

8) ¿Cuánto ITP se paga en una compraventa?

En una compraventa se paga en total un 4% de ITP sobre el valor real (catastral) del inmueble, repartido en partes iguales:

• 2% a cargo del vendedor
• 2% a cargo del comprador

Base de cálculo

Se calcula sobre el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro, no sobre el precio de la operación. El valor catastral suele estar bastante por debajo del valor de mercado, lo que hace que en la práctica el impacto efectivo sobre el precio real sea menor al 4%.

Ejemplo

Si el valor catastral es $5.000.000 y el precio de venta real es $15.000.000:

• ITP total: 4% x $5.000.000 = $200.000.
• Comprador paga $100.000, vendedor paga $100.000.
• Sobre el precio real, el costo efectivo es ~1,3% (no 4%).

Para todo el detalle de gastos de cierre: qué gastos tiene la compra de un inmueble y qué hace un escribano.

9) IVA sobre construcción

El IVA aplica sobre obra nueva. La enajenación del inmueble en sí no lleva IVA: el IVA grava la CONSTRUCCIÓN, y por eso una parte del precio que te cotiza el promotor lo tiene incorporado. En la reventa entre particulares de un inmueble ya existente, no se aplica IVA. Si estás comprando a estrenar, la primera enajenación realizada por la empresa está gravada a la tasa mínima del IVA, 10% (Título 10 del T.O. 2023, art. 36 lit. I). En vivienda promovida esa primera venta está exonerada (Ley 18.795, art. 4 lit. D). Los insumos y servicios de obra, en cambio, tributan a la tasa básica del 22%. Pedile igual al desarrollador el desglose del precio.

En la práctica, el IVA está "metido" en el precio final que te cotiza el desarrollador. Lo que importa saber: en proyectos de vivienda promovida, las exoneraciones fiscales compensan parte de este costo.

10) Vivienda promovida (Ley 18.795): las exoneraciones fiscales

La Ley 18.795 fue diseñada para impulsar la construcción de viviendas de interés social, y ofrece beneficios fiscales significativos tanto para promotores como para compradores e inversores. Aplica a proyectos aprobados por la ANV (Agencia Nacional de Vivienda).

Qué exonera

Para quién conviene

• Inversor que va a alquilar: durante el ejercicio en que finaliza la obra y los nueve siguientes, la renta de alquiler está exonerada al 60% en la generalidad de los casos, y al 100% solo en las zonas determinadas por el MVOTMA o si el alquiler se instrumenta con el FGA (Decreto 355/011, art. 12).
• Comprador para vivir: el ahorro en ITP en la primera compra y la exoneración de Patrimonio suman.

Si estás evaluando un proyecto en pozo con beneficio de vivienda promovida: guía completa de vivienda promovida y comprar en pozo vs terminado.

11) ¿Qué es el Tax Holiday uruguayo y quién puede acceder en 2026?

El Tax Holiday es el régimen que permite a los nuevos residentes fiscales optar por tributar IRNR durante 11 años, exclusivamente respecto de determinadas rentas de capital e incrementos patrimoniales del exterior (arts. 24 y 24-Bis del Título 7; el 24-Bis rige para quienes adquieran la residencia fiscal desde el 1/1/2026, con requisitos de inversión propios y opciones de extensión posteriores). Las rentas de trabajo no quedan comprendidas. Desde el 1 de enero de 2026, con la Ley de Presupuesto 20.446, se accede por presencia física de más de 183 días en cada año civil, por una inversión inmobiliaria de más de 12.500.000 UI (~USD 2.066.000) o por aportes de al menos 625.000 UI por año a fondos de inversión productiva o innovación.

Ojo: Tax Holiday y residencia fiscal no son lo mismo

La Ley 20.446 no modificó las causales de residencia fiscal: modificó los requisitos del beneficio fiscal sobre rentas del exterior. Las causales de residencia fiscal siguen siendo las mismas (art. 5 BIS del Decreto 148/007 y Decreto 163/020; página de DGI "Causales de Residencia Fiscal"):

• Permanencia de más de 183 días en el año civil (las ausencias esporádicas de hasta 30 días computan como presencia).
• Inversión en inmuebles superior a 3.500.000 UI (~USD 578.000) + 60 días de presencia física en el año civil (inversiones desde el 1/7/2020).
• Inversión en inmuebles superior a 15.000.000 UI (~USD 2.479.000), sin requisito de días.
• Inversión empresarial superior a 15.000.000 UI con 15 empleos, o superior a 45.000.000 UI en proyectos de interés nacional.
• Núcleo principal de actividades o centro de intereses vitales (cónyuge e hijos) en Uruguay.

Traducción práctica: un extranjero con ~USD 578.000 en inmuebles + 60 días al año sigue pudiendo obtener la residencia fiscal uruguaya. Lo que se encareció desde 2026 es el Tax Holiday, no la residencia.

Vías de acceso al Tax Holiday (desde el 1/1/2026, art. 648 de la Ley 20.446)

Beneficio del Tax Holiday

• Opción por IRNR: no se tributa IRPF sobre las rentas de capital del exterior comprendidas en el numeral 2 del art. 6º del Título 7, durante el año del cambio de residencia + 10 ejercicios siguientes = 11 años total.
• Después de los 11 años: (A) tributar IRPF al 50% de la tasa por 5 años más, con inversiones en inmuebles por más de 6.250.000 UI, sin contar lo ya usado para la residencia o el régimen, o 625.000 UI/año en fondos; o (B) un pago fijo anual de 1.875.000 UI (1.250.000 UI si además pasás más de 183 días o hacés un aporte de capital de más de 45.000.000 UI a una empresa) hasta por 20 ejercicios.
• Requisito: no haber sido residente fiscal uruguayo en los 2 ejercicios anteriores.
• Régimen anterior: quienes ya ejercieron la opción del artículo 24 mantienen ese régimen por el plazo original. Si te hiciste residente antes de 2026 y no la ejerciste, conviene confirmar tu situación con un contador.

Lo que subió no es el costo de ser residente fiscal (la causal de 3.500.000 UI + 60 días sigue vigente), sino el del Tax Holiday por inversión inmobiliaria: de la inversión que alcanzaba vía residencia (~USD 578.000) a más de 12.500.000 UI (~USD 2.066.000). Cambia el perfil del inversor que accede al beneficio, no el de quien busca la residencia.

Última verificación: 12 de julio de 2026. El tratamiento de IRPF/IRNR sobre alquileres (régimen general del 12% sobre neto y opción del 10,5% definitivo sobre bruto) fue verificado contra fuentes oficiales (DGI, IMPO, BPS, IMM). Equivalencias en USD calculadas con cotizaciones de UI y dólar de DGI de julio 2026 (aproximadas). Nota histórica del 12/07/2026: a esa fecha la reglamentación estaba pendiente. Actualización al 17/10/2026: el régimen de impatriados fue reglamentado por el Decreto 188/026, publicado el 19/08/2026, y modificado por el Decreto 225/026, publicado el 29/09/2026; ver las condiciones del art. 5-SEXIES del Decreto 148/007. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento tributario.

12) Tabla por escenario: qué pagás según tu situación

Esta tabla consolida qué tributos te tocan según lo que estás haciendo con el inmueble:

* Exonerado si valor catastral < $282.612.
** Solo si tu patrimonio neto supera el MNI ($6.653.000 individual / $13.306.000 núcleo familiar).

13) Ejemplo completo: cuánto paga un propietario que alquila

Suponé que tenés un apartamento en Montevideo con valor imponible 2026 de $3.000.000, valor de mercado ~USD 120.000, y lo alquilás a $35.000/mes:

Ese ~15,5% es la carga tributaria real. No es un número que aparece en una sola boleta, sino la suma de varios tributos que muchas veces el propietario no ve juntos. Esa acumulación es el dato que importa.

14) Checklist tributaria por operación

Si estás comprando

• Pedile al vendedor certificado de estar al día con contribución inmobiliaria y Primaria.
• Calculá el ITP (2% sobre valor catastral, a tu cargo).
• Si es PH, pedí los gastos comunes: gastos comunes.
• Ordená con el escribano los certificados y base de cálculo: qué hace un escribano.
• Si es vivienda promovida, verificá que los beneficios fiscales estén vigentes.

Si tenés un inmueble y lo alquilás

• Inscribite en DGI si aún no lo hiciste.
• Pagá los anticipos mensuales de IRPF (10,5% del bruto).
• Guardá comprobantes de contribución, Primaria y comisiones (son deducibles).
• Evaluá si entrás en la exoneración de 40 BPC.
• Contrato claro: ley de alquileres.

Si estás vendiendo

• Calculá el IRPF por ganancia de capital (método real o ficto según fecha de compra).
• Presupuestá el ITP (2% a tu cargo sobre valor catastral).
• Obtené los certificados de estar al día con todos los tributos (requisito para escriturar).

Si heredaste

• Verificá la situación de tributos del inmueble (puede haber deuda acumulada).
• Revisá si hay Patrimonio pendiente del causante.
• Guía completa: sucesiones: qué pasa con un inmueble.

15) Errores comunes

• Mirar solo un tributo: el costo real es la suma. Contribución + Primaria + Patrimonio + IRPF sobre renta. Hay que verlos juntos.
• No presupuestar el IRPF al alquilar: muchos propietarios cobran alquiler y se olvidan de los anticipos hasta que DGI manda la notificación.
• Confundir valor catastral con valor de mercado: el ITP se calcula sobre el catastral (mucho menor). Pero el IRPF por ganancia de capital se calcula sobre el precio real de la operación.
• No evaluar vivienda promovida: si estás comprando para invertir, las exoneraciones de la Ley 18.795 pueden hacer una diferencia enorme en la rentabilidad neta de los primeros 10 años.
• Ignorar el Patrimonio: si tenés más de un inmueble, o el inmueble es de alto valor, el Patrimonio empieza a pesar, sobre todo para no residentes (tasas de 0,7-1,5%).

Conclusión: la carga tributaria real

Comparada con la región, la carga tributaria sobre inmuebles en Uruguay es relativamente liviana. No hay impuesto de sucesiones, el ITP es sobre valor catastral (no mercado), y las tasas de contribución son bajas para la mayoría de las propiedades.

Pero el costo real no está en ningún tributo individual: está en la acumulación. Contribución + Primaria + Patrimonio + IRPF sobre alquileres + ganancia de capital al vender. Si no los presupuestás juntos, tu número de rentabilidad está incompleto.

Si estás evaluando invertir en Uruguay, armá tu escenario completo antes de decidir: compra (gastos de compra), tenencia (contribución + primaria + patrimonio), renta (rentabilidad por zona), y salida (ITP + IRPF ganancia). Así tomás la decisión con los números reales.

Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos paga un extranjero por una propiedad en Uruguay?

La nacionalidad no crea un impuesto diferente. En la compra, el adquirente paga ITP del 2% sobre el valor real catastral actualizado según la DGI. Durante la tenencia pueden corresponder Contribución e Impuesto de Primaria; alquiler y venta dependen de la residencia fiscal y la operación.

¿Cuánto se paga anualmente de Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Primaria?

No existe una tasa nacional única de Contribución: es departamental y depende del padrón. Primaria es un impuesto distinto, nacional, con franjas publicadas por la DGI. Para presupuestar hay que consultar ambos tributos para el inmueble concreto.

Fuentes

• Intendencia de Montevideo - Contribución Inmobiliaria (trámites y tributos):
  https://montevideo.gub.uy/tramites-y-tributos/tributos/contribucion-inmobiliaria
• DGI - Impuesto de Primaria:
  https://www.gub.uy/direccion-general-impositiva/politicas-y-gestion/impuesto-primaria
• DGI - Impuesto al Patrimonio (personas físicas):
  https://www.gub.uy/direccion-general-impositiva/politicas-y-gestion/impuesto-al-patrimonio-personas-fisicas
• DGI - IRPF rendimientos de capital inmobiliario:
  https://www.gub.uy/direccion-general-impositiva/comunicacion/publicaciones/irpf-rendimientos-capital-inmobiliario-0
• DGI - IRPF incrementos patrimoniales de inmuebles urbanos:
  https://www.gub.uy/direccion-general-impositiva/comunicacion/publicaciones/irpf-incrementos-patrimoniales-inmuebles-urbanos
• DGI - ITP (guía general):
  https://www.gub.uy/direccion-general-impositiva/tematica/impuesto-trasmisiones-patrimoniales-itp
• IMPO - Ley 18.795 (Vivienda Promovida):
  https://www.impo.com.uy/bases/leyes/18795-2011
• ANV - Ley de viviendas promovidas:
  https://www.anv.gub.uy/ley-de-viviendas-promovidas
• DGI - Base de Prestaciones y Contribuciones (BPC):
  https://www.gub.uy/direccion-general-impositiva/comunicacion/publicaciones/base-prestaciones-contribuciones-bpc
• Ley de Presupuesto 20.446 (Tax Holiday 2.0 - nuevos residentes fiscales):
  https://www.impo.com.uy/bases/leyes/20446-2025

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