Como comprar um apartamento no Uruguai: guia passo a passo 2026

INGAR · 2026-02-13 · Compra

Do que trata este guia (e por que o escrevemos)

Na INGAR vemos todos os meses pessoas que começam a procurar apartamento achando que basta escolher um, fazer uma oferta e assinar. Depois descobrem que há impostos que não haviam calculado, que o estudo de títulos leva um mês, ou que o banco empresta menos do que imaginavam. E é aí que tudo se complica.

Este guia é o que diríamos a um amigo que nos pergunta "quero comprar um apartamento, por onde começo?". Sem rodeios, com números reais e com as coisas que geralmente não aparecem nos anúncios.

Primeiro passo: o orçamento real (não o do anúncio)

O preço anunciado de um apartamento não é o que você vai acabar pagando. Há um pacote de custos adicionais que somados representam entre 8% e 10% do preço de compra. Se você está olhando um apartamento de USD 150.000, precisa ter entre USD 162.000 e USD 165.000 disponíveis.

Vamos detalhar com números concretos para esse apartamento de USD 150.000:

Conceito	Taxa	Valor estimado
ITP (sua parte como comprador)	2% do valor cadastral	USD 1.500 - 2.500*
Honorários do tabelião	3% + IVA (22%)	USD 5.490
Comissão imobiliária	3% + IVA (22%)	USD 5.490
Selos, registros e despesas menores	Variável	USD 500 - 800
Total adicional		USD 12.980 - 14.280

*O ITP (Imposto sobre Transmissões Patrimoniais) é calculado sobre o valor cadastral fixado pela Direção Nacional de Cadastro, não sobre o preço de venda. E aqui há algo que pouca gente sabe: o valor cadastral é quase sempre bem mais baixo do que o preço de mercado. Na prática, isso faz com que o ITP efetivo seja menor que 2% do preço real. É uma das poucas notícias boas na lista de custos.

Se o imóvel for de habitação promovida (Lei 18.795), a primeira venda está isenta de ITP. Dado a levar em conta se você estiver olhando obra nova.

Mais detalhes sobre cada custo em despesas ao comprar um imóvel no Uruguai.

Se você compra com financiamento, some estes custos

Além do anterior:

Avaliação do banco: entre USD 200 e USD 500, paga por você.
Despesas de concessão do financiamento: variam por banco, podem ser de 1% a 2% do valor do crédito.
Seguros obrigatórios: o banco exige seguro de vida e incêndio. São valores mensais que se somam à parcela.

Regra prática: com financiamento bancário hipotecário, o custo total da operação sobe para 10-12% do preço.

Quanto custam os apartamentos hoje em Montevideo

Para você ter uma referência antes de sair à procura, estes são os intervalos de preços atuais em Montevideo por tipologia:

Tipologia	Preço médio de oferta
Studio	USD 90.000 - 120.000
1 quarto	USD 120.000 - 160.000
2 quartos	USD 170.000 - 250.000
3 quartos	USD 300.000 - 450.000

Porém, os preços variam enormemente conforme a zona. O metro quadrado em Carrasco ou Puerto del Buceo pode estar acima de USD 4.000/m², enquanto em Cordón gira em torno de USD 2.700/m² e em zonas como Aguada ou Centro cai para USD 2.000-2.400/m². A diferença entre um 2 quartos em Pocitos e um em La Blanqueada pode ser de USD 50.000 ou mais para metragens semelhantes.

Um dado que muitos não consideram: 54% dos compradores no Uruguai procuram imóveis abaixo de USD 150.000. Se o seu orçamento está nessa faixa, você não está limitado — está no segmento mais ativo do mercado.

Definir o que você procura (sem isso, você perde semanas)

A maioria das pessoas começa a olhar imóveis sem definir bem o que precisa. Resultado: três semanas percorrendo apartamentos que não servem, esgotamento e, no final, uma decisão apressada.

O que funciona é delimitar antes de sair:

Zona: escolha 2 ou 3 bairros, não 8. Se não estiver claro, nossos guias por bairro ajudam você a entender o que cada zona oferece concretamente.
Tipologia: studio, 1 quarto, 2 quartos — só isso já filtra 80% das opções.
Inegociáveis: são as 2 ou 3 coisas que, se não tiver, você descarta. Exemplo: elevador (se for andar alto), garagem, orientação norte. Não coloque mais de 3, senão nunca encontra algo que atenda tudo.
Teto de condomínio: aqui há uma armadilha que os compradores de primeira viagem não enxergam. Um apartamento de USD 150.000 com condomínio de $ 12.000 por mês custa USD 3.600 por ano só em condomínio. Em 10 anos são USD 36.000 — um quarto do preço do apartamento. Pergunte sempre o condomínio antes de visitar.
Idade do imóvel: um edifício dos anos 60-70 e um de 2020 são mundos distintos. O antigo provavelmente tem melhor localização e metros maiores, mas pode vir com problemas de encanamento, elevador e isolamento. O novo tem materiais modernos, mas provavelmente menos metros e plantas mais apertadas. Defina o que você tolera.

As visitas: o que observar ao ir ver um apartamento

Uma visita não é um passeio. São 30 minutos em que você precisa detectar coisas que depois custam milhares de dólares para consertar. O que vemos as pessoas deixarem passar:

Dentro do apartamento

Umidade: paredes à altura do rodapé, cantos do teto e atrás dos móveis, se puder. As manchas pintadas por cima se notam pelo relevo irregular da parede. Se você vê pintura nova só em um setor, pergunte por quê. A umidade num edifício antigo não se resolve pintando.
Encanamento: em Montevideo há uma quantidade enorme de edifícios dos anos 60 e 70 com encanamento de ferro fundido ou galvanizado que já cumpriram sua vida útil. Abra todas as torneiras e observe a cor da água. Se sair amarronzada no início, os canos estão oxidados por dentro. Uma troca completa de encanamento num apartamento pode custar entre USD 3.000 e USD 8.000 conforme a metragem.
Elétrica: abra o quadro. Se vir fusíveis de cerâmica em vez de disjuntores termomagnéticos, a instalação é anterior a qualquer norma atual. Refazer a parte elétrica de um 2 quartos custa entre USD 1.500 e USD 3.500.
Orientação: em Montevideo, um apartamento voltado para o sul recebe muito pouca luz direta no inverno. Para o norte é o ideal, a leste você tem sol pela manhã, a oeste sol à tarde (e calor no verão). Não é um defeito, mas é preciso saber antes — não depois.
Ruído: visite em dia de semana às 18 horas, não num sábado de manhã. Os ruídos da rua, dos vizinhos e do elevador soam completamente diferentes.

O edifício (mais importante que o apartamento)

Você pode ter um apartamento perfeito dentro de um edifício com problemas sérios. E os problemas do edifício são pagos por todos os condôminos, queira ou não:

Terraço: se puder subir, observe a membrana. Uma infiltração no terraço não afeta só o último andar — pode deteriorar a estrutura. Reparar a membrana de um edifício de 10 andares pode custar USD 20.000-40.000, divididos entre todos.
Elevador: pergunte quando foi a última inspeção e se há plano de substituição. Trocar um elevador pode custar USD 30.000-50.000 divididos entre as unidades.
Fachada: se houver desprendimento de reboco ou azulejos, passe reto. Um reparo de fachada é uma das obras mais caras que um edifício pode enfrentar.

Conselho concreto: peça as últimas 3 prestações de condomínio e as atas das últimas 2 assembleias. Ali você vai ver se há despesas extraordinárias aprovadas ou pendentes, se há processos judiciais e como é a administração. Mais sobre isso em condomínio: o que inclui e o que perguntar.

A oferta e a negociação

No Uruguai a negociação não tem regras fixas, mas há usos e costumes que convém conhecer:

Margem real de negociação: em imóveis usados em Montevideo, um desconto entre 5% e 10% sobre o preço anunciado é habitual. Muitos anúncios são publicados com uma margem de negociação "incluída". Em obra nova a margem é quase nula, salvo se você negociar condições de pagamento.
A oferta se faz por escrito. Uma oferta verbal não compromete ninguém legalmente. O que vale é uma carta com preço, forma de pagamento, prazos e condições.
Duas condições que você sempre deve incluir:

"Sujeito a estudo de títulos satisfatório" — dá a você a saída se o tabelião encontrar problemas.
"Sujeito a aprovação de financiamento bancário hipotecário" (se comprar com banco) — permite sair se o banco não aprovar.

Sem essas condições, se algo der errado você pode perder o sinal.

O sinal: quanto, quando e o que acontece se você desistir

Uma vez que haja acordo, assina-se uma reserva com sinal. O que você precisa saber:

O valor habitual é entre 5% e 10% do preço.
Se você (comprador) desistir, perde o sinal.
Se o vendedor desistir, devolve o dobro a você.
Porém, atenção: isso é o que diz o costume. O que realmente vale é o que estiver escrito no documento. Há vendedores que inserem cláusulas que limitam a devolução ao valor simples (não ao dobro). Faça seu tabelião lê-lo antes de assinar.

Não assine nada sem que seu tabelião revise antes. Nem uma reserva, nem uma promessa, nem um "acordo informal". Se pressionam você para assinar sem dar tempo ao seu tabelião, é um mau sinal.

O tabelião: o profissional mais importante da operação

No Uruguai, o tabelião não é "o que assina a escritura no final". É o profissional que protege você de comprar algo com problemas. Seu trabalho é verificar que aquilo que estão lhe vendendo é realmente do vendedor, que não tem dívidas nem penhoras, e que pode ser transferido sem obstáculos.

O que faz concretamente

Estudo de títulos: revisa a cadeia de propriedade dos últimos 30 anos. Verifica se não há heranças sem tramitar, penhoras, hipotecas vigentes, usufrutos ou gravames que impeçam a venda.
Certidões: solicita entre 8 e 12 certidões a diversos órgãos (DGI, BPS, Registro da Propriedade etc.) para verificar que tudo esteja em ordem.
Escritura: redige o documento legal que transfere a propriedade e o inscreve no Registro.

Quanto custa

O honorário padrão do tabelião é 3% do preço da operação mais IVA (22%). Num apartamento de USD 150.000, isso dá USD 5.490. Inclui tudo: estudo de títulos, certidões, redação da escritura e inscrição.

Se previamente se assinou um contrato de compra e venda (que também é redigido por um tabelião), geralmente se cobra 1,5% pelo contrato e o restante no momento da escritura definitiva. O total não muda.

Um ponto crucial que quase ninguém sabe

No Uruguai, o comprador tem o direito de escolher o tabelião. É seu tabelião, você paga e ele trabalha para você. Se a imobiliária ou o vendedor lhe disserem "nós temos um tabelião que cuida de tudo", você tem o direito de dizer que não. E se insistirem muito, é um sinal de que algo pode não estar totalmente claro.

Quanto demora

Um estudo de títulos limpo leva entre 3 e 5 semanas. Se aparecer um problema (um inventário não tramitado, uma certidão vencida, um erro registral), pode levar meses. É a etapa que mais demora e a que menos se pode apressar. Aceite isso e planeje com base nisso.

Detalhe completo: o que faz um tabelião em uma compra e venda e quanto custa.

Se você compra com financiamento bancário hipotecário

No Uruguai há diversas opções de financiamento bancário hipotecário, mas a realidade é que as mais usadas são o BHU e alguns bancos privados. Hoje as taxas estão assim:

Instituição	Taxa (TEA)	Prazo máximo	Financiamento máximo
BHU	A partir de 4,50%	25 anos	Até 90% do valor
Santander	A partir de 4,0%	30 anos	Até 80%
BBVA	A partir de 4,25%	25 anos	Até 80%
Itaú	A partir de 4,15%	20 anos	Até 80%

Algo fundamental que é preciso entender: esses financiamentos estão em Unidades Indexadas (UI), uma unidade que se ajusta diariamente pela inflação. Ou seja, sua parcela em pesos sobe todos os meses com a inflação. Não é um empréstimo com parcela fixa. Quando dizem a você "parcela estimada de $25.000", esse é o valor de hoje — daqui a um ano pode ser $27.000 ou mais, dependendo da inflação.

Isso não é necessariamente ruim (seu salário também deveria subir com a inflação), mas é preciso entender antes de se comprometer.

Onde a operação trava (e como prevenir)

As compras com financiamento são mais lentas e se complicam por três razões previsíveis:

A avaliação do banco vem abaixo do preço. Exemplo real: você acorda USD 150.000, o banco avalia em USD 135.000 e financia 80% disso (USD 108.000). De repente, você precisa colocar USD 42.000 do bolso em vez dos USD 30.000 que havia calculado. Opções: renegociar o preço, colocar mais capital ou procurar outro imóvel.
Os prazos do banco. Da apresentação da solicitação até a aprovação formal podem passar 30 a 60 dias. Depois vem o trâmite notarial do banco, que adiciona mais 2 a 4 semanas.
Documentação incompleta. Se faltar um papel, o banco paralisa tudo até que você o apresente. Tenha tudo pronto desde o início.

Conselho: pré-aprove o financiamento antes de sair à procura. Assim você sabe exatamente quanto vai conseguir, demonstra seriedade ao vendedor e não perde um mês no meio da operação.

Guia detalhado: financiamento bancário hipotecário no Uruguai.

A escritura e o fechamento

A escritura é o ato final. Assina-se no cartório com comprador, vendedor e tabelião presentes. Nesse dia:

Paga-se o saldo do preço (transferência bancária ou cheque administrativo, conforme o acordado).
Pagam-se o ITP e os honorários do tabelião.
Assinam-se os documentos e o tabelião os inscreve no Registro da Propriedade.
Entregam-se as chaves (ou combina-se uma data de entrega posterior).

Não há muito mistério nesta etapa se todo o trabalho prévio foi feito corretamente. 90% dos problemas que vemos em escrituras se originaram semanas antes, em etapas que foram apressadas ou puladas.

Depois da compra

Você já assinou. Antes de se mudar, faça estes trâmites (pode fazê-los em paralelo):

Troca de titularidade dos serviços: UTE (eletricidade), OSE (água), e gás, se aplicável. Cada um se faz separadamente, presencialmente ou, em alguns casos, online.
Notifique a administração do edifício de que você é o novo proprietário. Eles precisam de seus dados para a prestação do condomínio.
Contribuição imobiliária: verifique se está em dia e se a Prefeitura registra a troca de titular.
Seguro: se comprou com financiamento, o banco exige seguro. Porém, mesmo que compre à vista, um seguro de incêndio e responsabilidade civil para um apartamento é barato (alguns poucos dólares por mês) e vale a pena ter.

Prazos reais: quanto demora uma compra

Etapa	Compra à vista	Compra com financiamento
Oferta e negociação	3 a 7 dias	3 a 7 dias
Sinal / reserva	Ao fechar acordo	Ao fechar acordo
Estudo de títulos e certidões	3 a 5 semanas	3 a 5 semanas
Solicitação e aprovação do banco	—	4 a 8 semanas
Avaliação bancária	—	1 a 3 semanas
Trâmite notarial do banco	—	2 a 4 semanas
Escritura e entrega	1 a 2 semanas	1 a 2 semanas
Total estimado	30 a 50 dias	75 a 130 dias

Estes são intervalos orientativos. Acompanhamos operações à vista que fecharam em 3 semanas e outras com financiamento que se estenderam por 5 meses devido a um problema registral inesperado. A variável mais imprevisível é sempre a documentação — se aparecer algo no estudo de títulos, os prazos se alongam.

Os erros que mais custam dinheiro

Depois de anos acompanhando compras e vendas, estes são os erros que mais vemos se repetirem:

Não condicionar a oferta ao estudo de títulos. Se seu tabelião encontrar um problema e você não tiver colocado essa condição na reserva, pode perder o sinal. É a proteção mais básica e muita gente não a inclui por desconhecimento ou porque não quer "parecer desconfiada".
Focar apenas no apartamento e ignorar o edifício. O edifício determina seu condomínio, sua qualidade de vida e o valor futuro do seu imóvel. Um apartamento impecável num edifício com problemas estruturais é um mau investimento.
Orçar somente o preço do anúncio. Se chegar à escritura com o dinheiro justo, não vai dar. Sempre aparece uma despesa que você não havia previsto.
Comprar com pressa. "Se você não fechar hoje, outro leva" é uma técnica de pressão, não informação objetiva. Um apartamento anunciado em Montevideo vende em média em cerca de 3 meses. Há tempo para pensar. Se pressionarem você para fechar em 24 horas, desconfie.
Não considerar o custo do condomínio no longo prazo. O condomínio é um custo fixo mensal que nunca termina de ser pago. USD 100 por mês são USD 12.000 em 10 anos. Some isso ao preço do imóvel ao comparar opções.
Aceitar um tabelião imposto. Se o vendedor, a imobiliária ou a construtora insistirem para que você use "o tabelião deles", pense por quê. O tabelião trabalha para quem paga, e quem paga é você.

Dado final: o mercado hoje

Para você ter contexto de como está o mercado: no Uruguai fecham-se cerca de 1.500 compras e vendas por mês, com um volume anual que ultrapassa os USD 2.700 milhões. Há mais de 60.000 imóveis anunciados à venda em todo o país, mas apenas 1 em cada 40 é vendido por mês. Ou seja, há muita oferta e, como comprador, você tem margem para negociar e para dedicar seu tempo a escolher bem.

O segmento mais ativo é o de apartamentos de 1 e 2 quartos abaixo de USD 200.000 em Montevideo. Se você está procurando nessa faixa, vai encontrar opções. A chave é não ter pressa, fazer as contas direito e se cercar dos profissionais corretos.

Fontes

DGI — Imposto sobre Transmissões Patrimoniais.
BHU — Taxas e condições de financiamento bancário hipotecário.
Asociación de Escribanos del Uruguay — Honorários e trâmites notariais.
INE — Índice de Atividade Imobiliária.