Custos ao comprar um imóvel no Uruguai (2026): ITP e mais
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A conta real: quanto custa comprar além do preço
Se você está olhando um apartamento de USD 150.000, precisa ter entre USD 162.000 e USD 165.000. Se está olhando um de USD 200.000, conte com pelo menos USD 216.000. A diferença são os custos de compra: impostos, tabelião, comissão imobiliária, registros e trâmites.
Muitos compradores só descobrem esses custos quando já assinaram a reserva. A essa altura é tarde para renegociar e acabam pedindo empréstimo ou se ajustando às pressas. Melhor saber desde o início.
Este guia detalha cada custo com valores concretos. Se quiser ver o processo completo de compra, veja nosso guia passo a passo para comprar um apartamento no Uruguai.
Resumo rápido: quanto somar ao preço
| Tipo de compra | Custos adicionais estimados |
|---|---|
| À vista, sem imobiliária | 5% a 6% do preço |
| À vista, com imobiliária | 8% a 10% do preço |
| Com financiamento bancário, com imobiliária | 10% a 13% do preço |
Agora vejamos cada custo em detalhe.
1. ITP (Imposto sobre Transmissões Patrimoniais)
O ITP é o imposto que o Estado cobra pela transferência de um imóvel. É o custo "obrigatório" que está sempre presente.
Quanto é?
A alíquota total é de 4%, dividida em partes iguais:
- 2% pagos pelo comprador
- 2% pagos pelo vendedor
Sobre qual valor é calculado?
Aqui vem algo que quase ninguém sabe e que vale a pena entender: o ITP não é calculado sobre o preço de venda. É calculado sobre o valor real fixado pela Dirección Nacional de Catastro, atualizado mensalmente pelo IPC (Índice de Preços ao Consumidor).
Na grande maioria dos casos, o valor cadastral é significativamente menor do que o preço de mercado. Ou seja, o ITP efetivo que você paga como comprador costuma ser bem menor do que 2% do preço real.
Exemplo concreto
Você compra um apartamento por USD 150.000. O valor real cadastral atualizado equivale a cerca de USD 90.000 (um exemplo frequente em Montevideo). Seu ITP como comprador:
- 2% de USD 90.000 = USD 1.800 (e não USD 3.000, como você teria calculado sobre o preço de venda)
Para saber o valor exato antes de fazer uma oferta, peça ao seu tabelião que consulte o valor real atualizado do imóvel. É um dado que se obtém rapidamente.
Isenções
- Moradia promovida (Lei 18.795): a primeira venda de unidades em projetos de moradia promovida é isenta de ITP. Se você está comprando obra nova em um empreendimento promovido, esse custo desaparece.
Quem paga na prática?
A lei estabelece 2% para cada um. Porém, na negociação, às vezes o comprador acaba absorvendo uma parcela maior, ou o vendedor concorda em arcar com ambas as partes para fechar a operação. É negociável — o que não é negociável é o valor total do imposto.
2. Honorários do tabelião
O tabelião é provavelmente o profissional mais importante da operação. Faz o estudo de títulos, solicita as certidões, redige a escritura e a registra. Sem tabelião não há compra e venda.
Quanto cobra?
O honorário padrão é 3% do preço da operação + IVA (22%). Efetivamente: 3,66%.
Para um apartamento de USD 150.000:
- 3% = USD 4.500
- + IVA (22%) = USD 990
- Total: USD 5.490
O que inclui?
- Estudo de títulos (revisão da cadeia de propriedade dos últimos 30 anos).
- Solicitação e análise de entre 8 e 12 certidões (DGI, BPS, Registro de la Propiedad, etc.).
- Redação da escritura de compra e venda.
- Registro no Registro de la Propiedad.
- Retenção e pagamento do ITP junto à DGI.
Se antes da escritura for assinada uma promessa de compra e venda, geralmente o tabelião cobra 1,5% pela promessa e os 1,5% restantes no momento da escritura definitiva. O total continua sendo 3%.
Um ponto importante
Não existe tarifa fixa regulada por lei para os tabeliães. Os 3% são a prática habitual e a referência de mercado, mas podem ser negociados. Alguns tabeliães cobram um honorário fixo para operações de valor baixo. Sempre vale a pena pedir um orçamento por escrito antes de começar.
Mais sobre o papel do tabelião em o que faz um tabelião em uma compra e venda e quanto custa.
3. Comissão imobiliária
Se você compra através de uma imobiliária, há comissão imobiliária. A alíquota padrão no Uruguai (estabelecida pela Cámara Inmobiliaria Uruguaya como referência, e não como obrigação legal) é:
- 3% + IVA (22%) = 3,66% do preço de venda
- É cobrada de cada parte: o comprador paga 3,66% e o vendedor paga 3,66%.
Para um apartamento de USD 150.000:
- Sua comissão imobiliária como comprador: USD 5.490
Na prática, a comissão imobiliária é negociável. Há imobiliárias que cobram menos e outras que cobram mais por serviços adicionais. O importante é acordar por escrito antes de avançar com a oferta.
Dá para comprar sem imobiliária?
Sim. Se você compra diretamente do proprietário (operação "entre particulares"), não há comissão imobiliária. Porém, perde-se a intermediação, a filtragem de opções e, em alguns casos, o acesso a imóveis que só são divulgados por imobiliárias. É uma decisão de custo-benefício.
4. Registros, selos e averbações
Além do honorário do tabelião, há custos registrais e de selos que são pagos à parte:
- Registro no Registro da Propriedade Imóvel
- Selos notariais (selos fiscais obrigatórios em documentos legais)
- Certidões registrais (informação registral para verificar a situação do imóvel)
Esses custos são menores em comparação aos outros, mas somam. Estime entre USD 300 e USD 800 conforme a complexidade da operação. Seu tabelião vai detalhar no orçamento.
5. Custos bancários (se comprar com financiamento)
Quando há banco envolvido, são acrescidos custos específicos do financiamento:
| Conceito | Valor estimado |
|---|---|
| Avaliação do imóvel | USD 200 - 500 |
| Custos de concessão do financiamento | 1% a 2% do valor do crédito |
| Seguro de vida (obrigatório) | Parcela mensal incluída no financiamento |
| Seguro contra incêndio (obrigatório) | Parcela mensal incluída no financiamento |
| Cartório do banco (trâmite notarial bancário) | Variável — consulte o banco |
O custo total adicional para financiar com crédito pode ser de 2% a 4% do valor do financiamento, somado aos seguros mensais que passam a fazer parte da sua parcela.
Guia completo sobre financiamentos em financiamento bancário no Uruguai.
6. Custos que as pessoas esquecem
Estes não são "custos de compra" em sentido estrito, mas são despesas que aparecem nas semanas seguintes à escritura e que convém ter no orçamento:
- Troca de titularidade dos serviços: UTE, OSE, gás. Cada um tem o seu trâmite e às vezes pedem depósitos.
- Mudança: dependendo da distância e do volume, entre USD 200 e USD 800.
- Adequação básica: pintura, limpeza pesada, reparos menores. Se é um imóvel usado, é raro não haver algo a fazer.
- Primeiro mês de condomínio: se for propriedade horizontal, você começa a pagar desde o dia da escritura.
- Certidão do BPS de obra: se houve reformas ou ampliações não declaradas, pode haver um custo de regularização. Mais em BPS de obra: o que é e como verificar.
Exemplo completo: apartamento de USD 150.000 à vista com imobiliária
| Conceito | Valor |
|---|---|
| Preço do apartamento | USD 150.000 |
| ITP (2% do valor cadastral, estimado) | USD 1.800 |
| Tabelião (3% + IVA) | USD 5.490 |
| Comissão imobiliária (3% + IVA) | USD 5.490 |
| Registros, selos e taxas | USD 600 |
| Total | USD 163.380 |
| Custos como % do preço | 8,9% |
Exemplo completo: apartamento de USD 200.000 com financiamento e imobiliária
Supondo um financiamento de 80% do valor (USD 160.000):
| Conceito | Valor |
|---|---|
| Preço do apartamento | USD 200.000 |
| Capital próprio (20%) | USD 40.000 |
| ITP (2% do valor cadastral, estimado) | USD 2.500 |
| Tabelião (3% + IVA) | USD 7.320 |
| Comissão imobiliária (3% + IVA) | USD 7.320 |
| Registros, selos e taxas | USD 700 |
| Avaliação bancária | USD 400 |
| Custos de concessão (1,5% do financiamento) | USD 2.400 |
| Total de desembolso inicial | USD 60.640 |
| Custos como % do preço | 10,3% |
Nesse caso, além dos 20% de capital próprio, você precisa ter outros USD 20.640 disponíveis para cobrir os custos. Muitos compradores que pedem financiamento no limite máximo (80%) ficam sem saída aqui.
Quem paga o quê? Resumo
| Custo | Quem paga é o comprador | Quem paga é o vendedor |
|---|---|---|
| ITP | 2% (sua parte) | 2% (sua parte) |
| Tabelião do comprador | Sim (3% + IVA) | Não |
| Tabelião do vendedor (se tiver) | Não | Sim |
| Comissão imobiliária | 3% + IVA | 3% + IVA |
| Registros e averbações | Geralmente sim | — |
| Custos bancários | Sim (se houver financiamento) | — |
| IRPF pelo ganho na venda | — | Sim (12% sobre o ganho) |
Três coisas que podem te poupar dinheiro
- Moradia promovida: se você compra a primeira venda de um empreendimento com Lei 18.795, não paga ITP. Em um apartamento de USD 150.000, isso te poupa USD 1.800 ou mais.
- Compra direta (sem imobiliária): você poupa 3,66% do preço. Em USD 150.000, são USD 5.490. Mas avalie se realmente não precisa da intermediação.
- Negociar os honorários do tabelião: os 3% são a referência, não um mínimo legal. Em operações de valor alto, muitos tabeliães aceitam um percentual menor ou um honorário fixo. Não custa perguntar.
O erro mais caro
Fazer uma oferta no limite do seu orçamento sem contemplar os custos. Exemplo: você tem USD 150.000 poupados, oferece por um apartamento de USD 150.000 e, quando chega à escritura, faltam USD 13.000 para cobrir tabelião, ITP e comissão imobiliária. A essa altura, você não pode voltar atrás sem perder o sinal.
Regra simples: ao preço do apartamento que você pode pagar, subtraia 10%. Esse é o seu preço real de busca. Se tem USD 150.000, procure até USD 135.000. Se tem USD 200.000, procure até USD 180.000. Assim você chega à escritura tranquilo.
Fontes
- DGI — Texto Ordenado, Título 19: ITP, base de cálculo (Art. 5)
- DGI — Texto Ordenado, Título 19: ITP, alíquotas (Art. 7)
- Asociación de Escribanos del Uruguay — Referência de honorários.
- Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Referência de comissões imobiliárias.