BPS de obra en Uruguay (2026): aportes, registro y cómo verificarlo

INGAR · 2026-09-02 · Obra nueva

Última verificación de cifras y normativa: 2 de septiembre de 2026. Los importes en pesos se actualizan periódicamente; al final del artículo encontrarás los enlaces oficiales para confirmarlos.

Qué es el “BPS de obra” y por qué te importa

El BPS de obra importa en dos momentos: cuando vas a comprar una propiedad donde ya se hicieron reformas y cuando sos propietario y estás por comenzar una obra nueva.

En el primer caso, una ampliación o reforma que no fue declarada puede demorar la escritura y obligar al vendedor a regularizar. En el segundo, empezar sin definir correctamente el régimen, la inscripción y quién declara al personal puede generar multas, recargos y problemas cuando quieras vender.

Como regla general, las obras de construcción, refacción, reforma o demolición quedan comprendidas en el régimen de construcción y deben inscribirse, salvo las excepciones y modalidades especiales previstas legalmente.

La obra se registra, se declara al personal, se pagan los aportes correspondientes y, cuando termina, se comunica el fin de obra. La forma de hacerlo cambia según el tipo de trabajo y según quién lo ejecute: no es lo mismo contratar una empresa, tomar personal directamente, realizar una pequeña obra de mantenimiento o trabajar mediante autoconstrucción.

En INGAR solemos encontrarnos con el problema cuando una compraventa ya está avanzada y aparece una obra que nadie había mencionado. Pero lo ideal es evitarlo desde el principio: si acabás de comprar y querés reformar, conviene definir el encuadre antes de que empiecen los trabajos.

En esta guía explicamos qué hacer antes de comenzar una obra, cómo calcular los aportes de forma orientativa y qué debe verificarse cuando la propiedad se vende.

Cómo funciona el sistema

En Uruguay existe un régimen especial de aportes a la seguridad social para el personal de la industria de la construcción que trabaja directamente en obra. Está regulado principalmente por el Decreto-Ley 14.411 y el Decreto 951/975.

El circuito general funciona así:

Inscripción de la obra. Puede realizarse desde diez días antes del comienzo y hasta 48 horas hábiles después de iniciada. La inscripción fuera de plazo puede generar sanciones y multas registrales.
Declaraciones y aportes. Durante la obra se declara mensualmente al personal y se pagan los aportes. El tributo principal se denomina Aporte Unificado de la Construcción (AUC) y su tasa vigente es del 71,8 % sobre la remuneración gravada.
Fin de obra. Cuando terminan los trabajos, el cierre debe comunicarse dentro de los 30 días corridos. En esa instancia, BPS puede controlar la relación entre las características de lo construido y los jornales declarados, determinar diferencias o disponer una inspección del inmueble.

Si todo el circuito se realizó correctamente y BPS no determina diferencias, en principio la obra no tendrá pendientes por este concepto. Los problemas aparecen cuando alguna obligación no se cumplió o la información declarada no coincide con lo efectivamente construido.

Quién paga: el punto que más se malinterpreta

Esta es una de las partes sobre las que circula más información equivocada.

El artículo 5 del Decreto-Ley 14.411 establece que las aportaciones son de cargo del propietario del inmueble o del titular de derechos reales o posesorios sobre él. No necesariamente de la empresa que ejecutó el trabajo ni de los albañiles que participaron.

El artículo 9 agrega otro elemento importante: el crédito generado por esas aportaciones grava el inmueble donde se realizó la obra, con un derecho real preferente a favor del organismo. Ese gravamen puede subsistir incluso si la construcción se demuele.

La inscripción de una promesa de enajenación puede dar una protección adicional al promitente comprador de buena fe frente a ese derecho real (artículo 335 de la Ley 19.996). No sustituye la intervención del escribano ni los certificados exigibles para la escritura definitiva.

Dicho con precisión: la obligación recae sobre el propietario o titular correspondiente y, además, el crédito grava el inmueble. Por eso, el problema no queda limitado a quien realizó la obra: también puede afectar al padrón.

El artículo 11 completa el sistema. Sin el certificado que acredita la situación regular no se puede hipotecar, enajenar ni arrendar el inmueble, y los funcionarios intervinientes deben exigirlo bajo su responsabilidad.

Las partes de esos contratos —con excepción de los arrendatarios—, los funcionarios y los profesionales intervinientes pueden quedar civil y solidariamente responsables si el acto se realiza sin el certificado correspondiente.

Para el comprador, la conclusión es clara: que la obra haya sido realizada por el vendedor no alcanza para eliminar el riesgo. Antes de comprar, hay que verificar la situación del inmueble.

Modalidades de ejecución

Modalidad	Quién ejecuta y contrata	Quién registra la obra	Particularidades
Por administración	El titular administra y contrata directamente al personal	El titular de la obra	Incluye personal propio, autoconstrucción, mano de obra benévola y ayuda mutua
Por contrato	Una empresa contratista registrada	El titular registra la obra y vincula a la contratista	La contratista es la empleadora del personal. El AUC y, si corresponde, el complemento de cuota mutual quedan a cargo del titular; las demás obligaciones laborales y tributarias del personal quedan a cargo de la contratista
Menor cuantía	Un contratista, en forma exclusiva	El empresario contratista, como agente de retención	Hasta 85 jornales, sin modificar planos y sin requerir permiso de construcción

La diferencia práctica entre una obra por administración y una obra por contrato está principalmente en quién administra y declara al personal. Sin embargo, al comprar, lo importante es saber cómo se registró la obra, si está cerrada y si existen adeudos.

Aporte Unificado de la Construcción en 2026

La tasa vigente del Aporte Unificado de la Construcción es del 71,8 % sobre la remuneración gravada del personal que trabaja directamente en obra.

Comprende actividades de albañilería, sanitaria, electricidad, pintura y acondicionamiento térmico realizadas en trabajos de construcción, refacción, reforma o demolición.

Según el desglose publicado por BPS:

Concepto	Tasa
Contribuciones especiales de seguridad social patronales	9 %
Contribuciones especiales de seguridad social personales	17,9 %
Cargas salariales: aguinaldo, licencia y salario vacacional	29,9 %
Seguro Nacional de Salud	9 %
Seguro de accidentes de trabajo del BSE	6 %
Total AUC	71,8 %

A esto se suma el tributo destinado a la Caja de Jubilaciones y Pensiones de Profesionales Universitarios:

4 % para obras de arquitectura, lo que lleva el total al 75,8 %.
2 % para obras de ingeniería.

La tasa es elevada porque reúne en un solo pago mensual conceptos que en otros sectores se liquidan por separado: jubilación, salud, seguro de accidentes, aguinaldo, licencia y salario vacacional.

Para el propietario, el AUC sirve como punto de partida para dimensionar el costo de la mano de obra declarada, pero no representa necesariamente el costo laboral final. Según el caso, pueden agregarse el complemento de cuota mutual, fondos sectoriales, partidas específicas del laudo y otros conceptos.

Por eso, antes de comenzar una obra conviene solicitar una liquidación completa a quien vaya a administrarla.

Si ya sos propietario y vas a empezar una obra

El mejor momento para resolver la situación ante BPS no es cuando querés vender, sino antes de que empiece el primer trabajador.

1. Definí exactamente qué vas a hacer

No alcanza con describirlo como “una reforma”. Hay que determinar si se trata de mantenimiento, una modificación de la distribución, una ampliación, una construcción nueva o una demolición.

Mover tabiques, agregar metros o modificar la estructura puede cambiar el régimen aplicable y también generar obligaciones ante la intendencia y Catastro.

2. Verificá la situación actual de la propiedad

Antes de registrar una obra nueva, conviene confirmar si existen obras anteriores abiertas o pendientes.

Esto es especialmente importante si pretendés utilizar el régimen de pequeñas obras de la Ley 19.291, porque la construcción original debe contar con su cierre de obra correspondiente.

3. Definí quién realizará el trabajo

La obligación cambia según la modalidad:

Si el trabajo lo realiza…	Qué corresponde revisar
Una empresa en una pequeña obra de mantenimiento	La obra no se registra individualmente si cumple todas las condiciones. La empresa debe estar registrada ante BPS y DGI, emitir factura y asumir sus obligaciones
Personal contratado directamente por vos en una pequeña obra	Debés registrarte como usuario de servicio, declarar al personal, aportar por Industria y Comercio y contratar la cobertura del BSE
Una empresa bajo el régimen general	El titular registra la obra y la empresa declara a su personal
Un contratista bajo menor cuantía	El contratista registra la obra como titular y actúa como agente de retención
Vos y tu familia, sin remuneración	Puede corresponder la autoconstrucción: la obra se registra y se solicita su reconocimiento y la desgravación antes de comenzar

La calculadora de esta página permite obtener una primera orientación, pero el encuadre definitivo debe confirmarse según las características reales del trabajo.

4. Registrá la obra dentro del plazo

Cuando corresponde el régimen de construcción, la inscripción puede realizarse desde diez días antes del inicio y hasta 48 horas hábiles después de comenzada la obra.

No conviene esperar al final. Una inscripción tardía puede generar multas y además dificulta demostrar quién trabajó, durante cuánto tiempo y bajo qué modalidad.

5. Acordá las responsabilidades por escrito

Si contratás una empresa, el presupuesto o contrato debería indicar:

Quién registra la obra.
Quién declara al personal.
Si los aportes están incluidos en el precio.
Qué documentación se entregará al finalizar.
Quién se ocupa del cierre ante BPS.
Quién tramita los permisos departamentales, si corresponden.

Que una empresa diga que “se ocupa de todo” no sustituye el número de obra, las facturas y las constancias de pago y cierre.

6. Guardá la documentación

Conservá contratos, facturas, recibos, nóminas, comprobantes de aportes, póliza del BSE, permisos y comunicaciones con los profesionales.

En pequeñas obras ejecutadas por una empresa, la factura debe identificar el domicilio, el período y los trabajos realizados. BPS indica que debe conservarse durante diez años.

7. Comunicá el fin de obra

Cuando terminan los trabajos, el cierre debe comunicarse dentro de los 30 días corridos.

Según el caso, también puede ser necesario completar trámites ante DGI, actualizar Catastro o cerrar el expediente de construcción ante la intendencia.

Completar este circuito ahora evita tener que reconstruir toda la documentación dentro de algunos años, cuando quieras vender o hipotecar la propiedad.

Qué se verifica realmente al escriturar

No es cierto que en todas las compraventas se pidan exactamente los mismos documentos ni que un arquitecto deba ir siempre al inmueble a comparar la construcción con los planos de Catastro.

El procedimiento depende de la situación concreta del padrón.

1. Certificado especial de BPS

Para enajenar o gravar un inmueble se debe obtener el certificado especial de BPS previsto por la normativa.

El trámite se realiza en línea y permite acreditar que el contribuyente se encuentra en situación regular para realizar el acto.

2. Declaración sobre las obras realizadas

Al solicitar el certificado hay que informar si se realizaron obras, reformas o demoliciones en el padrón durante los últimos diez años civiles.

3. Documento que corresponde según el inmueble

Existen tres situaciones diferentes:

Inmueble con construcciones y sin obras durante el período declarado: corresponde completar una Declaración Jurada de No Obra, conocida como DJNO. En ella se indica desde qué fecha no se realizaron obras, reformas ni demoliciones.
Inmueble sin construcciones: BPS exige un certificado de arquitecto o ingeniero civil. Aunque no exista ninguna edificación, no alcanza con la declaración del titular.
Obras activas: la DJNO no corresponde y ese campo no debe completarse.

La DJNO es una declaración jurada. La responsabilidad por la veracidad de lo declarado pertenece a quien la firma.

4. Cuando existieron obras

Si hubo obras registrables dentro del período, deben estar inscriptas y con los aportes al día. Si ya finalizaron, además debe haberse comunicado el fin de obra.

Según el caso, o si BPS formula observaciones, puede requerirse un certificado de existencia de obras firmado por un arquitecto o ingeniero civil.

Si aparece una obra que debía registrarse y no fue declarada, será necesario regularizarla antes de continuar con la operación.

Qué certifica el arquitecto o ingeniero civil

El certificado técnico de BPS no es un certificado de coincidencia con Catastro ni consiste únicamente en comparar la propiedad con planos anteriores.

Según el instructivo oficial, el profesional debe:

Realizar un relevamiento técnico del padrón.
Dejar constancia de la fecha de la inspección.
Certificar la existencia o inexistencia de obras durante los últimos diez años civiles.
Describir las obras realizadas, indicando el mes y año de inicio y finalización.
Informar el número de obra registrado, cuando corresponda.
Declarar por separado si existen obras en curso.
Identificar las obras de mantenimiento comprendidas en la Ley 19.291.
Adjuntar, cuando resulte necesario, planos, fotografías aéreas o imágenes de los trabajos.

La certificación debe considerar el padrón con independencia de la fecha en que el propietario actual haya adquirido el inmueble o tomado posesión.

También existen reglas particulares:

En propiedad horizontal se certifica la unidad y los bienes comunes de uso exclusivo.
En padrones fusionados o fraccionados deben considerarse los padrones antecedentes.
El documento se presenta con firma electrónica.
El mismo técnico que sea titular interesado o representante de la operación no puede firmarlo.
La certificación tiene una vigencia de 180 días corridos desde su expedición.

El límite de diez años

Desde el 1.º de enero de 2022, el control previsto para estos actos considera las obras realizadas durante los diez años anteriores al contrato.

El cambio fue introducido por el artículo 336 de la Ley 19.996, que agregó un inciso al artículo 11 del Decreto-Ley 14.411. BPS lo instrumenta utilizando la expresión “últimos diez años civiles”.

Hay dos precisiones importantes:

Se trata de años civiles, no de años fiscales.
Es un período que debe analizarse en relación con la fecha de la operación, no mediante una fecha histórica fija.

Por eso, no es correcto afirmar que toda obra anterior a determinado año queda automáticamente fuera del control. Hay que revisar las fechas concretas y contar el período correspondiente.

Antes de 2022 el alcance del control era considerablemente más extenso. La modificación simplificó muchas operaciones sobre propiedades con construcciones antiguas.

Resumen de lo que se verifica

Documento o consulta	Qué permite comprobar
DJNO o certificado de existencia de obras	Si existieron obras, reformas o demoliciones durante los últimos diez años civiles
Antecedentes registrales y certificado especial de BPS	Si la obra figura inscripta o cerrada y si el contribuyente está en situación regular para realizar el acto
Certificado de DGI, cuando corresponde	Si el IVA por agregación de valor fue pagado o si no corresponde
Declaración Jurada de Caracterización Urbana	Si las construcciones existentes fueron declaradas para su avalúo e incorporación a la base catastral

Qué pasa si la obra no estaba declarada

Si aparece una obra comprendida en el régimen que no fue registrada dentro del período de control, será necesario regularizarla.

Los organismos que intervienen dependen de las características del caso. No siempre hay que realizar trámites ante BPS, DGI, Catastro e intendencia al mismo tiempo.

1. Regularización ante BPS

La regularización de obra privada permite inscribir actividades de construcción que no fueron registradas en tiempo y forma.

Comprende obras nuevas, reformas, ampliaciones y demoliciones con una antigüedad de hasta diez años civiles.

Entre los documentos que pueden solicitarse se encuentran:

Registro de obra privada, formulario F1.
Memoria descriptiva de las características constructivas, formulario F3.
Minuta notarial de titularidad, formulario F4.
Declaración jurada del técnico sobre la autenticidad de los planos, formulario F6.
Planos, cuando la obra modificó la estructura del inmueble.
Cambio de estado de obra, formulario F9.

A partir de la memoria descriptiva y de las características de lo construido, BPS determina los jornales y liquida los aportes correspondientes.

2. DGI e IVA por agregación de valor

El IVA por agregación de valor puede corresponder en obras ejecutadas bajo la modalidad de administración, cuando el titular es sujeto pasivo del AUC y la obra no se encuentra comprendida en el sistema de contratación.

Hay dos formularios que no deben confundirse:

Formulario 1301: es la declaración del impuesto y se presenta en el mes siguiente al de finalización de la obra.
Formulario 5201: es la solicitud del certificado. Se tramita después de presentar la declaración, pagar el impuesto y cerrar la obra ante BPS.

El certificado de DGI puede ser exigible cuando sobre el inmueble se realizaron obras de refacción o reciclaje bajo la modalidad de administración, registradas ante BPS a partir del 1.º de julio de 2007. En las escrituras de enajenación o gravamen acredita que el IVA por agregación de valor fue pagado o que no corresponde pagarlo, y tiene una vigencia de 180 días.

Quedan exceptuadas las promesas de enajenación, las cesiones de promesa y los demás contratos preliminares. Tampoco quedan gravadas las obras iniciadas y registradas ante BPS antes del 1.º de julio de 2007.

3. Catastro y DJCU

La Declaración Jurada de Caracterización Urbana, conocida como DJCU, informa las construcciones existentes en el padrón para que sean avaluadas e incorporadas a la base catastral.

No es simplemente un trámite de presentación de planos. Su finalidad es actualizar las características y el valor real de las construcciones.

La DJCU puede ser necesaria para inscribir mejoras, obras nuevas o regularizaciones ante la Dirección Nacional de Catastro.

Debe presentarla un arquitecto o ingeniero agrimensor registrado ante la DNC y también debe firmarla el propietario. El trámite se realiza en línea y lleva dos timbres profesionales.

4. Intendencia

Según el departamento y el tipo de obra, también puede ser necesario obtener un permiso de construcción o tramitar una regularización departamental.

Cada intendencia tiene sus propios requisitos, costos, multas y plazos.

El límite de diez años utilizado por BPS no regulariza automáticamente la situación ante Catastro ni ante la intendencia. Son procedimientos diferentes.

Cuánto cuesta y cuánto demora una regularización

No existe una tarifa ni un plazo oficial que pueda aplicarse a todas las regularizaciones.

El costo y la duración dependen de factores como:

El volumen y las características de lo construido.
La antigüedad de la obra.
La modalidad utilizada.
La documentación disponible.
Los jornales que determine BPS.
Los honorarios de los profesionales.
Los trámites requeridos por la intendencia.

En una ampliación importante, los aportes liquidados pueden representar una cifra considerable. El plazo también puede aumentar si es necesario reconstruir antecedentes, preparar planos o regularizar la situación departamental.

Antes de comprometer una fecha de escritura en la reserva, conviene pedir una estimación específica al arquitecto y al escribano que intervendrán, y dejar un margen razonable.

Situaciones frecuentes al comprar o hacer una obra

Compraste un apartamento y querés reformar la cocina

Antes de aceptar el presupuesto hay que determinar si el trabajo puede entrar en el régimen de pequeñas obras de mantenimiento.

Que no se agreguen metros no alcanza. También deben respetarse el tope salarial, el máximo de operarios, la independencia respecto de una obra mayor y el cierre de la construcción original.

Si contratás una empresa registrada, pedí una factura que identifique el inmueble y detalle los trabajos. Si contratás directamente al personal, deberás registrarte como usuario de servicio y asumir las declaraciones y aportes correspondientes.

Querés agregar un dormitorio o una barbacoa

Una ampliación agrega superficie y, por lo tanto, no entra en el régimen de pequeñas obras.

Antes de comenzar hay que definir el permiso departamental, registrar la obra ante BPS bajo la modalidad correspondiente y acordar quién declarará al personal.

Al terminar deberán comunicarse el fin de obra y, cuando corresponda, actualizarse la situación ante Catastro y la intendencia. Hacerlo en ese momento es mucho más sencillo que regularizar la ampliación varios años después.

Una casa con un dormitorio agregado

El propietario construyó un dormitorio hace ocho años, contratando albañiles directamente y sin registrar la obra.

Como la ampliación se encuentra dentro del período de control, será necesario regularizarla ante BPS, determinar los jornales, liquidar los aportes y analizar si corresponde pagar IVA por agregación de valor.

También puede ser necesario actualizar Catastro y regularizar la construcción ante la intendencia.

La operación puede demorarse mientras se registra la obra y BPS determina la situación. Una vez cuantificados los adeudos, en algunos casos puede coordinarse su cancelación simultánea con la obtención del certificado y la escritura; el escribano define si esa alternativa es viable. Si los plazos o los costos son demasiado elevados, la operación puede caerse.

Una casa con ampliaciones de hace treinta años

Si una obra queda fuera de los diez años anteriores al contrato, también queda fuera del control temporal asociado al certificado y de la regularización ordinaria que BPS tramita para obras de hasta diez años civiles.

Eso no significa que el inmueble esté completamente regularizado.

Pueden continuar existiendo diferencias ante Catastro, permisos pendientes ante la intendencia o incluso adeudos que ya hubieran sido determinados anteriormente.

La situación suele ser más sencilla que la de una obra reciente sin declarar, pero debe verificarse igualmente.

Una obra realizada “en negro”

Cuando nunca se declaró al personal, no se pagaron aportes y tampoco se registró la obra, BPS puede estimar la mano de obra a partir de la memoria descriptiva de lo construido.

Sobre esa base se liquidan los aportes, con las multas y recargos que correspondan.

Puede ser uno de los escenarios más costosos y demorados, y puede hacer caer una operación.

Excepciones y modalidades especiales

No todas las obras tributan de la misma manera. Existen regímenes simplificados y modalidades de desgravación con requisitos específicos.

Pequeñas obras de mantenimiento

La Ley 19.291 establece un régimen especial para determinados trabajos de conservación, mantenimiento y mejora.

Las principales condiciones son:

Los trabajos no deben formar parte del proceso integral de una obra ni modificar los recaudos gráficos.
La construcción original debe contar con el cierre de obra correspondiente.
El costo salarial total no puede superar el equivalente a 30 jornales de medio oficial albañil durante doce meses corridos en el mismo inmueble.
Desde abril de 2026, el jornal considerado es de $2.650,67 y el tope es de $79.520.
No pueden intervenir más de dos operarios simultáneamente, incluyendo al titular o contratista cuando participe personalmente.

El límite no significa treinta días de trabajo: es un monto. Lo que se compara con el tope vigente es el costo salarial total acumulado durante doce meses corridos en el mismo inmueble, cualquiera sea la cantidad de días y de personas.

La ejecución puede realizarse de dos formas.

Contratación de una empresa

La empresa debe estar registrada ante BPS y DGI y emitir una factura que detalle:

El domicilio donde se realizó el trabajo.
El período de ejecución.
Los costos de mano de obra y materiales.
Los trabajos realizados.

En este caso, la obra no se registra individualmente bajo el régimen de construcción. La empresa es responsable de sus obligaciones dentro de Industria y Comercio.

La factura funciona como respaldo para el propietario y debe conservarse durante diez años.

Contratación directa del personal

Si el propietario contrata directamente a los trabajadores, debe registrarse ante BPS como usuario de servicio.

En ese caso, asume la responsabilidad por las declaraciones, los aportes y la cobertura del seguro de accidentes de trabajo del BSE.

Si no se cumplen todas las condiciones del régimen o no existe documentación de respaldo, la actividad deberá declararse dentro del régimen general de construcción de la Ley 14.411.

Por eso, no es correcto afirmar que pintar, colocar revestimientos o realizar una reparación “nunca cuenta”. Esos trabajos pueden quedar comprendidos en un régimen simplificado, pero siguen teniendo requisitos.

Autoconstrucción

Existe autoconstrucción cuando participan en la obra el titular y el núcleo familiar que habitará la vivienda.

También pueden intervenir familiares directos hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad, como padres, abuelos, hijos, hermanos, cuñados, suegros, nueras, yernos o nietos, siempre que no reciban remuneración ni compensación económica.

La autoconstrucción puede ser total o parcial.

Esta modalidad no tiene límites de ingresos del núcleo familiar, restricciones por tipo de vivienda ni la exigencia de que sea la única propiedad del titular.

BPS analiza si resulta razonable que las tareas declaradas puedan ser ejecutadas por los participantes. Para demostrar su idoneidad pueden presentarse títulos, escolaridades o recibos de sueldo correspondientes a trabajos similares.

La autoconstrucción no tiene un tope de ingresos. La mano de obra benévola sí, pero sus límites se expresan en 90 o 120 UR según la cantidad de dormitorios. El supuesto límite de siete salarios mínimos no corresponde a estas reglas.

Mano de obra benévola

La mano de obra benévola se configura cuando personas ajenas al núcleo familiar colaboran gratuitamente en la construcción.

En este caso sí existen condiciones relacionadas con la vivienda y los ingresos:

Debe ser la única propiedad del titular en todo el territorio nacional.
Debe destinarse a la vivienda permanente del titular.
Los ingresos del núcleo familiar no pueden superar 90 UR para viviendas de dos dormitorios o 120 UR para viviendas de tres o más dormitorios.
La vivienda debe cumplir con las superficies previstas para las categorías de interés social.
Los colaboradores deben desarrollar una actividad personal remunerada como medio habitual de vida o ser jubilados.
No pueden participar como colaboradores personas desocupadas o trabajadores informales.

Los titulares de empresas de construcción no son aceptados como colaboradores benévolos, salvo que exista parentesco hasta el segundo grado. En ese caso, la obra se registra como autoconstrucción.

Ayuda mutua

La ayuda mutua es una modalidad propia de las cooperativas de vivienda.

Los socios cooperativistas y los integrantes de su núcleo familiar no tributan el AUC por el trabajo aportado bajo esta modalidad. La mano de obra remunerada sí debe declararse y aportarse sobre los jornales reales.

Solicitud de desgravación

En las modalidades de autoconstrucción, mano de obra benévola y ayuda mutua, la obra debe inscribirse antes de comenzar y luego debe solicitarse el reconocimiento de la desgravación.

BPS dispone de 30 días hábiles para resolver. Si ese plazo transcurre sin resolución, el contribuyente queda habilitado para ejecutar la obra, sin perjuicio de los controles posteriores.

Si durante la obra se comprueba que participó personal remunerado que no fue declarado, BPS puede liquidar las obligaciones y aplicar las sanciones correspondientes.

Obras fuera del período de control

Las obras realizadas antes de los diez años anteriores al contrato quedan fuera del control temporal asociado al certificado y de la regularización ordinaria que BPS tramita para obras de hasta diez años civiles.

Esto no regulariza automáticamente la situación ante Catastro o la intendencia ni necesariamente extingue adeudos que ya hubieran sido determinados.

Cómo protegerte como comprador

1. Preguntá por escrito

Consultá al vendedor si se realizaron obras, reformas o demoliciones durante los últimos diez años.

Preguntá si están registradas y cerradas ante BPS y, si corresponde, solicitá el número de obra.

Un “está todo bien” no sustituye la documentación.

2. Consultá con tu escribano antes de reservar

El escribano debe revisar los antecedentes y determinar qué certificados corresponden.

Descubrir un problema antes de firmar una reserva es mucho más sencillo que intentar resolverlo después.

3. Pedí la factura de las pequeñas obras

Si el vendedor afirma que la reforma fue realizada bajo la Ley 19.291, pedí la factura con el detalle de los trabajos, el domicilio y el período de ejecución.

Sin ese respaldo puede resultar imposible demostrar que la obra se encontraba comprendida en el régimen simplificado.

4. Definí quién paga la regularización

La ley coloca las aportaciones a cargo del propietario o titular de derechos y hace que el crédito grave el inmueble.

Sin embargo, vendedor y comprador pueden acordar quién asumirá económicamente una regularización dentro de la operación.

El acuerdo debe quedar expresamente escrito.

5. Condicioná la oferta

La reserva puede incluir una condición como la siguiente:

“Sujeto a la verificación satisfactoria de la situación de la propiedad ante BPS y de su regularidad constructiva.”

La cláusula debe establecer un plazo y explicar qué sucede si aparece un incumplimiento importante.

6. Verificá también Catastro e intendencia

Que una obra quede fuera del período de control considerado para el certificado de BPS no significa que la propiedad esté en regla ante Catastro o la intendencia.

Son controles diferentes y deben revisarse por separado.

Preguntas frecuentes

¿Qué tengo que hacer antes de empezar una obra?

Primero hay que definir el alcance del trabajo, confirmar si modifica planos o requiere permiso y establecer quién lo realizará.

Con esa información se determina si corresponde una pequeña obra de mantenimiento, menor cuantía, régimen general por contrato o administración, o una modalidad como autoconstrucción.

Cuando corresponde registrar la obra, la inscripción puede realizarse desde diez días antes del inicio y hasta 48 horas hábiles después de comenzada. Si interviene una empresa, conviene dejar por escrito quién registra, declara al personal, paga los aportes y comunica el fin de obra.

¿Qué es el Aporte Unificado de la Construcción?

Es el tributo que se paga al BPS por el personal de la industria de la construcción que trabaja directamente en obra.

Comprende actividades de construcción, refacción, reforma o demolición y reúne en un único pago mensual los aportes jubilatorios, de salud, seguro de accidentes, aguinaldo, licencia y salario vacacional.

¿Cuánto es el AUC en 2026?

La tasa vigente es del 71,8 % sobre la remuneración gravada.

En obras de arquitectura se agrega un 4 % destinado a la Caja de Profesionales Universitarios, por lo que el total alcanza el 75,8 %. En las obras de ingeniería se agrega un 2 %.

¿Quién paga el aporte: el dueño o la empresa?

El artículo 5 del Decreto-Ley 14.411 coloca las aportaciones a cargo del propietario del inmueble o del titular de derechos reales o posesorios sobre él.

La modalidad de contratación determina quién administra y declara al personal. En una obra de menor cuantía, por ejemplo, el contratista actúa como agente de retención.

Además, el artículo 9 establece que el crédito grava el inmueble. Por eso, al comprar, hay que verificar cómo se registró la obra y si se encuentra cerrada y sin adeudos.

¿Qué sucede si una obra no pagó los aportes?

La obligación recae sobre el propietario o titular correspondiente y el crédito puede gravar el inmueble.

Sin el certificado exigido por la normativa, no se puede enajenar ni gravar el bien. Regularizar posteriormente puede implicar registrar la obra, determinar los jornales e ingresar los aportes, multas y recargos correspondientes.

¿Siempre se necesita un certificado de arquitecto?

No.

Si el inmueble tiene construcciones y no hubo obras durante el período declarado, puede corresponder la Declaración Jurada de No Obra.

Si el inmueble no tiene construcciones, BPS exige un certificado de arquitecto o ingeniero civil.

Si existen obras activas, la DJNO no corresponde.

El certificado técnico tiene una vigencia de 180 días corridos y se presenta con firma electrónica.

¿Desde cuándo rige el límite de diez años?

Desde el 1.º de enero de 2022, por el artículo 336 de la Ley 19.996, que modificó el artículo 11 del Decreto-Ley 14.411.

El control considera las obras realizadas durante los diez años anteriores al contrato. BPS lo instrumenta como los últimos diez años civiles.

¿La reforma de una cocina cuenta como obra?

Puede contar.

Si no forma parte del proceso integral de una obra, no modifica planos, la construcción original cuenta con su cierre de obra, el costo de la mano de obra no supera 30 jornales de medio oficial albañil durante doce meses en el mismo inmueble y no participan más de dos operarios simultáneamente, puede quedar comprendida en el régimen simplificado de la Ley 19.291.

Si no se cumplen todas las condiciones o no se conserva la documentación de respaldo, corresponde declarar el trabajo bajo el régimen general de construcción.

Fuentes oficiales

Banco de Previsión Social

Dirección General Impositiva

Dirección Nacional de Catastro

Declaración Jurada de Caracterización Urbana

Normativa

Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un escribano, arquitecto o contador. Las tasas y los importes en pesos se actualizan periódicamente, por lo que siempre conviene comprobarlos en las fuentes oficiales antes de tomar una decisión.

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