Comprar na construção no Uruguai (2026): checklist e contrato

INGAR · 2026-02-14 · Lançamento

Resumo

Comprar um apartamento em construção no Uruguai pode ser uma das melhores decisões financeiras que você vai tomar — ou uma das piores. A diferença não está no projeto: está em como você assina, que documentos exige e o quanto entende do contrato antes de investir um centavo.

Este artigo não é uma lista genérica. É um guia prático, com base legal uruguaia, para que você possa avaliar um projeto em obra, entender o que o protege e o que não o protege, e negociar a partir de uma posição informada. Falamos da Lei 8.733, de fideicomissos, do memorial descritivo, da responsabilidade decenal e do que fazer se o incorporador atrasar — ou desaparecer.

A regra central: não compre por renders. Compre com promessa registrada, memorial assinado e assessoria profissional.

Se você ainda está decidindo entre comprar na planta, em obra ou pronto, comece por aqui:

Na planta, em construção e pronto: não é a mesma coisa

Antes de entrarmos no checklist, vamos esclarecer três conceitos que muitas vezes são usados como sinônimos, mas implicam riscos muito distintos:

Na planta (pré-construção): o projeto existe em plantas, tem alvará de construção e está sendo vendido, mas a obra ainda não começou ou está em fase de escavação. Você compra mais barato (tipicamente 15-30% menos que o preço final), mas assume mais risco: a obra pode atrasar, ser modificada ou até não ser executada.
Em construção: a obra já está em andamento. Você pode ver o avanço real, a estrutura erguida, e o incorporador já demonstrou capacidade de execução. O preço costuma estar entre 5-15% abaixo do valor pronto. É o meio-termo entre desconto e certeza.
Pronto: a unidade existe, você pode percorrê-la, verificar os acabamentos e escriturar imediatamente. Não há risco de atraso nem de mudanças, mas você paga o preço integral.

Este artigo se concentra nas compras durante a construção, em que já há obra em execução, mas a unidade ainda não está pronta. É o cenário em que você mais precisa revisar documentos e em que o contrato exerce um papel determinante.

Fideicomisso vs. promessa direta: dois mundos legais distintos

No Uruguai, quando você compra na construção, a operação se estrutura de uma de duas formas principais. Entender a diferença é crítico, porque afeta diretamente o seu nível de proteção.

Fideicomisso (Lei 17.703)

Um fideicomisso imobiliário separa os recursos do projeto em um patrimônio independente, administrado por um fiduciário profissional (geralmente uma instituição financeira). Os bens fideicomitidos não fazem parte do patrimônio pessoal do incorporador nem do fiduciário.

Isso significa que:

Se o incorporador quebrar, os recursos aportados ao fideicomisso não podem ser executados pelos seus credores. O artigo 9º da Lei 17.703 estabelece que os bens fideicomitidos constituem um patrimônio de afetação, separado e independente.
Se o fiduciário quebrar, os bens do fideicomisso também não são afetados. Estão blindados legalmente.
Você tem acesso a informações sobre o andamento da obra e o uso dos recursos. O fideicomisso a custo, especificamente, dá visibilidade completa sobre para onde vai cada peso.

Os fideicomissos a custo costumam ser entre 15 e 20% mais econômicos do que comprar uma unidade pronta ao incorporador, justamente porque não há margem de lucro do promotor incorporada ao preço: você paga o custo real de construção mais os gastos de estrutura.

Promessa de compra e venda direta com o incorporador

Aqui você compra diretamente de uma empresa (seja SA, SRL ou pessoa física) que é a titular do terreno e constrói. Não há patrimônio separado: seus pagamentos vão para o patrimônio geral da empresa.

A proteção depende de um instrumento-chave: o registro da promessa de compra e venda sob a Lei 8.733.

A Lei 8.733: o seu escudo legal (se usada corretamente)

A Lei 8.733 de Promessas de Alienação de Imóveis a Prazo, vigente desde 1931, é provavelmente a norma mais importante para quem compra na construção fora de um fideicomisso. E a mais subestimada.

O que faz o registro

Quando a promessa de compra e venda é registrada no Registro da Propriedade (Seção de Promessas), produz-se um efeito jurídico transformador: o comprador adquire um direito real sobre o imóvel. Isso significa que:

Você prevalece sobre vendas posteriores. Se o incorporador vender a mesma unidade a outra pessoa depois do seu registro, o seu direito é preferencial. A segunda venda não pode prejudicá-lo.
Você prevalece sobre penhoras posteriores. Se um credor do incorporador penhorar o imóvel depois do seu registro, a sua promessa registrada tem prioridade.
Em caso de concurso ou falência do incorporador, você não é apenas mais um credor quirografário. Você tem um direito real sobre aquela unidade específica. Pode reivindicar a entrega do imóvel (ou sua participação sobre ele) com preferência sobre os credores comuns.
Se o incorporador se recusar a escriturar, você pode solicitar a execução forçada específica: um juiz ordena a transferência de domínio em nome do vendedor.

Sem registro: credor comum

Se a sua promessa não está registrada, você tem um contrato válido entre as partes, mas sem oponibilidade frente a terceiros. Se o incorporador quebrar, você entra na massa de credores quirografários — ou seja, recebe por último, se sobrar algo. E, na prática, em um concurso de credores de uma construtora, raramente sobra.

Este é o maior e mais evitável risco de toda a operação. O registro tem um custo mínimo (emolumentos registrais e honorários do tabelião) e uma proteção enorme. Não há desculpa para não fazê-lo.

Requisitos para registrar

Para que a promessa seja registrável, deve cumprir os requisitos da Lei 8.733:

Ser outorgada por escritura pública ou documento privado com firmas reconhecidas por tabelião público.
Conter a individualização do imóvel (matrícula, localização, área, unidade).
Definir o preço e a forma de pagamento (parcelas, prazos, moeda).
Incluir as condições do contrato (prazos de entrega, obrigações das partes).

Pergunta-chave ao incorporador: "A promessa é registrada no Registro?" Se a resposta for evasiva, é um red flag sério.

Investigar o incorporador: não confie apenas no marketing

Antes de assinar qualquer coisa, faça sua própria investigação. Um folheto bonito e um showroom impecável não garantem que a obra seja concluída. Isto é o que você tem que verificar:

Track record

Obras entregues anteriormente. Peça endereço e nome de projetos anteriores. Idealmente, visite algum. Converse com compradores de projetos anteriores, se puder — a informação mais valiosa vem de quem já passou pela experiência.
Prazos reais vs. prazos prometidos. Os projetos anteriores foram entregues no prazo? Com quanto atraso? Um atraso de 3-6 meses é bastante comum na construção; um atraso de 18 meses é um sinal de problemas.
Qualidade dos acabamentos. Visite um edifício entregue há 2-3 anos. Ali se veem as decisões de qualidade: como envelheceram os materiais, se há infiltrações, se os espaços comuns estão bem conservados.

Saúde financeira

Consulte o Registro de Atos Pessoais para verificar se o incorporador tem penhoras ou inibições.
Certidão do BPS e da DGI em dia. Se o incorporador tem dívidas com o BPS ou a DGI, é um sinal de estresse financeiro.
Estrutura societária. É uma SA com trajetória ou uma sociedade criada especificamente para este projeto? Este último não é necessariamente ruim (é prática habitual), mas convém saber quem está por trás.

Situação legal do terreno

Titularidade. Quem é o titular registral do terreno? É o incorporador, um fideicomisso, uma sociedade relacionada?
Ônus. Há hipotecas sobre o terreno? Muitos projetos são financiados com crédito bancário garantido por hipoteca sobre o terreno, o que é normal — mas você precisa saber que essa hipoteca será baixada ou parcelada antes de você escriturar.
Licenças. Alvará de construção outorgado pela prefeitura, aprovação de plantas, licenciamento ambiental quando aplicável.

O memorial descritivo: o documento mais subestimado

O memorial descritivo (ou memorial construtivo) é o documento técnico que define exatamente o que será construído e com quais materiais. Não é o folheto comercial. Não é "pisos de primeira qualidade" nem "acabamentos premium". É um documento técnico com especificações concretas.

O que deve conter um memorial descritivo sério

Estrutura: tipo de fundação, estrutura portante (concreto armado, steel framing etc.), lajes, paredes.
Vedações externas: tipo de alvenaria, isolamento térmico e hidrófugo, reboco externo.
Esquadrias: material (alumínio, PVC, madeira), tipo de vidro (simples, DVH), ferragens, cor/acabamento. Se disser "DVH", que especifique espessura (4+9+4 não é o mesmo que 6+12+6).
Pisos: material por ambiente (porcelanato, cerâmico, vinílico etc.), formato, marca ou linha de referência.
Revestimentos: azulejos em banheiros e cozinha (altura, material, formato), pintura (tipo e número de demãos).
Instalação elétrica: quantidade de pontos por ambiente, tipo de fiação, quadro, disjuntores térmicos, disjuntor diferencial. Pontos de dados e TV, se incluídos.
Instalação hidráulica: tipo de tubulação (PPR, PVC), metais (marca/linha), louças sanitárias (marca/linha), aquecedor ou boiler (capacidade, marca).
Climatização: inclui equipamentos de ar-condicionado ou apenas pré-instalação? Se é pré-instalação, de que tipo (tubulação de cobre, dreno, alimentação elétrica)? Isso importa porque a pré-instalação pode custar USD 200 por ponto, mas o equipamento adicional custa USD 800-1.200.
Elevadores: marca, quantidade, capacidade, velocidade.
Espaços comuns: acabamentos de hall, corredores, terraço, garagem. Equipamentos incluídos (câmeras, porteiro eletrônico/vídeo, gerador de emergência, bombas).

Red flags no memorial

"Ou similar" sem especificar o padrão de qualidade. "Porcelanato marca X ou similar" deveria incluir ao menos a linha (primeira qualidade, formato, PEI).
Sem versão nem data. O memorial deve estar assinado pelo profissional responsável e ter número de versão. Se mudar, você tem que receber a nova versão e aprovar as mudanças.
Ambiguidade na climatização. "Prevê-se climatização" pode significar qualquer coisa, desde um split instalado até um furo na parede.
Sem especificação das louças sanitárias. A diferença entre um vaso sanitário de USD 80 e um de USD 300 é sentida todos os dias.

Plano de pagamentos: estruturas típicas e o que negociar

No Uruguai, os planos de pagamento para compras na construção seguem padrões bastante padronizados, embora haja variações conforme o incorporador e o estágio da obra.

Estruturas habituais

Estrutura	Descrição	Quando se usa
30/70	30% durante a construção (em parcelas mensais ou contra marcos), 70% contra entrega	A mais comum. Os 70% finais geralmente exigem financiamento bancário ou capital próprio
50/50	50% em parcelas durante a obra, 50% contra entrega	Projetos mais avançados ou incorporadores que precisam de maior cash flow durante a obra
Parcelas mensais	Os 100% são pagos em parcelas durante a obra (24-36 meses), sem pagamento final grande	Mais frequente em fideicomissos a custo
Sinal + marcos	Adiantamento de 20-40%, depois pagamentos contra andamento (estrutura, cobertura, acabamentos, entrega)	Projetos em que o comprador quer vincular seus pagamentos ao avanço real

Pontos a verificar no plano de pagamentos

Moeda. Paga-se em dólares ou em pesos? Se for em UI (Unidades Indexadas), entenda como funciona o reajuste e faça as projeções.
Reajuste de preço. O preço é fixo em dólares ou é reajustado por algum índice? Alguns contratos incluem reajuste pelo ICC (Índice de Custo da Construção, publicado mensalmente pelo INE). Se houver reajuste, exija que o contrato defina: índice exato, fórmula de cálculo, frequência e teto máximo.
Mora. O que acontece se você atrasar uma parcela? Há juros moratórios? Quanto? Há rescisão automática por mora ou lhe dão um prazo de carência?
Rescisão pelo comprador. Você pode sair do contrato? Com que penalidade? Alguns contratos preveem a retenção de 10-20% do pago como cláusula penal.

Cláusulas-chave do contrato: onde olhar e o que exigir

Isto não substitui a assessoria do seu tabelião. Mas lhe indica onde colocar o foco ao revisar o contrato (ou ao pedir para o tabelião revisá-lo).

Prazo de entrega e tolerâncias

Data de entrega. Deve ser uma data concreta (ou um prazo a partir de um marco definido), não "aproximadamente" nem "estimativamente". "Dezembro de 2027" é aceitável; "segundo semestre de 2027" é mais vago; "quando a obra terminar" não é um prazo.
Tolerância. É habitual que o contrato contemple uma tolerância de 90-180 dias. Isso é razoável se estiver delimitado. Uma tolerância de 365 dias já é excessiva.
O que significa "entrega". É a entrega das chaves? Ou é o habite-se municipal (habilitação da Intendência)? Inclui a ligação dos serviços (UTE, OSE, Antel)? Defina por escrito.

Penalidades por atraso

Há penalidade para o incorporador se ele atrasar? Deveria haver. Uma cláusula razoável estabelece um valor (percentual do preço ou valor fixo mensal) por cada mês de atraso além da tolerância.
Simetria. Se você paga juros moratórios por atrasar uma parcela, o incorporador deveria pagar uma compensação equivalente por atrasar a entrega. Muitos contratos são assimétricos: penalizam o comprador e não o incorporador. Isso é negociável.
Rescisão por atraso excessivo. Se o atraso superar um limite (por exemplo, 12 meses), você deveria ter direito a rescindir com devolução total do pago mais uma compensação. Verifique se o contrato contempla isso.

Mudanças durante a construção

Mudanças que o incorporador pode fazer sem o seu consentimento. É razoável que ele possa fazer ajustes menores (por exemplo, trocar uma marca de cerâmica por outra de qualidade equivalente se houver problemas de estoque). Mas deve estar definido o que é "menor" e o que é "equivalente".
Mudanças que exigem a sua aprovação. Qualquer alteração em metragem, layout, qualidade de acabamentos ou especificações do memorial deveria exigir consentimento escrito do comprador.
Mudanças em áreas. É habitual uma tolerância de 2-3% na área. Se a variação for maior, o preço deveria ser ajustado proporcionalmente — tanto se for maior quanto se for menor.

O que o preço inclui (e o que não inclui)

Isto gera muitos conflitos pós-entrega. Verifique expressamente:

A garagem está incluída ou é paga à parte? E o depósito?
Os equipamentos de ar-condicionado estão incluídos ou apenas a pré-instalação?
Cortinas ou blackouts incluídos?
O IVA está incluído no preço ou é somado?
Os custos de escrituração são por conta do comprador?
É necessário pagar ligação com UTE, OSE, fibra óptica à parte?
O condomínio começa a ser pago a partir da entrega ou da escrituração?

Vivienda promovida: benefícios concretos em obra nova

Se o projeto tem declaração de vivienda promovida sob a Lei 18.795, você acessa benefícios fiscais significativos. Desde 2011, esse regime impulsionou mais de 60.000 moradias no Uruguai e segue vigente em 2026.

Principais benefícios para o comprador

Benefício	Detalhe	Prazo
Isenção de ITP	100% do Imposto sobre as Transmissões Patrimoniais na primeira venda. Você economiza 2% do valor real	Primeira venda dentro de 10 anos após a finalização da obra
Isenção de IRPF/IRAE sobre aluguéis	100% do imposto de renda sobre aluguéis gerados pela unidade	10 anos a partir da finalização da obra
Isenção de Imposto sobre o Patrimônio	100% do imposto sobre o patrimônio da unidade	10 anos a partir da finalização da obra
Isenção de IRPF/IRAE na primeira alienação	100% do imposto de renda sobre o ganho na primeira venda da unidade	10 anos a partir da finalização da obra

Atenção: esses benefícios aplicam-se apenas se o projeto tiver a declaração de vivienda promovida outorgada pela ANV (Agencia Nacional de Vivienda). Não basta que o incorporador diga que "vai ser vivienda promovida" — a declaração tem que estar emitida. Peça o número da resolução.

Se você está avaliando comprar para investir, esses benefícios mudam completamente a equação de rentabilidade. Aprofundamos em:

A certidão do BPS de obra: não é opcional

Toda obra de construção no Uruguai deve estar inscrita junto ao BPS (Banco de Previsión Social). O incorporador tem que registrar a obra dentro de 10 dias antes do início ou até 48 horas úteis após o começo.

Por que isso importa para você como comprador?

Sem certidão do BPS em dia, não é possível escriturar. Se o incorporador tem dívida com o BPS pela obra, a escritura fica travada. Este é um dos motivos mais frequentes de demora entre "entrega de chaves" e "escrituração".
A certidão atesta que não há dívidas pendentes nem irregularidades vinculadas à obra. É condição necessária para vender, hipotecar ou transferir a propriedade.
O Aporte Unificado da Construção (AUC) inclui contribuições patronais, pessoais, Seguro Nacional de Saúde e BSE, com alíquota de 71,4% sobre a folha. Se o incorporador não pagou isso, o problema é transferido ao imóvel.

Pergunta ao incorporador: "A obra está inscrita no BPS? Você pode me mostrar a última certidão?" É um indicador indireto da seriedade e solvência do incorporador.

Se o incorporador quebrar: cenários reais

Não é um cenário improvável. Nos últimos anos houve casos de empresas construtoras uruguaias que entraram em concurso de credores com obras em execução. O que acontece com o seu investimento depende diretamente da estrutura legal que você escolheu.

Cenário 1: Fideicomisso (Lei 17.703)

Melhor cenário possível. Os bens do fideicomisso são um patrimônio separado. Se o incorporador (fideicomitente) quebrar, seus credores pessoais não podem tocar nos recursos do fideicomisso. A obra pode continuar com outro construtor, se o fiduciário assim decidir, ou os ativos são distribuídos entre os beneficiários. Seu dinheiro nunca esteve "misturado" com o patrimônio do incorporador.

Cenário 2: Promessa registrada (Lei 8.733)

Cenário protegido, porém mais complexo. Seu direito real sobre a unidade prevalece sobre os credores quirografários. Em caso de concurso, você pode reivindicar a entrega do imóvel (se a obra terminou ou pode ser concluída) ou, ao menos, tem uma posição preferencial. O juiz do concurso pode ordenar a escrituração em seu favor. Não é automático nem rápido, mas sua posição é substancialmente melhor do que a do credor comum.

Cenário 3: Promessa não registrada ou contrato informal

Pior cenário. Você entra na massa de credores quirografários, no mesmo nível de um fornecedor que vendeu tijolos a prazo. Em um concurso de uma construtora, os credores com garantia real (bancos com hipoteca) recebem primeiro, depois BPS e DGI, e o que sobra — se sobrar — é dividido entre os quirografários pro rata. As chances de recuperar 100% do pago são muito baixas.

Conclusão prática: se você compra fora de um fideicomisso, o registro da promessa sob a Lei 8.733 não é um "nice to have" — é a diferença entre perder tudo e ter uma saída legal viável.

Garantias e vícios ocultos: seus direitos segundo a lei uruguaia

O Uruguai reformou substancialmente o regime de garantias na construção com a Lei 19.726, que modificou o artigo 1844 do Código Civil. O antigo regime tinha um único prazo de 10 anos; o novo estabelece três prazos escalonados conforme a gravidade do defeito.

Prazos de responsabilidade (a partir do recebimento da obra)

Tipo de defeito	Prazo	Exemplos
Ruína estrutural ou funcional	10 anos	Falhas em fundações, estrutura portante, infiltrações graves que comprometam a habitabilidade, defeitos que tornem a unidade imprópria para o seu uso
Defeitos importantes não estruturais	5 anos	Problemas em instalações hidráulicas ou elétricas, impermeabilização deficiente, isolamento térmico insuficiente
Acabamentos	2 anos	Pintura que descasca, cerâmicas trincadas, ferragens defeituosas, esquadrias que não ajustam

Prescrição da ação

Uma vez que o defeito se manifesta (dentro dos prazos anteriores), você tem 4 anos para iniciar a ação judicial. Ou seja, se aos 9 anos aparece uma fissura estrutural, você tem até o ano 13 para reclamar.

Quem responde?

A responsabilidade recai sobre o construtor e o profissional responsável técnico da obra (arquiteto ou engenheiro). Na prática, se você comprou do incorporador, sua reclamação contratual é contra ele, e ele depois poderá acionar o construtor ou o profissional conforme o caso.

Vícios ocultos na compra e venda (Código Civil)

Além da responsabilidade decenal, as normas gerais do Código Civil sobre vícios ocultos também se aplicam. O vendedor responde pelos vícios que tornam a coisa imprópria para seu uso ou que diminuem seu valor de forma significativa, desde que o comprador não os tivesse conhecido no momento da compra.

Importante: documente tudo desde o dia da entrega. Fotos com data, e-mails ao incorporador, anotações na ata de entrega. A prova é fundamental se um dia você precisar reclamar.

Checklist por etapa: o que pedir, o que validar e o que evitar

Etapa	O que pedir	O que validar	Red flags
Antes de reservar	Memorial descritivo com versão e assinatura, plantas da unidade com medidas, plano de pagamentos detalhado, histórico do incorporador	Que o preço inclua o que você diz que inclui. Que o terreno esteja livre de ônus ou com hipoteca a ser baixada. Alvará de construção outorgado	"Depois a gente te passa o memorial". Não querem te dar a lista de obras anteriores. Pressão para reservar já
Reserva / sinal	Condições por escrito, prazo de vigência, condição de estar sujeito a revisão profissional	Que o sinal seja reembolsável se não houver acordo no contrato. Que o valor seja razoável (2-5% do preço)	Sinal não reembolsável por valores altos. Prazos de 48 horas para decidir. Não permitem que seu tabelião revise
Contrato / promessa	Promessa com todas as cláusulas (atraso, mudanças, rescisão, entrega, garantias). Registro sob a Lei 8.733	Que seu tabelião a revise antes de assinar. Simetria nas penalidades. Tolerância razoável. Memorial anexado e assinado	Penalidades apenas para o comprador. Tolerância de mais de 6 meses. Não querem registrar a promessa. Cláusulas de reajuste sem teto
Durante a obra	Relatórios de andamento (fotos, percentual concluído), cronograma atualizado, comprovantes de pagamentos em dia	Que os pagamentos se correlacionem com o andamento real. Que não haja mudanças não comunicadas	Meses sem informação. Pedidos de pagamentos antecipados sem justificativa. Troca de empreiteiro sem aviso
Pré-entrega	Checklist de acabamentos para percorrer a unidade, certidão do BPS de obra, habite-se municipal	Que todas as instalações funcionem. Que os acabamentos coincidam com o memorial	Pressa para assinar ata sem percorrer. "Os detalhes a gente ajusta depois". Não deixam você entrar até assinar
Entrega	Ata de entrega detalhada com lista de pendências, prazo de correção, manuais de equipamentos, garantias de fornecedores	Que a unidade seja habitável. Que as chaves funcionem. Que os serviços estejam ligados	"Aceita assim e depois a gente vê". Não querem assinar lista de pendências. Cobram condomínio de antes de você poder se mudar

A inspeção final: o que revisar antes de aceitar a entrega

O dia da entrega não é uma formalidade. É a sua última oportunidade de documentar problemas antes de que a responsabilidade se torne mais difusa. Idealmente, faça dois percursos: um com luz natural e outro com as luzes da unidade.

Checklist de inspeção

Estrutura e paredes:

Verifique se não há fissuras nas paredes, especialmente em cantos de esquadrias e encontros de paredes.
Cheque se as paredes estão no prumo (você pode usar o nível do celular como referência básica).
Revise se há manchas de umidade, particularmente em tetos, embaixo de janelas e em paredes voltadas para o exterior.

Esquadrias:

Abra e feche todas as janelas e portas. Devem deslizar sem travar e fechar hermeticamente.
Verifique fechaduras (se a chave funciona) e maçanetas.
Em janelas de correr, revise se os vedadores estão colocados e se não entra água (se choveu recentemente, melhor).

Pisos:

Caminhe por toda a superfície. As cerâmicas ou porcelanatos não devem soar "ocos" ao serem batidos (indica que estão descolados do contrapiso).
Verifique se os rejuntes estão completos e se não há peças trincadas ou com bordas lascadas.
Cheque o nível geral: uma bola de tênis não deveria rolar sozinha para um lado.

Instalação hidráulica:

Abra todas as torneiras e deixe a água correr. Verifique pressão e temperatura (se houver água quente instalada).
Acione todas as descargas (vaso sanitário, bidê). Verifique se não há vazamentos nas conexões.
Revise embaixo da cuba da cozinha e do lavatório do banheiro: há umidade? As conexões estão firmes?
Verifique se os ralos funcionam (jogue água e observe se escoa corretamente).

Instalação elétrica:

Teste todos os interruptores e tomadas (leve um carregador de celular como testador básico).
Verifique se o quadro elétrico está corretamente identificado (qual disjuntor corresponde a qual circuito).
Teste o disjuntor diferencial: deveria cortar ao pressionar o botão de teste.

Acabamentos:

Revise a pintura com luz rasante (uma lanterna lateral mostra imperfeições que a luz do teto esconde).
Verifique se os rodapés estão retos e bem aderidos.
Cheque bancadas de cozinha e banheiro: estão niveladas? As bordas estão polidas? O vedante contra a parede é contínuo?

Tudo o que você encontrar, anote na ata. Se houver pendências, que fiquem por escrito com data de resolução comprometida. Não assine uma ata de conformidade se há temas por resolver — assine uma ata de entrega com observações.

12 perguntas para fazer ao incorporador antes de assinar

Qual é a modalidade legal: fideicomisso, promessa direta, contrato de compra e venda? Quem é o titular do terreno?
A promessa é registrada no Registro sob a Lei 8.733?
Qual é a data de entrega comprometida e que tolerância o contrato tem?
Qual penalidade há para o incorporador em caso de atraso além da tolerância?
O que exatamente o preço inclui? (garagem, depósito, equipamentos de AC, ligações, IVA)
Posso ver o memorial descritivo assinado e versionado?
O que acontece se materiais ou especificações forem alterados durante a obra?
Quais são as obras entregues anteriormente e posso visitá-las?
A obra está inscrita no BPS e em dia?
O projeto tem declaração de vivienda promovida (Lei 18.795)?
Quem será o síndico do edifício e qual o condomínio estimado?
Em quais casos posso rescindir e com que custo?

Se alguma resposta for evasiva, imprecisa ou lhe disserem "isso se vê depois", é informação por si só.

Resumo prático: as 5 coisas que você não pode negociar

Há aspectos do processo em que convém ser flexível (a cor da cerâmica, a marca do aquecedor) e outros em que não. Estes cinco não são negociáveis:

Registro da promessa no Registro (se você compra fora de fideicomisso). Sem registro, seu investimento depende da boa vontade do incorporador.
Revisão do contrato pelo seu tabelião antes de assinar. Não o tabelião do incorporador — o seu.
Memorial descritivo assinado e versionado como anexo do contrato. O que não está escrito não existe.
Cláusula de atraso com penalidade para o incorporador. Se você paga mora, eles também.
Ata de entrega com lista de pendências. Não aceite a unidade sem documentar os defeitos.

Comprar na construção no Uruguai pode ser uma excelente operação: você acessa preços mais baixos, escolhe a unidade que quer e, se for vivienda promovida, os benefícios fiscais melhoram a equação. Porém, a diferença entre uma boa compra e uma dor de cabeça está nos documentos, no contrato e no registro. Invista em assessoria profissional antes de assinar — é o gasto mais rentável de toda a operação.

Fontes

Lei 8.733 — Promessas de Alienação de Imóveis a Prazo: IMPO
Lei 17.703 — Fideicomisso: IMPO
Lei 18.795 — Vivienda de Interés Social (Vivienda Promovida): IMPO
Lei 19.726 — Responsabilidade Decenal (reforma art. 1844 Código Civil): Guyer & Regules
Lei 18.387 — Concursos (Declaração Judicial de Concurso e Reorganização Empresarial): IMPO
BPS — Regime Construção e registro de obras: BPS
Agencia Nacional de Vivienda — Ley de Viviendas Promovidas: ANV
INE — Índice de Custo da Construção (ICC): INE
Asociación de Escribanos del Uruguay: AEU
Código Civil N° 16.603 — Art. 1844 (responsabilidade decenal): IMPO