Sucessões no Uruguai 2026: o que acontece com um imóvel

Faleceu o titular de um imóvel? Isto é o que você precisa saber

A sucessão é, provavelmente, o trâmite legal que mais trava propriedades no Uruguai. Imóveis que não podem ser vendidos, que não podem ser alugados formalmente, que acumulam dívidas de contribuição enquanto os herdeiros "já sabem" que são os donos, mas nunca fizeram o trâmite. Vemos isso o tempo todo.

Este guia explica o processo sucessório uruguaio em termos práticos: o que acontece com o imóvel, o que é preciso fazer, quanto custa, quanto demora e quais erros evitar. Não é assessoria jurídica para o seu caso específico, mas sim um mapa claro para você entender em que ponto está.

O que acontece legalmente quando o titular falece

No Uruguai, os direitos sobre os bens do falecido (o "de cujus") são transmitidos aos herdeiros desde o momento mesmo do falecimento. Isso é automático por lei. Porém —e aqui está o problema— essa transmissão não tem efeito prático até que a sucessão seja tramitada.

Sem a sucessão tramitada:

• Você não pode vender o imóvel. Nenhum tabelião irá autorizar a escritura.
• Você não pode alugá-lo formalmente (um contrato assinado por um herdeiro sem declaratória não tem respaldo registral).
• Você não pode hipotecá-lo nem usá-lo como garantia.
• Você não pode inscrever nenhuma alteração no Registro de Imóveis.

O que sim acontece enquanto isso: os tributos continuam correndo (Contribuição Imobiliária, Imposto de Primaria), o condomínio, se for PH, continua chegando, e o imóvel se deteriora se ninguém cuidar dele.

Quem herda no Uruguai (a ordem sucessória)

Se não houver testamento, o Código Civil uruguaio (Livro III, Título VI) estabelece uma ordem estrita:

Ordem	Quem herda	Detalhe
1.º	Descendentes (filhos, netos)	Herdam em partes iguais. Os netos herdam por representação se seu pai/mãe faleceu antes.
2.º	Ascendentes (pais, avós) e cônjuge/companheiro	Metade para ascendentes, metade para o cônjuge ou companheiro reconhecido. Se faltar uma classe, a outra leva tudo.
3.º	Irmãos	Somente se não houver descendentes, ascendentes nem cônjuge.
4.º	Colaterais (até 4.º grau)	Tios, sobrinhos, primos-irmãos.
5.º	O Estado uruguaio	Somente se não houver herdeiros em nenhuma ordem anterior.

O cônjuge supérstite: direitos especiais

O cônjuge sobrevivente tem dois direitos importantes além de sua cota hereditária:

• Porção conjugal: se o cônjuge não tiver bens suficientes para sua côngrua subsistência, tem direito a uma porção adicional. Com descendentes, conta-se como mais um filho; sem descendentes, recebe a quarta parte dos bens.
• Direito real de habitação: direito vitalício e gratuito sobre o imóvel que foi lar conjugal, desde que permaneça no patrimônio hereditário depois de pagas as dívidas.

Companheiro vs. cônjuge

Desde a Lei 18.246 de união estável, o companheiro reconhecido judicialmente herda na segunda ordem (junto com os ascendentes). A grande diferença: o companheiro não tem direito à porção conjugal. Isso é relevante quando o imóvel é o principal ativo da sucessão.

A legítima: o que não se pode evitar

O Uruguai tem um sistema de herdeiros necessários (legitimários): os filhos e, em sua falta, os ascendentes. Não é possível deserdá-los salvo causas muito graves e comprovadas. A lei lhes garante uma porção mínima da herança (a "legítima"), e o restante é a "porção disponível", da qual o de cujus pode dispor livremente por testamento.

Herdeiros necessários	Legítima (porção protegida)	Porção disponível
1 filho	1/2 dos bens	1/2
2 filhos	2/3 dos bens	1/3
3 ou mais filhos	3/4 dos bens	1/4
Somente ascendentes (sem filhos)	1/2 dos bens	1/2
Sem herdeiros necessários	Não se aplica	100%

Isso significa que, se você tem três filhos, só pode dispor livremente de uma quarta parte do seu patrimônio por testamento. O restante vai para seus filhos, sem alternativa. Qualquer disposição testamentária que viole a legítima pode ser impugnada.

O processo sucessório passo a passo

O trâmite é feito perante a justiça. Em Montevideo, nos Juzgados Letrados de Familia; no interior, nos Juzgados Letrados de Primeira Instância. É obrigatório contar com um advogado.

Passo 1: Reunir a documentação

• Certidão de óbito do de cujus.
• Certificado do Registro de Testamentos (para saber se outorgou testamento).
• Certidões de nascimento e/ou casamento que comprovem o vínculo de cada herdeiro.
• Títulos do imóvel (escritura, padrão, dados cadastrais).
• Dados de outros bens, caso existam (veículos, contas bancárias, etc.).

Passo 2: Apresentação judicial

O advogado, em representação de um ou vários herdeiros, apresenta a solicitação de abertura da sucessão. O juiz ordena a publicação de editais no Diário Oficial, na Rede Informática do Poder Judicial e em um jornal habilitado, durante 10 dias úteis. Os editais convocam possíveis herdeiros desconhecidos ou credores.

Passo 3: Inventário e avaliação

Realiza-se um inventário completo dos bens do de cujus e procede-se à avaliação. Para imóveis, considera-se o valor real fixado pela Dirección Nacional de Catastro. Esse passo é fundamental, pois é sobre esse valor que os impostos são calculados.

Passo 4: Declaratória de herdeiros

É o ato judicial central. O juiz emite a declaratória de herdeiros: um documento que reconhece oficialmente quem é herdeiro, com que porcentagem e sobre quais bens. Sem esse documento, não se pode fazer nada com o imóvel.

Passo 5: Certificado de Resultancias de Autos

É a síntese do processo sucessório: enumera os bens, identifica os herdeiros e suas cotas. Esse certificado é o que se leva ao Registro de Imóveis para inscrever a titularidade em nome dos herdeiros.

Passo 6: Inscrição registral

O Certificado de Resultancias deve ser inscrito no Registro de Transmissões de Domínio dentro de 30 dias da expedição. Somente nesse momento os herdeiros passam a ter a titularidade registral do imóvel e podem dispor dele.

Quanto demora e quanto custa

Prazos

Cenário	Prazo estimado
Sucessão simples (herdeiros de acordo, documentação em ordem)	6 a 8 meses
Com desacordos menores entre herdeiros	1 a 2 anos
Herdeiros no exterior, documentação faltante	2 a 3 anos
Com litígio entre herdeiros (partilha contenciosa)	3 a 5 anos ou mais

Já vimos casos em que a sucessão leva mais de 10 anos sem ser tramitada. Às vezes por desconhecimento, às vezes porque os herdeiros não entram em acordo, às vezes porque um herdeiro emigrou e nunca outorgou procuração. O resultado é sempre o mesmo: um imóvel imobilizado que perde valor e acumula dívidas.

Custos

Como referência geral, o custo total do trâmite sucessório gira em torno de 10% a 12% do valor dos bens herdados. Compõe-se de:

• Honorários do advogado: a parte mais significativa. Varia conforme a complexidade e o valor do acervo.
• Honorários do tabelião: intervém em certificações, estudo de títulos e, eventualmente, na escritura posterior.
• Taxas judiciais: editais (publicação no Diário Oficial e imprensa), selo profissional, taxa de justiça.
• ITP (Imposto às Transmissões Patrimoniais): ver detalhe abaixo.

O ITP em sucessões: o que os herdeiros pagam

Quando há imóveis na herança, os herdeiros devem pagar o Imposto às Transmissões Patrimoniais (ITP). As alíquotas são:

Parentesco com o de cujus	Alíquota ITP
Herdeiros em linha reta (filhos, pais, avós, netos)	3% do valor cadastral real
Todos os demais (irmãos, tios, sobrinhos, cônjuge, terceiros)	4% do valor cadastral real

Dados-chave sobre o ITP:

• É calculado sobre o valor real fixado pela Dirección Nacional de Catastro, atualizado pelo IPC.
• O prazo para pagá-lo é de 1 ano a partir do falecimento. Após esse prazo, incidem multas e acréscimos da DGI.
• O pagamento do ITP é requisito para poder inscrever o Certificado de Resultancias no Registro de Imóveis. Sem o ITP pago, não há inscrição.
• Comparação: em uma compra e venda, comprador e vendedor pagam cada um 2% de ITP. Em herança, apenas os herdeiros pagam, mas à alíquota de 3% ou 4%.

Além do ITP, a sucessão indivisa deve ser inscrita na DGI com seu próprio RUT e apresentar declarações juramentadas de Imposto ao Patrimônio enquanto a partilha não for realizada.

É possível vender um imóvel em sucessão?

Depende da etapa em que o trâmite estiver:

Sucessão não iniciada

Não é possível vender. Não há nenhum documento que comprove quem são os herdeiros. Nenhum tabelião irá intervir em uma compra e venda assim. Se alguém lhe oferece um imóvel "em sucessão não tramitada", o que está lhe oferecendo é um problema.

Sucessão iniciada, mas sem declaratória

Em tese, é possível ceder os direitos hereditários. Um herdeiro pode vender sua cota-parte da herança (não o imóvel específico, mas seus direitos sobre toda a massa hereditária). É um instrumento válido, porém:

• Deve ser feito perante tabelião público.
• Os demais co-herdeiros têm direito de preferência (podem se sub-rogar na venda dentro do prazo de um mês a partir da notificação).
• O comprador assume direitos e dívidas da herança.
• Não se pode selecionar um bem específico: cedem-se direitos sobre todo o acervo.

É um mecanismo que existe, porém envolve risco. Só faz sentido com assessoria jurídica sólida e um preço que reflita a incerteza.

Sucessão completa com declaratória e inscrição

Aí sim. Com o Certificado de Resultancias inscrito no Registro, os herdeiros podem vender como qualquer proprietário. É necessário que todos os herdeiros assinem a escritura (ou que tenham feito a partilha e o imóvel esteja em nome de um só).

É possível alugar um imóvel em sucessão?

Na prática, muitas famílias alugam o imóvel herdado de maneira informal enquanto tramitam a sucessão. Formalmente, porém, para atos de administração sobre bens da sucessão é necessário o consentimento de todos os herdeiros.

O mais correto é que o juizado designe um administrador da sucessão, que é quem pode celebrar contratos de aluguel e administrar os bens enquanto durar o trâmite. Se houver desacordo entre os herdeiros sobre alugar ou não, o juiz decide.

Informação útil para esta situação: lei de aluguéis no Uruguai e garantias de aluguel.

O testamento no Uruguai: por que vale a pena fazê-lo

Muita gente pensa que o testamento é "para gente rica" ou "para quando a pessoa está velha". Nem uma coisa nem outra. No Uruguai, fazer testamento simplifica enormemente a sucessão posterior e permite que o de cujus decida como se reparte a porção disponível de seus bens.

Tipos de testamento no Uruguai

• Testamento aberto: é outorgado perante tabelião e 3 testemunhas. O tabelião e as testemunhas conhecem o conteúdo. É o mais comum.
• Testamento cerrado: é outorgado perante tabelião e 5 testemunhas, mas ninguém conhece o conteúdo até depois do falecimento.

Dado importante: no Uruguai não existe o testamento ológrafo (escrito de próprio punho sem tabelião). Sempre se exige intervenção de um tabelião público, salvo situações extraordinárias previstas em lei (testamento militar, marítimo). Um papel escrito à mão dizendo "deixo a casa para fulano" não tem validade legal.

Limitações do testamento

O testamento não pode violar a legítima dos herdeiros necessários. Se você tem filhos, só pode dispor livremente da porção disponível (entre 1/4 e 1/2, conforme o número de filhos). Porém, dentro dessa porção você pode:

• Favorecer um filho em relação aos demais (mellhoria).
• Deixar bens a pessoas que não são herdeiros necessários.
• Estabelecer condições sobre o uso dos bens.
• Designar um testamenteiro que administre a sucessão.

Por que fazê-lo, mesmo que sua situação pareça simples?

Porque, quando há testamento, a sucessão testamentária é significativamente mais ágil do que a intestada (sem testamento). O testamento já estabelece a vontade do de cujus, o que reduz discussões e agiliza os passos judiciais. Mesmo que você vá deixar tudo para seus filhos em partes iguais (o que aconteceria por lei), ter isso documentado evita surpresas.

Problemas comuns que complicam uma sucessão

Estes são os cenários que vemos com frequência em nossa atividade imobiliária:

1. Sucessões encadeadas

O imóvel estava em nome do avô, que faleceu em 1985. A sucessão nunca foi tramitada. Depois faleceu um filho em 2005. Depois outro em 2018. Agora é preciso tramitar três sucessões encadeadas para regularizar o imóvel. Cada sucessão adicional multiplica os custos, os prazos e os herdeiros envolvidos.

2. Herdeiros no exterior

Se um herdeiro vive fora do Uruguai, pode participar do processo mediante uma procuração notarial outorgada a um representante no país. Mas conseguir essa procuração exige que o herdeiro vá a um consulado uruguaio (ou faça uma apostila), o que leva tempo e, às vezes, uma vontade que não existe.

3. Herdeiros que não entram em acordo

Um quer vender, outro quer continuar morando ali, outro quer alugar. Se não houver acordo, qualquer herdeiro pode pedir a partilha judicial, mas isso transforma a sucessão em um processo contencioso que pode durar anos.

4. Imóveis sem título claro

Às vezes o estudo de títulos revela que o imóvel tem problemas anteriores à sucessão: compras que nunca foram inscritas, construções não declaradas, ocupação sem título. Isso adiciona complexidade e custo ao trâmite.

5. Dívidas tributárias acumuladas

Se passam anos sem tramitar a sucessão, acumulam-se dívidas de Contribuição Imobiliária, Imposto de Primaria e do próprio ITP, com multas e acréscimos. Às vezes a dívida acumulada é tão significativa que compromete a viabilidade econômica da operação.

6. Menores de idade entre os herdeiros

Se houver herdeiros menores de 18 anos, a herança deve obrigatoriamente ser aceita sob benefício de inventário. Isso protege o menor (ele não responde com seus próprios bens por dívidas hereditárias), mas acrescenta formalidades ao processo.

O que o tabelião verifica no estudo de títulos

Se você está prestes a comprar um imóvel que foi herdado, o tabelião que intervier na compra e venda irá verificar especificamente:

• Que a declaratória de herdeiros esteja firme e o Certificado de Resultancias inscrito.
• Que o ITP da sucessão esteja pago (condição para a inscrição).
• Que todos os herdeiros estejam incluídos na declaratória (às vezes algum é omitido, o que invalida tudo).
• Que não haja sucessões anteriores pendentes na cadeia de títulos.
• Que o imóvel esteja livre de direitos de habitação do cônjuge supérstite.
• Que tenha sido respeitada a legítima, caso houvesse testamento (um testamento que viole a legítima pode ser impugnado, o que afeta o comprador).
• Que os tributos correntes estejam em dia (Contribuição, Primaria, condomínio).

Esse estudo de títulos é parte do trabalho do tabelião em qualquer compra e venda. Mais detalhes em nosso guia sobre o que faz um tabelião em uma compra e venda e quanto custa.

Tabela resumo: o que fazer conforme sua situação

Sua situação	O que fazer primeiro	Profissional de que você precisa
Faleceu o titular, você quer vender	Iniciar a sucessão o quanto antes. Não divulgar a venda até ter a declaratória.	Advogado + tabelião
Faleceu o titular, você quer alugar	Iniciar a sucessão. Enquanto isso, definir administrador e acordo entre herdeiros.	Advogado
Faleceu o titular, você quer continuar morando	Iniciar a sucessão da mesma forma. Avaliar direito de habitação conjugal se for o caso.	Advogado
Você quer comprar um imóvel herdado	Verificar que a sucessão esteja completa e inscrita. Exigir estudo de títulos.	Tabelião de sua confiança
Sucessão travada há anos	Consultar com advogado as opções: partilha judicial, mediação, procuração do exterior.	Advogado especialista em sucessões
Você quer prevenir problemas futuros	Fazer testamento perante tabelião. Manter a documentação do imóvel organizada.	Tabelião

Nossa recomendação

Depois de anos trabalhando com propriedades em Montevideo, podemos afirmar que as sucessões não tramitadas são o obstáculo mais frequente que encontramos quando alguém quer vender um imóvel. Mais do que problemas de documentação, mais do que dívidas, mais do que questões construtivas.

Se você herdou um imóvel, inicie a sucessão o mais rápido possível, mesmo que não tenha intenção imediata de vender. O custo de fazê-la agora é sempre menor do que o de fazê-la em 5 ou 10 anos, com mais herdeiros, mais acréscimos tributários e mais complicações.

E se está pensando no futuro do seu próprio patrimônio, faça testamento. É um trâmite que se faz uma única vez perante tabelião e que poupa aos seus herdeiros meses (ou anos) de gestão.

Se você tem um imóvel herdado e precisa saber quanto vale antes de tomar decisões, pode consultar nosso guia sobre como se faz uma avaliação no Uruguai ou solicitar uma avaliação diretamente.

Aviso

Este guia é informativo e não substitui a assessoria jurídica profissional. Cada sucessão tem particularidades que exigem a intervenção de um advogado e/ou tabelião. A normativa de referência é o Código Civil uruguaio (Lei N.º 16.603, Livro III, Título VI, artigos 776 a 1186), a Lei N.º 15.855 e o Código Geral do Processo (artigos 407 e seguintes).

Fontes

• IMPO - Código Civil, Título 19 sobre Sucessões: impo.com.uy
• IMPO - Lei N.º 15.855 (modificações ao regime sucessório): impo.com.uy
• DGI - Imposto às Transmissões Patrimoniais: gub.uy
• DGI - Sucessões Indivisas: gub.uy
• Direção Geral de Registros - Manual Imobiliário: dgr.gub.uy

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