Mercado de Casas en Montevideo — Julio 2026

INGAR · · Análisis

Mercado de Casas en Montevideo — Julio 2026

¿Cuánto cuesta una casa en Montevideo?

La mediana de casas en Montevideo es de USD 1.160/m², con un precio total mediano de USD 170.000. Comparado con los apartamentos, cuyo metro cuadrado mediano es de USD 2.486, la casa cuesta menos de la mitad por metro y sin embargo más en total, porque es bastante más grande.

Esa es la primera clave del mercado de casas: no se compara por metro cuadrado con los apartamentos sin tener en cuenta el tamaño. Una casa mediana de Montevideo ronda los 150 a 200 metros cuadrados; un apartamento mediano, entre 50 y 70.

BarrioUSD/m² casasRango habitual (p25–p75)Precio total medianoSuperficie medianaOferta
Puerto BuceoUSD 3.189/m²USD 2.230 – 3.556USD 650.000246 m²Baja
Carrasco NorteUSD 3.043/m²USD 2.031 – 3.672USD 380.000146 m²Alta
CarrascoUSD 2.805/m²USD 1.880 – 3.647USD 745.670300 m²Alta
Punta CarretasUSD 2.649/m²USD 1.910 – 3.312USD 640.000268 m²Alta
Pocitos NuevoUSD 2.315/m²USD 1.833 – 3.116USD 349.000160 m²Media
PocitosUSD 2.299/m²USD 1.740 – 2.968USD 450.000206 m²Alta
Punta GordaUSD 2.074/m²USD 1.445 – 2.670USD 600.000300 m²Alta
Parque BatlleUSD 2.038/m²USD 1.586 – 2.634USD 345.000186 m²Alta
MalvínUSD 1.989/m²USD 1.367 – 2.534USD 365.000196 m²Alta
Villa DoloresUSD 1.980/m²USD 1.222 – 2.686USD 220.000101 m²Baja
Parque RodóUSD 1.892/m²USD 1.365 – 2.429USD 310.000200 m²Media
LarrañagaUSD 1.862/m²USD 1.598 – 2.110USD 240.000174 m²Baja
BuceoUSD 1.833/m²USD 1.267 – 2.427USD 235.000145 m²Alta
La BlanqueadaUSD 1.667/m²USD 1.233 – 2.015USD 240.000145 m²Alta
Tres CrucesUSD 1.586/m²USD 1.189 – 1.990USD 229.000142 m²Media
PalermoUSD 1.524/m²USD 1.108 – 1.995USD 310.000200 m²Media
Jacinto VeraUSD 1.513/m²USD 1.064 – 2.074USD 183.000127 m²Alta
PradoUSD 1.444/m²USD 875 – 1.899USD 295.000234 m²Alta
Barrio SurUSD 1.442/m²USD 1.111 – 1.651USD 198.000141 m²Baja
AtahualpaUSD 1.382/m²USD 975 – 2.011USD 237.500178 m²Media
CordónUSD 1.309/m²USD 1.065 – 1.968USD 245.000186 m²Alta
La ComercialUSD 1.293/m²USD 1.004 – 1.683USD 175.000130 m²Alta
La FiguritaUSD 1.231/m²USD 1.071 – 1.536USD 139.000102 m²Baja
Brazo OrientalUSD 1.215/m²USD 884 – 1.669USD 220.000165 m²Alta
Aires PurosUSD 1.213/m²USD 828 – 1.578USD 180.000158 m²Media
Bella VistaUSD 1.205/m²USD 805 – 1.510USD 183.000152 m²Baja
AguadaUSD 1.161/m²USD 844 – 1.512USD 159.000129 m²Alta
ReductoUSD 1.160/m²USD 874 – 1.587USD 170.000157 m²Media
GoesUSD 1.146/m²USD 953 – 1.526USD 149.950138 m²Baja
CapurroUSD 1.122/m²USD 862 – 1.222USD 135.000120 m²Baja
Paso MolinoUSD 1.103/m²USD 747 – 1.439USD 165.000150 m²Media
Villa MuñozUSD 1.087/m²USD 929 – 1.591USD 154.500126 m²Baja
UniónUSD 1.077/m²USD 790 – 1.503USD 146.000133 m²Alta
CerritoUSD 1.062/m²USD 682 – 1.331USD 122.000111 m²Media
Malvín NorteUSD 1.058/m²USD 719 – 1.423USD 155.000126 m²Media
CentroUSD 1.045/m²USD 740 – 1.531USD 264.000244 m²Media
SayagoUSD 975/m²USD 587 – 1.447USD 143.500160 m²Alta
ItuzaingóUSD 950/m²USD 704 – 1.302USD 99.000115 m²Baja
Jardines del HipódromoUSD 938/m²USD 688 – 1.208USD 109.500123 m²Baja
LezicaUSD 938/m²USD 662 – 1.214USD 130.000114 m²Baja
BelvedereUSD 925/m²USD 685 – 1.283USD 156.000150 m²Media
Piedras BlancasUSD 922/m²USD 525 – 1.159USD 115.000122 m²Baja
ColónUSD 908/m²USD 597 – 1.250USD 142.500150 m²Alta
Flor de MaroñasUSD 867/m²USD 649 – 1.176USD 108.000130 m²Baja
Nuevo ParísUSD 847/m²USD 600 – 1.124USD 96.500102 m²Baja
MaroñasUSD 841/m²USD 542 – 1.167USD 104.000111 m²Media
Villa EspañolaUSD 834/m²USD 578 – 1.250USD 108.500125 m²Media
La TejaUSD 827/m²USD 512 – 1.126USD 95.000120 m²Media
MangaUSD 795/m²USD 590 – 1.067USD 85.000110 m²Baja
Curva de MaroñasUSD 793/m²USD 648 – 1.230USD 110.000116 m²Baja
PeñarolUSD 790/m²USD 474 – 1.117USD 111.000124 m²Media
Punta RielesUSD 784/m²USD 494 – 1.064USD 85.000144 m²Baja
Ciudad ViejaUSD 751/m²USD 594 – 1.013USD 290.000400 m²Media
CerroUSD 750/m²USD 530 – 1.016USD 90.000120 m²Media
Paso de la ArenaUSD 706/m²USD 552 – 1.000USD 85.000111 m²Baja

¿En qué barrios están las casas más caras?

La casa más cara por metro está en Puerto Buceo, con USD 3.189/m², seguida por Carrasco Norte (USD 3.043/m²), Carrasco (USD 2.805/m²), Punta Carretas (USD 2.649/m²) y Pocitos Nuevo (USD 2.315/m²).

Por precio total el orden cambia y vale la pena mirarlo: Carrasco tiene la casa mediana más cara de la ciudad, USD 745.670 sobre 300 metros cuadrados, seguida por Puerto Buceo (USD 650.000) y Punta Carretas (USD 640.000). Son las tres zonas donde una casa sigue siendo un producto de mercado y no una rareza.

¿Cuánto más barata es una casa que un apartamento?

En los 44 barrios donde el índice publica ambas tipologías, la casa cuesta menos por metro cuadrado que el apartamento en los 44. No hay una sola excepción, y la diferencia mediana es de 36,8%.

BarrioUSD/m² casasUSD/m² apartamentosDiferencia
Ciudad ViejaUSD 751/m²USD 2.152/m²-65,1%
CentroUSD 1.045/m²USD 2.734/m²-61,8%
CapurroUSD 1.122/m²USD 2.770/m²-59,5%
CordónUSD 1.309/m²USD 2.855/m²-54,2%
AguadaUSD 1.161/m²USD 2.536/m²-54,2%
Barrio SurUSD 1.442/m²USD 3.020/m²-52,3%
PalermoUSD 1.524/m²USD 3.155/m²-51,7%
Bella VistaUSD 1.205/m²USD 2.486/m²-51,5%
Parque RodóUSD 1.892/m²USD 3.715/m²-49,1%
PradoUSD 1.444/m²USD 2.756/m²-47,6%
GoesUSD 1.146/m²USD 2.115/m²-45,8%
UniónUSD 1.077/m²USD 1.956/m²-44,9%
Villa MuñozUSD 1.087/m²USD 1.922/m²-43,4%
La BlanqueadaUSD 1.667/m²USD 2.932/m²-43,1%
La ComercialUSD 1.293/m²USD 2.267/m²-43,0%
Tres CrucesUSD 1.586/m²USD 2.778/m²-42,9%
BuceoUSD 1.833/m²USD 3.172/m²-42,2%
Brazo OrientalUSD 1.215/m²USD 2.095/m²-42,0%
Villa EspañolaUSD 834/m²USD 1.437/m²-42,0%
MalvínUSD 1.989/m²USD 3.369/m²-41,0%
ReductoUSD 1.160/m²USD 1.865/m²-37,8%
Pocitos NuevoUSD 2.315/m²USD 3.669/m²-36,9%
Villa DoloresUSD 1.980/m²USD 3.130/m²-36,7%
BelvedereUSD 925/m²USD 1.449/m²-36,2%
Jacinto VeraUSD 1.513/m²USD 2.365/m²-36,0%
PocitosUSD 2.299/m²USD 3.548/m²-35,2%
LarrañagaUSD 1.862/m²USD 2.870/m²-35,1%
Paso MolinoUSD 1.103/m²USD 1.667/m²-33,8%
MaroñasUSD 841/m²USD 1.259/m²-33,2%
Punta GordaUSD 2.074/m²USD 3.077/m²-32,6%
La TejaUSD 827/m²USD 1.222/m²-32,3%
Parque BatlleUSD 2.038/m²USD 2.993/m²-31,9%
Punta CarretasUSD 2.649/m²USD 3.802/m²-30,3%
SayagoUSD 975/m²USD 1.369/m²-28,8%
AtahualpaUSD 1.382/m²USD 1.920/m²-28,0%
CarrascoUSD 2.805/m²USD 3.794/m²-26,1%
CerroUSD 750/m²USD 967/m²-22,4%
Carrasco NorteUSD 3.043/m²USD 3.819/m²-20,3%
Puerto BuceoUSD 3.189/m²USD 3.932/m²-18,9%
ItuzaingóUSD 950/m²USD 1.141/m²-16,7%
Malvín NorteUSD 1.058/m²USD 1.177/m²-10,1%
CerritoUSD 1.062/m²USD 1.171/m²-9,3%
ColónUSD 908/m²USD 998/m²-9,0%
Aires PurosUSD 1.213/m²USD 1.308/m²-7,3%

Las brechas más grandes están en los barrios de edificios: Ciudad Vieja (-65,1%), Centro (-61,8%), Capurro (-59,5%) y Cordón (-54,2%). Ahí el apartamento es el producto natural del barrio y la casa que queda suele ser una construcción antigua, grande y a reciclar, que el mercado valora por el terreno más que por lo edificado.

Las brechas más chicas están en los barrios donde la casa es lo normal: Aires Puros (-7,3%), Colón (-9,0%), Cerrito (-9,3%) y Malvín Norte (-10,1%). Cuando casi todo el barrio es casa, las dos tipologías compiten por el mismo comprador y los precios por metro se acercan.

¿Conviene invertir en casas para alquilar?

Depende del barrio, pero en general la casa rinde más: entre los 44 barrios con ambas tipologías publicadas, la casa supera al apartamento en yield bruto en 37. La mediana de rentabilidad de casas es 8,8%, contra 6,0% de apartamentos.

BarrioUSD/m² casasPrecio total medianoAlquiler medianoYield brutoOferta
MangaUSD 795/m²USD 85.000USD 50414,8%Baja
La TejaUSD 827/m²USD 95.000USD 60313,7%Media
Punta RielesUSD 784/m²USD 85.000USD 43413,4%Baja
Villa EspañolaUSD 834/m²USD 108.500USD 75212,5%Media
LezicaUSD 938/m²USD 130.000USD 51711,9%Baja
CerroUSD 750/m²USD 90.000USD 54511,8%Media
Piedras BlancasUSD 922/m²USD 115.000USD 66411,7%Baja
Paso de la ArenaUSD 706/m²USD 85.000USD 64211,7%Baja
PeñarolUSD 790/m²USD 111.000USD 63011,0%Media
Ciudad ViejaUSD 751/m²USD 290.000USD 1.05710,7%Media
Nuevo ParísUSD 847/m²USD 96.500USD 51210,7%Baja
CerritoUSD 1.062/m²USD 122.000USD 62210,6%Media
GoesUSD 1.146/m²USD 149.950USD 70510,6%Baja
UniónUSD 1.077/m²USD 146.000USD 73510,6%Alta
Jardines del HipódromoUSD 938/m²USD 109.500USD 49310,3%Baja
Curva de MaroñasUSD 793/m²USD 110.000USD 51710,3%Baja
SayagoUSD 975/m²USD 143.500USD 7489,9%Alta
MaroñasUSD 841/m²USD 104.000USD 6649,8%Media
Bella VistaUSD 1.205/m²USD 183.000USD 1.0569,7%Baja
ItuzaingóUSD 950/m²USD 99.000USD 5449,6%Baja
Malvín NorteUSD 1.058/m²USD 155.000USD 7539,6%Media
CapurroUSD 1.122/m²USD 135.000USD 8419,6%Baja
ColónUSD 908/m²USD 142.500USD 5929,3%Alta
Brazo OrientalUSD 1.215/m²USD 220.000USD 1.0519,3%Alta
PalermoUSD 1.524/m²USD 310.000USD 9729,2%Media
La FiguritaUSD 1.231/m²USD 139.000USD 9589,1%Baja
Villa MuñozUSD 1.087/m²USD 154.500USD 8088,9%Baja
Flor de MaroñasUSD 867/m²USD 108.000USD 6928,8%Baja
ReductoUSD 1.160/m²USD 170.000USD 9998,5%Media
AtahualpaUSD 1.382/m²USD 237.500USD 9508,5%Media
Tres CrucesUSD 1.586/m²USD 229.000USD 1.1228,4%Media
Barrio SurUSD 1.442/m²USD 198.000USD 1.3128,4%Baja
BelvedereUSD 925/m²USD 156.000USD 6418,3%Media
Paso MolinoUSD 1.103/m²USD 165.000USD 1.0728,3%Media
CordónUSD 1.309/m²USD 245.000USD 1.2208,2%Alta
Aires PurosUSD 1.213/m²USD 180.000USD 7778,1%Media
La ComercialUSD 1.293/m²USD 175.000USD 7618,0%Alta
AguadaUSD 1.161/m²USD 159.000USD 1.0797,9%Alta
La BlanqueadaUSD 1.667/m²USD 240.000USD 1.1327,9%Alta
BuceoUSD 1.833/m²USD 235.000USD 1.6627,6%Alta
Jacinto VeraUSD 1.513/m²USD 183.000USD 1.1187,5%Alta
Pocitos NuevoUSD 2.315/m²USD 349.000USD 2.1107,4%Media
LarrañagaUSD 1.862/m²USD 240.000USD 1.0767,3%Baja
Parque RodóUSD 1.892/m²USD 310.000USD 1.0437,2%Media
CentroUSD 1.045/m²USD 264.000USD 1.2777,2%Media
Parque BatlleUSD 2.038/m²USD 345.000USD 1.3097,2%Alta
Punta GordaUSD 2.074/m²USD 600.000USD 3.2597,1%Alta
Puerto BuceoUSD 3.189/m²USD 650.000USD 1.9607,0%Baja
Villa DoloresUSD 1.980/m²USD 220.000USD 7636,9%Baja
Punta CarretasUSD 2.649/m²USD 640.000USD 2.8356,4%Alta
PocitosUSD 2.299/m²USD 450.000USD 2.2096,2%Alta
MalvínUSD 1.989/m²USD 365.000USD 1.3926,1%Alta
CarrascoUSD 2.805/m²USD 745.670USD 3.5895,9%Alta
PradoUSD 1.444/m²USD 295.000USD 1.1555,8%Alta
Carrasco NorteUSD 3.043/m²USD 380.000USD 3.9675,5%Alta

Los rendimientos más altos están en Manga (14,8%), La Teja (13,7%), Punta Rieles (13,4%) y Villa Española (12,5%), todos en la franja de USD 700 a USD 850 por metro cuadrado. Son casas de USD 85.000 a USD 115.000 que se alquilan entre USD 430 y USD 750.

La contracara es la gestión. Una casa tiene mantenimiento propio que el apartamento reparte entre todos los propietarios del edificio: techos, humedad, instalación eléctrica, pintura exterior. En un cálculo de rentabilidad a varios años, esa diferencia se come una parte del punto extra que muestra la tabla.

Hay un caso llamativo que conviene leer con contexto: Ciudad Vieja aparece con 10,7% de yield en casas y un precio de apenas USD 751/m², el segundo más bajo de la ciudad, sobre una superficie mediana de 400 metros cuadrados. No son viviendas unifamiliares típicas sino padrones antiguos y grandes del casco histórico, con un valor que depende mucho del estado de conservación de cada uno.

Conclusión

La casa en Montevideo es sistemáticamente más barata por metro que el apartamento y sistemáticamente más rentable en alquiler, con una mediana de 8,8% contra 6,0%. A cambio pide más capital de entrada (USD 170.000 contra USD 141.750 medianos) y más trabajo de mantenimiento. Para vivir, la elección suele decidirse por el barrio; para invertir, por cuánta gestión estés dispuesto a asumir.

Para seguir: ranking de precios por barrio y estado del mercado.

Preguntas frecuentes

¿Con qué frecuencia se actualizan estos datos?

Se recalculan una vez por mes, con el cierre del mes anterior, y se publican junto con el Índice INGAR.

¿De dónde salen estos precios?

De un relevamiento propio de la oferta pública de Montevideo: son precios pedidos, no de cierre. En Uruguay las operaciones suelen cerrarse por debajo del valor publicado.

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Estos datos forman parte del Índice INGAR, el índice mensual del mercado inmobiliario de Montevideo, con ficha de datos por barrio y metodología pública.

Actualizado: Julio 2026. Fuente: Índice INGAR, el índice mensual del mercado inmobiliario de Montevideo.

Datos del Índice INGAR — julio de 2026.

Datos del barrio

Precio por m², alquiler mediano y rentabilidad, con la serie mensual completa del Índice INGAR:

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