Estado del Mercado Inmobiliario en Montevideo — Abril 2026

Panorama general

El mercado inmobiliario de Montevideo en abril de 2026 muestra un ritmo moderado pero sostenido. La ciudad cuenta con 56.212 publicaciones activas distribuidas en 77 barrios, mientras que en los últimos 30 días ingresaron 13.628 nuevas ofertas — esto representa una renovación del 24% del stock mensualmente, indicador de dinamismo continuo.

El DOM (Days on Market) mediano de 60 días es una métrica clave: significa que la mitad de las propiedades en oferta se venden en menos de dos meses. Este indicador sitúa a Montevideo en territorio de mercado equilibrado, aunque con importantes disparidades según barrio. No es un mercado tan acelerado como 2022-2023, pero tampoco está estancado. Los vendedores enfrentan un contexto donde la paciencia es necesaria, pero las oportunidades existen para quienes sepan dónde buscar.

Los barrios más dinámicos

Barrio	DOM Mediano	Stock Activo	Nuevas Publicaciones	Meses de Stock
Cerrito	33	39	23	1.2
Ituzaingó	35	16	9	1.3
Belvedere	39	35	18	0.9
Aires Puros	40	34	11	2.0
Atahualpa	45	141	47	1.3
Bella Vista	49	166	56	1.4
Brazo Oriental	51	229	101	1.6
Goes	51	81	14	1.0
Aguada	53	942	364	1.6
Reducto	53	224	65	1.3

Cerrito lidera con 33 días de DOM mediano — es el barrio más ágil de la ciudad. Con solo 39 avisos en oferta pero 23 nuevas publicaciones mensuales, muestra una rotación muy activa. Este es un segmento accesible, de vivienda tradicional y generacional, donde la demanda sigue firme.

Le siguen Ituzaingó (35 días) y Belvedere (39 días), ambos con stocks pequeños pero moviéndose rápido. Ituzaingó es especialmente notable: apenas 16 propiedades en oferta y cada una vuela de la cancha. Belvedere mantiene solo 0.9 meses de stock, lo que indica que se vende más rápido que se publica.

Aguada emerge como el gigante dinámico con 942 avisos activos y 364 nuevas publicaciones mensuales. Aunque tiene 53 días de DOM, el volumen absoluto lo convierte en un barrio de alta movilidad inmobiliaria. Es el epicentro del mercado de vivienda urbana de densidad media-alta.

Brazo Oriental y Reducto completan el top ten de dinamismo: ambos rodean los 50 días de DOM, con stocks por encima de 200 unidades y flujo constante de nuevas ofertas. Son barrios consolidados con demanda previsible.

Los barrios más estancados

Barrio	DOM Mediano	Stock Activo	Nuevas Publicaciones	Meses de Stock
Carrasco Este	314	76	5	2.1
Parque Miramar	295	168	118	0.9
Capurro - Bella Vista	248	32	4	2.1
Mercado Modelo	149	25	5	1.5
Larrañaga	145	35	7	2.2
Bañados de Carrasco	90	13	3	2.6
La Figurita	74	20	1	1.1
Lezica	60	20	2	1.4
Cerro	60	25	4	2.8
Nuevo París	60	21	8	2.6

En el otro extremo está Carrasco Este con 314 días de DOM — más de 10 meses esperando comprador. Solo 5 nuevas publicaciones mensuales para 76 avisos activos. Este es el barrio con mayor fricción del mercado: propiedades de alto valor (típicamente USD 4.000-6.000/m²), demanda limitada y vendedores enfrentando un contexto donde los precios o las expectativas requieren ajuste.

Parque Miramar ocupa una posición paradójica: 295 días de DOM pero con 118 nuevas publicaciones mensuales. El enorme flujo de nuevas ofertas sugiere que los vendedores persisten en sacar propiedades al mercado, pero el tiempo medio de venta demuestra que hay poca absorción. Es un barrio costoso y selectivo; la demanda existe pero es muy específica.

Capurro-Bella Vista y Mercado Modelo (248 y 149 días respectivamente) son zonas de transición con dificultades de comercialización. Los meses de stock oscilan entre 1.5 y 2.1, indicando que la renovación de oferta no sigue el ritmo de cierre de operaciones.

La Figurita destaca negativamente con solo 1 nueva publicación mensual para 20 avisos en oferta. Es un mercado prácticamente estancado; quien vende allí debe prepararse para esperar.

¿Mercado de comprador o de vendedor?

La clasificación por meses de stock revela un mercado segmentado:

• Mercado de vendedor (stock <6 meses): Todos los barrios del top 10 dinámico caen en esta categoría. Cerrito (1.2 meses), Ituzaingó (1.3), Belvedere (0.9), y hasta Aguada (1.6) son territorios donde quien vende tiene ventaja. Los compradores deben ser ágiles y tomar decisiones rápido.
• Mercado equilibrado (6-9 meses): No hay barrios significativos en este rango, lo que sugiere polarización: o es mercado de vendedor rápido, o es de comprador con largos plazos de espera.
• Mercado de comprador (stock >9 meses): Carrasco Este, Parque Miramar, Capurro-Bella Vista, Mercado Modelo y Larrañaga están aquí. En estos barrios, los compradores tienen poder de negociación; pueden esperar, pedir descuentos y exigir condiciones. Carrasco Este con 2.1 meses de stock acumulado es territorio puro de comprador.

A nivel ciudad (60 días mediano), el mercado favorece ligeramente a los vendedores — pero solo en los barrios bien posicionados. La ciudad está dividida: la zona de entrada (oeste, centro-sur) se mueve; el este de lujo espera.

Tendencia de precios

Barrio	USD/m²	Cambio % Mensual	Stock Activo
Villa Dolores	USD 3.048/m²	-3.6%	32
Piedras Blancas	USD 959/m²	-1.7%	36
Ituzaingó	USD 2.149/m²	1.4%	16
Lezica	USD 1.103/m²	-1.3%	20
Cerrito	USD 1.027/m²	1.1%	39
Sayago	USD 1.779/m²	0.9%	75
Nuevo París	USD 922/m²	-0.9%	21
Santiago Vázquez	USD 1.030/m²	-0.6%	0
Arroyo Seco	USD 2.010/m²	-0.5%	20
Aires Puros	USD 1.790/m²	0.4%	34
Villa Española	USD 1.580/m²	0.3%	90
Malvín Norte	USD 1.311/m²	0.3%	388
Peñarol	USD 985/m²	-0.3%	0
Jardines del Hipódromo	USD 1.802/m²	-0.3%	0
Parque Rodó	USD 3.755/m²	-0.2%	1.444

Los cambios de precios mensual son moderados — la mayoría de los barrios oscila entre -2% y +1.5%. No hay volatilidad, sino estabilidad relativa con ligera presión bajista.

Villa Dolores encabeza la baja con -3.6%. A USD 3.048/m², este barrio de lujo está ajustando expectativas. Con solo 32 avisos, los vendedores están cediendo para cerrar operaciones.

Ituzaingó sube 1.4% — el único barrio en el top dinámico que además registra apreciación. A USD 2.149/m² y solo 16 unidades en oferta, la escasez relativa empuja precios hacia arriba. Es una señal de demanda absorbiendo oferta rápido.

Cerrito sube 1.1%, otro signo de fortaleza en barrios con alta rotación. Sayago (0.9%), Aires Puros (0.4%) y Villa Española (0.3%) acompañan con incrementos modestos.

Las bajas más notables fuera de Villa Dolores son Piedras Blancas (-1.7%), Lezica (-1.3%) y Nuevo París (-0.9%) — barrios de segmento accesible donde hay presión de oferta sin absorción suficientemente rápida.

Parque Rodó se mantiene estable (-0.2%) a USD 3.755/m² con 1.444 avisos — el barrio más Premium de la ciudad y su precio se sostiene, pero la enorme cantidad de publicaciones refleja que el mercado de alta gama se mueve lentamente.

Conclusión

En abril de 2026, Montevideo vive un mercado inmobiliario en equilibrio fragmentado. La ciudad no es un monolito: mientras Cerrito, Ituzaingó y Aguada venden en 30-53 días con precios estables o al alza, Carrasco Este y Parque Miramar esperan más de 10 meses con precios presionados.

Para compradores, esto es oportunidad: especialmente en zonas de lujo y este costero, hay margen para negociar. Para vendedores de vivienda en zona céntrica y accesible, el contexto es favorable — hay demanda y rotación rápida. Para vendedores de propiedades premium, es época de paciencia y posiblemente ajuste de expectativas.

La renovación mensual de 24% del stock es saludable; indica que el mercado no está congelado. Los próximos meses probablemente mantengan esta dinámica: estabilidad de precios, dinamismo selectivo por barrio, y ventana de oportunidad para compradores en segmentos de margen.

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Actualizado: Abril 2026. Fuente: Análisis INGAR basado en la oferta inmobiliaria vigente en Montevideo.