Qué pueden descontarte del depósito de alquiler en Uruguay (2026)
INGAR · · Alquiler
Qué puede reclamarte el propietario y qué no
El propietario puede reclamar deudas del alquiler y daños que sean atribuibles al inquilino. No corresponde cobrarle el deterioro causado por el paso del tiempo, el uso normal de la vivienda, la fuerza mayor, la antigüedad del edificio o un defecto de construcción.
La dificultad suele estar menos en la regla que en la prueba: ¿cómo estaba la vivienda al entrar?, ¿qué cambió durante el alquiler?, ¿cuál fue la causa del deterioro? Por eso el inventario firmado, las fotos y el acta de entrega de llaves pueden definir si el depósito se libera por acuerdo o si la discusión termina ante un juez.
Si todavía estás decidiendo con qué garantía alquilar, antes mirá cuál garantía de alquiler conviene. Y si querés saber dónde debe estar el dinero durante el contrato, está explicado en quién puede custodiar tu depósito.
Respuesta rápida
Al finalizar el alquiler pueden reclamarse, según el contrato y la garantía utilizada:
- alquileres impagos;
- consumos, gastos comunes u otras obligaciones que correspondan al inquilino;
- daños efectivamente existentes y atribuibles a su culpa o a la de las personas por quienes responde;
- gastos razonables y acreditados para reparar esos daños.
No deberían cargarse al inquilino:
- el desgaste producido por el tiempo y el uso legítimo;
- daños provenientes de fuerza mayor o caso fortuito, con las salvedades probatorias previstas por la ley;
- deterioros causados por la mala calidad, la antigüedad o los defectos de construcción del inmueble;
- arreglos que correspondan al propietario;
- importes genéricos o arbitrarios que no identifiquen qué se dañó ni cómo se calculó el costo.
Estas reglas no autorizan al propietario a retirar unilateralmente un depósito bancario. Si el dinero está depositado en el Banco Hipotecario del Uruguay, su liberación requiere el procedimiento previsto por el banco: acuerdo entre las partes o, si no lo hay, una orden judicial.
La regla central: el inquilino no paga el desgaste normal
El artículo 1819 del Código Civil establece que el inquilino debe mantener la vivienda en el estado en que la recibió, pero no responde por los deterioros provenientes:
- del tiempo y el uso legítimo;
- de fuerza mayor o caso fortuito;
- de la mala calidad del edificio;
- de su vetustez;
- de la naturaleza del suelo;
- de defectos de construcción.
La palabra decisiva es causa. Dos desperfectos parecidos pueden tener responsables distintos. Una canilla puede perder porque la golpearon o porque una pieza llegó al final de su vida útil. Una pared puede mancharse por una filtración estructural o por una conducta del ocupante. Antes de decidir quién paga hay que determinar qué produjo el daño.
El artículo 1798 completa esa regla: aunque una reparación sea normalmente locativa —es decir, de las que suelen corresponder al inquilino—, el propietario debe asumirla si se volvió necesaria por fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada.
Por eso no alcanza con decir "esto siempre lo paga el inquilino". Primero hay que mirar la causa.
Qué son las reparaciones locativas
Según el artículo 1818, las reparaciones locativas son las que, conforme a la costumbre del lugar, están a cargo del inquilino y, en general, las que se hacen necesarias por deterioros que ordinariamente se producen por su culpa o la de sus dependientes.
El artículo 1820 enumera obligaciones específicas. Entre ellas:
- conservar la integridad interior de paredes, azoteas, pavimentos y cañerías, en los términos de la norma;
- reponer cristales quebrados en ventanas, puertas y tabiques;
- mantener en servicio puertas, ventanas y cerraduras;
- conservar paredes, pisos y demás partes interiores "medianamente aseados".
La expresión legal es "medianamente aseados", no "como nuevos". El Código tampoco dice que toda vivienda deba devolverse recién pintada.
Esta enumeración debe leerse junto con los artículos 1798 y 1819. Por ejemplo, que el artículo 1820 mencione los cristales no significa necesariamente que el inquilino deba pagar uno roto por un temporal extraordinario. La causa del deterioro sigue importando.
La negligencia grave respecto de esas obligaciones puede dar lugar a una indemnización por daños y perjuicios e incluso a una demanda de rescisión.
Cómo funciona realmente la carga de la prueba
El artículo 1827 contiene dos presunciones importantes.
Si no se documentó el estado inicial
Cuando el contrato no especifica cómo se encontraba la vivienda al entregarla, se presume que el inquilino la recibió en buen estado de conservación y que debe devolverla así, considerando el deterioro propio del uso y goce legítimos.
La presunción admite prueba en contrario. Mensajes enviados al comenzar el alquiler, reclamos de mantenimiento, fotografías fechadas, informes técnicos y testigos pueden servir, aunque un inventario firmado suele ofrecer una prueba mucho más clara.
Si el daño apareció durante la ocupación
Respecto de los daños y pérdidas ocurridos durante el alquiler, el inquilino debe probar que no se produjeron por su culpa ni por la de las personas por quienes responde.
Eso no significa que el propietario pueda inventar un desperfecto o asignarle cualquier precio. Para sostener un reclamo debe poder identificarse el daño, vincularse con el período de ocupación y determinarse su costo. La presunción del artículo 1827 influye en la atribución de responsabilidad; no convierte una cifra sin respaldo en una deuda.
Las excepciones que también hay que conocer
El propio artículo 1827 remite a los artículos 1824 y 1825.
Si el inquilino prueba un hecho de fuerza mayor o caso fortuito —o si el hecho es notorio—, corresponde al propietario probar que igualmente existió culpa del inquilino, su familia, dependientes, huéspedes o subarrendatarios. En materia de incendio, el Código lo presume caso fortuito hasta que el propietario o perjudicado pruebe esa culpa.
Por eso es incorrecto resumir la regla diciendo que "el inquilino siempre tiene que probar todo". La distribución de la prueba cambia según el hecho discutido.
El inventario de entrada: qué debería contener
El inventario es una descripción del estado real de la vivienda y de los bienes entregados con ella. Lo ideal es hacerlo antes de la mudanza o el mismo día en que se reciben las llaves.
Debería incluir:
- estado de paredes, techos, pisos, aberturas y cortinas;
- humedad, fisuras, manchas y reparaciones pendientes;
- funcionamiento de grifería, calefón, aire acondicionado y demás equipos;
- muebles y electrodomésticos incluidos en el alquiler;
- cantidad y estado de llaves, controles y dispositivos de acceso;
- lectura de medidores cuando corresponda;
- fotografías fechadas y claramente asociadas con cada observación.
Un buen inventario debe estar firmado por el propietario y el inquilino. Si interviene una inmobiliaria, conviene identificar en qué calidad firma cada persona.
Las fotografías o videos guardados únicamente en el celular siguen siendo evidencia, pero pueden generar más discusión. Para fortalecerla:
- conservá los archivos originales;
- enviá el material al propietario o a la inmobiliaria el mismo día;
- describí por escrito cada desperfecto;
- pedí confirmación de recepción y aceptación;
- guardá también las respuestas y los reclamos de mantenimiento posteriores.
El inventario firmado no es la única forma de contradecir la presunción del artículo 1827, pero suele ser la prueba más directa.
Qué mirar en cada tipo de desperfecto
No existe una tabla capaz de resolver todos los casos sin conocer la causa. Esta guía sirve para identificar qué debería investigarse:
| Situación | Qué conviene comprobar |
|---|---|
| Pintura decolorada o gastada | Antigüedad de la pintura, duración del alquiler, estado inicial y si se trata de desgaste normal o de manchas y daños anormales |
| Agujeros o fijaciones en paredes | Cantidad, tamaño, uso dado a la vivienda, autorización y lo que establezca el contrato |
| Grifería o cañería averiada | Edad de la instalación, mantenimiento, informes técnicos y existencia de golpes, obstrucciones o defectos previos |
| Humedad | Origen de la filtración o condensación, antecedentes de reclamos, ventilación y posibles defectos constructivos |
| Cristal roto | Cómo ocurrió la rotura y si existió fuerza mayor, caso fortuito, defecto o culpa del ocupante |
| Cerradura o abertura que no funciona | Estado inicial, antigüedad, desgaste, mantenimiento y causa concreta de la falla |
| Marcas o roturas en el piso | Diferencia entre señales normales de uso y daños puntuales como quemaduras, golpes o rayones profundos |
| Electrodoméstico averiado | Inventario, antigüedad, mantenimiento, diagnóstico técnico y señales de mal uso |
Una cotización de reparación puede ayudar a cuantificar el reclamo, pero no prueba por sí sola que el inquilino haya causado el desperfecto.
El acta de salida es tan importante como la de entrada
Antes de devolver las llaves, hacé una recorrida con el propietario o la inmobiliaria y compará el estado final con el inventario inicial.
El acta de salida debería dejar constancia de:
- fecha y hora de la inspección;
- estado de cada ambiente;
- desperfectos observados y posición de cada parte;
- lecturas finales de medidores;
- cantidad de llaves y controles entregados;
- deudas conocidas o constancia de que no se detectaron en ese momento;
- asuntos que quedan pendientes de verificar.
Pedí que la firmen ambas partes y que cada una conserve una copia. Si no hay acuerdo sobre un daño, no hace falta redactar una conformidad ficticia: puede dejarse asentado que existe una discrepancia.
Si la otra parte no quiere firmar o concurrir, documentá igualmente el estado con fotografías y video, comunicá por escrito la fecha de desocupación y buscá asesoramiento antes de decidir cómo proceder con las llaves.
La entrega de llaves
El artículo 1829 del Código Civil dice que la restitución del inmueble se realiza desocupándolo por completo, poniéndolo a disposición del propietario y entregándole las llaves.
No conviene entregar las llaves sin prueba. Pedí un recibo que indique la fecha, el inmueble, quién las recibe y cuántas se entregaron.
Tampoco conviene conservarlas indefinidamente si el propietario se niega a recibirlas. En ese caso:
- ofrecé formalmente la entrega y guardá constancia;
- informá que el inmueble está desocupado y a disposición;
- no lo sigas usando;
- consultá de inmediato con un abogado sobre la vía adecuada, incluida la eventual consignación judicial.
La consignación no debe presentarse como un trámite automático que siempre detiene el alquiler desde el primer día. Sus efectos dependen de que el ofrecimiento y el procedimiento sean jurídicamente suficientes, algo que debe evaluarse en cada caso.
¿Estás por firmar el acta de entrega? Podemos ayudarte a identificar qué documentación conviene pedir y qué aspectos comerciales del alquiler deberían quedar claros antes de devolver las llaves. Escribinos por WhatsApp. Ante una controversia jurídica, consultá con un profesional.
Cómo se recupera el depósito del BHU
Cuando la garantía está depositada en el Banco Hipotecario del Uruguay, el propietario no puede descontar y retirar por sí solo el monto que afirma que se le debe.
Según las especificaciones vigentes del BHU para depósitos en garantía de arrendamiento:
- el depositante puede retirar total o parcialmente el depósito con autorización expresa del beneficiario;
- si existen deudas generadas por la ocupación, el banco puede liberar al beneficiario los fondos que el depositante indique expresamente;
- si no hay acuerdo, el retiro debe tramitarse ante el juzgado competente y requiere orden judicial.
En términos prácticos, un reclamo del propietario no produce por sí mismo un descuento. Las partes pueden acordar qué importe corresponde a cada una. Si no llegan a un acuerdo, decide la Justicia.
Las reglas sobre constitución, monto máximo y custodia están explicadas por separado en depósito de garantía de alquiler en Uruguay.
Si la garantía es un seguro de alquiler
En un seguro no hay un depósito del inquilino esperando ser liberado. Hay una póliza y una prima; cualquier cancelación, devolución o reclamo se rige por las condiciones generales, particulares y especiales contratadas.
En las Condiciones Generales del Seguro de Alquiler PS-2022 de Porto Seguro, la cobertura por daños al inmueble establece que:
- los daños deben haber sido provocados por el inquilino o serle imputables;
- deben ser reconocidos y su valor fijado por un perito designado por la aseguradora o por sentencia definitiva;
- antes de la entrega, el asegurado debe realizar un inventario del estado de conservación;
- el original del inventario, firmado por el inquilino y el asegurado, debe enviarse a la compañía para la aceptación de esa cobertura.
Estas condiciones importan si la póliza contratada incluye cobertura de daños al inmueble. No corresponde generalizarlas a todas las aseguradoras ni a cualquier modalidad de seguro.
El límite máximo de responsabilidad por daños no es necesariamente de 18 alquileres: en las condiciones generales vigentes de Porto figura el monto establecido en las condiciones particulares de cada póliza. Para conocer el límite real hay que leer el documento concreto.
La estimación unilateral del propietario tampoco obliga automáticamente al inquilino ni a la aseguradora. En la cobertura citada, Porto prevé la intervención de su perito o una sentencia definitiva para fijar el valor indemnizable.
ANDA y el Servicio de Garantía de Alquileres
Las garantías de ANDA y del Servicio de Garantía de Alquileres de la Contaduría General de la Nación son respaldos institucionales, no depósitos bancarios entregados directamente al propietario.
Cada institución tiene sus propias reglas para comunicar la rescisión, cancelar la garantía y tramitar deudas o daños. Antes de entregar las llaves, consultá el procedimiento aplicable a tu contrato y comprobá qué documentación deben firmar el propietario, la inmobiliaria y el inquilino.
No existe un único trámite válido para todas las garantías.
Contrato sin garantía bajo la LUC
Si el contrato está válidamente sometido al régimen sin garantía de la Ley 19.889, no debería existir ningún depósito que recuperar. La ausencia de garantías a favor del propietario es uno de los requisitos del artículo 421.
El artículo 459 prevé una multa de entre uno y cinco alquileres cuando el propietario simula la ausencia de garantías con la finalidad de ampararse en ese régimen. El importe beneficia al inquilino, pero la multa no opera automáticamente: debe intervenir un juez, que determina si existió simulación y fija su cuantía.
Que un contrato contenga una garantía incompatible puede dejarlo fuera del régimen sin garantía. Eso no basta, por sí solo y en todos los casos, para afirmar que ya quedó configurada la conducta sancionada por el artículo 459.
Podés leer la explicación completa en alquiler sin garantía y el régimen de la LUC.
Qué hacer si te reclaman un descuento
No aceptes ni firmes un acuerdo que no entendés o con el que no estás conforme. Pedí tiempo para revisar la documentación.
Solicitá por escrito:
- qué obligación o daño se reclama;
- dónde se encuentra y cuándo fue constatado;
- por qué se considera atribuible al inquilino;
- qué parte del inventario o del contrato respalda el reclamo;
- cómo se calculó el importe;
- qué presupuesto, factura, informe o peritaje lo acredita.
Después compará el reclamo con el inventario de entrada, las fotos y videos iniciales y finales, los avisos de desperfectos enviados durante el alquiler, las reparaciones solicitadas o realizadas, el contrato, los comprobantes de alquiler, gastos comunes y consumos, el acta de salida y el recibo de llaves.
Respondé también por escrito, punto por punto. Un intercambio ordenado permite separar rápidamente lo que está probado de lo que sigue en discusión.
Si recibiste una intimación judicial o extrajudicial con plazo, buscá asesoramiento de inmediato. No asumas que contestar informalmente detiene el término.
Asesoramiento jurídico gratuito
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Preguntas frecuentes
¿Me pueden cobrar la pintura?
No automáticamente. Hay que considerar cómo estaba al entrar, cuánto duró el alquiler, la antigüedad de la pintura, el uso dado a la vivienda y la causa del deterioro. El desgaste por tiempo y uso legítimo está excluido por el artículo 1819. Una mancha, modificación o daño atribuible al ocupante puede tener un tratamiento distinto. El contrato también debe revisarse, pero una cláusula no debería analizarse aislada de las normas aplicables ni de la causa real del deterioro.
¿El propietario tiene que probar que existe el daño?
Un reclamo necesita identificar el daño y cuantificarlo. Sin embargo, si se demuestra que el daño o pérdida ocurrió durante la ocupación, el artículo 1827 coloca sobre el inquilino la carga de probar que no se produjo por su culpa, salvo las reglas especiales de los artículos 1824 y 1825.
¿Qué pasa si no hice inventario?
No significa que el caso esté perdido, pero la ley presume que recibiste la vivienda en buen estado. Podés intentar probar lo contrario con fotografías, mensajes, correos, reclamos de mantenimiento, informes técnicos, testigos y otros antecedentes.
¿Un presupuesto alcanza para descontarme dinero?
Un presupuesto puede servir para estimar el costo, pero por sí solo no demuestra quién causó el daño ni que el trabajo sea jurídicamente de cargo del inquilino.
¿El propietario puede retirar solo el depósito del BHU?
No. El retiro requiere autorización conforme al procedimiento del banco. Sin acuerdo entre depositante y beneficiario, se necesita una orden judicial.
¿Las fotos sin firma sirven?
Sí, pueden servir como evidencia. Su fuerza dependerá de que pueda comprobarse cuándo y dónde se tomaron y de cómo se relacionen con el resto de la documentación. Un inventario aceptado y firmado por ambas partes reduce mucho más la discusión.
¿Tengo que entregar la vivienda recién pintada?
El Código Civil no establece esa obligación general. Deben analizarse el estado inicial, el uso legítimo, la causa del deterioro, el tiempo transcurrido y las cláusulas del contrato.
¿Qué hago si el propietario no quiere recibir las llaves?
Dejá constancia formal del ofrecimiento, documentá que el inmueble está vacío y a disposición, y consultá con un abogado sobre la vía adecuada. La consignación judicial puede ser una alternativa, pero sus requisitos y efectos deben evaluarse en el caso concreto.
¿Porto cubre siempre hasta 18 alquileres por daños?
No surge ese límite general de las condiciones PS-2022 vigentes. Para la cobertura de daños, el máximo es el que figure en las condiciones particulares de la póliza.
¿Si firmé bajo la LUC y entregué un depósito me corresponde automáticamente una multa?
No. El depósito es incompatible con el régimen sin garantía, pero la multa del artículo 459 exige una simulación destinada a ampararse en ese régimen y una decisión judicial.
En resumen
El propietario puede reclamar deudas y daños atribuibles al inquilino. No puede trasladarle sin más el costo de mantener un inmueble que envejeció, reparar un defecto constructivo o renovar elementos desgastados por el uso normal.
El Código Civil protege al inquilino frente a esos deterioros, pero también establece presunciones que hacen indispensable documentar el estado de la vivienda. El mejor respaldo es un proceso completo:
- inventario y fotografías al entrar;
- avisos escritos durante el alquiler;
- inspección y acta al salir;
- entrega de llaves contra recibo;
- liberación de la garantía mediante el procedimiento correspondiente.
Este artículo brinda información general y no sustituye el asesoramiento de un abogado o escribano. La solución puede variar según el contrato, la garantía utilizada, las pruebas disponibles y la causa del deterioro.
Fuentes
- Código Civil — artículos 1798, 1818, 1819, 1820, 1824, 1825, 1827 y 1829 (IMPO)
- Decreto-Ley 14.219 — régimen de garantías (IMPO)
- Ley 19.889 — artículos 421 y 459 (IMPO)
- BHU — especificaciones para depósitos en garantía de arrendamiento
- Porto Seguro — Condiciones Generales del Seguro de Alquiler PS-2022
- Consultorio Jurídico de la Facultad de Derecho — requisitos del consultante
Normativa, condiciones e información institucional consultadas el 27 de julio de 2026.