Rentabilidade de aluguéis em Montevideo 2026: bruta vs líquida
INGAR · · Investimento
Não existe uma única rentabilidade oficial de aluguel para Montevidéu ou o Uruguai. Para um imóvel concreto, a rentabilidade bruta é o aluguel anual dividido pelo preço. A líquida desconta vacância, administração, manutenção, impostos e outros custos e divide pelo capital total investido.
O número útil vem do preço e do aluguel documentado da unidade, com premissas visíveis, não de ranking genérico. Retiramos nossas médias e ranking enquanto a base própria está em auditoria.
As duas fórmulas
Rentabilidade bruta
(Aluguel mensal × 12) / preço de compra × 100. Serve para filtrar, mas omite aquisição e operação.
Rentabilidade líquida
(Aluguel efetivamente recebido − todos os custos do proprietário) / capital total investido × 100.
Capital total inclui preço, custos de aquisição e trabalho inicial. Custos anuais podem incluir vacância, administração, manutenção, seguro, Contribución, Primaria, condomínio do proprietário e imposto sobre a renda.
Exemplo explicitamente hipotético e reproduzível
O exemplo ensina a conta; não é média de Montevidéu nem imóvel real.
| Premissa | Valor |
|---|---|
| Preço | USD 120.000 |
| Custos de compra assumidos | USD 10.000 |
| Capital total | USD 130.000 |
| Aluguel mensal assumido | USD 700 |
| Aluguel anual contratual | USD 8.400 |
A rentabilidade bruta sobre preço é 8.400 / 120.000 = 7,0%. Para a líquida, suponha um mês sem recebimento (USD 700), administração (USD 840), manutenção e custos do cadastro (USD 1.000) e imposto do exemplo (USD 882). O fluxo líquido é USD 4.978 e a rentabilidade sobre USD 130.000 é 3,83%.
Troque cada premissa por prova. Os USD 882 equivalem a 10,5% do aluguel bruto só para mostrar a conta: a DGI publica essa retenção/adiantamento para certas rendas de não residentes, mas liquidação final e opções dependem do contribuinte. Não copie sem revisão fiscal.
Qual aluguel usar
Prefira: contrato vigente da unidade; recibos recentes; contratos do mesmo prédio; depois comparáveis realmente equivalentes por tipo, estado e localização. Anúncio é expectativa, não renda recebida.
O INE publica médias de contratos cobertos por fontes administrativas. São contexto datado, não o aluguel de uma unidade nem yield por si só, pois não contêm preço de compra comparável do mesmo ativo.
Custos que entram no líquido
- Vacância e inadimplência.
- Administração e colocação de inquilino.
- Manutenção e reposições.
- Contribución e Primaria.
- Seguro e custos bancários.
- Condomínio do proprietário.
- IRPF ou IRNR conforme o contribuinte.
- Custos de compra no capital investido.
Como comparar dois imóveis
Use mesmo período, moeda e regra de custos. Não compare aluguel de temporada bruto com anual líquido nem preço anunciado com fechado. Teste pelo menos três aluguéis, dois níveis de vacância e reserva de manutenção.
| Controle | Imóvel A | Imóvel B |
|---|---|---|
| Capital total | Preço + fechamento + ajustes | Preço + fechamento + ajustes |
| Renda | Mesmo contrato | Mesmo contrato |
| Vacância | Mesma premissa | Mesma premissa |
| Custos | Mesma regra | Mesma regra |
Perguntas frequentes
Qual é a rentabilidade de aluguel em Montevidéu?
Não existe cifra oficial única. Calcule para o imóvel com custo total e aluguel documentado; média que não iguala ativo, localização, contrato, período e custos pode enganar.
Qual é a rentabilidade de aluguel no Uruguai?
Também não existe média oficial nacional comparável. Mercados, imóveis e contratos diferem; calcule por ativo e compare com premissas homogêneas.
Devo usar rentabilidade bruta ou líquida?
A bruta serve para filtro. Para decidir, use a líquida sobre capital total, com vacância, administração, manutenção, impostos e despesas.
Fontes oficiais
- INE — mercado de aluguéis, junho de 2026
- DGI — IRPF sobre aluguel
- DGI — IRNR e retenção
- DGI — Impuesto de Primaria 2026
- DGI — ITP
O exemplo é hipotético e não é assessoria fiscal nem projeção de retorno.