Rentabilidade de aluguéis em Montevideo 2026: bruta vs líquida

INGAR · 2026-02-13 · Investimento

O número que importa não é o que te mostram

Quando você procura imóveis para investir em Montevideo, vai ver "rentabilidade" em todo lugar: nos portais, nas fichas das imobiliárias, nas matérias de imprensa. Quase sempre é a rentabilidade bruta. E quase sempre está inflada.

Não porque seja mentira, mas porque o bruto não inclui vacância, não inclui impostos, não inclui manutenção, não inclui administração. É como olhar seu salário nominal sem descontar IRPF nem contribuições: não é o que sobra no bolso.

Neste artigo fazemos o exercício completo. Com um exemplo de números reais, linha por linha, para que você veja quanto rende de verdade um apartamento de aluguel em Montevideo em 2026. E, sobretudo, para que possa replicar o cálculo com qualquer imóvel que esteja avaliando.

Bruta vs líquida: as duas fórmulas

Rentabilidade bruta (para filtrar rápido)

É o cálculo rápido, útil para comparar imóveis entre si e descartar os que não fecham os números nem no melhor cenário:

Rentabilidade bruta = (Aluguel mensal × 12) / Preço de compra

Se você compra um apartamento por USD 120.000 e o aluga por USD 650/mês:

Bruta = (650 × 12) / 120.000 = 6,5%

Isso é o que você vê publicado. Agora vejamos o que realmente sobra.

Rentabilidade líquida (para decidir)

Rentabilidade líquida = (Renda real anual − Todos os custos) / Investimento total

Aqui entram todos os gastos que um proprietário efetivamente paga. E o investimento total inclui não só o preço do imóvel, mas também os gastos de compra (escritura, honorários notariais, impostos de transferência). Porém, vamos por partes.

O exemplo completo: apartamento de USD 120.000

Tomemos um caso concreto que representa bem o mercado atual: um apartamento de 2 quartos em Cordón ou Tres Cruces, comprado por USD 120.000, alugado por USD 650/mês (cerca de $28.000 pesos à taxa de câmbio atual).

Receita bruta anual

Conceito	Valor anual (USD)
Aluguel mensal × 12	7.800

Custos anuais do proprietário

Custo	Valor anual (USD)	Observação
Vacância (1 mês/ano)	−650	27 dias em média para locação (dado InfoCasas 2025), mais troca de inquilinos
Administração imobiliária	−536	8% do aluguel recebido + IVA (22%); faixa de mercado: 5-10% + IVA
Contribución inmobiliaria	−350	Varia conforme valor cadastral; alíquotas de 0,18% a 1,80% (IMM)
Impuesto de Primaria	−120	Isento se valor cadastral < $282.612; neste caso aplica
IRPF sobre aluguéis	−720	12% sobre renda líquida anual (após deduzir tributos e comissões)
Manutenção/reparos	−540	Reserva prudente: ~1 mês de aluguel/ano (eletrodomésticos, pintura etc.)
Seguro contra incêndio (PH)	−80	Obrigatório em propriedade horizontal (Lei 10.751)
Total de custos anuais	−2.996

Resultado líquido

Métrica	Valor
Receita bruta anual	USD 7.800
Custos totais	−USD 2.996
Receita líquida anual	USD 4.804
Rentabilidade bruta	6,5%
Rentabilidade líquida	4,0%

De 6,5% bruto para 4,0% líquido. Foram-se 2,5 pontos percentuais em custos. E este é um cenário razoável, não pessimista. Se a vacância se estende a dois meses, ou se há um reparo importante (boiler, umidade, encanamento), o líquido cai para 3% ou menos.

Detalhamento do IRPF: como funciona na prática

O IRPF sobre rendas de capital imobiliário tem suas particularidades no Uruguai e vale a pena entendê-las bem:

Alíquota anual: 12% sobre a renda líquida (após deduções permitidas)
Antecipações mensais: 10,5% do aluguel bruto mensal, retido no mês vencido
Deduções permitidas: contribución inmobiliaria, impuesto de Primaria, comissões imobiliárias + IVA, incobráveis (após 3 meses sem pagamento)
Não residentes (IRNR): pagam 10,5% sobre a renda bruta, sem deduções
Isenção: se suas rendas totais por aluguéis forem menores que 40 BPC anuais ($274.560 em 2026), você pode ficar isento, desde que levante o sigilo bancário perante a DGI e não gere outras rendas de capital maiores que 3 BPC

No nosso exemplo, USD 650/mês (~$28.000) dá uma renda anual de ~$336.000, que supera as 40 BPC, então aplica IRPF. No fim do ano é feita a liquidação: somam-se os aluguéis recebidos, subtraem-se as deduções, aplica-se os 12% e se compensa com as antecipações de 10,5% já pagas mensalmente.

Para entender o quadro tributário completo: impostos sobre a propriedade no Uruguai.

Rentabilidade por zona: o que dizem os dados

Segundo o último relatório da InfoCasas (1º semestre de 2025, citado pelo Ámbito), as rentabilidades brutas em Montevideo variam enormemente entre bairros:

Zona	Perfil	Rent. bruta	Rent. líquida estimada*
Manga	Periférica	~13%	8-10%
Casabó	Periférica	~12%	7-9%
Las Acacias	Periférica	~11,5%	7-9%
Colón Sureste	Periférica	~10,5%	6-8%
Aguada / Goes	Emergente	~7-8%	4-5%
Cordón / Tres Cruces	Consolidada	~6-7%	3,5-4,5%
La Blanqueada	Consolidada	~5-6%	3-4%
Pocitos / Punta Carretas	Premium	~5%	2,5-3,5%
Parque Rodó	Premium	~5%	2,5-3,5%
Carrasco / Punta Gorda	Premium	~4,5-5%	2-3%

*A rentabilidade líquida estimada pressupõe vacância de 1 mês, administração, tributos e manutenção. Em zonas periféricas, a vacância e a rotatividade real costumam ser maiores, o que pode reduzir esses números significativamente.

Como ler esta tabela sem se iludir

Bruto alto não significa líquido alto. Os bairros periféricos com 10-13% bruto têm maior rotatividade de inquilinos, mais risco de inadimplência, maiores custos de gestão e vacância real que pode chegar a 2-3 meses/ano.
Bruto baixo não significa mau investimento. Pocitos a 5% bruto pode gerar menos fluxo, mas com inquilinos mais estáveis, menor vacância e maior potencial de valorização do imóvel.
A zona intermediária costuma ser onde está o equilíbrio. Cordón, Tres Cruces, La Blanqueada e Aguada combinam demanda sustentada com preços de compra mais acessíveis.

As cinco armadilhas no cálculo de rentabilidade

1. Ignorar a vacância

Segundo a InfoCasas, um imóvel de aluguel leva em média 27 dias para ser locado em Montevideo. Porém, esse é o tempo médio de anúncio. Some os dias de desocupação, limpeza, reparos entre inquilinos, e facilmente chega a 1-1,5 mês por ano. Em um studio com alta rotatividade, podem ser 2 meses.

Um mês de vacância no nosso exemplo representa 8,3% da receita bruta. Dois meses, 16,6%. É o custo oculto mais alto.

2. Esquecer da administração

Se você mesmo não administra o aluguel (cobrança, reclamações, reparos, relação com o inquilino), uma imobiliária cobra entre 5% e 10% do aluguel mensal, mais IVA. No mercado uruguaio, 8% + IVA é o mais comum. Sobre USD 650/mês, são ~USD 63 por mês que você não vê.

E atenção: a comissão imobiliária no início do contrato (1 mês de aluguel + IVA para o proprietário) é um custo adicional que se dilui ao longo dos anos do contrato, porém existe.

3. Subestimar os tributos

Contribución inmobiliaria + Impuesto de Primaria + IRPF. Os três são obrigação do proprietário e não podem ser repassados ao inquilino. Em conjunto, podem representar entre 15% e 20% da receita bruta de aluguel, dependendo do valor cadastral do imóvel e da renda.

4. Não orçar a manutenção

Aquecedor, ar-condicionado, pintura, reparos de umidade, fechaduras, eletrodomésticos se o apartamento é alugado mobiliado. Uma regra prática: reserve o equivalente a um mês de aluguel por ano para manutenção. Em alguns anos você não vai usar. Em outros, vai precisar do dobro.

5. Calcular sobre o preço de compra sem despesas

O preço de escritura não é seu investimento total. A isso some honorários notariais (~3%), ITP (2% se aplicável) e despesas diversas. Em um apartamento de USD 120.000, você está investindo mais para USD 126.000-128.000. Calcular o rendimento sobre 120.000 em vez de 128.000 infla sua rentabilidade em meio ponto.

Studio vs 2 quartos: o trade-off

É uma pergunta que nos fazem constantemente. Os números puros dizem uma coisa, a realidade operacional diz outra.

Fator	Studio	2 quartos
Preço de compra típico	USD 70.000-100.000	USD 110.000-160.000
Aluguel típico	USD 400-550/mês	USD 600-800/mês
Rentabilidade bruta	6,5-7,5%	5,5-6,5%
Rotatividade de inquilinos	Alta (contratos mais curtos)	Média-baixa (famílias, casais)
Vacância real	1,5-2 meses/ano	0,5-1 mês/ano
Desgaste do imóvel	Maior por m²	Menor por m²
Perfil do inquilino	Estudantes, jovens solteiros	Casais, famílias pequenas
Gestão exigida	Mais intensiva	Menos intensiva

No bruto, o studio ganha. Porém, quando você ajusta pela vacância real (mais rotatividade = mais meses vazios), maior desgaste e mais tempo de gestão, a diferença diminui muito. Em muitos casos, um 2 quartos bem localizado rende mais líquido com menos dor de cabeça.

Análise completa com cenários: studio vs 2 quartos para investir.

O ratio preço/aluguel: outra forma de olhar

Além da rentabilidade percentual, existe uma métrica complementar: o ratio preço/aluguel (price-to-rent ratio). Calcula-se assim:

Ratio P/A = Preço de compra / (Aluguel mensal × 12)

No nosso exemplo: 120.000 / (650 × 12) = 15,4 anos. Ou seja, você precisaria de 15,4 anos de aluguéis brutos para recuperar o investimento.

Segundo dados da Numbeo (janeiro de 2026), o ratio médio no centro de Montevideo é de 26 anos, o que reflete que muitos imóveis premium têm rendimentos baixos por aluguel (seu valor está mais na valorização).

Como regra geral:

Menos de 15 anos: boa oportunidade de fluxo por aluguel
15-20 anos: faixa razoável, equilíbrio entre fluxo e valorização
Mais de 20 anos: o investimento se justifica mais pela valorização do que pela renda

Três cenários para seu investimento

Vale a pena sempre projetar em três cenários. Tomando nosso exemplo base (compra USD 120.000, aluguel USD 650/mês):

Variável	Otimista	Base	Conservador
Vacância anual	0,5 mês	1 mês	2 meses
Administração	0% (gestão própria)	8% + IVA	10% + IVA
Manutenção anual	USD 300	USD 540	USD 900
Receita líquida anual	USD 5.860	USD 4.804	USD 3.420
Rentabilidade líquida	4,9%	4,0%	2,9%

A diferença entre o melhor e o pior cenário é de 2 pontos percentuais. Tome decisões com base no cenário base, não no otimista. Se os números não fecham no base, não é um bom investimento.

Condomínio: o custo que você não controla

Em propriedade horizontal, o condomínio é pago pelo inquilino. Porém, afeta seu investimento indiretamente: um edifício com condomínio alto reduz o pool de inquilinos dispostos a alugar sua unidade, o que pode aumentar a vacância ou forçá-lo a baixar o aluguel.

Faixas orientativas em Montevideo (2026):

Edifício sem amenities, sem portaria 24h: $3.000-$6.000/mês
Edifício com portaria, elevador: $6.000-$10.000/mês
Edifício com amenities (piscina, academia etc.): $10.000-$18.000/mês ou mais

Um studio com condomínio de $12.000 e aluguel de $18.000 fica pouco atrativo para o inquilino (paga quase o mesmo valor em condomínio e em aluguel). Antes de comprar, peça as últimas 6-12 prestações de contas do condomínio do edifício.

Mais detalhes sobre o que incluem e como são calculados: condomínio no Uruguai.

Checklist: antes de calcular a rentabilidade

Defina seu objetivo: você busca fluxo mensal (renda) ou valorização de longo prazo? Muda completamente quais imóveis te convêm.
Obtenha dados reais do edifício: condomínio dos últimos 12 meses, estado do encanamento e telhados, idade das instalações elétricas.
Estime um aluguel realista: procure imóveis comparáveis na mesma zona no InfoCasas ou MercadoLibre. Não use o número que o vendedor te diz.
Calcule o líquido, não o bruto: use a tabela de custos deste artigo como base e ajuste ao seu caso.
Use 3 cenários: otimista, base e conservador. Se o conservador dá menos de 2,5% líquido, pense duas vezes.
Considere o custo de oportunidade: esse capital em uma aplicação de renda fixa em UI ou letras de regulação monetária rende ~4-5% com zero gestão. O imóvel tem que compensar o trabalho e o risco.
Revise o marco legal: lei de aluguéis e impostos sobre a propriedade.

Modelo de cálculo

Use esta estrutura para avaliar qualquer imóvel. Preencha com seus números e calcule bruto e líquido:

Campo	Seu número	Referência
Preço de compra	USD ______	Preço de escritura + despesas de fechamento (~3-5%)
Aluguel mensal esperado	USD ______	Buscar comparáveis reais em portais
Vacância (meses/ano)	______	Mínimo 1 mês; 1,5 se for studio
Administração imobiliária	______%	5-10% + IVA; 0% se você mesmo gerencia
Contribución inmobiliaria	USD ______/ano	Consultar na IMM com a cédula cadastral
Impuesto de Primaria	USD ______/ano	Consultar na DGI; isento se val. cadastral < $282.612
IRPF (12% sobre líquido)	USD ______/ano	Aluguel anual − deduções, × 12%
Manutenção	USD ______/ano	~1 mês de aluguel como reserva anual
Seguro contra incêndio	USD ______/ano	Obrigatório em PH; ~USD 60-100/ano
Receita líquida anual	USD ______	(Aluguel × meses recebidos) − todos os custos
Rentabilidade líquida	______%	Receita líquida / Investimento total × 100

Em resumo

A rentabilidade bruta média em Montevideo gira em torno de 6% ao ano. Porém, após vacância, administração, impostos e manutenção, o líquido real fica entre 3,5% e 4,5% para zonas consolidadas. Não é ruim, mas está longe dos 6% que você vê nas publicações.

As três regras que vão evitar más decisões:

Calcule sempre no líquido. O bruto serve para filtrar, nada mais.
A vacância é o custo oculto mais alto. Um mês vazio consome o equivalente ao IRPF do ano inteiro.
Maior rendimento = maior gestão. Se você não tem tempo ou vontade de administrar um aluguel problemático, zonas consolidadas com menor rotatividade costumam ser um negócio real melhor.

Se você está avaliando um imóvel concreto e quer que te ajudemos com os números, fale com a gente. Fazemos esse cálculo todos os dias.

Fontes

InfoCasas — Radiografia 2025 do mercado imobiliário (tempo médio de locação: 27 dias)
Ámbito (Uruguai) — Rentabilidade recorde em aluguéis por bairros, 1S 2025
DGI — IRPF rendimentos de capital imobiliário
IMM — Contribución inmobiliaria: alíquotas e vencimentos
DGI — Impuesto de Primaria
Numbeo — Price-to-rent ratio Montevideo (janeiro de 2026)
INE — Indicadores de Atividade Imobiliária - Aluguéis