Tendências de construção no Uruguai 2026: o que buscam os compradores

INGAR · 2026-02-14 · Lançamento

O comprador de obra nova em 2026 já não compra renders

O Uruguai encerrou 2025 com um recorde histórico: 326 projetos protocolados sob a Lei de Moradia Promovida, 32% a mais do que no ano anterior. No total, desde 2011 acumulam-se mais de 62.000 unidades associadas a essa lei. A oferta de obra nova é a maior que o país já teve.

E, ainda assim, o perfil do comprador mudou. Há cinco anos, bastava mostrar um render bonito e uma lista de amenidades para fechar uma reserva. Hoje, não. O comprador médio pesquisa mais, compara melhor e exige dados concretos: de quanto será o condomínio, que tipo de esquadrias o projeto tem, qual é a orientação de cada apartamento, quantos metros reais tem a cozinha.

O mercado amadureceu. E isso é bom para todos, ainda que obrigue incorporadoras e compradores a falar uma linguagem mais técnica.

Este artigo resume o que os compradores de obra nova no Uruguai estão realmente pedindo em 2026, com base nas consultas que recebemos, nos dados do mercado e no que vemos vender (e no que não vende).

1. Conforto térmico e acústico: a prioridade que ninguém discute

Se há um atributo que se repete em todas as consultas, é o conforto. Não o conforto como palavra de marketing, mas a capacidade real de um apartamento de manter uma temperatura razoável no inverno sem ligar o aquecedor às 7 da manhã e, no verão, sem depender 100% do ar-condicionado.

Em maio de 2024, a Intendencia de Montevideo aprovou a Resolução 1962/24, que atualizou a normativa de isolamento térmico para moradias novas. As exigências são mais rigorosas: melhores coeficientes de transmitância térmica em paredes e tetos, percentuais de vãos controlados conforme a orientação e, pela primeira vez, incorpora-se uma fórmula prescritiva para calcular a condensação de umidade na envoltória. Os projetos apresentados a partir da sua entrada em vigor precisam cumprir esses padrões.

Na prática, isso se traduz em três coisas que você pode verificar antes de reservar:

Esquadrias com vidro duplo hermético (DVH): Já não é um upgrade de luxo. É o mínimo esperado em obra nova de qualidade. O DVH reduz a perda térmica pelas janelas em 40% a 50% em relação ao vidro simples e melhora significativamente o isolamento acústico. Se o projeto que você está avaliando não inclui, pergunte o motivo.
Esquadria de alumínio com ruptura de ponte térmica (RPT): Um degrau acima do DVH. A RPT impede que o alumínio do marco transmita frio ou calor do exterior. Em Montevideo, onde a umidade relativa média gira em torno de 75%, isso também previne a condensação nas janelas. Alguns projetos já incorporam de série; outros oferecem como opção.
Isolamento da envoltória: Paredes com EPS (poliestireno expandido), lã mineral ou sistemas EIFS (isolamento exterior). O ideal é que o memorial descritivo detalhe qual material é utilizado, com qual espessura e em quais panos. Se a incorporadora não entregar essa informação, é um mau sinal.

O ruído é o outro fator. Em um mercado em que 42% das buscas de compra são por um quarto e 27% por dois quartos, estamos falando de unidades compactas em que o isolamento acústico entre paredes divisórias é crítico. Uma parede de 10 cm de tijolo sem isolamento transmite a conversa do vizinho como se você estivesse no mesmo cômodo. Peça o detalhe das divisórias internas antes de comprar.

2. Distribuição eficiente: os metros quadrados não são todos iguais

Essa é provavelmente a mudança mais forte que vemos em 2026. Durante anos, o argumento de venda foi "tantos metros quadrados a tal preço". Hoje, o comprador aprendeu que 45 m² bem distribuídos podem funcionar melhor do que 55 m² mal resolvidos.

O que significa "bem distribuído"? Estas são as coisas que mais aparecem nas consultas:

Armazenamento real: Armários embutidos, espaço para a área de serviço (mesmo que seja um módulo), lugar para guardar malas e objetos sazonais. Em muitos studios e apartamentos de um quarto atuais, o armazenamento simplesmente não existe. O comprador percebe.
Circulações eficientes: Corredores que não consomem metros úteis. Ambientes que não precisam ser atravessados para chegar a outro. Uma planta em que você consegue dispor os móveis sem sacrificar a circulação.
Cozinha funcional: Aqui há um debate interessante. A cozinha americana integrada à sala dominou o design de obra nova durante uma década. Mas estamos vendo uma mudança: cada vez mais compradores perguntam por cozinhas definidas, ou pelo menos semi-separadas. Por quê? Porque em 40 a 50 m², cozinhar com cheiro de fritura no mesmo espaço em que você dorme não é agradável. Alguns projetos novos estão incorporando divisórias baixas, portas de correr ou, ao menos, coifas com maior capacidade de extração. É um sinal de que o mercado escuta.
Área de serviço resolvida: Não um vão atrás de uma cortina. Um espaço em que cabe uma máquina de lavar e um varal, com ventilação. Parece básico, mas muitos projetos de moradia promovida o omitem para ganhar mais um metro de sala.

O backlash do studio

Os dados do InfoCasas são claros: 42% das buscas de compra correspondem a um quarto, 27% a dois quartos e 23% a studios. No aluguel, a tendência é semelhante: os de um quarto lideram a demanda.

O studio não vai desaparecer. Concentra 52% das compras como investimento e, em bairros como Cordón, Centro e Pocitos, continua com demanda sustentada. Mas o comprador final, aquele que vai morar ali, inclina-se cada vez mais para o apartamento de um quarto. A diferença de preço é de aproximadamente USD 25.000, mas a diferença em qualidade de vida é enorme: um quarto separado, um banheiro com porta, uma distribuição que permite separar trabalho de descanso.

Se você é investidor, isso importa para a liquidez do seu ativo no futuro: o que será mais fácil de alugar em 5 anos? Mais análise na nossa comparativa studio vs 2 quartos para investir.

3. Condomínio: a conta que ninguém queria fazer

Se há um tema que amadureceu o comprador uruguaio, é este. O condomínio deixou de ser um dado que se perguntava no final e passou a ser, em muitos casos, um fator eliminatório.

Os números falam por si:

Edifício básico (elevador, porteiro, manutenção mínima): entre US$ 45 e US$ 100 mensais.
Edifício completo (academia, salão de festas, coworking, lavanderia, recepção 24 horas): entre US$ 110 e US$ 270 mensais.
Edifício premium (piscina, spa, sauna, quadras): podem superar tranquilamente os US$ 300 mensais.

A lógica é simples: cada amenidade tem um custo de manutenção, e esse custo é dividido entre as unidades. Se o edifício tem 30 apartamentos e uma piscina aquecida, cada unidade está pagando uma parcela importante dessa piscina todos os meses, use-a ou não.

O que vemos em 2026 é uma tendência clara rumo ao "menos, porém melhor":

Uma churrasqueira comunitária bem mantida agrega mais do que uma academia com três aparelhos que ninguém usa.
Um salão de festas versátil (que sirva para reuniões, aniversários ou coworking) é mais útil do que ter um "business center" e um "party room" separados, usados duas vezes ao mês.
Bicicletário coberto e seguro. Custo de manutenção quase nulo, valor de uso altíssimo.

O comprador 2026 não pergunta "quantas amenidades tem?". Pergunta "quanto vou pagar de condomínio e o que está incluído?". E essa é a pergunta correta.

Para entender em detalhe como se calcula e o que inclui: Condomínio: o que inclui e como se calcula.

4. Varanda, terraço e espaço exterior: o que a pandemia consolidou

Se há uma tendência que nasceu com a pandemia e veio para ficar, é esta. Há seis anos, vendiam-se unidades sem varanda nem terraço sem maior problema. Hoje é impensável projetar um empreendimento sem espaço exterior em cada unidade.

Um dado que surpreende: em vários projetos novos, os metros semicobertos (varanda com cobertura, terraço coberto) são mais valorizados, inclusive, do que metros cobertos equivalentes. O espaço exterior deixou de ser um complemento para se tornar o ambiente mais valorizado do apartamento.

O que o comprador busca, concretamente?

Varanda de pelo menos 1,50 m de profundidade: Varandas de 80 cm, em que só cabe uma cadeira, são decorativas. Para que seja utilizável (mesa, duas cadeiras, uma planta), você precisa de pelo menos 1,50 m de profundidade. Meça na planta.
Churrasqueira individual ou compartilhada: As churrasqueiras a gás integradas à varanda são cada vez mais comuns em projetos de gama média-alta. Se a varanda não permite, pelo menos uma churrasqueira comunitária bem resolvida.
Proteção contra o vento: Uma varanda em um 12º andar com orientação sul em Montevideo é inutilizável metade do ano se não tiver proteção lateral. Os melhores projetos desenham a volumetria do edifício para proteger as varandas ou incorporam fechamentos de correr.
Terraço de uso comum na cobertura: Aqui vale a regra do "menos, porém melhor". Um terraço comum com bom piso, alguma sombra e manutenção regular agrega muito. Um terraço com piscina infinity que aparece no render e depois tem goteiras no segundo ano, subtrai.

5. Home office e espaços de coworking: a demanda que ficou

O trabalho remoto no Uruguai não tem a mesma escala que nos EUA ou na Europa, mas deixou uma marca permanente nas preferências de moradia. Muitos profissionais (TI, serviços, freelancers, consultores) trabalham ao menos 2-3 dias em casa e precisam de um espaço que funcione para isso.

No nível da unidade individual, a tendência é que o segundo quarto (ou um espaço flexível em um quarto) seja pensado como escritório. Isso reforça a demanda por apartamentos de um quarto amplo ou dois quartos: é preciso separar o espaço de trabalho do de descanso.

No nível do edifício, os espaços de coworking ou salas de reuniões comunitárias são a amenidade que mais cresceu em demanda no pós-pandemia. Diferentemente da piscina ou da academia, um coworking:

Tem custo de manutenção baixo (mesa, cadeiras, Wi-Fi, ar-condicionado).
Gera valor real e frequente para quem trabalha remoto.
Pode servir também como sala de reuniões ou espaço de estudo.

Os jovens profissionais priorizam especialmente: coworking, academia e Wi-Fi estável são as três amenidades que mais pesam nesse segmento.

Mais detalhe sobre quando agregam e quando são desculpa para aumentar o condomínio: Coworking e amenidades em edifícios.

6. Eficiência energética e sustentabilidade: do selo ao bolso

A sustentabilidade na construção uruguaia deixou de ser um conceito abstrato. Está se tornando normativa, e isso muda as regras do jogo.

SuAmVi: o modelo uruguaio

Montevideo tem seu próprio modelo de certificação de sustentabilidade: o SuAmVi (Sustentabilidade Ambiental da Moradia), desenvolvido pela Intendencia. Avalia sete áreas: implantação, ar, energia, água, resíduos, materiais e gestão de obra. As moradias certificadas têm acesso a benefícios tributários (isenção de contribuição imobiliária), mas o benefício real é outro: consomem menos energia, têm melhor conforto térmico e mantêm melhor seu valor ao longo do tempo.

O SuAmVi não é obrigatório, mas a tendência normativa caminha nessa direção. A Resolução 1962/24 já endureceu as exigências térmicas para toda obra nova. O MIEM oferece software gratuito de simulação térmica para que os projetistas avaliem soluções inovadoras. É questão de tempo até que os padrões mínimos se aproximem do que hoje é certificação voluntária.

O que já está sendo implementado

Painéis solares para áreas comuns: Vários projetos novos incorporam painéis fotovoltaicos para alimentar iluminação de corredores, elevadores e áreas comuns. O investimento se paga em 4 a 6 anos e reduz diretamente o condomínio.
Aquecedores solares: Especialmente em projetos de até 4-5 andares, o aquecimento de água quente por energia solar é cada vez mais frequente. O Uruguai tem radiação solar suficiente para cobrir 60% a 70% da demanda anual de água quente.
Iluminação LED em áreas comuns com sensores de presença: Parece menor, mas, em um edifício de 50 unidades, a iluminação de corredores e garagem pode representar 15% a 20% do consumo elétrico comum. Sensores + LED reduzem isso a uma fração.
Torneiras de baixa vazão e descarga dupla em vasos sanitários: Padrão em projetos sérios. A economia de água é real e mensurável.

LEED: a referência internacional chega ao Uruguai

Alguns projetos de gama alta em Montevideo já miram a certificação LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). O caso mais emblemático é o ALMA ET, o primeiro edifício no Uruguai com certificação LEED Platinum. Ainda não é a regra, mas indica para onde caminha o mercado premium.

Para o comprador médio, o relevante não é o selo, mas o que há por trás: o edifício vai consumir menos energia? O condomínio será menor no longo prazo? O apartamento manterá a temperatura sem depender 100% de equipamentos? Se a resposta for sim, você está comprando melhor, independentemente de ter um selo verde na fachada.

7. Materiais e sistemas construtivos: mais opções, mais perguntas

O concreto armado tradicional segue sendo o sistema dominante em obra nova de média e grande escala no Uruguai. Mas estão surgindo alternativas que vale a pena conhecer.

CLT (Madeira Laminada Cruzada)

O Uruguai tem a primeira fábrica de CLT da América do Sul, com um investimento de US$ 60 milhões. Projetam-se mais de 40 edifícios em madeira maciça entre 2024 e 2025, incluindo o edifício de madeira mais alto da América Latina: sete andares construídos com esse sistema.

As vantagens do CLT são concretas: reduz o tempo de obra em 40%, diminui os problemas no canteiro em 90% (porque os painéis chegam pré-fabricados) e tem excelentes propriedades de isolamento térmico. A madeira tem uma condutividade térmica muito menor do que a do concreto, o que se traduz em menor consumo de energia para climatização.

Não é moda. É uma indústria que o Uruguai está desenvolvendo com escala exportadora (mais de 400 contêineres mensais). Se te oferecerem um projeto em CLT, não descarte por desconhecimento. Peça o memorial descritivo e avalie-o com os mesmos critérios de qualquer outro sistema.

Steel frame

Mais usado em moradias individuais e projetos de menor escala. Permite obra rápida e seca, mas tem limitações em altura e exige resolver o isolamento térmico e acústico com materiais complementares (lã mineral, placas, membranas). Em edifícios com mais de 3-4 andares, o concreto ou o CLT continuam sendo mais adequados.

Concreto armado

Continua sendo a referência para edifícios altos. O importante não é o sistema em si, mas a qualidade de execução e os detalhes: tipo de concreto, cobrimento das armaduras, tratamento de juntas, impermeabilização. Peça o memorial descritivo e que expliquem os pontos críticos.

8. Pet friendly: uma tendência que já é requisito

Em Montevideo, o conceito pet friendly passou de diferencial a quase um padrão. A cidade tem uma cultura de animais de estimação muito arraigada, e os edifícios que proíbem animais estão perdendo competitividade no mercado de aluguel e revenda.

O que significa que um edifício seja realmente pet friendly?

Regulamento que permita pets sem restrições irracionais de peso ou raça. Alguns edifícios "permitem" pets de até 5 kg, o que, na prática, exclui 80% dos cães.
Espaços de higiene: Um lava-patas na entrada do edifício ou na garagem. Custo mínimo, benefício enorme.
Elevador com indicador de pet: Alguns edifícios novos incorporam um botão que sinaliza que no elevador viaja um animal, para que outros vizinhos possam esperar o próximo, se preferirem.
Área verde ou terraço de uso para pets: Não é indispensável, mas em projetos maiores está sendo incorporado.

Se você está comprando para alugar, leve em conta que restringir pets reduz significativamente seu universo de potenciais inquilinos. É um filtro que custa dinheiro.

9. Automação residencial e smart home: a promessa vs. a realidade

Sejamos honestos: a adoção de automação residencial em edifícios novos no Uruguai ainda é baixa comparada com outros mercados. Mas está crescendo, e há empresas locais (Macrotec, Viví Smart, UruDomótica, openHome) impulsionando o mercado.

O que faz sentido hoje em um edifício novo em Montevideo:

Pré-instalação de cabeamento estruturado e pontos de dados: Não pedimos que o edifício venha com Alexa integrada. Pedimos que tenha a infraestrutura para que cada proprietário possa automatizar o que quiser sem precisar quebrar paredes. Eletrodutos, caixas de conexão, fibra até a unidade.
Controle de acesso inteligente: Abertura por aplicativo, videoporteiro IP, registro de entradas. Já é padrão em projetos de gama média-alta.
Iluminação de áreas comuns automatizada: Sensores de presença + regulagem por horário. Economiza energia e condomínio.
Pré-alimentação para carregadores de veículos elétricos: Ainda incipiente no Uruguai, mas os edifícios que preverem isso hoje terão vantagem em 5 anos. O custo de deixar um duto e uma pré-instalação elétrica é mínimo comparado com fazer depois.

O que ainda não faz sentido impor no condomínio: sistemas centralizados de automação que exigem manutenção cara e que a maioria dos proprietários não vai usar. A automação residencial funciona melhor quando cada unidade decide seu nível de automação.

10. Localização e entorno: o que o edifício não pode mudar

O melhor projeto do mundo na localização errada continua sendo uma má compra. Em 2026, com Montevideo concentrando 71% dos projetos de obra nova (embora diminuindo: Canelones já representa 28% dos novos ingressos), a localização segue sendo o fator que não pode ser modificado após a compra.

O que os compradores 2026 avaliam no entorno:

Conectividade real: Não apenas transporte público, mas infraestrutura digital. Fibra óptica disponível, cobertura 4G/5G estável. Para quem trabalha remoto, isso é tão importante quanto a distância ao centro.
Serviços a pé: Supermercado, farmácia, praça ou parque a distância caminhável. A "caminhabilidade" do bairro pesa mais do que se imagina.
Projeção do bairro: Há mais projetos em construção? O bairro está em processo de densificação? Isso pode ser bom (valorização) ou ruim (anos de obra ao redor). Pesquise antes.
Segurança real: Não apenas a segurança do edifício, mas a do entorno. Iluminação, trânsito de pedestres, presença de comércios ativos.

Para ver os dados de onde se está construindo e por quê: Zonas onde mais se constrói em Montevideo.

A tabela anti-fumaça: o que verificar antes de reservar

Isso é o mais prático que podemos te deixar. Para cada atributo que vimos, há uma forma de verificá-lo. Não fique só com o folheto.

Atributo	O que pedir / verificar	Sinal de alerta
Isolamento térmico	Memorial descritivo com detalhe da envoltória, tipo de esquadrias, coeficientes de transmitância	Não há memorial descritivo ou é vago. Esquadrias de vidro simples.
Isolamento acústico	Detalhe das divisórias entre unidades (espessura, material, camadas)	Divisórias de 10 cm de tijolo sem isolamento. Sem informação.
Distribuição	Planta com medidas reais de cada ambiente. Localização de portas e janelas.	Apenas renders, sem planta cotada. Ambientes sem medidas.
Condomínio	Estimativa mensal detalhada por rubrica. Quais amenidades serão mantidas e sob que regime.	Não há estimativa. "Depende". Amenidades caras em edifício pequeno.
Varanda / terraço	Medidas reais na planta. Profundidade mínima 1,50 m. Orientação.	Varanda de 70 cm. Sem proteção contra vento. Orientação sul sem fechamento.
Eficiência energética	Se tem certificação (SuAmVi, LEED) ou cumpre a Res. 1962/24. Painéis solares, aquecedores solares, LED.	Nenhuma menção à eficiência. Sem dados de consumo projetado.
Materiais	Memorial descritivo com sistema estrutural, acabamentos, marcas de equipamentos.	Memorial genérico ("materiais de primeira qualidade" sem especificar).
Pets	Convenção de condomínio em rascunho. Restrições explícitas.	Convenção não disponível. "Sim, são permitidos" sem documentar.
Smart / infraestrutura	Cabeamento estruturado, fibra, pontos de dados por unidade, pré-instalação para carregador EV.	Apenas Wi-Fi do porteiro. Sem infraestrutura de dados planejada.

Se você é comprador vs. investidor: prioridades diferentes

Tudo o que foi dito acima se aplica, mas com ênfase diferente:

Se você compra para morar

Sua lista de prioridades deveria ser: conforto térmico e acústico em primeiro lugar, distribuição funcional em segundo, condomínio razoável em terceiro. As amenidades são bônus, não critério de decisão. Você vai morar ali todos os dias; priorize o que afeta a vida diária.

Se você compra para investir

Sua lista de prioridades deveria ser: demanda de aluguel da tipologia naquela zona, custo total (preço + condomínio + tributos vs. renda esperada) e facilidade de aluguel (o que inclui pet friendly, boa localização e um tamanho que tenha mercado). 83% da moradia promovida é comprada como investimento; certifique-se de que os números fecham, e não só o render.

Mais sobre essa decisão: Studio vs 2 quartos para investir.

Erros comuns ao avaliar obra nova em 2026

Comprar por amenidades que você nunca vai usar. Se não faz academia, não pague academia no condomínio. Parece óbvio, mas continua acontecendo.
Não pedir o memorial descritivo. É o documento que descreve materiais, sistemas e acabamentos. Se a incorporadora não tem ou não compartilha, é um sinal de alerta sério.
Não estimar o custo total mensual. Preço de compra + condomínio + contribuição imobiliária + consumos estimados. Esse é o seu custo real. Um apartamento "barato" com condomínio de US$ 250 pode ser mais caro do que um com preço maior e condomínio de US$ 80.
Não visitar a zona em diferentes horários. O bairro às 3 da tarde e às 11 da noite são dois bairros diferentes. Vá à noite antes de reservar.
Não ter plano B se a obra atrasar. Os atrasos são frequentes. Se você está pagando aluguel enquanto espera a entrega, calcule esse custo. Se comprar na planta, leia bem as cláusulas de prazo.
Confiar nos renders como representação fiel. Os renders são marketing. As plantas cotadas e o memorial descritivo são documentos. Baseie sua decisão nos segundos.

Checklist completo para não deixar nada passar: Comprar na planta: checklist e cláusulas.

Conclusão: o mercado premia o que é honesto

A tendência mais importante de 2026 não é um material, uma amenidade nem um sistema construtivo. É uma mudança de mentalidade. O comprador uruguaio de obra nova está mais informado, compara mais e tolera menos a diferença entre o que se promete e o que se entrega.

Os projetos que vendem bem hoje compartilham um padrão:

Distribuição que resolve a vida real, não a foto do Instagram.
Conforto térmico e acústico verificável, não declarativo.
Condomínio coerente com os serviços oferecidos.
Metros quadrados honestos, bem medidos e bem distribuídos.
Informação transparente: memorial descritivo, plantas cotadas, estimativa de gastos.

O Uruguai tem mais de 62.000 unidades de moradia promovida em seu histórico e recorde de projetos novos protocolados a cada ano. A oferta é abundante. Quem compra tem opções, e quem vende precisa conquistar a confiança com dados, não com renders.

Isso, para nós, é uma boa notícia.

Fontes

ANV — Lei de Moradias Promovidas: anv.gub.uy
Intendencia de Montevideo — Resolução 1962/24 (normativa de isolamento térmico): montevideo.gub.uy
Intendencia de Montevideo — Modelo SuAmVi (sustentabilidade ambiental): montevideo.gub.uy
Universidad ORT — Implicações da nova normativa térmica: ort.edu.uy
Uruguay XXI — Informe Construção e Imobiliário 2025: uruguayxxi.gub.uy
Uruguay XXI — Edifício de madeira mais alto da América Latina: uruguayxxi.gub.uy
MIEM — Energia e eficiência: gub.uy/miem