Dónde más se construye en Montevideo (2026): zonas y riesgos

INGAR · · Obra nueva

Dónde más se construye en Montevideo (2026): zonas y riesgos

En 30 segundos

Montevideo tiene 326 proyectos de Vivienda Promovida (VP) nuevos solo en 2025, un récord absoluto que eleva el acumulado a más de 2.110 proyectos. Cordón concentra el 27% de esa obra nueva. La Blanqueada, Tres Cruces, Centro y Aguada completan el top 5. Pero construir mucho no es lo mismo que construir bien: Cordón ya acumula 7.755 avisos publicados, y en La Blanqueada hay 5.401. La sobreoferta de monoambientes es real y medible.

En este artículo vas a encontrar datos duros sobre dónde se está construyendo, por qué, qué corredores están saturándose y cuáles recién arrancan. Si estás evaluando comprar obra nueva o invertir en un proyecto en pozo, esto te da el contexto que necesitás antes de firmar.

Antes de seguir, conviene tener claros los fundamentos:

1) El mapa de la construcción nueva en Montevideo: dónde se concentra

La distribución de la obra nueva en Montevideo no es uniforme. Hay zonas donde no podés caminar tres cuadras sin cruzarte con una grúa, y otras donde la última construcción importante fue en los 90. Esa disparidad no es casual: responde a una combinación de normativa, beneficios fiscales, disponibilidad de suelo y demanda.

Los datos de proyectos VP (la fuente más confiable porque cada proyecto queda registrado ante el MEF) muestran una concentración clara:

Zona % de proyectos VP nuevos Avisos publicados (stock acumulado) Tipología dominante Señal
Cordón ~27% 7.755 Monoambientes y 1D Saturación avanzada
Tres Cruces ~12% 3.200+ Monoambientes y 1D Alta competencia
La Blanqueada ~10% 5.401 Monoambientes y 1D Saturación avanzada
Centro ~8% 2.800+ Mix mono/1D con algo de 2D Crecimiento sostenido
Barrio Sur ~6% 1.900+ Mix mono/1D, algunos premium En desarrollo
Aguada ~5% 1.400+ Monoambientes y 1D Emergente con potencial
Goes / Reducto ~3% 800+ Mix, más 2D que el promedio VP Frontera emergente
Pocitos / Buceo / Puerto ~4% 6.500+ (stock histórico) 2D/3D, premium Poca obra nueva VP, mucho stock existente

Hay un dato que salta a la vista: las zonas con más obra nueva no son las más caras. Son las que combinan tierra todavía accesible con beneficios VP y buena conectividad. Pocitos y Buceo tienen mucho stock publicado, pero poca obra nueva relativa porque los terrenos disponibles son escasos y caros, lo que limita los números del proyecto.

2) Por qué se construye ahí y no en otro lado

La pregunta obvia: si Cordón ya tiene 7.755 avisos, ¿por qué siguen construyendo? La respuesta tiene varias capas.

Beneficios fiscales de Vivienda Promovida

El régimen VP (Ley 18.795) ofrece exoneraciones de IVA en la construcción, IRPF sobre rentas del alquiler durante 10 años, y exoneración de Impuesto al Patrimonio. Para el desarrollador, esto puede significar un ahorro del 20-25% en costos. El problema es que el beneficio aplica en zonas definidas por el MVOT, y esas zonas coinciden con el corredor central de Montevideo: exactamente donde ya hay más obra.

Resultado: la normativa amplifica la concentración en lugar de dispersarla.

Disponibilidad de suelo

Cordón, Tres Cruces y La Blanqueada tienen algo que Pocitos no: lotes con edificaciones bajas (casas, talleres, depósitos) que se pueden demoler y sustituir por torres de 8-12 pisos. En la costa, los terrenos disponibles son mínimos, están ocupados por edificios que no se van a demoler, o tienen restricciones de altura.

Zonificación y alturas permitidas

La normativa de la Intendencia de Montevideo define alturas máximas, retiros y factores de ocupación del suelo (FOS) por zona. Los corredores de 18 de Julio, 8 de Octubre y Bulevar Artigas tienen perfiles que permiten mayor altura, lo que los hace atractivos para proyectos de escala. Sobre estas avenidas principales, la normativa permite densidades que serían imposibles tres cuadras más adentro.

Demanda genuina (pero con matices)

Cordón y La Blanqueada tienen demanda real: estudiantes, profesionales jóvenes, personas solas que buscan cercanía a la Universidad, hospitales, oficinas. Pero "demanda real" no significa "demanda infinita". La pregunta no es si hay demanda, sino si la oferta ya la superó.

3) Los tres corredores que definen la obra nueva

Si mirás un mapa de Montevideo con los proyectos VP marcados, se dibujan tres líneas claras. No es coincidencia: son los corredores viales históricos de la ciudad.

Corredor 18 de Julio (y extensión por 8 de Octubre)

El eje principal. Arranca en Plaza Independencia (Centro), cruza Cordón, llega a Tres Cruces y se extiende como 8 de Octubre hacia La Blanqueada, Unión y más allá. Este corredor concentra la mayor densidad de proyectos VP del país. La lógica es simple: transporte público masivo (todas las líneas pasan por acá), servicios a pie, y la zonificación permite altura.

El problema es que también concentra la mayor competencia. Un monoambiente nuevo en Cordón sobre 18 de Julio compite con otros 50 monoambientes nuevos en la misma cuadra o la siguiente. Eso presiona precios y alarga tiempos de colocación.

Corredor Bulevar Artigas

El segundo eje corre de norte a sur, cruzando Tres Cruces, Parque Batlle y conectando con la costa. Bulevar Artigas tiene permisos de altura generosos y buena conectividad. Acá la obra nueva tiende a ser un escalón más arriba que el monoambiente puro: más 1 dormitorio y 2 dormitorios, con algo más de superficie.

Corredor Rambla / costero

La costa (Pocitos, Buceo, Punta Carretas, Puerto del Buceo) tiene poca obra nueva VP porque los terrenos son escasos y los costos de construcción se disparan. Lo que hay es premium: proyectos de 2D y 3D con amenities, orientados a un comprador que no mira el precio por metro cuadrado con la misma lupa. Acá el riesgo no es sobreoferta sino precio de entrada alto y gastos comunes elevados.

Para entender cómo los amenities impactan en tu bolsillo mes a mes:

4) El problema del monoambiente: 61% de la oferta VP es mono o 1D

Este es el dato más incómodo del mercado de obra nueva en Uruguay: el 61% de las unidades VP son monoambientes o 1 dormitorio. La razón es puramente económica. Para el desarrollador, un monoambiente de 30 m² con beneficios VP tiene un ticket de venta bajo (USD 80.000-120.000), un costo de construcción proporcional, y un comprador/inversor dispuesto a entrar. Multiplicá eso por 40 unidades en un edificio y el proyecto cierra.

Pero del lado de la demanda, lo que la gente realmente necesita para vivir (no para invertir) son 2 dormitorios. Una pareja joven, una persona con un hijo, un profesional que trabaja desde casa: todos necesitan más de 30 m². Y la oferta de 2D en VP es proporcionalmente menor.

¿Qué genera esto? Un desacople entre oferta y demanda real:

  • Monoambientes: oferta masiva, demanda mayoritariamente inversora (para alquilar). Si la rentabilidad del alquiler cae, el flujo de inversores se frena y los monoambientes quedan sin comprador.
  • 1 dormitorio: zona intermedia. Sirve para vivir solo, pero es chico para dos. Compite con el monoambiente grande por abajo y con el 2D chico por arriba.
  • 2 dormitorios: demanda genuina para vivienda, pero oferta VP limitada. Los que hay se colocan más rápido y sostienen precio.

El inversor que compra un monoambiente en Cordón hoy no está haciendo algo necesariamente malo, pero tiene que saber que está comprando en el segmento con mayor competencia, en la zona con mayor competencia. Eso exige comprar bien: buen precio, buena ubicación dentro de la zona, y un análisis realista de la rentabilidad.

5) La expansión a Canelones: Ciudad de la Costa como válvula de escape

Un dato que no aparece si solo mirás Montevideo: Canelones pasó de representar el 17% de los proyectos VP a casi el 28%. Y la inmensa mayoría de esa expansión está en Ciudad de la Costa.

¿Por qué? Porque los desarrolladores encontraron ahí lo que en Montevideo se agotó: terrenos grandes, baratos, con normativa que permite construir, y una demanda creciente de familias jóvenes que priorizan espacio y verde sobre cercanía al Centro.

Ciudad de la Costa ofrece un perfil distinto al corredor central montevideano:

  • Unidades más grandes (más 2D y 3D, menos monoambientes)
  • Precios por metro cuadrado más bajos
  • Público objetivo: familias con auto, que trabajan remoto o semi-remoto
  • Menos competencia de stock existente

El riesgo acá es otro: dependencia del auto (el transporte público es limitado), servicios todavía en desarrollo, y una pregunta abierta sobre qué pasa con la demanda si la tendencia del trabajo remoto se revierte.

Pero el movimiento es real y sostenido. Canelones pasó de ser un destino marginal para la VP a representar casi un tercio del total. Eso te dice algo sobre los límites del modelo "todo en Cordón".

6) Sobreoferta: cómo medirla con datos reales

La palabra "sobreoferta" se usa mucho y se mide poco. Acá va un marco concreto para evaluarla.

Indicador 1: avisos publicados vs. transacciones

Si una zona tiene 7.755 avisos publicados (Cordón) y las transacciones mensuales son una fracción pequeña de ese número, hay sobreoferta de stock. Esto no significa que nadie compra: significa que el tiempo para vender se estira, y eso presiona precios.

Indicador 2: proyectos nuevos sobre stock existente

Cuando una zona ya tiene miles de unidades publicadas y siguen entrando proyectos nuevos, cada proyecto nuevo compite con el anterior. En Cordón, cada trimestre entran proyectos que suman cientos de unidades al mercado. ¿La demanda absorbe todo eso? Los tiempos de colocación sugieren que no al ritmo que entra.

Indicador 3: descuentos y financiamiento agresivo

Cuando empezás a ver desarrolladores ofreciendo descuentos del 5-10% por "cierre rápido", financiamiento directo sin interés, o regalando electrodomésticos y mobiliario, es señal de que el mercado no absorbe la oferta al precio de lista. Esto ya se ve en algunos proyectos de Cordón y La Blanqueada.

Indicador 4: rentabilidad de alquiler comprimida

Si la oferta de alquiler crece más rápido que la demanda de inquilinos, los alquileres no suben (o bajan), y la rentabilidad del inversor cae. Un monoambiente que rendía 6% bruto hace tres años puede estar rindiendo 4,5% hoy si el alquiler se estancó pero el precio de compra subió.

Zona Nivel de alerta de sobreoferta Fundamento
Cordón Alto 7.755 avisos, 27% de toda la VP, descuentos visibles
La Blanqueada Alto 5.401 avisos, mucha obra nueva entrando
Tres Cruces Medio-alto Alta concentración VP, pero mejor absorción por ubicación
Centro Medio Stock alto pero reconversión de uso (oficina → vivienda)
Barrio Sur Medio-bajo Desarrollo más reciente, menos acumulación de stock
Aguada Bajo Pocos proyectos todavía, potencial de revalorización
Goes / Reducto Bajo Etapa temprana, poca competencia, precios accesibles
Ciudad de la Costa Medio Crecimiento acelerado pero con demanda distinta (familias)

7) Las zonas emergentes: dónde puede estar la oportunidad

Si la tesis de inversión es "comprá donde se va a construir, no donde ya se construyó de más", hay tres zonas que vale la pena mirar.

Goes

Goes es un barrio que lleva años en una transición lenta. Tiene un perfil urbano mixto (casas, comercios, algún edificio bajo), buena conectividad (está sobre 8 de Octubre y cerca de Bulevar Artigas), y precios de suelo todavía accesibles. Los primeros proyectos VP ya están apareciendo, pero estamos lejos de la densidad de Cordón.

La señal de gentrificación está: aparecen bares, espacios culturales, locales de gastronomía que antes no existían. El comercio se renueva. Eso suele anticipar un cambio en el perfil residencial.

El riesgo: Goes todavía tiene zonas con percepciones de inseguridad. Eso limita la velocidad de la transformación. Pero si la tendencia se sostiene (y la presión de precios en Cordón empuja demanda hacia afuera), Goes puede ser una de las zonas con mayor apreciación en los próximos 5 años.

Reducto y Brazo Oriental

Estos barrios comparten frontera con Goes y con La Blanqueada/Tres Cruces. Tienen la ventaja de estar "al lado" de zonas consolidadas pero con precios de suelo significativamente menores. Los primeros movimientos de desarrolladores ya se ven: compra de terrenos, consultas de factibilidad en la Intendencia.

El patrón típico de Montevideo es que la obra nueva se expande en anillos desde el centro: primero Cordón, después Tres Cruces, después La Blanqueada, y ahora está llegando a Goes, Reducto y Brazo Oriental. El inversor que entendió eso hace 10 años en Cordón capturó la revalorización. La pregunta es si el mismo patrón se repite más al norte.

Aguada

Aguada tiene una posición geográfica privilegiada: entre Centro, Cordón y el puerto, con acceso directo a la Rambla. La presencia de edificios institucionales (Torre de las Telecomunicaciones, sedes gubernamentales) le da un flujo de personas que otros barrios periféricos no tienen.

Los proyectos VP que están llegando a Aguada son todavía pocos (alrededor del 5% del total), lo que significa que no hay acumulación de stock como en Cordón. Si la tendencia se confirma, el que compra temprano tiene menos competencia cuando quiera vender o alquilar.

8) Cómo la obra nueva impacta las propiedades existentes

La construcción nueva no existe en el vacío. Cada edificio nuevo que se levanta modifica el barrio alrededor, para bien o para mal.

Efecto positivo: renovación urbana

Cuando un barrio recibe obra nueva, mejoran las veredas (el desarrollador tiene que cumplir normativa), se renueva el comercio de la zona (los nuevos residentes traen poder adquisitivo), y la percepción general del barrio sube. Esto puede revalorizar las propiedades existentes cercanas, incluso las más antiguas.

Efecto negativo: competencia directa

Un apartamento de 2 dormitorios de los años 80 pierde atractivo cuando al lado se inaugura un edificio nuevo con gym, coworking y balcón con parrillero. El comprador o inquilino que podía elegir el usado ahora compara con el nuevo, y el usado tiene que ajustar precio. En zonas con mucha obra nueva, los edificios existentes pueden perder valor relativo.

Efecto mixto: densificación

Más edificios = más personas = más tránsito, menos estacionamiento, más presión sobre infraestructura (saneamiento, electricidad). Esto puede generar resistencia vecinal y problemas reales de convivencia. Cordón ya lo vive: calles que no fueron diseñadas para la densidad actual.

Para profundizar:

9) Qué mirar antes de comprar obra nueva en una zona "caliente"

Si ya decidiste que querés comprar en una zona con mucha obra nueva, estos son los filtros que te conviene aplicar:

a) Contá los proyectos en 5 cuadras a la redonda

Si encontrás más de 3 proyectos nuevos en etapa de venta o construcción en un radio de 5 cuadras, estás en una zona saturada. Eso no la descalifica automáticamente, pero tenés que saber que tu unidad va a competir con decenas de otras similares al momento de vender o alquilar.

b) Compará precio/m² con proyectos vecinos

En una zona saturada, el precio debería reflejar la competencia. Si un proyecto está pidiendo 15% más que el promedio de la zona sin una diferencia clara (mejor ubicación, mejor terminación, mejores amenities), probablemente esté sobrevaluado. Usá comparables reales, no la lista de precios del desarrollador.

c) Preguntá cuántas unidades ya vendieron

Un proyecto que a 18 meses de su lanzamiento vendió el 30% tiene un problema de demanda. Uno que vendió el 80% en planos tiene tracción real. El porcentaje de ventas es el mejor indicador de si el mercado valida ese proyecto.

d) Mirá la tipología con lupa

Un monoambiente en Cordón compite con miles. Un 2 dormitorios con balcón y parrillero en la misma zona tiene menos competencia. Dentro de la misma zona, la tipología define tu nivel de competencia futura.

e) Evaluá la rentabilidad con números actuales, no proyectados

El desarrollador te va a decir que la rentabilidad bruta es del 6-7%. Vos hacé la cuenta con alquileres reales de unidades similares en la zona, descontando vacancia (al menos 1 mes al año), gastos comunes, impuestos y mantenimiento. La rentabilidad neta real suele estar 2-3 puntos por debajo de lo que te dicen.

10) Visión de conjunto: dónde se construye hoy te dice hacia dónde van los precios

Los datos cuentan una historia bastante clara:

  1. El corredor central (Cordón-Tres Cruces-La Blanqueada) está maduro. Sigue habiendo demanda, pero la oferta la alcanzó y en algunos segmentos la superó. Los retornos futuros van a ser menores que los pasados. No es un mal lugar para comprar, pero hay que comprar bien y en la tipología correcta.
  2. La costa (Pocitos, Buceo) tiene poca obra nueva VP pero mucho stock existente. Acá el juego es distinto: menos competencia de proyectos nuevos, pero precios de entrada altos y gastos comunes que pueden ser significativos.
  3. Las zonas emergentes (Goes, Aguada, Reducto, Brazo Oriental) están en la etapa donde Cordón estaba hace 8-10 años. Menor stock, menor competencia, precios más bajos, pero también mayor incertidumbre sobre el timing. El que compra temprano captura la apreciación, pero tiene que bancarse la transición del barrio.
  4. Ciudad de la Costa absorbe la demanda que Montevideo no puede satisfacer en espacio. Es un mercado diferente, con reglas diferentes, pero está creciendo rápido y ya representa casi un tercio de la VP.
  5. El problema del monoambiente es estructural. Mientras el 61% de la oferta VP sean monos y 1D, va a haber presión competitiva en ese segmento. El inversor que pueda estirar el ticket a un 2D bien ubicado probablemente tenga mejor perspectiva a mediano plazo.

La conclusión no es que no hay que comprar obra nueva. Es que hay que comprar con información, no con el folleto del desarrollador. La zona importa, pero la tipología importa igual o más. Y el momento del ciclo de cada zona es lo que define si estás comprando oportunidad o comprando competencia.

Fuentes

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