Покупка недвижимости в Пунта-дель-Эсте гражданами Аргентины

Для человека, проживающего в Аргентине, покупка недвижимости в Уругвае связана с банковскими проверками и налоговыми обязательствами в обеих странах. Эти вопросы стоит урегулировать до внесения суммы за резервирование объекта.

Может ли гражданин Аргентины купить недвижимость в Уругвае?

Закон № 16.906 устанавливает для иностранных инвестиций те же условия допуска и правовой режим, что и для национальных, и допускает их без предварительного разрешения или регистрации (IMPO, Закон об инвестициях, статьи 2 и 3). При обычной покупке городской жилой недвижимости аргентинское гражданство само по себе не требует предварительного получения права на проживание или налогового резидентства в Уругвае.

Это не отменяет необходимости изучить конкретный случай. Категория земли, кадастровый участок (padrón), приобретение через компанию, траст или другие особенности могут потребовать дополнительных проверок. Нотариус в Уругвае (escribano) должен подтвердить правоспособность и дееспособность покупателя, а также проверить юридический статус конкретного объекта.

Законная возможность купить недвижимость также не означает одобрения со стороны банка. Порядок перевода денег и подтверждающие документы согласовывают до подписания.

Как подготовить перевод средств из Аргентины

Валютное регулирование Аргентины может меняться. Согласно действующей информации BCRA, операции должны проходить через уполномоченную организацию, которая проверяет их подлинность и соответствие нормативным требованиям. BCRA также публикует действующие условия доступа физических лиц к валютному рынку (BCRA, нормативные положения о внешних операциях и валютном регулировании).

Перед переводом запросите у аргентинской финансовой организации подтверждение назначения операции, требований и лимитов, действующих в этот день. Не используйте схему, разработанную для другого налогоплательщика, и не предполагайте, что прежний порядок проведения операций по-прежнему действует.

В Уругвае нормативные положения BCU предусматривают свободный доступ к валютному рынку при соблюдении налоговых требований и мер по противодействию отмыванию денег. Циркуляр № 2322 от 17 января 2019 года следует читать вместе с действующим сводом нормативных положений регулятора (BCU, нормативные положения о проведении операций).

Банк может запросить сведения о личности, адресе проживания, деятельности и происхождении средств (BCU, права и обязанности вкладчика). В зависимости от ситуации подготовьте:

документ, удостоверяющий личность, сведения об адресе проживания и налоговом резидентстве;
выписки, позволяющие проследить формирование остатка средств на счёте;
документы, подтверждающие деятельность или событие, в результате которых получены средства;
договор или другой документ, объясняющий назначение средств;
сведения о счетах отправителя и получателя;
переводы, легализацию или апостили, которые запросят специалисты или банки.

Перевод из другой финансовой организации не исключает того, что уругвайский банк запросит дополнительные документы.

Что происходит с деньгами от будущей продажи

Закон № 16.906 гарантирует свободный перевод за границу капитала, прибыли и других сумм, связанных с инвестициями, в свободно конвертируемой валюте (IMPO, Закон об инвестициях, статья 5). Это не означает, что вся сумма продажи становится доступной без проверок.

Перевести можно будет чистую выручку за вычетом налогов, расходов, долгов и удержаний. Банк может повторно проверить нотариальный акт о переходе права собственности, принадлежность объекта, происхождение вложенных средств и соответствие суммы документам. С момента покупки сохраняйте подтверждения переводов, счета за улучшения объекта и налоговые расчёты.

Нужен ли банковский счёт в Уругвае?

Для владения недвижимостью наличие счёта не является требованием, обусловленным гражданством, однако счёт может понадобиться для проведения платежа и последующих операций. Его открытие не происходит автоматически.

BCU сообщает, что физическое или юридическое лицо, обладающее необходимой правоспособностью и дееспособностью, может обратиться за открытием счёта, а финансовая организация запросит сведения для изучения клиента и его финансово-экономического положения (BCU, вклады и открытие счетов). До резервирования объекта получите письменное подтверждение того, какой счёт принимается для оплаты, в какой валюте, кто его владелец, каково назначение платежа и какие документы потребуются.

Налоги в Уругвае для физического лица — нерезидента

Налоговое резидентство не тождественно гражданству или праву на проживание. Ниже рассматривается положение физического лица — нерезидента; для компании или другой структуры могут действовать иные правила.

IRNR с арендного дохода

Доход от сезонной аренды облагается налогом на доходы нерезидентов (IRNR). Если в операции участвует налоговый агент, например агентство недвижимости, налоговая служба Уругвая (DGI) указывает на ежемесячное удержание в размере 10,5 % начисленных доходов. При отсутствии налогового агента налогоплательщик должен самостоятельно вносить авансовые платежи и выполнять соответствующие формальности. Возможность считать эти платежи окончательной уплатой налога зависит от условий, которые следует проверить в официальном руководстве (DGI, сезонная аренда недвижимости собственников-нерезидентов).

Налоговое удержание не показывает чистую доходность. Комиссия, расходы на содержание общего имущества, обслуживание объекта и периоды без бронирований по-прежнему влияют на финансовый результат.

Налог на имущество

Обязанность по уплате и ставка зависят от стоимости имущества для целей налогообложения, правил оценки и положения налогоплательщика. Для налогового периода, завершившегося 31 декабря 2025 года, DGI опубликовала общий необлагаемый минимум в размере $ 6.653.000 уругвайских песо и общую ставку 0,10 %. Также была опубликована отдельная шкала — от 0,70 % до 1,50 % — исключительно для нерезидентов, которые не уплачивают IRNR (DGI, ставки налога на имущество за 2025 год).

Эти показатели не означают, что налог рассчитывается простым применением процента к цене покупки. DGI устанавливает правила оценки для целей налогообложения и особый порядок для недвижимости, сдаваемой в аренду. Бухгалтер должен определить, возникает ли обязанность по уплате налога, какую стоимость следует учитывать и какая шкала применяется.

IRNR при продаже

При продаже может возникнуть обязанность уплатить IRNR с прироста стоимости имущества. Для декларирования, в числе прочего, налога на переход права собственности (ITP) и налога на доходы физических лиц (IRPF) или IRNR по категории 1 при передаче городской недвижимости DGI использует форму 1700 (DGI, информация о форме 1700).

Не рассчитывайте налог, применяя ставку ко всей сумме продажи. Учитываемый для налогообложения доход может зависеть от даты приобретения, стоимости приобретения для налоговых целей, документально подтверждённых улучшений и других правил. Нотариус и бухгалтер должны рассчитать налог для конкретной сделки.

Расходы на покупку

При возмездной купле-продаже DGI указывает ставку ITP в размере 2 % для покупателя и ещё 2 % для продавца. Для недвижимости налоговая база определяется исходя из официальной стоимости, установленной кадастровым органом и скорректированной по налоговым правилам; она не обязательно совпадает с согласованной ценой сделки (DGI, налог на переход права собственности).

Остальные расходы необходимо рассчитать применительно к конкретной сделке:

вознаграждение нотариуса и обязательные взносы, связанные с нотариальным оформлением;
комиссия агентства недвижимости и связанные с ней налоги;
регистрационные сборы;
банковские расходы и комиссии банков-корреспондентов;
конвертация валюты, если она требуется;
справки, доверенности, апостили и переводы.

Запросите расчёт с указанием валюты, базы расчёта, лица, обязанного платить, и момента оплаты. Не складывайте проценты, которые рассчитываются от разных баз.

Покупка на расстоянии

Поиск, видеопросмотры, обмен документами и проверку правоустанавливающих документов можно организовать без поездки. Некоторые документы можно подписать через представителя по доверенности с достаточными полномочиями, но её содержание и требования к оформлению зависят от разрешённых ею действий и места подписания.

Уругвайский нотариус должен подготовить или одобрить доверенность до её оформления. Банк также может потребовать личного присутствия, идентификации или документов по собственным правилам, даже если доверенность действительна для купли-продажи.

Личное использование и сдача в аренду

Если вы покупаете жильё для себя, зафиксируйте, сколько времени оставляете для личного пользования и сколько стоит содержание жилья. Личное пользование не приносит денежных поступлений.

Если вы планируете сдавать жильё, запросите сведения о фактически оплаченных бронированиях, расходах на содержание общего имущества, управление, уборку, налоги и обслуживание объекта. Не распространяйте самый высокий тариф на периоды без подтверждённого спроса и не представляйте возможный рост стоимости как гарантированный результат.

Покупка недвижимости и налоговое резидентство

Покупка не даёт налогового резидентства Уругвая автоматически. DGI публикует несколько оснований для его получения, а для оснований, связанных с недвижимостью, устанавливает требования к суммам и дополнительные условия. Среди них — инвестиции на сумму свыше 15.000.000 UI либо, для определённых приобретений, инвестиции свыше 3.500.000 UI в сочетании с физическим присутствием не менее 60 дней в течение календарного года (DGI, свидетельство о налоговом резидентстве и основания его получения).

Способ приобретения, дата, оформление права непосредственно на покупателя и документальное подтверждение также имеют значение. Право на проживание, налоговое резидентство и специальные режимы, которые могут выбрать новые резиденты, требуют отдельного анализа.

С 1.º января 2026 года Уругвай включил в сферу действия IRPF новые категории зарубежных доходов от капитала, получаемых физическими лицами — резидентами (DGI, зарубежные доходы, включённые в сферу действия IRPF). Перед сменой налогового резидентства запросите согласованный анализ последствий в Уругвае и Аргентине.

Частые вопросы

Могут ли недвижимость в Уругвае изъять для общественных нужд?

Право собственности неприкосновенно и регулируется законами, принятыми в общественных интересах; принудительное изъятие существует, но Конституция допускает его лишь в установленных законом случаях общественной необходимости или пользы и требует справедливой предварительной компенсации (IMPO, Конституция Республики, статья 32). Нотариус должен проверить ограничения, сервитуты и планы, распространяющиеся на кадастровый участок.

Обязательно ли открывать счёт в Уругвае?

Сам по себе факт покупки этого не требует. Счёт может понадобиться для оплаты или управления недвижимостью, а банк проведёт собственные проверки. Определите порядок перевода средств до внесения суммы за резервирование.

Можно ли перевести за границу деньги от продажи?

Законодательство Уругвая предусматривает свободный перевод сумм, связанных с инвестициями. На практике переводится чистая выручка после уплаты налогов, расходов и долгов, а также прохождения банковских проверок.

Должен ли налоговый резидент Аргентины декларировать объект для налога на личное имущество (Bienes Personales)?

ARCA сообщает, что у физических лиц — резидентов Аргентины налогообложению подлежит имущество, находящееся как в стране, так и за рубежом, а обязанность зависит от стоимости имущества по состоянию на 31 декабря и необлагаемого минимума за соответствующий период (ARCA, основные понятия налога на личное имущество). Оценку имущества и возможное влияние соглашений или аналогичных налоговых платежей следует обсудить с аргентинским бухгалтером.

Даёт ли покупка налоговое резидентство Уругвая?

Автоматически — нет. Она может стать частью основания для его получения, если соблюдены требования DGI к сумме, дате, способу приобретения и остальные опубликованные условия.

Для дальнейшего изучения темы:

Общая информация, сверенная с официальными источниками, доступными по состоянию на 21 августа 2026 года. Банковские, валютные и налоговые правила могут меняться, а их применение зависит от конкретного владельца; перед резервированием или переводом средств запросите проверку у уругвайского нотариуса, бухгалтера в каждой из стран и участвующих банков.

Покупка недвижимости в Пунта-дель-Эсте гражданами Аргентины: ключевые вопросы сделки