Как купить недвижимость в Пунта-дель-Эсте дистанционно и не стать жертвой мошенничества

Безопасно ли покупать недвижимость в Уругвае дистанционно?

Купить недвижимость дистанционно можно, но безопасность зависит от организации сделки. Выберите своего нотариуса в Уругвае (escribano) до резервирования объекта, проверьте личность участников, правоустанавливающие документы, сведения реестров, счёт получателя и доверенности по независимым каналам, а условия любого предварительного платежа закрепите письменно. Видеозвонок помогает осмотреть объект, но не подтверждает право собственности или полномочия на продажу.

Купить недвижимость в Пунта-дель-Эсте без поездки вполне возможно. Риск связан не с расстоянием, а с переводом денег до того, как установлены личности участников и документально закреплены условия сделки.

Если вы запомните из этой статьи только одну мысль, пусть это будет следующая:

Не переводите деньги, опираясь лишь на объявление, видеозвонок и несколько PDF-файлов в WhatsApp. Перед оплатой ваш нотариус должен проверить документ и подтвердить, кому вы переводите деньги.

У каждого участника своя роль. Видеозвонок позволяет познакомиться с объектом. Агентство недвижимости проверяет предложение и координирует сделку. А юридическую проверку, изучение документов и сведений реестров проводит нотариус, которого выбираете вы, — не тот, которого вам предлагают с другой стороны.

Три реальных риска покупки без личного присутствия

1. Скопированное объявление о существующем объекте

Кто-то использует фотографии, описание и даже адрес объекта из объявления другого агентства. Жильё существует. Но у того, кто просит вас внести сумму за резервирование, нет разрешения предлагать его к продаже.

Прежде чем двигаться дальше, запросите:

• название или юридическое наименование агентства недвижимости;
• налоговый номер RUT и реквизиты для оформления счетов;
• адрес и телефон, которые можно проверить;
• сведения, позволяющие установить личность человека, с которым вы общаетесь;
• подтверждение наличия разрешения предлагать этот объект;
• документы, достаточные для проверки права собственности вашим нотариусом.

Закон 20.380 требует достоверно подтверждённого разрешения клиента и запрещает вести деятельность или требовать вознаграждение без необходимого допуска или полномочий. Это не даёт вам права получить всю внутреннюю документацию, но позволяет требовать, чтобы правомерность предложения была подтверждена вашему нотариусу. Об этой схеме мы писали в статье «Скрытые предложения и скопированные объявления».

2. Подлинные документы, используемые не по назначению

Скан нотариального акта о переходе права собственности или доверенности может быть подлинным и при этом непригодным для конкретной сделки: документ может относиться к другому объекту, быть заменён новым, предоставлять недостаточные полномочия или не позволять правильно установить личность того, кто намерен продать объект.

Сравнения подписей или внимательного чтения PDF-файла здесь недостаточно. Нотариус должен проверить:

• кто сейчас является собственником;
• как он приобрёл объект;
• есть ли зарегистрированные предварительные договоры купли-продажи, ипотеки, аресты или другие записи;
• соответствуют ли кадастровый номер объекта (padrón) и отдельный объект в здании тому, что вам предлагают;
• достаточны ли полномочия лица, подписывающего документы за другого человека, и действуют ли они;
• какие налоговые, муниципальные справки, документы по социальным взносам или строительству необходимы.

Проверка реестра обязательна, но это лишь часть более широкой проверки. Справка из реестра не заменяет проверку правоустанавливающих документов и истории перехода прав.

3. Поддельные платёжные инструкции

Это самый неприятный случай, потому что и объект, и агентство здесь настоящие: злоумышленники перехватывают переписку по электронной почте или выдают себя за участника сделки в WhatsApp, после чего вам присылают «новые банковские реквизиты».

Любые платёжные инструкции должны включать:

• полное имя или юридическое наименование получателя;
• идентификационные данные или RUT;
• банк и номер счёта;
• точное назначение платежа;
• документ, определяющий, когда деньги могут быть получены или переданы;
• условия возврата, если речь идёт о резервировании.

И главное правило: если счёт меняется в последний момент, не переводите деньги. Подтвердите реквизиты по телефону с человеком, чей контакт был вам известен заранее, и со своим нотариусом. Подробнее об этом — в статье «Как перевести деньги для покупки недвижимости в Уругвае».

Шаг 1: выберите своего нотариуса до резервирования

Не откладывайте поиск нотариуса до момента, когда найдёте идеальный объект. Если вы покупаете из-за границы, подключите его уже на этапе первого предложения о покупке.

Его задача не ограничивается проверкой реестра: он также консультирует вас по структуре сделки, изучает документы, которые вы будете подписывать, и определяет, какие проверки нужны для конкретного объекта.

Если вы не планируете приезжать на подписание, уточните у него с самого начала, как будет оформляться доверенность. В зависимости от страны и документа могут потребоваться апостиль или легализация, перевод и включение документа в нотариальный протокол в Уругвае. Откладывание этого вопроса на последний момент — одна из наиболее частых причин срыва сделок из-за сроков.

Заранее подготовьте и документы о происхождении средств, которые нотариус, банк или агентство запросят в соответствии с правилами противодействия отмыванию денег. Это обычная процедура, но она требует времени.

Шаг 2: проведите видеозвонок по вашему сценарию

Показ в реальном времени гораздо полезнее фотографий или смонтированного видео. Но важно понимать: видеозвонок не подтверждает право собственности и не гарантирует, что вам показывают именно тот объект, который указан в объявлении.

Во время звонка попросите:

• начать на улице и показать вход в здание или дом;
• показать номер дома, ближайший перекрёсток и окрестности;
• пройти по всем помещениям без прерывания трансляции;
• проверить вид из окон, примерную ориентацию по сторонам света и уровень шума;
• открыть встроенные шкафы и заглянуть под раковины;
• включить свет, открыть краны, проверить работу сливных бачков;
• показать электрический щиток, отопление и оборудование, включённое в продажу;
• осмотреть гараж, кладовую, дворики и общие пространства, упомянутые в объявлении.

Предупредив другую сторону и получив её согласие, запишите звонок: впоследствии запись поможет сопоставить увиденное с описью и документами.

Видеозвонок не заменяет технический осмотр

Если сумма сделки это оправдывает, наймите независимого архитектора, инженера или технического специалиста.

Камера не показывает сырость и протечки, трещины, неисправные инженерные системы, неоформленные пристройки, проблемы фасада или крыши, расхождения между планами и фактическим состоянием, а также предстоящие внеплановые ремонтные работы в здании.

Это три разные роли, и их стоит разграничивать: агентство занимается продажей, нотариус проверяет юридическую сторону, технический специалист оценивает физическое состояние объекта.

Шаг 3: резервируйте объект на письменно согласованных условиях

Чтобы сделать предложение о покупке или зарезервировать объект, необязательно ждать завершения всей проверки правоустанавливающих документов. Но передавать деньги на основании соглашения, составленного наспех, недопустимо.

До оплаты вашему нотариусу следует проверить документ, в котором указаны как минимум:

• идентификационные данные покупателя, продавца и посредника;
• кадастровый номер, отдельный объект в здании и адрес;
• цена и порядок оплаты;
• передаваемая сумма;
• у кого хранятся деньги;
• срок действия предложения о покупке;
• срок проверки документов;
• условие о приемлемых результатах проверки правоустанавливающих документов;
• ситуация с финансированием, если оно предусмотрено;
• основания и порядок возврата денег;
• последствия нарушения обязательств каждой стороной;
• имущество, мебель или оборудование, включённые в продажу.

Решающий вопрос — остаются ли деньги на хранении или их можно немедленно передать продавцу. Эта разница гораздо важнее названия документа: резервирование, внесение суммы при резервировании объекта (seña) или депозит.

Шаг 4: завершите юридическую проверку и изучение документов

Набор проверок зависит от объекта и участников сделки. В качестве ориентира:

Проверка правоустанавливающих документов охватывает длительный период и может потребовать изучения истории вплоть до документа, который даёт надлежащее правовое основание для цепочки переходов прав. Она не сводится к скачиванию справки из реестра.

Шаг 5: определите, целесообразно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи (promesa или compromiso de compraventa), зарегистрированный в реестре, может обеспечить покупателю существенную защиту от последующего отчуждения, обременений и определённых иных ограничений прав на объект.

Этот правовой режим основан прежде всего на Законе 8.733 и статье 521 Закона 13.892. Уточнение, которое поможет избежать распространённой ошибки: Декрет-закон 14.433 не применяется к недвижимости — он регулирует отчуждение коммерческих предприятий.

Предварительный договор необязательно оформлять в виде публичного нотариального акта: его можно заключить в простой письменной форме с соблюдением необходимых нотариальных формальностей. Важно, чтобы он был грамотно составлен, соответствовал требованиям для регистрации и был действительно подан в реестр.

Такой договор обязателен не всегда. Ваш нотариус оценивает его целесообразность с учётом срока до оформления нотариального акта о переходе права собственности, порядка оплаты, передачи владения и конкретных рисков.

Шаг 6: проверьте посредника и получателя платежа

Здесь стоит заранее знать один факт, прежде чем полагаться на ещё не действующий механизм защиты: Национальный реестр операторов рынка недвижимости, созданный Законом 20.380, пока не работает, поскольку подзаконные акты для применения закона ещё не приняты. Сейчас проверить национальный регистрационный номер невозможно, поэтому настороженно относитесь к тем, кто предъявляет номер, который нельзя проверить в официальном источнике.

Пока вы можете запросить и проверить:

• юридическое наименование или полное имя;
• RUT;
• действующую налоговую справку;
• обычную справку Banco de Previsión Social (BPS), учреждения социального обеспечения Уругвая, когда она требуется;
• адрес и контактные данные;
• счёт или квитанцию за услуги;
• подтверждение регистрации в SENACLAFT;
• документы, подтверждающие основания участия посредника в сделке с этим объектом.

BPS предоставляет открытый доступ к проверке действительности определённых справок по номеру RUT. Что касается SENACLAFT, посредник может предоставить своё подтверждение регистрации, но аналогичного общедоступного поиска по имени или названию для проверки всех нефинансовых субъектов, обязанных соблюдать соответствующие требования, сейчас нет.

Для туристической аренды существует также отдельный реестр поставщиков услуг в сфере недвижимости при Министерстве туризма: он отличается от реестра, предусмотренного Законом 20.380. Дополнительная информация — в статье «Как проверить, что агентство недвижимости работает официально и заслуживает доверия».

На какой счёт можно переводить деньги?

Упрощённое правило «на счёт компании можно, на личный счёт нельзя» здесь не работает. Собственником может быть физическое лицо, а агентство может работать как индивидуальное предприятие на имя своего владельца.

Переводите деньги, только когда:

• вам известно, кто является владельцем счёта;
• получатель соответствует указанному в подписанном документе;
• назначение платежа определено;
• ваш нотариус проверил платёжные инструкции;
• вы получаете подробный документ, подтверждающий платёж;
• вы знаете, что произойдёт с деньгами, если сделка не состоится.

Никогда не переводите деньги третьему лицу, не указанному в документах, и никогда не соглашайтесь на смену счёта, о которой сообщили только в сообщении.

Законные расходы по сделке

Единого процента нет. Итоговые расходы могут включать вознаграждение нотариуса и обязательные отчисления, комиссию агентства при участии посредника, налог на переход права собственности (ITP), регистрацию и справки, банковские расходы, оценку и оформление ипотеки при привлечении финансирования, а также переводы, доверенности или апостили, если вы покупаете из-за границы.

Что касается ITP: при возмездной купле-продаже он составляет 2 % для покупателя и 2 % для продавца и рассчитывается исходя из установленной кадастром действительной стоимости с корректировкой по индексу потребительских цен (IPC).

До резервирования запросите письменный расчёт с разбивкой по статьям. Полный перечень — в статье «Какие расходы сопровождают покупку недвижимости».

Список проверок перед переводом денег

• [ ] Нотариус выбран до подписания документов или оплаты.
• [ ] Агентство недвижимости и личность человека, с которым я общаюсь, установлены.
• [ ] Мой нотариус подтвердил, кто является собственником объекта.
• [ ] Проверено наличие оснований для предложения этого объекта.
• [ ] Проведён видеозвонок в реальном времени, проверены местоположение и вход.
• [ ] Независимое лицо лично осмотрело объект.
• [ ] Мой нотариус проверил документ о резервировании.
• [ ] Мне известно, у кого хранятся деньги и когда их можно передать.
• [ ] Условия возврата денег закреплены документально.
• [ ] Кадастровый номер и отдельный объект в здании соответствуют предложению.
• [ ] Проверены правоустанавливающие документы, сведения реестров и доверенности.
• [ ] Проверены планы, налоговые обязательства и остальные справки.
• [ ] Если объект находится в режиме раздельной собственности на помещения с общей собственностью на общие части здания, проверены расходы на содержание общего имущества и дополнительные целевые сборы.
• [ ] Владелец счёта соответствует получателю, указанному в документах.
• [ ] Любое изменение банковских реквизитов подтверждено по другому каналу связи.
• [ ] На каждый платёж есть счёт или квитанция.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить недвижимость в Пунта-дель-Эсте без поездки?

Да, через представителя с достаточными полномочиями по доверенности, оформленной с соблюдением формальностей, которые определит ваш нотариус.

Подтверждает ли видеозвонок, что объект продаётся?

Нет. Он подтверждает, что у кого-то есть доступ к объекту. Право собственности и полномочия на продажу проверяются отдельно.

Можно ли внести сумму за резервирование до завершения проверки правоустанавливающих документов?

Да, если ваш нотариус заранее проверил документ, в нём ясно определены порядок хранения денег и условия возврата, а продолжение сделки поставлено в зависимость от приемлемых результатов нотариальной проверки.

Нужно ли оформлять предварительный договор в виде публичного нотариального акта?

Необязательно. Его можно заключить в простой письменной форме с соблюдением необходимых нотариальных формальностей. Ваш нотариус определяет форму и организует регистрацию.

Можно ли проверить регистрационный номер агентства недвижимости?

На дату этой статьи — нет: реестр, предусмотренный Законом 20.380, не работает из-за отсутствия подзаконных актов для применения закона.

Личный счёт — признак мошенничества?

Сам по себе — нет. Главное, чтобы владелец счёта был установлен и соответствовал указанному в документах получателю, а ваш нотариус подтвердил платёжные инструкции.

Безопасно ли покупать недвижимость в Уругвае дистанционно?

Риск можно снизить, но нельзя устранить полностью. Выберите своего нотариуса до резервирования; проверьте правоустанавливающие документы, сведения реестров, личности участников, доверенности, получателя платежа и источник каждой инструкции по независимым каналам; документально закрепите условия любого авансового платежа.

Как мы работаем в INGAR

При дистанционной покупке мы можем организовать видеозвонок по сценарию заинтересованного покупателя, предоставить документы выбранному им нотариусу и письменно зафиксировать получателя, назначение и условия каждого платежа.

Если объект резервируется, условия закрепляются документально до перевода денег. Решения о правоустанавливающих документах, справках, доверенностях, форме договора и регистрации принимает нотариус покупателя — именно так и должно быть.

Дистанционная покупка работает, когда можно проверить источник объявления. Сведения об объектах, выставленных на продажу INGAR, можно подтвердить через наши официальные каналы, а если вы рассматриваете сделку как инвестицию, подробности представлены в разделе инвестиционных возможностей.

Читайте также

• Скрытые предложения и скопированные объявления
• Как распознать вводящее в заблуждение объявление о недвижимости
• Как проверить, что агентство недвижимости работает официально и заслуживает доверия
• Как перевести деньги для покупки недвижимости в Уругвае
• О чём спросить перед покупкой вторичной недвижимости
• Монтевидео или Пунта-дель-Эсте: где лучше жить

Источники

• Закон 20.380 — регулирование деятельности операторов рынка недвижимости
• Закон 8.733 — предварительные договоры отчуждения недвижимости с рассрочкой платежа
• Закон 13.892, статья 521 — простые предварительные договоры купли-продажи
• Руководство по правовой экспертизе документов Реестра недвижимости, издание 2025
• DGI — налог на переход права собственности
• Сводный текст 2023, раздел 19 — ITP
• MEC — состояние разработки подзаконных актов к Закону об операторах рынка недвижимости
• BPS — поиск и проверка справок

Общая информация проверена 1.º августа 2026. Она не заменяет консультацию нотариуса или технического специалиста по конкретной сделке.