Может ли собственник брать риелторскую комиссию в Уругвае?

Собственник, действующий напрямую, не выступает посредником

Собственник, который продаёт или сдаёт свой объект недвижимости, действует за свой счёт и в собственных интересах. Он не посредничает между двумя третьими лицами: он сам является одной из сторон.

Поэтому, если в объявлении указано «напрямую от собственника», а затем появляется платёж под названием риелторская комиссия, обычное обоснование посреднического вознаграждения здесь неприменимо. Закон 20.380 определяет специалиста по операциям с недвижимостью именно как лицо, которое, действуя за счёт и в интересах третьих лиц, осуществляет посредничество, оказывает коммерческие консультации, организует сделки, управляет недвижимостью, оценивает её или продвигает операции с ней.

Это не означает, что любой другой платёж автоматически незаконен. Речь может идти о фактических расходах, отдельной услуге или финансовом условии сделки. Но требовать такой платёж можно лишь при наличии понятного основания, предварительного информирования, соблюдения применимого правового режима и документального оформления.

Короткое правило:

Собственнику, действующему напрямую, не следует называть «риелторской комиссией» плату за посредничество, которого не было.

Прежде чем согласиться на любой платёж, попросите письменно указать четыре вещи. Кто оказал услугу, кого представлял, какую работу выполнил и кто выдаёт документ об оплате. Для этого достаточно четырёх строк в электронном письме — независимо от того, имеете вы дело с частным лицом или агентством недвижимости, включая нас. Посмотрите объекты недвижимости или свяжитесь с нами через WhatsApp.

Когда «собственник» на самом деле не собственник

Прежде чем обсуждать комиссию, проверьте, с кем вы имеете дело. Человек, представляющийся собственником, может оказаться родственником, управляющим, представителем по доверенности, независимым агентом, человеком, скопировавшим объявление, или тем, кто вообще не связан с объектом.

При купле-продаже ваш нотариус в Уругвае (escribano) должен проверить, кому принадлежит объект и какими полномочиями обладает действующее лицо. При аренде попросите документы, подтверждающие связь арендодателя с объектом или его представительские полномочия.

Выдача документа об оплате не доказывает, что человек является собственником, и не делает его специалистом по операциям с недвижимостью. Такой документ подтверждает платёж, но не юридическую природу отношений. Как проверить личность, налоговый номер RUT и полномочия, подробно описано в этом руководстве.

Единственный предел, прямо установленный законом: 1 % по статье 108

В вопросе, где почти все ориентиры задают профессиональные объединения, есть конкретная правовая норма, которую полезно знать.

Статья 108 декрета-закона 14.219 устанавливает:

«Комиссия за администрирование, возлагаемая на арендатора в связи с подписанием договора аренды, не может превышать 1 % (одного процента) от договорной суммы аренды; она может уплачиваться не более чем шестью последовательными ежемесячными платежами вместе с арендной платой».

Здесь важны два уточнения, поскольку эту статью часто цитируют неверно.

Первое: речь идёт о комиссии за администрирование, которую арендатор платит в связи с подписанием договора. Это не то же самое, что вознаграждение за посредничество по тарифной шкале Палаты недвижимости: речь о другом виде вознаграждения и другом ориентире, подробно рассмотренном в руководстве по комиссии при аренде.

Второе: это норма декрета-закона 14.219, действие которого распространяется не на все договоры. Нельзя автоматически применять её или исключать её применение, не выяснив, какой правовой режим регулирует вашу аренду.

Если вы не знаете, какой режим применяется к вашему договору, попросите указать его письменно, прежде чем соглашаться на платёж. Это обоснованный вопрос: от ответа зависит, какие суммы с вас могут требовать.

Комиссия и прочие расходы — разные вещи

Полезно разграничивать платежи, которые часто объединяют в одну сумму.

Вид платежа	Что это
Посредническая комиссия	Вознаграждение за сведение сторон и работу, направленную на заключение сделки. Предполагает действия за счёт и в интересах третьих лиц.
Вознаграждение за другую услугу	Оценка, управление, составление документов, работа с документацией или иная действительно заказанная работа. Название услуги, её объём и стоимость должны быть сообщены клиенту.
Возмещение расходов	Закон 20.380 предусматривает его, если оно согласовано с клиентом. Должна быть возможность объяснить, какие расходы понесены и как рассчитана сумма.
Сумма при резервировании объекта (seña), депозит или обеспечение обязательств	Это не вознаграждение за услуги. Они выполняют другую функцию и имеют собственные условия хранения, зачёта и возврата.

Просто сменить название недостаточно. Если скрытую комиссию назвать «административными расходами», её природа не изменится. Если в предварительном расчёте все эти платежи объединены, попросите указать их отдельно.

Какое значение на самом деле имеет лист просмотра

Начнём с того, чего не существует: в Уругвае нет закона под названием «Закон о листе просмотра». Лист просмотра — частный документ, правовое значение которого зависит от содержания и обстоятельств.

Он может лишь фиксировать, что вы узнали об объекте через определённое агентство. Но также может содержать:

признание факта посредничества;
обязательство выплатить вознаграждение;
срок сохранения права посредника на вознаграждение;
запрет на прямые переговоры;
распространение условий на родственников или связанные компании;
условия обработки персональных данных.

Не подписывайте его, полагая, что просто оставляете своё имя. Прочитайте документ.

Если лист просмотра выступает договором присоединения в рамках потребительских отношений, его условия должны быть ясными и не могут создавать неоправданный дисбаланс в ущерб потребителю. Закон 17.250 позволяет оспаривать несправедливые условия: одного названия «лист просмотра» недостаточно, чтобы любое содержание документа стало правомерным.

При этом рассуждение работает в обе стороны, и здесь не стоит заблуждаться:

Отсутствие вашей подписи не разрешает спор автоматически. Посредничество, согласие на услугу или осведомлённость о ней могут подтверждаться другими доказательствами.
Ваша подпись не делает любую комиссию бесспорной. Нужно изучить текст, то, как вас информировали, и остальные доказательства.

Что требует закон 20.380 для получения вознаграждения

Закон признаёт за зарегистрированными специалистами по операциям с недвижимостью право получать вознаграждение, но требует достоверно подтверждённого согласия клиента, не устанавливая единственной обязательной формы его оформления. А статья 7 запрещает выполнять действия, относящиеся к профессиональной деятельности в сфере недвижимости, и требовать вознаграждение, если специалист не имеет допуска к такой деятельности или согласия клиента.

Это позволяет задать три конкретных вопроса по любому требованию оплаты:

Кто дал согласие на услугу?
Каков был её объём?
Когда и как согласовали цену?

Норма не требует, чтобы комиссия была указана в документе под названием «договор посредничества»: посреднические отношения могут подтверждаться документом, электронным письмом или иным подходящим доказательством. Закон также не говорит, что любое разногласие о качестве услуги отменяет обязанность выплатить вознаграждение. При споре оценивают договорённости, фактическое участие посредника, основание платежа и доказательства.

Деталь, которая сегодня имеет значение: поскольку Национальный реестр специалистов по операциям с недвижимостью пока не работает, на практике решающим является второе условие — согласие клиента на услугу и её оплату, которое можно подтвердить.

Есть ли срок исковой давности по требованиям о выплате вознаграждения?

Да. Возможность предъявить иск по обязательству не бессрочна. Статья 1216 Гражданского кодекса в действующей редакции устанавливает:

«Срок исковой давности по любому требованию об уплате долга, срок исполнения которого наступил, составляет десять лет, с учётом положений специальных законов по этому вопросу. Течение срока начинается с момента, когда долг подлежит уплате».

Полезно знать, что этот десятилетний срок установлен относительно недавно: он появился в редакции, введённой статьёй 463 закона 19.889. Если кто-то по памяти называет другой срок, возможно, он опирается на прежнюю редакцию.

Тем не менее решить конкретный вопрос, посмотрев только на дату сделки, нельзя. Спор может касаться того, когда возникло право требования, прерывалось ли течение срока, какая специальная норма применима и какие переходные положения действуют.

Если вы получили требование спустя долгое время, не считайте заранее, что оно сохраняет силу или что срок давности уже истёк: прежде чем отвечать, покажите юристу требование и договоры.

Что делать, если платёж вызывает сомнения

Не начинайте со спора о том, «все ли агентства берут одинаковую комиссию». Запросите сведения по вашему случаю.

Запросите расчёт. В нём должны быть указаны вид платежа, база расчёта, налоги и итоговая сумма.
Попросите соглашение, на котором основано требование оплаты. Это может быть договор, лист просмотра, документ о резервировании, электронное письмо или иное подтверждение согласия. Проверьте, на кого оно возлагает обязательства.
Проверьте того, кто выдал документ об оплате. Проверьте RUT, связь с агентством недвижимости и электронный налоговый документ.
Отделите комиссию от других сумм. Арендная плата, депозит, обеспечение обязательств, сумма при резервировании объекта (seña), административные расходы и вознаграждение за услуги не взаимозаменяемы.
Направьте письменную претензию. Объясните, какой платёж вы оспариваете и почему. Сохраните ответ.
Обратитесь за консультацией, если сумма существенна или вам угрожают обращением в суд.

Закон 17.250 обязывает поставщиков товаров и услуг до заключения договора сообщать цену, налоги и дополнительные расходы, запрещает вводящую в заблуждение рекламу и позволяет оспаривать несправедливые условия договоров присоединения.

Распространённые мифы

«Собственник может брать комиссию, потому что сам разместил объявление»

Размещение объявления о собственном объекте не является посредничеством за счёт и в интересах третьих лиц. Если собственник требует дополнительный платёж, он должен объяснить, за что именно взимается эта сумма и на каком основании.

«Если он выдаёт счёт, значит, это агентство недвижимости»

Не обязательно. Документ об оплате фиксирует платёж, но сам по себе не доказывает, что человек действовал как специалист по операциям с недвижимостью.

«Лист просмотра всегда создаёт обязательства»

Его правовое действие зависит от содержания, того, как вас информировали, и остальных доказательств. Несправедливые условия можно оспаривать.

«Предел в 1 % применяется к любой комиссии при аренде»

Нет. Статья 108 касается комиссии за администрирование, возлагаемой на арендатора, в пределах сферы действия декрета-закона 14.219. Это не вознаграждение за посредничество, и норма распространяется не на все договоры.

«Без счёта я ничего не смогу доказать»

Документ об оплате важен, но это не единственное доказательство: договор, лист просмотра, электронные письма, переводы и сообщения тоже подтверждают произошедшее.

«Прошли годы — срок давности наверняка уже истёк»

Общий срок составляет десять лет с момента, когда долг подлежит уплате, но его течение может прерываться, а также существуют специальные нормы. Не решайте этот вопрос самостоятельно.

Частые вопросы

Может ли собственник брать с меня риелторскую комиссию?

Если он сдаёт или продаёт собственный объект, он не оказывает посредническую услугу за счёт и в интересах третьих лиц, а именно так закон 20.380 определяет деятельность специалиста по операциям с недвижимостью. Платёж с таким названием следует поставить под сомнение. Любой другой расход или услуга требуют отдельного объяснения, согласования и документального оформления.

Каков установленный законом предел комиссии за администрирование при аренде?

Статья 108 декрета-закона 14.219 устанавливает, что комиссия за администрирование, возлагаемая на арендатора в связи с подписанием договора, не может превышать 1 % от договорной суммы аренды. Её можно уплачивать не более чем шестью ежемесячными платежами вместе с арендной платой. Норма применяется в пределах сферы действия этого декрета-закона.

Достаточно ли листа просмотра, чтобы требовать с меня комиссию?

Он может быть существенным доказательством, но универсального ответа нет. «Закона о листе просмотра» не существует: нужно изучить текст, то, на что именно вы согласились, и остальные обстоятельства. Если документ выступает договором присоединения в рамках потребительских отношений, его несправедливые условия можно оспаривать.

Подписав лист просмотра, я в любом случае обязан заплатить?

Не автоматически. При этом отсутствие вашей подписи тоже не освобождает вас автоматически. Посредничество и согласие на услугу могут подтверждаться другими доказательствами, а условия листа просмотра могут быть пересмотрены.

Через какое время истекает срок исковой давности по требованию о выплате вознаграждения?

Статья 1216 Гражданского кодекса устанавливает десять лет для любого требования об уплате долга, срок исполнения которого наступил. Этот срок отсчитывается с момента, когда долг подлежит уплате, с учётом специальных законов. Течение срока может прерываться, поэтому перед ответом на требование стоит проконсультироваться.

Чем комиссия отличается от административных расходов?

Комиссия — это вознаграждение за посредничество. Административные расходы должны соответствовать реальным и объяснимым затратам. Смена названия не меняет природу платежа: попросите указать эти суммы в расчёте отдельно.

Как узнать, какой правовой режим применяется к моей аренде?

Попросите указать его письменно, прежде чем соглашаться на любой платёж. Дата постройки объекта, его назначение и договорённости сторон определяют, применяется ли декрет-закон 14.219, режим аренды без обеспечения обязательств по закону 19.889 или режим свободного согласования условий договора.

Подведём итоги

В Уругвае нет единой риелторской комиссии, установленной законом для всех сделок. Есть ориентиры профессиональных объединений, отдельный установленный законом предел комиссии за администрирование, возлагаемой на арендатора, и требование о том, чтобы любое вознаграждение было согласовано с клиентом и это можно было подтвердить.

Собственник не оказывает посредническую услугу в отношении своего объекта. Если появляется дополнительный платёж, запросите его назначение, основание, подтверждение согласия и документ об оплате.

Разобраться с любым требованием помогает один и тот же вопрос:

На какую услугу было дано согласие, какую оплату согласовали и какие есть доказательства?

Эта статья содержит общую информацию об операциях с недвижимостью в Уругвае. Она не заменяет юридическую, налоговую или нотариальную консультацию по конкретному случаю.

Источники

Нормативные акты изучены в IMPO 27 июля 2026 года.