Комиссия агентства при аренде в Уругвае: за что вы платите, кто устанавливает размер и когда её взимают

Размер комиссии при аренде не установлен законом

Это самое важное уточнение в этом руководстве: размер комиссии агентства недвижимости при аренде не установлен национальным законом. Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) публикует тарифы для специалистов по недвижимости, но этот документ служит ориентиром профессионального объединения. Право требовать оплату от конкретного человека зависит от оказанной услуги, предоставленной ему информации и достигнутых с ним договорённостей.

Из этого следует почти всё остальное. Когда комиссию представляют как «столько берут всегда», не объясняя, какую работу оплачивает каждая сторона, когда возникает обязанность заплатить и что происходит при продлении договора, сумма теряет связь с услугой. Именно здесь и возникают споры.

До резервирования запросите эти условия письменно — в том числе у нас. Размер комиссии с НДС (IVA), какие услуги она включает, когда возникает обязанность её уплатить и будет ли новая комиссия при продлении. Любое агентство должно быть в состоянии предоставить эту информацию в письме из пяти строк; если вы получаете её только при подписании, сравнивать уже поздно. Посмотрите объекты недвижимости или напишите нам в WhatsApp.

Что подтверждено источниками, а что относится к анализу

Чтобы не смешивать мнение о рынке с правовой нормой, стоит отдельно рассмотреть факты. Все сведения в этой таблице сверены с тарифами CIU и текстами законов в IMPO.

Что именно сказано в тарифах CIU

Документ называется «Официальные тарифы», датирован сентябрём 2007 года и по-прежнему опубликован на сайте Палаты. В отношении аренды его статья 6 устанавливает:

«При аренде, на которую не распространяется закон № 14.219 (свободное согласование условий), на срок не менее года с каждой стороны взимается сумма, равная месячной арендной плате, при этом арендодателю может предоставляться скидка до 50%. При меньших сроках сумма рассчитывается пропорционально».

Для сезонной аренды продолжительностью до пяти месяцев та же статья устанавливает «8% (восемь процентов) от суммы договора с каждой стороны (включая вознаграждение за составление договора)». Статья 12 уточняет, что IVA начисляется сверх вознаграждения.

А вот что чаще всего упускают из виду. Сам документ определяет тариф как «минимальный тариф», указывает, что он вступает в силу «после утверждения Собранием CIU», и устанавливает, что «за нарушения, связанные с несоблюдением настоящего тарифа, санкции налагает Комиссия по этике Cámara Inmobiliaria Uruguaya».

Иными словами, слово «официальные» в названии означает официальные для Палаты. Соблюдение тарифа контролируется внутри профессионального объединения, и там же применяются санкции за его нарушение. Это не налог и не установленная государством цена.

Агентство может использовать этот ориентир, назначить другое вознаграждение или согласовать скидку. Но оно не должно представлять тариф как обязательный по закону. При купле-продаже действует тот же принцип: 3 % плюс IVA, указанные среди расходов на покупку, — тоже ориентир профессионального объединения, а не государственный тариф.

Кто же платит комиссию при аренде?

Её может платить собственник, арендатор или обе стороны — в зависимости от заказанных услуг и условий, которые были сообщены и приняты.

В Уругвае агентства часто берут комиссию с обеих сторон. Это не означает, что они оказали им одинаковые услуги.

Собственнику агентство может предложить оценку и определение цены, осмотр и подготовку карточки объекта, фотосъёмку и публикацию объявления, обработку и отбор обращений, организацию просмотров, оценку кандидатов и предлагаемых видов обеспечения обязательств по аренде, переговоры, подготовку договора и описи имущества и его состояния, передачу объекта, а также последующее управление, если оно заказано отдельно.

Будущему арендатору агентство может предоставить информацию об объекте и провести просмотр, передать его предложение, помочь с обеспечением обязательств по аренде, провести переговоры об условиях, организовать подписание и подготовить необходимые документы, а также опись имущества и его состояния и акт передачи.

Само наличие этих работ не оправдывает любую плату. Оно помогает задать правильный вопрос: какую конкретно услугу предлагают мне и сколько она стоит?

Реальное неравенство возможностей существует: собственник обычно выбирает агентство, которое размещает объявление, а арендатор обращается, потому что ему нужен определённый объект, и у него меньше возможностей выбрать посредника. Но из этого не следует, что арендатор никогда ничего не заказывал: он может явно согласиться с условиями, запросить услуги или подписать документ о резервировании, в котором указана комиссия.

Защита заключается в том, чтобы согласие давалось на основе полной информации, а не чтобы об условиях узнавали в самом конце.

Почему две очень разные услуги могут стоить одинаково

Здесь речь уже не о правовой норме, а об анализе стимулов в этом бизнесе, который помогает понять, на что стоит обратить внимание.

Цена не измеряет качество

Если вознаграждение рассчитывается исходя из месячной арендной платы или стоимости недвижимости, сумма зависит от цены, а не от конкретных результатов работы.

Подготовка одной карточки объекта может потребовать осмотра, замеров, фотосъёмки, проверки расходов на содержание общего имущества и нескольких часов согласований. Другую могут опубликовать с неполной информацией. Если по обоим объектам сделки заключаются по одинаковой цене и с одинаковой комиссией, сама система не вознаграждает того, кто работал лучше.

Решение не в том, чтобы брать плату за количество фотографий. Нужно определить минимальный стандарт и обеспечить возможность проверить его соблюдение: полноту информации, сроки ответа, фиксацию истории просмотров и предложений, документацию, сопровождение и решение проблем.

Качество трудно оценить до заказа услуги

Большинство клиентов узнаёт о качестве уже в процессе: после того как передали объект агентству, нашли квартиру или начали обсуждать какой-либо пункт договора.

Отзывы помогают, как и опыт работы, членство в профессиональном объединении и рекомендации, которые можно проверить. Но ничто из этого не заменяет соглашение, где указано, что именно сделает агентство и в какой срок.

В одной сделке может быть два клиента

Когда агентство берёт плату с собственника и арендатора, оно должно уметь объяснить, что делает для каждого и как действует при расхождении их интересов.

Собственник хочет выбрать надёжного арендатора и защитить недвижимость. Арендатору нужны полная информация, ясные условия и уверенность в том, что на него не переложат обязательства, которые он не должен нести. Посредник может помочь сторонам договориться, но не должен одновременно представлять себя исключительным защитником интересов каждой из них.

Прозрачность требует обозначить свою роль: посредник, представитель собственника, специалист по поиску, нанятый арендатором, или сочетание услуг с чётко очерченными границами. Различия между этими ролями подробно рассмотрены в статье об уполномочивании, посредничестве и поручении.

Чего требует Закон 20.380 и какие выводы он не позволяет делать

Закон 20.380 важен, но его статьи нужно читать во взаимосвязи.

Статья 5 признаёт за зарегистрированными специалистами право получать от клиентов полномочия, которые можно достоверно подтвердить, — без требования особой формы оформления — и взимать вознаграждение. Статья 6 требует урегулировать права и обязанности в отношениях с заказчиком в договоре посредничества, заключение которого можно подтвердить «документом, электронной почтой или любым другим подходящим средством связи», а её пункт F обязывает «предоставлять потенциальным заинтересованным лицам достоверную информацию о предлагаемых объектах, в особенности о цене, порядке и допустимых средствах оплаты».

Статья 7 в пункте D запрещает «совершать действия, относящиеся к деятельности в сфере недвижимости, и требовать вознаграждение, если специалист не имеет допуска к деятельности или не уполномочен клиентом», с предусмотренным исключением для лиц, связанных со специалистом договором о совместной деятельности. А её пункт A запрещает рекламу, «которая может ввести в заблуждение относительно характеристик недвижимости […] или условий предложения либо условий заключения договора».

Из этого не следует, что любая комиссия с арендатора незаконна. Но и само обращение по объявлению не означает согласия с любым тарифом. Необходимо иметь возможность доказать, какая услуга была предложена, кто её запросил или согласился на её оказание, какое вознаграждение было объявлено, когда возникает обязанность его уплатить и какие налоги и расходы добавляются.

Слово «клиент» относится не только к собственнику: если арендатор заказывает профессиональную услугу или соглашается на её оказание, он может быть клиентом в отношении этой услуги.

Дополнительные требования Закона о потребительских отношениях

Когда человек получает услугу агентства недвижимости как конечный потребитель от профессионального поставщика, могут применяться положения Закона 17.250. Особенно полезны четыре из них.

Статья 14 устанавливает, что рекламная информация обязательна для того, кто её распространяет или использует, и становится частью договора с потребителем. Статья 15 требует заранее сообщать цену с налогами и дополнительные расходы.

Статья 22, пункт D наиболее прямо касается ситуации, когда комиссия появляется внезапно. Она относит к недобросовестным практикам:

«Отправку или передачу потребителю любого товара либо предоставление любой услуги, которые не были предварительно запрошены. В этом случае оказанные услуги или отправленные либо переданные потребителю товары не влекут обязанности по оплате или возврату и поэтому приравниваются к бесплатным образцам».

Кроме того, применительно к договорам присоединения статья 31 признаёт недобросовестными два особенно значимых здесь условия: положения о том, «что молчание потребителя считается согласием с любым изменением, ограничением или расширением согласованных условий» (пункт H), и положения, устанавливающие предельный срок до автоматического продления, к которому потребитель должен заявить, что не желает продлевать договор (пункт I).

Эти правила не избавляют от необходимости читать документ о резервировании, квитанцию или договор. Напротив, они показывают, почему комиссия должна быть указана до подписания, вместе с IVA и основанием для её взимания. Электронное письмо, сообщение, документ о резервировании или подписанный документ могут подтверждать договорённости; для возникновения отдельных отношений по оказанию услуг агентству необязательно быть указанным в договоре аренды.

Могут ли с вас взять ещё одну комиссию при продлении?

Статья 7 тарифов CIU гласит: «за продление договоров, независимо от их правового режима или назначения, вознаграждение взимается согласно статье 6º, в зависимости от случая, при этом каждой стороне может предоставляться скидка до 50%».

Это описывает подход профессионального объединения. Сам по себе он не создаёт автоматического денежного обязательства для любого собственника или арендатора.

Чтобы оценить обоснованность комиссии за продление, нужно проверить, была ли она согласована в первоначальном соглашении; сообщалось ли, что она распространяется на будущие продления; кто запросил участие агентства; какую новую работу оно выполняет; какова сумма с налогами; и когда услуга считается оказанной.

Продление может потребовать переговоров о сроке и цене, проверки обеспечения обязательств по аренде, составления документов, обновления описи имущества и его состояния или организации подписания. Если эта работа была запрошена, а её условия сообщены и приняты, за неё может полагаться вознаграждение. Если же просто появляется счёт, о котором никогда не предупреждали, тариф профессионального объединения не заменяет согласия клиента.

Пример при арендной плате $ 30.000

Если принятые условия предусматривают месячную арендную плату плюс IVA и применяется общая ставка 22 %:

Если бы с собственника и арендатора взимали одинаковую сумму, совокупные расходы составили бы $ 73.200. Но эта сумма применима только тогда, когда условия для каждой стороны предусматривают полную месячную арендную плату: тариф допускает скидку арендодателю до 50 %, а стороны могли договориться иначе.

Пример помогает оценить размер расходов, а не утверждает, что любое продление должно оплачиваться именно так.

Что должно быть ясно объяснено в условиях комиссии

Запрос RUT и счёта позволяет установить поставщика услуги и документально подтвердить оплату. Само по себе это не доказывает ни качества услуги, ни наличия полномочий на её оказание, но помогает избежать ситуации, когда от платежа остаётся лишь перевод без назначения.

В зависимости от своего участия агентство также должно уметь объяснить вам размер арендной платы и порядок её пересмотра, расходы на содержание общего имущества и их состав, принимаемые виды обеспечения обязательств по аренде, общее состояние объекта, процедуру резервирования, кто готовит опись имущества и его состояния, как передаются и возвращаются ключи и кто решает проблемы до и после подписания.

Водонагреватель и запорные краны: когда стоит задавать вопросы

Полезно знать, где находятся водонагреватель, запорные краны водоснабжения, электрощит и счётчики. Но это не решающий показатель качества работы агента.

При первом просмотре тот, кто показывает объект, может ещё не знать всех инженерных систем, особенно если в помещении живут люди или отдельные элементы относятся к общему имуществу здания. Главное, чтобы он не придумывал ответ и мог его выяснить.

До передачи объекта эта информация уже должна быть уточнена. Добавьте её в опись или акт: расположение и состояние водонагревателя, запорного крана водоснабжения, электрощита и автоматических выключателей, счётчиков, а также инструкции, переданные пульты и ключи и контакт для экстренных случаев.

Разумный критерий — не «если он не знает этого на просмотре, значит, не знает объект». Вопрос в другом: если он не знает, проверяет ли информацию и сообщает ли вам ответ?

Как оценить агентство недвижимости, не полагаясь на слоганы

1. В карточке объекта указаны цена, расходы и существенные условия.
2. Тот, кто показывает объект, осмотрел его или прямо говорит, какие сведения нужно подтвердить.
3. Вознаграждение указано до резервирования, вместе с IVA и основанием для взимания.
4. Компания объясняет, в чьих интересах действует и какую услугу оказывает каждой стороне.
5. Предложения и договорённости фиксируются письменно.
6. Опись отражает реальное состояние объекта, а не представляет собой стандартный список.
7. По платежам выставляются счета с понятным назначением.
8. Агентство отвечает и при возникновении проблем, а не только до получения оплаты.

Ни один из пунктов сам по себе не гарантирует положительного опыта. Вместе они позволяют сравнивать агентства по более полезным признакам, чем масштаб бренда или количество публикаций.

Если комиссия появляется в самом конце

Не спорьте только о проценте. Запросите основание для оплаты:

«Сообщите мне письменно, за какую услугу с меня требуют плату, где размер вознаграждения был доведён до моего сведения и принят мной, какова окончательная сумма с IVA и что произойдёт, если договор по сделке не будет подписан».

Затем изучите объявление, документ о резервировании, электронные письма, сообщения и квитанции; отделите первоначальную комиссию от любых платежей за продление или управление; запросите счёт и полные условия; если они не совпадают с ранее сообщёнными, сначала направьте поставщику услуги письменную претензию; если отношения подпадают под законодательство о защите потребителей и вопрос не решён, рассмотрите возможность обращения в Área de Defensa del Consumidor; а если деньги уже удержаны или возник серьёзный спор, обратитесь за юридической консультацией по конкретному случаю.

Отказ от оплаты без разбора ситуации может вызвать новый конфликт, если комиссия действительно была согласована. Оплата без запроса объяснений тоже не устраняет проблему условия, о котором никогда не сообщали. Сначала соберите подтверждения того, что было согласовано.

Частые вопросы

Установлен ли размер комиссии при аренде законом в Уругвае?

Нет. CIU публикует тарифы профессионального объединения, которые служат ориентиром для его участников и отражают рыночную практику, но это не государственный тариф, обязательный для каждого агентства и каждого клиента. Сам документ предусматривает, что санкции за его несоблюдение применяет Комиссия по этике Палаты.

Какую комиссию при аренде рекомендует CIU?

При аренде со свободным согласованием условий на срок не менее года тариф предусматривает месячную арендную плату с каждой стороны плюс IVA, с возможностью предоставить арендодателю скидку до 50 %. При меньших сроках сумма рассчитывается пропорционально, а при сезонной аренде продолжительностью до пяти месяцев составляет 8 % от суммы договора с каждой стороны.

Всегда ли собственник и арендатор платят месячную арендную плату плюс IVA?

Необязательно. Это распространённая практика и ориентир CIU, но применимое вознаграждение зависит от договорённостей с каждой стороной и соответствующей услуги.

Незаконно ли брать комиссию с арендатора?

Сам по себе статус арендатора не делает комиссию незаконной. Агентство должно уметь обосновать услугу, заранее сообщить цену и доказать, что услуга была запрошена или на её оказание было получено согласие.

Означает ли обращение по объявлению, что я согласился на любую комиссию?

Нет. Запрос информации не равнозначен согласию с ценой, о которой никогда не сообщали. Согласно пункту D статьи 22 Закона 17.250, услуга, которую предварительно не запрашивали, не порождает обязанности по оплате. Комиссия и относящиеся к ней налоги должны быть указаны до резервирования.

Могут ли снова взять комиссию при продлении договора?

Вознаграждение за продление возможно, если оно было согласовано, а участие агентства или оказание услуги было запрошено и принято клиентом. Тариф CIU предусматривает его в статье 7, но не создаёт автоматически денежного обязательства для любого человека.

Что делать, если мне никогда не сообщали о комиссии за продление?

Запросите пункт договора или сообщение, в котором вы якобы согласились на неё, описание услуги и счёт. Не принимайте в качестве единственного ответа «тариф это разрешает»: тариф CIU не заменяет соглашения с клиентом.

Можно ли проверить регистрационный номер специалиста по недвижимости?

Закон 20.380 создал Национальный реестр специалистов по операциям с недвижимостью, но на момент написания этого руководства подзаконные правила и публичный сервис проверки ещё находились в разработке в MEC. Уточните текущее положение, прежде чем полагаться на регистрационный номер.

Итоги

Проблема не в самом существовании комиссии. Качественное посредничество экономит время, уменьшает количество ошибок, упорядочивает переговоры и оставляет полезные документы.

Проблема возникает, когда сумму требуют «потому что так было всегда», не объясняя услугу, полномочия и ожидаемый результат. Комиссия обоснованна не потому, что указана в тарифах профессионального объединения, а потому, что о ней сообщили, с ней согласились и она соответствует конкретной работе.

Общая информация проверена 27 июля 2026 года. Она не заменяет юридическую консультацию по конкретному договору или требованию об оплате.

Источники

• Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Официальные тарифы, сентябрь 2007 года (статьи 1, 6, 7, 9, 10 и 12)
• Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Процедура аренды
• Закон 20.380 — статья 5, права специалистов по операциям с недвижимостью (IMPO)
• Закон 20.380 — статья 6, обязанности (IMPO)
• Закон 20.380 — статья 7, запреты (IMPO)
• Закон 17.250 — статья 22, недобросовестные практики и незапрошенные услуги (IMPO)
• Закон 17.250 — статья 31, недобросовестные условия в договорах присоединения (IMPO)
• Закон 17.250 — статьи 14 и 15, предложение и информация о цене (IMPO)

Статьи по теме

• Скрытые предложения и дубли объявлений: как защитить себя при покупке или продаже
• Как распознать вводящее в заблуждение объявление о недвижимости в Уругвае
• Какие расходы связаны с покупкой недвижимости в Уругвае
• Обеспечение обязательств по аренде в Уругвае (2026): ANDA, BHU или страхование