Скрываемые предложения и скопированные объявления: как защититься при покупке или продаже недвижимости

Единого документа, который обеспечит безопасность сделки, не существует

Чтобы ваше предложение не потерялось, а объявление, размещённое без разрешения, не привело вас к переговорам не с тем человеком, нужно проверить три разные вещи: кто разрешил публикацию, какую функцию выполняет агентство недвижимости и как фиксируются предложения.

Договор поручения может иметь большое значение, но не все агентства действуют как поверенные собственника. Обычно они занимаются посредничеством: сводят покупателя и продавца, чтобы те сами приняли решение и заключили договор. Смешение этих ролей приводит к требованиям предоставить документы, не соответствующие роли агентства, и, что хуже, к ошибочному убеждению, будто разрешение на публикацию позволяет подписывать документы или получать деньги от имени владельца.

В этом руководстве объясняется, чего вправе требовать продавец, что может запросить покупатель и что на самом деле предусматривают Гражданский кодекс, Закон 20.380 о специалистах по недвижимости и Закон 17.250 о потребительских отношениях. Если вас беспокоит само объявление, дополнительную информацию вы найдёте в статье как распознать объявление о недвижимости, вводящее в заблуждение.

Закрепите эти условия письменно — при работе с нами или с тем, кого вы выберете. Если вы продаёте недвижимость, попросите указать в соглашении согласованную цену, срок передачи вам каждого предложения и порядок действий на случай, если объект захочет купить человек, связанный с агентством. Если вы покупаете, изложите своё предложение письменно и запросите подтверждение получения. В INGAR мы готовы работать на таких условиях и можем согласовать их до начала работы: посмотрите объекты недвижимости или напишите нам в WhatsApp.

Разрешение, посредничество и поручение — разные вещи

Первым должен быть вопрос не «У вас есть договор поручения?», а «На основании какого разрешения и в каком качестве вы участвуете?».

Статья 2051 Гражданского кодекса определяет поручение как «договор, по которому одна сторона предоставляет другой стороне, принимающей это поручение, полномочия представлять её при ведении одного или нескольких дел за счёт и на риск первой стороны». Ключевое здесь — представительство.

Закон 20.380, в свою очередь, регулирует деятельность в сфере недвижимости: посредничество, содействие заключению сделок, консультирование, управление и продвижение в интересах третьих лиц. Его статья 5 признаёт право специалиста получить от клиента «достоверно подтверждённое разрешение, не требующее при этом какой-либо особой формы», а пункт C статьи 6 обязывает его урегулировать свои права и обязанности с заказчиком «посредством документа, электронной почты или любой другой подходящей формы связи, которую можно использовать в качестве доказательства».

Поэтому агентство может законно предлагать объект без полномочий представлять владельца при подписании документов. И фотография предполагаемого договора поручения тоже не доказывает, что отправивший её человек вправе получать деньги или принимать обязательства от имени собственника: если есть представительские полномочия, их проверяет нотариус в Уругвае (escribano).

Какие требования к информации действительно устанавливает Закон 20.380

Статья 6 — самая полезная часть этого закона для клиента. Среди обязанностей специалистов по недвижимости указаны:

• Пункт A: вести деятельность профессионально, «обеспечивая качество, а также ясную, достоверную и наглядную информацию о предлагаемых услугах или объектах недвижимости».
• Пункт B: «Осмотреть объект недвижимости, являющийся предметом договора, таким образом, чтобы его можно было однозначно идентифицировать».
• Пункт D: указывать регистрационный номер специалиста по недвижимости в каждом предложении.
• Пункт E: соблюдать конфиденциальность в соответствии с Законом 18.331 о защите персональных данных.
• Пункт F: «Предоставлять потенциальным заинтересованным лицам достоверную информацию о предлагаемых объектах, в особенности о цене, порядке и допустимых способах оплаты».

Этот пункт F снимает значительную часть вопросов, рассматриваемых в руководстве: цена и порядок оплаты — обязательная информация.

Важная оговорка: в начале статьи говорится об «обязанностях зарегистрированных специалистов по недвижимости», а регистрация зависит от реестра, который пока работает не в полном объёме. Это не повод снижать требования: закон установил профессиональный стандарт, и вы можете сделать его соблюдение условием сотрудничества.

Если вы продаёте: порядок работы с предложениями согласуют до публикации

Лучше всего решить, как будут приниматься и передаваться предложения, до поступления первого из них. В разрешении или договоре посредничества следует как минимум чётко указать:

• какой объект предлагается и как он идентифицируется;
• какая цена согласована и в какой валюте;
• является ли договор эксклюзивным или неэксклюзивным;
• где можно размещать объявления и кто вправе повторно использовать фотографии, планы и тексты;
• кто платит комиссию, в каком размере и когда возникает право на неё;
• в какой срок необходимо сообщать о каждом предложении;
• какую информацию должно содержать это сообщение;
• как подтверждается его получение собственником;
• как долго хранятся предложения и подтверждающие материалы;
• что происходит, если купить объект хочет сам посредник, сотрудник его команды или связанное с ним лицо;
• как изменяется или отзывается разрешение.

Практичный пункт договора может требовать, чтобы каждое предложение направлялось собственнику полностью, без сокращений и изменений, по электронной почте или другому согласованному каналу в установленный срок. Он также может обязывать сообщать сумму, порядок оплаты, условия, срок действия предложения и то, зависит ли покупка от получения кредита.

Это не обязывает продавца принимать самое высокое предложение. Цена важна, но не только она: предложение с единовременной полной оплатой, предложение с условием получения финансирования и предложение с сильно отложенной передачей объекта несут разные риски. Решение принимает собственник. Обязанность посредника — не подменять его решение своим.

Если вы покупаете: фиксируйте предложение так, чтобы можно было проследить его передачу

Переписка в WhatsApp подходит для начала общения, но это слабая основа для последующих споров о том, что и когда было предложено.

В вашем предложении следует указать объект и, если он вам уже известен, его кадастровый номер (padrón); цену и валюту; порядок оплаты; зависит ли покупка от финансирования, продажи другого имущества или проверки правоустанавливающих документов; срок действия предложения; что произойдёт с любой суммой, внесённой при резервировании объекта (seña), если условия не будут выполнены; а также предполагаемую дату подписания документов и передачи объекта.

Запросите подтверждение получения и подтверждение того, что предложение передано продавцу. Достаточно такой формулировки:

«Подтвердите здесь, что вы получили предложение полностью и направили его собственнику, с указанием даты и времени».

Такое подтверждение не доказывает, что владелец принял предложение, и не обязывает его продать объект вам. Оно также не даёт права знать, кто другие покупатели и каковы условия их предложений: здесь действует обязанность соблюдать конфиденциальность по пункту E. Зато оно позволяет документально проследить передачу вашего предложения.

Если получение не подтверждают, не повышайте цену вслепую. Сначала выясните, кто участвует в переговорах, через какой канал этот человек действует от имени агентства и какой порядок соблюдает.

Что меняется, когда действительно есть поручение на представительство

Если специалист по недвижимости получил полномочия представлять собственника, применяются нормы Гражданского кодекса о поручении. Особенно важны две статьи.

Поверенный не может сам купить то, что ему поручили продать

Статья 2070 сформулирована однозначно: «Поверенный не вправе ни лично, ни через подставное лицо покупать вещи, которые доверитель поручил ему продать, либо продавать доверителю собственные вещи, которые тот поручил ему купить, без прямо выраженного одобрения доверителя».

Эта норма направлена против очевидного конфликта: тот, кто должен защищать интерес владельца, не может скрывать, что одновременно стремится приобрести его имущество.

Но есть два важных уточнения:

1. Статья применяется, когда существуют отношения поручения и поручение продать объект. Она не превращает автоматически любого посредника в поверенного.
2. Если покупатель — родственник, партнёр или знакомый агента, это может быть поводом задать вопросы, но само по себе не доказывает, что он «подставное лицо». Потребовалось бы доказать, что он прикрывал действия поверенного или действовал в его интересах.

Если агент, кто-либо из его компании или связанное с ним лицо экономически заинтересованы в покупке, ответственный подход — сообщить об этом до того, как собственник примет решение, и получить необходимое согласие. Желательно, чтобы договор посредничества требовал такого раскрытия даже при отсутствии поручения в строгом юридическом смысле.

Поверенный обязан отчитываться

Статья 2074 обязывает поверенного «отчитаться о ведении дел, передав относящиеся к ним документы, и выплатить доверителю всё полученное в силу поручения». И добавляет положение, которое часто упускают из виду: «Освобождение от обязанности отчитываться не освобождает поверенного от ответственности по претензиям, обоснованным доверителем».

Это подтверждает право собственника требовать отчёт и имеющиеся документы. Однако сама по себе статья не устанавливает реестр предложений определённого формата и не позволяет утверждать, что отсутствие таблицы автоматически означает нарушение. Если вы хотите документировать каждое обращение и предложение, закрепите это в договоре и определите порядок.

Также недостаточно сказать, что устное поручение «недействительно». Статья 2053 устанавливает, что поручение «может быть прямо выраженным или подразумеваемым», а прямо выраженное «может быть оформлено публичным или частным документом, письмом или перепиской и даже дано устно», с учётом правил доказывания и требований к форме соответствующего действия. При сделке с недвижимостью письменное определение объёма полномочий позволяет избежать спора, который может обойтись гораздо дороже самого документа.

Если покупатель связан с агентом

Не выдвигайте обвинения и не публикуйте имена на основании одного лишь подозрения. Сначала отделите личные отношения от экономического конфликта интересов.

Если вы собственник, письменно запросите сведения о том, кто является реальным покупателем и кто предоставляет средства; участвуют ли в покупке сам посредник, его сотрудники или партнёры; предусмотрены ли комиссия, выгода или отдельная договорённость; какие другие предложения были получены и чем это подтверждается; а также потребуйте раскрыть конфликт интересов до принятия предложения.

Если вы другой покупатель и у вас есть доказательства того, что ваше предложение могли не передать, вы можете направить его непосредственно собственнику или его нотариусу, ничего не приукрашивая: само предложение, дату, подтверждение получения и сообщения. Это позволит владельцу проверить действия нанятого им посредника.

Это не означает, что вы можете обязать его продать объект вам или что сам факт подачи предложения даёт право аннулировать другую сделку купли-продажи. Последствия зависят от правовых отношений, доказательств и подписанных документов. Если уже есть соглашение о резервировании или предварительный договор купли-продажи (promesa), конкретную ситуацию должен изучить адвокат или нотариус.

Два объявления об одном объекте не доказывают копирования без разрешения

Один объект может предлагаться несколькими агентствами по законным причинам: владелец выдал неэксклюзивные разрешения, два посредника сотрудничают по одной сделке, портал воспроизводит объявления из другой системы, офис работает в рамках сети или франшизы либо осталось необновлённое старое объявление.

Дублирование вызывает опасения, когда данные расходятся и никто не может объяснить почему. Эти признаки полезнее, чем подсчёт объявлений:

Последний пункт имеет прямое основание в законе: пункт B статьи 6 обязывает посредника осмотреть объект «таким образом, чтобы его можно было однозначно идентифицировать». Тот, кто не может точно сказать, что продаёт, не выполняет базовых требований.

Обратный поиск по изображениям помогает найти исходное объявление, но сам по себе не доказывает мошенничества. Наиболее полезное доказательство — подтверждение от собственника или ответственного агентства, полученное через канал связи, который вы проверили независимо от присланных вам контактов.

Как покупатель вы не всегда получите полную копию соглашения между владельцем и агентством: оно может содержать сведения о вознаграждении, персональные данные и другие частные условия. Но вы можете запросить письменное подтверждение того, что посредник уполномочен предлагать этот объект, какую функцию он выполняет и какая цена опубликована с разрешения собственника.

Разная цена тоже не доказывает скрытой наценки

Собственник может менять цену, соглашаться на разные стратегии или разрешать разные условия. Кроме того, объявления могут устаревать. Прежде чем говорить о мошенничестве, спросите, что входит в каждую сумму, и попросите зафиксировать ответ письменно.

Серьёзный тревожный сигнал — появление суммы, которую никто не объясняет, раскрытие комиссии только при резервировании или просьба заплатить человеку, который не указан ни в одном документе.

Если отношения являются потребительскими, применяются важные положения Закона 17.250: статья 14 устанавливает, что рекламная информация обязывает лицо, поручившее её распространить, и становится частью договора с потребителем; статья 15 требует указывать цену с налогами и дополнительные расходы; статья 24 запрещает рекламу, способную ввести в заблуждение, в том числе из-за отсутствия существенных сведений.

Уточнение «если отношения являются потребительскими» важно. Закон защищает конечного потребителя в отношениях с профессиональным поставщиком; он не превращает автоматически любую продажу между частными лицами в потребительские отношения, а инвестор, совершающий покупку в рамках своей деятельности, может не считаться потребителем в этой сделке.

Можно ли не раскрывать точный адрес?

Да. При первом обращении могут быть законные причины, связанные с безопасностью или конфиденциальностью, не публиковать номер дома: в жилье могут жить люди, а владелец может хотеть избежать несогласованных визитов.

Закон 17.250 не требует указывать точный адрес в каждом объявлении. Статья 15 регулирует цену, финансирование, пересмотр сумм и расходы; требование публиковать адрес на её основании означало бы приписывать норме то, чего в ней нет.

Разумный подход — получить достаточно информации, чтобы решить, стоит ли ехать на просмотр, и узнать точные идентификационные данные объекта до принятия обязательств или передачи денег. До резервирования ваш нотариус должен иметь возможность сопоставить осмотренный объект с его кадастровым номером (padrón), правоустанавливающими документами и человеком, который намерен его продать.

Как проверить агентство, не полагаясь на PDF

1. Найдите официальный сайт и телефон компании; не пользуйтесь только ссылкой, присланной в сообщении.
2. Позвоните по этому номеру и подтвердите, что человек, с которым вы общаетесь, действительно работает в этой компании.
3. Запросите юридическое наименование, налоговый номер RUT и условия оформления платёжных документов.
4. Запросите письменное подтверждение разрешения предлагать объект и роли посредника.
5. Уточните цену, комиссию, налоги и любые расходы до подачи предложения.
6. Если кто-то собирается подписывать документы или получать деньги от имени владельца, передайте доверенность вашему нотариусу для проверки объёма полномочий и того, сохраняет ли она силу.

Не переводите деньги из-за сообщения о срочности. Сначала должен быть документ, в котором указаны сделка, получатель и условия возврата.

RUT и платёжный документ идентифицируют компанию и документируют получение денег; они не доказывают, что компания уполномочена продавать конкретный объект. Точно так же разрешение на публикацию не обязательно даёт право принимать сумму для резервирования.

Регистрация, предусмотренная Законом 20.380

Закон 20.380 учредил Национальный реестр специалистов по недвижимости, а пункт D статьи 6 предусмотрел, что каждый зарегистрированный специалист указывает свой номер в каждом предложении. На момент написания этого руководства Министерство образования и культуры ещё разрабатывало подзаконное регулирование и общедоступный инструмент проверки.

Поэтому не стоит обещать, что регистрационный номер уже можно проверить так, будто реестр работает в полном объёме, или отказываться от сотрудничества с человеком лишь потому, что он пока не указывает такой номер. Уточняйте актуальный статус в MEC, а пока проверяйте личность, RUT, разрешение на работу с этим объектом, условия услуги и документы по сделке. Ни одна из этих проверок не заменяет проверку нотариуса.

Сколько стоит покупка: предварительная оценка — не смета

Расходы зависят от цены, порядка оплаты, соглашения с агентством, необходимых документов и наличия или отсутствия кредита.

Стоит различать две вещи, которые часто путают:

• Предварительная оценка помогает понять, сколько денег потребуется сверх цены объекта, ещё до начала просмотров. Для этого есть калькулятор расходов на покупку, который показывает каждую статью отдельно, а не выдаёт одну общую сумму.
• Смета — это письменный расчёт вашего нотариуса и агентства для конкретной сделки с детализацией каждой статьи. Только указанная в ней сумма даёт вам основание впоследствии требовать её соблюдения.

Ошибка не в предварительной оценке, а в том, чтобы принять её за смету и так и не запросить последнюю.

Комиссия 3 % плюс НДС встречается как рыночный ориентир, но подлежит обсуждению и должна быть закреплена в соглашении. Вознаграждение нотариуса также нельзя определить, просто применив известный процент: тариф содержит правила и особые условия, зависящие от сделки, поэтому ориентироваться нужно на сумму в смете.

Что делать, если вы подозреваете, что предложение скрыли

Если вы покупатель:

1. Сохраните полное предложение, сообщения и подтверждение получения.
2. Запросите подтверждение передачи предложения владельцу.
3. Если у вас есть законный канал связи с собственником или его нотариусом, сообщите факты без обвинений, которые не можете доказать.
4. Не передавайте больше денег, пока не выясните, кто и на каких условиях уполномочен действовать.
5. Если вы уже что-то подписали или заплатили, передайте все документы своему нотариусу или адвокату.

Если вы продавец:

1. Запросите отчёт об обращениях и предложениях, предусмотренный вашим соглашением.
2. Сопоставьте информацию с имеющимися электронными письмами, сообщениями и документами.
3. Потребуйте раскрыть любую экономическую заинтересованность посредника или связанных с ним лиц.
4. Проверьте предоставленные вами полномочия и правила их изменения или отзыва.
5. Если причинён ущерб или сделка связана с конфликтом интересов, получите консультацию, прежде чем подписывать документ об одобрении уже совершённых действий или принимать неофициальные объяснения.

Что делать с объявлением, размещённым без разрешения

Сохраните снимки экрана, на которых видны объявление, URL, дата, телефон и платёжные реквизиты. Попросите портал сохранить данные публикации и удалить её из доступа, а также уведомите собственника или агентство, которое действительно участвует в сделке.

Если кто-то выдавал себя за другое лицо, требовал деньги или вводил вас в заблуждение, не сводите ситуацию к коммерческому спору: немедленно сообщите в банк, если вы сделали перевод, и подайте заявление со всеми имеющимися доказательствами. Полный порядок действий описан в статье что делать, если вы уже перевели деньги.

Если проблема возникла в рамках потребительских отношений с профессиональным поставщиком, также может быть уместно обращение в Área de Defensa del Consumidor. У каждого способа защиты своя функция: административная жалоба не заменяет ни заявление о преступлении, ни гражданский иск о возмещении ущерба.

Что проверить перед подачей предложения или публикацией объявления

Частые вопросы

Нужен ли агентству подписанный договор поручения для публикации объявления?

Договор поручения на представительство нужен не обязательно. Закон 20.380 говорит о достоверно подтверждённом разрешении, «не требующем какой-либо особой формы», и о договоре посредничества, который можно зафиксировать в электронной переписке или другим способом, позволяющим использовать его как доказательство. Важно, чтобы разрешение можно было подтвердить и чтобы его объём был понятен.

Действительно ли устное соглашение?

Статья 2053 Гражданского кодекса допускает прямо выраженное или подразумеваемое поручение, причём прямо выраженное может быть дано даже устно, с учётом ограничений в доказывании и требований к форме отдельных действий. При публикации объявлений, получении денег, передаче предложений или представительстве в сделке купли-продажи разумная защита — закрепить всё письменно.

Могу ли я запросить копию договора между владельцем и агентством?

Вы можете запросить подтверждение разрешения, роли агентства, цены и условий, которые вас затрагивают. Право получить весь договор есть не всегда, поскольку он может содержать частную информацию. Если есть доверенность на подписание документов или получение денег от имени владельца, передайте её на проверку своему нотариусу.

Может ли агент купить объект, который ему поручили продать?

Если он действует как поверенный с поручением продать объект, статья 2070 требует прямо выраженного одобрения доверителя для покупки лично или через подставное лицо. Если он лишь посредник, правовая оценка будет иной; тем не менее конфликт интересов следует раскрыть и урегулировать письменно.

Считается ли родственник агента автоматически подставным лицом?

Нет. Связь — повод для проверки, но нужно доказать, что этот человек прикрывал действия поверенного или действовал в его интересах.

Может ли покупатель требовать показать все остальные предложения?

По общему правилу — нет: пункт E статьи 6 Закона 20.380 обязывает посредника соблюдать конфиденциальность в соответствии с Законом 18.331. Вы можете попросить зафиксировать и передать ваше собственное предложение. А собственник может согласовать со своим посредником полноценную систему отчётности.

Обязан ли продавец принять самое высокое предложение?

Нет. Он может учитывать цену, финансирование, сроки, условия, от которых зависит сделка, и надёжность получения оплаты. Недопустимо, чтобы посредник скрывал информацию и тем самым решал за собственника.

Означают ли два разных объявления, что одно из них поддельное?

Нет. Причиной могут быть неэксклюзивные разрешения, сотрудничество или устаревшие публикации. Проверьте разрешение, цену, личность посредника и получателя любого платежа.

Обязано ли агентство сообщить мне цену?

Да. Пункт F статьи 6 Закона 20.380 обязывает посредника предоставлять потенциальным заинтересованным лицам достоверную информацию, «в особенности о цене, порядке и допустимых способах оплаты». В потребительских отношениях дополнительно применяется статья 15 Закона 17.250.

Краткие выводы

Для продавца реальная защита — письменное соглашение, определяющее, кто размещает объявления, как передаются предложения и как раскрываются конфликты интересов. Для покупателя — документированное предложение, передачу которого можно проследить, подтверждение разрешения предлагать объект и консультация нотариуса до оплаты.

Поручение нужно при представительстве. Разрешение подтверждает, что работа с объектом согласована. Договор посредничества определяет порядок работы агентства. Это не синонимы, и ни один из этих документов не заменяет проверку правоустанавливающих документов, доверенностей и условий купли-продажи.

Общая информация проверена по IMPO 27 июля 2026 года. Она не заменяет юридическую или нотариальную консультацию по конкретной сделке.

Источники

• Гражданский кодекс — статья 2051, определение поручения (IMPO)
• Гражданский кодекс — статья 2053, прямо выраженное, подразумеваемое и устное поручение (IMPO)
• Гражданский кодекс — статья 2070, покупка поверенным (IMPO)
• Гражданский кодекс — статья 2074, обязанность отчитываться (IMPO)
• Закон 20.380 — статья 5, права специалистов по недвижимости (IMPO)
• Закон 20.380 — статья 6, обязанности специалистов по недвижимости (IMPO)
• Закон 17.250 — статьи 14, 15 и 24, предложения и реклама (IMPO)

Статьи по теме

• Как распознать объявление о недвижимости в Уругвае, вводящее в заблуждение
• Просят внести сумму для резервирования до просмотра арендного жилья: это мошенничество?
• Нотариус при купле-продаже: роль и расходы
• Как подготовить недвижимость к продаже