Можно ли купить недвижимость в Уругвае за криптовалюту? Требования и документы

Да, купить недвижимость на деньги от продажи криптоактивов возможно, если можно подтвердить законность происхождения средств и проследить их движение. Если продавец не принимает криптоактивы, сделку можно организовать, предварительно конвертировав их в фиатную валюту; в этом случае до конвертации стоит согласовать с принимающим банком документы и условия зачисления средств. Единого перечня документов, подходящего для всех случаев, нет: состав документов зависит от того, как активы были приобретены и хранились, как их конвертировали и как будет оплачиваться сделка.

С самого начала нужно разграничить два сценария, поскольку требования к ним различаются:

• Если цена полностью или частично оплачивается виртуальными активами, SENACLAFT указывает на необходимость усиленной надлежащей проверки клиента.
• Если активы были проданы заранее и недвижимость полностью оплачивается банковским переводом, происхождение средств всё равно необходимо подтвердить. Руководство SENACLAFT прямо не разъясняет, достаточно ли самого факта происхождения капитала от предшествующей продажи криптоактивов для применения усиленной проверки: конкретный порядок каждый субъект, обязанный проводить проверку, должен определить с учётом особенностей и риска сделки.

Ниже разберём, какие документы нужны в каждом случае, кто их запрашивает и к какому моменту их стоит подготовить.

---

Почему у вас это запрашивают: кто обязан задавать вопросы

Это не внутренняя политика INGAR или выбранного вами нотариуса. Требование установлено Законом 19.574 «О комплексном противодействии отмыванию доходов», статья 13 которого перечисляет нефинансовых субъектов, на которых возложены соответствующие обязанности. В перечень входят обе категории участников, о которых идёт речь в этой статье.

Агентства недвижимости, пункт B: «Агентства недвижимости, девелоперы, строительные компании и другие посредники в сделках с недвижимостью, за исключением аренды».

Нотариусы в Уругвае (escribanos), пункт D. Здесь важно одно изменение. В редакции, установленной Законом 20.469, опубликованным в Diario Oficial 10 апреля 2026 года, пункт D прямо включает:

Предварительные договоры купли-продажи, уступки прав по таким договорам, передачу имущества в счёт исполнения обязательства, мену или куплю-продажу недвижимого имущества и любые виды сделок с недвижимостью, совершаемых полностью или частично с использованием виртуальных активов.

Уругвайский закон уже прямо упоминает сделки с недвижимостью, полностью или частично совершаемые с использованием виртуальных активов, и относит их к деятельности, при которой на нотариуса возлагаются соответствующие обязанности.

Конкретная обязанность установлена Декретом 379/018, регулирующим применение этого закона. Для сектора недвижимости статья 30 однозначно определяет её охват: «Субъекты, упомянутые в предыдущей статье, применяют процедуры надлежащей проверки клиентов во всех случаях, независимо от суммы сделки, используя подход, основанный на оценке рисков».

В отношении происхождения средств статья 32 для агентств недвижимости и статья 44 для нотариусов используют одну и ту же формулировку: «Запрашивать сведения об объёме доходов либо разумное объяснение и/или подтверждение происхождения средств, используемых в сделке».

Стоит учитывать один нюанс: для агентств недвижимости та же статья 32 уточняет, что «Сбор этой информации в отношении продавцов недвижимого имущества не требуется». Требование о подтверждении происхождения средств относится к тому, кто предоставляет деньги.

Обратите внимание на выражение: разумное объяснение. Норма не устанавливает ни исчерпывающего перечня документов, ни единственного способа подтвердить происхождение средств.

Это не означает, что объяснения без подтверждающих материалов обязательно будет достаточно: когда требуется усиленная проверка, декрет дополнительно предписывает получить документы, подтверждающие собранную информацию. Достаточность каждого комплекта документов оценивается индивидуально.

Когда требуется усиленная проверка

В мае 2024 года SENACLAFT опубликовала Руководство для нефинансовых субъектов, обязанных проводить проверку, при использовании виртуальных активов, в котором говорится:

в сделках, в которых используются виртуальные активы, субъект, обязанный проводить проверку, должен в обязательном порядке провести усиленную надлежащую проверку в соответствии с действующими нормативными требованиями, получив, помимо прочего, разумное обоснование происхождения средств, используемых в сделке, и подтверждение соблюдения налоговых обязательств

Основанием служит статья 19 Закона 19.574, которая предписывает усиливать проверку при использовании «новых или развивающихся технологий, способствующих анонимности».

Ключевая формулировка — «в которых используются виртуальные активы»: руководство касается сделок, в которых участвуют виртуальные активы. Здесь возможны две разные ситуации:

• Продавец получает биткоин, USDT или другой актив. В этой ситуации всё ясно: требуется усиленная проверка.
• Активы были проданы заранее, а недвижимость полностью оплачивается банковским переводом. Происхождение средств всё равно необходимо подтвердить. Руководство SENACLAFT прямо не разъясняет, достаточно ли самого факта происхождения капитала от предшествующей продажи криптоактивов для применения усиленной проверки.

Конкретный порядок каждый субъект, обязанный проводить проверку, должен определить с учётом особенностей и риска сделки, используя подход, основанный на оценке рисков, который предписывает статья 30 декрета.

Дополнительное требование: соблюдение налоговых обязательств

Если требуется усиленная проверка, добавляется ещё одно требование, о котором стоит знать: подтверждение соблюдения налоговых обязательств. Оно обязательно.

Статьи 34 и 46 Декрета 379/018 требуют получить от клиента заявление под присягой о соблюдении им налоговых обязательств. Подтверждением могут служить декларации, поданные в налоговый орган, справка об исполнении текущих налоговых обязательств или письмо его налоговых консультантов.

Налогообложение вашей прибыли от криптоактивов — вопрос для налогового консультанта и выходит за рамки этой статьи; однако заявление о вашей налоговой ситуации входит в комплект документов.

---

Оплата криптовалютой и оплата средствами от её продажи — разные ситуации

Юридически это две разные сделки, и определиться с вариантом стоит до подписания каких-либо документов.

Криптоактивы, такие как Bitcoin, не являются законным платёжным средством в Уругвае. Возможность принять их в качестве встречного предоставления по соглашению сторон не делает их деньгами с юридической точки зрения.

При этом виртуальные активы неоднородны: их правовую квалификацию нужно анализировать с учётом характеристик конкретного актива. Кроме того, в июле 2026 года Центральный банк утвердил отдельный режим для поставщиков услуг, связанных с виртуальными активами, — Циркуляр N° 2.507, принятый на основании Закона 20.345: заявления на получение разрешения принимаются с 1° сентября 2026 года, а для уже работавших поставщиков установлен срок до 31 марта 2027 года. Этот режим прямо исключает операции с электронными деньгами, для которых действует собственное регулирование.

Для конкретного случая оплаты недвижимости криптовалютой существует официальное разъяснение. В Налоговом разъяснении N° 6.419 от 12 августа 2021 года налоговая служба Уругвая (DGI) рассмотрела планируемый обмен недвижимости на криптовалюту и пришла к следующему выводу:

Данная сделка не является куплей-продажей недвижимости, поскольку в соответствии со статьёй 1661º Гражданского кодекса купля-продажа — это договор, по которому одна сторона обязуется передать вещь, а другая — оплатить её деньгами. В рассматриваемом случае денежной оплаты не будет, поскольку криптовалюта деньгами не является.

Квалификация сделки была следующей: «планируемая сделка должна рассматриваться как мена недвижимого имущества на нематериальное движимое имущество». В том же разъяснении исключается возможность отнести рассмотренные в этом случае криптовалюты к электронным деньгам.

Если оплата сочетает деньги и виртуальные активы, правовую и налоговую структуру нужно анализировать применительно к конкретной ситуации. Разъяснение DGI представляет собой административное толкование налоговых норм; налоговая квалификация вашей сделки — вопрос для налогового консультанта.

Что это означает на переговорах:

• Если вы собираетесь переводить криптовалюту непосредственно продавцу, это нужно обсудить с нотариусом до подачи предложения о покупке: меняется структура сделки, и не все продавцы соглашаются на такой вариант.
• Если вы собираетесь конвертировать активы и платить банковским переводом, используется привычный порядок, а вам нужно подготовить подтверждения движения средств.

Стоит учитывать ещё один момент: руководство SENACLAFT для нотариусов от июня 2023 года относит к тревожным признакам «Предложение покупателя произвести оплату виртуальными активами, если предполагается, что это сделает какую-либо часть сделки менее прозрачной».

В нём не говорится, что само предложение подозрительно. Оценивается то, делает ли оно сделку менее прозрачной. Покупатель, который приходит с документально подтверждённой цепочкой движения средств, напротив, обеспечивает прозрачность.

---

Практическая сложность: конвертация криптовалюты и зачисление долларов на банковский счёт

Если продавец не принимает биткоин, USDT или другой виртуальный актив, это не препятствует покупке. Но появляется этап, который стоит продумать до резервирования: как конвертировать активы в фиатную валюту и какой банк примет эти средства.

Это два разных вопроса, которыми занимаются разные участники:

• Конвертацию проводит криптобиржа или специализированный поставщик услуг.
• Зачисление средств проводит банк, принимающий перевод в фиатной валюте.

Возможность банка принимать международные переводы в долларах не означает, что он автоматически зачислит любой перевод от криптобиржи. Банк может запросить дополнительные документы и оценить операцию в соответствии со своей политикой управления рисками.

Поэтому при покупке на значительную сумму продавать активы до обращения в банк — не самый безопасный порядок действий.

Сначала банк, затем конвертация

До конвертации активов стоит сообщить банку:

1. Примерную сумму, которую вы планируете получить.
2. Что средства происходят от продажи виртуальных активов.
3. Какая криптобиржа или какой поставщик услуг проведёт конвертацию.
4. Из какой организации и какой страны придёт перевод.
5. Что средства предназначены для покупки недвижимости в Уругвае.
6. Какие документы у вас есть для подтверждения происхождения и движения средств.

Банк сможет указать, какие документы он хочет изучить до получения перевода. Предварительная консультация не гарантирует зачисления, но позволяет выявить требования или сложности до перевода значительной суммы.

По возможности аккаунт у поставщика услуг и принимающий банковский счёт должны быть оформлены на одно и то же лицо — покупателя. Чем меньше в цепочке третьих лиц и промежуточных этапов, тем проще её восстановить.

Какие примеры уже есть в Уругвае

В июле 2024 года Búsqueda сообщила о продаже недвижимости за эквивалент USD 500.000 в биткоинах. Движение средств было обратным описанному в этой статье: продавцом был нерезидент, который требовал оплату в биткоинах, а покупателем — человек, совершенно не связанный с миром виртуальных активов.

Для проведения сделки покупатель перевёл деньги на криптобиржу, а оттуда отправил активы продавцу. Banque Heritage использовался для ввода средств в криптовалюту — перехода от обычных денег к криптоактиву — при участии фидуциарной компании Cryptotrust в качестве платёжного посредника.

Одна деталь связана с тем, что мы рассмотрели выше: договор был квалифицирован как купля-продажа, а не как мена, поскольку согласованная цена частично оплачивалась деньгами, а частично — другим имуществом. Это согласуется с Разъяснением 6.419, в котором анализировалась другая ситуация — передача недвижимости целиком в обмен на криптовалюту, — поэтому выводом была квалификация в качестве мены.

Этот случай не устанавливает политику приёма средств какого-либо банка и не является прецедентом, на который можно ссылаться. Он показывает, что в Уругвае уже была сделка с недвижимостью на значительную сумму, в которой одновременно использовались банковская система и цифровые активы.

Для обратного пути — когда у покупателя уже есть криптовалюта, а ему нужны доллары — существуют местные поставщики, публично предлагающие такие услуги. Cryptotrust указывает на своём сайте, что предоставляет проверенным клиентам услуги «внебиржевого обмена OTC для операций с фиатной валютой и криптовалютой, а также вывода средств из криптовалюты в фиатную валюту».

С 2026 года для этих поставщиков также действует режим Центрального банка: Циркуляр 2.507 прямо охватывает обмен между виртуальными активами и фиатными валютами. Режим находится на этапе внедрения — приём заявлений начался 1° сентября 2026 года, а для уже работавших поставщиков установлен срок до 31 марта 2027 года, — поэтому помимо стоимости и возможности провести операцию стоит уточнить у поставщика его регуляторный статус.

Конвертировать средства именно в Уругвае необязательно

Если у вас уже есть банковский счёт за рубежом и этот банк согласен принять выручку от продажи ваших активов, цепочка может быть короче:

криптоактив → криптобиржа или поставщик услуг → ваш банковский счёт → перевод для оплаты недвижимости

Если вы выбираете конвертацию в фиатную валюту и оплату переводом, общего требования сначала зачислять деньги на счёт в уругвайском банке нет. Главное, чтобы движение средств можно было установить и восстановить по документам.

Международные криптобиржи и переводы SWIFT

Некоторые международные криптобиржи сегодня позволяют конвертировать активы в фиатную валюту и выводить доллары банковским переводом. Например, Binance предлагает определённым пользователям вывод USD через SWIFT на подтверждённые банковские счета. Доступность, лимиты и комиссии зависят от юрисдикции, профиля пользователя и условий, действующих на момент операции.

Это решает лишь половину задачи. Возможность криптобиржи отправить доллары не означает, что принимающий банк зачислит их без проверки.

До конвертации стоит подтвердить возможности обеих сторон:

• Может ли поставщик услуг конвертировать и перевести эту сумму?
• Готов ли банк принять её с теми документами, которые у вас есть?

Такая предварительная проверка обычно имеет гораздо большее значение, чем выбор криптобиржи по размеру комиссии.

---

Документальная цепочка: звено за звеном

Логика проста: нужно иметь возможность проследить путь денег от их происхождения до подписания документов по сделке, без участков, которые невозможно объяснить.

Следующая таблица носит ориентировочный характер. Это не официальный и не исчерпывающий перечень: нормативно установленного списка допустимых подтверждений нет, а необходимые в каждом случае документы определяет субъект, обязанный проводить проверку, с учётом риска и обстоятельств.

Два замечания, которые упрощают весь процесс.

Совпадение владельцев упрощает отслеживание средств

Если аккаунт на криптобирже, банковский счёт и покупка оформлены на разных лиц, нужно будет объяснить и документально подтвердить связь между ними и происхождение предоставленных средств.

Руководство SENACLAFT для нотариусов указывает в качестве тревожного признака ситуацию, когда «владельцы банковских счетов не совпадают со сторонами сделок». Это повод для анализа, а не запрет.

Если родственник или партнёр собирается предоставить часть денег, это нужно обозначить с самого начала и оформить документально; такой вопрос не решают в день подписания.

Даты должны позволять восстановить движение средств

Длительный промежуток между конвертацией и оплатой сам по себе не делает сделку недействительной, но может потребовать дополнительных документов, объясняющих, где находились деньги в этот период.

Порядок банковского перевода описан в статье Как перевести деньги для покупки недвижимости в Уругвае, а требования местного банка — в статье Как иностранцу открыть банковский счёт в Уругвае. Это отдельные требования, дополняющие требования нотариуса и агентства недвижимости.

---

Три сложных случая

Ни один из них автоматически не препятствует сделке, но имеющихся документов может оказаться недостаточно. Во всех трёх случаях лучше иметь запас времени, чем решать вопросы в спешке.

Криптобиржа не выдаёт подтверждающие документы

Криптобиржи по-разному оформляют документы. Некоторые выдают расчётные документы на фирменном бланке с датой, обменным курсом и данными владельца. Другие позволяют лишь скачать CSV с операциями. Третьи закрылись, и запрашивать документы уже не у кого.

Что можно собрать в такой ситуации:

• Доступную для выгрузки историю аккаунта.
• Снимки экрана подтверждённого профиля с вашими данными KYC.
• Электронные письма с подтверждением каждого вывода средств.
• Банковскую выписку с записью о зачислении, где отправителем указана криптобиржа или платёжный оператор.

Такого сочетания может быть достаточно для «разумного объяснения», которого требует Декрет 379/018, но решение о достаточности принимает участвующий в сделке субъект, обязанный проводить проверку, а не вы. Поэтому документы стоит показать до резервирования.

Если документы составлены на другом языке, стоит заранее уточнить, нужен ли нотариусу перевод и, если да, должен ли его выполнить присяжный переводчик. Требование зависит от документа и цели его использования. О том, когда в Уругвае нужен присяжный переводчик, рассказывается в статье Какие документы нужно переводить и апостилировать.

Средства поступают из некастодиального кошелька

У некастодиального кошелька нет хранителя или поставщика услуг, который мог бы самостоятельно подтвердить его принадлежность: пользователь сохраняет контроль над своими закрытыми ключами.

Руководство SENACLAFT по виртуальным активам прямо рассматривает этот вопрос и определяет некастодиальный кошелёк как кошелёк, в котором «клиент сохраняет контроль над своими закрытыми ключами и, следовательно, полный контроль над своими средствами».

Это не делает его использование недопустимым. Просто подтверждение приходится строить на других элементах:

• Доказать контроль над адресом.
• Объяснить, откуда средства поступили в этот кошелёк.
• Обеспечить возможность проследить перевод на криптобиржу, где была проведена конвертация.

Способы подтверждения контроля над адресом — например, подписанием сообщения или тестовой транзакцией — и документального подтверждения движения средств — например, отчётом об анализе блокчейна — специально не урегулированы уругвайскими нормами. Это вопрос профессиональной оценки, и подходы нотариусов могут различаться.

Актив куплен много лет назад, а записей не осталось

Покупка в 2016 году без мысли о том, что когда-нибудь её придётся объяснять, — обычная ситуация. Старые записи трудно восстановить, а платформы часто находятся за рубежом.

Что можно восстановить:

• Банковские выписки за соответствующий период с переводом на первоначальную криптобиржу.
• Электронные письма того времени.
• Налоговые декларации за те годы, показывающие возможность накопить соответствующую сумму.
• Историю, которую сохранила криптобиржа, даже если вы сами её не сохранили.

Последнюю стоит официально запросить у платформы: у неё могут быть записи, которые не отображаются в интерфейсе, а обработка запроса требует времени.

Если часть цепочки восстановить невозможно, нужно документально оформить всё, что есть, и письменно объяснить, чего не хватает и почему. Это объяснение входит в комплект документов. Оставлять пробел без упоминания не следует.

---

Как это связано с установленным законом ограничением на использование наличных

Статья 35 Закона 19.210 в редакции Закона 20.469 ограничивает оплату наличными суммой 200.000 индексируемых расчётных единиц UI либо 5% общей стоимости сделки при условии, что эта сумма не превышает 450.000 UI. Она также определяет, что считается наличными:

Под наличным средством платежа понимаются бумажные деньги и металлические монеты, как национальные, так и иностранные.

Перевод виртуальных активов не является оплатой наличными для целей этой нормы: криптоактив не относится ни к бумажным деньгам, ни к металлическим монетам.

Если часть сделки оплачивается банкнотами, на эту часть распространяется установленное законом ограничение. Договорные и налоговые вопросы встречного предоставления в криптовалюте нужно анализировать отдельно.

На практике это помогает определить порядок действий: если выручка от продажи поступает на банковский счёт, а оплата производится переводом, ограничение на наличные не применяется, и одновременно автоматически формируются подтверждения движения средств для звеньев 5 и 6 таблицы выше.

---

Оформление права собственности: на себя или на компанию

Стоит ли использовать компанию и какого типа — вопрос для ваших юридического и налогового консультантов. Здесь важно объяснить, как меняется комплект документов.

Если вы также являетесь иностранцем и рассматриваете покупку из-за рубежа, общая информация о том, что можно купить, какие налоги и процедуры предусмотрены, приведена в статье Инвестиции в недвижимость Уругвая для иностранцев.

О конечном бенефициаре: Закон 19.484 определяет его как «физическое лицо, которое прямо или косвенно владеет не менее чем 15% (пятнадцатью процентами) капитала или его эквивалента либо прав голоса», или лицо, которое иным образом осуществляет конечный контроль.

Важное уточнение: Декрет 379/018 требует заверенную копию заявления под присягой, поданного в реестр Центрального банка, только от организаций, обязанных регистрироваться в соответствии с Законами 18.930 и 19.484. Не каждая компания должна его предоставлять.

И ещё одно: покупка на своё имя не означает, что конечный бенефициар всегда совпадает с покупателем. Если деньги предоставляет третье лицо или вы действуете по поручению другого лица, это нужно установить.

---

Когда готовить документы: до резервирования

Покупка в Уругвае обычно начинается с соглашения о резервировании объекта (boleto de reserva) и, в зависимости от особенностей сделки, может включать предварительный договор купли-продажи (promesa) до оформления нотариального акта о переходе права собственности.

Последствия резервирования — снимается ли объект с продажи и на каких условиях — зависят от принятия предложения продавцом и договорённостей сторон. Предварительный договор устанавливает сроки и, в зависимости от формулировок, может предусматривать последствия, если покупатель не сможет завершить нотариальное оформление сделки.

Весь процесс, от поиска до подписания, описан в статье Как купить квартиру в Уругвае: пошаговое руководство, а расходы, которые нужно заложить в бюджет помимо цены, — в статье Расходы при покупке недвижимости в Уругвае.

Основная проблема поздней подготовки документов связана со сроками: получение полной истории от криптобиржи может занять недели, а восстановление старых операций — ещё больше времени, тогда как срок по предварительному договору продолжает идти.

Необходимость просить продавца о продлении срока ослабляет переговорную позицию покупателя по сравнению с тем, кому продление не требуется.

Что можно сделать заранее, до выбора объекта, независимо от того, какой именно объект вы купите:

1. Выбрать нотариуса по конкретному критерию: у него уже должен быть опыт сделок со средствами, полученными от цифровых активов.
2. Показать ему имеющиеся документы и выяснить, чего не хватает, пока договорные сроки ещё не начали идти.
3. Запросить у криптобиржи полную историю и выдаваемые ею подтверждающие документы.
4. Открыть или активировать банковский счёт, через который пройдут деньги.
5. Если вы покупаете через компанию, подготовить корпоративные документы и, если организация обязана подавать декларацию о конечном бенефициаре, обеспечить её актуальность.

Все пять шагов можно выполнить, ещё не посмотрев ни одного объекта.

Если вы рассматриваете строящееся жильё, сроки и структура платежей отличаются: об этом рассказывается в статье Покупка недвижимости на ранней стадии строительства в Пунта-дель-Эсте.

---

Проблемы, которые стоит выявить до принятия обязательств по срокам

Нормативные акты и руководства SENACLAFT позволяют выделить несколько обстоятельств, которые могут потребовать дополнительных документов или задержать проверку:

1. Необъяснённый участок цепочки. Деньги появляются на банковском счёте, но показать, откуда они поступили до этого, невозможно.
2. Несовпадение владельцев аккаунта на криптобирже, банковского счёта и лица, подписывающего документы. Это не запрещено, но нужно документально подтвердить связь между ними и происхождение предоставленных средств.
3. Задержки со стороны криптобиржи. История существует, но поступает после запланированной даты нотариального оформления сделки.
4. Некастодиальный кошелёк без доказательств контроля, когда невозможно связать адрес с покупателем.
5. Неполные корпоративные документы или отсутствие декларации о конечном бенефициаре, если организация обязана регистрироваться.
6. Отсутствие подтверждения соблюдения налоговых обязательств, когда требуется усиленная проверка.
7. Участие третьих лиц или использование зарубежных счетов без разумного объяснения. Руководство SENACLAFT для нотариусов указывает на «Использование третьих лиц, зарубежных счетов либо лиц или организаций из стран, признанных юрисдикциями высокого риска, для отправки или получения средств от имени покупателя или продавца». Это можно объяснить, но нужно предусмотреть заранее.

Отдельный момент, который касается не происхождения средств, а дистанционных сделок: всегда проверяйте, кому вы переводите деньги и по какому каналу. Подробнее об этом — в статье Мошенничество при дистанционных сделках с недвижимостью в Пунта-дель-Эсте.

---

Что входит в работу INGAR и что выходит за её рамки

Мы координируем сделку с недвижимостью: поиск, переговоры, резервирование, подготовку документов на объект и взаимодействие с выбранным вами нотариусом.

INGAR не хранит средства клиентов, не обменивает виртуальные активы и не конвертирует криптоактивы в обычную валюту. Как агентство недвижимости и субъект, обязанный проводить проверку, компания выполняет предусмотренную для неё надлежащую проверку и запрашивает необходимую информацию о происхождении средств.

Участвующий в сделке нотариус, в свою очередь, проводит собственную оценку и определяет, какие документы ему нужны для участия в сделке. Это две независимые проверки: наша не заменяет его проверку, и наоборот.

Поэтому мы говорим об этом в самом начале, а не в конце: этот вопрос решает нотариус, который разбирается в происхождении средств от цифровых активов, и выбрать его стоит до резервирования, а не после. Если у вас уже есть такой специалист, мы работаем с ним. Если нет, предложим варианты, а выбор сделаете вы.

О том, что делает нотариус при купле-продаже и как формируется его вознаграждение, можно прочитать здесь.

---

Часто задаваемые вопросы

Законно ли покупать недвижимость в Уругвае на деньги от криптоактивов?

Да. Нормы, запрещающей это, нет. При этом агентство недвижимости и нотариус обязаны получить разумное объяснение законного происхождения средств и применять усиленную проверку, когда в сделке используются виртуальные активы.

Можно ли заплатить продавцу напрямую в биткоинах или USDT?

Это зависит от согласия продавца и структуры сделки. Криптоактивы, такие как Bitcoin, не являются законным платёжным средством в Уругвае, а правовую квалификацию каждого актива нужно анализировать отдельно.

В Разъяснении 6.419 от 2021 года DGI пришла к выводу, что передача недвижимости в обмен на криптовалюту является меной, а не куплей-продажей: «денежной оплаты не будет, поскольку криптовалюта деньгами не является». Обсудить это нужно до подачи предложения о покупке.

Я продал криптовалюту несколько месяцев назад и полностью плачу банковским переводом. У меня всё равно запросят эти документы?

Да, подтвердить происхождение средств вас попросят.

Руководство SENACLAFT прямо не разъясняет, достаточно ли самого факта происхождения капитала от предшествующей продажи криптоактивов для применения усиленной проверки. Конкретный порядок каждый субъект, обязанный проводить проверку, должен определить с учётом особенностей и риска сделки.

Можно ли отправить Bitcoin или USDT прямо в уругвайский банк, чтобы он конвертировал их в доллары?

Мы не нашли у основных уругвайских банков публично предлагаемой розничной услуги, которая позволяла бы клиенту перевести банку криптоактивы для конвертации. Обычный порядок предполагает, что конвертацию проводит криптобиржа или специализированный поставщик услуг, после чего банк получает фиатную валюту.

Какой уругвайский банк принимает средства от продажи криптовалют?

Мы не нашли публичного списка, который гарантировал бы приём средств от определённых криптобирж или активов. Ответ зависит от клиента, суммы, используемого поставщика услуг, юрисдикции происхождения, имеющихся документов и политики управления рисками конкретного банка. Для конкретной сделки ответ банка нужно получить до перевода, а не после.

У меня есть USDT или биткоин. Можно ли конвертировать их в доллары в Уругвае?

Есть поставщики, предлагающие такую услугу. Например, Cryptotrust публично предлагает проверенным клиентам внебиржевой обмен OTC между фиатной валютой и криптовалютой, а также вывод средств из криптовалюты в фиатную валюту. Доступность, стоимость, требования к документам и регуляторный статус поставщика нужно проверять на момент операции.

Можно ли продать криптовалюту на международной криптобирже и отправить доллары в Уругвай?

Binance предлагает вывод USD переводом SWIFT на подтверждённые банковские счета с учётом юрисдикции и профиля аккаунта. До использования этого способа для покупки стоит также подтвердить, что принимающий банк готов принять перевод, и выяснить, какие документы о происхождении средств он потребует.

Стоит ли использовать сервис OTC для покупки недвижимости?

При крупных суммах это вариант, который стоит рассмотреть: он позволяет напрямую согласовать проведение операции и обычно обеспечивает понятные документы о её исполнении и конвертации. Он не отменяет проверки банка, нотариуса и агентства недвижимости, но помогает организовать этап конвертации.

Что нужно сделать до продажи криптовалюты?

Показать всю предполагаемую сделку нотариусу и банку, который примет средства. В идеале вы должны суметь объяснить: у меня есть такие активы, они находятся на этом аккаунте или кошельке, я приобрёл их таким способом, буду конвертировать через этого поставщика, доллары будут отправлены этой организацией и поступят на этот счёт на моё имя для оплаты этой недвижимости. Чем раньше удастся восстановить эту цепочку, тем меньше вопросов останется к моменту, когда начнут идти договорные сроки.

Сколько времени занимает подготовка документов?

Опубликованного срока нет, и продолжительность почти полностью зависит от скорости ответа вашей криптобиржи и давности операций.

Ко мне будут относиться как к подозреваемому?

Вопрос так не ставится. Агентство недвижимости и нотариус выполняют собственные обязанности по закону, распространяющиеся на всех клиентов; для сектора недвижимости Декрет 379/018 устанавливает, что проверка проводится «во всех случаях, независимо от суммы сделки». Запрос документов не означает, что вас в чём-либо подозревают.

Поможет ли отчёт компании по анализу блокчейна?

Он может помочь как дополнительный материал, особенно при использовании некастодиальных кошельков. Уругвайских норм, которые требовали бы такой отчёт или регулировали его, нет, поэтому его значение зависит от оценки участвующего специалиста.

Затрагивает ли меня ограничение на использование наличных?

Только если вы собираетесь оплатить часть цены банкнотами. Статья 35 Закона 19.210 определяет наличные как «бумажные деньги и металлические монеты, как национальные, так и иностранные», а перевод виртуальных активов для этих целей не является оплатой наличными.

Нужен ли мне банковский счёт в Уругвае?

Счёт необязательно должен быть уругвайским. Если цена оплачивается банковским переводом, использование счёта на имя покупателя упрощает отслеживание средств. Платёж со счёта третьего лица не обязательно запрещён, но о нём нужно заранее сообщить и обосновать его.

А как быть с налогами на прибыль от криптовалюты?

Это выходит за рамки статьи. Вопрос нужно обсудить с налоговым консультантом, причём лучше параллельно с подготовкой сделки, поскольку при усиленной проверке у вас всё равно запросят заявление о соблюдении налоговых обязательств.

---

Источники

Все источники в последний раз изучены или проверены 9 сентября 2026 года.

Нормативные акты

• IMPO, Закон N° 19.574, статья 13 — нефинансовые субъекты, на которых возложены обязанности по проверке, в редакции Закона 20.469
• IMPO, Закон N° 19.574, статья 19 — усиленная надлежащая проверка и технологии, способствующие анонимности
• IMPO, Закон N° 20.469 — опубликован в Diario Oficial 10/04/2026; устанавливает новую редакцию статей 1, 6, 10, 11, 13, 17, 24, 25, 27, 28, 29, 33, 34, 36, 41, 43, 44, 48, 51, 52, 52 bis, 54, 62, 63, 64, 68, 70, 71, 75 и 76 Закона 19.574 и добавляет статью 33-BIS
• IMPO, Декрет N° 379/018, статья 30 — надлежащая проверка во всех случаях в секторе недвижимости
• IMPO, Декрет N° 379/018, статья 32 — обычная надлежащая проверка в секторе недвижимости
• IMPO, Декрет N° 379/018, статья 34 — усиленная проверка в секторе недвижимости
• IMPO, Декрет N° 379/018, статья 44 — деятельность адвокатов, нотариусов и бухгалтеров
• IMPO, Декрет N° 379/018, статья 46 — усиленная проверка в нотариальной деятельности
• IMPO, Закон N° 19.210, статья 35 — ограничения на использование наличных в редакции Закона 20.469
• IMPO, Закон N° 19.484, статья 22 — определение конечного бенефициара
• IMPO, Закон N° 20.345 — наделяет BCU полномочиями регулировать поставщиков услуг, связанных с виртуальными активами

Рынок

• Búsqueda, Недвижимость продана с использованием криптоактивов в качестве основного средства платежа и при посредничестве местного банка — 17/07/2024; сделка на USD 500.000, ввод средств в криптовалюту через Banque Heritage, Cryptotrust в качестве платёжного посредника и квалификация сделки как купли-продажи
• Cryptotrust, официальный сайт — внебиржевой обмен OTC между фиатной валютой и криптовалютой, а также вывод средств из криптовалюты в фиатную валюту для проверенных клиентов
• Binance, Как вывести фиатную валюту банковским переводом — вывод USD через SWIFT с учётом юрисдикции и соответствия требованиям

Официальные органы

• DGI, Налоговое разъяснение N° 6.419 — 12/08/2021; мена недвижимости на нематериальное движимое имущество
• SENACLAFT, Руководство для нефинансовых субъектов, обязанных проводить проверку, при использовании виртуальных активов. Признаки и индикаторы риска — май 2024 года
• SENACLAFT, Типологии и индикаторы риска для нотариальной деятельности — июнь 2023 года
• SENACLAFT, Закон 20.469 от 19/03/2026
• BCU, BCU утверждает нормы для поставщиков услуг, связанных с виртуальными активами — сообщение от 22/07/2026 о Циркуляре N° 2.507 от 16/07/2026: режим для поставщиков услуг, связанных с виртуальными активами, с приёмом заявлений с 01/09/2026 и сроком до 31/03/2027 для тех, кто уже осуществлял деятельность

---

Эта статья носит информационный характер и описывает обязанности, опубликованные в нормативных актах и официальных руководствах Уругвая на дату обращения к источникам. Она не заменяет консультацию нотариуса, юриста или налогового специалиста по вашему конкретному случаю. Агентство недвижимости и нотариус — независимые субъекты, обязанные проводить проверку: каждый самостоятельно оценивает происхождение средств и определяет, какие документы ему необходимы.

---

Авторство и редакционная ответственность

INGAR Negocios Inmobiliarios подготовила и поддерживает актуальность этого руководства на основе нормативных актов и официальных источников Уругвая.