Cómo elegir una inmobiliaria de confianza en Uruguay: qué se puede verificar hoy

Elegir bien una inmobiliaria no se resuelve mirando reseñas ni comprobando que tenga oficina. Hay documentos, conductas y condiciones concretas que conviene verificar antes de entregar información, firmar una reserva o pagar honorarios.

Desde 2024 Uruguay tiene la Ley 20.380, que creó un marco específico para la actividad inmobiliaria. Pero hay un detalle que cambia todo el consejo práctico: al 1.º de agosto de 2026 el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios todavía no está operativo.

Así que conviene separar tres planos:

1. lo que ya se puede comprobar;
2. lo que la ley exigirá cuando haya matrícula;
3. las buenas prácticas que hoy reducen el riesgo.

¿Se puede verificar hoy la matrícula de una inmobiliaria?

No.

La Ley 20.380 creó el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios en el ámbito del Ministerio de Educación y Cultura, dispuso que fuera de acceso público y obligó a publicar el número de matrícula en toda oferta. Fijó además una tasa de inscripción que no puede superar las 1.000 UI, con renovación cada dos años, y previó un régimen de acreditación especial para quienes ya venían trabajando, dentro de los 180 días desde que el Registro quede operativo.

Nada de eso está funcionando todavía. La última comunicación oficial del MEC, del 9 de abril de 2026, informaba que continuaba el proceso de reglamentación y que se estaba desarrollando la herramienta informática necesaria. La ley había ordenado reglamentarse dentro de los 90 días de su entrada en vigencia; ese plazo pasó.

Consecuencias prácticas, hoy:

• no existe consulta pública oficial de matrículas;
• no tiene sentido exigir un número que el Estado todavía no expide;
• si alguien te exhibe un "número de matrícula", no lo podés verificar en ninguna base oficial;
• cuando el Registro arranque, esta verificación pasará a ser el primer filtro.

Fuente: MEC — Proceso de reglamentación de la Ley de Operador Inmobiliario.

Qué sí podés verificar hoy

Qué comprobar	Cómo	Qué demuestra
Razón social y RUT	Pedir razón social completa y número de RUT	Identifica al contribuyente y a nombre de quién se documentará el servicio
Certificado de DGI	Solicitarlo o consultar su estado con el RUT	Muestra la situación del certificado tributario; no garantiza solvencia ni calidad profesional
Certificado común de BPS	Consultar vigencia con el número de contribuyente	Indica contribuyente activo y regular; no certifica por sí solo que todo el personal esté declarado
SENACLAFT, cuando corresponda	Pedir constancia de inscripción	Relevante en operaciones alcanzadas por la normativa antilavado
Facturación	Preguntar de antemano quién factura	Confirma que el cobro queda documentado formalmente
Autorización sobre el inmueble	Preguntar quién encargó la comercialización	Reduce el riesgo de avisos clonados o publicaciones sin conocimiento del dueño
Condiciones de intermediación	Pedirlas por correo o documento	Evita discusiones sobre servicios, exclusividad, pagos y devolución de reservas

Podés consultar en línea la vigencia del certificado común de BPS y el estado del certificado único de DGI.

Ahora, seamos precisos sobre qué prueban: acreditan formalidad, no calidad. Una empresa puede tener todos los certificados al día y aun así tasarte mal, atenderte peor y no defender tus intereses. Son un piso, no un veredicto.

SENACLAFT no aplica igual a todas las operaciones

Este punto se usa mucho como sello de confianza y conviene entenderlo bien.

La Ley 19.574 incluye como sujetos obligados a las inmobiliarias e intermediarios en transacciones sobre inmuebles, pero exceptúa expresamente los arrendamientos.

Es decir: pedir la constancia de SENACLAFT tiene sentido según la actividad concreta. No es una prueba universal aplicable a cualquier empresa que solo administre o intermedie alquileres.

Y al revés: cuando la inmobiliaria interviene en una compraventa alcanzada por la normativa, es esperable que te pida datos de identidad, beneficiario final y origen de los fondos. Eso no es desconfianza hacia vos; es su obligación legal.

Qué exige la Ley 20.380 (y qué todavía no)

Aunque la matrícula no pueda obtenerse, la ley marca el estándar hacia donde va el sector.

El artículo 6 establece que el operador matriculado debe:

• dar información clara, cierta y visible sobre sus servicios y los inmuebles ofrecidos;
• inspeccionar el inmueble lo suficiente para individualizarlo;
• documentar derechos y obligaciones con el comitente por un medio que sirva como prueba;
• publicar su matrícula en las ofertas;
• mantener la confidencialidad de los datos personales;
• dar información veraz, en especial sobre precio, forma y medios de pago;
• cumplir la normativa fiscal, previsional y antilavado.

El artículo 7 le prohíbe:

• hacer publicidad o gestiones que puedan inducir a engaño;
• captar clientes con conductas incompatibles con la dignidad y probidad profesional;
• retener indebidamente documentación o valores de sus comitentes;
• ejercer la actividad y reclamar honorarios sin estar habilitado o autorizado por el cliente.

Como estos artículos se dirigen a operadores matriculados y el Registro no funciona, sería inexacto presentar su régimen sancionatorio como plenamente vigente. Dicho eso, varias de esas conductas ya están alcanzadas hoy por el derecho de contratos, las normas fiscales, la protección de datos, la prevención del lavado y la defensa del consumidor.

Autorización para publicar una propiedad

Antes de reservar o entregar dinero, preguntá:

• quién es el propietario o responsable de la operación;
• si la inmobiliaria fue autorizada para comercializar ese inmueble;
• si actúa directamente o comparte con otra inmobiliaria;
• quién recibirá una eventual reserva;
• a nombre de quién se emitirá el comprobante.

La ley prevé una autorización fehaciente del cliente para que el operador actúe por su cuenta. Eso no te da derecho a exigir copia del contrato entre propietario e inmobiliaria —puede tener información confidencial—, pero la empresa sí debería poder explicar con claridad qué vínculo tiene con la propiedad y quién responde por la oferta. Si esa respuesta se vuelve vaga, es dato.

Honorarios: el 3 % no lo fija la ley

La Ley 20.380 reconoce el derecho del operador matriculado a cobrar honorarios, pero no fija un porcentaje obligatorio.

En compraventas es habitual el 3 % más IVA por parte. Es práctica de mercado, no arancel legal. El porcentaje, la base de cálculo y los servicios incluidos varían y se acuerdan antes de contratar.

Pedí por escrito:

• el porcentaje o importe;
• sobre qué valor se calcula;
• si el IVA se agrega;
• qué gastos adicionales pueden cobrarse;
• qué servicios están incluidos;
• en qué momento se genera el derecho al honorario;
• qué pasa si la operación no se concreta.

La factura debe identificar al mismo prestador con el que acordaste. Desde 2025, como regla general, los contribuyentes de IVA documentan electrónicamente sus operaciones, con excepciones según el régimen tributario (guía de facturación electrónica de DGI).

La inspección y los metros publicados

Una inmobiliaria que conoce lo que vende debería poder explicar, como mínimo: ubicación e identificación, superficie y de dónde sale ese número, cantidad y distribución de ambientes, estado general aparente, gastos comunes, situación de ocupación, precio y condiciones de pago, y qué documentación hay disponible.

La obligación legal de inspeccionar apunta a que el inmueble pueda individualizarse correctamente. No sustituye el estudio jurídico y documental que hará el escribano.

Sobre los metros, que son fuente permanente de conflicto: pueden venir del plano, de la cédula catastral, del reglamento de copropiedad, de los títulos o de una medición posterior. Si las cifras no coinciden, la inmobiliaria debería decir de qué fuente salen y no presentar una estimación como si fuera superficie documentalmente confirmada.

Reserva: qué tiene que quedar escrito

No entregues dinero sobre la base de una conversación.

El documento debería indicar:

• inmueble y padrón, cuando esté disponible;
• identidad de quien entrega y quien recibe;
• importe y moneda;
• cuenta o medio de pago;
• precio ofrecido;
• plazo de vigencia;
• condiciones a las que queda sujeta la operación;
• destino del dinero si la oferta es aceptada;
• en qué casos se devuelve;
• consecuencias del desistimiento;
• firma o aceptación comprobable de ambas partes.

Una inmobiliaria puede recibir o custodiar valores si está autorizada y las condiciones están documentadas. Lo que no corresponde es retener sin fundamento, no dar recibo o esquivar la pregunta de quién conserva el dinero y cuándo se devuelve.

El escribano del comprador

En una compraventa, el comprador debería tener un escribano que lo asesore con independencia y estudie títulos, certificados, deudas, poderes, situación tributaria y antecedentes.

El artículo 1673 del Código Civil pone los gastos de escritura a cargo del comprador, salvo pacto en contrario. No dice quién elige al profesional.

En la práctica es razonable que el comprador proponga a un escribano de su confianza. Si hay financiación bancaria pueden aplicar requisitos o mecanismos de designación de la institución: conocelos antes de comprometerte. Lo no negociable es recibir asesoramiento independiente.

Banderas rojas

Prestá atención si la inmobiliaria:

• no informa razón social ni RUT;
• pide transferir a una persona distinta de la que interviene en el contrato;
• no entrega recibo ni factura;
• evita documentar honorarios y condiciones;
• publica datos que cambian según quién pregunte;
• no puede explicar de dónde surge la superficie anunciada;
• exige reserva antes de identificar el inmueble y al receptor del dinero;
• no dice por escrito cuándo se devuelve una reserva;
• presiona para firmar sin darte tiempo de revisar;
• desalienta la intervención de un escribano independiente;
• usa fotos o textos copiados de otra publicación y no puede coordinar la visita;
• retiene documentos originales sin explicar por qué ni dar constancia.

Una oficina, una marca conocida o la afiliación a una cámara aportan trazabilidad, pero no reemplazan ninguna de estas verificaciones.

Diez preguntas antes de contratar

1. ¿Cuál es la razón social y el RUT de quien presta y factura el servicio?
2. ¿Puedo comprobar sus certificados vigentes de DGI y BPS?
3. ¿Corresponde inscripción ante SENACLAFT para esta operación?
4. ¿Quién autorizó la comercialización de esta propiedad?
5. ¿La oferta es directa o compartida con otra inmobiliaria?
6. ¿De qué documento o medición surgen los metros publicados?
7. ¿Cuáles son los honorarios, impuestos y gastos adicionales?
8. ¿En qué momento se generan los honorarios?
9. Si entrego una reserva, ¿quién conserva el dinero y cuándo se devuelve?
10. ¿Puedo enviarle la documentación a mi escribano antes de comprometerme?

Importa la respuesta, y también si están dispuestos a dejarla por escrito.

Dónde reclamar si algo sale mal

Cuando hay relación de consumo, se puede consultar, reclamar o denunciar ante la Unidad de Defensa del Consumidor del MEF, que tiene formularios web y atención presencial (canales oficiales).

Según el problema, también puede corresponder:

• DGI, por irregularidades fiscales o de facturación;
• BPS, por cuestiones previsionales;
• SENACLAFT, por incumplimientos de registro o controles antilavado;
• Policía o Fiscalía, ante una posible estafa o apropiación;
• vía judicial, para reclamar dinero, daños o incumplimientos contractuales.

La Ley 20.380 prevé que la futura comisión honoraria del Registro reciba denuncias y que el MEC pueda sancionar con apercibimiento, observación, multa —de 1.000 a 500.000 UI— y suspensión temporal de hasta tres meses. Ese canal específico depende de que el Registro y su procedimiento se implementen.

Cómo trabajamos en INGAR

Buscamos que cada cliente sepa desde el primer contacto quién interviene y a nombre de quién, qué inmueble se ofrece, de dónde sale la información publicada, qué honorarios y gastos pueden corresponder, qué incluye el servicio, qué condiciones rigen una reserva, cuándo va a recibir novedades y qué documentación podrá revisar su escribano.

Los honorarios y las condiciones se documentan antes de asumir compromisos. Cuando una medida no está confirmada por documentación, la identificamos como aproximada. Y cada cliente trabaja con el escribano independiente que quiera.

La confianza no debería depender de una promesa ni de un número que todavía no se puede verificar: debería surgir de información comprobable y condiciones claras.

Las preguntas de esta guía valen para cualquier inmobiliaria, nosotros incluidos: podés contrastarlas contra las propiedades publicadas y contra la tasación online gratuita, que entrega el rango por escrito y sin compromiso.

Preguntas frecuentes

¿Se puede verificar hoy la matrícula de una inmobiliaria en Uruguay?

No. La Ley 20.380 creó el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios en el ámbito del Ministerio de Educación y Cultura y dispuso que fuera de acceso público, pero el registro no está operativo, así que la matrícula no puede consultarse todavía.

¿Qué sí puedo verificar antes de contratar?

La razón social y el RUT de quien presta y factura el servicio, sus certificados vigentes de DGI y BPS, la autorización para comercializar ese inmueble concreto y las condiciones del servicio por escrito.

¿La ley fija la comisión en 3 %?

No. La Ley 20.380 reconoce el derecho del operador matriculado a cobrar honorarios, pero no fija un porcentaje obligatorio. El 3 % más IVA por parte es práctica de mercado en compraventas, no una tarifa legal.

¿Toda inmobiliaria está inscripta en SENACLAFT?

No aplica igual a todas las operaciones. La Ley 19.574 incluye como sujetos obligados a las inmobiliarias e intermediarios en transacciones sobre inmuebles, pero el alcance depende del tipo de operación.

¿Qué tiene que decir el documento de reserva?

No entregues dinero sobre la base de una conversación. Debería indicar el inmueble y su padrón cuando esté disponible, la identidad de quien entrega y quien recibe, el importe y la moneda, y las condiciones de devolución.

¿Quién elige al escribano en una compraventa?

El comprador debería tener un escribano que lo asesore con independencia y estudie títulos, certificados, deudas, poderes y situación tributaria.

¿Dónde reclamo si algo sale mal?

Cuando existe relación de consumo, se puede consultar, reclamar o denunciar ante la Unidad de Defensa del Consumidor del MEF, que tiene formularios web y atención presencial.

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• ¿Puede un dueño directo cobrar comisión?
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Fuentes

• Ley 20.380 — Regulación de la actividad de los operadores inmobiliarios
• MEC — Continúa el proceso de reglamentación de la Ley de Operador Inmobiliario
• Ley 19.574, artículo 13 — Sujetos obligados no financieros
• Decreto 379/018 — Prevención del lavado de activos
• Ley 17.250 — Relaciones de consumo
• Decreto 244/000 — Información y exhibición de precios
• BPS — Certificados comunes
• DGI — Guía de facturación electrónica
• Código Civil, artículo 1673

Información general revisada el 1.º de agosto de 2026. El estado de implementación del Registro de la Ley 20.380 puede cambiar: verificá la situación vigente al momento de contratar.