Gastos de un préstamo hipotecario en Uruguay (2026)
INGAR · · Financiamiento
Revisión editorial y de datos: 23 de agosto de 2026. Contrastamos esta guía con cartillas, tarifarios y documentos oficiales de BHU, Santander, Itaú, BBVA, Scotiabank, HSBC/BTG, ANV, BCU, DGR, AEU y Caja Notarial.
El costo depende del banco y de cómo lo cobre
Comprar con crédito hipotecario agrega costos que no existen en una compra al contado: tasación, estudio u otorgamiento, control notarial de la hipoteca, seguros o fondos de protección y débitos regulatorios. La idea central es simple; la forma de cobrar esos costos, no.
Un mismo concepto puede pagarse al inicio, descontarse del dinero que entrega el banco, sumarse al capital financiado o debitarse durante la vida del préstamo. Por eso es incorrecto afirmar que todos los costos de cierre deben estar disponibles en efectivo el día de la firma.
El Banco Central del Uruguay recomienda comparar el costo total, incluyendo comisiones, seguros y demás pagos, no solamente la TEA o la cuota anunciada.
Primero separá dos cuentas distintas
Los gastos de la compraventa existen aunque no haya banco: ITP, honorarios notariales, comisión inmobiliaria si corresponde, certificados, timbres e inscripción de la compraventa. Los detallamos en qué gastos tiene la compra de un inmueble.
Los gastos del crédito aparecen por la financiación: tasación, arancel o comisión, constitución y control de la hipoteca, inscripción registral, seguro de vida, seguro de incendio o mecanismo equivalente, y tributos trasladados por determinadas instituciones.
No sumes dos veces un mismo concepto. Si el banco incorpora un gasto al capital, no lo pagás en efectivo al cierre, pero sí lo devolvés dentro del préstamo y genera intereses.
Costos iniciales por banco: lo publicado al 23 de agosto de 2026
Esta tabla resume productos de adquisición de vivienda. Las condiciones particulares, promociones, perfil del cliente, ubicación del inmueble y modalidad del crédito pueden cambiar el resultado.
| Institución | Tasación | Solicitud u otorgamiento | Hipoteca / control notarial |
|---|---|---|---|
| BHU | Tasación previa opcional: 2.500 UI, IVA incluido. Se descuenta del arancel si se presenta la solicitud sobre ese inmueble dentro de 90 días. Puede haber locomoción fuera del radio publicado. | No cobra comisión de otorgamiento. Cobra 3.700 UI, IVA incluido, por control de documentación al ingresar la solicitud. Si debe actualizar el análisis por causas ajenas al banco: 1.200 UI. | Interviene el escribano del cliente. El BHU retiene del préstamo sus honorarios por la hipoteca: hasta 2,562% del préstamo, con mínimo de 14,64 UR, según el caso. |
| Santander | Para vivienda principal, el banco anuncia la tasación dentro de la estructura de la cuota/capital financiado. | 1,5% del capital financiado para créditos desde USD 30.000, con tope de USD 1.500; 2,5% para montos menores. El banco informa que en vivienda principal este gasto puede incorporarse al préstamo. | El manual vigente publica el contralor de hipoteca o prenda para vivienda con la misma fórmula. Pedí una liquidación escrita que aclare los rubros y evitá sumar dos veces el mismo cargo. |
| Itaú | Gratuita para el hipotecario amortizable en UI publicado. | 1,5% + IVA sobre el préstamo, con mínimo de USD 150 + IVA y máximo de USD 500 + IVA. | 0,45% + IVA sobre el préstamo, con mínimo de USD 500 + IVA. Si la operación no se concreta por decisión del cliente, la cartilla prevé 50% del arancel. |
| BBVA | La realiza una empresa externa designada por el banco. Para determinados clientes con sueldo u honorarios, la promoción vigente hasta el 30/09/2026 reintegra hasta $ 10.000. | La cartilla precontractual vigente deja el porcentaje para completar en la cotización individual; no publica una tasa única aplicable a todos. | 0,5% sobre el valor de la hipoteca + IVA, con mínimo de 2.050 UI + IVA y máximo de 8.800 UI + IVA. |
| Scotiabank | El cliente la paga y el banco reintegra el costo si el crédito es otorgado. | La cartilla inmobiliaria publicada establece 2% + IVA, por única vez, sobre el capital prestado; se suma al capital financiado. | 0,5% sobre el crédito + IVA, con mínimo de 12 UR + IVA. |
| HSBC/BTG Pactual Uruguay | USD 150 + IVA; pueden existir viáticos por distancia. | La cartilla hipotecaria pública no fija una comisión general separada de otorgamiento. | Revisión de hipoteca: 0,8% del préstamo + IVA, con mínimo de 12 UR + IVA. |
Nota sobre HSBC/BTG: el BCU informa que HSBC Bank (Uruguay) S.A. está en proceso de cambio de nombre a Banco BTG Pactual Uruguay S.A. La transferencia accionaria fue comunicada el 10 de julio de 2026. Mientras se completa la transición documental, la cartilla hipotecaria disponible continúa publicada bajo la marca HSBC; confirmá la vigencia al cotizar.
Inscripción de la hipoteca: $ 2.530, no USD 200 a 500
La Dirección General de Registros publica un costo vigente de $ 2.530 uruguayos para el ingreso de la hipoteca al Registro de la Propiedad Inmueble.
Ese es el arancel registral del trámite, no la factura notarial completa. Puede haber además reserva de prioridad, certificados, timbres, copias, gestiones y honorarios. La forma correcta de presupuestar es separar cada concepto; no llamar “inscripción” a un paquete estimado en dólares.
Seguros y cargos recurrentes: tampoco hay una regla única
| Institución | Vida / saldo deudor | Inmueble | Otros débitos publicados |
|---|---|---|---|
| BHU | Seguro obligatorio del BSE por todo el plazo. Se paga al contado y se deduce al otorgar; cuando la operación lo permite, el BHU puede financiarlo al mismo plazo e interés. | Fondo de Protección del Inmueble (FPI): aporte mensual equivalente a 1/12 de 0,35% del capital prestado al inicio. | La especificación ES.CRE.03 no presenta TCR y prestación complementaria como débitos separados. Usá la simulación oficial del caso. |
| Santander | Básico: 0,65‰ mensual sobre saldo. Plus: 1,4‰ mensual e incluye cobertura de pérdida de ingresos bajo sus condiciones. Puede haber extraprima. | Seguro de incendio por todo el plazo; puede incorporarse al préstamo. Una póliza externa debe cumplir condiciones, estar cedida al banco y pagarse por todo el período. | TCR 0,10% anual + prestación complementaria 0,345% anual sobre saldo: 0,445% anual en conjunto. |
| Itaú | 1‰ mensual sobre el capital pendiente, con vida e invalidez permanente. | Seguro de incendio por toda la vigencia. Se cobra completo al inicio; puede debitarse de la cuenta o deducirse del préstamo. | TCR 0,095% anual + prestación complementaria 0,345% anual: 0,44% anual en conjunto. |
| BBVA | 1‰ mensual sobre el saldo de deuda, sujeto a la póliza. | 0,4‰ anual sobre el valor de reconstrucción de la obra civil. Se emite por todo el plazo y se paga anticipadamente. | TCR 0,10% anual + prestación complementaria 0,345% anual: 0,445% anual. |
| Scotiabank | Hasta 1‰ mensual sobre saldo. La cartilla admite póliza externa equivalente, pagada por todo el plazo y con el banco como beneficiario. | Seguro de incendio por todo el período, pagado al contado; el costo puede financiarse. | La cartilla permite trasladar tasa de control y prestaciones legales, pero el formulario inmobiliario enlazado no cuantifica las alícuotas. Pedí el valor vigente por escrito. |
| HSBC/BTG Pactual Uruguay | 0,75% anual sobre saldo deudor, incluido en la cuota mensual, según la cartilla disponible. | Seguro de incendio prepago por todo el plazo: valor constructivo × prima × plazo. | TCR 0,10% anual + prestación complementaria 0,345% anual sobre saldo. |
No existe un seguro de incendio mensual genérico de USD 10 a 30. Varias instituciones publican un pago anticipado por todo el plazo; BHU utiliza el FPI. Tampoco existe una prima de vida general de 0,03% a 0,08% mensual: Itaú y BBVA publican 1‰ mensual, Scotia hasta 1‰, Santander 0,65‰ o 1,4‰ y HSBC/BTG 0,75% anual.
Las coberturas y exclusiones dependen de la póliza. Fallecimiento e invalidez total y permanente aparecen en varios productos, pero no corresponde publicar una lista universal de exclusiones. Santander, por ejemplo, ofrece una variante Plus con desempleo o pérdida de ingresos bajo condiciones específicas. Antes de firmar, pedí la póliza completa y revisá riesgos cubiertos, exclusiones, declaración de salud, extraprimas, forma de cancelación y eventual devolución al precancelar.
Podés consultar alternativas en aseguradoras autorizadas, pero la póliza debe cumplir las exigencias del acreedor, cubrir el plazo y capital requeridos y quedar cedida o con el banco como beneficiario cuando corresponda. No asumas que cualquier seguro sirve.
La omisión cara: prestación complementaria de 0,345%
Santander, Itaú, BBVA y HSBC/BTG publican una prestación complementaria de 0,345% anual sobre saldo, debitada mensualmente. En varios casos se suma una Tasa de Control Regulatorio cercana a 0,10% anual.
Sobre un saldo equivalente a USD 120.000, el primer mes representa aproximadamente:
- Prestación complementaria: USD 34,50 equivalentes.
- TCR de 0,10%: USD 10 equivalentes.
- Total inicial: USD 44,50 equivalentes.
El importe baja con el saldo. Se expresa aquí en equivalentes solamente para comparar: el préstamo suele estar nominado en UI y no debe interpretarse como una serie de dólares nominales constantes.
La tasación puede cambiar tu aporte propio, pero no hay un descuento “habitual”
El banco necesita verificar el valor y la aptitud del inmueble como garantía. La tasación la realiza un profesional o empresa aceptada o designada por la institución. No corresponde afirmar como regla general que debe ser un tasador “matriculado” ni que el resultado queda casi siempre entre 10% y 20% por debajo del precio.
Las metodologías cambian. BHU determina valor contado y valor de rápida convertibilidad. Itaú publica financiación sobre valor de mercado. BBVA puede financiar sobre el valor de compraventa sujeto a límites vinculados con el valor de venta rápida. Pedí al banco que identifique por escrito:
- qué valor usa como base;
- qué porcentaje aplica sobre esa base;
- qué ocurre si precio y tasación difieren;
- cuánto dinero entregará efectivamente al cierre.
Ejemplo hipotético: si un producto financia 80% del valor tasado y una vivienda de USD 150.000 se tasa en USD 130.000, el préstamo sería USD 104.000 y el aporte al precio, USD 46.000. El cálculo ilustra un riesgo posible; no prueba que las tasaciones sean normalmente 13% inferiores ni describe todos los productos.
FGCH: hasta 95%, sin un tope universal de 1.000.000 UI
La ANV informa que el FGCH puede financiar entre 75% y 95% del valor de la vivienda, con ahorro previo de 5% a 25%, sujeto a calificación crediticia. Es para vivienda única, el ingreso líquido familiar no puede superar 100 UR y la cuota debe ser inferior al 35% de los ingresos.
Los bancos adheridos publicados por la ANV son BBVA, BHU, HSBC, Santander y Scotiabank. Los topes de precio dependen de la modalidad, ubicación y características de la vivienda; no existe una cifra única de “aproximadamente 1.000.000 UI” aplicable a todos.
El Fondo percibe una prima por la garantía, pero no publiques una “comisión inicial más prima mensual del comprador” como mecánica universal. Pedí a la institución adherida que informe si traslada algún costo, cuánto, con qué periodicidad y si lo incorpora al capital o a la cuota.
Ejemplo corregido: préstamo equivalente a USD 120.000
Para mostrar el orden de magnitud sin fingir que todos los bancos son iguales, usemos un capital inicial equivalente a USD 120.000, TEA de 4,5%, 25 años y 300 cuotas. Con tasa mensual equivalente, la cuota financiera es aproximadamente USD 660,87 equivalentes y los intereses suman unos USD 78.260 equivalentes en la misma unidad de cálculo.
Sobre el saldo inicial, algunos cargos publicados darían:
| Concepto publicado | Primer mes, en equivalentes |
|---|---|
| Vida a 1‰ mensual | USD 120 |
| Vida Santander Básico a 0,65‰ mensual | USD 78 |
| Vida Santander Plus a 1,4‰ mensual | USD 168 |
| Vida HSBC/BTG a 0,75% anual | USD 75 |
| Prestación complementaria + TCR de 0,10% | USD 44,50 |
| FPI BHU a 0,35% anual del capital inicial | USD 35 |
No sumes toda la tabla: cada fila corresponde a una estructura distinta. Tampoco agregues un seguro de incendio mensual si el producto lo cobra anticipadamente, ni una prima mensual de vida cuando el seguro se pagó al inicio o se financió dentro del capital.
Como control matemático, si una prima de vida se mantuviera exactamente en 1‰ mensual sobre el saldo de ese préstamo amortizable durante 25 años, acumularía cerca de USD 21.300 equivalentes en la unidad inicial. No es una cotización ni una suma de dólares nominales futuros: demuestra por qué un rango genérico de USD 5.000 a 15.000 podía quedar corto.
Cuánto efectivo necesitás realmente
No existe una respuesta seria sin elegir banco, producto, inmueble y forma de cobro. Usá esta identidad:
Efectivo al cierre = parte del precio no financiada + gastos de compraventa pagaderos al cierre + costos del crédito que se pagan al cierre o se descuentan del desembolso.
Para una vivienda de USD 150.000 con un préstamo de USD 120.000, la parte no financiada es USD 30.000. A eso se agregan los gastos generales de la operación y solamente los costos bancarios que deban pagarse o se descuenten del desembolso. Si el banco suma la comisión o el seguro al capital, aumenta la deuda y la cuota, pero no necesariamente el efectivo del día de la firma.
Por eso no corresponde concluir que USD 50.000 de ahorro solo permiten buscar una propiedad de USD 120.000 a 125.000. El precio máximo depende del porcentaje y base de financiación, la tasación, los costos generales y qué rubros se capitalizan.
No siempre hay “dos escribanos distintos”
En toda compra necesitás asesoramiento notarial independiente para estudiar títulos, controlar la operación y autorizar la compraventa. Además, el banco debe constituir y controlar su garantía hipotecaria.
La organización cambia según la institución. Itaú publica gastos de sus escribanos; BBVA, Scotia y HSBC/BTG publican contralor o revisión. BHU establece que actúa el escribano del cliente y retiene del préstamo los honorarios por la hipoteca. No presentes la “doble escribanía” como una regla universal ni uses un rango genérico de USD 500 a 1.500.
Para la compraventa, el arancel notarial de referencia es 3% sobre la base que corresponda, con IVA y aporte notarial. La Caja Notarial publica una tasa de aporte de 19% en 2026. El 4,23% resultante puede servir como estimación aritmética, pero existen bases, mínimos, topes y reducciones: pedí presupuesto escrito a tu escribano.
Antes de reservar: protegé la seña correctamente
La recomendación de tasar antes de comprometerte es buena, pero una frase informal no protege por sí sola. Si la compra depende del crédito, pedile a tu escribano que redacte la reserva o promesa con condiciones claras sobre:
- aprobación crediticia;
- monto mínimo de financiación;
- resultado de la tasación;
- plazo para obtener la respuesta;
- devolución de la seña si la condición no se cumple.
La redacción concreta manda. Revisala antes de transferir dinero.
Checklist para comparar dos bancos sin equivocarte
- Pedí capital aprobado, capital que recibirá el vendedor y capital total que quedarás debiendo.
- Separá la cuota financiera del débito total inicial.
- Preguntá qué costos se pagan al contado, se descuentan o se suman al capital.
- Pedí la base de tasación y el porcentaje máximo aplicado a esa base.
- Exigí el importe de otorgamiento, estudio y contralor notarial por separado.
- Pedí la tasa del seguro de vida, su base, coberturas, exclusiones y extraprimas.
- Confirmá si incendio se paga por mes o por todo el plazo, y qué sucede al precancelar.
- Verificá TCR, prestación complementaria, mantenimiento de cuenta y cualquier otro débito.
- Consultá costos y restricciones de amortización o cancelación anticipada.
- Si usás FGCH, pedí topes aplicables y tratamiento de la prima de garantía.
- Separá la tasa registral de certificados, timbres, gestiones y honorarios.
- Compará la información precontractual y la simulación fechada, no solo la publicidad.
Fuentes oficiales consultadas
- BCU — Qué tener en cuenta al tomar un crédito.
- BHU — ES.CRE.03, versión 31; Fondo de Protección del Inmueble.
- Santander — Cartilla de préstamo hipotecario; preguntas frecuentes.
- Itaú — Condiciones de créditos hipotecarios.
- BBVA — Cartilla hipotecaria actualizada el 20/07/2026.
- Scotiabank — Condiciones de productos; Préstamo Hogar.
- HSBC/BTG — Cartilla de préstamo hipotecario; BCU — situación registral de la institución.
- DGR — Inscripción de compraventa, promesa o hipoteca.
- ANV — Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios.
- AEU — Arancel notarial en inmuebles; Caja Notarial — aporte y valores del segundo semestre de 2026.
Información general revisada el 23/08/2026. Las condiciones comerciales, seguros, promociones y alícuotas pueden cambiar. Antes de reservar o firmar, solicitá al banco la cartilla precontractual y una simulación fechada, y revisá la operación con tu escribano.