Gastos ocultos al comprar con préstamo: Escribania, tasación y seguros
INGAR · · Financiamiento
Comprar con crédito cuesta más que comprar al contado. Cuánto más, exactamente.
Si leíste nuestra guía de gastos de compra de un inmueble, ya sabés que comprar una propiedad en Uruguay tiene costos que van más allá del precio: ITP, escribano, comisión inmobiliaria, registros. Esos gastos los paga todo comprador, financie o no.
Pero cuando comprás con crédito hipotecario, hay una capa adicional de costos que el comprador al contado no tiene. Tasación bancaria, gastos de otorgamiento, escribanía del banco, inscripción de la hipoteca, seguros obligatorios que se suman a tu cuota mensual durante años. Algunos los pagás una sola vez al inicio; otros los pagás todos los meses durante la vida del préstamo.
Este artículo se enfoca exclusivamente en esos costos adicionales: los que aparecen porque hay un banco de por medio. Si todavía no tenés claro el proceso general de un crédito hipotecario, te recomendamos leer primero nuestra guía completa de crédito hipotecario en Uruguay y después volver acá.
Lo que pagás una sola vez (costos de cierre del préstamo)
Estos son los gastos que se pagan al inicio de la operación, antes o al momento de firmar la escritura. No los vas a ver en tu cuota mensual, pero los tenés que tener disponibles en efectivo el día de la firma.
1. Tasación bancaria
El banco necesita saber cuánto vale realmente la propiedad que va a tomar como garantía. Para eso manda un tasador (matriculado y designado por el banco, no elegido por vos) que inspecciona el inmueble y emite un informe de valuación.
Costo: entre USD 200 y USD 500 dependiendo del banco y la ubicación del inmueble. En el BHU, la tasación previa cuesta 2.500 UI (aproximadamente USD 260 a abril de 2026, IVA incluido). Los bancos privados suelen cobrar entre USD 300 y USD 500.
Dato importante: la tasación bancaria casi siempre da un valor inferior al precio de lista. El banco tasa a "valor de garantía" (valor de liquidación), que suele ser un 10% a 20% menor que el precio de mercado. Esto afecta directamente cuánto te prestan: si el banco tasa en USD 130.000 una propiedad que comprás a USD 150.000, y te financian el 80%, te prestan USD 104.000 sobre los 130.000 del banco, no USD 120.000 sobre tu precio. La diferencia la ponés vos.
2. Gastos de otorgamiento (comisión de originación)
Es la comisión que cobra el banco por procesar, evaluar y desembolsar tu crédito. Cubre los costos administrativos internos del banco: análisis de riesgo, armado del legajo, aprobación del comité de crédito.
Costo: entre el 1% y el 2% del monto del préstamo. Varía según el banco y el perfil del cliente.
En un crédito de USD 120.000, estamos hablando de entre USD 1.200 y USD 2.400 que se descuentan del desembolso o se pagan por separado al momento de la firma. Preguntá específicamente cómo se cobra: algunos bancos lo descuentan del monto que desembolsan (te transfieren menos), otros te lo cobran aparte.
3. Escribanía del banco
Acá viene algo que sorprende a muchos compradores: cuando comprás con crédito, hay dos escribanos involucrados. Tu escribano (que elegís vos y que protege tus intereses) y el escribano del banco (que designa el banco y que redacta la escritura de hipoteca).
El escribano del banco no es el mismo que el tuyo, y no lo podés elegir. Su trabajo es:
- Redactar la escritura de constitución de hipoteca
- Verificar que el inmueble cumple las condiciones exigidas por el banco
- Coordinar con tu escribano para que las escrituras de compraventa e hipoteca se otorguen simultáneamente
- Inscribir la hipoteca en el Registro
Costo: variable, pero estimá entre USD 500 y USD 1.500. Algunos bancos incluyen parte de este costo en los gastos de otorgamiento; otros lo cobran por separado. Es uno de los costos menos transparentes del proceso, así que pedí el desglose por escrito antes de avanzar.
Esto es adicional a los honorarios de tu propio escribano (3% + IVA + Caja Notarial, aproximadamente 4,2% del precio, como en cualquier compraventa). Más detalle sobre el rol del escribano del comprador en qué hace un escribano y cuánto cuesta.
4. Inscripción de la hipoteca en el Registro
La compraventa se inscribe en el Registro de la Propiedad, pero la hipoteca también tiene que inscribirse por separado. Son dos inscripciones distintas, y cada una tiene sus costos registrales y timbres.
Costo: entre USD 200 y USD 500, dependiendo del monto de la hipoteca y la complejidad del trámite. Generalmente lo gestiona el escribano del banco y se te cobra como parte de sus honorarios o como gasto aparte.
5. Comisión del FGCH (si aplica)
Si accedés al crédito a través del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH) de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), hay una comisión por el uso de esa garantía estatal. El FGCH permite acceder a mayor financiación (hasta 90-95% del valor) con menos ahorro previo, pero tiene un costo.
Costo: una comisión inicial que se descuenta del desembolso, más una prima mensual que se suma a tu cuota. El porcentaje exacto depende del programa y del banco intermediario. Consultá directamente con la ANV o con el banco que opere con FGCH (BHU, BBVA, Santander, HSBC o Scotiabank).
El FGCH aplica para vivienda única con un valor máximo de aproximadamente 1.000.000 UI (aproximadamente USD 155.000 al tipo de cambio actual), lo que lo limita a viviendas económicas.
Lo que pagás todos los meses (costos recurrentes del préstamo)
Estos costos se suman a tu cuota mensual del crédito. No los ves como un "gasto" separado porque vienen embebidos en el débito mensual que te hace el banco. Pero están ahí, y suman.
6. Seguro de vida obligatorio (seguro de saldo deudor)
Este es probablemente el costo recurrente más significativo que un comprador al contado no tiene. El banco exige que contrates un seguro de vida que cubra el saldo pendiente del crédito. Si fallecés, el seguro cancela la deuda y tus herederos reciben la propiedad libre de hipoteca.
Cómo se calcula: la prima se calcula como un porcentaje del saldo pendiente del préstamo. Como el saldo baja a medida que amortizás, la prima también baja (en teoría). Pero hay dos factores que la afectan:
- Tu edad: cuanto mayor seas, más cara es la prima. Un tomador de 30 años paga significativamente menos que uno de 50.
- El saldo en UI: como el crédito está en UI y la UI sube con la inflación, el saldo "nominal" no baja tan rápido como esperarías. Esto mantiene la prima más alta de lo que pensás.
Costo estimado: entre el 0,03% y el 0,08% mensual del saldo pendiente, dependiendo de la edad y la aseguradora. En un crédito de USD 120.000 (unos 1.850.000 UI), al inicio esto puede ser entre USD 36 y USD 96 mensuales. A lo largo de 25 años, el costo acumulado del seguro de vida puede sumar entre USD 5.000 y USD 15.000.
Un detalle que pocos saben: en muchos bancos podés elegir la aseguradora (dentro de las que el banco acepta). No estás obligado a contratar el seguro que te ofrece el banco por defecto. Compará al menos dos o tres opciones antes de firmar.
7. Seguro de incendio obligatorio
El banco exige un seguro que cubra la estructura del inmueble contra incendio (y generalmente también otros siniestros como explosión, rayo, daños por agua, etc.). Si la propiedad se destruye, el banco necesita garantía de que puede recuperar su dinero.
Cómo se calcula: la prima se calcula sobre el valor de reconstrucción del inmueble (no sobre el precio de compra ni el valor de tasación). El valor de reconstrucción generalmente se estima a partir del valor catastral de las mejoras (lo construido, sin el terreno).
Costo estimado: entre USD 10 y USD 30 mensuales para un apartamento estándar en Montevideo. Es el seguro más barato de los obligatorios. A lo largo de 25 años puede sumar entre USD 3.000 y USD 9.000.
Al igual que el seguro de vida, generalmente podés elegir aseguradora dentro de las aceptadas por el banco.
8. Tasa de control regulatorio (BCU)
El Banco Central del Uruguay (BCU) cobra una tasa de control regulatorio del 0,1% anual sobre el saldo del crédito. Es mínima, pero existe y se paga mensualmente prorrateada en tu cuota.
Costo: en un crédito de USD 120.000, son unos USD 120 anuales (USD 10 mensuales). Baja a medida que amortizás.
9. Comisión de mantenimiento de cuenta (si aplica)
Algunos bancos exigen que tengas una cuenta corriente o caja de ahorro donde debitan la cuota. Esa cuenta puede tener un costo de mantenimiento mensual. No todos los bancos la cobran, pero preguntá.
Ejemplo trabajado: apartamento de USD 150.000 con 80% de financiación
Vamos a los números concretos. Tomemos un apartamento de USD 150.000 en Montevideo y comparemos compra al contado versus compra con crédito hipotecario (80% financiado = USD 120.000 de préstamo).
Costos que paga TODO comprador (contado o crédito)
| Concepto | Monto estimado |
|---|---|
| ITP (2% del valor catastral, estimado en USD 90.000) | USD 1.800 |
| Escribano del comprador (3% + IVA + Caja Notarial) | USD 6.300 |
| Comisión inmobiliaria (3% + IVA) | USD 5.490 |
| Registros, timbres e inscripción de compraventa | USD 600 |
| Subtotal gastos comunes | USD 14.190 |
Costos ADICIONALES por comprar con crédito (una sola vez)
| Concepto | Monto estimado |
|---|---|
| Tasación bancaria | USD 350 |
| Gastos de otorgamiento (1,5% de USD 120.000) | USD 1.800 |
| Escribanía del banco (honorarios + gastos) | USD 1.000 |
| Inscripción de la hipoteca en el Registro | USD 350 |
| Subtotal costos adicionales de cierre | USD 3.500 |
Costos ADICIONALES mensuales por tener crédito
| Concepto | Costo mensual estimado (inicio) | Costo acumulado 25 años (estimado) |
|---|---|---|
| Seguro de vida (saldo deudor) | USD 50 - 80 | USD 7.000 - 12.000 |
| Seguro de incendio | USD 15 - 25 | USD 4.500 - 7.500 |
| Tasa BCU (0,1% anual) | USD 10 | USD 1.500 |
| Total mensual adicional | USD 75 - 115 | USD 13.000 - 21.000 |
Resumen comparativo: contado vs. crédito
| Compra al contado | Compra con crédito (80%) | |
|---|---|---|
| Precio del inmueble | USD 150.000 | USD 150.000 |
| Gastos de compra comunes | USD 14.190 | USD 14.190 |
| Gastos adicionales de cierre (crédito) | -- | USD 3.500 |
| Total desembolso al cierre | USD 164.190 | USD 47.690 (capital propio USD 30.000 + gastos) |
| Seguros y costos mensuales adicionales (vida del crédito) | -- | USD 13.000 - 21.000 |
| Intereses totales (25 años, TEA 4,5%) | -- | USD ~79.000 |
| Costo total real de la propiedad | USD 164.190 | USD 259.810 - 267.810 |
Leé bien esa última línea. La diferencia entre comprar al contado y comprar con crédito a 25 años puede ser de USD 95.620 a USD 103.620 en este ejemplo. De eso, unos USD 79.000 son intereses del préstamo, y entre USD 16.500 y USD 24.500 son costos adicionales del crédito (gastos de otorgamiento, tasación, escribanía del banco, inscripción de hipoteca, y 25 años de seguros obligatorios), además de la diferencia por Caja Notarial en los honorarios del escribano que solo existen porque hay un banco de por medio: gastos de otorgamiento, tasación, escribanía del banco, inscripción de hipoteca, y 25 años de seguros obligatorios.
Esto no quiere decir que no convenga comprar con crédito. En muchos casos es la única forma de acceder a la vivienda propia, y la alternativa (seguir alquilando mientras juntás el 100%) tiene su propio costo. Pero tenés que saber cuánto estás pagando realmente.
El impacto real en tu cuota mensual
Cuando el banco te dice "tu cuota es de X pesos", ese número incluye tres componentes:
- Capital + intereses: la cuota pura del préstamo
- Seguros obligatorios: vida e incendio
- Otros cargos: tasa BCU, eventual comisión FGCH
Para nuestro ejemplo (USD 120.000 a 25 años, TEA 4,5% en UI):
| Componente | Monto mensual estimado |
|---|---|
| Cuota capital + intereses | USD 665 |
| Seguro de vida | USD 50 - 80 |
| Seguro de incendio | USD 15 - 25 |
| Tasa BCU | USD 10 |
| Total débito mensual real | USD 740 - 780 |
Los seguros y cargos adicionales representan entre un 11% y un 17% por encima de la cuota pura. Si el banco te cotiza una cuota de $43.000 pesos, tu débito real va a ser de $48.000 a $50.500. Esa diferencia importa cuando estás calculando si llegás al ratio cuota/ingreso que exige el banco.
Y recordá: como el crédito está en Unidades Indexadas, todos estos montos suben con la inflación. Más detalle sobre cómo funciona la UI en nuestra guía de crédito hipotecario.
Detalle de cada seguro: qué cubren y qué no
Seguro de vida (saldo deudor)
Qué cubre:
- Fallecimiento del titular: cancela el saldo total del préstamo
- Invalidez total y permanente (en la mayoría de las pólizas): cancela el saldo total
Qué NO cubre:
- Incapacidad temporal (si te operás, si tenés un accidente menor)
- Pérdida de empleo
- Enfermedades preexistentes no declaradas (cuidado con esto al llenar la declaración jurada de salud)
Si comprás en pareja y ambos son co-deudores, el seguro generalmente cubre a ambos. Pero verificá el porcentaje de cobertura: ¿cubre el 100% del saldo sin importar quién fallezca, o cubre un porcentaje proporcional a los ingresos de cada uno?
Seguro de incendio
Qué cubre:
- Incendio, rayo, explosión
- Generalmente incluye extensiones: daños por agua, fenómenos climáticos, vandalismo (dependiendo de la póliza)
Qué NO cubre:
- Contenido del apartamento (tus muebles, electrodomésticos). Para eso necesitás un seguro de hogar aparte, que es opcional.
- Daños por falta de mantenimiento
- Terremoto (en Uruguay no es relevante, pero está explícitamente excluido en la mayoría de las pólizas)
La suma asegurada debe ser igual o mayor al valor de reconstrucción que determine el banco. Si es menor, el banco puede exigirte que la ajustes.
Tres gastos que la gente descubre demasiado tarde
La doble escribanía
Este es el que más sorprende. Pagás los honorarios de tu escribano (3% + IVA + Caja Notarial, ~4,2%) como cualquier comprador, y además pagás los honorarios del escribano del banco. Son dos profesionales distintos, cada uno con sus honorarios. Cuando presupuestás la operación, muchos compradores solo cuentan un escribano y después se encuentran con una factura extra de USD 500 a USD 1.500.
La diferencia entre tasación bancaria y precio de compra
Si el banco tasa en USD 130.000 y vos estás comprando a USD 150.000, tu financiación se calcula sobre los USD 130.000 del banco. El 80% de USD 130.000 es USD 104.000, no los USD 120.000 que esperabas. Eso significa que tenés que poner USD 46.000 de tu bolsillo en vez de USD 30.000. Son USD 16.000 de diferencia que pueden desbaratar tu plan financiero.
Cómo evaluar si el precio que te piden es razonable: cómo saber si el precio de una propiedad es justo.
Los seguros que siguen después de que "terminás de pagar"
Técnicamente, cuando cancelás el crédito dejan de ser obligatorios. Pero después de 20 o 25 años pagándolos, muchos propietarios no cancelan las pólizas (ni siquiera se enteran de que pueden hacerlo). Aseguráte de dar de baja los seguros cuando canceles la hipoteca, y de gestionar la escritura de cancelación de hipoteca en el Registro.
Cómo reducir estos costos
No podés eliminar los costos del crédito (el banco los exige), pero sí podés optimizarlos:
- Compará seguros. No aceptes automáticamente la aseguradora que te ofrece el banco. Pedí la lista de aseguradoras aceptadas y cotizá con al menos dos o tres. La diferencia en el seguro de vida puede ser significativa, especialmente si sos joven y sano.
- Negociá los gastos de otorgamiento. Algunos bancos los reducen o eliminan en campañas comerciales o si sos cliente con historia. Preguntá.
- Pedí la tasación antes de firmar promesa. Si la tasación da baja, podés renegociar el precio o abandonar la operación sin perder la seña (si incluiste la cláusula "sujeto a tasación satisfactoria" en la reserva). Más sobre cómo protegerte en la promesa en cómo comprar un apartamento paso a paso.
- Considerá plazos más cortos. Un crédito a 20 años en vez de 25 tiene cuota más alta pero pagás menos intereses totales y menos meses de seguro. La diferencia en costo total puede ser de varios miles de dólares.
- Amortizá capital anticipadamente. Si en algún momento tenés un ingreso extra, usalo para reducir el saldo. Eso baja tus seguros y tus intereses futuros. Verificá que tu banco no cobre penalización por cancelación anticipada parcial.
Checklist: cuánta plata necesitás tener realmente
Si vas a comprar un apartamento de USD 150.000 con crédito al 80%, este es el efectivo que necesitás tener disponible el día de la firma:
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Capital propio (20% del precio) | USD 30.000 |
| ITP (tu parte) | USD 1.800 |
| Escribano del comprador (3% + IVA + Caja Notarial) | USD 6.300 |
| Comisión inmobiliaria (3% + IVA) | USD 5.490 |
| Registros e inscripción de compraventa | USD 600 |
| Tasación bancaria | USD 350 |
| Gastos de otorgamiento del crédito | USD 1.800 |
| Escribanía del banco + inscripción hipoteca | USD 1.350 |
| Total efectivo necesario | USD 47.690 |
Es decir, necesitás casi el 32% del precio de la propiedad en efectivo, no el 20%. Esos 12 puntos de diferencia son gastos de compra (que todo comprador paga) más los costos específicos del crédito. Si tu presupuesto es exactamente USD 30.000 de ahorro, no podés comprar una propiedad de USD 150.000 con 80% de financiación. Vas a quedarte corto por casi USD 18.000.
La cuenta correcta: si tenés USD 50.000 ahorrados y querés financiar el 80%, tu precio máximo de búsqueda es unos USD 120.000 a USD 125.000. No USD 150.000, no USD 130.000. Hacé la cuenta al revés, no al derecho.
¿Y si la tasación del banco es menor que el precio?
Supongamos que el banco tasa tu apartamento de USD 150.000 en USD 130.000 (una diferencia del 13%, dentro de lo habitual). Tu plan financiero cambia así:
| Escenario | Si el banco tasa en USD 150.000 | Si el banco tasa en USD 130.000 |
|---|---|---|
| Monto financiado (80% de tasación) | USD 120.000 | USD 104.000 |
| Capital propio necesario | USD 30.000 | USD 46.000 |
| + Gastos de compra y crédito | USD 17.690 | USD 17.190 |
| Total efectivo necesario | USD 47.690 | USD 63.190 |
La diferencia es de USD 15.500 más que tenés que poner de tu bolsillo. Por eso insistimos: pedí la tasación antes de firmar la promesa. La cláusula "sujeto a tasación satisfactoria" es tu red de seguridad.
Fuentes
- Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) — Condiciones de crédito, costos de tasación y seguros obligatorios
- Banco Central del Uruguay (BCU) — Tasa de control regulatorio y normativa de seguros vinculados a crédito
- Agencia Nacional de Vivienda (ANV) — FGCH: condiciones, requisitos y comisiones
- Asociación de Escribanos del Uruguay (AEU) — Arancel notarial y costos de inscripción
- Santander Uruguay — Condiciones de crédito hipotecario
- BBVA Uruguay — Condiciones de crédito hipotecario