Mercado inmobiliario en Montevideo 2026: tablero e indicadores

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Mercado inmobiliario en Montevideo 2026: tablero e indicadores

El mercado inmobiliario de Montevideo en 2026: radiografía con datos reales

Este artículo es un tablero de control para inversores y compradores que quieren entender el mercado inmobiliario de Montevideo con números, no con frases hechas. La premisa es sencilla: decisiones buenas salen de indicadores medidos con consistencia, no de titulares ni de corazonadas.

Si estás empezando y necesitás contexto previo, te recomendamos estos artículos:

Lo que sigue es un recorrido por los datos duros del mercado: volumen de transacciones, precios, oferta, demanda, crédito y construcción. Todo medible, todo verificable.

1) Volumen de transacciones: USD 2.700 millones y 18.000+ operaciones

El punto de partida de cualquier análisis de mercado es saber cuánto se mueve. En Uruguay, la fuente más confiable para estimar el volumen total de compraventas inmobiliarias es la recaudación del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava con un 2% al comprador y otro 2% al vendedor.

Según datos de la Dirección General Impositiva (DGI), el ITP recaudó $4.216 millones (unos USD 108 millones) entre enero y diciembre de 2025, con una variación nominal interanual de +10,7%. Si el impuesto total representa el 4% del valor de las operaciones, el piso de volumen transaccionado fue de USD 2.700 millones en 2025. Y decimos "piso" porque la base imponible es el valor catastral, que suele estar por debajo del precio real de cierre.

En cantidad, el mercado superó las 18.000 compraventas anuales, con picos mensuales que llegaron a 4.600 operaciones en meses puntuales (junio 2025 registró un +11% intermensual). La mediana de precio de cierre se ubicó en torno a USD 80.000.

Qué significa para vos: el mercado uruguayo es activo. No estamos hablando de un mercado parado ni de una burbuja. Es un volumen sostenido que refleja transacciones reales, no especulación pura. El crecimiento del ITP +10,7% interanual confirma que hay más plata moviéndose que el año anterior.

2) Stock y oferta: 60.000 avisos activos y una absorción de 1 en 40

La oferta publicada en los principales portales supera las 60.000 propiedades a nivel nacional. InfoCasas, el portal líder, reportó 205.807 propiedades únicas publicadas durante 2025, con 12,5 millones de visitas anuales y 587.000 usuarios activos mensuales.

Sin embargo, la cifra que importa no es cuántas propiedades hay publicadas sino cuántas se venden. En Montevideo se concretan aproximadamente 1.500 ventas mensuales. Esto da una tasa de absorción de roughly 1 de cada 40 inmuebles publicados por mes. Dicho de otra forma: si publicás hoy, estadísticamente competís con 39 propiedades similares por cada comprador activo.

El tiempo promedio de venta ronda los 3 meses para propiedades bien publicadas y con precio ajustado al mercado. En alquiler, el panorama es muy diferente: una propiedad se coloca en promedio en 27 días, lo que refleja una demanda de arriendo mucho más ágil que la de compra.

Qué significa para vos: el mercado es líquido pero no rápido. Hay mucha oferta, lo que le da poder de negociación al comprador. Si estás vendiendo, tu propiedad tiene que estar bien posicionada en precio y presentación para no quedarse meses en un portal. Si estás comprando, tenés margen para negociar: el gap promedio entre precio de lista y precio de cierre se ubica entre un 5% y un 10%.

3) Precios: estabilidad en dólares con leve presión a la baja

La evolución de los precios en Montevideo muestra un panorama de estabilidad con leve tendencia bajista en dólares. Según datos de Niddo (basados en el Índice de Actividad Inmobiliaria del INE), los precios registraron una caída interanual de entre 1% y 4% en dólares, dependiendo del segmento y la zona. A nivel país, la mediana de precios pasó de USD 74.200 a USD 72.400 en un período de doce meses.

En Montevideo la caída fue más pronunciada (~3,9%), mientras que en el interior los precios subieron (de USD 50.000 a USD 57.000 en mediana), reflejando una descentralización gradual de la demanda.

Precios por metro cuadrado en Montevideo (Q1 2026)

Zona USD/m2 promedio Perfil
Corredor costero (Pocitos, Punta Carretas, Buceo) USD 3.500 - 4.700 Premium, alta demanda
Cordón, Parque Rodó, Tres Cruces USD 2.200 - 2.900 Media-alta, buena rentabilidad
Vivienda promovida (promedio general) USD 2.385 Obra nueva con beneficios fiscales
Periferia y zonas emergentes USD 900 - 1.500 Alta rentabilidad, mayor riesgo
Promedio Montevideo (apartamentos) USD 2.900 - 3.330 Referencia general

La brecha entre el corredor costero y la periferia supera el 380%. Montevideo se mantiene como la ciudad con el metro cuadrado más caro de América Latina en el segmento de apartamentos, lo cual dice tanto de la calidad urbana como de los márgenes de sobrevaluación en ciertos barrios.

Las expectativas de los propios usuarios reflejan esta ambigüedad: según la encuesta de InfoCasas, el 35% cree que los precios subirán en 2026, el 29% que se mantendrán estables, y el resto espera ajustes a la baja. No hay consenso, lo cual es típico de un mercado en meseta.

Qué significa para vos: si estás comprando, no estás en un mercado de precios en ascenso. La urgencia no te juega en contra. Podés tomarte el tiempo de comparar, negociar y esperar la oportunidad. Si estás vendiendo, ajustar el precio de lista a la realidad del mercado no es "perder plata": es vender en vez de acumular meses de aviso publicado sin movimiento.

4) Perfil de la demanda: quién busca qué, y por cuánto

Los datos de portales inmobiliarios permiten reconstruir con bastante precisión qué busca el mercado. El panorama de 2025 (que se proyecta estable hacia 2026) muestra lo siguiente:

Por tipo de operación

  • 47% alquiler — casi la mitad de la demanda activa busca alquilar, no comprar
  • 41% venta — la compra sigue siendo relevante pero no domina
  • 12% alquiler temporal — un segmento que crece, impulsado por turismo y nómadas digitales

Por tipología (dentro de venta)

  • Apartamentos: 73% de la demanda (vs. 24% casas)
  • Dentro de apartamentos: 1 dormitorio 42%, 2 dormitorios 27%, monoambientes 23%, 3+ dormitorios 8%

Por presupuesto (compradores)

  • 54% busca por debajo de USD 150.000
  • 35% entre USD 150.000 y USD 300.000
  • Solo 9% entre USD 300.000 y USD 500.000
  • Apenas 1% supera los USD 500.000

Por geografía

  • 67% Montevideo
  • 16% Maldonado (incluye Punta del Este)
  • 14% Canelones (crecimiento sostenido, impulsado por vivienda promovida)
  • 3% resto del país

Por origen del comprador

  • 84% uruguayos
  • 10% argentinos (concentrados en Punta del Este y Costa de Oro)
  • 6% otros (Chile, Estados Unidos, Brasil)

Qué significa para vos: el segmento más activo y competido es el de apartamentos de 1-2 dormitorios por debajo de USD 200.000. Si invertís en ese rango, tenés demanda asegurada tanto para venta como para alquiler. Si tu propiedad está fuera de ese rango (más grande, más cara, o en una ubicación secundaria), la demanda se reduce significativamente y los tiempos de venta se estiran.

5) Rentabilidad de alquileres: del 5% bruto al 13% según la zona

La rentabilidad bruta promedio en Montevideo se ubica entre el 5% y el 6% anual. Pero esa cifra esconde una dispersión enorme por barrio:

Zona Rentabilidad bruta anual Perfil de riesgo
Pocitos, Punta Carretas, Carrasco 4% - 5% Bajo riesgo, alta liquidez, baja vacancia
Cordón, La Blanqueada, Parque Rodó 5% - 6% Riesgo moderado, buena demanda estudiantil
Buceo, Malvín, Unión 5,5% - 7% Riesgo moderado, crecimiento
La Teja, Villa del Cerro, Brazo Oriental 7% - 9% Mayor riesgo, mayor retorno
Manga, Casabó, Colón, Nuevo París 10% - 13% Alto riesgo, alta vacancia potencial

La rentabilidad neta (descontando gastos comunes, contribución inmobiliaria, IRPF sobre rentas, vacancia y mantenimiento) se ubica típicamente entre el 3,5% y el 4% en zonas consolidadas. Para una estimación realista, restale al bruto un 30-40% en concepto de costos operativos.

El dato clave de 2025/2026 es que la rentabilidad viene subiendo en los barrios periféricos, donde los precios de compra cayeron más que los alquileres. En barrios como Manga o Casabó, la rentabilidad bruta llega a 12-13%, aunque con riesgos de vacancia y deterioro que hay que medir caso a caso.

Qué significa para vos: rentabilidades de dos dígitos suenan atractivas, pero no son comparables con un 5% en Pocitos. La vacancia, el perfil de inquilino y la liquidez de reventa son parte de la ecuación. Un buen tablero mide el neto, no el bruto. Si querés profundizar, leé nuestro artículo sobre rentabilidad de alquileres por zona.

6) Crédito hipotecario: tasas históricamente bajas, pero acceso limitado

El Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) sigue dominando el mercado hipotecario con cerca del 70% de las colocaciones. Las condiciones actuales son las más favorables en años:

  • Tasa desde 3,75% TEA en UI (Unidades Indexadas, ajustadas por inflación)
  • Financiamiento de hasta el 90% del valor de tasación (100% para ahorristas BHU)
  • Plazo máximo de 25 años
  • Costo de tasación: 2.500 UI (aprox. USD 350)
  • Posibilidad de preaprobación antes de salir a buscar propiedad

Los bancos privados (BBVA, BTG Pactual (ex-HSBC), Itaú, Scotiabank) también ofrecen hipotecarios, generalmente con tasas ligeramente superiores pero con procesos de aprobación que algunos perciben como más ágiles.

Sin embargo, el acceso real al crédito sigue siendo una barrera. La relación cuota/ingreso que exigen los bancos, combinada con los niveles de precio de Montevideo, hace que para una familia promedio el crédito hipotecario solo alcance para propiedades en la franja más baja del mercado. En un mercado donde el 54% de la demanda busca por debajo de USD 150.000, el crédito hipotecario es relevante pero no define el mercado: gran parte de las operaciones se cierran con ahorro propio o con venta previa de otro inmueble.

Qué significa para vos: si tenés capacidad de endeudamiento, las tasas están en mínimos históricos y vale la pena evaluar financiamiento. Pero hacé las cuentas con la cuota en UI, no en pesos nominales: la UI ajusta por inflación, y una inflación alta puede encarecer tu cuota en términos reales.

7) Pipeline de construcción: récord de vivienda promovida

La Ley de Vivienda Promovida (18.795) sigue siendo el motor principal de la obra nueva en Uruguay. Los números acumulados al cierre de 2025 son impresionantes:

  • 2.110 proyectos ingresados desde la creación del régimen
  • 28.200 unidades terminadas
  • 13.000 unidades en construcción
  • 20.700 unidades pendientes (5.900 con declaratoria, 14.800 en estudio)
  • 326 proyectos nuevos ingresados solo en 2025 — récord histórico, +32% vs. 2024
  • Marzo 2025 fue el mes con más proyectos ingresados de toda la historia: 62

Desplazamiento geográfico

Un cambio relevante: Montevideo bajó del 65,6% al 53,5% de los nuevos proyectos ingresados en los últimos doce meses, mientras que Canelones subió del 17% al 27,9%. Esto refleja un movimiento real de la construcción hacia zonas con mejor relación costo de suelo/precio de venta, especialmente en la ruta 8, Ciudad de la Costa y las cercanías de Montevideo.

El precio promedio del metro cuadrado en vivienda promovida es de USD 2.385/m2 construido, significativamente por debajo del promedio de mercado en zonas costeras (USD 3.500+), lo que explica su atractivo tanto para compradores finales como para inversores.

Montevideo otorga permisos de construcción por un total de 500.000 m2 anuales, lo que garantiza un flujo constante de nueva oferta.

Qué significa para vos: la vivienda promovida va a seguir inyectando oferta nueva al mercado. Esto es bueno para compradores (más opciones, beneficios fiscales) pero genera competencia para quienes venden usado. Si tu propiedad compite con obra nueva en la misma zona y rango de precio, tenés que ser realista con el precio de lista. Para más detalle, mirá zonas donde más se construye en Montevideo.

8) INE e indicadores oficiales: el IAI como termómetro

El Instituto Nacional de Estadística (INE) publica mensualmente el Índice de Actividad Inmobiliaria (IAI), tanto para compraventa como para alquileres. Es el indicador oficial más completo del sector.

Los datos más recientes muestran:

  • IAI Compraventa (enero 2026): continuidad en la actividad, sin caídas bruscas ni aceleración marcada. La tendencia desde mediados de 2025 es de leve desaceleración, coherente con un mercado que viene de volúmenes récord.
  • IAI Alquileres (noviembre 2025): variación mensual de +0,41%, con un valor promedio de arrendamiento de $21.109 (pesos uruguayos). La tendencia es de suba sostenida en pesos, estable en dólares.

El IAI tiene limitaciones (no captura el mercado informal, tiene rezago de publicación, y la base de cómputo no es homogénea entre departamentos), pero sigue siendo la referencia para medir la evolución agregada del mercado.

Combinado con el ITP como proxy de volumen, el IAI confirma un mercado que está en una fase de madurez: no hay contracción, pero tampoco hay euforia. Los indicadores sugieren un 2026 de actividad sostenida a un ritmo similar al de 2025, con posible presión bajista en precios de venta en dólares si el peso sigue fortaleciéndose.

9) El tablero: 10 indicadores para medir el mercado

Si querés seguir el mercado con rigor, estos son los 10 indicadores que te recomendamos monitorear, con sus fuentes y la frecuencia sugerida:

Indicador Cómo se mide Dato actual (Q1 2026) Fuente Frecuencia
Volumen de mercado ITP recaudado / 4% ~USD 2.700 M/año DGI Trimestral
Cantidad de operaciones Compraventas registradas 18.000+/año (~1.500/mes en MVD) INE-IAI Mensual
USD/m2 por zona y tipología Mediana de comparables USD 2.900 promedio MVD Portales + comparables Trimestral
Tasa de absorción Ventas mensuales / stock publicado ~2,5% (1 de cada 40) Portales + INE Mensual
Tiempo de venta Días promedio en portal ~90 días (venta), 27 días (alquiler) InfoCasas, MeLi Mensual
Rentabilidad bruta Alquiler anual / precio venta 5-6% promedio MVD Cálculo propio Semestral
Stock de oferta Avisos activos en portales 60.000+ nacional InfoCasas, MeLi Mensual
Pipeline obra nueva Proyectos VP ingresados 326 en 2025 (récord) ANV Trimestral
Crédito hipotecario Tasa BHU + colocaciones Desde 3,75% TEA en UI BHU, BCU Trimestral
Contexto macro Inflación, TC, tasa de política Inflación ~5%, TC estable INE, BCU Mensual

La clave no es tener un tablero sofisticado, sino ser consistente. Si medís los mismos indicadores cada trimestre, con la misma metodología, vas a detectar cambios de tendencia antes de que los titulares los reporten.

10) Cómo armar tus propias series históricas

No necesitás un equipo de datos. Con una planilla de cálculo y disciplina trimestral alcanza. Te sugerimos esta estructura mínima:

Trimestre Zona Tipología USD/m2 (mediana) Alquiler mensual (mediana) GC (mediana) Vacancia estimada Notas de contexto
2026-Q1 Cordón 1D USD 2.500 $28.000 $6.500 3% VP nueva en zona, BHU baja tasa
2026-Q1 Pocitos 2D USD 3.600 $42.000 $9.000 2% Alta demanda, stock estable
2026-Q2 ____ ____

Reglas para que la serie sea útil:

  1. Usá siempre el mismo criterio de comparables: misma zona, misma tipología, mismo rango de metros cuadrados.
  2. Separar avisos de cierres: si tenés acceso a precios de cierre (por ejemplo, a través de un corredor de confianza), registralo por separado del precio de lista.
  3. Guardá links y capturas de los comparables más representativos de cada trimestre.
  4. Anotá el contexto: si ese trimestre se inauguró un edificio nuevo en la zona, si cambió una normativa, si hubo un evento macro relevante. Sin contexto, los números no explican nada.
  5. Revisá las series cada 4 trimestres: un año de datos ya te permite ver tendencias reales, no ruido estadístico.

11) Los segmentos más activos: dónde está la oportunidad

Cruzando los datos de demanda, precios y absorción, los segmentos con mayor actividad en 2026 son:

Segmento estrella: apartamento 1D, USD 95.000 - USD 160.000

Es el cruce entre la tipología más buscada (42% de las búsquedas) y el rango de precio donde se concentra la mayoría de los compradores (54% busca por debajo de USD 150K). Los barrios con mejor ecuación precio/demanda para este segmento son Cordón, La Blanqueada, Tres Cruces, Buceo y Parque Rodó.

Segmento inversor: monoambiente, USD 70.000 - USD 110.000

Los monoambientes representan el 23% de las búsquedas y son el producto preferido del perfil inversor. La rentabilidad bruta suele estar por encima del promedio porque los alquileres son proporcionalmente altos respecto al precio de compra. El riesgo es la vacancia en barrios con sobreoferta de vivienda promovida nueva.

Segmento familiar: 2D, USD 150.000 - USD 250.000

El 27% de la demanda busca 2 dormitorios. Estos tienen menor rotación pero mayor estabilidad de inquilino en alquiler y mejor reventa a mediano plazo. Pocitos, Malvín y Buceo son las zonas de referencia.

Segmentos fríos: casas y propiedades por encima de USD 300.000

Solo el 24% de la demanda busca casas, y apenas el 10% de los compradores tiene presupuesto superior a USD 300.000. Estos segmentos tienen tiempos de venta significativamente mayores y menor liquidez.

12) Conclusión: un mercado maduro que premia al informado

El mercado inmobiliario de Montevideo en 2026 se define por una paradoja: es activo pero no urgente. Hay volumen (USD 2.700 millones anuales), hay transacciones (18.000+), hay crédito barato (3,75% TEA) y hay demanda sostenida. Pero también hay 60.000 propiedades compitiendo por atención, precios que no suben (e incluso bajan levemente en dólares), y un pipeline de obra nueva que sigue inyectando oferta.

Esto configura un mercado de compradores, donde quien tiene liquidez y paciencia puede encontrar oportunidades reales. El poder de negociación está del lado de la demanda, especialmente en el segmento de apartamentos usados que compiten con vivienda promovida nueva.

Para vendedores e inversores, la clave es la diferenciación: una propiedad bien ubicada, bien mantenida y con precio ajustado al mercado se vende en 3 meses. Una propiedad sobrevalorada en una zona con sobreoferta puede quedarse un año sin movimiento.

Y para todos, la clave es la información. Los números que compartimos en este artículo no son secretos — son datos públicos, medibles y verificables. La ventaja no está en tener acceso a los datos sino en la disciplina de medirlos consistentemente y actuar en consecuencia.

Si necesitás ayuda para armar tu tablero, evaluar una propiedad específica o entender cómo se posiciona tu inversión en el contexto del mercado, hablá con nosotros. Es lo que hacemos todos los días.

Fuentes

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