Estado del Mercado Inmobiliario en Montevideo — Julio 2026
INGAR · · Análisis
¿Cómo está el mercado inmobiliario de Montevideo?
La mediana de apartamentos de la ciudad cerró julio en USD 2.486/m², con un mercado que sigue absorbiendo su oferta con rapidez: los meses de stock medianos son 1,6, y ningún barrio supera los 2,2. Los precios pedidos se movieron poco y con leve sesgo a la baja en la franja más cara, mientras la mayor parte de la volatilidad se concentró en los barrios de menor precio.
Los meses de stock miden cuánto tardaría en venderse la oferta vigente al ritmo de absorción actual: menos meses, mercado más ágil. Es la medida de liquidez que usamos, y conviene leerla comparando barrios entre sí más que contra un umbral absoluto.
¿Qué barrios se venden más rápido?
El barrio con más rotación es Capurro, con 0,9 meses de stock, seguido por Arroyo Seco, La Teja y Malvín Norte (1,1) y Carrasco Norte (1,2).
| Barrio | Meses de stock | USD/m² | Oferta |
|---|---|---|---|
| Capurro | 0,9 | USD 2.770/m² | Media |
| Arroyo Seco | 1,1 | USD 2.048/m² | Baja |
| La Teja | 1,1 | USD 1.222/m² | Baja |
| Malvín Norte | 1,1 | USD 1.177/m² | Media |
| Carrasco Norte | 1,2 | USD 3.819/m² | Media |
| Sayago | 1,2 | USD 1.369/m² | Baja |
| Colón | 1,2 | USD 998/m² | Baja |
| Parque Rodó | 1,4 | USD 3.715/m² | Alta |
| Barrio Sur | 1,4 | USD 3.020/m² | Alta |
| Atahualpa | 1,4 | USD 1.920/m² | Media |
La lista es interesante porque mezcla zonas muy distintas: barrios accesibles del oeste y del norte junto con Carrasco Norte, que es de los más caros de la ciudad. La liquidez no depende del precio, depende de que haya demanda esperando a ese tipo de producto. En Carrasco Norte hay poca oferta para mucha demanda estable; en La Teja hay poca oferta porque la rotación es baja de por sí.
¿Qué barrios tardan más en vender?
Los de mayor acumulación son Villa Biarritz y Paso Molino (2,2 meses), seguidos por Carrasco y Villa Dolores (2,1) y Bella Vista (2,0).
| Barrio | Meses de stock | USD/m² | Oferta |
|---|---|---|---|
| Villa Biarritz | 2,2 | USD 3.895/m² | Media |
| Paso Molino | 2,2 | USD 1.667/m² | Baja |
| Carrasco | 2,1 | USD 3.794/m² | Alta |
| Villa Dolores | 2,1 | USD 3.130/m² | Baja |
| Bella Vista | 2,0 | USD 2.486/m² | Media |
| Belvedere | 2,0 | USD 1.449/m² | Baja |
| Cerrito | 2,0 | USD 1.171/m² | Baja |
| Puerto Buceo | 1,9 | USD 3.932/m² | Media |
| Punta Gorda | 1,9 | USD 3.077/m² | Media |
| Villa Muñoz | 1,9 | USD 1.922/m² | Baja |
Acá también conviven extremos opuestos del mercado. Villa Biarritz y Carrasco son barrios premium donde el ticket alto reduce naturalmente la cantidad de compradores posibles; Paso Molino y Bella Vista son barrios accesibles donde la demanda es más fina. Un mismo número de meses de stock puede significar cosas muy distintas según de qué lado del mercado venga.
De todos modos, la dispersión de liquidez en Montevideo es baja: entre el barrio más ágil y el más lento hay una diferencia de 1,3 meses. Es un mercado sin zonas realmente trabadas.
¿Qué barrios subieron o bajaron más este mes?
El mayor movimiento fue Sayago, con una suba de 16,2%, seguido por Belvedere (11,2%) y Aires Puros (6,1%); del lado de las bajas, Cerrito cedió 11,5% y Maroñas 7,0%.
| Barrio | USD/m² | Variación mensual | Variación acumulada | Oferta |
|---|---|---|---|---|
| Sayago | USD 1.369/m² | +16,2% | -8,7% | Baja |
| Cerrito | USD 1.171/m² | -11,5% | +13,3% | Baja |
| Belvedere | USD 1.449/m² | +11,2% | +34,5% | Baja |
| Maroñas | USD 1.259/m² | -7,0% | +4,0% | Baja |
| Aires Puros | USD 1.308/m² | +6,1% | -28,5% | Baja |
| Mercado Modelo | USD 1.976/m² | +3,8% | +10,4% | Baja |
| Ituzaingó | USD 1.141/m² | +3,0% | +3,0% | Baja |
| Bella Vista | USD 2.486/m² | -3,0% | +0,8% | Media |
| Punta Gorda | USD 3.077/m² | -2,9% | -5,5% | Media |
| Unión | USD 1.956/m² | -2,2% | +13,7% | Media |
| Pocitos Nuevo | USD 3.669/m² | -1,8% | -3,2% | Alta |
| La Comercial | USD 2.267/m² | +1,6% | +8,8% | Media |
| Colón | USD 998/m² | +1,5% | +9,7% | Baja |
| Arroyo Seco | USD 2.048/m² | +1,4% | +2,3% | Baja |
| Villa Dolores | USD 3.130/m² | -1,3% | +1,7% | Baja |
La tabla incluye la variación acumulada del año junto a la mensual, y esa segunda columna es la que conviene mirar para no confundir ruido con tendencia. Aires Puros subió 6,1% en el mes pero acumula una caída de 28,5% en el año; Sayago subió 16,2% en el mes y acumula una baja de 8,7%. En los barrios de oferta reducida, la mediana mensual se mueve con la composición de lo que hay publicado, y solo el acumulado permite ver la dirección real.
El caso opuesto es Capurro, que apenas se movió en el mes y sin embargo acumula la mayor suba del año, de 40,3%. Cuando la variación mensual es chica y la acumulada es grande, lo que hay detrás suele ser una tendencia sostenida y no un salto puntual.
¿Es momento de comprador o de vendedor?
Con la oferta absorbiéndose en 1,6 meses medianos y precios pedidos prácticamente planos, julio no favorece claramente a ninguna de las dos partes. Lo que sí hay es una diferencia por segmento: en la franja premium los precios pedidos cedieron levemente en casi todos los barrios (Punta Carretas, Parque Rodó, Carrasco, Pocitos Nuevo, Punta Gorda), lo que sugiere algo más de margen de negociación que hace unos meses.
En los barrios accesibles el panorama es el inverso: mucha variación mes a mes, pero sin una dirección común. Ahí el precio de referencia lo pone cada propiedad concreta más que el barrio.
Conclusión
Julio cierra un mes tranquilo en volumen y en precios, con liquidez pareja en toda la ciudad y sin señales de sobreoferta en ningún segmento. Para quien compra, la franja premium ofrece hoy algo más de margen que a comienzos de año; para quien vende en barrios accesibles, la referencia de precio conviene tomarla del acumulado del año y no del último mes.
Para seguir: oportunidades de compra y ranking de precios.
Preguntas frecuentes
¿Con qué frecuencia se actualizan estos datos?
Se recalculan una vez por mes, con el cierre del mes anterior, y se publican junto con el Índice INGAR.
¿De dónde salen estos precios?
De un relevamiento propio de la oferta pública de Montevideo: son precios pedidos, no de cierre. En Uruguay las operaciones suelen cerrarse por debajo del valor publicado.
¿Querés decidir con datos y no con intuición? Mirá cómo invertir en Uruguay, tasá una propiedad online o escribinos por WhatsApp.
Estos datos forman parte del Índice INGAR, el índice mensual del mercado inmobiliario de Montevideo, con ficha de datos por barrio y metodología pública.
Actualizado: Julio 2026. Fuente: Índice INGAR, el índice mensual del mercado inmobiliario de Montevideo.
Datos del Índice INGAR — julio de 2026.