Invertir en inmuebles en Uruguay siendo extranjero (2026)
INGAR · · Inversion
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Uruguay?
Sí se puede: la Ley 16.906 establece igualdad de trato para inversiones extranjeras y nacionales y no exige autorización o registro previo de la inversión. Para una vivienda urbana no se exige residencia ni socio local. Esto no elimina reglas especiales: los inmuebles rurales y determinadas estructuras societarias están alcanzados por la Ley 18.092.
Fuentes oficiales: Ley/Law 16,906 · Ley/Law 18,092.
Resumen
Un extranjero puede comprar una vivienda urbana en Uruguay sin residencia, permiso previo ni socio local. La regla se apoya en la igualdad de trato de la Ley 16.906. No debe extenderse como un “sin restricciones por tipo de propiedad”: la titularidad de inmuebles rurales y ciertas estructuras jurídicas requiere revisar la Ley 18.092.
El proceso necesita identificación válida, justificación del origen de fondos y un escribano que determine la documentación y las inscripciones tributarias aplicables al comprador y a la estructura elegida. Tener un RUT propio no es un requisito universal que pueda afirmarse para toda persona física en toda compraventa.
Esta guía ordena el marco legal, la tributación del no residente, la banca, los costos y la gestión a distancia. Las decisiones fiscales y societarias deben validarse para el caso concreto antes de reservar.
1) Marco legal: regla general y excepción rural
La Ley 16.906 establece que las inversiones realizadas por extranjeros tienen el mismo régimen de admisión, incentivos y obligaciones que las realizadas por nacionales, y que no requieren autorización ni registro previo. Para una compra urbana, la nacionalidad no agrega una autorización inmobiliaria.
La excepción que debe conservarse en el análisis es rural. La Ley 18.092 regula la titularidad de inmuebles rurales y explotaciones agropecuarias para determinadas sociedades, entidades y estructuras. Una persona física y una sociedad no se analizan igual; antes de comprar campo o usar una entidad, pedí revisión jurídica y notarial específica.
En una compra como persona física, el escribano confirma la identificación y las formalidades tributarias aplicables. La DGI prevé que los formularios de la operación sean presentados por el escribano en los negocios correspondientes; por eso no corresponde afirmar que toda persona física extranjera necesita obtener RUT propio para cualquier compra.
- Identidad: documento vigente y datos de estado civil requeridos para la escritura.
- Origen de fondos: documentación consistente con la transferencia y el perfil del comprador.
- Estructura: si compra una sociedad o se trata de un inmueble rural, revisión fiscal y legal previa.
Fuentes: Ley 16.906, Ley 18.092 y DGI — formularios de transmisiones.
2) Impuestos para no residentes: el IRNR y sus particularidades
Acá es donde la mayoría de los inversores extranjeros cometen errores de cálculo. Uruguay tiene un impuesto específico para quienes obtienen rentas en el país sin ser residentes fiscales: el IRNR (Impuesto a la Renta de los No Residentes).
Renta por alquiler
Si alquilás tu propiedad, pagás IRNR por esa renta bajo uno de dos regímenes (Decreto 149/007, artículos 24 y 33 literal a):
- Régimen general: 12% sobre la renta neta, es decir el ingreso bruto menos las deducciones admitidas: comisión de la administradora y honorarios del contrato (con su IVA), Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Primaria. Mantenimiento, reparaciones y seguros no son deducibles fiscalmente.
- Opción simplificada: darle carácter definitivo a la retención del 10,5% sobre el alquiler bruto devengado, sin liquidación anual.
¿Cuál conviene? Depende de tus deducciones: el punto de indiferencia son deducciones por el 12,5% del bruto. Con deducciones mayores (el caso típico si pagás administradora, Contribución y Primaria) conviene el régimen general; con deducciones bajas conviene cerrar en el 10,5% definitivo. Un residente fiscal uruguayo tributa en espejo por IRPF (12% sobre la renta neta, con la misma opción de retención definitiva — Decreto 148/007), con deducciones algo más amplias (suma créditos incobrables; no se admiten gastos comunes ni amortización).
Veamos con un ejemplo concreto para un no residente, con deducciones típicas del 20% del bruto:
| Concepto | Régimen general (12% s/neto) | Opción definitiva (10,5% s/bruto) |
|---|---|---|
| Alquiler anual bruto | USD 12.000 | USD 12.000 |
| Deducciones permitidas | ~USD 2.400 (administración e impuestos prediales, estimado) | no aplica |
| Base imponible | ~USD 9.600 (neta) | USD 12.000 (bruta) |
| Tasa | 12% | 10,5% |
| Impuesto a pagar | ~USD 1.152 | USD 1.260 |
| Tasa efectiva sobre bruto | ~9,6% | 10,5% |
En este ejemplo conviene el régimen general: las deducciones (20% del bruto) superan el punto de indiferencia del 12,5%. En cualquier escenario el impuesto se lleva cerca de un punto de yield: si estás calculando yields, usá siempre el número neto de IRNR, no el bruto.
Verificado contra fuentes oficiales (DGI, IMPO, BPS, IMM) — última verificación: 12 de julio de 2026.
Ganancia de capital (venta)
Al vender, el no residente paga IRNR al 12% sobre la ganancia. Existe un método ficto que resulta útil para propiedades adquiridas antes de julio de 2007: se tributa el 12% sobre un ficto del 15% del precio de venta, lo que da una tasa efectiva del 1,8% sobre el precio de venta.
Para propiedades compradas después de 2007, la ganancia se calcula como la diferencia entre precio de venta y precio de compra (actualizado por UI), y sobre esa diferencia se aplica el 12%.
ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales)
Al momento de la compra, tanto comprador como vendedor pagan el 2% del valor catastral de la propiedad (no del precio de compra). El valor catastral suele ser significativamente menor al valor de mercado, lo que reduce este costo en la práctica.
Impuesto al Patrimonio
Los no residentes tributan Impuesto al Patrimonio por los bienes situados en Uruguay. La tasa depende de si la persona es contribuyente de IRNR: quien alquila un inmueble en Uruguay tributa IRNR y queda en el régimen general del 0,10% sobre el excedente del mínimo no imponible ($6.653.000, último valor publicado por DGI). La escala especial del 0,70% al 1,50%, que grava desde el primer peso imponible, alcanza sólo a los no residentes que NO tributan IRNR. Si la propiedad está a nombre de una entidad en jurisdicción de baja o nula tributación (BONT), las tasas son mayores.
Detallamos todos los impuestos que afectan la propiedad en nuestra guía de impuestos sobre la propiedad en Uruguay.
3) Tax Holiday 2.0: qué cambió en 2026 y a quién le conviene
Si seguiste las noticias de inversión en Uruguay, probablemente escuchaste hablar del "Tax Holiday". Es el régimen que permite a nuevos residentes fiscales optar por tributar IRNR —y por lo tanto no pagar IRPF— sobre determinadas rentas de capital e incrementos patrimoniales de fuente extranjera durante un período determinado. No alcanza a las rentas de trabajo. Ojo con una confusión frecuente: el Tax Holiday no es lo mismo que la residencia fiscal. Un inversor puede obtener la residencia fiscal comprando inmuebles por más de 3,5 millones de UI (~USD 578.000, cotización DGI julio 2026) y pasando 60 días al año en el país — esa causal sigue plenamente vigente (Decreto 163/020 y art. 5 BIS del Decreto 148/007; página de DGI "Causales de Residencia Fiscal"). Lo que cambió desde 2026 es el acceso al beneficio del Tax Holiday.
Desde el 1 de enero de 2026, las reglas cambiaron sustancialmente con la Ley de Presupuesto 2025-2029 (Ley 20.446):
Nuevos requisitos para obtener el Tax Holiday por inversión inmobiliaria
- Inversión mínima: más de 12,5 millones de UI (~USD 2.066.000, cotización DGI julio 2026).
- Alternativa sin inversión: pasar más de 183 días al año en Uruguay (no requiere inversión).
- Tercera vía: capitalizar al menos UI 625.000 anuales (~USD 103.000) en fondos de inversión o de capital de riesgo destinados a proyectos productivos, investigación o innovación.
Qué te da el Tax Holiday
- 11 años (año de adquisición + 10 calendario) de exoneración total sobre rentas de capital de fuente extranjera.
- Después, 5 años de transición al 6% (la mitad de la tasa normal de IRPF del 12%), siempre que se mantenga una inversión inmobiliaria de al menos UI 6,25 millones (~USD 1.033.000) o la inversión anual en fondos. También existe una alternativa de tributo fijo anual en UI (1.875.000 UI, o 1.250.000 UI con más de 183 días de presencia) hasta por 20 ejercicios.
Cláusula de salvaguarda
Quienes obtuvieron su Tax Holiday antes del 1 de enero de 2026 mantienen las condiciones originales por el resto de su período de 11 años.
Lo que esto significa en la práctica
El Tax Holiday dejó de ser accesible para el inversor de rango medio: antes, la misma inversión que te daba la residencia fiscal (~USD 578.000) habilitaba también el beneficio; ahora el beneficio exige más de 12,5 millones de UI (~USD 2.066.000) en inmuebles. La residencia fiscal en sí sigue disponible con 3,5 millones de UI + 60 días. Esto reposiciona el beneficio como una herramienta para inversores de alto patrimonio neto (HNWI) que buscan optimizar su tributación global. Además, según los principales estudios tributarios, la opción de tributar IRPF al 7% para siempre (la alternativa al holiday del régimen anterior) desaparece para quienes se hagan residentes desde 2026.
Si tu inversión en Uruguay es de USD 150.000 a USD 500.000 (el rango más común entre inversores argentinos y brasileños), el Tax Holiday no aplica. Tu planificación fiscal debe basarse en el régimen de IRNR como no residente, o en obtener residencia fiscal por presencia física (183 días).
Última verificación: 12 de julio de 2026. La reglamentación de la Ley 20.446 está pendiente; detalles operativos (como el plazo para materializar la inversión) pueden precisarse por decreto. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento tributario.
4) Vivienda promovida: el beneficio fiscal que sí está al alcance de todos
Si el Tax Holiday 2.0 quedó lejos de tu presupuesto, la Ley 18.795 de Vivienda de Interés Social (vivienda promovida) sigue siendo el mejor beneficio fiscal disponible para cualquier inversor, sin importar nacionalidad ni residencia.
La vivienda promovida es un régimen que promueve la inversión privada en construcción y refacción de viviendas, y ofrece exoneraciones fiscales significativas:
- Exoneración de ITP (2%) en la primera compraventa, tanto para comprador como vendedor.
- Exoneración de IRPF/IRNR sobre la renta de alquiler: 60% en la generalidad de los casos y 100% sólo en zonas MVOTMA o con FGA, durante el ejercicio en que finaliza la obra y los nueve siguientes. El plazo no vuelve a empezar cuando comprás: si la obra terminó antes, recibís sólo los ejercicios que queden.
- Exoneración de Impuesto al Patrimonio en el ejercicio de finalización de obra y en cada uno de los nueve siguientes en que la vivienda haya estado arrendada al menos seis meses.
Estos beneficios aplican tanto a residentes como a no residentes. Un argentino que compra un monoambiente promovido en Cordón o Tres Cruces tiene exactamente las mismas exoneraciones que un uruguayo.
El impacto en la rentabilidad es directo. Tomemos un ejemplo con un apartamento de USD 120.000 que alquila a USD 700/mes:
| Concepto | Sin vivienda promovida | Con vivienda promovida |
|---|---|---|
| Alquiler anual bruto | USD 8.400 | USD 8.400 |
| IRNR (opción 10,5% s/bruto) | USD 882 | USD 353 (exonerado 60%, ejercicios remanentes) |
| Impuesto al Patrimonio (0,10% s/ excedente del MNI) | USD 0 (patrimonio fiscal bajo el MNI de $6.653.000) | USD 0 (además exonerado si estuvo arrendada ≥ 6 meses en el ejercicio) |
| Ahorro en ITP compra (2%) | - | Depende del valor real catastral actualizado y de la exoneración aplicable |
| Yield bruto | 7,0% | 7,0% |
| Yield neto (estimado) | ~5,5% | ~7,0% |
Esos 1,4 puntos porcentuales de diferencia en yield, sostenidos durante 10 años y compuestos, representan una diferencia material en el retorno total de la inversión. Por eso, cuando trabajamos con inversores extranjeros, siempre evaluamos si hay oferta de vivienda promovida que se ajuste a su perfil.
Eso sí: no todas las propiedades califican. La unidad debe estar dentro de un proyecto aprobado por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) y cumplir con topes de precio por metro cuadrado y superficie. La mayoría de los proyectos nuevos en Cordón, Tres Cruces, La Blanqueada, Aguada y Goes están dentro del régimen. Y pedí la fecha oficial de finalización de obra y los ejercicios que todavía quedan bajo la declaratoria.
5) Origen de fondos y compliance: la parte que más frena operaciones
El origen de fondos es uno de los factores que más operaciones traba o hace caer. No porque el inversor tenga algo irregular, sino porque no anticipó los requisitos y los tiempos.
Uruguay endureció progresivamente sus controles de prevención de lavado de activos, alineándose con estándares internacionales (GAFI). Hoy, tanto los escribanos como los bancos y las inmobiliarias tienen obligación de reportar operaciones sospechosas y solicitar documentación que justifique el origen de los fondos.
Qué documentación van a pedirte
- Declaraciones de impuestos de tu país de residencia (últimos 2-3 años).
- Estados de cuenta bancarios que muestren la disponibilidad de los fondos.
- Documentación del origen: si vendiste una propiedad, la escritura de venta; si son ahorros, evidencia de ingresos sostenidos; si es herencia, documentación sucesoria; si es venta de empresa, contratos de cesión.
- Certificado de antecedentes penales (en algunos casos).
Errores comunes
- Llegar con efectivo: Uruguay no prohíbe el pago en efectivo de inmuebles, pero montos elevados en cash generan alertas y requerimientos adicionales. La transferencia bancaria internacional es siempre el camino más limpio.
- No tener los documentos traducidos: si tu documentación está en inglés o portugués, necesitás traducción por traductor público matriculado en Uruguay.
- Asumir que se resuelve rápido: el proceso de compliance puede demorar semanas. Planificá con antelación, especialmente si la operación tiene plazos ajustados.
6) Cuentas bancarias y transferencias internacionales: el cuello de botella
Este es probablemente el punto más frustrante para un inversor extranjero. Abrir una cuenta bancaria en Uruguay como no residente es posible, pero dista de ser sencillo.
Opciones actuales (2026)
| Banco | Requisito clave | Costo mensual aprox. | Notas |
|---|---|---|---|
| BROU (estatal) | Plazo fijo mínimo USD 5.000 por 181 días | Variable | Único con protocolo claro para no residentes. Tramitable desde el exterior. |
| Santander | Saldo mínimo USD 50.000 | ~USD 50 | Apertura 100% online, pero el mínimo es alto. |
| Itaú | Documentación completa + aprobación | ~USD 40 | Proceso presencial, caso a caso. |
| BBVA | Documentación completa + aprobación | Variable | Cuenta específica para no residentes. |
Los costos de mantenimiento son más altos que lo que la mayoría de los extranjeros están acostumbrados. Y el proceso de apertura puede tomar semanas, con idas y vueltas de documentación.
Recomendación práctica
Iniciá el trámite bancario antes de comprometerte con una seña. Una de las causas más comunes de caída de operaciones es que el comprador firmó un boleto con plazo de 60 días y la transferencia internacional demoró más de lo previsto, o el banco pidió documentación adicional.
Para la transferencia en sí, considerá que:
- Las transferencias SWIFT internacionales pueden demorar 3-5 días hábiles.
- Los bancos uruguayos pueden retener fondos unos días adicionales para verificación de compliance.
- Las comisiones de transferencia varían: esperá entre USD 30-80 por transferencia del lado emisor, más posibles cargos del banco receptor.
- El tipo de cambio es un factor: si transferís en otra moneda, confirmá el tipo de cambio que te aplican.
7) Costos de cierre: armá el presupuesto completo antes de ofertar
Un error clásico es calcular solo el precio del inmueble. Los costos de transacción en Uruguay suman entre un 6% y un 9% adicional para el comprador. Desglosamos:
| Concepto | Porcentaje aproximado | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Escribano (honorarios + gastos) | 3% + IVA + aporte a la Caja Notarial (≈4,23% efectivo) del precio + timbres y registros (~0,5%) | Comprador |
| ITP | 2% del valor catastral | Comprador y vendedor (cada uno 2%) |
| Comisión inmobiliaria | 3% + IVA del precio | Comprador (si la inmobiliaria lo representa) |
| Certificados y trámites | Monto fijo (~USD 300-600) | Comprador |
Para un apartamento de USD 200.000, los costos de cierre para el comprador rondan los USD 15.000-18.000. No es menor.
Detallamos cada costo en nuestra guía completa de gastos de compra. Y sobre el rol del escribano (que en Uruguay es obligatorio y central en la operación): qué hace un escribano en una compraventa.
8) Administrar la inversión a distancia: lo que nadie te cuenta
Compraste el apartamento, lo escrituraste, todo perfecto. Ahora estás en Buenos Aires, San Pablo o Madrid y necesitás que alguien lo administre. Este es un aspecto que muchos inversores subestiman.
Administración para alquiler
Las administradoras de propiedades en Uruguay cobran típicamente entre el 8% y el 12% del alquiler mensual (más IVA) por gestionar el arrendamiento. Esto incluye:
- Búsqueda de inquilinos y verificación de garantías.
- Cobro de alquileres y gestión de mora.
- Coordinación de mantenimiento y reparaciones menores.
- Pago de gastos comunes, contribución inmobiliaria y otros impuestos.
Si sumás la comisión de administración al IRNR y los gastos fijos, tu yield neto real baja considerablemente. Hacé el cálculo completo antes de comprar, no después.
Vacancia
Presupuestá al menos 1 mes de vacancia al año (más realista: 1,5 meses si el inquilino rota anualmente). La vacancia no es solo alquiler perdido: son gastos comunes que seguís pagando sin ingresos.
Gastos comunes
En edificios con amenities (piscina, gimnasio, seguridad 24h), los gastos comunes pueden ser USD 200-400/mes. En un edificio estándar, USD 80-150/mes. Ese número lo paga el inquilino mientras la unidad está alquilada, pero impacta en tu neto por dos vías: lo absorbés en los meses de vacancia y un GC alto achica el pool de inquilinos.
Representante fiscal
Como no residente, necesitás un representante fiscal en Uruguay para cumplir con tus obligaciones tributarias (declaración y pago de IRNR, Impuesto al Patrimonio, etc.). Esto tiene un costo adicional de entre USD 500-1.500 anuales, dependiendo de la complejidad.
9) Rentabilidad: calcular el inmueble, no atribuirle un promedio al mercado
No existe una serie oficial que publique una rentabilidad única de Montevideo o de Uruguay, ni un ranking homogéneo por barrio. Por eso retiramos de esta guía los promedios propios mientras la base está en auditoría.
Para una propiedad concreta, calculá primero la rentabilidad bruta —alquiler anual dividido por capital total invertido— y después la neta, restando vacancia, administración, mantenimiento, Contribución, Primaria y la tributación que corresponda. Usá un alquiler documentado de esa unidad o de comparables realmente equivalentes.
La metodología y un ejemplo explícitamente hipotético están en cómo calcular la rentabilidad de un alquiler.
10) Perfil del inversor extranjero típico en 2026
El mercado inmobiliario uruguayo movió USD 2.700 millones en transacciones en 2025, y la demanda extranjera sigue creciendo. Estos son los perfiles que vemos con más frecuencia:
Argentinos
Son uno de los perfiles extranjeros presentes por cercanía y vínculos regionales. No publicamos aquí una participación porcentual ni un rango de inversión sin una estadística oficial con universo y período definidos.
Brasileños
Segundo grupo en importancia, especialmente en Punta del Este y la costa de Rocha. Buscan diversificación regional y playa. Rango más amplio de inversión.
Europeos y norteamericanos
Perfil de mayor ticket. Muchos vienen por el Tax Holiday (ahora con umbral de USD 2M) o por calidad de vida. Compran en Carrasco, Punta del Este, José Ignacio. Algunos combinan inversión inmobiliaria con residencia fiscal.
Lo que todos tienen en común
Buscan estabilidad jurídica, moneda fuerte (o al menos predecible), y un país donde el estado de derecho funcione. Uruguay sigue ofreciendo eso, y es su mayor ventaja competitiva frente a otros destinos de la región.
11) La Unidad Indexada (UI): lo que todo extranjero debe entender
Si vas a operar en el mercado inmobiliario uruguayo, necesitás entender la Unidad Indexada (UI). Es una unidad de valor que se ajusta diariamente según la inflación medida por el IPC (Índice de Precios al Consumo). Fue creada por ley en 2002 y hoy vale aproximadamente $6,59 pesos uruguayos (junio 2026).
La UI aparece en:
- Contratos de alquiler: muchos alquileres se fijan en UI, lo que significa que el monto en pesos sube automáticamente con la inflación.
- Umbrales fiscales: los topes de vivienda promovida, el mínimo del Tax Holiday, y otros parámetros tributarios se definen en UI.
- Cálculo de ganancias de capital: el costo de adquisición se actualiza por UI para determinar la ganancia real al vender.
El error típico del extranjero: asumir que un alquiler fijado en UI es "fijo". No lo es. Sube con la inflación uruguaya, que en los últimos años se ha movido en el rango del 5%-8% anual. Esto es bueno si sos propietario (tus ingresos se ajustan), pero necesitás entenderlo para proyectar flujos de caja.
12) Los 10 errores más comunes de inversores extranjeros
Estos son los errores que vemos repetirse. No son teóricos; los vemos en operaciones reales, con gente real que pierde tiempo y plata:
- No calcular el yield neto real. Ven un 6% bruto y asumen que eso es lo que van a ganar. Después de IRNR, patrimonio, administración, vacancia y gastos comunes, el neto puede ser la mitad.
- No presupuestar los costos de cierre. Entre escribano, ITP, comisión inmobiliaria y trámites, sumá un 7-9% al precio. Si tu presupuesto es USD 200.000, tu propiedad máxima es de USD 185.000. Detalle completo en gastos de compra.
- Señar sin condición "sujeto a estudio de títulos". Si el estudio revela problemas (gravámenes, juicios, irregularidades registrales), sin esta condición perdés la seña. Con la condición, te la devuelven.
- No resolver la banca antes de comprometerse. Firmaste boleto con plazo de 60 días, pero el banco tardó 45 en abrir la cuenta y 15 más en acreditar la transferencia. Resultado: caída de la operación o pedido de prórroga (que el vendedor puede rechazar).
- No entender la UI. Firmás un alquiler a "4.500 UI" pensando que es un número fijo. En pesos, ese número sube todos los meses. Si proyectás ingresos en USD, necesitás considerar tanto la inflación como el tipo de cambio.
- Comprar por barrio sin analizar precio/m2 y gastos comunes. Un apartamento en Pocitos con gastos comunes de USD 350/mes puede ser peor negocio que uno en Cordón con gastos de USD 100/mes, aunque el primero "suene mejor".
- Subestimar los gastos comunes en edificios con amenities. Piscina, gimnasio, seguridad 24h, salón de fiestas: todo eso se paga en los gastos comunes. Pedí siempre el último recibo antes de ofertar.
- Enamorarse de renders en obra nueva sin revisar contratos. No firmes nada sin leer la memoria descriptiva, el contrato de compraventa, el plazo de entrega con penalidades, y la forma de ajuste del precio. Más detalle en invertir en pozo: ventajas y riesgos.
- Comprar sin plan de administración. Si no vivís en Uruguay, necesitás alguien que administre. Ese costo (8-12% del alquiler) tiene que estar en tu proyección financiera desde el día uno.
- No tener plan de salida. Antes de comprar, preguntate: si necesito vender en 3 años, a quién le vendo esto y en cuánto tiempo? Propiedades muy específicas (lofts de 120 m2 en barrios emergentes, por ejemplo) pueden ser difíciles de revender.
13) Checklist por etapas: tu hoja de ruta completa
| Etapa | Objetivo | Acciones clave | Resultado esperado |
|---|---|---|---|
| 1. Planificación (desde tu país) | Definir estrategia | Objetivo (renta/valorización/uso), zona, presupuesto total (precio + 8% gastos), horizonte temporal, estructura legal (persona física o sociedad) | Brief claro para la búsqueda |
| 2. Banca y fondos | Tener los fondos listos | Abrir cuenta en Uruguay o confirmar canal de transferencia, reunir documentación de origen de fondos, tramitar RUT | Capacidad de pago confirmada |
| 3. Preselección | Lista corta de propiedades | Filtrar por precio/m2, gastos comunes, estado, comparables, verificar si es vivienda promovida | 5-8 propiedades para visitar |
| 4. Visitas y oferta | Elegir y negociar | Visitar, comparar, ofertar con condición "sujeto a estudio de títulos", acordar plazo realista | Boleto de reserva firmado |
| 5. Due diligence | Verificar la propiedad | Escribano realiza estudio de títulos (30-45 días), certificados de DGI, BPS, DGR, catastro | Títulos limpios confirmados |
| 6. Transferencia | Fondos en Uruguay | Ejecutar transferencia SWIFT, confirmar acreditación, coordinar con escribano | Fondos disponibles |
| 7. Escritura | Cerrar la operación | Firma de escritura ante escribano, pago de ITP y honorarios, inscripción registral | Propiedad a tu nombre |
| 8. Post-compra | Operar la inversión | Contratar administradora (si alquilás), designar representante fiscal, contratar seguros, inscribirse en DGI para IRNR | Inversión en funcionamiento |
14) Checklist final antes de reservar
- Tengo objetivo claro (renta vs. valorización vs. uso personal) y horizonte de inversión definido.
- Tengo presupuesto total calculado: precio + 8% gastos de cierre + colchón de 3 meses de gastos fijos.
- Tengo la documentación de origen de fondos lista y, si corresponde, traducida.
- Tengo cuenta bancaria en Uruguay abierta (o canal de transferencia confirmado y probado).
- Tengo escribano definido (o lo defino antes de firmar cualquier cosa).
- Hice el cálculo de yield neto real con todos los costos: IRNR, patrimonio, administración, vacancia, gastos comunes.
- Verifiqué si la propiedad califica como vivienda promovida (Ley 18.795).
- Tengo comparables reales y método para evaluar si el precio es justo: cómo evaluar si el precio es justo.
- Tengo plan de administración si no voy a vivir en Uruguay.
- Tengo plan de salida: sé a quién y en cuánto tiempo podría revender si lo necesito.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Uruguay?
Sí. La Ley 16.906 establece igualdad de trato y no exige autorización previa para la inversión. Para vivienda urbana no se exige residencia ni socio local; la propiedad rural y ciertas estructuras societarias requieren revisar la Ley 18.092.
Fuentes
- Dirección General Impositiva (DGI) — IRNR y normativa tributaria: www.dgi.gub.uy
- Banco Central del Uruguay (BCU) — Cotizaciones y Unidad Indexada: www.bcu.gub.uy
- Agencia Nacional de Vivienda (ANV) — Ley 18.795, vivienda promovida: www.anv.gub.uy
- Instituto Nacional de Estadística (INE) — Valor de la Unidad Indexada: www.ine.gub.uy
- IMPO — Texto Ordenado de DGI, Título 8 (IRNR): www.impo.com.uy
- Uruguay XXI — Guía del inversor, sistema tributario: www.uruguayxxi.gub.uy
- Dirección General de Registros: www.gub.uy
- Dirección Nacional de Catastro (MEF): www.gub.uy
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